No es posible la celebración del pacto de definicion cuando el disponente no sea mallorquín.

Resolución de la DGRN de 24 de mayo de 20191. La cuestión sobre la que ha de decidirse se refiere a si es posible la inscripción de donación con pacto de definición otorgada entre ciudadanos franceses residentes habitualmente en Mallorca.

El artículo 50 de la Compilación balear, prevé que esta normativa se aplica exclusivamente respecto de la futura sucesión de ciudadanos (españoles) de vecindad civil balear (mallorquina), conforme a su costumbre histórica (artículo.1 de la Compilación, apartado 3, regla cuarta). Conforme al citado precepto 50 de la Compilación: «Por el pacto sucesorio conocido por definición, los descendientes, legitimarlos y emancipados, pueden renunciar a todos los derechos sucesorios, o únicamente a la legítima que, en su día, pudieran corresponderles en la sucesión de sus ascendientes, de vecindad mallorquina, en contemplación de alguna donación, atribución o compensación que de éstos reciban o hubieren recibido con anterioridad». La registradora estima que no es posible la inscripción, en cuanto normativa reservada por ley y por sus antecedentes históricos a ciudadanos con vecindad civil balear (mallorquina), mientras que el notario considera que sí es posible, en aplicación del artículo 36.2 del Reglamento (UE) n.º 650/2012 siendo una cuestión referente a la validez formal del pacto sucesorio.

Como es sabido, el Reglamento (UE) n.º 650/2012 presenta soluciones propias en su concurrencia con conflictos interregionales.. El Reglamento (UE) n.º 650/2012, frente a la propuesta inicial de la Comisión, establece una solución de compromiso para los Estados plurilegislativos Para las sucesiones causadas a partir del 17 de agosto de 2015, fecha de aplicación del Reglamento de Sucesiones, en el caso de que la ley designada por éste fuera la de un Estado que comprenda varias unidades territoriales con sus propias normas jurídicas en materia de sucesiones, serán preferidas las normas internas sobre conflicto de leyes de dicho Estado. Tratándose de un causante no español, a cuya sucesión se le aplique la ley española (artículo 22), se estará a la normativa que resulte aplicable en la ley de la unidad territorial en que tenga su residencia habitual, o en su defecto la de vínculos más estrechos.  Por tanto, como primera conclusión, no es posible considerar, como hace la escritura calificada, que ciudadanos extranjeros, poseen vecindad civil, en el caso señalando a la balear, en cuanto es una cualidad reservada exclusivamente a españoles y por tanto no es la conexión que pueda resolver el problema planteado..

Obsérvese que los otorgantes son de nacionalidad francesa conduciendo las demás conexiones previstas en el artículo 27 a la ley española. En cuanto nacionales franceses, los otorgantes podrían en principio celebrar un pacto sucesorio, conforme a su ley nacional. En Francia se admite desde enero de 2007 el pacto sobre la sucesión futura. En virtud de él, el presunto heredero (el hijo) puede renunciar por anticipado a la totalidad o parte de su herencia en beneficio de una o varias personas, independientemente de que estas tengan o no la calidad de herederos (hermanos o hermanas o sus descendientes). La renuncia ha de realizarse mediante escritura pública y ser recibida por dos notarios. En el pacto deben designarse asimismo los beneficiarios de la herencia (requisitos de forma que de no cumplirse, conforme a la ley francesa, determina la validez del pacto). Por todo ello, a priori, el pacto no responde a la ley de la nacionalidad de la donante.

Conforme a la ley española –a la que conducen las restantes conexiones–, debe analizarse, previamente, si existe una norma interna de conflicto aplicable al supuesto (artículo 36.3 del Reglamento). Y la respuesta es negativa, en cuanto la norma del artículo 9, párrafo 8, apartado 2, del Código Civil, regirá solo en el ámbito de los conflictos internos, entre distintas unidades territoriales y sin elemento internacional. En este ámbito internacional, en el que se desenvuelve el supuesto planteado, será de aplicación el artículo 36.3 del Reglamento, que, a falta de norma de conflicto, toma como referencia a la unidad territorial con la que el testador las personas cuya sucesión sea objeto de un pacto sucesorio hubieran tenido un vínculo más estrecho. Vinculo que referido al momento del otorgamiento del pacto queda reflejado en la residencia habitual en la unidad territorial.

Por lo tanto, a esa unidad debe venir referida la validez formal de la unidad territorial.  El análisis de la normativa balear, como señala la registradora, en base a la tradición y a sus antecedentes históricos exige la cualidad de balear mallorquín para su celebración.

