Notas sobre el derogado Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

 

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, configuró la duración del arrendamiento de vivienda sobre la base de un plazo mínimo de prórroga obligatoria, que el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, amplió a cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, seguido de una prórroga tácita por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Agotado ese periodo, el contrato se extingue o entra en la tácita reconducción prevista en el Código Civil, de modo que, transcurridos ocho o diez años, la persona arrendataria pierde toda garantía de permanencia y la vivienda vuelve al mercado en las condiciones que este imponga en cada momento.

Este real decreto-ley da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, con un doble objetivo: garantizar la continuidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual más allá de su plazo mínimo y asegurar que, cuando el arrendador decida no continuar la relación, el hogar arrendatario disponga de tiempo y de medios suficientes para acceder a otra vivienda.
 
 El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, aprobado en la misma sesión del Consejo de Ministros, ha dado nueva redacción al apartado 1 del artículo 10 con el fin de circunscribir su ámbito a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, manteniendo el régimen de prórroga tácita anual. Este real decreto-ley parte de esa redacción y sustituye dicho régimen por el que se describe a continuación.
A tal fin, llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo. El plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses, lo que permite al arrendatario planificar con antelación suficiente su cambio de vivienda; el del arrendatario se mantiene en dos meses. La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador que ha de adoptarse en momentos determinados y con antelación bastante. El arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato
deberá indemnizar al arrendatario con el importe equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculado, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y que en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda. 

La indemnización cumple una doble función. De un lado, compensa al hogar por los costes que la extinción de un contrato cumplido le impone y que hasta ahora soportaba en solitario. De otro, hace que la decisión de no prorrogar internalice el coste que traslada a la otra parte, de modo que responda a una necesidad real del arrendador y no a la mera expectativa de obtener una renta superior con un nuevo arrendatario. Su cálculo sobre el precio de referencia de una vivienda análoga, y no sobre la renta del contrato que se extingue, garantiza que la compensación se corresponda con el coste efectivo de acceder a otra vivienda en el mismo mercado. La indemnización se abona en el momento de la entrega de la vivienda y no procede cuando la no prórroga responda a una causa justificada que se haga constar en la notificación: que el arrendador, siendo
persona física, necesite la vivienda para sí o para sus familiares de segundo grado, con derecho del arrendatario a la indemnización si no llega a ocuparla en tres meses; que el arrendatario no habite de forma efectiva la vivienda arrendada; o que disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio.
El artículo se completa con las reglas que garantizan la efectividad del nuevo régimen, como la duración mínima de las prórrogas convencionales acordadas tras una comunicación de no prórroga y la nulidad de las estipulaciones que empeoren las condiciones del contrato original, y mantiene las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas de mercado residencial tensionado ya previstas en la Ley, que pasan a los apartados quinto y sexto. 

Para evitar su superposición con otras prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley, se precisa que no son acumulables con ellas y que la prórroga en zonas de mercado residencial tensionado se aplica con carácter preferente. Asimismo, no procederá la indemnización por no renovación cuando, respecto del vencimiento al que se refiera la comunicación del arrendador, el arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener una prórroga del contrato de aceptación obligatoria para aquel, con independencia de que finalmente ejercite o no ese derecho. Se evita así la acumulación de la compensación económica con una protección legal específica dirigida a garantizar la continuidad del arrendamiento.
 
El arrendador mantiene la libertad de no prorrogar el contrato en cada uno de sus vencimientos, con el único deber de compensar al arrendatario, y sigue percibiendo la renta pactada con sus actualizaciones. Se trata, por tanto, de una delimitación del contenido del derecho de propiedad fundada en su función social, en el sentido del artículo 33.2 de la Constitución Española, mucho más limitada que la prórroga forzosa de la legislación arrendaticia anterior, que el Tribunal Constitucional consideró conforme a la Constitución en su Sentencia 89/1994, de 17 de marzo.
 
Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, han ido alcanzando desde 2024 el término de su plazo mínimo de cinco años y se encuentran, en su gran mayoría, en el periodo de prórroga tácita, que para los primeros de ellos se agota en 2027 y para los celebrados entre 2019 y 2022, que constituyen el mayor volumen de contratos vigentes, entre 2027 y 2030. Con arreglo a la regulación actual, las comunicaciones de no renovación de esos contratos comienzan a producirse en los meses inmediatamente anteriores a cada vencimiento, lo que sitúa a un número muy elevado de hogares ante la extinción de su contrato y la exposición a las condiciones de un mercado tensionado en un horizonte temporal inmediato.
 
La aplicación del nuevo régimen a los contratos vigentes se proyecta solo sobre los vencimientos posteriores a su entrada en vigor y se acompaña de un régimen transitorio que difiere algunos de sus efectos para que el arrendador conozca con antelación suficiente las consecuencias de su decisión de no prorrogar el contrato. Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización, tampoco cuando el contrato se prorrogue de forma extraordinaria, y en
los contratos que venzan en los seis meses siguientes el arrendador puede seguir preavisando con cuatro meses de antelación. De este modo, la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual establecida por el Real Decreto ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible actúa como puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida, sin
superponerse al nuevo régimen. Esta aplicación diferida de algunos de sus efectos no resta urgencia a la medida, sino que es exigencia del principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución Española y condición de su eficacia: las decisiones de no prórroga que se adopten desde la entrada en vigor quedan sujetas ya al nuevo régimen, lo que impide que el anuncio de la reforma se traduzca en comunicaciones anticipadas dirigidas a eludirla. Existe, por tanto, la conexión de sentido
entre la situación de urgencia y la medida adoptada que exige la doctrina del Tribunal Constitucional.
 
Artículo único. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
Se modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, cuyo apartado 1 ha sido modificado por el artículo 3.Ocho del Real Decreto
ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la
protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda
asequible, que queda redactado como sigue:
«1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de
vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y las
reguladas por ley, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de
aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes
hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella
fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el
caso del arrendatario, su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará
obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador
fuese persona jurídica.
En los casos en que el arrendador comunique válidamente la voluntad de no
prorrogar el contrato conforme al párrafo anterior, vendrá obligado a indemnizar al
arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce
mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la
arrendada. Dicha indemnización deberá calcularse, siempre que ello sea posible,
en base al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y en
ningún caso podrá ser inferior al importe equivalente a una mensualidad de renta
por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose por
meses los períodos inferiores al año y por días los inferiores al mes. La
indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda, salvo en el
supuesto previsto en la letra a) del apartado segundo.
No procederá la indemnización prevista en el párrafo anterior cuando, en
relación con el vencimiento al que se refiera la comunicación de no prórroga, el
arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener, a su
solicitud, una prórroga legal del contrato de aceptación obligatoria para el
arrendador, aunque no la hubiera solicitado.
La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del
arrendatario a la indemnización prevista en este apartado, que corresponderá al
adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, siempre y cuando no se
dé ninguna de las circunstancias recogidas en el apartado 2.
2. La indemnización prevista en el apartado anterior tampoco procederá en
los siguientes casos, que deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y
por escrito en la notificación de preaviso:
a) Cuando el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para
destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en segundo grado
de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de
sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres
meses desde la entrega de la vivienda esta no hubiera sido ocupada por las
personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a
la indemnización prevista en el apartado 1, que será exigible desde el momento en
que transcurra dicho plazo.
b) Cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda arrendada durante más
de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo que la ausencia obedezca
a causa justificada, como razones de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, o
que en ella hayan seguido habitando las personas previstas en el artículo 7.1.
c) Cuando el arrendatario disponga, en la fecha de la notificación y en el
mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades, como titular
del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute y pueda ocuparla.
d) Cuando las partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de
vivienda habitual.
e) Cuando el arrendatario rechace de forma expresa o tácita una oferta
fehaciente de formalización de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda
habitual sobre la misma vivienda, formulada por el arrendador dentro del plazo de
preaviso previsto en el apartado 1.
Para que esta causa resulte aplicable, la oferta deberá garantizar la
permanencia del arrendatario por un plazo mínimo de cinco años, o siete años si
el arrendador fuese persona jurídica. Asimismo, el importe económico total de la
nueva renta mensual deberá ajustarse a las reglas de determinación de la renta
previstas en el artículo 17.6 de la presente Ley, incluso cuando el inmueble no se
ubique en una zona de mercado residencial tensionado.
f) Cuando concurra alguna otra circunstancia debidamente justificada que, en
el caso concreto, determine la prevalencia de los intereses del arrendador cuando
este tenga vulnerabilidad acreditada.
3. En todos aquellos supuestos en los que, tras haber manifestado el
arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato, finalmente las partes acuerden
formalizar una prórroga voluntaria o convencional, esta no podrá ser inferior a los
plazos previstos en el apartado primero de este artículo.
4. Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones previstas en los
acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio
del arrendatario, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 de la presente ley.
5. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente
ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el
de cualquiera de las prórrogas previstas en el apartado primero de este artículo, y
siempre que el contrato hubiera de extinguirse por haber comunicado válidamente el
arrendador su voluntad de no prorrogarlo, podrá aplicarse, previa solicitud del
arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por
un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y
condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga
extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de
vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en
el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser
aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de
vivienda en los términos del artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el
derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato
de arrendamiento. Esta prórroga no será acumulable con otras prórrogas
extraordinarias establecidas por norma con rango de ley; cuando concurran varias, el
arrendatario podrá optar por la que le resulte más favorable, sin perjuicio de la
aplicación preferente de la prevista en el apartado siguiente.
6. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente
ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado
y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos
dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de
prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el de cualquiera de las
prórrogas previstas en el apartado 1, y siempre que el contrato hubiera de extinguirse
por haber comunicado válidamente el arrendador su voluntad de no prorrogarlo, previa
solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de
arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los
cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato
en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada
obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o
condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de
arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación
de lo dispuesto en los apartados sexto y séptimo del artículo 17 de esta ley, o en el
caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos
en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para
destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en segundo grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme
de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta prórroga es incompatible con otras
prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley y se aplicará con
carácter preferente.»
 
