martes, 29 de mayo de 2012

Exencion parcial de plusvalia en el Impuesto sobre la renta. Real Decreto-ley 18/2012 de 11 de mayo. Actualidad fiscal. Notaría de Nervión.

"... El Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero entre otra medidas ha introducido una exención parcial para las rentas derivadas de la transmisión de bienes inmueble urbanos que se adquieran a partir del día de la publicación de la norma en el BOE hasta el 31 de diciembre de 2012, todo ello con el objetivo de estimular las ventas en el sector inmobiliario.


La exención consiste en que las ganancias obtenidas, es decir la diferencia de precio entre lo que costó comprar el piso y lo que se ganó con su venta, quedarán exentas en un 50%. En consecuencia, la repercusión en la declaración de la renta del propietario se reducirá en la mitad por este concepto. Es importante destacar que esta exención se aplicará sobre las viviendas y demás bienes de naturaleza urbana adquiridos desde el 12 de mayo de 1012 y hasta el 31 de diciembre de 2012, y que el momento de disfrutarla será el ejercicio fiscal correspondiente al año de su venta, sea al día siguiente, sea al cabo de diez, veinte o treinta años. Por tanto quien compre una casa a partir del día doce de mayo de 2012 tendrá, cuando la venda, una bonificación del 50% al tributar por la eventual plusvalía generada.La exención sirve tanto para personas físicas como jurídicas. La rebaja fiscal afecta, así, tanto al impuesto sobre la renta como a sociedades. Eso sí, no se podrán beneficiar de esta medida compras realizadas entre padres e hijos.

La exención se aplicará cualquiera que sea el periodo impositivo en que se transmita el inmueble y sólo para la plusvalía que se origina en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. .La exención no se extiende a la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza urbana,

Para que resulte de aplicación la exención se requiere:
a) Que se trate de bienes inmuebles de naturaleza urbana. No se aplica, por tanto, a inmuebles rústicos.
b) Que se hayan adquirido a título oneroso entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012. Las adquisiciones a título gratuito (herencias y donaciones) no habilitan para disfrutar de la exención cuando los inmuebles adquiridos se transmitan. Los inmuebles adquiridos con anterioridad al 12 de mayo de 2012 tampoco gozan del beneficio fiscal.
c) Para que resulte de aplicación la exención los inmuebles deben haberse adquirido y transmitido a personas o entidades que no estén relacionadas con el adquirente en los términos que señala la Ley.
d) En el caso de entidades sujetas al Impuesto sobre Sociedades, la Ley precisa que los inmuebles debe tener la consideración para el adquirente de inmovilizado, es decir, no se debe tratar de un activo corriente (existencias). De tal forma, que aquellas compañías cuyo giro o tráfico habitual es la compraventa de inmuebles no podrán aplicar el incentivo fiscal, ya que deben clasificar los inmuebles adquiridos como existencias – salvo, claro está, aquellos que adquieran para uso propio o como inversiones inmobiliarias-.

El cambio normativo está enfocado a revitalizar el anémico mercado inmobiliario español y, también, a facilitar que los bancos vendan el stock de casas que acumulan en sus balances y que erosiona sus cuentas de resultados. De esta medida se podrán beneficiar aquellos compradores de casas que no van a usar estas casas como vivienda principal. Actualmente, cuando un particular vende su vivienda habitual tiene una exención del 100% sobre la plusvalía. Por tanto servirá bien para dar salida al stock de segunda vivienda (apartamentos en la costa) o bien para grandes inversores, especuladores o fondos que compren casas con ánimo especulador.

En particular, se trata de una medida que podría resultar de aplicación tanto a empresas como a particulares (sean residentes o no en España). En este sentido, en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades, se establece la exención del 50% de las rentas positivas derivadas de la transmisión de bienes inmuebles de naturaleza urbana que tengan la condición de activo no corriente o que hayan sido clasificados como activos no corrientes mantenidos para la venta (se excluyen, por tanto, aquellos inmuebles calificados contablemente como existencias), adquiridos durante el periodo mencionado anteriormente. Además, se señala expresamente que no formará parte de la renta con derecho a exención el importe de las pérdidas por deterioro relativas a los inmuebles, ni las cantidades correspondientes a la reversión del exceso de amortización que haya sido fiscalmente deducible en relación la amortización contabilizada.

Un aspecto importante a destacar es que esta exención podría ser compatible con la aplicación de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios.Como cláusula de cierre o medida anti-abuso, la norma indica que esta exención no resultará aplicable cuando el inmueble se adquiera a una persona o entidad respecto de las que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, o al cónyuge de la citada persona o a cualquier persona unida con ésta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

La exención se dirige a motivar e impulsar la compra de vivienda antes de fin de este año 2012, bajo la perspectiva de que su posterior venta tendrá un menor gravamen fiscal. Por ello conviene indicar que afecta en menor medida a aquellas personas que pretendan adquirir su vivienda habitual, ya que ésta presenta una exención de un 100% sobre la ganancia patrimonial obtenida por su venta si dicha ganancia se emplea para adquirir su nueva vivienda habitual. En consecuencia, en estos casos, puede ser un aliciente para adelantar la decisión de compra de la vivienda que vamos a dedicar a residencia habitual y que ya estábamos decididos a comprar, si bien no va a ser el impulsor determinante. Y, es que, el comprador de vivienda habitual no tienen en mente venderla a corto ni medio plazo, y se le hace lejano en el tiempo un beneficio del 50% que, por otro lado, verá como muy probable que no disfrute porque cuando alguien vende su vivienda habitual normalmente lo hace para comprar otra, más grande o mejor, con la más que probable reinversión en la nueva de lo ganado con la antigua, acogiéndose a la exención del 100%.

Por todo ello la conclusión es que esta reforma va dirigida especialmente a dinamizar a muy corto plazo la compra de vivienda por parte de los inversores, que pueden ver la oportunidad de obtener un mayor beneficio cuando, dentro de unos años, escampe el temporal y puedan venderla a mejor precio. Con ello las entidades financieras rebajarían su cartera de viviendas y muchos particulares que precisan vender podrían dar salida a la venta de sus propiedades con mayor prontitud.

A los adquirentes de vivienda habitual, libre o protegida, les beneficiará únicamente en el supuesto de que vendan su vivienda sin comprar otra nueva, acogiéndose entonces al 50% de exención sobre la plusvalía obtenida.Cuando la plusvalía proceda de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente y resulte de aplicación la exención por reinversión de vivienda habitual prevista por la norma que regula el citado impuesto, el RD-ley recoge una suerte de prelación en el orden de aplicación de las exenciones que, en su caso, podrían concurrir. Según se infiere del citado RD-ley, sobre la ganancia patrimonial obtenida se aplicará, en primer lugar, la exención del 50% recientemente aprobada. El importe de la ganancia patrimonial restante, una vez descontada la exención del 50%, será el que se excluya de tributación a los efectos de la exención por reinversión de vivienda habitual.

Finalmente, en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, también se introduce la exención del 50% sobre las ganancias patrimoniales obtenidas sin mediación de establecimiento permanente en España, derivadas de la enajenación de bienes inmuebles urbanos situados en territorio español, y que hayan sido adquiridos en el periodo comprendido entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012.

Las empresas que tengan previsto en sus planes de negocio realizar algún tipo de inversión inmobiliaria, quizás durante este año 2012 sea el mejor momento para efectuarla. La tributación de la plusvalía futura que se podría poner de manifiesto con ocasión de la transmisión de dicho inmueble se reduciría a la mitad, e incluyo podría llegar a alcanzar el 9% de tipo de gravamen efectivo en el supuesto de la exención del 50% se pudiera compatibilizar con la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios..."

Es extracto de otras reseñas:

lunes, 28 de mayo de 2012

Notificacion fehaciente. El carácter subsidiario de la notificación por correo. Apuntes de Derecho Notarial. Notaria de Nervión

Del tenor literal del artículo 202 del RN se deduce que el notario, “discrecionalmente, y siempre que de una norma legal no resulte lo contrario, puede efectuar las notificaciones y los requerimientos enviando al destinatario la cédula, copia o carta por correo certificado con aviso de recibo”. Y para el caso de intento de notificación personal infructuoso el notario deberá enviar la cédula- por correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega.

El Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre (por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula la prestación de los servicios postales, en desarrollo de lo establecido en la Ley 24/1998, de 13 de julio, del Servicio Postal Universal y de Liberalización de los Servicios Postales), regula la admisión y entrega de notificaciones de órganos administrativos y judiciales en sus artículos 39 y ss., dándoles efecto de “constancia fehaciente de su recepción”. Dicha regulación establece que en el envío conste la palabra Notificación, y, debajo de ella y en caracteres de menor tamaño, el acto a que se refiera (citación, requerimiento, resolución) y la indicación Expediente núm... o cualquier otra expresión que identifique el acto a notificar.

