martes, 7 de agosto de 2018

La rectificación de un exceso de cabida es posible aunque la finca proceda por segregación de otra o encontrarse una de las parcelas catastrales en situación de investigación


Resolución de la DGRN de 16 de julio de 2018: Se discute la inscripción de un exceso de cabida acreditado mediante una representación gráfica. El registrador suspende la inscripción por existir dudas fundadas de que la rectificación de cabida y linderos pueda encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, fundándose en el hecho de que la finca procede por segregación de otra inscrita y en la circunstancia de hallarse una de las parcelas catastrales con las que se afirma se corresponde parcialmente la finca en situación de «en investigación,.

 La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.

El artículo 199 regula el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además el apartado 2 prevé que cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. El apartado 2 del artículo 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

lunes, 6 de agosto de 2018

El ejercicio del derecho de opción por mitad una vez disuelta la sociedad de gananciales


Resolución de la DGRN de 25 de julio de 2018: Se debate si es o no inscribible una escritura de ejercicio de opción de compra con adquisición de un local por mitad y pro indiviso por quienes en el momento de la constitución de dicha opción de compra estaban casados en régimen de gananciales, si bien en el momento del ejercicio de la opción estaban divorciados. La Registradora entiende que es preciso el cambio de la naturaleza jurídica del citado derecho, de ganancial a privativo, lo que no se produce «ipso iure» por la mera disolución de la sociedad de gananciales, sino que es necesaria la liquidación de la misma, aunque sea parcial solo respecto a dicho derecho, y la adjudicación del mismo por mitades indivisas (por el principio de tracto sucesivo. El Notario recurrente alega que, al haberse disuelto la sociedad de gananciales por divorcio, ya no es posible la adquisición con carácter ganancial, dado que la sociedad de gananciales disuelta y pendiente de liquidación se ha transformado en una comunidad postganancial indivisa que es titularidad de los antiguos cónyuges; y que no hay obstáculo legal para que los excónyuges acuerden la adquisición del inmueble por mitad e iguales partes indivisas dando lugar a una situación jurídica interina que se resolverá al hacer la liquidación de la comunidad postganancial, todo en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes.

Disuelta la sociedad de gananciales y aun no liquidada surge una comunidad –«posmatrimonial» o «postganancial»– «sobre la antigua masa ganancial cuyo régimen ya no puede ser el de la sociedad de gananciales, sino el de cualquier conjunto de bienes en cotitularidad ordinaria, en la que cada comunero (cónyuge supérstite y herederos del premuerto en caso de disolución por muerte, o ambos cónyuges si la causa de disolución fue otra) ostenta una cuota abstracta sobre el «totum» ganancial (como ocurre en la comunidad hereditaria antes de la partición de la herencia), pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes integrantes del mismo, cuya cuota abstracta subsistirá mientras perviva la expresada comunidad posmatrimonial y hasta que, mediante las oportunas operaciones de liquidación-división, se materialice en una parte individualizada y concreta de bienes para cada uno de los comuneros. La comunidad postganancial constituye un patrimonio colectivo, con cierta autonomía o separado y en liquidación, por lo que se entiende que actúa el principio de subrogación real para cumplimiento de los fines liquidatorios que le son característicos. Pueden ingresar bienes en dicho patrimonio si no son incompatibles con esa finalidad liquidatoria; y por aplicación de ese principio de subrogación real el patrimonio en liquidación se incrementará con los frutos (cfr. artículos 1410, 760, 1063 y 1533 del Código Civil) y puede ser beneficiado por la usucapión (cfr. artículo 1410 y 1934 del mismo Código). Respecto de las adquisiciones como la que es objeto de este expediente, consecuencia de un derecho de adquisición preferente ganancial («rectius» postganancial) ejercitado por los excónyuges, la consideración de que se adquiere «ipso iure» en copropiedad ordinaria puede comportar el perjuicio de los derechos de los acreedores de la sociedad de gananciales. Ahora bien, en el presente caso, habida cuenta de la manifestación expresa de los adquirentes sobre el carácter de su adquisición, por mitad y pro indiviso, debe admitirse la inscripción de la finca con tal carácter, sin perjuicio no sólo de las compensaciones que procedan entre ambos cónyuges por las diferencias entre el importe satisfecho por cada uno con dinero de su exclusiva propiedad del precio del arrendamiento financiero y del valor residual –como expresamente disponen en la escritura calificada– sino también sin perjuicio del crédito que surge a favor de la comunidad postganancial por el importe actualizado de los fondos comunes empleados. De este modo, el desplazamiento patrimonial que, con base en la autonomía de la voluntad, se produce de la masa postganancial a la propia de los partícipes no contraría el fin liquidatorio de aquélla, de suerte que el bien adquirido quede afecto a la misma finalidad desempeñada por el bien o derecho reemplazado (especialmente, el pago de las cargas y deudas consorciales (vid. artículo 405 del Código Civil). Por lo demás, esa manifestación expresa de los partícipes comporta una implícita liquidación material respecto del bien en cuestión mediante un desplazamiento patrimonial cuya causa negocial es, como apunta el recurrente, la liquidación de la masa ganancial.
PDF (BOE-A-2018-11199 – 6 págs. – 243 KB)    

martes, 31 de julio de 2018

El derecho de representación en la sucesión testada deja fuera del llamamiento a los descendientes del renunciante.


Resolución de 5 de julio de 2018: Se discute en esta Resolución si el derecho de representación sucesorio del artículo 924 del Código Civil se puede aplicar en la sucesión testamentaria por voluntad expresa del testador. El caso que se debatía lo planteaba una cláusula de testamentaria en la que el testador después de instituir herederos a sus hijos establecía un derecho de representación en favor de las respectivas estirpes, derecho que también extendía a los legados. Al emplear la palabra representación y no la de sustitución puede dudarse si estamos ante un sustitución vulgar que se aplicaría en los tres casos de incapacidad, premoriencia y renuncia o por el contrario estaríamos en presencia de un derecho de representación sucesorio que sólo sería aplicable en los supuestos de incapacidad y premoriencia pero no en los casos de renuncia. El problema se planteaba además porque uno de los legatarios renunciaba al legado ya que mientras el notario mantiene que no hay derecho de representación sucesoria en favor de la estirpe del renunciante, el registrador sostenía que entraba en juego la sustitución vulgar y por tanto el llamamiento por sustitución en favor de la estirpe

La sustitución y el derecho de representación, si bien desarrollan una función semejante, se desenvuelven en ámbitos totalmente distintos. La sustitución es una institución propia de la sucesión testada, de ahí su denominación exacta de sustitución testamentaria, consecuencia del principio de libertad de testar que proclama el artículo 763 del Código Civil, que no queda sujeta en cuanto a la condición de los sustitutos a limitación alguna, y cuyo alcance depende de la exclusiva voluntad del testador (artículos 774, segundo párrafo, 778, 779 y 780). Por el contrario, el derecho de representación constituye una excepción al principio de proximidad en grado (artículo 921) propio de la sucesión intestada, lo que supone necesariamente una ausencia de voluntad del causante a la hora de regular su sucesión (artículo 658), y está limitado a determinados parientes del causante y únicamente tiene lugar en los casos previstos en el artículo 924, excluyéndose la renuncia (artículos 923 y 929).

Ciertamente, no hay duda de que el testador, en ejercicio de su libertad de testar, puede someter su sucesión al derecho de representación del artículo 924. Por esto, el debate de este expediente se centra en interpretar si, como afirma el registrador, el testador estableció una sustitución vulgar o si, como sostiene el recurrente, empleó el término «derecho de representación» en sentido técnico de esta institución propia de la sucesión intestada.

El artículo 675 del Código Civil dispone: «Toda disposición testamentaria deberá entenderse en el sentido literal de sus palabras, a no ser que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador. En caso de duda se observará lo que aparezca más conforme a la intención del testador, según el tenor del mismo testamento».

https://www.boe.es/boe/dias/2018/07/19/pdfs/BOE-A-2018-10166.pdf

miércoles, 25 de julio de 2018

La inscripción de una sentencia que declara la usucapión extraordinaria contra herederos indeterminados del titular registral requiere el nombramiento de un administrador judicial de la herencia yacente


 Resolución de la DGRN de 10 de julio de 2018: Se discute la inscripción de un mandamiento judicial que recoge una sentencia dictada contra los herederos desconocidos e inciertos de los titulares registrales, los cuales fueron declarados en situación de rebeldía. Dicha sentencia estimó la demanda y declaró que el demandante era titular de una participación del 58,29% de la finca registral por haberla adquirido por usucapión extraordinaria, ordenando la cancelación de las inscripciones contradictorias. El registrador de la Propiedad se opone a la inscripción alegando que es necesario que se hubiera nombrado un administrador judicial.