Disposición adicional primera. Coordinación con la prórroga extraordinaria de los
contratos de arrendamiento de vivienda habitual prevista en el Real Decreto
ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la
protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda
asequible.
1. La prórroga extraordinaria prevista en la disposición final quinta del Real
Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, no será de aplicación cuando proceda la
prórroga prevista en el artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
2. Cuando la prórroga extraordinaria prevista en la disposición final quinta del Real
Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, se aplique a un contrato respecto del cual el
arrendador hubiera comunicado válidamente su voluntad de no prorrogarlo, el contrato
se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria, salvo que las partes
acuerden su prórroga conforme a lo previsto en los apartados 3 y 4 del artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o suscriban un nuevo contrato de arrendamiento. La
extinción del contrato por voluntad del arrendador, sin que medie ninguna de las causas
previstas en el artículo 10.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, devengará en favor
del arrendatario el derecho de indemnización previsto en el artículo 10.1 de la citada ley.
3. A los efectos de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 26/2026, de 29
de septiembre, las referencias a los apartados primero y segundo del artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, contenidas en el inciso relativo a la finalización de los
periodos de prórroga, se entenderán realizadas a dichos apartados en su redacción
inmediatamente anterior a la entrada en vigor de este real decreto-ley. La referencia al
apartado tercero del artículo 10 contenida en el inciso relativo a la incompatibilidad entre
prórrogas se entenderá realizada al apartado 6 del mismo artículo en la redacción dada
por este real decreto-ley.
Disposición adicional segunda. Referencias normativas.
Salvo lo dispuesto específicamente en la disposición adicional primera respecto del
Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, las referencias que otras normas
efectúen a los apartados 2 y 3 del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, en su redacción anterior a este real decreto-ley, se entenderán
hechas a los apartados quinto y sexto de dicho artículo, respectivamente.
Disposición transitoria única. Contratos de arrendamiento vigentes.
1. Lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por este real decreto-ley, será de
aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes a su entrada
en vigor, respecto de los vencimientos del contrato o de cualquiera de sus prórrogas que
se produzcan con posterioridad al día siguiente a dicha fecha, sin perjuicio del régimen
previsto en el apartado 4 para los contratos que ya se encuentren en el periodo de
prórroga regulado en el artículo 10.1 en su redacción anterior.
2. En los contratos en los que, a la entrada en vigor de este real decreto-ley, resten
menos de seis meses para la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga en
curso, la notificación del arrendador prevista en el apartado 1 del artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro
meses a dicha fecha.
3. Los contratos que a la entrada en vigor de este real decreto-ley se encuentren en
el periodo de prórroga previsto en el apartado 1 del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24
de noviembre, en su redacción anterior, continuarán en dicho periodo hasta su término
conforme a la citada redacción y, a su término, les será de aplicación lo dispuesto en el
artículo 10 en la redacción dada por este real decreto-ley.
4. La remisión al artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, contenida en el
apartado 1 de la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el
derecho a la vivienda, en la redacción dada por el artículo 4.Dos del Real Decreto
ley 26/2026, de 29 de septiembre, se entenderá realizada a dicho artículo en la
redacción dada por este real decreto-ley, sin perjuicio del régimen transitorio establecido
en la presente disposición para los contratos vigentes y para las comunicaciones de no
renovación efectuadas antes de la entrada en vigor de este real decreto-ley.
5. Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que, a la entrada en vigor
de este real decreto-ley, se encuentren en situación de tácita reconducción conforme al
artículo 1566 del Código Civil quedarán sujetos a lo dispuesto en el artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a partir del primer
vencimiento del periodo de tácita reconducción que se produzca una vez transcurridos
cuatro meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley. Hasta dicho momento
continuarán rigiéndose, en cuanto a su duración, por lo dispuesto en los artículos 1566
y 1581 del Código Civil.
A efectos del requisito de duración mínima previsto en el apartado primero del citado
artículo 10, se computará conjuntamente el tiempo transcurrido desde la celebración del
contrato de arrendamiento originario y el transcurrido posteriormente en situación de
tácita reconducción.
El arrendador podrá comunicar su voluntad de no prorrogar el contrato con una
antelación mínima de cuatro meses al vencimiento previsto en el primer párrafo. Las
comunicaciones o requerimientos dirigidos a poner fin a la tácita reconducción
efectuados válidamente con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley
conservarán su eficacia y no darán lugar a la indemnización prevista en el segundo
párrafo del artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
Disposición final primera. Título competencial.
Este real decreto-ley se dicta al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la
Constitución Española, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de
legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las
comunidades autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan,
y, en todo caso, sobre las bases de las obligaciones contractuales.
Disposición final segunda. Entrada en vigor.
Este real decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el
«Boletín Oficial del Estado».
Dado el 29 de septiembre de 2026.

Este Real Decreto fue derogado por el Congreso dels Diputados el 2 de octubre de 2026.

Notas sobre el derogado Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.

 

El artículo 47 de la Constitución Española consagra el derecho de toda la ciudadanía al acceso, disfrute y permanencia de una vivienda digna y adecuada. Durante las últimas décadas, España ha sufrido diferentes crisis en materia de acceso a la vivienda que han afectado a distintas generaciones. Si bien todas ellas han sido de diferente naturaleza y origen, coinciden, sin embargo, en su efecto: la restricción del derecho a la vivienda en condiciones dignas y adecuadas para amplios sectores de la población y, en particular, para las clases medias y trabajadoras. Esta situación implica una clara demanda social a favor de la regulación para garantizar el derecho y que tiene como elemento de inflexión el triste y dramático y desahucio de Mari Carmen Abascal.

El impulso que determina la aprobación de esta norma para hacer frente a la emergencia habitacional no es otro que no legitimar la desigualdad creciente que está generando en la sociedad el problema de acceso y permanencia en la vivienda en condiciones dignas y a precios asequibles para la mayoría ciudadana. La consolidación de la vivienda como el quinto pilar del Estado del Bienestar es una de las prioridades políticas y de gestión del Gobierno de España. Este objetivo se enfrenta a dos grandes retos: la necesidad de movilizar recursos públicos cuantiosos y sostenidos en el tiempo, y los plazos que exige la promoción de vivienda, que impiden obtener los resultados ambicionados en el corto plazo.

Esta situación económica y social justifican, por tanto, la aprobación de un real decreto-ley con carácter urgente que adapte el ordenamiento jurídico y el mandato al que están sometidos los poderes públicos para hacer frente a la realidad de la crisis de acceso a la vivienda que se afronta en el año 2026.

 1-. Protección del mercado de la vivienda frente a la actividad especulativa.

 El real decreto-ley recoge en su artículo 1 la prohibición de la compra especulativa de vivienda por parte de toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles, tendrá limitada la adquisición de una propiedad, a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado. Para garantizar su proporcionalidad, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional, esta limitación tendrá una vigencia temporal hasta el 31 de diciembre de 2028.

 

La limitación no resultará de aplicación cuando la transmisión se produzca para su destino a vivienda habitual a precio asequible o social, durante un plazo mínimo de cinco años, para residencia de personas que precisen atención socio sanitaria, para residencia de personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables, para residencia de víctimas de violencia de género o cuando la persona jurídica compradora acredite su adhesión a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda. Esta limitación no afectará a las transmisiones de propiedad que a la entrada en vigor de esta ley se hayan elevado a escritura pública, aunque estas no se encuentren todavía inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente. Tampoco se se aplicará a las adquisiciones de propiedad que deriven de procedimientos de ejecución tramitados ante los órganos jurisdiccionales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal o de procedimientos de ejecución hipotecaria.

 2.- Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.

 En primer lugar, se suspenderán los procedimientos de desahucio en los que la persona afectada carezca de alternativa habitacional cuando la vivienda sea titularidad de un fondo buitre. Esta suspensión se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2030. No se prevén compensaciones y la suspensión tendrá carácter indefinido mientras subsistan las causas que la motivaron.

 En segundo lugar, se recoge una enervación extraordinaria que puede ejercerse por el inquilino cuando hay un proceso de desahucio y se adeudan cantidades. A través de la enervación, el inquilino paga las cuantías adeudadas y se pone fin al proceso judicial, continuando la vida del contrato con normalidad.

 3.- Regulación del alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones

 Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda. Se entenderá por arrendamiento de vivienda temporal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable

 Todo contrato de alquiler temporal o de habitaciones que carezca de causa expresa que motiva la necesidad real y acreditada de una vivienda con caráctertemporal por parte del arrendatario se convertirá automáticamente en un contrato habitual. Se establece también el límite de que el sumatorio del precio de alquiler de la vivienda por habitaciones no podrá superar el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. Además, se añaden garantías para la limitación de su precio en zonas de mercado residencial tensionado.

Para salvaguardar las competencias autonómicas en la materia, las previsiones de este real decreto-ley no impedirá la aplicación de aquellas regulaciones que hayan dictado o dicten por las comunidades autónomas para su aplicación en su respectivo territorio.

 4.- Nueva regulación de la prórroga de los contratos de alquiler de vivienda.

 Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.»

  Para afrontar las consecuencias económicas y sociales de  los conflictos internacionales se establece una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda y una limitación extraordinaria de la actuación de la renta de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027. Que funcionará bajo las siguientes condiciones: no se procederá actualización alguna de la renta cuando el precio del alquiler de la vivienda sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia y, cuando dicho precio no sea superior, podrá ser de hasta a un dos por ciento, en defecto de pacto entre arrendador y arrendatario. Esta prórroga extraordinaria requiere que el inquilino acredite la situación de vulnerabilidad y deberá ser aceptada obligatoriamente cuando el propietario sea un gran teneror. Esta prórroga extraordinaria podrá ampliarse hasta tres años en los supuestos de que el inmueble se ubique en una zona de mercado tensionado  

5.- Nueva regulación del derecho de desistimiento de los inquilinos.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. En los contratos de arrendamiento de vivienda temporal el arrendatario podrá desistir del contrato una vez que haya transcurrido al menos un mes desde su formalización, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de diez días. En ambos casos el desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador.

6.- Nueva regulación de los derechos de tanteo y retracto del inquilino que a partir de ahora se considerar irrenunciables.

 En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Cuando la vivienda se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, la notificación deberá expresar el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados para su determinación. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

 El arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, incluidos, en su caso, el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios utilizados para su determinación, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa imputable a la vivienda arrendada o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

 El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

 Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, deberá hacerse constar en la escritura el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados para su determinación. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

 Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

 Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario no decaerán por el hecho de que la vivienda arrendada se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable.

 A estos efectos, el precio imputable a la vivienda arrendada será el que resulte de la distribución proporcional del precio global de transmisión conforme a criterios objetivos y verificables, atendiendo preferentemente al valor de referencia catastral o, en su defecto, a tasación independiente. Serán ineficaces frente al arrendatario las asignaciones de precio que tengan por finalidad impedir u obstaculizar el ejercicio del derecho de adquisición preferente.

 En los casos de venta conjunta, de manera subsidiaria al ejercicio del arrendatario, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

 Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

 Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

 7.-  Otras novedades:  Se excluye a los inquilinos de los gastos de gestión inmobiliaria y de los impuestos asociados a la vivienda. Se refuerzan las garantías de habitabilidad en casos de desperfectos y se regulan las garantías adicionales que puede exigir el arrendador al inquilino.

 Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. En el caso de los arrendamientos temporales el valor de esta garantía no podrá exceder de una mensualidad de la renta.

 8.- Se regula la entrega de la vivienda por el inquilino cuando termina el contrato.

 A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes.

En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.  

 9.- Arrendamiento en zonas tensionadas: Se establece que los contratos de arrendamiento en zonas de mercado residencial tensionado que se celebrasen antes de 2023 tendrán las mismas garantías que un contrato celebrado con posterioridad a dicha entrada en vigor. La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. En ningún caso podrán fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior

 10.-  Se establece un amplio paquete en materia fiscal destinado a reorientar el uso de la vivienda hacia su función social y residencial.

 a-. Así, se introduce una deducción de hasta el 10 por ciento de las cantidades satisfechas por alquiler de vivienda habitual, con límites en la renta de las personas beneficiarias.

 b.- Se introduce un régimen fiscal específico para los pisos turísticos: por un lado, la obligación de tributación del Impuesto sobre el Valor Añadido por un valor del 10 por ciento, de forma que tributen como el negocio que suponen; y, por otro lado, se habilita a los ayuntamientos y entidades locales a que puedan penalizar en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles el uso de la vivienda distinto al residencial o las viviendas vacías.

 c.- Además, con el objetivo de movilizar vivienda de uso no residencial al residencial, se establece un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles que aplicará a aquellas viviendas consideradas como vacías.

d.- A mayores, se modifica el régimen fiscal de las SOCIMI en su actividad residencial mediante un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas. Con ello, se incentiva que estas sociedades orienten su inversión hacia el alquiler a precio asequible, lo que contribuirá a ampliar a corto plazo la oferta de este tipo de vivienda asequible para facilitar el acceso a un mayor número de personas.

e.- Se establece la exención en el impuesto por ganancia patrimonial en la venta de una vivienda cuando el comprador sea una administración pública o entidad dependiente que fije una protección permanente e indefinida del inmueble.

f.- Se establece la aplicación del IVA superreducido a la vivienda de protección oficial cuando esta tenga una protección permanente e indefinida.

11-.  Se establecen las medidas para el incremento del parque público de vivienda y la promoción de viviendas a precios asequibles.

 a-. Se fija la protección permanente de todos estos inmuebles estatales de forma indefinida, en una medida adicional para blindar su carácter público ante cualquier tentativa de privatización en un futuro y se impide su enajenación con carácter indefinido.

 b.- Se regula de forma definitiva el último traspaso de inmuebles de titularidad pública estatal a CASA 47. En este caso, se trata de los inmuebles propiedad de la Seguridad Social que requieren de una disposición con rango de ley para efectuar su traspaso en favor de la Entidad Estatal de Vivienda.

 12.- Se establecen medidas para fomento de la promoción de viviendas de nueva construcción a precios asequibles.

 a-. El precio de venta o de alquiler de una vivienda asequible no podrá superar el treinta por ciento de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde se ubique el inmueble.

b-. Asimismo, se regula la creación de un programa de financiación de proyectos de vivienda que atraigan la inversión privado con un impacto social positivo.

c.- Se establecen medidas para impulsar la producción de vivienda con técnicas de industrialización en la construcción. En este sentido se modifica la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria para remover los obstáculos en el acceso al crédito para la producción de componentes industrializados que posteriormente sean transportados, montados y ensamblados en obra.

d.- Se crea un sistema de avales del Estado para dar garantías de cara al acceso a la financiación privada para que pymes de fabricantes y promotores utilicen estos sistemas de industrialización en la construcción.

e.- Se crea el mecanismo de financiación TU CASA por el que se concederán préstamos de hasta 50.000 euros a coste cero, con un periodo de carencia hasta finalice el pago de la hipoteca o un máximo de 30 años y del que se dispondrán de un plazo de 10 años para su reintegro y con un tipo de interés del 0%. Las viviendas adquiridas quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.

f.- Se establece igualmente que, en un plazo máximo de seis meses, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana regulará reglamentariamente la definición y procedimiento de certificación o reconocimiento de la figura de los proveedores sociales de vivienda asequible. Esta definición incluirá a las cooperativas, con el referente de las Housing Associations, a los efectos de viabilizar y fomentar regulatoria y fiscalmente su actividad

Este Real Decreto fue derogado por el Congreso de los Diputados el día dos de octubre de 2026.

LA HISTORIA INTERMINABLE DEL DERECHO DE TRANSMISIÓN EN LA SUCESIÓN HEREDITARIA

 

El derecho de transmisión o ius transmissionis ha sido objeto de un encendido debate doctrinal y jurisprudencial. El punto de partida es que nuestro Derecho sigue el sistema romano de adquisición de la herencia mediante su aceptación. Sólo se es heredero si se acepta la herencia de forma expresa o tácita. De modo que si un heredero llamado a una herencia fallece sin aceptarla este derecho se transmite a sus herederos. 

I-. CONCEPTO, SUJETOS Y REGULACIÓN LEGAL:

Podemos definir al ius transmissionis como el derecho que por ministerio de la ley tienen los herederos del llamado a una herencia para aceptarla o repudiarla cuando este ha fallecido después del causante sin haberla aceptado ni repudiado. Es por tanto un derecho potestativo que corresponde a los herederos y que tiene un doble contenido: la posibilidad de aceptar o la posibilidad de renunciar una herencia.

Son tres los sujetos que intervienen en el ius transmissionis: el primer causante, el transmitente y el transmisario. El primero que fallece es el primer causante que provoca el llamamiento a su heredero o transmitente. El segundo que fallece es el transmitente o segundo causante cuyo fallecimiento posterior hace nacer el ius transmissionis en favor de sus herederos denominados transmisarios. Si el transmisario o transmisarios fallecen también sin aceptar la herencia del primer causante el proceso sigue en beneficio de sus propios herederos.

El derecho de transmisión constituye quizás uno de los mecanismos más complejos del Derecho de Sucesiones español. Su aplicación práctica tiene consecuencias de calado desde el punto de vista civil y fiscal y ha sido objeto de una evolución en la jurisprudencia que ha oscilado entre dos tesis opuestas. Cuando la cuestión aparecía definitivamente resuelta por la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013, los problemas que planteaba su aplicación práctica motivó una posición correctora de nuestra DG y finalmente una vuelta a la posición inicial en la sentencia del TS de 3 de junio de 2026.

La cuestión nuclear que plantea el derecho de transmisión es a quién sucede el transmisario. Son dos las respuestas posibles y las consecuencias de cada opción determina unos efectos radicalmente opuestos. Son muchas las dudas que plantea el derecho de transmisión y nos interesa en la medida de lo posible arrojar algo de luz y sobre todo de sentido común en nuestra práctica diaria notarial.

Se podría decir que no era necesario una norma explícita que reconociera este derecho de transmitir el llamamiento hereditario, ya que como dice el art. 659 del C.c. la herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extinguen con su muerte, y entre estos derechos se encuentra el ius transmissionis. Y de forma similar se expresa el art.. 411-2 CCCat.

No obstante, recoge expresamente esta transmisibilidad de ius delationis el art. 1006 CC, que, dentro del marco general de la aceptación y repudiación de la herencia, señala quizás de forma demasiado escueta que “por muerte del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía”. Este precepto es la única disposición de Derecho Común que regula el ius transmissionis.

En términos parecidos, pero más técnicos en cuanto al ius transmissionis se pronuncian el art. 461-13 CCCat, el art. 354.1 del Código Civil Foral de Aragón y la ley 317 de la Compilación de Navarra.

El artículo 461-13 del Código Civil Catalán dispone: Derecho de transmisión.

1. Si el llamado muere sin haber aceptado ni repudiado la herencia deferida, el derecho a suceder mediante la aceptación de la herencia y el de repudiar se transmiten siempre a sus herederos.

2. Los herederos del llamado que haya muerto sin haber aceptado ni repudiado la herencia la pueden aceptar o repudiar, pero solo si previamente o en el mismo acto aceptan la herencia de su causante. Si los herederos que aceptan esta segunda herencia son diversos, cada uno de ellos puede aceptar o repudiar la primera, independientemente de los demás, y con derecho preferente de acrecer entre ellos

El artículo 354 de Código Foral de Aragón establece:

1. Salvo expresa previsión en contrario del disponente, por la muerte del llamado sin aceptar ni repudiar la herencia se transmite por ministerio de la ley a sus herederos, en la proporción en que lo sean, el mismo derecho que él tenía a aceptarla o repudiarla.

2. La transmisión del derecho a aceptar o repudiar la herencia del causante solo tiene lugar en favor del llamado que acepta la herencia del transmitente; si son varios los que la aceptan, cada uno puede ejercitar el derecho transmitido con independencia de los otros y con derecho preferente de acrecer entre ellos.

3. Conforme a lo dispuesto en el artículo 278, el usufructo de viudedad del cónyuge del transmitente se extenderá a los bienes así adquiridos por los herederos de éste, sin perjuicio del que, en su caso, previamente corresponda al cónyuge del primer causante

Por último, la Ley 317 de la Compilación Navarra establece:

El derecho del heredero a aceptar o renunciar la herencia se transmite a sus propios herederos, pero éstos no tendrán tal derecho si hubieren renunciado la herencia de su causante; si fueren varios, podrán ejercitar el derecho independientemente unos de otros.

 Pongamos un ejemplo para que puedan percatarse mejor de su funcionamiento: Abilio tiene dos hijos Bernardo y Carlos. Abilio fallece primero en el 2000 y su hijo Bernardo fallece en el 2001 sin haber aceptado la herencia de su padre. Bernardo fallece con dos hijos que se llaman Darío y Eduardo y dejando como viuda a su esposa Guillermina. Por tanto, el primer causante es Abilio, el segundo causante o transmitente es Bernardo, y los herederos finales o transmisarios serían Darío y Eduardo. Carlos heredaría a su padre, Abilio, por derecho propio y Darío y Eduardo heredaría al abuelo Abilio por derecho de transmisión.

II.- PRESUPUESTOS PARA LA APLICACIÓN DEL DERECHO DE TRANSMISIÓN.

Para que exista ius tranmissionis se precisa:

Primero.-  Que el primer causante haya fallecido y que, por tanto, haya una sucesión abierta testada o intestada.

Segundo.- El transmitente o llamado a la herencia de este primer causante -por testamento o abintestato- lo debe ser a título de heredero, no de legatario; pues el legado se adquiere ipso iure por ministerio de la ley (art. 881 del C.c.) mientras que el heredero sólo adquiere la herencia si la acepta expresa o tácitamente.

Tercero.- Que el transmitente o llamado a la herencia del primer causante fallezca después. Esta situación post mortem se contrapone a la premoriencia y ha sido denominada en la doctrina con el nombre de posmoriencia. La posmoriencia implica una doble sobrevivencia: del transmitente respecto al primer causante y del transmisario respecto del transmitente. El término posmoriencia no existe ni el diccionario de la Real Academia de la lengua española ni en el diccionario panhispánico del español jurídico, ni en ninguna de sus bases datos. Pero es una palabra que ha acabado por imponerse en el lenguaje jurídico que sirve para diferenciarla de los supuestos de premoriencia y conmoriencia.

Si el llamado premuere no hay derecho de transmisión, salvo disposición contraria del testador. El llamado no adquiere ningún derecho y la porción vacante de su llamamiento sigue en favor de su sustituto vulgar si lo hay en la sucesión testamentaria o de los herederos legales en la sucesión intestada. Si no hay sustituto ni heredero legal por derecho de representación del heredero premuerto se produce el derecho de acrecer en favor de los coherederos del transmitente si están instituido por partes iguales y sin tampoco hay coherederos o no se cumple los requisitos del derecho de acrecer se tiene que abrir la sucesión intestada del primer causante.   

En el supuesto de conmoriencia del causante y transmitente, salvo prueba en contrario no hay transmisión de derechos y se considerar respectivamente como premuertos (art. 33 del Cc.). El mismo sentido de equiparar la conmoriencia a la premoriencia y excluir el derecho de transmisión se pronuncia el 211-1 CCCat. que considera que dos personas “han muerto a la vez cuando existe unidad de causa o de circunstancia que motivan las defunciones y entre ambas muertes han transcurrido menos de setenta y dos horas”. 

Puede suceder que haya leyes sucesorias distintas y que cada una opte por una presunción distinta, una la premoriencia en atención a la edad, el sexo u otras condiciones; y otra, la conmoriencia. Para resolver este conflicto art.32 Reglamento de Sucesiones Europeo, adopta la misma posición que nuestro código civil y señala “ninguna de las personas fallecidas tendrá derecho alguno a la sucesión de la otra u otras”.

En el supuesto de declaración de ausencia del transmitente tiene lugar la reserva de los artículos 191 y 192 del Código Civil, pero si demuestra que sobrevivió al causante y falleció después sin aceptar o repudiar surge el ius transmissionis en favor de sus herederos.

Cuarto.- Que el transmitente o llamado a la herencia durante tal situación de herencia deferida sea capaz de suceder al causante. A su vez los transmisarios han de existir y ser capaces de sucederle al fallecimiento del transmitente, pero no hace falta, aunque se ha debatido, que también hubieran nacido a la fecha de fallecimiento del primer causante.

En principio la posición coherente con la doctrina del Tribunal Supremo fue que el transmisario debe haber nacido o al menos estar concebido en el momento de la apertura de la sucesión (art. 29 y 30 del C.c.).  Pero la propia STS de 13 de septiembre de 2013, origen jurisprudencial de la tesis moderna, consideró que la aptitud para suceder del transmisario debe referirse al momento en el que este acepta la herencia del transmitente, lo que supone que debe haber nacido o al menos esté concebido cuando fallece el transmitente.

Quinto.- También es necesario que el transmitente no esté afectado por ninguna de las prohibiciones sucesorias de los artículos 752, 753 y 754, ni esté incurso en ninguna de las causas de indignidad para suceder al primer causante.

Los artículos 752 a 754 del C.c.  indican la ineficacia de disposiciones testamentarias en supuestos en los cuales se presume, iuris et de iure, la captación por parte de ciertas personas de la voluntad del testador (tutor, curador, notario autorizante o religioso que le hubiese confesado en la última enfermedad).

