martes, 15 de octubre de 2019

La computación, imputación y colación de donaciones. Sus diferencias

Resultado de imagen de azulejo sevillanoSTS de 17 de septiembre de 2019: La imputación de donaciones computables y la diferenciación de la operación de computación y colación. La exclusión de las mejoras presuntas.

 La sentencia tiene interés porque perfila la distinción entre la computación y la colación de donaciones. En la computación hay que tener en cuenta todas las donaciones y siempre que exista un sólo legitimario, mientras la colación se produce sólo respecto de las donaciones que sean colacionables y siempre que exista más de un legitimario.
 
En la sentencia se discute si una donación a un hijo de una farmacia tiene la consideración de donación dispensada de colacionar por tratarse de una mejora tácita.

El sistema legitimario no impide la validez de las disposiciones gratuitas realizadas a favor de los herederos forzosos y terceros, siempre que no perjudiquen a los otros colegitimarios ( art. 819 CC ). El legitimario puede recibir por cualquier título apto su legítima. La expresión "por cualquier título", a la que se refiere el art. 815 del CC , implica que al legitimario se le puede atribuir su legítima, tanto a título de herencia, de legado, o de donación

 La ley deja al causante disponer de sus bienes en la confianza de que va a cumplir voluntariamente, y por cualquier título, el deber de respetarlas, confiriendo al legitimario ( artículo 763.2 del Código Civil ), para el caso de que se superen en su perjuicio los límites establecidos, la facultad de ejercitar las acciones de defensa cuantitativa de las mismas, con la reclamación del complemento ( artículo 815 del Código Civil ), la reducción de legados excesivos ( artículos 817 y 820 del Código Civil y sentencia de 24 de julio de 1986 ) o, en su caso, de las donaciones inoficiosas ( artículos 634 , 651 , 819 y 820 del Código Civil ), incluso aunque estén ocultas bajo negocios aparentemente onerosos ( STS de 676/1986, de 14 de noviembre ).

 
El cálculo de la legítima se lleva a efecto a través de su computación. El art. 818 del CC señala que: "Para fijar la legítima se atenderá al valor de los bienes que quedaren a la muerte del testador, con deducción de las deudas y cargas, sin comprender entre ellas las impuestas en el testamento. Al valor líquido de los bienes se agregará el de las donaciones colacionables". En efecto, mediante la computación se agrega al caudal relicto del causante todas las donaciones realizadas por el mismo en vida; pues, de no llevarse a efecto tal operación, se podría atentar contra el principio de la intangibilidad de las legítimas, que se vería lesionado si el causante dispusiera inter vivos, por actos gratuitos, de la totalidad de sus bienes, de manera tal que nada restase para repartir entre sus herederos forzosos, o lo hiciera de forma tal que les quedara a sus legitimarios una participación inferior a la que legalmente les corresponde según su grado parentesco con el causante.

El cómputo de la legítima es la fijación cuantitativa de ésta, que se hace calculando la cuota correspondiente al patrimonio hereditario del causante, que se determina sumando el relictum con el donatum. Una vez efectuada tal operación de adición se realiza la imputación; es decir encuadrar cada una de las disposiciones efectuadas a título gratuito por el causante dentro de las distintas porciones en que se divide la herencia (tercios de legítima estricta o corta, mejora y libre disposición) para averiguar, en definitiva, si lo donado o legado debe ser reducido por exceder de la parte a la que el donatario o legatario tiene derecho.

La colación no opera, desde el punto de vista técnico jurídico, con el sistema de protección de la legítima, sino que es una operación o norma de reparto, característica de las operaciones particionales, cuyo fundamento radica en la consideración de que lo recibido del causante a título lucrativo por un heredero forzoso debe entenderse, salvo disposición en contrario del causante, como anticipo de la herencia, cuando concurra con otros herederos de tal condición. En este sentido, las diferencias entre computación y colación son evidentes. La computación ha de llevarse a cabo aun cuando exista un único legitimario, puesto que su legítima puede verse perjudicada por las donaciones efectuadas por el causante a terceras personas, mientras que la colación del art. 1035 del CC , sólo tiene lugar cuando concurren a la herencia herederos forzosos.

En la computación hay que agregar al caudal hereditario todas las donaciones llevadas a efecto por el causante, ya sean a herederos forzosos como a terceros, dado que, a través de unas como de otras, se puede lesionar la legítima; mientras que, en el caso de la colación-partición del art. 1035 del CC , sólo se tienen en cuenta las donaciones realizadas a los herederos forzosos, para reconstruir entre ellos el haber del causante, y conseguir, salvo dispensa de colación, la igualdad entre los mismos, bajo la presunción de configurarlas como anticipo de la herencia.

Las normas concernientes al cómputo del donatum ( art. 818 CC ) son de carácter imperativo, no susceptibles de entrar dentro de la esfera de disposición del causante; mientras que la colación puede ser dispensada por el de cuius , siempre que se respeten las legítimas de sus herederos forzosos ( art. 1036 CC ).