En los casos en que en que esté interesada una herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse, bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. Esta doctrina se ha matizado en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 790 y siguientes exige la adopción de medidas de aseguramiento del caudal hereditario en los procedimientos judiciales de división de herencia -entre ellas el nombramiento de un administrador judicial ex artículo 795 del Código Civil- cuando fallecido el causante no conste la existencia de testamento ni de parientes de aquél. Atribuye, por tanto -en los supuestos de herencia yacente-, gran importancia a la posibilidad o no de intervención de posibles llamados a la herencia. Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.

Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial. Por eso parece razonable no exigir el nombramiento de administrador judicial en los casos en los que se ha verificado el emplazamiento a alguna persona determinada y que reúna la consideración de posible llamado a la herencia. 5. En el presente caso, el procedimiento se ha seguido con los desconocidos herederos de los titulares registrales de las participaciones indivisas cuya titularidad reclama el demandante haber adquirido por prescripción. Ninguna persona concreta ha sido identificada ni citada personalmente como heredera presunta de dichos causantes. Tampoco se ha procedido al nombramiento de un administrador judicial que represente los intereses de la herencia yacente. Por todo ello, de conformidad con la doctrina expuesta en los anteriores apartados, procede confirmar el defecto impugnado.

lunes, 9 de julio de 2018

La prueba del derecho extranjero en una sucesión sueca y el juicio de legalidad notarial


Resolución de uno de junio de 2018 de la DGRN:
Se discute la prueba de la ley aplicable a una sucesión en la que el causante, de nacionalidad sueca, fallece siendo titular de bienes en España antes de la entrada en aplicación del Reglamento 650/2012. Por lo tanto, su sucesión se rige por su ley nacional (artículo 9.8 del Código Civil), es decir por el Derecho sueco. Se dan en el supuesto ciertas circunstancias especiales. Éstas se refieren al consentimiento prestado por una de las herederas, ante notario alemán, a la adjudicación de los bienes en España a favor de sus hermanas y coherederas al darse por pagada con bienes en Suecia. También, respecto de la manifestación del ex cónyuge del difunto, quien se encontraba divorciado, conforme al cual en base a la propia legislación sueca, reconocía el carácter privativo de los bienes adjudicados, en cuanto alguno fue adquirido constante su matrimonio, sin atribuirse ninguna otra posición sobre la herencia. Todos los documentos presentados, cuando fueron formalizados fuera de España, se encuentran debidamente traducidos y apostillados.

 En primer lugar, considera el registrador que no resulta acreditado que el inventario de bienes relictos expedido por la Agencia Tributaria de Kalmar, Suecia, sea el título sucesorio hábil en el Derecho sueco, ni tampoco que sea equivalente al correspondiente título sucesorio del Derecho Español. El defecto no puede mantenerse. Dicho inventario, es obligatorio en el plazo de tres meses tras el fallecimiento del causante, bajo la responsabilidad de los sucesores, y es conforme al Derecho sueco (Código de Sucesiones Sueco 1958: 637 y aunque aquí, no relevante, SFS 2005: 435) el título sucesorio, siendo el eventual reparto de bienes posterior meramente facultativo. Especialmente, debe valorarse que el notario autorizante y recurrente, realizó de forma clara un juicio de ley propio, adicional al informe consular, en el que acredita «que el integro contenido de la escritura y en especial todos los puntos relacionados en dicha nota registral es conforme al derecho sueco que yo el notario conozco (incluso la inexistencia de Registro de testamentos en dicho país) alcanzando no solo su contenido, sino también su vigencia y alcance doctrinal y jurisprudencial», sin que el registrador oponga argumento concreto alguno en contra de esta aseveración.

En segundo lugar, el registrador considera que «el acta de manifestaciones otorgada por A. C. S., hija del causante, no es posible determinar si la intervención del Notario Sueco es equivalente a la un Notario Español a los efectos de considerarlo título hábil para la inscripción». El defecto, tampoco puede ser mantenido. Del documento, –otorgado ante notario alemán, traducido en su totalidad y apostillado–, resulta, sin duda alguna, el consentimiento de la otorgante a la adjudicación a sus coherederas de los bienes en España que se indican; así como una equivalencia funcional con un documento similar ante notario español, en los términos del artículo 56 de la Ley 29/2015, de 30 de junio, de cooperación jurídica internacional en materia civil.