En el supuesto analizado, no existe norma estatal interregional aplicable sino que será directamente el Derecho de la unidad territorial designada la que resuelva la cuestión. Es decir, no supone un problema jurídico de Derecho conflictual sino de Derecho material balear. Y conforme a éste, no es posible la celebración del pacto cuestionado cuando el disponente, futuro causante no sea mallorquín.

 Por otra parte, en la escritura calificada se indica que el disponente no ha otorgado «professio iuris» en favor de su ley nacional. La «professio iuris» se limita en el Reglamento a la elección entre cualquiera de las leyes nacionales del causante en el momento de la elección o en el momento del fallecimiento.Y conforme al artículo 22.2 del Reglamento la elección deberá hacerse expresamente en forma de disposición mortis causa, o habrá de resultar de los términos de una disposición de este tipo.

Podría haberse entendido –sino se negare por la donante en relación a la ley francesa, sin más declaración– que, al realizar el pacto, la disponente hizo una «professio iuris» no expresa a favor de la ley española, para el caso de ésta fuera adquirida por ella en el futuro en cualquier momento antes de su muerte (artículo 22.2). Obsérvese, en efecto que, las especificas disposiciones del artículo 50 de la Compilación balear en relación a las legítimas, –en Mallorca– podrían hacer posible la elección no expresa de ley. Mas esta elección conduciría a la ley española, nunca a una concreta ley foral, de suerte que obtenida la nacionalidad en un momento posterior por la donante o disponente, las legítimas se ajustarían a la legislación sucesoria interna que correspondiera aplicar, ya sea la balear, si fuera al obtener la nacionalidad su elección, ya otra, aplicable en tal momento, a cuyo sistema legitimario debería adaptarse en tal caso (de ser válida su celebración) la donación realizada.

 Por ello, dado que no es posible elección en disposición «mortis causa» –sino es condicionada en los términos expresados–, de una de las siete normativas sucesorias que contempla el Derecho español, la unidad cuya legislación resulte aplicable vendrá necesariamente establecida por la ley española a la apertura de la sucesión. De la misma forma, las disposiciones patrimoniales realizadas en una disposición mortis causa, válida, material y formalmente, se adaptarán en su contenido a la ley que finalmente regula la sucesión (considerando 50).

El fideicomiso dispuesto en la herencia del transmitente no afecta al heredero transmisario que sucede directamente al primer causante por tratarse de herencias distintas.

Resolución de la DGRN de cinco de junio de 2019.  

Se discute la inscripción de una herencia en la que uno de los herederos ha postmuerto a los dos causante con testamento en el que establece un fideicomiso. El Registrador sostiene que no cabe la inscripción por cuanto no hay ninguna referencia ni sujeción a la limitación  establecida en el fideicomiso dispuesto por el transmitente en su testamento. El notario alega que el el fideicomiso que el transmitente impuso respecto de sus bienes no se extiende a los bienes que procedan de otra sucesión distinta.

Esta Dirección General ha tenido que abordar en numerosas ocasiones, las cuestiones planteadas por el denominado derecho de transmisión que, en nuestro sistema sucesorio, está recogido en el artículo 1006 del Código Civil. El mismo señala que «por muerte del heredero sin aceptar o repudiar la herencia pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía». Históricamente, doctrina y jurisprudencia han debatido sobre la existencia de una o varias delaciones hereditarias al fallecer con posterioridad a los causantes el transmitente, debiendo ser en definitiva los transmisarios los que lleven a cabo la emisión de la correspondiente declaración de voluntad en torno a su aceptación en la condición de heredero o su repudiación. En el año 2013, ha sido el Tribunal Supremo el que ha zanjado en parte esta discusión  al señalar que no hay una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege ostentan los herederos transmisarios, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente.

Esta misma tesis ha seguido la doctrina  reiterada de este Centro Directivo, las ultimas de 28 de septiembre de 2018 y 5 y 11 de abril de 2019. En ellas  se expresa que «los transmisarios suceden al primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios. Pero es indiscutible que la determinación de quiénes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del transmitente, no por la sucesión del primer causante».  La obligada protección de los herederos forzosos exige entender que, a efectos de determinar el importe de la legítima, el «ius delationis» también se computa, porque en sí es susceptible de valoración económica por lo mismo que es susceptible de venta (artículo 1000–1.º del Código Civil.  Aunque el transmisario que ejercita positivamente el «ius delationis» adquiere la condición de heredero directamente del primer causante, su contenido viene delimitado por la vocación al transmitente; al formar tal derecho parte de la herencia del transmitente, con ese derecho –y, por ende, con la herencia del primer causante– debe satisfacerse a los legitimarios del transmitente.

