martes, 29 de mayo de 2012

Exencion parcial de plusvalia en el Impuesto sobre la renta. Real Decreto-ley 18/2012 de 11 de mayo. Actualidad fiscal. Notaría de Nervión.

"... El Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero entre otra medidas ha introducido una exención parcial para las rentas derivadas de la transmisión de bienes inmueble urbanos que se adquieran a partir del día de la publicación de la norma en el BOE hasta el 31 de diciembre de 2012, todo ello con el objetivo de estimular las ventas en el sector inmobiliario.


La exención consiste en que las ganancias obtenidas, es decir la diferencia de precio entre lo que costó comprar el piso y lo que se ganó con su venta, quedarán exentas en un 50%. En consecuencia, la repercusión en la declaración de la renta del propietario se reducirá en la mitad por este concepto. Es importante destacar que esta exención se aplicará sobre las viviendas y demás bienes de naturaleza urbana adquiridos desde el 12 de mayo de 1012 y hasta el 31 de diciembre de 2012, y que el momento de disfrutarla será el ejercicio fiscal correspondiente al año de su venta, sea al día siguiente, sea al cabo de diez, veinte o treinta años. Por tanto quien compre una casa a partir del día doce de mayo de 2012 tendrá, cuando la venda, una bonificación del 50% al tributar por la eventual plusvalía generada.La exención sirve tanto para personas físicas como jurídicas. La rebaja fiscal afecta, así, tanto al impuesto sobre la renta como a sociedades. Eso sí, no se podrán beneficiar de esta medida compras realizadas entre padres e hijos.

La exención se aplicará cualquiera que sea el periodo impositivo en que se transmita el inmueble y sólo para la plusvalía que se origina en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. .La exención no se extiende a la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza urbana,

Para que resulte de aplicación la exención se requiere:
a) Que se trate de bienes inmuebles de naturaleza urbana. No se aplica, por tanto, a inmuebles rústicos.
b) Que se hayan adquirido a título oneroso entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012. Las adquisiciones a título gratuito (herencias y donaciones) no habilitan para disfrutar de la exención cuando los inmuebles adquiridos se transmitan. Los inmuebles adquiridos con anterioridad al 12 de mayo de 2012 tampoco gozan del beneficio fiscal.
c) Para que resulte de aplicación la exención los inmuebles deben haberse adquirido y transmitido a personas o entidades que no estén relacionadas con el adquirente en los términos que señala la Ley.
d) En el caso de entidades sujetas al Impuesto sobre Sociedades, la Ley precisa que los inmuebles debe tener la consideración para el adquirente de inmovilizado, es decir, no se debe tratar de un activo corriente (existencias). De tal forma, que aquellas compañías cuyo giro o tráfico habitual es la compraventa de inmuebles no podrán aplicar el incentivo fiscal, ya que deben clasificar los inmuebles adquiridos como existencias – salvo, claro está, aquellos que adquieran para uso propio o como inversiones inmobiliarias-.

El cambio normativo está enfocado a revitalizar el anémico mercado inmobiliario español y, también, a facilitar que los bancos vendan el stock de casas que acumulan en sus balances y que erosiona sus cuentas de resultados. De esta medida se podrán beneficiar aquellos compradores de casas que no van a usar estas casas como vivienda principal. Actualmente, cuando un particular vende su vivienda habitual tiene una exención del 100% sobre la plusvalía. Por tanto servirá bien para dar salida al stock de segunda vivienda (apartamentos en la costa) o bien para grandes inversores, especuladores o fondos que compren casas con ánimo especulador.