El último defecto expresado en la calificación se refiere al acta otorgada ante el notario autorizante y recurrente, en la que comparecía la ex esposa del causante, divorciada en el momento de su fallecimiento, a los efectos de establecer que sobre los bienes que son objeto de inscripción carecía de titularidad alguna. Observa el registrador que el acta no permite conocer el título por el cual el causante deviene titular con carácter privativo de los bienes, ya que se manifiesta que el causante adquirió dichos bienes durante el matrimonio y antes del mismo, no especificándose si el carácter privativo deriva de la propia adquisición o de la posterior liquidación del régimen económico matrimonial de los consortes. El defecto asimismo debe ser revocado. Además de que el notario establece prueba cumplida de su posibilidad en Derecho sueco conforme al Código de Matrimonios del Reino de Suecia 1987: 230, no cabe en este acto –siendo la otorgante mayor de edad y capaz– ir más allá de sus propias manifestaciones formalizadas en España ante notario español, sin que resulte del expediente más interesados en la sucesión que las hijas del causante.







http://www.boe.es/boe/dias/2018/06/21/pdfs/BOE-A-2018-8478.pdf

lunes, 25 de junio de 2018

El reconocimiento de dominio es inscribible si se acredita y causaliza la representación indirecta.

Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado: La fiducia "cum amico" en el reconocimiento de dominio. 
 El titular registral del pleno dominio de una finca por título de compraventa otorgada en 1992 reconoce que, aun cuando en ésta compareció como compradora, en realidad la adquirió como titular fiduciaria, siendo el verdadero propietario otra persona que no intervino en la citada escritura de compraventa, quien satisfizo el total precio de la compraventa y sufragó todos los gastos e impuestos devengados por la citada compraventa y los posteriores inherentes al dominio de la finca hasta la fecha de su fallecimiento, siendo estos asumidos desde ese momento por sus herederos hasta el momento del otorgamiento de la escritura calificada. A solicitud de tales herederos, se reconoció en documento privado de 2005 que la finca descrita era propiedad de ellos como únicos herederos de su citado padre. La registradora suspende la inscripción solicitada por tratarse de una titularidad fiduciaria que no consta en la previa escritura ni en el Registro, y sin que se acredite con prueba documental fehaciente, sino por simple declaración unilateral de una de las partes del negocio inscrito, sin cumplir los requisitos necesarios para la rectificación del Registro, cuyo contenido goza de la presunción de que lo inscrito en el mismo existe y pertenece al titular registral en la forma que expresa el asiento. También se alega en contra de la inscripción que sólo comparece la titular registral junto con los herederos de quien según manifiesta aquélla es el verdadero propietario, por lo que sólo la otorga una de las partes del negocio bilateral inscrito -compraventa- que se trata de rectificar, sin intervención del vendedor.
El notario autorizante alega que el negocio objeto de la misma es un reconocimiento de dominio que trae causa de la fiducia «cum amico» que la justifica. Se otorga tal reconocimiento por las únicas partes que deben hacerlo, pues se reconoce un pacto de fiducia en el que no interviene en ningún momento el transmitente inicial que es ajeno a tal pacto, posibilidad ésta de actuación admitida expresamente en el artículo 1717 del Código Civil. Por ello, la fiduciaria que adquiere en la escritura inicial no tiene más que una titularidad que goza de la protección del Registro y que opera en favor de los terceros de buena fe que desconocen la existencia del pacto de fiducia y frente a los que la fiduciaria se considera como dueña conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria. El reconocimiento de dominio en la escritura se otorga por los únicos que deben otorgarla: la fiduciaria y los herederos del fiduciante; y no es un título carente de causa, pues en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada.
 La DG nos dice que la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno queda reconocida expresamente en el artículo 1.717 del Código Civil. La interpretación del artículo 1.717 del Código Civil ha originado una evolución de la doctrina en la que se detectan esencialmente dos posturas diferentes con efectos muy dispares. Para la tesis clásica los efectos de la representación indirecta entre el fiduciario y el fiduciante se limitaba a la esfera interna y era necesario un acto posterior de transmisión del derecho real o personal a favor del último. En la práctica, esta postura equivalía a eliminar el carácter representativo de la actuación del gestor, lo que se confirmaba con la afirmación de que la «contemplatio domini» era requisito esencial de la institución representativa. Pero la tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representación indirecta o mediata es una auténtica forma de representación que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite atribuir efectos directos a la actuación del representante, con lo que se define correctamente la posición de cada una de las partes, en la que la propiedad pertenece al «dominus» desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre ajeno (artículo 439 y 463 del Código Civil) por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título (artículos 447, 1.941 y 1.952 del Código Civil) y que el «dominus» puede ejercitar la acción reivindicatoria frente a él.  