 Es indudable que si no llegan los bienes concretos que proceden del causante originario a confundirse con los del transmitente y si el «ius delationis» se transmite por ley, de modo que una vez se ejerce aceptando la herencia hay una única sucesión de aquél causante a los transmisarios, debe concluirse que el fideicomiso que el transmitente impuso respecto de sus bienes no se extiende a los bienes que procedan de otra sucesión distinta. Lo contrario, cabe añadir, vendría a suponer una alteración de la sucesión prevista por el primer causante, que ningún mecanismo fiduciario previó respecto de sus bienes y que por vía indirecta no puede actuar ahora en la misma.. Por ello, la exigencia contenida en la calificación impugnada no pude ser confirmada, toda vez que, de aceptarse, supondría la intrusión de un elemento completamente extraño en la sucesión del primer causante, como sería referir e inscribir las adjudicaciones realizadas en favor de los transmisarios en las herencias de sus abuelos con las limitaciones resultantes de un fideicomiso que ellos no ordenaron.

Las nuevas hipotecas en la ley de crédito inmobiliario de 15 de marzo de 2019. Lo que los consumidores deben saber.

LAS NUEVAS HIPOTECAS Y LA LEY DEL CREDITO INMOBILIARIO

 

La ley 5/2019 de 15 de marzo de contratos de crédito inmobiliario entró en vigor este domingo 16 de junio. Con ello se pretende trasponer a nuestro ordenamiento jurídico las directivas europeas 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 que extiende su régimen protector a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores.

 

La Ley no se aplica a todos los préstamos hipotecarios, sino solo a aquellos en que el prestatario -o el fiador o hipotecante- sea persona física y que además la hipoteca recaiga sobre un inmueble residencial, incluyendo garajes y trasteros. Asimismo, la nueva normativa se aplica a las modificaciones de estos préstamos hipotecarios y a los cambios de acreedor por subrogación hipotecaria.

 

Lo más novedoso es que a partir de ahora el control de transparencia será más intenso y no se relega al momento de la firma de la escritura, sino que se adelanta a la aprobación de la propuesta del banco. El banco deberá presentar al cliente la siguiente documentación previa:

 

1.- La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que permite comparar el crédito con otros del mercado, que sustituye a la actual FIPER y que es al mismo tiempo una oferta vinculante. En ella se recogen las condiciones financieras con las precisiones, explicaciones a la que hay que añadir un documento con escenarios de cuota en diferentes supuestos de tipo de interés cuando este sea variable.

 

2.-  La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con los principales riesgos y escenarios de coste que suponga, la cual debe incluir especiales advertencias sobre determinadas cuestiones que se juzgan problemáticas: los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés, la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado, la distribución de gastos, y la advertencia especial en el caso de préstamo en moneda extranjera.

 

3.- - El proyecto de contrato o un borrador del préstamo hipotecario que se pretenda firmar.

 

4.- Las condiciones del seguro obligatorio que está vinculado a la firma de la hipoteca.

 

5.- Una nota clara y veraz sobre la distribución de gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los gastos se distribuirán del siguiente modo:

i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.

ii. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

iv. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

 

6.- Una manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación precontractual y que le ha sido explicado su contenido, así como también de que ha sido advertido de obligación que tiene de acudir al notario para recibir el asesoramiento personalizado y gratuito del notario elegido para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.

 

Esta documentación precontractual deberá entregarse al cliente y este podrá escoger libremente al notario que prefiera. Así se pretende que el notario actúe de manera más imparcial e independiente y no se convierta como sucede hasta ahora en el fedatario de conveniencia del banco.

 

Esta documentación previa se manda por el banco telemáticamente a través de la red nacional de notario al fedatario elegido. Hasta pasado diez días de este envío no podrá firmarse la escritura. Y dentro de este plazo los clientes deberán acudir a la notaría para que el notario certifique que las condiciones del préstamo son correctas, ajustadas a derecho y que el cliente las entiende y comprende. Este control se hará mediante un acta notarial de transparencia en la que comparecerán los interesados por si o representados. El notario le explicará en detalle todas las condiciones del préstamo y deberá cerciorarse a través de un test que el cliente entiende y asume las condiciones y los riesgos de un préstamo hipotecario. El notario asume la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato.