El modelo de aviso de recibo que se ajusta a dichos requisitos es el MODELO 35 PLUS-2E junto con las etiquetas:
para adherir al sobre:
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
N11111111111111
NOTIFICACION NA
para adherir al aviso de recibo:
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
N11111111111111
NOTIFICACION NA
AVISO DE Recibo AR
………………..
¿Pero existe realmente siempre la alternativa de notificar por correo o es necesario que previa o posteriormente se intente la notificación personal?. Parece que este carácter subsidiario de la notificación por correo es el que ha acogido la Resolución de la DGRN de 30 de enero de 2012.
El supuesto de hecho que se comtempla en la citada resolución era el de una escritura de cese y nombramiento de un administrador único de la sociedad, otorgada por el nuevo administrador nombrado el cual requiere al notario para que le notifique el cese al anterior administrador, a los efectos del art. 111 del RRM, por correo certificado con acuse de recibo. Realizado el mismo por el notario autorizante, la carta fue devuelta con el acuse de recibo haciéndose constar en el mismo que no fue entregada por hallarse ausente el destinatario de la carta. El registrador suspende la inscripción pues para él “no se ha dado el debido cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil”. El problema, para la DG se plantea cuando habiéndose acudido a la primera de las formas de notificación, no se haya podido efectuar, por no haber sido recogida la carta por el interesado en la oficina de Correos. En estos casos, dice “deberá acudirse al segundo de los procedimientos previstos en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que el notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo”.

Por tanto queda establecido:
1º. Que si se hace la notificación por correo certificado con acuse y la carta llega a su destino, sea cual sea la persona que firma el acuse, la notificación es válida y eficaz.
2º. Que si se hace por correo con acuse y la carta es devuelta, sea por el motivo que sea, debe intentarse la notificación personal. En este caso ya no será necesario, si la notificación personal no da resultado, remitir nuevamente carta alguna.
3º. Que si la notificación primera que se hace es la presencial y la misma resulta fallida en los términos que ahora veremos, deberá el notario remitirla por correo certificado con acuse de recibo dando fe del resultado de esta última notificación."

Es extracto de los enlaces que se reseñan:
 http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/notificacionporcorreo.htm

lunes, 21 de mayo de 2012

La desheredación: Algunas cuestiones. Apuntes de Derecho de Sucesiones. Notaría de Nervión.




La desheredación: Algunas cuestiones.

   Es frecuente que se plantee a la hora de hacer testamento que el testador quiera privar de la herencia a alguno o a todos los herederos forzosos. Esto se consigue mediante la desheredación que ha de hacerse por alguna de las causas tasadas en nuestro Código Civil (arts 842 y ss ).

  Hay que tener en cuenta que la eficacia práctica de la desheredación queda disminuida en la medida que los descendientes del desheredado conservan su derecho a la legítima, ya que los hijos no tienen porque arrostrar la culpa de sus padres. El artículo 857 del Cc señala expresamente que los descendientes del desheredado conservarán los derechos de los herederos forzosos respecto a la legítima. Por tanto como consecuencia de este derecho de representación legal que se establece en favor de los descendiente del desheredado cabe plantearse si el juego de la desheredación lo que en realidad provoca es el efecto de complicar la mecánica de la partición con la intervención necesaria de estos descendientes y con el agravante de tener que contar con la autorización judicial cuando estos sean menores de edad.

  Además surge la duda de si la expresión legítima del art. 857 del Cc se refiere a la legítima larga o la estricta. La opinión mayoritaria estima que la institución de heredero sólo se invalida en cuanto el montante de la porción del tercio correspondiente al injustamente desheredado por legítima estricta, por lo que la desheredación le priva de las porciones que libremente puede disponer el testador entre sus descendientes, y por ello debe entenderse que hay una mejora tácita en favor de los hijos que no sean desheredados.

   Puede suceder que la existencia de descendientes resulte explicita en el testamento, o puede que se guarde silencio sobre el particular, planteándose en este último caso si es necesario la prueba de su existencia o inexistencia.

