miércoles, 2 de julio de 2025

LAS AFECCIONES FISCALES EN LA TRANSMISIÓN DE FINCAS POR EL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES, POR EL IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES, POR EL IMPUESTO DE LA RENTA DE NO RESIDENTES Y POR EL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES.


 A-. Afección fiscal por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Cuando se pide una nota simple de una finca para comprobar la titularidad y las cargas suelen aparecer notas marginales de afecciones fiscales que indican que la finca está sujeta a una posible liquidación complementaria por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si la finca fue comprada o por el Impuesto de Sucesiones o Donaciones si la finca se adquirió por herencia o donación.

La afección fiscal nos está indicando que esta responsabilidad al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones afecta a la finca, aunque cambie de dueño durante un período de cinco años a partir de la última transmisión de la propiedad (artículo 79 LGT) Durante este plazo la finca puede ser embargada para pagar la deuda fiscal. Estos impuestos deberían haber sido pagados en su momento por los titulares actuales del inmueble, pero en caso de que no sea así, serán los nuevos propietarios quienes deberán abonarlos en el supuesto que se devengara posteriormente una liquidación complementaria por parte de la Agencia Tributaria. Esta liquidación complementaria puede ocurrir si no se liquidó debidamente el impuesto, bien porque se puso un valor inferior al fiscal reconocido, bien porque se aplicó indebidamente reducciones que no son procedentes. 

El tercero que adquiera la finca después con esta afección no responde personalmente de la deuda fiscal, pero tendrá que soportar durante el plazo de cinco años la ejecución sobre su finca si el deudor principal resulta insolvente y hasta donde alcance el valor de la finca en subasta. Si esto ocurriera el tercero podría repetir contra el deudor.

Tanto en el Impuesto de Transmisiones como en el Impuesto de Sucesiones y donaciones los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos a la responsabilidad del pago de los impuestos que graven tales transmisiones (Artículo 5 del RDL que establece la LITPAJD y artículo 9 LISD). Por tanto, los adquirentes de bienes afectos responderán subsidiariamente por derivación de la acción tributaria. 

La afección la harán constar los notarios por medio de la oportuna advertencia en los documentos que autoricen. No se considerará protegido por la fe pública registral el tercero cuando en el Registro conste expresamente la afección. El registrador hará constar, mediante nota al margen de la inscripción, que el bien o derecho transmitido queda afecto al pago de la liquidación complementaria que, en su caso, proceda practicar. La nota se extenderá de oficio, quedando sin efecto y debiendo ser cancelada cuando se presente la carta de pago de la indicada liquidación complementaria y, en todo caso, transcurridos cinco años desde la fecha en que se hubiese extendido. La afección legal no tiene plazo, pero la nota marginal tiene un plazo de caducidad de cinco años.

Para evitar esta liquidación complementaria es aconsejable que el vendedor de una finca acredite al comprador el pago de los impuestos de su adquisición, aportando los modelos fiscales de autoliquidación para poder comprobar que la liquidación de los impuestos se ha hecho de forma correcta y suficiente. En el caso de que haya dudas sobre la liquidación efectuada lo aconsejable sería retener una parte de precio como garantía o pedir un aval que cubra la responsabilidad de una liquidación complementaria.

B-. Afección fiscal por Impuesto sobre la renta en la adquisición de no residentes

En los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que actúen sin mediación de establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 %, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a aquéllos. El adquirente no tendrá la obligación de retener o de efectuar el ingreso a cuenta en los siguientes casos:

•             Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria.

•             En los casos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español. (art. 25 del Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes)

Si la retención o el ingreso a cuenta referido anteriormente no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, y el registrador de la propiedad así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca. Esta nota se cancelará, en su caso, por caducidad o mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.

Respecto al impuesto de la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza Urbana) el artículo 106.2 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales dispone que en las transmisiones a título oneroso por persona física no residente tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate. Por tanto, lo prudente, en estos casos es calcular antes el importe de la plusvalía municipal y retenerlo del precio.

C-. La afección fiscal y la hipoteca legal tácita por el Impuesto de Bienes Inmuebles.

La Administración Tributaria para el cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) cuenta con dos garantías: la afección fiscal y la hipoteca legal tácita. Ambas figuras son compatibles entre sí, pero presentan diferencias que es conveniente destacar.

La afección fiscal: En caso de transmisión de una finca ya sea por herencia, donación, compraventa u otro título oneroso la finca transmitida queda afecta al pago de la totalidad de la cuota tributaria del Impuesto sobre bienes Inmuebles, en régimen de responsabilidad subsidiaria. Esta afección fiscal aparece regulada en los artículos 43.1.d) y 79.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (“LGT”), que establecen que serán responsables subsidiarios de la deuda tributaria los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria, quienes responderán por derivación de la acción tributaria si la deuda no se paga.

