A-. Afección fiscal por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Cuando se pide una nota simple de
una finca para comprobar la titularidad y las cargas suelen aparecer notas
marginales de afecciones fiscales que indican que la finca está sujeta a una
posible liquidación complementaria por el Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales si la finca fue comprada o por el Impuesto de Sucesiones o
Donaciones si la finca se adquirió por herencia o donación.
La afección fiscal nos está indicando que esta responsabilidad al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones afecta a la finca, aunque cambie de dueño durante un período de cinco años a partir de la última transmisión de la propiedad (artículo 79 LGT) Durante este plazo la finca puede ser embargada para pagar la deuda fiscal. Estos impuestos deberían haber sido pagados en su momento por los titulares actuales del inmueble, pero en caso de que no sea así, serán los nuevos propietarios quienes deberán abonarlos en el supuesto que se devengara posteriormente una liquidación complementaria por parte de la Agencia Tributaria. Esta liquidación complementaria puede ocurrir si no se liquidó debidamente el impuesto, bien porque se puso un valor inferior al fiscal reconocido, bien porque se aplicó indebidamente reducciones que no son procedentes.
El tercero que adquiera la finca después con esta afección no
responde personalmente de la deuda fiscal, pero tendrá que soportar durante el
plazo de cinco años la ejecución sobre su finca si el deudor principal resulta
insolvente y hasta donde alcance el valor de la finca en subasta. Si esto
ocurriera el tercero podría repetir contra el deudor.
Tanto en el Impuesto de Transmisiones como en el Impuesto de Sucesiones y donaciones los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos a la responsabilidad del pago de los impuestos que graven tales transmisiones (Artículo 5 del RDL que establece la LITPAJD y artículo 9 LISD). Por tanto, los adquirentes de bienes afectos responderán subsidiariamente por derivación de la acción tributaria.
La afección la harán constar los
notarios por medio de la oportuna advertencia en los documentos que autoricen.
No se considerará protegido por la fe pública registral el tercero cuando en el
Registro conste expresamente la afección. El registrador hará constar, mediante
nota al margen de la inscripción, que el bien o derecho transmitido queda
afecto al pago de la liquidación complementaria que, en su caso, proceda
practicar. La nota se extenderá de oficio, quedando sin efecto y debiendo ser
cancelada cuando se presente la carta de pago de la indicada liquidación
complementaria y, en todo caso, transcurridos cinco años desde la fecha en que
se hubiese extendido. La afección legal no tiene plazo, pero la nota marginal tiene
un plazo de caducidad de cinco años.
Para evitar esta liquidación
complementaria es aconsejable que el vendedor de una finca acredite al
comprador el pago de los impuestos de su adquisición, aportando los modelos fiscales
de autoliquidación para poder comprobar que la liquidación de los impuestos se
ha hecho de forma correcta y suficiente. En el caso de que haya dudas sobre la
liquidación efectuada lo aconsejable sería retener una parte de precio como
garantía o pedir un aval que cubra la responsabilidad de una liquidación
complementaria.
B-. Afección fiscal por Impuesto sobre la renta en la adquisición de no residentes
En los supuestos de transmisiones
de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes del
Impuesto sobre la Renta de no Residentes que actúen sin mediación de
establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar
el 3 %, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación
acordada, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no
Residentes correspondiente a aquéllos. El adquirente no tendrá la obligación de
retener o de efectuar el ingreso a cuenta en los siguientes casos:
• Cuando
el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el
órgano competente de la Administración tributaria.
• En
los casos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de
capitales de sociedades residentes en territorio español. (art. 25 del Real
Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes)
Si la retención o el ingreso a
cuenta referido anteriormente no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos
quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o
ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, y el registrador de la propiedad
así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando
la cantidad de que responda la finca. Esta nota se cancelará, en su caso, por
caducidad o mediante la presentación de la carta de pago o certificación
administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.
Respecto al impuesto de la
plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de
naturaleza Urbana) el artículo 106.2 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas
Locales dispone que en las transmisiones a título oneroso por persona física no
residente tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente,
la persona física o jurídica que adquiera el terreno o a cuyo favor se
constituya o transmita el derecho real de que se trate. Por tanto, lo prudente,
en estos casos es calcular antes el importe de la plusvalía municipal y
retenerlo del precio.
C-. La afección fiscal y la hipoteca legal tácita por el Impuesto de
Bienes Inmuebles.
La Administración Tributaria para
el cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) cuenta con dos garantías: la
afección fiscal y la hipoteca legal tácita. Ambas figuras son compatibles entre
sí, pero presentan diferencias que es conveniente destacar.
La afección fiscal: En
caso de transmisión de una finca ya sea por herencia, donación, compraventa u
otro título oneroso la finca transmitida queda afecta al pago de la totalidad
de la cuota tributaria del Impuesto sobre bienes Inmuebles, en régimen de
responsabilidad subsidiaria. Esta afección fiscal aparece regulada en los
artículos 43.1.d) y 79.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General
Tributaria (“LGT”), que establecen que serán responsables subsidiarios de la
deuda tributaria los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda
tributaria, quienes responderán por derivación de la acción tributaria si la
deuda no se paga.
La hipoteca legal tácita:
El artículo 78.1 de la LGT establece que la Administración tendrá preferencia sobre
cualquier otro acreedor o adquirente, aunque estos hayan inscrito sus derechos,
para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año
natural en que se exija el pago y al inmediato anterior
Se configuran ambas garantías como distintas,
en primer lugar, en cuanto a su aspecto temporal, ya que la hipoteca legal
tácita abarca su garantía a las deudas correspondientes al año natural que se
exija el cobro y al inmediato anterior, mientras que en la afección del art. 64
LHL abarca la totalidad de las deudas pendientes de pago, siempre que no hayan
prescrito. Por otro lado, es también una garantía subsidiaria, en el sentido de
poderse ejercitar únicamente sobre los bienes de un tercero cuando la
Administración no ha podido cobrar las deudas de los sujetos pasivos.
Cuando son varios los titulares
del derecho por tratarse de una comunidad de bienes o proindiviso, cada uno de
los comuneros está obligado en proporción a su cuota de participación en la
comunidad, emitiéndose recibos separados para cada uno de ellos, salvo que se
emita un solo recibo a nombre de la comunidad de bienes si cuenta con un C.I.F.
propio. Pero cuando el Ayuntamiento solo conoce los datos de uno de los
cotitulares, puede emitir a su nombre recibos por la totalidad del inmueble y
vendrá obligado a su pago si no solicita expresamente la división aportando los
datos personales y cuotas de participación de todos los comuneros. Asimismo,
cuando los titulares del derecho son un matrimonio en régimen de gananciales,
se entiende que ambos cónyuges están obligados por igual a pagar la totalidad
del impuesto, aunque se emita un solo recibo indistintamente a cualquiera de
ellos.
Cuando por herencia, contrato de compraventa o
cualquier otro negocio jurídico cambia el titular de un inmueble, esta
alteración tendrá efectos a partir del 1 de enero del año siguiente. El nuevo
titular viene obligado a declarar dicha alteración y el anterior titular puede
solicitar su baja como titular catastral.
El notario debe solicitar
información y de advertir al nuevo propietario en el momento de la escritura
pública de compraventa respecto de las posibles deudas pendientes en concepto
de IBI del bien que se transmite y de la afección del inmueble al pago del IBI.
El notario hará esta verificación
cuando no se renuncie a este derecho y sea posible, ya que en muchos municipios
no está todavía operativa la aplicación informática que permite esta consulta.
Por tanto, puede suceder que se haga esa verificación o se prescinda de ella
por renuncia del adquirente o por imposibilidad técnica de poder practicarla.
En la escritura constará estas dos posibilidades:
a.- " Impuesto sobre bienes
inmuebles (I.B.I):La parte transmitente manifiesta que no existen deudas
pendientes por el impuesto sobre bienes inmuebles, de cuya comprobación me
exime la parte adquirente que queda enterada de la afección de la finca
transmitida al pago de la cuota tributaria devengada en los términos previstos
en el artículo 41 de la Ley General Tributaria, es decir a la responsabilidad
directa por la anualidad vencida y la del año inmediato anterior, y a la
responsabilidad subsidiaria por el pago
de la totalidad de la cuota tributaria devengada y no prescrita
b.- Impuesto sobre bienes
inmuebles (I.B.I): La parte transmitente manifiesta, y yo el notario compruebo
mediante su consulta telemática, que no existen deudas pendientes por el
impuesto sobre bienes inmuebles. La parte adquirente que queda enterada de la
afección de la finca transmitida al pago de la cuota tributaria devengada en
los términos previstos en el artículo 41 de la Ley General Tributaria."
A diferencia de lo que supone la
afección de bienes regulada en el art. 79.2 LGT con respecto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e
Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la que los bienes adquiridos quedan
afectos de la responsabilidad del pago de las cantidades correspondientes a tales tributos, el hecho imponible contemplado en el art. 64
TRLRHL lo constituye, en cambio, no la adquisición sino la titularidad de una
serie de derechos, entre ellos la propiedad,
sobre los bienes inmuebles.
La deuda tributaria, tal como
indica el art. 58 LGT, se compone de la cuota, recargos e intereses de demora,
pero no así de las costas del procedimiento. No obstante, con la actual
redacción dada por el art. 64 LRHL, ha quedado clara la referencia de la
afección únicamente a la cuota tributaria, excluyendo, en consecuencia, los
recargos e intereses. En este sentido el art. 41 de la misma Ley General
Tributaria, establece que los nuevos adquirentes del inmueble serán
responsables subsidiarios (no solidarios), que la responsabilidad alcanzará a
la totalidad de la deuda tributaria (no prescrita) exigida en periodo
voluntario y que de ninguna manera dicha responsabilidad alcanzará a las
sanciones que hayan podido recaer sobre el deudor principal. Por tanto,
únicamente se podrá requerir al adquirente el pago del principal de la deuda en
periodo voluntario.
Por último, reseñar que la
Sentencia del TS de 15 de junio de 2016 ha entendido que debe prorratearse el
pago del Impuesto de Bienes Inmuebles entre el vendedor y el comprador, salvo
que haya pacto en contrario. Lo conveniente para que no haya confusión es que
se determine claramente en la escritura quién pagará el IBI del año de la
compraventa.