A.- Si del testamento resulta que el desheredado tiene descendientes no hay más remedio que aplicar el tenor literal del artículo 857 del Cc. En este sentido se ha pronunciado la reciente Resolución de 6 de marzo de 2012. La DGRN sostiene que hay que entender eficaz la desheredación ordenada por el testador cuando se funda en justa causa expresada en el testamento y la certeza de dicha causa no ha sido contradicha por los desheredados (cfr. artículos 850 y 851 del Código Civil). En el presente caso, al no constar que haya sido negada por el desheredado –en la vía judicial correspondiente– la causa de desheredación expresada por el testador, ha de pasarse por ella. Siendo desheredado un hijo del testador, la cualidad de legitimario pasa a los hijos de éste, de conformidad con lo que establece el artículo 857 del Código Civil. Consecuencia de lo anterior, los hijos del descendiente desheredado han de intervenir en la partición, pues como también ha dicho esta Dirección General (Resolución de 25 de febrero de 2008), la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia; la legítima en nuestro Derecho común (y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos españoles) se configura generalmente como una «pars bonorum» (en todo caso el Código Civil habla de «porción de bienes», cfr. artículo 806), y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico («pars valoris bonorum»). De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima, son operaciones en las que ha de estar interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima.

B.- Pero en el caso de que en el testamento guarde silencio sobre la existencia de descendientes de los legitimarios no es necesario que se acredite este extremo por tratarse de un hecho negativo. En este sentido la DGRN en su Resolución de R. 29 de septiembre de 2010. dice que NO es necesario probar tal inexistencia sino que basta con afirmar el desconocimiento de si existen tales descendientes ulteriores. En cuanto a la no necesidad de probar la inexistencia de descendientes del desheredado, tiene que ver este criterio con otro más general sustentado por la DGRN y referido a la prueba de hechos negativos. Es doctrina tradicional que el heredero designado nominativamente en el testamento no tiene que probar la inexistencia de otros herederos forzosos, pues los hechos negativos son muy difíciles o a veces imposibles de probar. En cuanto al artículo 82 del Reglamento Hipotecario sólo puede aplicarse a los casos para los que ha sido previsto, ya que tiene su fundamento en que la cláusula de sustitución fideicomisaria consta previamente inscrita en el Registro. Hay que partir del principio general de que, dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza. Incluso esta doctrina de la innecesariedad de probar tales hechos negativos ha sido mantenida por esta Dirección General en el supuesto de premoriencia de un heredero legitimario al señalar que no es preciso justificar que haya dejado descendientes que ostenten derecho a la legítima (Resolución de 3 de marzo de 1912).
En este sentido la Resolución de 6 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado contempló un supuesto en el que testador deshereda al único hijo que tiene e instituía heredera a la viuda como heredera universal que luego formalizó la herencia manifestando que no le constaba que el hijo desheredado de quien ignoraba su paradero tuviera descendencia. La Dirección estimó que no puede ser estimada la exigencia de que debe acreditarse la inexistencia de otros descendientes a los designados en el testamento, toda vez que ello conduciría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento, consecuencia ésta que aparece contradicha en la propia regulación legal (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 4 de mayo de 1999 y 29 de enero de 2016).
Por tanto, no se puede exigir la prueba negativa de la inexistencia de legitimarios y basta con afirmar el desconocimiento sobre la existencia de tales descendientes ulteriores ya que hay que partir del principio general de que, dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza.
 
Pero la siguiente cuestión que se plantea es si es válida la desheredación genérica de todos los desdecndientes del desheredado, o más bien esta desheredación tiene que ser individualizada con expresión de causa para cada descendiente del desheredado.
 Esta última posición ha sido la mantenida por la DGRN en su Res. de 23 de mayo de 2012 que estima que no es suficiente la causa genérica de desheredación a todos los descendientes y exige que además de especificarse el nombre y la edad de los descendientes de los desheredados se exprese individualmente la causa de la desheredación, de modo que quede claro que no existen otros posibles interesados en la herencia.

En conclusión, mientras no se establezca en nuestro derecho la libertad absoluta de testar, en el caso que se plantee la desheredación de un hijo que tenga a su vez descendientes lo recomendable es extender la desheredación también a esos hijos o descendientes, pero no de forma genérica sino individual para cada uno de ellos, facultando expresamente al hijo o hijos que sea designado herederos para que puedan pagar en metálico la legítima de aquellos herederos que puedan ser considerados como injustamente desheredados. Si se desconoce si el desheredado tiene hijos lo conveniente es manifestar expresamente este desconocimiento En todo caso es conveniente también precisar el nombre de cada uno de los descendientes desheredados y su edad.  No parece razonable desheredar a un menor de edad.