La hipoteca legal tácita: El artículo 78.1 de la LGT establece que la Administración tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque estos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior

 Se configuran ambas garantías como distintas, en primer lugar, en cuanto a su aspecto temporal, ya que la hipoteca legal tácita abarca su garantía a las deudas correspondientes al año natural que se exija el cobro y al inmediato anterior, mientras que en la afección del art. 64 LHL abarca la totalidad de las deudas pendientes de pago, siempre que no hayan prescrito. Por otro lado, es también una garantía subsidiaria, en el sentido de poderse ejercitar únicamente sobre los bienes de un tercero cuando la Administración no ha podido cobrar las deudas de los sujetos pasivos.

Cuando son varios los titulares del derecho por tratarse de una comunidad de bienes o proindiviso, cada uno de los comuneros está obligado en proporción a su cuota de participación en la comunidad, emitiéndose recibos separados para cada uno de ellos, salvo que se emita un solo recibo a nombre de la comunidad de bienes si cuenta con un C.I.F. propio. Pero cuando el Ayuntamiento solo conoce los datos de uno de los cotitulares, puede emitir a su nombre recibos por la totalidad del inmueble y vendrá obligado a su pago si no solicita expresamente la división aportando los datos personales y cuotas de participación de todos los comuneros. Asimismo, cuando los titulares del derecho son un matrimonio en régimen de gananciales, se entiende que ambos cónyuges están obligados por igual a pagar la totalidad del impuesto, aunque se emita un solo recibo indistintamente a cualquiera de ellos.

 Cuando por herencia, contrato de compraventa o cualquier otro negocio jurídico cambia el titular de un inmueble, esta alteración tendrá efectos a partir del 1 de enero del año siguiente. El nuevo titular viene obligado a declarar dicha alteración y el anterior titular puede solicitar su baja como titular catastral.

El notario debe solicitar información y de advertir al nuevo propietario en el momento de la escritura pública de compraventa respecto de las posibles deudas pendientes en concepto de IBI del bien que se transmite y de la afección del inmueble al pago del IBI.

El notario hará esta verificación cuando no se renuncie a este derecho y sea posible, ya que en muchos municipios no está todavía operativa la aplicación informática que permite esta consulta. Por tanto, puede suceder que se haga esa verificación o se prescinda de ella por renuncia del adquirente o por imposibilidad técnica de poder practicarla. En la escritura constará estas dos posibilidades:

a.- " Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I):La parte transmitente manifiesta que no existen deudas pendientes por el impuesto sobre bienes inmuebles, de cuya comprobación me exime la parte adquirente que queda enterada de la afección de la finca transmitida al pago de la cuota tributaria devengada en los términos previstos en el artículo 41 de la Ley General Tributaria, es decir a la responsabilidad directa por la anualidad vencida y la del año inmediato anterior, y a la responsabilidad subsidiaria  por el pago de la totalidad de la cuota tributaria devengada y no prescrita

b.- Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I): La parte transmitente manifiesta, y yo el notario compruebo mediante su consulta telemática, que no existen deudas pendientes por el impuesto sobre bienes inmuebles. La parte adquirente que queda enterada de la afección de la finca transmitida al pago de la cuota tributaria devengada en los términos previstos en el artículo 41 de la Ley General Tributaria."

A diferencia de lo que supone la afección de bienes regulada en el art. 79.2 LGT con respecto al  Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la que los bienes adquiridos quedan afectos de la responsabilidad del pago de las cantidades  correspondientes a tales tributos,  el hecho imponible contemplado en el art. 64 TRLRHL lo constituye, en cambio, no la adquisición sino la titularidad de una serie de derechos, entre ellos la propiedad,  sobre los bienes inmuebles.

La deuda tributaria, tal como indica el art. 58 LGT, se compone de la cuota, recargos e intereses de demora, pero no así de las costas del procedimiento. No obstante, con la actual redacción dada por el art. 64 LRHL, ha quedado clara la referencia de la afección únicamente a la cuota tributaria, excluyendo, en consecuencia, los recargos e intereses. En este sentido el art. 41 de la misma Ley General Tributaria, establece que los nuevos adquirentes del inmueble serán responsables subsidiarios (no solidarios), que la responsabilidad alcanzará a la totalidad de la deuda tributaria (no prescrita) exigida en periodo voluntario y que de ninguna manera dicha responsabilidad alcanzará a las sanciones que hayan podido recaer sobre el deudor principal. Por tanto, únicamente se podrá requerir al adquirente el pago del principal de la deuda en periodo voluntario.

Por último, reseñar que la Sentencia del TS de 15 de junio de 2016 ha entendido que debe prorratearse el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles entre el vendedor y el comprador, salvo que haya pacto en contrario. Lo conveniente para que no haya confusión es que se determine claramente en la escritura quién pagará el IBI del año de la compraventa.