La indignidad sucesoria que se regula en los. 756 y ss. C.c. se refiere a una serie de conductas, lesivas incluso delictivas por parte del llamado hacia el causante, que por su relevancia se considera motivo suficiente para excluirle a un indigno del llamamiento sucesorio.

El transmitente afectado por una prohibición sucesoria o por una causa de indignidad no transmite el ius transmissionis a sus propios herederos, por lo que el llamamiento queda vacante, y se abrirían los mecanismos de suplencia de la misma (sustitución, representación, acrecimiento; y, en último término, la apertura –o continuación, hasta donde sea necesario- de la sucesión intestada).

Por otra parte, la indignidad o inhabilidad del transmisario respecto al transmitente le cierra el paso a ambas sucesiones, pues si el transmisario no puede suceder al transmitente tampoco tiene opción de suceder al primer causante.

Sin embargo, las causas de indignidad o inhabilidad respecto al primer causante afectarán al transmisario dependiendo de a quien se entiende que hereda. Así, siguiendo la tesis clásica, como el transmisario sucede exclusivamente al transmitente, solo respecto de este se predicarán las causas de exclusión indicadas, de manera que, si mediasen exclusivamente respecto al primer causante, no se expulsaría al transmisario de su sucesión pues, en realidad, no le hereda. Sin embargo, si nos acogemos a la teoría moderna, como el transmisario hereda al primer causante de modo directo las causas de expulsión respecto a este le afectarían.

El notario Carlos Pérez Ramos sostiene que con independencia de la teoría que se siga para determinar a quién hereda el transmisario, nadie puede suceder directa o indirectamente a quien el testador desheredó o la ley ha excluido por causa de indignidad. No se puede saltar la voluntad del testador o eludir una norma legal de orden público mediante un artificio doctrinal.

Sexto.- Que el transmitente o llamado en primer lugar a la herencia del causante fallezca sin haber aceptado o repudiando su herencia. Por tanto, si hay aceptación o repudiación del transmitente no hay derecho de transmisión, aunque muera después. A diferencia de la repudiación que debe ser hecha en documento público (art. 1008 C.c.), la aceptación de la herencia puede ser expresa en documento privado o tácita (art.999 C.c.). El propio C.c. reconoce que existe aceptación tácita si el heredero vende o dona su derecho a un tercero a todos sus coherederos o algunos de ellos o si la renuncia en favor de uno o más de sus coherederos (art. 1000 C.c.).

Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero (art. 999,4 C.c.). En este sentido en principio no suponen aceptación tácita el pago de los impuestos de la herencia. En cambio, transmitir un objeto de la herencia parece un acto nítido de aceptación.

Nuestro añorado Joaquín Zejalvo decía que en muchos supuestos el tiempo transcurrido entre el fallecimiento del primer causante y el transmitente revelaba que la herencia había sido siquiera aceptada tácitamente y que por tanto no procedía el ius transmissionis.

 Sería conveniente que en la escritura de partición de la herencia se hiciera constar no sólo que el transmitente no ha aceptado la herencia de forma expresa sino también que no ha ejecutado ningún acto que pudiera significar que la aceptado como heredero de forma tácita. En cuanto a la acreditación de este hecho negativo de que no hubo aceptación del segundo causante y que opera entonces el derecho transmisión entre el primer causante y los herederos del segundo el problema se resuelve si concurren todos los interesados, incluidos los legitimarios, reconociendo que el segundo causante no llegó a aceptar ni repudiar la herencia del primero. Y de forma inversa, tampoco hay inconveniente si concurren todos los interesados reconociendo que el segundo causante aceptó tácitamente la herencia del transmitente.

En los supuestos de aceptación tácita queda excluido el derecho de transmisión por lo que lo recomendable, como decíamos, es hacerlo constar en la escritura de partición. El notario de Oviedo Vicente Martorel propone la formalización de un acta de notoriedad en la que como elementos probatorios, además de la declaración de dos testigos podría alegarse el tiempo transcurrido entre ambos fallecimientos, recibos de electricidad de la vivienda del primer causante expedidos a nombre del segundo causante, certificaciones catastrales, certificaciones de empadronamiento del transmitente en la vivienda del primer causante  o certificado de defunción del segundo causante, en el que consta declarado como domicilio del mismo la vivienda del primer causante.

Máximo Juárez considera que la cuestión de si hay o no una aceptación tácita es una cuestión de hecho que deberá justificarse en el procedimiento tributario, aunque en principio la carga de la prueba de demostrar una previa aceptación tácita corresponde a la administración, pues los hechos negativos no son susceptibles de justificación. No obstante, se debe advertir que el mero hecho de la dilación para aceptar o repudiar la herencia también es un elemento de indudable valor, pues es inverosímil que un patrimonio quede vacante y «congelado» indefinidamente, aunque no haya presunción normativa. Juárez señala que hay indicios de aceptación tácita por cualquier cambio de titularidad de cualquier elemento patrimonial, percepción de rendimientos de bienes del primer causante, arrendamiento de bienes del causante o realización en los mismos de obras salvo las urgentes o ejercicio de acciones que correspondían al causante. Igualmente, la presentación de la autoliquidación del ISD puede reputarse también aceptación tácita. Sin embargo, no constituye supuesto de aceptación tácita el mero hecho de instar la declaración de herederos (Resolución DGRN de 27 de febrero de 2013).

Séptimo.- Que los transmisarios o herederos del transmitente acepten la herencia del primer causante para lo que necesariamente han de aceptar la segunda herencia del transmitente, ya que no cabe la aceptación parcial como así sucedería si acepta la herencia del primer causante y renuncia a la herencia del transmitente, pues el derecho a aceptar o repudiar la herencia de primer causante está integrado en la herencia del transmitente, y repudiada ésta pierden la posibilidad de ejercitar aquel derecho. Lo que sí cabe es lo contrario, aceptar la herencia del transmitente y repudiar la herencia del primer causante. Los hijos de Bernardo tienen el derecho a aceptar o repudiar la herencia de su abuelo Abilio. Si aceptan se consuma el derecho de transmisión. Darío y Eduardo adquirirán todas las relaciones jurídicas de su padre Bernardo, y, entre ellas, la facultad de aceptar o repudiar la herencia del abuelo Abilio. Una vez aceptada, podrán los transmisarios optar por aceptar o repudiar la herencia del primer causante.

Octavo.- Si los herederos transmisarios renuncian todos a la herencia del primer causante no se produce un derecho de acrecer en favor de los demás herederos del primer causante, sino que hay que abrir la sucesión intestada de segundo causante o transmitente para ver quien son los herederos que tienen derecho a ejercitar ese ius delationis.

Si el transmisario renuncia gratuitamente en favor de uno o más de sus coherederos se entiende que hay aceptación tácita (art. 1000, 2 C.c.). Por el contrario, si el transmisario renuncia en favor de los coherederos a quienes debería acrecer la porción renunciada no se entiende aceptada la herencia y tiene lugar un derecho de acrecer en favor de los coherederos del transmitente. (art. 1000, 3 in fine C.c.).

 La Resolución DGRN de 20 de enero de 2017 planteaba el supuesto de una partición en la que el transmisario renuncia a la herencia del primer causante en ejercicio de la opción a aceptar o repudiar que el ius delationis implica. Ante ello, la calificación registral considera que entraría en juego la sustitución vulgar que estableció el transmitente para su propia sucesión. Para la DGRN no se da tal efecto, pues el transmisario acepta la herencia del transmitente, lo que excluye que se dé el caso de renuncia a la herencia del transmitente para el que se previó por este la sustitución vulgar, y repudia la del primer causante, y serán las reglas que regulen la sucesión del primer causante las que determinarán el destino de la porción renunciada. En el caso debatido se produce el derecho de acrecer a favor de los coherederos ab intestato por aplicación del artículo 981 Código Civil.

En cambio, si el transmisario hubiera renunciado a la herencia del transmitente, ello no implicaría el juego del derecho de acrecer en la herencia del primer causante, pues el derecho de transmisión no se agota con la renuncia del primer llamado a la herencia del transmitente. Serían los llamados subsidiariamente a la herencia del transmitente los que, de aceptar la herencia de este, recibirían el ius delationis respecto a la herencia del primer causante.

III.- EVOLUCIÓN DOCTRINAL Y JURISPRUDENCIAL: ¿A QUIEN SUCEDE EL TRANSMISARIO?

Sin duda la cuestión más controvertida respecto del derecho de transmisión es la relativa a la determinación de a quién sucede el transmisario. No es una cuestión meramente teórica, sino que tiene una extraordinaria relevancia práctica pues según se entienda que el transmisario sucede al transmitente o directamente al primer causante las consecuencias que se derivan son completamente distintas.

Como ya señaló la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Septiembre de 2.013  hay dos posturas claramente enfrentadas en la doctrina española acerca de la interpretación del artículo 1.006 del Código civil.

Para los partidarios de la teoría clásica o de la doble adquisición cuando el transmisario ejercita el ius delationis aceptando la herencia del primer causante lo hace en representación del transmitente, lo que implica que se producen dos sucesiones distintas: una del primer causante al transmitente, y otra del transmitente a los transmisarios. Esta construcción obliga a los transmisarios a tributar por el Impuesto de Sucesiones en dos llamamientos separados. La aceptación del transmisario es como si aceptase el propio transmitente, y por ello, los bienes de la herencia del primer causante se refunden en la herencia del transmitente. Conforme a esta teoría, en la sucesión por derecho de transmisión existen dos movimientos o pasos de bienes: uno primero desde el primer causante a la masa hereditaria del segundo causante o transmitente, y otro segundo, desde esa masa hereditaria del transmitente al transmisario que acepta las dos herencias.

En el ejemplo anterior Darío y Eduardo reciben la herencia de su abuelo Abilio como una parte de la herencia de su padre Bernardo. El corolario práctico de esta idea es que el cónyuge viudo del transmitente Guillermina, es decir la madre de Darío y Eduardo como legitimaria y usufructuaria de la herencia de éste, ha de intervenir en la partición de la herencia del primer causante, como consecuencia de dicha refundición o integración. 

Esta teoría clásica o la doble transmisión ha sido defendida por numerosas sentencias de Audiencias (es de destacar la de la Audiencia Provincial de Granada de 22 de septiembre de 1997), y por numerosas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, entre las que cabe destacar la de 22 de octubre de 1999. En la doctrina ha sido defendida, entre otros autores, por Lacruz y José Manuel García García. Esta tesis clásica tiene su apoyo en la argumentación de que la ley no puede hacer heredero del primer causante a una persona que es heredera de otra y que incluso puede ser un extraño. Tiene además su apoyo legal en el artículo 20,5 de LH cuando determina que debe practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios de la herencia, haciéndose constar en dicha inscripción las transmisiones realizadas.  

Por el contrario, la teoría moderna de la adquisición directa – por la que opta dicha Sentencia - sostiene que los bienes pasan directamente del primer causante al transmisario sin que los bienes de la herencia formen en ningún momento parte del patrimonio del transmitente. El transmisario, cuando ejercita el ius delationis aceptando la herencia del primer causante, lo hace no en representación del transmitente sino por sí y para sí, ejercitando el mismo derecho tenía el transmitente y que le ha sido transmitido a él por imperativo del artículo 1.006 Código Civil. El transmitente es sólo un intermediario a través del cual se transmite el ius delationis. Y si el transmisario ejercita el ius delationis, aceptando la herencia del primer causante, sucede directamente a este en sus bienes y estos no se confunden en ningún momento con los del transmitente, sino que se trata de dos sucesiones diferentes. 

Esta tesis de adquisición directa ha sido defendida en España, entre otros autores, por Albaladejo y Vallet. Como consecuencia de esta posición, siempre que el cónyuge viudo del transmitente no sea llamado a la herencia de este como heredero o sucesor a título universal no tendrá derecho a intervenir en las operaciones divisorias de la herencia del primer causante. Por consiguiente, en el ejemplo anterior el cónyuge viudo de Bernardo, Guillermina, si recibe su legítima sólo como legatario y no es heredero de su marido no tendrá derecho a intervenir en la herencia de su suegro Abilio a la que sólo tendría derecho a participar Darío y Eduardo como herederos de su padre.

 Este pronunciamiento de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013 zanjó el debate doctrinal a favor de la teoría de la delación única: los transmisarios suceden directamente al primer causante, sin que los bienes hereditarios pasen por el patrimonio del transmitente. Se aparta el Tribunal Supremo, por tanto, de la teoría clásica en la que fundaron sus resoluciones el Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial, apoyándose en el criterio mayoritario de la doctrina, seguido también por la mayoría de las sentencias dictadas por las Audiencias y sostenido por la Dirección General de los Registros y del Notariado en numerosas resoluciones.

El argumento fundamental es que se basa el Supremo en la unidad del fenómeno sucesorio, ya puesta de manifiesto en la sentencia dictada el 30 de octubre de 2012, en la que destacó cómo la figura del fideicomiso de residuo se integra en la unidad y estructura del fenómeno sucesorio, al traer el fideicomisario causa directa del testador o fideicomitente, sin que el fiduciario fraccione la unidad del fenómeno sucesorio, ya que no transmite derecho alguno.

Tras los primeros momentos de incertidumbre, ante lo que representaba un cambio radical frente a la teoría de la doble transmisión anteriormente seguida, dicha interpretación ha sido asumida fiscalmente por la Administración tributaria en Resolución DGT de 2 de marzo de 2017 (V0537-17) y por la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo, en Sentencia de 5 junio de 2018.

La RDGRN de 26 de marzo de 2.014 se decanta también por la teoría moderna o de la adquisición directa, basándose en la doctrina sentada por la reseñada Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Septiembre de 2.013 y cambiando, de paso, de criterio respecto del mantenido por la también citada RDGRN de 22 de octubre de 1.999.  La principal consecuencia de la RDGRN de 26 de marzo de 2.014, de gran incidencia en la práctica notarial, es, pues, que el cónyuge viudo del transmitente únicamente tendrá derecho a intervenir en la partición de la herencia del primer causante si ha sido llamado –por testamento o abintestato- como heredero, sucesor a título universal, a la herencia del transmitente, pues el artículo 1.006 del Código Civil únicamente atribuye la condición de transmisario a los herederos del transmitente. En cambio, no tendrá derecho a intervenir en la partición de la herencia del primer causante si ha sido llamado a la herencia del transmitente como legatario del mismo, por ejemplo, como usufructuario universal, o en virtud de otro legado de parte alícuota o de cosa determinada, o cuando se le atribuya en la sucesión intestada su cuota legal usufructuaria. 

Y lo mismo debe predicarse respecto de los hijos y descendientes del transmitente, que no serán considerados transmisarios del mismo si únicamente se establecen a su favor, en la herencia de dicho transmitente, legados, aunque sean de parte alícuota o de lo que por legítima les corresponda. Y, en cambio, podrán ser transmisarios los parientes no legitimarios o, incluso, los extraños, siempre que sean nombrados herederos del transmitente. Es decir, para poder ejercitar el ius delationis y para intervenir en la partición de la herencia del primer causante lo único relevante es ser heredero del transmitente, no su legitimario.

 Los efectos prácticos de la sucesión directa del transmisario al primer causante son:

1.- Que hay que separar las dos sucesiones. La sucesión del primer causante es distinta de la del transmitente. Si los bienes del primer causante no forman parte del patrimonio del transmitente, no deben computarse para el cálculo de las legítimas de los herederos forzosos de este último. Al suceder directamente al primer causante, el transmisario responde de las deudas de su herencia.

 2.- En la partición de la herencia del primer causante hay que adjudicar bienes concretos o participaciones indivisas de los mismos a todos los herederos, incluidos los transmisarios.

3.- En la herencia del transmitente, debe adjudicarse conforme título sucesorio los bienes de éste, sin incluir los bienes del primer causante.

4.- El contador partidor nombrado por el transmitente no está legitimado para intervenir en la herencia del primer causante, ni el nombrado por el primero en la partición del transmitente.

5.- Los transmisarios deben ser capaces de suceder a ambos; a transmitente y a primer causante. Por una parte, como señala Pérez Ramos, tiene el inconveniente de privar de la sucesión del primer causante al transmisario que haya sido su confesor o notario, aunque para nada haya podido influir en su testamento. Pero por otro evita el desaguisado que un asesino como heredero del transmitente puede llegar a heredar a su víctima, primer causante, ya que sería indigno para sucederle.

6.- Los transmisarios han de colacionar las donaciones que hayan recibido del primer y segundo causante en la herencia del primero y del segundo, respectivamente. Pero los bienes recibidos del primer causante a través del ius transmissionis no se deben colacionarse en la herencia del transmitente, al no haber integrado su patrimonio

7.- La defenestración de la reserva lineal ya que con esta interpretación se desvirtúa el fundamento que tiene la reserva lineal de evitar que los bienes se desvíen de la línea familiar de procedencia. Este efecto no se produce con la aplicación de la teoría clásica que es consecuente con la aplicación de la reserva lineal cuando un ascendiente hereda de un descendiente que a su vez ha heredado de otro ascendiente.

8.- Esta separación de las herencias puede producir la consecuencia de que no se respete la voluntad del primer causante y que no queden debidamente protegidos los derechos de los legitimarios y de los acreedores del transmitente.

Como bien puede comprobarse, la tesis moderna termina, nos dice Joaquín Zejalvo convirtiendo, entonces, a la sucesión iure transmissionis en un singular, extraordinario y extraño privilegio operante en exclusivo beneficio de los sucesores universales del transmitente y en recto perjuicio de sus acreedores y legitimarios, y los hace, muy probablemente, en contra de la ratio de la norma y de los designios del legislador. Pues si el propósito del artículo 1006 se cifra exclusivamente (según reconocen sus propios valedores) en legitimarles para adquirir unos ciertos bienes que aquel pudo (pero no llegó) a obtener (y nada más), no se entiende que puedan hacerlo sin sujeción a las mismas restricciones, cargas y límites a las que habrían estado sometido si su causante los hubiera efectivamente adquirido”. Ya entonces Zejalvo defendía que ante la nueva realidad que nos depara el derecho de transmisión sería conveniente que en la escritura pública correspondiente el transmisario manifieste que no le consta de ninguna forma que el transmitente hubiese aceptado expresa o tácitamente, ya sea por acto de disposición o de gestión, la herencia del primer causante, informándole, el Notario de las consecuencias legales que pudieran derivarse de la inexactitud de sus declaraciones. Además, el insigne notario Zejalvo nos advertía que había una cuestión de índole práctica que no podía desconocerse que es la de que en la inmensa mayoría de las herencias que se documentan ha habido una aceptación tácita, aunque no se haya documentado.

Ante la problemática que suscita la aplicación de la doctrina moderna, en ciertas materias sucesorias, como legítimas de los herederos forzosos del transmitente, valoración patrimonial del ius delationis o la colación de los bienes el Centro Directivo ha protagonizado sucesivos intentos de volver a la senda de la doctrina clásica.

  El intento más contundente de reivindicar la doctrina clásica mantenida por la Dirección General en su Resolución de 22 de octubre de 1999, fue la Resolución de 22 de enero de 2018 que estimó que una cosa es quien tiene el derecho a ejercitar el ius delationis y otra muy distinta la proporción en que se debe heredar al primer causante. A partir de esta Resolución la DG va perfilando una teoría intermedia en la que reconoce el valor patrimonial del ius transmissionis. Es indiscutible que la determinación de quiénes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del transmitente, no por la sucesión del primer causante. Los transmisarios son llamados a la herencia del primer causante porque son herederos del transmitente y solo en cuanto lo son y en la forma y proporción en que lo sean. El supuesto contemplado por la resolución era de un legitimario descendiente que no era heredero. Se estimó que no se podía prescindir de su intervención en la partición.

Esta misma tesis correctora ha sido seguida la doctrina de la DG, en Resoluciones de  12 de marzo, 25 de abril, 5 de julio y 28 de septiembre de 2018, 5 y 11 de abril y 6 de junio de 2019, 3 de febrero y 26 de mayo de 2021, 7 de marzo de 2022 y 8 de febrero y 19 de abril de 2023 y la Resolución de 19 de junio de 2025.

Entre estas resoluciones cabe citar dos Resoluciones de la DGRN que ilustran el cambio de tendencia: La Resolución de la DGRN de 12 de marzo de 2018 reitera que el derecho de transmisión de una herencia sólo puede ser ejercitado por quienes tengan la cualidad de herederos y que por el contrario también tienen derecho en la herencia que se transmite los legitimarios del segundo causante fallecido, aunque no sean herederos.

El nuevo criterio corrector se confirma con la Resolución de la DGRN de 25 de abril de 2018 con referencia expresa al cónyuge viudo como legitimario. En la escritura de herencia del primer causante intervienen todos los interesados a excepción del viudo de la hija heredera fallecida. La registradora señala como defecto que falta la intervención del viudo de la heredera fallecida. La DG concluye que en la partición de la herencia del primer causante es necesaria la intervención de la legitimaria descendiente del transmitente. A diferencia del supuesto de la Resolución de 12 de marzo de 2018, en el que se repudió la del primer causante. En esta resolución se discute si el valor del ius transmissionis debe computarse para la satisfacción de la cuota legal usufructuaria del cónyuge viudo del transmitente. Si el ius transmissionis es considerado como un auténtico derecho subjetivo con valor patrimonial, debe computarse para el cálculo de las legítimas de los herederos forzosos del transmitente. En consecuencia, en aras de esa protección del legitimario, debe requerirse su intervención en la partición de la herencia del primer causante. También recientemente en el mismo sentido la Resolución de la DGRN de 28 de septiembre de 2018.

Más recientemente, aun mostrándose partidario de la «teoría de la doble transmisión» pero a fin de conciliar la «teoría de la adquisición directa» con la salvaguarda que la DGRN hace de los intereses de los legitimarios del transmitente y su necesaria intervención, el Notario de Madrid Carlos PÉREZ RAMOS se muestra también partidario de configurar este interés de los legitimarios como «pars valoris». Carlos Pérez Ramos sostiene que, aunque no lo reconozca la DG, ha ido perfilando una teoría intermedia del derecho de transmisión que corrige los efectos perturbadores de la teoría de la adquisición directa y que de hecho la acerca a la teoría clásica. El fundamento de esta tesis ecléctica es la computación del ius transmissionis para el cálculo de la legítima del transmitente, aunque el transmisario suceda directamente al primer causante y ello porque el transmitente no puede disponer como quiera de su herencia, sino que debe respetar los límites que a la libertad de testar imponer las legítimas. Los transmisarios lo son en cuanto han sido nombrados herederos por el transmitente, pero este nombramiento se hace con la limitación impuestas por las legítimas de los herederos forzosos que no se pueden desconocer.

La DG sostiene que esta legítima de los legitimarios del transmitente debe satisfacerse con bienes de la herencia del primer causante por la naturaleza pars bonorum de la legítima. Esta última interpretación se cuestiona por algunos autores como el notario Pérez Ramos que sostiene que es discutible si tenemos en cuenta que el legitimario no transmisario es legitimario del transmitente, pero no del primer causante y no se le puede dar el tratamiento de legitimario en una sucesión respecto de la cual no ostenta la condición de heredero forzoso. Por eso, Pérez Ramos es partidario de una rectificación de la doctrina del Tribunal Supremo que acogiera de nuevo la teoría de la doble transmisión.

