SOBRE LA CONVENIENCIA DE INSCRIBIR LOS ARRENDAMIENTOS DE FINCAS URBANAS.

 

Transcurrido cinco años desde la entrada en vigor  de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, por la que se reformaron, fundamentalmente, varios preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

la situación de los inquilinos de las viviendas y locales de negocios ha dado un cambio sustancial ya que los terceros adquirentes en caso de que el arrendamiento no conste inscrito pueden desconocer el derecho de arrendamiento y el arrendatario no podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente, salvo que demuestre que el comprador actuó de mala fe, pudiendo el comprador exigir que el arrendatario abandone el inmueble en el plazo de tres meses con independencia del plazo que se hubiera pactado. En cambio si el arrendamiento está inscrito el arrendatario podrá ejercitar su derecho de tanteo y retracto salvo que hubiere renunciado al mismo expresamente  y también tendrá derecho a continuar en el inmueble por la renta pactada todo el tiempo pactado, y en caso de vivienda, al menos por tres años.

 

Por tanto los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no pueden surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Esto se deduce de los dispuesto en los reformados artículos 7, 10 y 14 de la Ley Arrendamientos Urbanos. El artículo 7 en su párrafo segundo establece:  “En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

El artículo 10 párrafo segundo dispone que: Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido”. Y, finalmente,  el artículo 14 del referido cuerpo legal dispone “1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca. 2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.

 

 Por consiguiente con la nueva situación  el arrendatario que inscribe su contrato de alquiler quedará protegido frente a posibles transmisiones de la finca por parte de su arrendador, puesto que el que adquiera la vivienda vendrá obligado a respetar el contrato de alquiler y subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. No puede alegarse ya que la diversidad de opiniones doctrinales sobre la naturaleza jurídica del alquiler (arrendamiento como derecho personal, o como derecho real, o como figura mixta)  desaconseja someterlo al régimen jurídico general de los derechos reales. En primer lugar, la inscripción permite proteger al arrendatario frente a los actos dispositivos realizados por el casero, lo que aporta más valor a su derecho. Esta protección efectiva es lo que, en última instancia, permite caracterizar a un derecho que conlleva un aprovechamiento exclusivo y directo de algunas de posibilidades de explotación de un bien, como un derecho real. Y la inscripción en el Registro de la Propiedad concede esta protección efectiva del derecho del inquilino sin perjudicar, además, los derechos de tercero y, por tanto, el tráfico jurídico. En segundo lugar, la inscripción permite agilizar los procedimientos de desahucio en caso de impago, sin reducir los derechos del arrendatario, algo fundamental para incentivar la oferta de viviendas en alquiler. En tercer lugar, la inscripción es imprescindible para fomentar  el desarrollo no solo de un mercado de alquiler sino de las vías de financiación adecuadas de empresas que se dediquen al arrendamiento de inmuebles urbanos, especialmente de viviendas.

 

Para poder inscribir el derecho de arrendamiento lo único que se precisa es que la vivienda o el local esté inscrito a nombre del arrendador y que el contrato de alquiler se eleve o se formalice en escritura pública. En el contrato deberá constar la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial y todas las cláusulas que las partes hubieran acordado. Por último se necesita también que el contrato esté liquidado de impuesto.

 

La inscripción también presenta ventajas para el arrendador  ya que le permite utilizar un procedimiento simplificado para la recuperación del inmueble en caso de que no se pague la renta. Este procedimiento implica que si no se contesta al requerimiento o se acepta por el arrendatario la resolución, el inmueble debe restituirse inmediatamente al arrendador.La inscripción del contrato de alquiler no puede amparar el incumplimiento de obligaciones. Si el arrendatario no paga la renta el arrendador puede cancelar la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad si aquel no atiende su requerimiento de pago. Pero ello no evita al arrendador iniciar el proceso de desahucio si el arrendatario no desaloja el inmueble voluntariamente.

 

No obstante, este régimen de ineficacia de los arrendamiento no inscrito respecto de terceros queda exceptuados respecto de los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y los contratos de arrendamientos  sometidos al régimen del  Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, salvo que se trate de arriendos de locales de negocio a personas jurídicas que no se encuentren vigentes, que continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

El convenio regulador que adjudica el derecho de uso de una vivienda a uno de los cónyuges no precisa fijación de su duración si existen hijos menores de edad.