 

 

Habrá que acudir por tanto a la notaría dos veces: una para formalizar el acta de transparencia y otra para formalizar la escritura de préstamo hipotecario. El acta debe otorgarse dentro de los diez días del envío telemático de la documentación al notario. Los diez días se consideran como un período de reflexión y no se podrá firmar la hipoteca. El día inicial se excluye del cómputo. Transcurrido este plazo de diez días se podrá firmar la escritura de préstamo hipotecario, siempre que el prestatario ya hubiere firmado antes el acta de transparencia.

 

 

Como novedades en cuanto al contenido de los nuevos préstamos hipotecario se pueden reseñar las siguientes:

 

a.- Los nuevos préstamos a interés variable ya no podrán tener cláusula suelo, si bien no podrán generar intereses negativos a favor del cliente, es decir que el interés como mínimo siempre será cero. El banco nunca deberá pagar intereses al prestatario si el tipo de interés resultante de sumar al tipo de referencia un diferencial resultase negativo.

 

b.- Los intereses de demora se limitan a tres puntos sobre el interés que sea aplicable. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.

 

c.- Se restringe la posibilidad de vencimiento anticipado por impago. La banca no podrá ejecutar un préstamo e iniciar un proceso de desahucio hasta que se acumulen 12 cuotas impagadas (o el 3% del total la deuda) en la primera mitad de la hipoteca o 15 cuotas (o el 7%) después en la segunda mitad. En todo caso el prestamista deberá requerir de pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

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d.-El banco asume todos los gastos de notaría, gestoría, impuestos y registros, salvo las copias que se expidan a instancia de los interesados y la tasación.

 

e.-  Solo se podrá cobrar una comisión de apertura que englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda. Se destierra la comisión de estudio.

 

f.- El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes. En estos casos se extinguirá el contrato de seguro accesorio al de préstamo teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió.

Se establece por primera vez el derecho a reembolsar el préstamo sin comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera efectiva con una limitación temporal y con unos porcentajes máximos en función de si el tipo de interés es fijo o variable.

 -    En Préstamos a interés fijo:  En los 10 primeros años una comisión máxima  del 2% y en el  resto del plazo del préstamo: 1,5% subordinada en ambos casos a que el Banco tenga perdida financiera como consecuencia del reembolso.

-   En Préstamos a interés variable o tramos de interés variable se podrá optar entre: 0,15% los 5 primeros años ó 0,25% los 3 primeros años subordinada también a que el Banco tenga perdida financiera como consecuencia del reembolso. En el resto del plazo no hay compensación por la amortización.

La pérdida financiera sufrida se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.

 Habrá perdida financiera si han bajado los tipos de interés en el momento del reembolso y no la habrá en el caso contrario de que los intereses hayan subido, ya que en el primer caso el banco tiene que prestar el dinero devuelto más barato y pierde la diferencia entre lo que iba a ganar y lo que ganará ahora con el capital devuelto. En cambio, si los intereses han subido el banco prestará el dinero devuelto más caro y no habrá perdida financiera.

 

g.- Se abarata el paso del tipo variable al fijo con una comisión máxima del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo. Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

 

h.- También se reconoce la libertad de poder cambiar de acreedor bancario sin tener que aceptar la nueva oferta del banco, es decir que se puede llevar la hipoteca otro banco.. El nuevo acreedor deberá compensar al banco que pierde la hipoteca en la parte proporcional del Impuesto de AJD y de los gastos de la hipoteca que le correspondieron en el momento de la constitución, lo que se calculará en proporción al capital pendiente de amortización.

 

i.- Se prohíbe las ventas forzosas o vinculadas, es decir, no se permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas como seguros hipotecarios, planes de pensiones o tarjetas de crédito, si bien si se podrá exigir por parte del banco un seguro de hogar y un seguro de vida y de protección de pagos.

 

j.- Se permite las ventas voluntarias o combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios, pero para que el cliente pueda comparar precios se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.

 

k.-  Los préstamos concedidos en moneda distinta del euro o hipoteca multidivisa se regulan en la nueva ley concediendo a los titulares de estos productos el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro.

 

l.- Se regula la actividad de los intermediarios financieros (brókeres inmobiliarios) y prestamistas privados creando un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas. Esos intermediarios no podrán tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso y su remuneración deberá estar incluida en la tasa anual equivalente de la hipoteca.

 

m.- Será obligatorio por parte de los prestamistas el depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de los modelos y formularios de los préstamos y créditos hipotecarios con anterioridad a su comercialización. También deberán remitirse al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, obligatoriamente y para su inscripción, las ejecutorias que recojan sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación de condiciones generales abusivas.