El empleo del término colación del párrafo segundo del art. 818 CC no refiere una aplicación técnica o jurídica del concepto de colación, sino un sentido lato que se corresponde con la noción de colación como mera computación de todas las donaciones realizadas por el testador para el cálculo de la legítima y de la porción libre que recoge el 818 del Código Civil. Por el contrario, el empleo de la colación que se infiere del artículo 1035 del Código Civil , sí que refiere una aplicación técnica o jurídica de este concepto basado en la presunta voluntad del causante de igualar a sus herederos forzosos en su recíproca concurrencia a la herencia, sin finalidad de cálculo de legítima, como en el supuesto anterior; todo ello, sin perjuicio de que se haya otorgado la donación en concepto de mejora o con dispensa de colacionar".
Por tanto la computabilidad viene referida exclusivamente a la operación contable para la determinación de si ha existido inoficiosidad, habida cuenta del importe que corresponde a cada uno de los tres tercios de la herencia pero que en nada afecta a la obligación de colacionar que sólo puede corresponder "al heredero forzoso que concurra con otros que también lo sean. La reducción de las disposiciones efectuadas a título gratuito responde a la finalidad de salvaguardar el principio de intangibilidad de las legítimas, que garantiza el artículo 813 del Código Civil , y la colación tiene como finalidad procurar entre los herederos legitimarios la igualdad o proporcionalidad en sus percepciones, por presumirse que el causante no quiso la desigualdad de trato, de manera que la donación otorgada a uno de ellos se considera como anticipo de su futura cuota hereditaria.

Estrictamente la colación es una operación particional, cuya finalidad no es la protección de las legítimas, sino de determinar lo que ha de recibir el heredero forzoso por su participación en la herencia, que puede ser mayor que la que le corresponde por su legítima, si el causante le ha dejado más.

La donación de la farmacia que contempla la sentencia no contiene dispensa de colación  ni existe unidad causal entre las donaciones efectuadas y la declaración testamentaria. No cabe entender que exista una mejora tácita.  Tampoco los mentados actos jurídicos del causante contienen una auténtica partición de sus bienes. Considerar que el donante mejoró a su hijo por el hecho exclusivo de la donación no es admisible de acuerdo con el artículo 825 que exige no sólo voluntad de donar en el donante sino algo más, y es la voluntad inequívoca de mejorar, aunque no se emplee la palabra mejora.

 

martes, 8 de octubre de 2019

La hija preterida de un causante alemán con residencia en Formentera tiene derecho a que se mencione su derecho en la inscripción de los bienes hereditarios por ser aplicable la legislación balear y no admitirse la professio iuris tácita.


Resolución de 24 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado:
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 Se discute sobre la inscripción de una escritura en la que una hija omitida en testamento acepta los derechos legitimarios, a fin de obtener afección legitimaria a su favor sobre determinada finca registral de la herencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley hipotecaria. El causante tiene nacionalidad alemana y fallece con residencia habitual en la Isla de Formentera. El Registrador deniega la inscripción por estimar aplicable la legislación alemana y ser la legítima de este país un derecho de crédito

 Como quiera que el causante de nacionalidad alemana fallece con posterioridad al día 17 de agosto de 2015 –concretamente el día 31 de agosto de 2015 su sucesión se rige por lo dispuesto en el Reglamento (UE) n.º 650/2012, de 4 de julio, sin que quepa duda alguna de la aplicación del instrumento europeo.  El causante había otorgado testamento ante notario español, en 2007 conforme al cual además de señalar su estado civil, domicilio en Formentera y nacimiento en Alemania, instituyó heredero universal a su hijo don M. K, omitiendo toda referencia a otra hija. No puede entenderse que haya una de forma tácita «professio iuris» a la ley alemana, al tratarse de un testamento sobre la totalidad de sus bienes perfectamente reconducible a la ley de la residencia habitual en España que mantuvo hasta que tuvo lugar su fallecimiento en un hospital de Eivissa. Por lo tanto, la ley sucesoria es la española y concretamente la balear, vigente en Eivissa y Formentera.

Ante la ausencia de normativa interregional que fije como criterio de conexión la vecindad civil  le será aplicable directamente al causante alemán con residencia en España el Derecho de la unidad territorial donde vivía habitualmente en el momento de su fallecimiento. Por tanto será aplicable la ley balear, en concreto la legislación de Formentera que regirá la totalidad de la sucesión, y que  regirá en particular la, la reclamación que respecto a su legítima corresponda a la recurrente preterida, así como su contenido y protección.