Resolución de 30 de mayo de 2018 de la DGRN: Se discute la posibilidad de inscribir un derecho de uso sobre la vivienda familiar recogido en un convenio regulador en favor de la esposa, quien se queda además con la custodia de un hijo común menor de edad, sin que conste la duración o extensión temporal de dicho derecho. El recurrente considera que no es preciso fijar dicha duración temporal y que, en cualquier caso, el referido derecho habría que considerarlo vitalicio.

En general se entiende que la posición jurídica de los hijos en relación con el uso de la vivienda familiar atribuido a uno de los cónyuges en casos de crisis matrimoniales no se desenvuelve en el ámbito de los derechos patrimoniales, sino en el de los familiares, siendo correlato de las obligaciones o deberes-función que para los progenitores titulares de la patria potestad resultan de la misma. El artículo 96, I CC establece que «[e]n defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden». El artículo 96 III CC añade la posibilidad de acordar que el uso de la vivienda familiar temporalmente pueda atribuirse al cónyuge no titular «siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección». El derecho contemplado en estos preceptos comporta una limitación de disponer cuyo alcance se determina en el artículo 96 IV CC en los siguientes términos: «Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial». Desde el punto de vista patrimonial, el derecho al uso de la vivienda concedido mediante sentencia judicial a un cónyuge no titular tiene dos efectos fundamentales. Por un lado, tiene un contenido positivo, en tanto atribuye al otro cónyuge y a los hijos bajo su custodia el derecho a ocupar la vivienda. Por otro lado, impone al cónyuge propietario la limitación de disponer consistente en la necesidad de obtener el consentimiento del cónyuge titular del derecho de uso (o, en su defecto, autorización judicial) para cualesquiera actos que puedan ser calificados como actos de disposición de la vivienda. Este contenido patrimonial del derecho de uso, y la posibilidad de su acceso al Registro de la Propiedad, tienen como consecuencia que, deban ser respetadas las reglas configuradoras de los derechos reales y las exigencias derivadas de los principios hipotecarios. El artículo 96 CC no permite establecer ninguna limitación a la atribución del uso de la vivienda a los menores mientras sigan siéndolo, porque el interés que se protege en ella no es la propiedad de los bienes, sino los derechos que tiene el menor en una situación de crisis de la pareja, salvo pacto de los progenitores, que deberá a su vez ser controlado por el juez. Una interpretación correctora de esta norma, permitiendo la atribución por tiempo limitado de la vivienda habitual, implicaría siempre la vulneración de los derechos de los hijos menores, que la Constitución incorporó al ordenamiento jurídico español (arts. 14 y 39 CE) y que después han sido desarrollados en la Ley Orgánica de protección del menor. La atribución del uso de la vivienda familiar en el caso de existir hijos mayores de edad, ha de hacerse a tenor del párrafo 3.º del artículo 96 CC, que permite adjudicarlo por el tiempo que prudencialmente se fije a favor del cónyuge, cuando las circunstancias lo hicieren aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección”. La mayoría de edad alcanzada por los hijos a quienes se atribuyó el uso deja en situación de igualdad a marido y mujer ante este derecho, enfrentándose uno y otro a una nueva situación que tiene necesariamente en cuenta, no el derecho preferente que resulta de la medida complementaria de guarda y custodia, sino el interés de superior protección, que a partir de entonces justifiquen, y por un tiempo determinado. Y es que, adquirida la mayoría de edad por los hijos, tal variación objetiva hace cesar el criterio de atribución automática del uso de la vivienda que el artículo 96 establece a falta de acuerdo entre los cónyuges, y cabe plantearse de nuevo el tema de su asignación, pudiendo ambos cónyuges instar un régimen distinto del que fue asignación inicialmente fijado por la minoría de edad de los hijos, en concurrencia con otras circunstancias sobrevenidas. En el caso de que no existan hijos o sean mayores de edad, la atribución del uso de la vivienda sin limitación temporal alguna, vulnera lo dispuesto en el art. 96.3., en lo que parece más una verdadera expropiación de la vivienda que una efectiva tutela de lo que la Ley dispensa a cada una de las partes.

Por tanto cuando concurren hijos menores, el plazo de vigencia del derecho de uso está ya fijado en el límite de la mayoría de edad. Por ello, y presenciando un supuesto de hecho en que existe un hijo menor de edad cuya custodia se atribuye a la madre, no resulta preciso señalar el límite temporal del derecho de uso asignado a la misma a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad. Procede, por tanto, estimar el recurso y revocar el defecto recogido en la nota de calificación.