Es evidente que si la titularidad pertenece al representado ab initio, no es preciso un acto de transferencia a su favor, como entiende la tesis clásica, pues el derecho, según lo dicho, ya le pertenece. La titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mecánica de la representación indirecta . Únicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad. En esa situación, la vía recta que permitirá acreditar la titularidad del «dominus» podrá ser voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aquel en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último (cfr. artículo 540 del Código Civil). Esta escritura no es, en puridad, una rectificación o modificación del título previo que requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relación.
Ahora bien, en relación con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del «dominus», sino que esa declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa. En este punto, ha de atenderse a cada supuesto fáctico. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación. Pero incluso cuando no exista esa previa justificación debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relación. Es lo que ocurre en relación con la representación directa merced al instituto de la ratificación y, en general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditación o suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. Desde este punto de vista, aunque resulte discutible la aplicación de la ratificación a la representación indirecta -el artículo 1.259 del Código Civil se refiere estrictamente a la actuación en nombre ajeno- lo que no resulta dudoso es la admisibilidad de una declaración de las partes dirigida a suplir la falta de acreditación previa de la representación o, incluso, a completar la eventual falta de poder de representación del actuante (artículos 1.727 y 1.892 y 1.893 del Código Civil), siempre que esa declaración vaya acompañada de algún hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las circunstancias, ha quedado suficientemente evidenciada la relación de representación, lo que obliga necesariamente a atender a las circunstancias de cada caso.
En el supuesto de hecho que se plantea en el presente recurso, además de la relación de parentesco que existe entre los compradores y otorgantes de la escritura de reconocimiento, debe tenerse en cuenta la declaración de que el precio y todos los gastos e impuestos de la compraventa se pagaron por la persona favorecida con el reconocimiento de dominio. Respecto de esta última declaración no puede olvidarse su carácter de confesión, con los efectos probatorios típicos que derivan de su inclusión en el documento público y la presunción general del artículo 1.277 del Código Civil, que reserva a los Tribunales de Justicia en última instancia el control de la licitud de la causa. Estas cautelas, a la vez que sirven para justificar la relación de representación y la consiguiente adquisición «ab initio» por el representado, excluyen la utilización indirecta de la representación como mecanismo tendente a eludir el cumplimiento de los requisitos de la transmisión.
El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un título carente de causa, sino que en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real. La inscripción deba practicarse directamente a favor del representado si la relación representativa ha sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripción del título traslativo».
Las razones que apunta el recurrente en su escrito han de ser claramente asumidas en esta resolución, toda vez que:
a) El reconocimiento del dominio ha sido otorgado por las únicas partes que deben hacerlo, en tanto que por ellas se reconoce un pacto de fiducia y en el que no interviene en ningún momento el transmitente inicial, que no precisa saber el pacto de fiducia del que es totalmente ajeno.  Posibilidad ésta de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno reconocida expresamente en el artículo 1717 del Código Civil.
b) La escritura objeto de la calificación impugnada no es, en puridad, una rectificación o modificación del título previo que requiera el otorgamiento por los transmitentes que lo fueron en la escritura invocada por la fiduciaria. Y ello porque el título previo y la relación contractual establecida, y en él documentada, no se modifica, pues se trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. artículo 1257 del Código Civil). Por lo demás y sentado lo anterior, el reconocimiento de dominio en la escritura se otorga por los únicos que deben otorgarla: la fiduciaria y herederos del fiduciante. Tampoco puede mantenerse que sea un título carente de causa, pues en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada.
c) Por último, se dan todos los requisitos que permiten la inscripción a favor de los herederos del fiduciante, que acreditan formalmente ser los únicos sucesores del mismo y de su esposa, así como la aceptación de la herencia de ambos, lo que permite que la registradora al practicar el asiento de inscripción de la escritura calificada pueda dar cumplimiento al tracto registral de conformidad con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

martes, 19 de junio de 2018

SOBRE LA CONVENIENCIA DE INSCRIBIR LOS ARRENDAMIENTOS DE FINCAS URBANAS.

 
Transcurrido cinco años desde la entrada en vigor  de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, por la que se reformaron, fundamentalmente, varios preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
la situación de los inquilinos de las viviendas y locales de negocios ha dado un cambio sustancial ya que los terceros adquirentes en caso de que el arrendamiento no conste inscrito pueden desconocer el derecho de arrendamiento y el arrendatario no podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente, salvo que demuestre que el comprador actuó de mala fe, pudiendo el comprador exigir que el arrendatario abandone el inmueble en el plazo de tres meses con independencia del plazo que se hubiera pactado. En cambio si el arrendamiento está inscrito el arrendatario podrá ejercitar su derecho de tanteo y retracto salvo que hubiere renunciado al mismo expresamente  y también tendrá derecho a continuar en el inmueble por la renta pactada todo el tiempo pactado, y en caso de vivienda, al menos por tres años.
 
Por tanto los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no pueden surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Esto se deduce de los dispuesto en los reformados artículos 7, 10 y 14 de la Ley Arrendamientos Urbanos. El artículo 7 en su párrafo segundo establece:  “En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.
El artículo 10 párrafo segundo dispone que: Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido”. Y, finalmente,  el artículo 14 del referido cuerpo legal dispone “1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca. 2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.
 
 Por consiguiente con la nueva situación  el arrendatario que inscribe su contrato de alquiler quedará protegido frente a posibles transmisiones de la finca por parte de su arrendador, puesto que el que adquiera la vivienda vendrá obligado a respetar el contrato de alquiler y subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. No puede alegarse ya que la diversidad de opiniones doctrinales sobre la naturaleza jurídica del alquiler (arrendamiento como derecho personal, o como derecho real, o como figura mixta)  desaconseja someterlo al régimen jurídico general de los derechos reales. En primer lugar, la inscripción permite proteger al arrendatario frente a los actos dispositivos realizados por el casero, lo que aporta más valor a su derecho. Esta protección efectiva es lo que, en última instancia, permite caracterizar a un derecho que conlleva un aprovechamiento exclusivo y directo de algunas de posibilidades de explotación de un bien, como un derecho real. Y la inscripción en el Registro de la Propiedad concede esta protección efectiva del derecho del inquilino sin perjudicar, además, los derechos de tercero y, por tanto, el tráfico jurídico. En segundo lugar, la inscripción permite agilizar los procedimientos de desahucio en caso de impago, sin reducir los derechos del arrendatario, algo fundamental para incentivar la oferta de viviendas en alquiler. En tercer lugar, la inscripción es imprescindible para fomentar  el desarrollo no solo de un mercado de alquiler sino de las vías de financiación adecuadas de empresas que se dediquen al arrendamiento de inmuebles urbanos, especialmente de viviendas.
 
Para poder inscribir el derecho de arrendamiento lo único que se precisa es que la vivienda o el local esté inscrito a nombre del arrendador y que el contrato de alquiler se eleve o se formalice en escritura pública. En el contrato deberá constar la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial y todas las cláusulas que las partes hubieran acordado. Por último se necesita también que el contrato esté liquidado de impuesto.
 
La inscripción también presenta ventajas para el arrendador  ya que le permite utilizar un procedimiento simplificado para la recuperación del inmueble en caso de que no se pague la renta. Este procedimiento implica que si no se contesta al requerimiento o se acepta por el arrendatario la resolución, el inmueble debe restituirse inmediatamente al arrendador.La inscripción del contrato de alquiler no puede amparar el incumplimiento de obligaciones. Si el arrendatario no paga la renta el arrendador puede cancelar la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad si aquel no atiende su requerimiento de pago. Pero ello no evita al arrendador iniciar el proceso de desahucio si el arrendatario no desaloja el inmueble voluntariamente.
 
No obstante, este régimen de ineficacia de los arrendamiento no inscrito respecto de terceros queda exceptuados respecto de los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y los contratos de arrendamientos  sometidos al régimen del  Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, salvo que se trate de arriendos de locales de negocio a personas jurídicas que no se encuentren vigentes, que continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.