 Respecto de la exigencia de certificado emitido por autoridad alemana sobre la inexistencia de certificado de Última Voluntad, ya ha señalado esta Dirección General, que la aplicación del Reglamento y el tratamiento que este concede a la validez material y formal de los títulos sucesorios, en los artículos 26 y siguientes del instrumento europeo, hace, con las debidas cautelas derivadas del caso concreto, innecesaria la exigencia de su búsqueda en el Registro del Estado de su nacionalidad, poco relevante por otra parte, habida cuenta del criterio general de la residencia habitual y la relevancia de la lex putativa aplicable a la validez de las disposiciones mortis causa durante toda la vida del causante. (vid. Resolución de 10 de abril de 2017 y posteriores).

 Finalmente bastará decir con relación a la preterición de la legitimaria en el título sucesorio que los tribunales del Estado miembro en el que el causante tuviera su residencia. Será en éstos donde se dirima cualquier contencioso sobre la sucesión –como sería el pago de derechos legitimarios en favor de la recurrente-, de no recaer el consentimiento del heredero único sobre tal cualidad y por tanto, sobre la preterición producida y su calificación como intencional o no intencional: artículos 15 y 40 de la Ley Hipotecaria y 83 a 88 de su Reglamento y artículos 46 y 79 y siguientes de la normativa balear vigente en el momento de la apertura de la sucesión. En Ibiza y Formentera, según posición doctrinal mayoritaria, la legítima es pars valoris bonorum, siendo de aplicación el art. 15 LH. (Art. 79, 81 y 82 Compilación Balear DL79/1990).

https://www.boe.es/boe/dias/2019/09/25/pdfs/BOE-A-2019-13605.pdf

viernes, 4 de octubre de 2019

El convenio regulador sobre la guarda de los hijos no matrimoniales aún aprobado judicialmente no es titulo inscribible para una extinción de condominio de una pareja de hecho.


Resolución de 25 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,

Se discute la inscripción de un convenio regulador de los efectos de la guarda y custodia de hijos no matrimoniales, en el que los progenitores, declarados como pareja de hecho  aprovechan para extinguir el condominio existente entre ambos, comprensivo de una vivienda, plazas de garaje y trastero.

 Al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible. En el ámbito que nos atañe, puede concluirse que el contenido del documento judicial que le confiere plena viabilidad para acceder a los libros del registro de la propiedad, dentro de los cauces previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es aquél que configura el resultado de un litigio o un pleito, y no como un simple conducto formal de constatación de un acuerdo entre las partes interesadas.

Sin embargo, y como caso específico, debe destacarse el convenio regulador de las situaciones de crisis matrimonial. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo, es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, la separación o el divorcio.

 El caso ahora planteado, comprende la solicitud de acceso al Registro de un convenio regulador adoptado en materia de guarda y custodia de hijos no matrimoniales, el cual es objeto de aprobación judicial. Dentro de dicho convenio, además de proceder a regular las relaciones paterno filiales «stricto sensu» los progenitores aprovechan para disolver el condominio existente entre ambos, llevando a cabo su liquidación.

 El contenido típico del convenio regulador de los efectos de la extinción de la pareja estable se circunscribe  a las normas que rijan la guarda y custodia de los hijos comunes. Es por ello que la eficacia de la aprobación judicial sólo puede extenderse a las medidas relativas a la guarda y custodia de los hijos, por lo que otras disposiciones contenidas en el convenio regulador resultarían ajenas a la misma. Esto, unido a que dicho contenido también excedería del ámbito de aplicación de la propia norma de Parejas Estables de las Illes Balears provocaría que el acuerdo suscrito no deja de ser un documento privado cuyo acceso al Registro no quedaría amparado dentro de los pronunciamientos previstos en el artículo 90 del Código Civil, precepto con el que se pretende la equiparación alegada.

Como consecuencia, y sin entrar a valorar su eficacia y validez entre las partes como cualquier otro contrato o acuerdo privado, el título analizado debe ser observado desde las exigencias normales del principio de titulación formal plasmado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que como antes se ha contemplado exige el otorgamiento en escritura pública notarial de aquellos acuerdos que voluntariamente otorgados por las partes deseen ser incorporados a los libros del Registro de la Propiedad.

jueves, 26 de septiembre de 2019


Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

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La complejidad de la normativa  han agudizado la problemática de las urbanizaciones irregulares. Cuestiones de salubridad, con la creciente contaminación de los acuíferos, de seguridad o de enganches ilegales de energía, la  existencia de graves riesgos sanitarios y la aparición de una emergente economía sumergida al margen de todo control de las distintas Administraciones Públicas, cierran el cuadro  de un total de unas 300.000 edificaciones irregulares existentes en suelo no urbanizable en Andalucía.

La situación descrita exige adoptar medidas urgentes que minimicen el impacto territorial, ambiental y paisajístico que provocan las edificaciones irregulares, resuelva las deficientes condiciones de seguridad y salubridad que padecen cientos de miles de familias andaluzas y regule en un único texto legal la normativa en materia de edificaciones irregulares, derogando la normativa anterior. En este sentido se ha optado por la tramitación de este Decreto-ley, hasta tanto se apruebe la nueva ley en materia de urbanismo y suelo de Andalucía.

 El objeto del Decreto-ley es regular el régimen aplicable y establecer las medidas adecuadas para las edificaciones irregulares, aisladas o agrupadas, en las que no resulta posible adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio.

 Se regula el procedimiento de declaración de la situación de asimilado a fuera de ordenación en la que se encuentran las citadas edificaciones irregulares y se establece el régimen al que deben estar sometidas, antes y después de la declaración. En dichas edificaciones y mientras no se produzca la declaración administrativa de la situación de asimilado a fuera de ordenación, no se permite el acceso a los servicios básicos ni realizar ningún tipo de obra. Una vez reconocida la situación de asimilado a fuera de ordenación, las personas propietarias de esas edificaciones podrán acceder a dichos servicios. Además, se admiten las obras de conservación necesarias para el mantenimiento de las condiciones de seguridad y salubridad que garanticen suhabitabilidad o uso.

Se introduce, como novedad, la posibilidad de formular  las agrupaciones de edificaciones irregulares, esté o no prevista su transformación mediante la urbanización. Ello supone no demorar la solución de esos ámbitos hasta la incierta aprobación del futuro plan general y su desarrollo posterior.

Se regula el régimen de incorporación de las edificaciones irregulares a la ordenación urbanística, simplificando la regulación vigente y reforzando la potestad municipal de ordenar los ámbitos con agrupaciones de viviendas a través del Plan General de Ordenación Urbanística. Una vez ejecutada la urbanización conforme a las determinaciones del planeamiento y recibidas, total o parcialmente, las correspondientes obras, las edificaciones existentes podrán ser legalizadas, permitiendo en ellas, las obras de conservación, reforma y, en su caso, ampliación.

Además, con el fin de reforzar de forma urgente el control de los procesos de parcelación, se regula la necesidad de licencia municipal para el acceso al Registro de la Propiedad de cualquier segregación en suelo no urbanizable, eliminando la declaración de innecesariedad de licencia que tantos problemas ha ocasionado; se tipifica de forma expresa como infracción la publicidad en la web y en las redes informáticas de procesos parcelatorios ilegales, la ejecución de las acometidas a los suministros básicos sin autorización y la emisión de certificados técnicos de antigüedad con información falsa.

lunes, 24 de junio de 2019

No es posible la celebración del pacto de definicion cuando el disponente no sea mallorquín.

Resultado de imagen de AZULEJOS SEVILLANOS IMAGENESResolución de la DGRN de 24 de mayo de 20191. La cuestión sobre la que ha de decidirse se refiere a si es posible la inscripción de donación con pacto de definición otorgada entre ciudadanos franceses residentes habitualmente en Mallorca.
El artículo 50 de la Compilación balear, prevé que esta normativa se aplica exclusivamente respecto de la futura sucesión de ciudadanos (españoles) de vecindad civil balear (mallorquina), conforme a su costumbre histórica (artículo.1 de la Compilación, apartado 3, regla cuarta). Conforme al citado precepto 50 de la Compilación: «Por el pacto sucesorio conocido por definición, los descendientes, legitimarlos y emancipados, pueden renunciar a todos los derechos sucesorios, o únicamente a la legítima que, en su día, pudieran corresponderles en la sucesión de sus ascendientes, de vecindad mallorquina, en contemplación de alguna donación, atribución o compensación que de éstos reciban o hubieren recibido con anterioridad». La registradora estima que no es posible la inscripción, en cuanto normativa reservada por ley y por sus antecedentes históricos a ciudadanos con vecindad civil balear (mallorquina), mientras que el notario considera que sí es posible, en aplicación del artículo 36.2 del Reglamento (UE) n.º 650/2012 siendo una cuestión referente a la validez formal del pacto sucesorio.
Como es sabido, el Reglamento (UE) n.º 650/2012 presenta soluciones propias en su concurrencia con conflictos interregionales.. El Reglamento (UE) n.º 650/2012, frente a la propuesta inicial de la Comisión, establece una solución de compromiso para los Estados plurilegislativos Para las sucesiones causadas a partir del 17 de agosto de 2015, fecha de aplicación del Reglamento de Sucesiones, en el caso de que la ley designada por éste fuera la de un Estado que comprenda varias unidades territoriales con sus propias normas jurídicas en materia de sucesiones, serán preferidas las normas internas sobre conflicto de leyes de dicho Estado. Tratándose de un causante no español, a cuya sucesión se le aplique la ley española (artículo 22), se estará a la normativa que resulte aplicable en la ley de la unidad territorial en que tenga su residencia habitual, o en su defecto la de vínculos más estrechos.  Por tanto, como primera conclusión, no es posible considerar, como hace la escritura calificada, que ciudadanos extranjeros, poseen vecindad civil, en el caso señalando a la balear, en cuanto es una cualidad reservada exclusivamente a españoles y por tanto no es la conexión que pueda resolver el problema planteado..
Obsérvese que los otorgantes son de nacionalidad francesa conduciendo las demás conexiones previstas en el artículo 27 a la ley española. En cuanto nacionales franceses, los otorgantes podrían en principio celebrar un pacto sucesorio, conforme a su ley nacional. En Francia se admite desde enero de 2007 el pacto sobre la sucesión futura. En virtud de él, el presunto heredero (el hijo) puede renunciar por anticipado a la totalidad o parte de su herencia en beneficio de una o varias personas, independientemente de que estas tengan o no la calidad de herederos (hermanos o hermanas o sus descendientes). La renuncia ha de realizarse mediante escritura pública y ser recibida por dos notarios. En el pacto deben designarse asimismo los beneficiarios de la herencia (requisitos de forma que de no cumplirse, conforme a la ley francesa, determina la validez del pacto). Por todo ello, a priori, el pacto no responde a la ley de la nacionalidad de la donante.
Conforme a la ley española –a la que conducen las restantes conexiones–, debe analizarse, previamente, si existe una norma interna de conflicto aplicable al supuesto (artículo 36.3 del Reglamento). Y la respuesta es negativa, en cuanto la norma del artículo 9, párrafo 8, apartado 2, del Código Civil, regirá solo en el ámbito de los conflictos internos, entre distintas unidades territoriales y sin elemento internacional. En este ámbito internacional, en el que se desenvuelve el supuesto planteado, será de aplicación el artículo 36.3 del Reglamento, que, a falta de norma de conflicto, toma como referencia a la unidad territorial con la que el testador las personas cuya sucesión sea objeto de un pacto sucesorio hubieran tenido un vínculo más estrecho. Vinculo que referido al momento del otorgamiento del pacto queda reflejado en la residencia habitual en la unidad territorial.
Por lo tanto, a esa unidad debe venir referida la validez formal de la unidad territorial.  El análisis de la normativa balear, como señala la registradora, en base a la tradición y a sus antecedentes históricos exige la cualidad de balear mallorquín para su celebración.
En el supuesto analizado, no existe norma estatal interregional aplicable sino que será directamente el Derecho de la unidad territorial designada la que resuelva la cuestión. Es decir, no supone un problema jurídico de Derecho conflictual sino de Derecho material balear. Y conforme a éste, no es posible la celebración del pacto cuestionado cuando el disponente, futuro causante no sea mallorquín.
 Por otra parte, en la escritura calificada se indica que el disponente no ha otorgado «professio iuris» en favor de su ley nacional. La «professio iuris» se limita en el Reglamento a la elección entre cualquiera de las leyes nacionales del causante en el momento de la elección o en el momento del fallecimiento.Y conforme al artículo 22.2 del Reglamento la elección deberá hacerse expresamente en forma de disposición mortis causa, o habrá de resultar de los términos de una disposición de este tipo.
Podría haberse entendido –sino se negare por la donante en relación a la ley francesa, sin más declaración– que, al realizar el pacto, la disponente hizo una «professio iuris» no expresa a favor de la ley española, para el caso de ésta fuera adquirida por ella en el futuro en cualquier momento antes de su muerte (artículo 22.2). Obsérvese, en efecto que, las especificas disposiciones del artículo 50 de la Compilación balear en relación a las legítimas, –en Mallorca– podrían hacer posible la elección no expresa de ley. Mas esta elección conduciría a la ley española, nunca a una concreta ley foral, de suerte que obtenida la nacionalidad en un momento posterior por la donante o disponente, las legítimas se ajustarían a la legislación sucesoria interna que correspondiera aplicar, ya sea la balear, si fuera al obtener la nacionalidad su elección, ya otra, aplicable en tal momento, a cuyo sistema legitimario debería adaptarse en tal caso (de ser válida su celebración) la donación realizada.
 Por ello, dado que no es posible elección en disposición «mortis causa» –sino es condicionada en los términos expresados–, de una de las siete normativas sucesorias que contempla el Derecho español, la unidad cuya legislación resulte aplicable vendrá necesariamente establecida por la ley española a la apertura de la sucesión. De la misma forma, las disposiciones patrimoniales realizadas en una disposición mortis causa, válida, material y formalmente, se adaptarán en su contenido a la ley que finalmente regula la sucesión (considerando 50).

El fideicomiso dispuesto en la herencia del transmitente no afecta al heredero transmisario que sucede directamente al primer causante por tratarse de herencias distintas.

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Resolución de la DGRN de cinco de junio de 2019.  

Se discute la inscripción de una herencia en la que uno de los herederos ha postmuerto a los dos causante con testamento en el que establece un fideicomiso. El Registrador sostiene que no cabe la inscripción por cuanto no hay ninguna referencia ni sujeción a la limitación  establecida en el fideicomiso dispuesto por el transmitente en su testamento. El notario alega que el el fideicomiso que el transmitente impuso respecto de sus bienes no se extiende a los bienes que procedan de otra sucesión distinta.

Esta Dirección General ha tenido que abordar en numerosas ocasiones, las cuestiones planteadas por el denominado derecho de transmisión que, en nuestro sistema sucesorio, está recogido en el artículo 1006 del Código Civil. El mismo señala que «por muerte del heredero sin aceptar o repudiar la herencia pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía». Históricamente, doctrina y jurisprudencia han debatido sobre la existencia de una o varias delaciones hereditarias al fallecer con posterioridad a los causantes el transmitente, debiendo ser en definitiva los transmisarios los que lleven a cabo la emisión de la correspondiente declaración de voluntad en torno a su aceptación en la condición de heredero o su repudiación. En el año 2013, ha sido el Tribunal Supremo el que ha zanjado en parte esta discusión  al señalar que no hay una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege ostentan los herederos transmisarios, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente.

Esta misma tesis ha seguido la doctrina  reiterada de este Centro Directivo, las ultimas de 28 de septiembre de 2018 y 5 y 11 de abril de 2019. En ellas  se expresa que «los transmisarios suceden al primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios. Pero es indiscutible que la determinación de quiénes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del transmitente, no por la sucesión del primer causante».  La obligada protección de los herederos forzosos exige entender que, a efectos de determinar el importe de la legítima, el «ius delationis» también se computa, porque en sí es susceptible de valoración económica por lo mismo que es susceptible de venta (artículo 1000–1.º del Código Civil.  Aunque el transmisario que ejercita positivamente el «ius delationis» adquiere la condición de heredero directamente del primer causante, su contenido viene delimitado por la vocación al transmitente; al formar tal derecho parte de la herencia del transmitente, con ese derecho –y, por ende, con la herencia del primer causante– debe satisfacerse a los legitimarios del transmitente.

 Es indudable que si no llegan los bienes concretos que proceden del causante originario a confundirse con los del transmitente y si el «ius delationis» se transmite por ley, de modo que una vez se ejerce aceptando la herencia hay una única sucesión de aquél causante a los transmisarios, debe concluirse que el fideicomiso que el transmitente impuso respecto de sus bienes no se extiende a los bienes que procedan de otra sucesión distinta. Lo contrario, cabe añadir, vendría a suponer una alteración de la sucesión prevista por el primer causante, que ningún mecanismo fiduciario previó respecto de sus bienes y que por vía indirecta no puede actuar ahora en la misma.. Por ello, la exigencia contenida en la calificación impugnada no pude ser confirmada, toda vez que, de aceptarse, supondría la intrusión de un elemento completamente extraño en la sucesión del primer causante, como sería referir e inscribir las adjudicaciones realizadas en favor de los transmisarios en las herencias de sus abuelos con las limitaciones resultantes de un fideicomiso que ellos no ordenaron.

domingo, 16 de junio de 2019

Las nuevas hipotecas en la ley de crédito inmobiliario de 15 de marzo de 2019. Lo que los consumidores deben saber.



La nueva ley 5/2019 de 15 de marzo de contratos de crédito inmobiliario entró en vigor este domingo 16 de junio. Con ello se pretende trasponer a nuestro ordenamiento jurídico las directivas europeas 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 que extiende su régimen protector a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores.

La Ley no se aplica a todos los préstamos hipotecarios sino solo a aquellos en que el prestatario -o el fiador o hipotecante- sea persona física y que además la hipoteca recaiga sobre un inmueble residencial, incluyendo garajes y trasteros. Asimismo, la nueva normativa se aplica a las modificaciones de estos préstamos hipotecarios y a los cambios de acreedor por subrogación hipotecaria.

Lo más novedoso es que a partir de ahora el control de transparencia será más intenso y no se relega al momento de la firma de la escritura, sino que se adelanta a la aprobación de la propuesta del banco. El banco deberá presentar al cliente una documentación previa que consistirá en una copia del contrato hipotecario, una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que permita comparar el crédito con otros del mercado europeo y una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con los principales riesgos y escenarios de coste que suponga.

-          La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que sustituye a la actual FIPER y que es al mismo tiempo una oferta vinculante. En ella se recogen las condiciones financieras con las precisiones, explicaciones a la que hay que añadir un documento con escenarios de cuota en diferentes supuestos de tipo de interés cuando este sea variable.

-          Por otra se crea la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que debe incluir especiales advertencias sobre determinadas cuestiones que se juzgan problemáticas: los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés, la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado, la distribución de gastos, y la advertencia especial en el caso de préstamo en moneda extranjera.

 Además, en el caso de interés variable se tiene que entregar otro documento con cálculo de cuotas en distintos escenarios de tipo de interés, el proyecto de contrato, y las condiciones del seguro que se exigiera en su caso. También se le debe advertir de la distribución de gastos y de la obligación de acudir al notario antes de la firma, lo que se entiende sin perjuicio de las demás informaciones que el prestatario pueda requerir y que le deberán ser facilitadas al deudor.

Esta documentación precontractual deberá entregarse al cliente y este podrá escoger libremente al notario que prefiera. Así se pretende que el notario actúe de manera más imparcial e independiente y no se convierta como sucede hasta ahora en el fedatario de conveniencia del banco.

Esta documentación previa se manda por el banco telemáticamente a través de la red nacional de notario al fedatario elegido. Hasta pasado diez días de este envío no podrá firmarse la escritura. Y dentro de este plazo los clientes deberán acudir a la notaría para que el notario certifique que las condiciones del préstamo son correctas, ajustada a derecho y que el cliente las entiende y comprende. Este control se hará mediante un acta notarial de transparencia en la que comparecerán los interesados por si o representados. El notario le explicará en detalle todas las condiciones del préstamo y deberá cerciorarse a través de un test que el cliente entiende y asume las condiciones y los riesgos de un préstamo hipotecario. El notario asume la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato.

Habrá que acudir por tanto a la notaría dos veces: una para formalizar el acta de transparencia y otra para formalizar la escritura de préstamo hipotecario. El acta debe otorgarse dentro de los diez días del envío telemático de la documentación al notario. Los diez días se consideran como un período de reflexión y no se podrá firmar la hipoteca. El día inicial se excluye del computo. Transcurrido este plazo de diez días se podrá firmar la escritura de préstamo hipotecario, siempre que el prestatario ya hubiere firmado antes el acta de transparencia.

Como novedades en cuanto al contenido de los nuevos préstamos hipotecario se pueden reseñar las siguientes:

a.-Los nuevos préstamos a interés variable ya no podrán tener cláusula suelo, si bien no podrán generar intereses negativos a favor del cliente, es decir que el interés como mínimo siempre será cero. El banco nunca deberá pagar intereses al prestatario si el tipo de interés resultante de sumar al tipo de referencia un diferencial resultase negativo.

b.- Los intereses de demora se limitan a tres puntos sobre el interés que sea aplicable.

c.- Se restringe la posibilidad de vencimiento anticipado por impago. La banca no podrá ejecutar un préstamo e iniciar un proceso de desahucio hasta que se acumulen 12 cuotas impagadas (o el 3% del total la deuda) en la primera mitad de la hipoteca o 15 cuotas (o el 7%) después en la segunda mitad.

d.-El banco asume todos los gastos de notaría, gestoría, impuestos y registros, salvo las copias que se expidan a instancia de los interesados y la tasación.

e.-  Solo se podrá cobrar una comisión de apertura que englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda. Se destierra la comisión de estudio.

f.- Se establece por primera vez el derecho a reembolsar el préstamo sin comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera efectiva con una limitación temporal y con unos porcentajes máximos en función de si el tipo de interés es fijo o variable.
    En Préstamos a interés fijo:– En los 10 primeros años: 2% y– En el resto del plazo del préstamo: 1,5%.
   En Préstamos a interés variable o tramos de interés variable (solo si el tipo de interés baja pues si sube no habrá pérdida financiera): Se podrá optar entre: 0,15% los 5 primeros años ó 0,25% los 3 primeros años. En el resto del plazo: No hay compensación por la amortización.
    En Subrogaciones acreedoras o en novaciones de tipo de interés, con sustitución a tipo fijo:En los 3 primeros años: 0,15%. y en el resto del plazo no hay compensación por la amortización.
 
 
g.-  Se abarata el paso del tipo variable al fijo con una comisión máxima del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

h.- También se reconoce la libertad de poder cambiar de acreedor bancario sin tener que aceptar la nueva oferta del banco, es decir que se puede llevar la hipoteca otro banco. Para poder subrogar a otra entidad financiera en un préstamo hipotecario el nuevo prestamista entregará al deudor una oferta vinculante con las nuevas condiciones financieras del préstamo que se notificarán al antiguo prestamista que estará obligado a entregar en 7 días naturales una certificación del importe del débito, y una vez entregada podrá ofrecer a su cliente nuevas condiciones, de modo que éste es quien decidirá si sigue con su anterior prestamista firmando una novación, o por el contrario, deja pasar 15 días naturales y  firma la escritura de subrogación con el nuevo acreedor. El nuevo acreedor deberá compensar al banco que pierde la hipoteca en la parte proporcional del Impuesto de AJD y de los gastos de la hipoteca que le correspondieron en el momento de la constitución, lo que se calculará en proporción al capital pendiente de amortización.

i.- Se prohíbe las ventas forzosas o vinculadas, es decir, no se permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas como seguros hipotecarios, planes de pensiones o tarjetas de crédito, si bien si se podrá exigir por parte del banco un seguro de hogar y un seguro de vida y de protección de pagos.