Y esta rectificación es lo que ha sucedido. Finalmente, el TS siguiendo el criterio corrector de la DG ha retomado la tesis clásica en la STS 849/2026 de 3 de junio de 2026. Se plantea en el recurso la necesidad de revisar o explicitar la teoría moderna de la adquisición directa asumida por la sentencia 539/2013, del pleno, de 11 de septiembre, para coordinar la interpretación del art. 1006 CC con la protección de los intereses de los legitimarios y acreedores del heredero transmitente. Mientras el legislador no acometa una reforma del derecho de sucesiones que clarifique la cuestión, la sala, reunida en pleno, considera que debe precisar su interpretación del art. 1006 CC para ajustarla a la que venía siendo doctrina dominante hasta la sentencia 539/2013, de 11 de septiembre, es decir, la conocida como teoría clásica o de la doble transmisión. A juicio de la sala, tal interpretación no solo es coherente con la regulación positiva del denominado «ius transmissionis» y con los principios que inspiran la regulación del derecho sucesorio en el Código civil en otras instituciones, sino que, además, y sobre todo, más allá de rígidos dogmatismos, permite alcanzar soluciones socialmente más adecuadas y justas para los problemas que con más frecuencia se suscitan en la práctica. En particular en la determinación de los derechos de terceros en relación con la herencia del transmitente y, más concretamente, como sucede en este caso, para el cálculo de la cuota legal usufructuaria del cónyuge viudo del transmitente hay que computar los bienes que le correspondían a su difunto esposo en la herencia de su madre y, por tanto, y a estos efectos, es precisa la intervención de la viuda en la partición de la herencia de la primera causante.

El Tribunal Supremo rectifica su doctrina moderna sobre el ius transmissionis y vuelve a la teoría clásica de la doble transmisión con consecuencias previsibles futuras en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el regreso a la tributación de dos hechos imponibles, uno por cada herencia. Resulta sorprendente que la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Supremo había cambiado su doctrina el 5 de junio de 2018 para adaptarla a la de la Sala de lo Civil de 2013, de tal forma que, desde entonces, la herencia del primer causante saltaba directamente a los herederos del segundo fallecido, denominados transmisarios y transmitente, respectivamente y, por tanto, había un único hecho imponible. El previsible cambio de criterio hacia el devengo de dos sucesiones puede provocar una cascada de liquidaciones complementarias.

IV-. LA EXCLUSIÓN DEL DERECHO DE TRANSMISIÓN

Otra cuestión que ha sido muy discutida es la posible colisión entre la sustitución vulgar y el derecho de transmisión. La opinión mayoritaria de la doctrina sostiene que no hay posibilidad de colisión entre ambos derechos ya que el derecho de transmisión excluye la sustitución vulgar. No obstante, algunos autores mantienen que prevalece la sustitución vulgar si el testador expresamente ha incluido como causa de sustitución la posmoriencia del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia.

En el primer sentido Albaladejo nos dice que no es posible que prevalezca la sustitución vulgar sobre la transmisión, ya que, por definición, la sustitución solo se da a falta de transmisión. Es similar orientación se pronuncian Diez-Picazo y Gullón y Lledó Yagüe que consideran que el artículo 1.006 es una norma imperativa de obligado acatamiento por el testador. También Rivas Martínez estima que el transmitente al haber sobrevivido el causante, ya adquirido el derecho definitivo de aceptar o repudiar, derecho que formará parte de su herencia en virtud del artículo 1.006.

En realidad, según esta interpretación excluyente, estas dos instituciones comprenden supuestos de hecho distintos: la sustitución vulgar la premoriencia al testador (entre otros), en cuyo caso la herencia pasa a los sustitutos designados por el testador; mientras que en el derecho de transmisión presupone el supuesto contrario, la posmoriencia del heredero llamado por lo que conforme al artículo 1006 pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía.

El derecho de transmisión del artículo 1006 es ontológicamente distinto de los supuestos de sustitución vulgar ordinaria previsto en el art. 774 del C.c. Si el heredero premuere, renuncia o es incapaz de suceder actúa la sustitución vulgar mientras que si el heredero posmuere entra en juego el derecho de transmisión. El art. 774.2 CC dispone que la sustitución simple comprende los "tres expresados en el párrafo anterior", y el supuesto del art. 1006 no figura entre ellos

En este sentido el artículo 53.1 del Real Decreto 1629/1991, Reglamento del ISD, determina que "en la sustitución vulgar se entenderá que el sustituto hereda al causante y, en consecuencia, se le exigirá el Impuesto cuando el heredero instituido falleciera antes o no pudiera o quisiera aceptar la herencia, teniendo en cuenta su patrimonio preexistente y atendiendo a su parentesco con el causante." El Reglamento reproduce los tres casos del art. 774 CC y no incluye el supuesto del art. 1006 CC, lo que confirma que el ordenamiento trata la sustitución vulgar y el ius transmissionis como mecanismos distintos.

No obstante, la postura expuesta parte de la doctrina española mantiene el criterio contrario de dar preferencia a la sustitución sobre el derecho de transmisión en base a una pretendida manifestación tácita de la voluntad del testador. Se aduce, pues, la presumible voluntad del causante. Según De Buen, el solo hecho de que el testador designe un sustituto parece entrañar una preferencia a favor de este, en contra de los sucesores del instituido. La sustitución vulgar debe excluir el derecho de transmisión, cuando aquella se hubiera establecido por el testador, sin especificar casos, sobre la base de entender que ello supone una manifestación tácita de la voluntad del testador.

El 774 CC permite al testador excluir supuestos a la sustitución vulgar, con lo que nada obstaría a extenderlos a otros no previstos en dicha norma. En este sentido sostiene Roca-Sastre Muncunill que prevalece la sustitución vulgar, incluso si no hubo expresión de casos porque el artículo 774 dice que hay sustitución vulgar cuando el heredero no quiera o no pueda aceptar la herencia. Al ordenar la sustitución, el testador está otorgando preferencia a los sustitutos, evitando la entrada de la ley mediante el derecho de transmisión.

Con mejor criterio se ha defendido la posibilidad de excluir el derecho de transmisión en virtud de una disposición expresa del testador. El art. 1006 CC es una norma dispositiva (de derecho supletorio), no imperativa. Regula el destino del ius delationis cuando el testador no ha previsto expresamente qué ocurre si el heredero muere entre la apertura de la sucesión y la aceptación. Al ser dispositiva, el testador puede desplazarla mediante una previsión testamentaria expresa que contemple ese mismo supuesto. 

El Código Civil no contiene ninguna prohibición de que el testador extienda la sustitución vulgar a un cuarto supuesto: la muerte del heredero después del testador, sin haber aceptado ni repudiado.

 Para que la sustitución vulgar desplace el art. 1006 CC, la cláusula testamentaria debe contemplar de forma inequívoca el supuesto de muerte del heredero post mortem del testador sin aceptación excluyendo expresamente el derecho de transmisión previsto en el artículo 1006 del Código Civil. Esta sustitución ampliada a los casos de posmoriencia sólo será válida en cuanto no perjudique los derechos legitimarios de los herederos forzosos del sustituido. Si los transmisarios que resultarían beneficiados por el art. 1006 CC son legitimarios del primer causante, la sustitución no puede privarles de su legítima.

 Nos parece prudente recomendar esta ampliación de los supuestos de sustitución para evitar la entrada de extraños en la partición, sobre todo si se tiene la previsión de una muerte cercana de un descendiente o de un heredero que no sea descendiente. El notario autorizante del testamento debe advertir al testador en este caso de este mecanismo y, si la voluntad de éste es excluir el ius transmissionis, incluir una cláusula de sustitución vulgar expresamente extendida al supuesto del art. 1006 CC, con identificación clara del sustituto o sustitutos y de su orden de prelación.

Pensemos en el supuesto de que el testador en su testamento ha previsto nominal y expresamente que se produzca la sustitución vulgar para el caso de que el llamado fallezca sin aceptar ni repudiar. La cláusula testamentaria podría tener el siguiente tenor: “La sustitución comprenderá todos los supuestos en los que el llamado no quiera o no pueda suceder, por cualquier causa, incluso en el caso de fallecer sin aceptar ni repudiar, en cuyo supuesto actuaría el derecho de sustitución o, en su caso, el de acrecer antes que el de transmisión por ser esa la voluntad del testador.

En este sentido en Cataluña, existe una norma especial relativa a los fideicomisos. El 426-8 CCCat establece que si no llega a ser heredero el fiduciario, por cualquier causa (incluido, pues, el no ejercicio del ius delationis), será llamado el sustituto vulgar; o si no se hubiera establecido sustituto vulgar, será llamado el fideicomisario, pero nunca entrará en juego el derecho de transmisión a favor de los propios herederos del fiduciario.

También, por último, cabe que sea el propio transmitente quién con salvaguardia de los derechos legitimarios determine la forma y proporción en que quiere que opere el derecho de transmisión. Este supuesto fue contemplado en la Resolución DGSJFP de 7 de marzo de 2022 en el que la viuda del transmitente ordenaba un legado en favor de sus cuñados sobre lo que le correspondiese por herencia de su premuerto esposo, instituyendo herederas en tal caso a sus propias hermanas.

V.- EL DERECHO DE TRANSMISIÓN Y LA SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA

En el caso de que el fiduciario fallezca sin haber aceptado la herencia del primer causante puede defenderse que ocuparán su lugar sus herederos por el juego del ius delationis o bien que entra en su lugar los fideicomisarios que es la solución que sigue la Dg en la Res. de 19 de diciembre de 2019. 

El argumento principal es que el derecho al fideicomiso lo adquieren los fideicomisarios desde la muerte del primer causante, aunque fallezca antes el fiduciario. También se puede esgrimir como baza que la sustitución fideicomisaria presupone la vulgar tácita en caso de posmoriencia del fiduciario ya que si se llama a los herederos del fiduciario se está desvirtuando la voluntad del primer causante de designar herederos sucesivos, con la excepción de que el fideicomiso fuera preventivo de residuo en el que se faculta la disposición mortis causa del fiduciario.

En este caso la DG da una solución contraria a la propuesta para los legitimarios. No obstante, el cambio de tendencia de la jurisprudencia del TS hacia la doctrina clásica puede hacer que la cuestión se contemple en el futuro en un sentido distinto en aplicación del derecho de transmisión sucesoria en favor de los herederos del fiduciario.

VI.- POSICIÓN DE LOS LEGITIMARIOS DEL TRANSMITENTE.

 Esta es una cuestión también polémica. Ha sido muy discutidos los derechos que puedan ostentan terceros como el cónyuge viudo, legitimarios o legatarios del transmitente en la herencia del primer causante. A estos terceros le interesa que a la herencia propia del transmitente se sumen los bienes que integran la herencia del primer causante que sería la solución propuesta para la tesis clásica; mientras que se aplicamos el criterio de la tesis moderna de la adquisición directa se trataría de dos herencias diferentes y estos terceros solo podrían reclamar sus derechos en la herencia del transmitente y no sobre la herencia del primer causante.

De seguirse la tesis de la adquisición directa el legitimario del transmitente que no sea heredero no tendrá derecho alguno en la partición del primer causante y no será necesario su intervención. Por tanto, ni el cónyuge viudo ni los descendientes que no sean herederos del transmisario tendrán que intervenir en la herencia del primer causante. En cambio, para la teoría de la doble transmisión las dos herencias se suman a efectos de cálculo de los derechos legitimarios por lo que los legitimarios que no sean herederos del transmitente tienen que intervenir y consentir necesariamente en la partición de la herencia del primer causante

Supongamos que el hijo que posmuere fallece bajo testamento en el que lega la legítima a sus dos hijos y nombra heredero universal a un extraño. El heredero nombrado acepta la herencia del hijo del primer causante fallecido (transmitente) y acepta la herencia del primer causante, y, por ello, conforme a la doctrina de la tesis moderna se convierte en sucesor directo de éste, careciendo en esta sucesión de derechos sus nietos quienes no fueron nombrados herederos, sino legatarios de legítima por el transmitente.  Sin embargo, es más que probable que el primer causante no hubiera querido excluir de su herencia a sus nietos y que alguien extraño a su sangre recibiera parte alguna de su herencia.

Esta es una consecuencia difícil de justificar. Por ello se hace necesaria una interpretación correctora de la tesis moderna en el sentido de el ius delationis también se computa para fijar la legítima en la herencia del transmitente, porque es un derecho patrimonial susceptible de valoración económica ya que es susceptible de venta. Los transmisarios han de colacionar las donaciones que hayan recibido del primer y segundo causante en la herencia del primero y del segundo, respectivamente.

 La Resolución de la DGRN de 12 de marzo de 2018 reitera que el derecho de transmisión de una herencia sólo puede ser ejercitado por quienes tengan la cualidad de herederos y que por el contrario también tienen derecho en la herencia que se transmite los legitimarios del segundo causante fallecido, aunque no sean herederos.

El nuevo criterio corrector se confirma con la Resolución de la DGRN de 25 de abril de 2018 con referencia expresa al cónyuge viudo como legitimario. En la escritura de herencia del primer causante intervienen todos los interesados a excepción del viudo de la hija heredera fallecida. La registradora señala como defecto que falta la intervención del viudo de la heredera fallecida. La DG concluye que en la partición de la herencia del primer causante es necesaria la intervención de la legitimaria descendiente del transmitente. A diferencia del supuesto de la Resolución de 12 de marzo de 2018, en el que se repudió la del primer causante. En esta resolución se discute si el valor del IT debe computarse para la satisfacción de la cuota legal usufructuaria del cónyuge viudo del transmitente. Si el IT es considerado como un auténtico derecho subjetivo con valor patrimonial, debe computarse para el cálculo de las legítimas de los herederos forzosos del transmitente. En consecuencia, en aras de esa protección del legitimario, debe requerirse su intervención en la partición de la herencia del primer causante. También recientemente en el mismo sentido la Resolución de la DGRN de 28 de septiembre de 2018.

En el mismo sentido en cuanto al cónyuge viudo que no es instituido heredero por el transmitente se pronuncian la Res. de la DGSJFP de 3 de febrero, 26 de mayo de 2021 y 7 de marzo de 2022 que señalaron que no es suficiente con la comparecencia del cónyuge viudo del transmitente, sino que además debe resultar adjudicatario y si no se adjudica nada debe expresar que renuncia a no recibir nada porque está conforme con las adjudicaciones que reciben los demás herederos en la herencia del primer causante. Por tanto, sí solo había una vivienda en la herencia del primer causante el cónyuge viudo del transmitente tendría derecho al usufructo de la cuota que hubiera correspondido a su cónyuge.  Este criterio corrector es el que se ha acabado imponiendo en la STS de tres de junio de 2026.

En el caso de que el primer causante hubiera dejado a su viuda el usufructo universal y el transmitente hubiera hecho lo mismo con su viuda se produce la concurrencia de dos usufructos sobre los mismos bienes que se soluciona en la práctica como si fueran usufructos conjunto y sucesivo: primero en favor de la viuda del causante y después en favor de la viuda del transmitente.

Por último, decir que Aragón dispone, en este punto, de una norma especial: la extensión del usufructo del viudo del transmitente a los bienes de la herencia del primer causante, toda vez que el art. 278 del CDF señala que “[l]os bienes adquiridos como consecuencia de la transmisión del derecho a aceptar o repudiar la herencia quedan sujetos al usufructo de viudedad del cónyuge del transmitente…”. La norma, según Adolfo Calatayud, da una solución a un caso concreto, al margen de disputas teóricas sobre el ius transmissionis.

VII.- LA LEGÍTIMA DE LOS LEGITIMARIOS DEL TRANSMITENTE QUE NO SEAN HEREDEROS

Otra cuestión, que no es menor, es si los legitimarios del transmitente tienen derecho a que su legítima sea satisfecha con bienes procedentes de la herencia del primer causante o por el contrario es sólo un derecho de crédito. En definitiva, se discute si estamos ante la regla general de que la legítima es pars bonorum o en la excepción y es pars valoris bonorum. 

Partiendo de que la legítima de los herederos forzosos del transmitente es pars bonorum la posición correctora de la DG es que los derechos de los legitimarios no transmisarios han de ser satisfechos con cargo también a los bienes del primer causante (Res. de 25 de abril de 2018 y 28 de septiembre de 2018).

En contra Pérez Ramos considera esto un efecto perturbador, puesto como ya dijo Albadalejo el ius delationis debe computarse para el cálculo de las legítimas de los herederos forzosos del transmitente, aunque luego no se satisfagan con cargo a los bienes de la herencia del primer causante, por la razón, como añade Pérez Ramos, de que son únicamente legitimarios del transmitente, pero no del primer causante, ya que son extraños respecto a esta herencia. Otra cosa es que pueda pagarse estos derechos legitimarios con bienes de la herencia del primer causante, pero no que deba satisfacerse obligatoriamente.

Pérez Ramos entiende que la legítima del transmitente debe ser satisfecho con bienes de su herencia. Si hay bienes suficientes en la herencia del transmitente su pago se realiza con cargo a estos bienes. Pero si no hay bienes suficientes para cubrir la legítima de los legitimarios que no sean transmisarios este exceso deberá ser pagado con bienes que no sean del causante sino de los herederos del transmitente. Y es que en cuanto este exceso la legítima de los legitimarios del transmitente que no sean transmisarios no es pars bonorum, sino pars valoris bonorum, esto es un derecho de crédito semejante al establecido en el artículo 831 del C.c. que permite satisfacer la legítima de los hijos comunes con bienes de propiedad exclusiva del cónyuge viudo. 

Por otra parte, no puede desconocerse que aunque la legítima en Derecho Común se configura por regla general como pars bonorum (como parece deducirse del art. 806 CC) puede pagarse en dinero en ciertos casos como son los supuestos de los arts. 1056.2, 821, 829, 841 a 847 del C.c.

Partiendo de esta posición en la partición de la herencia del primer causante Pérez Ramos mantiene que no tiene por qué intervenir ni consentir los legitimarios no herederos del transmitente puesto que ni son legitimarios del primer causante ni son sus herederos. En cambio, si deben intervenir en la partición de la herencia del transmitente que es el lugar donde debe computarse el valor del ius delationis para el cálculo de los derechos legitimarios de los herederos forzosos del transmitente. No obstante, mientras no cambie la posición del DGRN parece que lo prudente es la necesaria intervención de los legitimarios del transmitente en la partición de la herencia del primer causante.

VIII-.  EFECTOS DE LA RENUNCIA DEL TRANSMISARIO

 En cuanto a la cuestión de si la renuncia del heredero transmisario puede perjudicar al heredero no transmisario del transmitente la DG en Res. de 12 de marzo de 2018 antes citada contemplaba un supuesto en el que se discutía si en la partición de una herencia debía intervenir una legitimaria del transmitente a quien sólo se le había legado su cuota legitimaria estricta, habiendo sido nombrados herederos universales la esposa del testador y un hermano de la legataria, que sí comparecen renunciando a la herencia del primer causante. En el caso que se contemplaba los transmisarios han ejercitado el «ius delationis» repudiando la herencia del primer causante, con aceptación de la del transmitente, por lo que se estima que el legitimario del segundo causante no adquiere nada y la cuota vacante del segundo causante queda absorbida por los coherederos, hermanos del segundo causante, en virtud de derecho de acrecer.

La Resolución de esta Dirección General de 23 de junio de 1986 ya se refirió a la posición de los legitimarios en casos de renuncia del transmisario a la herencia del primer causante, equiparándola a la de un acreedor, de suerte que tales legitimarios podrían acudir al mecanismo del artículo 1001 del Código Civil si la repudiación perjudicaba sus derechos, lo que conduce a la computación del valor del «ius delationis» en la herencia del transmitente.

En contra de este último criterio de excluir a los legitimarios del transmitente en caso de renuncia a la herencia del primer causante se ha manifestado recientemente Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de marzo de 2026. Se discutía la inscripción de una partición en la que hay un hijo que posmuere con dos nietos. En el testamento del hijo posmuerto se nombra herederos a dos nietos de los causantes y se deja un legado de parte alícuota a un tercero. Los nietos renuncian a la herencia de los causantes. El registrador señala como defecto que respecto de las operaciones particionales practicadas no resulta la comparecencia o ratificación de la legataria de parte alícuota del transmitente. Alega el recurrente que, al tratarse de una legataria de parte alícuota que carece de condición de legitimaria del transmitente, no interviene a los efectos de determinar el importe de una legítima que se compute integrada en la herencia del transmitente. Alega también que con la renuncia de los dos herederos instituidos se extingue el derecho a intervenir del legatario de cuota. Partiendo de la consideración de que los legatarios de parte alícuota entran en la misma especial situación de comunidad en que se hallan los coherederos antes de la partición con respecto a los bienes hereditarios ha de reconocérsele un evidente interés en el mantenimiento de la integridad del caudal hereditario. Por tanto, como miembro de la comunidad hereditaria y copropietario de los bienes de la herencia, parece lógica la necesidad de exigir la intervención del mismo, no sólo para realizar actos de disposición sobre los bienes comunes, o para proceder a la extinción de dicha comunidad mediante la partición. El caso debatido presentaba además,  la particularidad de que los instituidos herederos del transmitente habían repudiado la herencia de éste y, por ende, renuncian al ejercicio del «ius delationis» que en ella figuraba respecto de la herencia del primer causante. Pero esta renuncia no puede perjudicar a terceros, como es en este caso la legataria de parte alícuota y, por ello, debe reconocérsele –por aplicación del artículo 1001 del Código Civil, ex analogía– la posibilidad de aceptar en nombre de los repudiantes la herencia del primer causante e intervenir en la partición hereditaria, en la medida necesaria para concretar el objeto del legado parciario.

IX.- COLACIÓN: Las donaciones que el primer causante hizo al transmitente son colacionables si concurre con otros herederos que sean legitimarios. En cambio, para la teoría de la adquisición directa no se colacionan ni las donaciones que el primer causante hizo al transmitente ni las efectuadas a los transmisarios, las primeras porque el transmitente no llega a suceder y las segunda porque los transmisarios no son legitimarios del causante.

Pérez Ramos entiende que los transmisarios deben colacionar las donaciones recibidas por el transmitente procedentes del primer causante por la misma razón que los nietos cuando heredan por derecho de representación a su abuelo deben colacionar lo que haya recibido por donación su padre (art. 1038 del C.c.). La cuestión no admite discusión si en la propia donación se ha señalado su carácter de colacionable.

X.- POSICIÓN DE LOS ACREEDORES:  Con la teoría de la doble transmisión los acreedores del transmisario tienen reforzada su posición ya que pueden aceptar la herencia del primer causante cuando el transmisario renunció a la herencia del primer causante en fraude de sus derechos. Y si el transmisario acepta la herencia del primer causante pueden dirigirse también contra los bienes que reciba el transmisario del primer causante.

Pero si sigue la tesis de la adquisición directa no cabe ninguna de las dos posibilidades. La independencia de las sucesiones del transmitente y del primer causante es evidente que también afecta decisivamente a los acreedores del transmitente ya que, si el transmisario acepta la herencia del transmitente a beneficio de inventario y, ejercitando positivamente el ius delationis integrado en ella, acepta pura y simplemente la herencia del primer causante, los acreedores del transmitente no podrán dirigirse contra los bienes del primer causante adquiridos por el transmisario como sucesor directo de éste. Si el transmisario repudia la herencia del primer causante, tampoco podrán los acreedores del transmitente ejercitar la acción del artículo 1001 del Código Civil, ya que ningún derecho ostenta sobre los bienes de aquél.

En cambio para la doctrina clásica si los transmisarios repudian la herencia del primer causante, sus acreedores personales podrán aceptarla en su nombre en consonancia con lo dispuesto en el  artículo 1001 del C.c. Esta solución que acoge la DG, supone un beneficio para los acreedores del transmisario y una desventaja para los acreedores del transmitente.  

XI.- EL DERECHO DE TRANSMISIÓN Y LA RESERVA LINEAL: El supuesto de la reserva lineal no se cumple si se sigue la tesis de la adquisición directa, aunque si se pueden dar los presupuestos de la reserva viudal si el ascendiente contrae nuevo matrimonio (art. 968 C.c.) En cambio, para la tesis de la doble transmisión la muerte sucesiva del ascendiente y descendiente convierte al ascendiente que hereda al último en reservatario (art. 811 C.c.).

XII.- POSICIÓN DE LOS LEGATARIOS: Con el legado no hay derecho de transmisión. El legatario adquiere automáticamente desde la fecha de fallecimiento del primer causante. No hace falta su aceptación, ya que no es aplicable para los legatarios el el artículo 1006 C.c. El bien legado deberá incluirse como un bien más en la herencia del primer causante.

El legatario adquiere el derecho al legado sin necesidad de aceptación, es decir, automáticamente, por obra de la ley (art. 881 del C.c.), pero no se excluye la facultad de repudiarlo mientras no haya mediado efectiva aceptación. El sistema de adquisición de los legados es, en nuestro derecho común, distinto al de la adquisición de la herencia, pues mientras el heredero no es verdaderamente tal hasta que acepta, el legatario adquiere su derecho desde la muerte del testador, sin perjuicio de la posibilidad repudiarlo. El artículo 881 CC establece: » El legatario adquiere derecho a los legados puros y simples desde la muerte del testador, y lo transmite a sus herederos.» De manera que no es necesaria la aceptación del legado, ni afecta la circunstancia que no se trate de un legado de cosa concreta, ya que el derecho al legado se adquiere en todo caso, desde la muerte del causante y sin necesidad de aceptación, sin perjuicio que sea necesaria su determinación concreta en la partición.

Según la mayoría de la doctrina los herederos del legatario fallecido no adquieren el ius delationis sino la misma cosa legada. Pero hay autores que sostienen que el art. 889, 2 C.c. repite para el legado lo que dice el art. 1006 C.c. con la diferencia de que en los legados lo que se transmite es el derecho de confirmar la adquisición ya hecha o repudiarla.

XIII.- TRATAMIENTO FISCAL DEL DERECHO DE TRANSMISIÓN

El Tribunal Supremo (Sala Contencioso-Administrativa), en sentencia nº 936/2018, de 5 de junio, se apuntó a la tesis moderna y entiende que se produce una sola adquisición hereditaria y, por tanto, un solo hecho imponible, no dos hechos imponibles ni dos devengos del impuesto. La consecuencia es que herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente.

Con la STS de cinco de junio de 2018 ratificada luego por otra de 29 de marzo de 2019 se había zanjado el debate sobre los efectos fiscales del art. 1006 del Código Civil, de tal forma que existen dos sucesiones diferentes, cada una de ellas con sus repercusiones tributarias independientes.

La Dirección General de Tributos ha incorporado plenamente la doctrina del Tribunal Supremo y ha venido aplicándola de forma consistente en sus consultas vinculantes más recientes.

Sin embargo, con la STS de 6 de junio de 2026 puede iniciarse una revisión de esta doctrina tributaria y volver a la situación anterior en la que en la herencia del transmitente debía acumularse lo recibido en la herencia del primer causante. Este posible cambio de criterio se espera que lo razonable no sea con carácter retroactivo. La aplicación de la doble transmisión es más gravosa en muchos casos, por lo que la aplicación retroactiva llevaría liquidaciones complementarias con sus sanciones.

Pero el punto más conflictivo es la concreción de la fecha del devengo de la sucesión del primer causante.  La Resolución 2/2018, de 10 de septiembre, de la DG de Tributos señala que el plazo de prescripción para liquidar la herencia del primer causante no se computa desde la muerte de éste, sino desde la fecha del fallecimiento del transmitente, momento en que el transmisario puede acceder –no antes- a la primera de la sucesiones, y proceder a aceptarla, o no.

Se apoya la DG en el art. 24.3 de la ley 29/1987, según el cual “toda adquisición de bienes o derechos, cuya efectividad se halle suspendida por la concurrencia de una condición, un término, un fideicomiso o cualquiera otra limitación, se entenderá siempre realizada el día en que dichas limitaciones desaparezcan, ateniéndose a este momento para determinar el valor de los bienes y los tipos de gravamen“.

Esta resolución fue completada por la 1/2019, de 8 de octubre, en la que subraya que las expresiones “cualquiera otra limitación” y “ateniéndose a este momento para determinar el valor de los bienes y los tipos de gravamen” (art. 24.3 del la LIS) conducen a que la fecha de defunción del segundo causante (transmitente), además de suponer el inicio del plazo de prescripción, fija también el momento de fijación del valor de los bienes, el tipo impositivo aplicable, las reducciones y las bonificaciones que procedan, y el grado de parentesco.

Por tanto, concurriendo una limitación en la adquisición de los bienes del causante, dicha adquisición » se hallaba suspendida» hasta que despareciera la limitación, lo que tuvo lugar a la muerte de la transmitente, que es el momento en que se transmite el ius delationis a favor de sus herederos  y estos pueden ejercerlo, y con su ejercicio, se produce la adquisición de la herencia del primer causante, produciéndose una única transmisión hereditaria conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, cuyo devengo ha tenido lugar en el momento del fallecimiento de la transmitente, en que desaparece la limitación”.

A efectos tributarios, es determinante también que haya habido o no aceptación. Al respecto, Javier Máximo Juárez advierte que “conforme haya transcurrido más tiempo desde la apertura de la sucesión, más fácil será para la administración el acreditar la realización de algún acto que suponga aceptación tácita, incluso de los propios datos y registros fiscales, por lo que debe valorarse con suma prudencia si se aplica el derecho de transmisión, pudiendo ser su aplicación indebida constitutiva de infracción tributaria”.

Por otra parte, no puede desconocerse que el juego del derecho de transmisión no siempre es más beneficioso fiscalmente. En principio, con la teoría de moderna de que hay una sola transmisión debería serlo, pues se evita la doble tributación por la masa patrimonial del primer causante. Pero como señala Juárez esto no sucede en todos los casos como son los supuestos en que el primer causante es hijo del segundo causante y hermano del transmisario ya que habría una sucesión de colateral que sería más gravosa. También si el primer causante es esposo del segundo causante y el transmisario es hijo sólo del segundo estaríamos ante una sucesión de extraños. En estos supuestos sería más beneficioso entender que hay dos sucesiones. La cuestión en todo caso con la nueva interpretación del Tribunal Supremo parece reconducirse a una doble sucesión. Si este es finalmente el criterio de la Administración Tributaria no va a haber diferencia alguna entre la aceptación tácita y la aplicación del derecho de transmisión a efectos fiscales

Cuando la renuncia del transmisario a la herencia del primer causante es pura, simple y gratuita, el transmisario-renunciante no queda sujeto al ISD. Los beneficiarios de la renuncia —coherederos del primer causante— tributarán por la adquisición de la parte repudiada conforme al artículo 28.1 LISD y 58.1 RISD, aplicando el coeficiente correspondiente a la cuantía de su patrimonio preexistente, y se atenderá al parentesco del beneficiario con el primer causante, salvo que el renunciante tuviese señalado uno superior, en cuyo caso se aplicará este último.

Cuando el transmisario ejerce el ius delationis renunciando a la herencia del primer causante, los beneficiarios de esa renuncia no pueden tributar como herederos por la adquisición de la parte repudiada hasta que el transmisario formaliza la renuncia. Por tanto, el ISD por esta parte de la herencia del primer causante se devenga el día en que tiene lugar la renuncia del transmisario, esto es, la fecha del instrumento público en el que se formaliza esa renuncia, ya que no es hasta ese momento en el que los causahabientes pueden adquirir esa parte del caudal relicto. Esta especialidad se ampara en el artículo 24.3 LISD, que dispone que toda adquisición cuya efectividad se halle suspendida por cualquier limitación se entenderá realizada el día en que dicha limitación desaparezca. 

Esto contrasta con el supuesto en que el transmisario acepta la herencia del primer causante: en ese caso, el ISD se devenga el día del fallecimiento del transmitente (no del primer causante). 

XIV.- CONTADOR PARTIDOR: Según la teoría moderna el contador partidor nombrado por el primer causante sólo interviene en la herencia de este y no en la del transmitente. Los contadores partidores designados para cada sucesión (primer causante y transmitente) han de ceñirse a repartir esa herencia, sin invadir la otra, entendiendo que son sucesiones separadas.

De seguir la teoría clásica es posible que el contador de la herencia del transmitente parta la herencia de este junto con los demás bienes y derechos adquiridos del primer causante. Por último, si nos atenemos al criterio corrector de la DG en esta segunda partición el contador partidor debe tenerse en cuenta el valor del ius delationis para el cómputo de las legítimas.

XV.- PRACTICA NOTARIAL.

En el expositivo:

Por lo expuesto, al haber fallecido est* hij* después que el causante, en virtud de lo establecido en el artículo 1.006 del Código Civil, se transmiten el derecho a la herencia del primer causante a los herederos del segundo causante, en la forma y medida que resulta de la *referida declaración de herederos * del referido testamento.
 A estos efectos los herederos del transmitente aceptan pura y simplemente su herencia en la que habrán de concurrir los legatarios y legitimarios aunque no sean herederos de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2026 que concluye que en la herencia del transmitente o segundo causante se integra la masa hereditaria que le correspondía al transmitente en la herencia del primer causante.

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Y en dispositivo añadir:

* Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1006 Código Civil don *y don * aceptan la herencia intermedia causada de don *. A estos efectos manifiestan los herederos transmisarios que su causante transmitente no ha aceptado tácitamente la herencia del primer causante, que tienen capacidad para suceder a ambos y que las dos herencias la del primer causante y la del transmitente son independientes a efectos fiscales y se acumulan para la determinación de los derechos de los legitimarios y los legatarios. A estos efectos todos los herederos, legatarios de parte alícuota y legitimarios del transmitente aceptan las operaciones de inventario, tasación, liquidación, división y adjudicación incluidas en la presente escritura de partición.-

En los testamentos se puede poner esta cláusula:

  SEGUNDA.- Instituye y nombra únicos y universales herederos por partes iguales a sus citados hij*s; y los sustituye a todos por sus respectivas estirpes, en los casos de premoriencia, incapacidad y renuncia. Igualmente establece una sustitución vulgar expresa en favor de sus respectivas estirpes para los casos en que algunos de sus herederos fuera desheredado o falleciera después sin haber aceptado expresa o tácitamente su herencia con exclusión expresa del derecho de transmisión del artículo 1006 del Código Civil, pues su voluntad que no partici-pen de su herencia personas que no sean sus descendientes.
Sólo tendrán consideración de sustitutos vulgares los nacidos y los concebidos y no nacidos a la fe-cha de la sucesión. En defecto de sustitución tendrá lugar el derecho de acrecer entre los herederos aunque lo sean por partes desiguales.
*Con la finalidad de que sus hijos y nietos he-reden por estirpes en caso de renuncia a la herencia de uno o varios de los herederos llamados, cuando haya aceptación por parte de uno de los de-más herederos, los descendientes de los herederos renunciantes serán mejorados en la misma proporción que se incremente la porción legitimaria de los he-rederos no renunciantes.

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Este artículo es un borrador que iré revisando a la luz de la jurisprudencia y de las aportaciones de la doctrina ante la nueva situación.

Hasta ahora, he podido consultar, además de la jurisprudencia citada, los Manuales de Lacruz y Albaladejo y los trabajos de  Francisco Mariño Pardo, Miguel Prieto, Carlos Pérez Ramos, Máximo Juárez, Fernández Álvarez y Pascual de la Parte y Vicente Martorell entre otros. 

Me queda pendiente hacer unas conclusiones, pero quizás haya que esperar un poco para ver como evoluciona la cuestión en la doctrina y en la jurisprudencia, y también me falta reseñar de forma más académica la bibliografía.

José María Sánchez-Ros Gómez

Notario de Sevilla.