El convenio regulador no es suficiente para inscribir una finca que pertenece en proindiviso a los cónyuges

Resolución de la DGRN de 21 de mayo de 2018: Se debate si es o no inscribible la adjudicación de una finca mediante un convenio regulador, aprobado mediante sentencia firme de divorcio, de fecha 13 de julio de 2017, en el que se inventaría entre los bienes de la sociedad de gananciales que se liquida una finca urbana que figura inscrita en el Registro por mitad pro indiviso, con carácter privativo, a nombre de los cónyuges, «casados en régimen de separación de bienes». El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al haberse adquirido la finca constante matrimonio bajo el régimen de separación de bienes, en pleno dominio y por mitades indivisas, según los asientos registrales, corresponde a cada cónyuge una mitad indivisa con carácter privativo, por lo que «no existe liquidación de sociedad conyugal propiamente dicha», sino que se trata de «un negocio independiente, con significación propia y distinta de la del convenio regulador -aunque formalmente inserto en el-, y que ha de tener adecuado reflejo documental».

La liquidación del régimen económico-matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar. Y es que el convenio regulador, otorgado directamente por los interesados sin intervención en su redacción de un funcionario competente, al no constituir un documento público propiamente, no puede exceder de ese contenido tasado, por lo que en caso de extralimitarse deberían los interesados acudir a la escritura pública notarial. La liquidación ha de referirse al haber conyugal generado durante el vínculo matrimonial -o a otros pactos relativos a la vivienda habitual-, siendo indiferente si se trata de una comunidad romana o en mano común, es decir, con independencia del tipo y características del régimen económico matrimonial bajo cuya vigencia se generó la masa patrimonial objeto de liquidación.

Es cierto que resulta admisible la inscripción de la adjudicación que mediante convenio regulador se realice respecto de los bienes adquiridos vigente el régimen de separación de bienes, pues aunque dicho régimen está basado en la comunidad romana, esto no autoriza a identificar ambas regulaciones. En el régimen de separación es posible que la liquidación sea innecesaria (por no existir deudas pendientes o por su conversión en una comunidad ordinaria), pero puede ocurrir lo contrario cuando existe un patrimonio activo común que no se desea seguir compartiendo o deudas de las que no se desea seguir respondiendo. En el presente caso, al inventariarse los bienes objeto de liquidación y adjudicación, se parte del carácter ganancial de todos ellos, cuando alguno -al menos la finca adjudicada a la que se refiere la calificación registral- ha sido adquirido según consta en el Registro en régimen de separación de bienes, es decir, ajeno a la comunidad germánica y, por ello, con señalamiento de cuotas o partes de titularidad

En relación con la rectificación del carácter privativo con el que la finca aparece inscrita en el Registro, es regla básica en nuestro Derecho hipotecario que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Si existió un error en el título de compraventa, al expresarse que estaban sujetos al régimen de separación de bienes si en realidad su régimen era de gananciales, ese error sería rectificable mediante el consentimiento de todos los que intervinieron en el negocio, conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pero para ello será necesario, al menos, que se declare el error que en su día se padeció, y, como consecuencia de ello, el asiento por practicar será la correspondiente inscripción de rectificación, que producirá los efectos que le son propios. De ese modo, se ajustaría la adjudicación a la liquidación de gananciales formalizada. No habría inconveniente alguno para que se reconociera al convenio regulador la virtualidad de servir de título apto para llevar a cabo la rectificación del Registro respecto del carácter privativo de la finca adjudicada, de suerte que la adjudicación formalizada se ajustara al contenido propio del convenio en cuanto a la liquidación de la sociedad de gananciales.

Si el convenio regulador es título para inscribir adjudicaciones realizadas por liquidación de gananciales, debe también reconocerse su aptitud como medio para practicar las rectificaciones de inexactitudes registrales que procedan al tratarse, por una parte, de una medida que afecta al carácter privativo con que figura inscrita la finca, y, por otra parte, de un documento fehaciente en el que consta de modo indubitado el consentimiento que exige el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, siempre y cuando, naturalmente, se cumplan los requisitos necesarios para llevar a efecto tal rectificación según lo antes expuesto.

https://www.boe.es/boe/dias/2018/06/08/pdfs/BOE-A-2018-7669.pdf

La interpretación del testamento hecha por el heredero de un legado. La voluntad real del causante se impone a la literalidad de una cláusula testamentaria.

Resolución de la DGRN 16 de mayo de 2018: De una interpretación literal de un testamento se deduce que hay una contradicción entre dos cláusulas ya que la misma finca legada parece tener legatarios distintos. Un legado se hace de la parte que a la testadora pertenezca en un inmueble -que resulta ser el 100% de la finca registral- a favor de cuatro de sus sobrinos pro indiviso. En un segundo legado a uno sólo de los legatarios se le deja  otra finca registral y las partes indivisas de otras dos fincas más, siendo que el número registral de una de estas partes indivisas de finca coincide con la del legado anterior. Habida cuenta que en Murcia la testadora no tiene otras fincas que esas tres, aclara por diligencia el heredero, que la testadora se refiere a la misma participación que le ha legado en la cláusula anterior a ese mismo legatario, lo que se reitera, por lo que no existe contradicción alguna; esto mismo alega el notario recurrente, que fue además el autorizante del testamento. El registrador exige por el contrario que consienta el legatario beneficiario de tal reiteración porque considera que existe contradicción.

La DG señala que no se trata de una contradicción entre cláusulas pues a la misma persona se le lega en proindiviso con otras una finca registral -ya que pertenece la totalidad de la misma a la testadora- y a continuación se le hace legado de otra finca junto con participaciones indivisas de otras dos, de las cuales, una de ellas es la que ha sido legada antes, con lo que parece una reiteración, pudiéndose hablar efectivamente de imprecisión terminológica pero no de contradicción.

La cuestión que se debate es la de si el heredero puede realizar la interpretación adecuada para solucionar la defectuosa redacción de esta cláusula en el supuesto concreto. En cuanto a los elementos de la interpretación de disposiciones testamentarias, el precepto fundamental en esta materia es el artículo 675 del Código Civil, del que resulta el entendimiento de las cláusulas conforme el sentido literal de las palabras a menos que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador. Lo que confirman otras disposiciones del Código Civil, como el artículo 773 para el nombre y apellidos de los designados como herederos o legatarios. En cualquier caso, tanto la doctrina como la jurisprudencia han coincidido en que el centro de gravedad de la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica esencialmente en la fijación de la voluntad real del testador, esto es, sentido espiritualista de las disposiciones.  A diferencia de lo que ocurre con los actos inter vivos, en los que el intérprete debe tratar de resolver el posible conflicto de intereses entre el declarante y el destinatario de la declaración, la interpretación de los actos testamentarios, aunque tiene su punto de partida en las declaraciones del testador, su principal finalidad es investigar la voluntad real, o al menos probable, del testador en sí misma, pues no cabe imaginar un conflicto entre los sujetos de la relación -causante y herederos. En definitiva, en el núcleo de la interpretación de los testamentos debe prevalecer un criterio distinto de la interpretación de los contratos. Con todo, el artículo 675 CC no excluye la posible aplicación de algunos de los preceptos relativos a la interpretación de los contratos contenidos en los artículos 1281 a 1289 CC. Ciertamente el primer elemento en la interpretación de los testamentos es el literal, pero merced a la utilización de otros elementos interpretativos se debe establecer cuál es el verdadero significado de las cláusulas testamentarias. El Tribunal Supremo ha hecho aplicación en numerosas ocasiones de la prueba extrínseca, y señala la importancia del factor teleológico y sistemático con objeto de llegar a una interpretación armónica del testamento. La jurisprudencia ha empleado como primera norma de interpretación la literalidad de las palabras empleadas en el testamento, si bien atemperada y matizada por los elementos lógicos, teleológicos y sistemáticos que conforman el sentido espiritual de la voluntad del testador, esto es su voluntad real. Ha de primar el criterio subjetivista, que busca indagar la voluntad real del testador, armonizando en lo posible las distintas cláusulas del testamento, y acudiendo con la debida prudencia a los llamados medios de prueba extrínsecos o circunstancias exteriores o finalistas a la disposición de última voluntad que se interpreta.

La interpretación del testamento corresponde a los herederos, o en su caso al albacea o en su defecto a la autoridad judicial y que a falta de datos concluyentes que resulten del testamento, debe prevalecer la interpretación literal de sus cláusulas. Así pues, la interpretación del testamento en caso de colisión de decisión entre los herederos, y a falta de albacea, contador-partidor o cualquier figura designada por el testador para ello, corresponde, en particular, a los tribunales de Instancia. En cuanto a la interpretación hecha por los herederos ante una posible duda, esta ha de decidirse a favor del que se halle obligado a ejecutar la disposición dado que el obligado debe entenderse obligado a lo menos. Son los herederos, cuando lo son «in locus et in ius», quienes han de realizar en primer término esa labor interpretativa».

En cuanto a la interpretación realizada por los albaceas contadores-partidores, es doctrina reiterada que el albacea contador-partidor, además de contar y partir, tiene unas funciones de interpretación del testamento y ejecución de la voluntad del causante que van más allá de la de la estricta división del caudal. El albacea contador-partidor, no puede realizar actos dispositivos sin consentimiento de los herederos ni contraer nuevas obligaciones, pero sí interpretar y ejecutar la voluntad del causante en las atribuciones hereditarias. Puede no sólo partir el caudal relicto entre los interesados, sino también velar por el cumplimiento y ejecución de la voluntad del causante.

La sustitución ejemplar y la eficacia del testamento anterior de la incapacitada judicialmente

Resolución de 10 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,

La cuestión principal que se discute es si el testamento otorgado por la sustituida antes de ser judicialmente incapacitada –anterior también al otorgado por la sustituyente–- impide o no la eficacia de la sustitución ejemplar establecida por su madre en un testamento posterior. El registrador considera que no es el testamento otorgado por la madre el que ha de regir la sucesión de su hija sino el otorgado por ésta en el año 1979, y si éste deviene ineficaz por fallecimiento de los herederos se abrirá, en su caso, la sucesión legítima conforme al artículo 912 del Código Civil. El notario recurrente alega que la voluntad de la madre testadora está claramente manifestada en el testamento, y el artículo 658 del Código Civil establece que la voluntad del testador es la ley de la sucesión; que, respecto de la sustitución ejemplar, la voluntad del legislador es que sólo quedará sin efecto la sustitución por el testamento realizado por el incapacitado después de la incapacitación y tras la recuperación de la razón o en un intervalo lucido (artículo 776 del Código Civil); que un testamento del sustituido otorgado antes de la enajenación mental no afecta a la eficacia de la sustitución ejemplar, pues de otra forma ésta quedaría vacía de contenido, y la madre al otorgar testamento tiene en cuenta el estado actual de su hija, por lo que establece la sustitución ejemplar; y que el testamento de la hija otorgado antes de su incapacitación regirá la sucesión de ésta respecto de sus bienes de carácter propio y no de los de herencia de su madre, cuyo destino se debe regir por la voluntad de ésta.

 La cuestión central que se debate en este expediente es si el testamento otorgado por la sustituida antes de ser judicialmente incapacitada –anterior también al otorgado por la sustituyente–- impide o no la eficacia de la sustitución ejemplar. Se trata de una cuestión que no está prevista en la regulación del Código Civil que, como se ha expuesto anteriormente, se limita a establecer que la sustitución ejemplar quedará sin efecto por el testamento del incapacitado hecho durante un intervalo lúcido o después de haber recobrado la razón (artículo 776, párrafo segundo). Y en la doctrina no existe una opinión unánime, pues algunos intérpretes concluyen que el fundamento de la sustitución ejemplar –que no es simplemente la prevención de la sucesión intestada sino, esencialmente, la protección del incapacitado– exige que el ascendiente, mediante la sustitución testamentaria, pueda revocar el testamento anterior del sustituido en atención de la nueva circunstancia –la modificación judicial de su capacidad–; pero, para otros, la sustitución ejemplar es eficaz sólo si el sustituido no ha otorgado testamento antes de su incapacitación, como resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1941, al referir la declaración de incapacidad no al momento de la sustitución sino al tiempo del fallecimiento «sin testar del sustituido», así como del artículo 664 del Código Civil según el cual el «testamento hecho antes de la enajenación mental es válido»; de modo que, según esta tesis, las disposiciones sucesorias otorgadas por una persona antes la modificación judicial de su capacidad no pueden ser alteradas por la sustitución ejemplar ordenada por su ascendiente.

Aunque la cuestión no es pacífica en la doctrina, son muchas las Sentencias del Alto Tribunal en las que se estima que en la sustitución ejemplar el ascendiente otorga testamento en representación del sustituido para evitar la sucesión intestada de éste,  de suerte que el sustituto hereda al sustituido y no al sustituyente. Según estos pronunciamientos, la sustitución ejemplar –como la pupilar– constituye una excepción a la regla general del carácter personalísimo del testamento que establece el artículo 670 del Código Civil. En la misma línea el Tribunal Supremo ha entendido que la sustitución ejemplar comprende todo el patrimonio del sustituido y no sólo los bienes y derechos dejados a éste por el sustituyente. Según la Sentencia de 14 de abril de 2011, «la sustitución tanto pupilar como ejemplar, comprende el patrimonio entero de sustituido –hijo menor o incapaz– y no sólo el recibido del sustituyente, lo cual podría hacerse sencillamente mediante la sustitución fideicomisaria. Esa misma regla es la establecida en el artículo 425-10 del Código civil de Cataluña.

En el presente caso, la concreta cuestión planteada puede solventarse atendiendo a la «ratio» del precepto legal examinado y a su interpretación lógica y sistemática: si conforme al testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación en 1990, instituyó heredera a su madre, sustituida para el caso de premoriencia por su tía carnal, y ninguna de éstas ha sobrevivido a la testadora, debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento (vid. artículo 912.3.º del Código Civil, según el cual la sucesión legítima tiene lugar cuando el heredero muere antes que el testador) a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre. Por ello, esta institución por vía de sustitución debe reputarse plenamente eficaz.

 

https://www.boe.es/boe/dias/2018/05/29/pdfs/BOE-A-2018-7104.pdf

 

No cabe alegar caducidad y por tanto consolidación por antiguedad de una segregación

Resolución de la DGRN de 7 de mayo de 2018: Los distintos titulares con diferentes porcentajes y en régimen de comunidad romana de una finca registral manifiestan que su descripción no se corresponde con la realidad existente desde hace más de diez años, en tanto que se han ido segregando a lo largo de los años diversas porciones formando fincas independientes. Como consecuencia de lo anterior, uno de los cotitulares, con el consentimiento y aceptación del resto de copropietarios, decide coordinar la realidad extrarregistral, el Catastro y el Registro de la Propiedad, individualizando la porción de terreno que desde hace más de ocho años, se segregó de la misma, quedando delimitada, originando una parcela independiente, como consta en certificación catastral descriptiva y gráfica. Igualmente, se expone que la individualización de la descrita porción de terreno como finca independiente, segregada de la matriz 49.190, se produjo hace más de ocho años, según se acredita mediante certificación expedida por ingeniero técnico agrícola colegiado. La registradora suspende la inscripción por considerar exigible la correspondiente licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad, como medida preventiva de carácter registral tendente a evitar la formalización y consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación urbanística aplicable.

El artículo 26 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, establece que «en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción». A la hora de estudiar el problema de derecho intertemporal que plantea la presentación en el Registro de un documento público que acredita la práctica de una división realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la regula, y que se produjo en fecha en que la legislación aplicable no exigía licencia para la misma o que, exigiéndola, no resulta acreditada, pero puede considerarse prescrita la facultad de restablecimiento de legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales, esta Dirección General ha sostenido la aplicación retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre, claro está, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley. En este sentido este Centro Directivo ha abordado el problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad de una división o segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como sucede en el supuesto de hecho de este recurso, entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior -cfr. disposición transitoria cuarta del Código Civil-.

Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación material o sustantiva vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad.

Esta Dirección General en su Resolución de 17 de octubre de 2014 reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento, admitiendo la inscripción de una segregación practicada en el año 1974, por acompañarse una certificación administrativa en la que se manifestaba que «consta segregada con su configuración actual desde el catastro de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita. La propia jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las divisiones o segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística. Ciertamente, se trata de una doctrina que permite compatibilizar, por un lado, el reconocimiento de los derechos adquiridos válidamente por los propietarios y, en principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación.
 Este caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto, no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales.
Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha.
Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo -norma registral temporalmente aplicable- la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
En el caso particular de este expediente, a la vista de la doctrina expuesta, no cabe sino confirmar el defecto mantenido por la registradora en cuanto a la exigencia de licencia, declaración de innecesariedad o al menos una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida, de modo que las alegaciones del recurrente sobre la situación consolidada por antigüedad y, por tanto, caducidad de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística infringida, respecto de la segregación que se pretende inscribir, deben plantearse en el ámbito del procedimiento administrativo y ante el órgano municipal competente.

https://www.boe.es/boe/dias/2018/05/23/pdfs/BOE-A-2018-6872.pdf

La separación de hecho como causa de disolución de la sociedad de gananciales

 