j.- Se permite las ventas voluntarias o combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios, pero para que el cliente pueda comparar precios se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.

k.-  Los préstamos concedidos en moneda distinta del euro o hipoteca multidivisa se regulan en la nueva ley concediendo a los titulares de estos productos el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro.

l.- Se regula la actividad de los intermediarios financieros (brókeres inmobiliarios) y prestamistas privados creando un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas. Esos intermediarios no podrán tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso y su remuneración deberá estar incluida en la tasa anual equivalente de la hipoteca.

m.- Será obligatorio por parte de los prestamistas el depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de los modelos y formularios de los préstamos y créditos hipotecarios con anterioridad a su comercialización. También deberán remitirse al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, obligatoriamente y para su inscripción, las ejecutorias que recojan sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación de condiciones generales abusivas

viernes, 26 de abril de 2019

La donación mortis causa no transmite la propiedad y no es inscribible en el Registro de la Propiedad

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Resolución de la DGRN de 27 de marzo de 2019: Por el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura mediante la cual los cónyuges propietarios de determina finca donan la nuda propiedad de la misma a su hija, «reservándose los donantes el usufructo vitalicio sucesivo y simultáneo de dicha finca, el cual se consolidará con el pleno dominio al fallecimiento de los usufructuarios (…)». Además, en la misma escritura se incluyen las siguientes disposiciones: «Tercero.–Los donantes prohíben a la donataria disponer de la finca donada, por actos inter vivos durante la vida de los donantes. Cuarto.–Reversión.–Los otorgantes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 641 del Código Civil, pactan la reversión a favor de los donantes para cualquier caso y circunstancia, que no deberán justificar».
La negativa del registrador a la práctica de la inscripción se funda, en síntesis, en el siguiente motivo: «(…) todo lo que se pacta es legal, individualmente considerado, pero su combinación impide que se pueda calificar el negocio de donación inter vivos ya que el donatario no adquiere derecho alguno hasta el fallecimiento de ambos donantes, lo que pone de manifiesto la intención de los mismos de conservar la libre disponibilidad del bien sin desprendimiento patrimonial alguno de presente. En definitiva, el donatario ni puede usar la finca donada en vida de los donantes, ni puede transmitir el derecho donado entre vivos ni tampoco puede hacerlo libremente mortis causa, si fallece antes que los donantes, porque éstos podrían ejercitar su derecho de reversión; por lo que realmente al no adquirir derecho alguno en vida de los donantes, nos encontramos ante una donación mortis causa».
 Lo que caracteriza definitivamente las donaciones con finalidad "mortis causa" es la permanencia en el dominio y libre disposición del donante de la cosa donada y su falta de intención de perderla en caso de vivir, determinando que el donante no transfiere de presente la propiedad de la cosa donada, ni siquiera difiere la transferencia a plazo que pueda transcurrir mientras viva, sino que se fija para el efecto de la donación la época o momento de su fallecimiento, disponiendo así para después de su muerte de algo que le pertenece, sin que pueda alterar la esencia de este concepto la forma empleada para la expresión de la voluntad si ésta es que solamente con posterioridad a la muerte del donante haga suyo el donatario lo que fue objeto de la donación, y por consiguiente son revocables, al no producir efecto sino después de la muerte del causante, es decir "post mortem", siendo ineficaces si no se justifican por  los medios que regulan el otorgamiento de las disposiciones testamentarias
No cabe sostener que en el caso del presente recurso se haya producido una indiscutible e incuestionable transmisión de la propiedad de lo donado. Como afirma certeramente el registrador en su calificación, esa propiedad teóricamente donada tiene un mero alcance formal y queda por completo desnaturalizada por la reversión a favor de los donantes tal y como ha sido configurada y posibilitada en el título (con las cláusulas que la acompañan y dan la verdadera dimensión del negocio jurídico celebrado). Y es que dicha donación lo que ampara es una revocación «ad nutum» de la donación con una añadida y tajante prohibición de disponer, lo que viene a producir ese efecto que antes se apuntó y que se resume en esta idea: pese a la donación, los donantes siguen teniéndose por propietarios de lo donado (reducido a una mera titularidad formal) mientras vivan. En suma, y para el Derecho común (pues los Derechos navarro y catalán tienen una clara especificidad sobre el particular), las donaciones «mortis causa» en sentido estricto (no las donaciones «inter vivos» con eficacia «post mortem») se rigen en todo por las reglas de los legados y han de otorgarse en forma testamentaria –no de donación–, siendo esencialmente revocables, que, a la vista de lo expuesto, es lo realmente plasmado en el título cuya calificación motiva este recurso, no teniendo por tanto acceso al Registro de la Propiedad. El resto de donaciones se regirían por lo dispuesto en el artículo 621 del Código Civil, deben adoptar necesariamente la forma de donación y son esencialmente irrevocables de manera unilateral y libérrima para el donante (algo que en el presente caso no sucede).  Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.