Resolución de la DG de 16 de junio de 2020. Se discute la inscripción de unos acuerdos de
una junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por
los que conviene prohibir el uso turístico de las viviendas, conforme al
artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal, estableciéndose que ningún
piso o departamento podrá destinarse a hospedería, alquiler vacacional,
apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de
la vivienda como uso hotelero. Se incorpora a dicha escritura certificación
expedida por el secretario administrador en la que se expresa que reúne las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representan
las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Las registradora señala que con el quórum previsto en el
artículo 17.12 de la ley sobre propiedad horizontal, sólo puede tener por
objeto lo previsto en el mismo, es decir, aquel acuerdo por el que se limite o
condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del
artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en
los términos establecidos en la normativa sectorial turística, mientras que
para cualquier otra modificación de los estatutos como es la prohibición
absoluta se requiere la unanimidad, al amparo del apartado 6 del artículo
citado.
La DG señala que uno de los supuestos en que la misma ley
exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del citado artículo
17 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en dicha Ley por el Real
Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y
alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga
o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se
limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o
explotación turística de las viviendas. Este artículo 17.12 es aquel que ha
servido de base en la escritura calificada y en el que se ampara el recurrente
para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y no la unanimidad.
En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos
amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley
sobre propiedad horizontal, como alega el recurrente, el propio texto de la
norma, literalmente entendido, cuando alude a que «se limite», es decir, «poner
límites a algo», en modo alguno impide la prohibición de una actividad. Es más,
cuando expresa «limite o condicione», la disyuntiva indica claramente que se
refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de mayor a menor en
cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad de
propietarios.
En cuanto a la pluralidad de acuerdos adoptados, en el
presente supuesto se adopta, entre otros, un acuerdo que comprende limitaciones
y prohibiciones de las cuales unas están comprendidas en el ámbito a que se
refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, para ser adoptado con la mayoría del artículo 17.12 de
la Ley sobre propiedad horizontal desarrollado por el Real Decreto-ley 7/2029,
de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler –la
utilización de cualquier vivienda o departamento del edificio de la comunidad a
fines turísticos y cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda o
departamento amueblado y comercializado con finalidad lucrativa cuando esté
sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística–,
y otras exceden del mismo –hospedería, alquiler vacacional–.
El recurrente, solicitó la inscripción parcial de las
limitaciones y prohibiciones que estuvieran en el ámbito de lo que se conoce
como alquiler o explotación turística de las viviendas recogido en el citado
artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; y
en el escrito de interposición del recurso, acepta la calificación negativa en
lo que se refiere a los acuerdos adoptados que excedan del concreto ámbito del
apartado 12, del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal introducido
por el Real Decreto-ley 7/2019. En definitiva, no se recurre la negativa a
inscribir estos últimos acuerdos, sino la negativa a inscribir los que no
exceden de dicho ámbito permisivo, esto es la no inscripción parcial del
acuerdo de prohibición y limitación de la utilización de cualquier vivienda o
departamento del edificio de la comunidad a fines turísticos y cesión temporal
de uso de la totalidad de la vivienda o departamento amueblado y comercializado
con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen específico derivado
de su normativa sectorial turística.
Por ello, centrada la cuestión debatida exclusivamente en las
limitaciones cuya inscripción parcial se solicita, debe entenderse que se trata
de un acuerdo válido para el que la Ley sobre propiedad horizontal no exige
unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de
las cuotas de participación, habiendo sido consentido por los propietarios que
reúnen esas mayorías. Por lo demás, en cuanto a las otras limitaciones que
excedan del concreto ámbito del apartado 12, del artículo 17 de la Ley sobre
propiedad horizontal introducido por el Real Decreto-ley 7/2019 (por tratarse
de hospedería y alquiler vacacional), este Centro Directivo, en Resolución de
19 de diciembre de 2019 afirmó en un supuesto semejante que la modificación
estatutaria es un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad, pero
este apartado 12 del artículo 17 no puede servir de fundamento para reducir la
mayoría necesaria en este caso al voto favorable de tres quintas partes de
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación, sino que habrá que acudir a la regla general del apartado 6
del mismo artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, que exige la
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de
las cuotas de participación, para los acuerdos no regulados expresamente en
dicho artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas
contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad, que es el supuesto ahora analizado. Es más, según
reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de julio
de 2005, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009 y 25 de abril y 1 de
julio de 2013), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio
adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción
de los acuerdos debatidos, sería necesario que dicha modificación de los
estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos
privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las
modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas
oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17,
32 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Sentado esto, ahora se trata de determinar si concurriendo
en los acuerdos, limitaciones o prohibiciones que estuvieran en el ámbito de lo
que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas, con otras
que excedan del concreto ámbito a que se refiere la letra e) del artículo 5 de
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos
establecidos en la normativa sectorial turística, en relación con el apartado
12, del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal introducido por el
Real Decreto-ley 7/2019 –hospedería, alquiler vacacional–, cabe la inscripción
parcial de las primeras en el Registro. Y lo cierto es que en los acuerdos
adoptados están claramente diferenciadas unas limitaciones y prohibiciones de
otras; no existe, como alega el recurrente, ni un solo dato, ni siquiera
indicio, que permita sostener que todos o algunos de los puntos o acuerdos
estuvieren recíprocamente condicionados; y por último, la motivación de los acuerdos
adoptados es clara: la comunidad de propietarios considera, tras la entrada en
vigor del Real Decreto-ley 7/2019, haber encontrado un mecanismo para prohibir
en la comunidad un régimen de usos y actividades que se consideren perniciosos
para la normal convivencia y habitabilidad de las fincas que la integran.
En consecuencia, no habiendo circunstancia impeditiva de la
inscripción parcial, debe admitirse esta respecto de las limitaciones o
prohibiciones relativas a la cesión temporal de uso de la totalidad de la
vivienda o departamento amueblado y comercializado con finalidad lucrativa
cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa
sectorial, en el ámbito del apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre
propiedad horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019,
de 1 de marzo. Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los fundamentos de
Derecho expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso
interpuesto y revocar la calificación.