La separación de hecho no está entre las causas que producen de pleno derecho la disolución de la sociedad de gananciales según el artículo 1392 del Código Civil, por lo que alguna doctrina sostenía que sólo podía dar lugar a la disolución de la sociedad de gananciales a instancia de parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1393, 3 si la separación de hecho lo era por mutuo acuerdo o por abandono del hogar y tuviera una duración superior a un año. Sin embargo, la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia del Tribunal Supremo han ido flexibilizando esta interpretación conforme a nuestra realidad social para llegar a la conclusión de que la separación de hecho si está acreditada y revela una clara intención de interrumpir de manera definitiva la convivencia es causa suficiente por sí sola para disolver la sociedad de gananciales. La separación de hecho en estos casos excluiría el fundamento de la sociedad de gananciales que es la convivencia mantenida entre cónyuges, teniendo desde ese momento la condición de bienes privativos aquellos adquiridos a costa del trabajo exclusivo de uno de los cónyuges separados. Por el contrario la separación de hecho no será causa suficiente para disolver la sociedad de gananciales  en aquellos supuestos en que pese a existir un cese efectivo de la convivencia, no obstante, no hay o no se constata, una voluntad  inequívoca de romper la relación conyugal a estos efectos, bien por razones de índole económica, o bien por razones afectivas. El tema no es menor ya que desde el momento en que se considere tiene efecto la disolución dejan de ser gananciales los ingresos de cada uno de los cónyuges de la misma manera que dejan de ser comunes las deudas que los cónyuges contraigan. Sin duda, es un tema de prueba. Esta separación de hecho puede derivarse de un cese efectivo de la convivencia motivado por asunto de violencia doméstica, por un súbito cambio de domicilio por parte de uno de los cónyuges, o por la simple iniciación de los trámites de separación o divorcio. La prueba es difícil si los cónyuges o sus herederos no se avienen a fijar el momento de la separación efectiva. Podemos plantearnos si sería suficiente un acta de notoriedad acreditativa de la falta de convivencia de los cónyuges mediante la prueba documental acreditativa de disparidad de domicilio y prueba testifical que asevere esta circunstancia. El acta tendría su apoyo en el artículo 209 del Reglamento Notarial y su utilidad es clara siempre y cuando no haya oposición de uno de los cónyuges o de sus herederos, ya que como dice el propio precepto en su párrafo quinto la instrucción del acta se interrumpirá si se acreditare al notario haberse entablado demanda en juicio declarativo, con respecto al hecho cuya notoriedad se pretenda establecer.

La reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia de seis de febrero de 2018 (SAP SG 11/2018) hace un compendio de la doctrina jurisprudencial que fija la separación de hecho como cusa de disolución de la sociedad de gananciales. En cuanto la primer motivo de recurso, la sentencia dice que el juez de instancia fijó como fecha de la disolución de la sociedad el 22 de junio de 2008, fecha en que se produjo la separación efectiva de los cónyuges derivado de una discusión que concluyó con posibles hechos penalmente relevantes de violencia de género y que motivó la salida del esposo de la vivienda común. Por la recurrente se estimó que en base la art. 1392 CC la fecha de disolución debía ser la de la sentencia de divorcio, el 29 de abril de 2009. Sin embargo, y pese a la dicción literal del art. 1392 CC, la jurisprudencia del tribunal supremo, nos dice la sentencia, ha fijado una doctrina, completamente asentada, y que es la que basa la decisión del juez de instancia en el sentido que la disolución se debe entender producida cuando se produce un cese serio y duradero de la convivencia conyugal, base última del régimen matrimonial.

En este sentido se pronuncia la STS 6 de mayo de 2015 , que recuerda las " Sentencias de esta Sala de fechas 24 de abril de 1999 , 23 de febrero de 2007 y 21 de febrero de 2008 , las cuales establecen que la separación de hecho excluye el fundamento de la sociedad de gananciales que es la convivencia mantenida entre cónyuges, teniendo desde ese momento la condición de bienes privativos aquellos adquiridos a costa del trabajo exclusivo de uno de los cónyuges separados" ; desarrollando dicha tesis exponiendo que "En este sentido, no se desconoce que tras la Ley 14/1975, de 2 de mayo, que posibilitó pactar la disolución del régimen de gananciales, y particularmente a partir de la Reforma de 1981, que desarrolló el régimen de las causas de disolución en función de las diversas vicisitudes que pueden darse en la relación conyugal, esta Sala procedió a una paulatina interpretación flexible del artículo 1393.3 del Código Civil que mitigara el rigor de su interpretación literal en aquellos supuestos en donde se había producido una definitiva y prolongada ruptura de la convivencia conyugal. De forma, que con la libre separación de hecho se quiebra el fundamento consorcial que anida en el lucro común de los gananciales y que sólo se justifica en función de una lógica comunidad de vida. Del mismo modo que entender la libre separación de otro modo, esto es, contrariamente al reconocimiento del propio hecho de la separación puede constituir un acto contrario a la buena fe, con manifiesto abuso de derecho, al ejercitar un aparente derecho más allá de sus límites éticos. Por lo que, en suma, acreditada una ruptura seria y prolongada de la relación conyugal no se exige, por innecesario, el requisito previo de la declaración judicial para declarar extinguida la sociedad de gananciales".

Esta doctrina es a su vez reiteración de la establecida en sentencias anteriores, de las que podemos citar la STS 21 de febrero de 2008 cuando dice: " La doctrina de esta Sala sobre la finalización de la sociedad de gananciales por la separación de hecho de los cónyuges parte de las sentencias de 13 junio 1986 y 17 de junio de 1988, destacándose que el fundamento de la sociedad es la convivencia mantenida entre los cónyuges ; doctrina reiterada por la de 27 enero 1998 , según la cual "la libre separación de hecho excluye el fundamento de la sociedad de gananciales que es la convivencia mantenida entre los cónyuges", y por la de 14 marzo 1998. En igual sentido se pronuncian las sentencias de 24 abril y 11 octubre 1999 , afirmando esta última que "no existe desde el momento del abandono ninguna convivencia entre los cónyuges que pudiese dar lugar a adquisiciones gananciales" y que no se puede exigir en tales casos la declaración judicial "para estimar extinguida la sociedad de gananciales". En igual sentido se han manifestado otras sentencias posteriores como las de 26 abril 2000 y 4 diciembre 2002 . En consecuencia debe entenderse que, producida de modo irreversible la ruptura de la convivencia, los bienes obtenidos por cada uno de los cónyuges no se integran en la sociedad de gananciales, sin perjuicio del derecho de cualquiera de los citados cónyuges a instar su extinción en los términos previstos en el artículo 1.393-3º del Código Civil así como la facultad que les asiste para solicitar las medidas oportunas de carácter económico previas a la solicitud de separación o divorcio" . Esta doctrina habilita la decisión del juez desde el punto de vista jurídico teórico. Desde el punto de vista fáctico, la recurrente niega que concurra porque entiende que la sentencia de divorcio la declara la disolución del régimen de gananciales no declaró su retroacción en el tiempo; porque no ha trascurrido un lapso de tiempo significativo desde la separación de hecho a la sentencia de divorcio, y porque el cese de la convivencia no fue consentido sino impuesto por orden de alejamiento.

En cuanto al primer obstáculo, es cierto que la sentencia de divorcio no fijó la retroacción en el tiempo de la declaración de disolución, pero también lo es que no decidió nada en absoluto el respeto, pues no fijó fecha alguna desde la que se debiera entender disuelta la sociedad. Si la sentencia de divorcio hubiese estudiado esa cuestión y hubiese establecido en su parte dispositiva que la disolución se producía desde ese mismo momento, podríamos discutir sin existiría cosa juzgada. Pero el punto 5º del fallo simplemente declara la disolución, por lo que nada impide el debate en este punto de cuál es ese momento concreto.

Respecto de su segunda alegación, es verdad que el plazo entre el cese y el divorcio no es prolongado, pero la Sala no considera que ello impida la aplicación de tal doctrina, que lo que exige no es tanto el transcurso de unos plazos para la aplicación de esta doctrina sino que el transcurso del tiempo pruebe la seriedad y permanencia del cese en la convivencia. En este caso ese periodo no es largo, pues son unos diez meses entre una y otra, pero los procedimientos instados demuestran la seriedad y permanencia de esa ruptura, pues tras ella a los pocos días y a instancias de ambos cónyuges se dictó orden de protección en que se prohibía su acercamiento y comunicación mutua, y a los tres meses ambos cónyuges interpusieron sendas demandas de divorcio, sin que nunca se haya rehabilitado la convivencia.  Finalmente y respecto de su última alegación, que el cese no fue consentido libremente, sino fijado judicialmente por la orden de protección, resulta sorprendente que se haga seriamente tal afirmación cuando fue la propia recurrente la que solicitó dicha orden y que se decretase el alejamiento de su esposo (como igualmente solicitó éste), quedando por tanto de relieve que el cese fue voluntario y consentido y que la orden de alejamiento no hizo sino recoger la voluntad de la pareja.