En particular, se trata de una medida que podría resultar de aplicación tanto a empresas como a particulares (sean residentes o no en España). En este sentido, en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades, se establece la exención del 50% de las rentas positivas derivadas de la transmisión de bienes inmuebles de naturaleza urbana que tengan la condición de activo no corriente o que hayan sido clasificados como activos no corrientes mantenidos para la venta (se excluyen, por tanto, aquellos inmuebles calificados contablemente como existencias), adquiridos durante el periodo mencionado anteriormente. Además, se señala expresamente que no formará parte de la renta con derecho a exención el importe de las pérdidas por deterioro relativas a los inmuebles, ni las cantidades correspondientes a la reversión del exceso de amortización que haya sido fiscalmente deducible en relación la amortización contabilizada.

Un aspecto importante a destacar es que esta exención podría ser compatible con la aplicación de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios.Como cláusula de cierre o medida anti-abuso, la norma indica que esta exención no resultará aplicable cuando el inmueble se adquiera a una persona o entidad respecto de las que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, o al cónyuge de la citada persona o a cualquier persona unida con ésta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

La exención se dirige a motivar e impulsar la compra de vivienda antes de fin de este año 2012, bajo la perspectiva de que su posterior venta tendrá un menor gravamen fiscal. Por ello conviene indicar que afecta en menor medida a aquellas personas que pretendan adquirir su vivienda habitual, ya que ésta presenta una exención de un 100% sobre la ganancia patrimonial obtenida por su venta si dicha ganancia se emplea para adquirir su nueva vivienda habitual. En consecuencia, en estos casos, puede ser un aliciente para adelantar la decisión de compra de la vivienda que vamos a dedicar a residencia habitual y que ya estábamos decididos a comprar, si bien no va a ser el impulsor determinante. Y, es que, el comprador de vivienda habitual no tienen en mente venderla a corto ni medio plazo, y se le hace lejano en el tiempo un beneficio del 50% que, por otro lado, verá como muy probable que no disfrute porque cuando alguien vende su vivienda habitual normalmente lo hace para comprar otra, más grande o mejor, con la más que probable reinversión en la nueva de lo ganado con la antigua, acogiéndose a la exención del 100%.

Por todo ello la conclusión es que esta reforma va dirigida especialmente a dinamizar a muy corto plazo la compra de vivienda por parte de los inversores, que pueden ver la oportunidad de obtener un mayor beneficio cuando, dentro de unos años, escampe el temporal y puedan venderla a mejor precio. Con ello las entidades financieras rebajarían su cartera de viviendas y muchos particulares que precisan vender podrían dar salida a la venta de sus propiedades con mayor prontitud.

A los adquirentes de vivienda habitual, libre o protegida, les beneficiará únicamente en el supuesto de que vendan su vivienda sin comprar otra nueva, acogiéndose entonces al 50% de exención sobre la plusvalía obtenida.Cuando la plusvalía proceda de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente y resulte de aplicación la exención por reinversión de vivienda habitual prevista por la norma que regula el citado impuesto, el RD-ley recoge una suerte de prelación en el orden de aplicación de las exenciones que, en su caso, podrían concurrir. Según se infiere del citado RD-ley, sobre la ganancia patrimonial obtenida se aplicará, en primer lugar, la exención del 50% recientemente aprobada. El importe de la ganancia patrimonial restante, una vez descontada la exención del 50%, será el que se excluya de tributación a los efectos de la exención por reinversión de vivienda habitual.

Finalmente, en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, también se introduce la exención del 50% sobre las ganancias patrimoniales obtenidas sin mediación de establecimiento permanente en España, derivadas de la enajenación de bienes inmuebles urbanos situados en territorio español, y que hayan sido adquiridos en el periodo comprendido entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012.

Las empresas que tengan previsto en sus planes de negocio realizar algún tipo de inversión inmobiliaria, quizás durante este año 2012 sea el mejor momento para efectuarla. La tributación de la plusvalía futura que se podría poner de manifiesto con ocasión de la transmisión de dicho inmueble se reduciría a la mitad, e incluyo podría llegar a alcanzar el 9% de tipo de gravamen efectivo en el supuesto de la exención del 50% se pudiera compatibilizar con la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios..."

Es extracto de otras reseñas: