Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 13/2005,
de 11 de noviembre, se entiende por vivienda protegida la que, sujeta a un
precio máximo de venta o alquiler, se destine a residencia habitual y
permanente, tenga la superficie útil o construida establecida para cada
programa en los correspondientes planes de vivienda y suelo y cumpla los
restantes requisitos previstos en las disposiciones que resulten de aplicación,
y sea calificada como tal de conformidad con la normativa autonómica. Los
garajes, trasteros y demás elementos a los que se extiendan la protección serán
considerados como anejos de la vivienda protegida.
La normativa que regula la transmisión de viviendas de
protección en Andalucía es la Ley Andaluza 3/2005, de 11 de noviembre, de
medidas para la vivienda protegida y el suelo y el Decreto 149/2006, de 25 de
julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la
Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinadas Disposiciones de
la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas en materia de Vivienda Protegida
y el Suelo.
Límite general de diez años: Transcurrido el periodo de protección la transmisión de la
vivienda será libre. Pero durante el período de protección, que suele ser de treinta años, la persona que sea
propietaria sólo podrá transmitir la vivienda una vez hayan transcurrido diez años
desde la fecha de formalización de la escritura pública con la correspondiente
autorización y con sujeción a los derechos de tanteo y retracto en favor de la
Administración autonómica. Este plazo de diez años tiene las siguientes excepciones:
a.-Cualquier cambio en la situación laboral.
b.- Incremento de los miembros de la unidad familiar.
c.- Necesidad de un miembro de la unidad familiar mayor de
65 años.
d.- Ser algún miembro de la unidad familiar víctima del
terrorismo o de violencia de género.
e.- Otras situaciones sobrevenidas con incidencia en la
unidad familiar, entre otras, el fallecimiento o la discapacidad de alguno de
sus miembros, o la nulidad, la separación matrimonial o de uniones de hecho
inscritas en el Registro de Parejas de Hecho.
No se considerará transmisión la adquisición de una cuota
indivisa de la vivienda por quien ya fuese cotitular de esta, debiendo, no
obstante, comunicarse, en el supuesto de adquirir la totalidad de la vivienda.
La comunicación previa y la autorización: Para poder transmitir la vivienda su propietario pasado los diez años deberá hacer una comunicación previa al objeto de que la Delegación Territorial de la Vivienda compruebe los requisitos o condicionantes básicos de tiempo, precio, destino y persona destinataria, y pueda permitir en su caso el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto. Estos requisitos tendrán la consideración de limitaciones de la facultad de disponer de la persona titular de la vivienda protegida.
El precio de la transmisión no puede superar el máximo legal y el comprador de la vivienda protegida deberá destinar la vivienda a residencia habitual y permanente, no deberá tener otra vivienda en propiedad o poseerla en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio, sus ingresos familiares ponderados no podrán superar los ingresos máximos que el Plan autonómico de vivienda vigente fije.
La venta tendrá que ser autorizada por la Delegación de la Vivienda de la Junta de Andalucía y se deberán devolver las ayudas percibidas. La Delegación Territorial resolverá si procede o no la transmisión o considera que procede ejercer el derecho de tanteo que tiene la Comunidad Autónoma y en su caso, se cede, a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía para su ejercicio.
Si la transmisión se llevara a cabo sin presentar las
comunicaciones previas o antes del plazo establecido para el ejercicio del
derecho de tanteo o en condiciones diferentes a las autorizadas por la
Delegación Territorial, podrá ejercerse el derecho de retracto o imponerse las
sanciones que procedan según los casos.
Sin perjuicio de la autorización que requiera la
transmisión del derecho sobre la vivienda protegida, los/las titulares de
viviendas protegidas comunicarán al órgano competente la decisión de trasmitir,
e indicarán el precio, la forma de pago y las demás condiciones de la
transmisión. Al mismo tiempo, la persona interesada en la adquisición deberá
comunicar al citado órgano competente sus datos e ingresos económicos anuales,
así como los del resto de los miembros integrantes de su unidad familiar.
Derecho de adquisición preferente: El derecho de tanteo habrá de ejercitarse en el plazo de
sesenta días naturales a partir del siguiente a aquél en que se haya producido
la última de las comunicaciones anteriores; si transcurrido ese plazo no se
hubiera ejercitado el tanteo, podrá llevarse a efecto la transmisión comunicada
en sus mismos términos.
La persona adquirente deberá comunicar a dicho órgano
competente, en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la
transmisión, las condiciones en las que se ha producido la venta, así como una
copia de la escritura o documento donde la venta se haya formalizado.
En el caso de que
quienes transmitan o adquieran no hubieran realizado las comunicaciones, o que
las comunicaciones fueran incompletas o defectuosas, o de que la transmisión se
haya producido antes del transcurso del plazo señalado para el ejercicio del
derecho de tanteo, o en condiciones distintas a las anunciadas, el órgano
competente podrá ejercer el derecho de retracto en el plazo de sesenta días
naturales a contar desde el siguiente a la comunicación de la transmisión, o de
que ésta hubiere llegado a su conocimiento, fehacientemente, por cualquier otro
medio.
Los derechos de
tanteo y retracto, así como el régimen de comunicaciones a los que se refiere
el presente artículo, deberán constar expresamente en la correspondiente escritura
pública y tendrán su reflejo en la respectiva inscripción registral. El derecho
de tanteo se ejercerá hasta por un precio máximo igual al vigente para las
viviendas protegidas de la tipología de que se trate.
Se exceptúan del ejercicio de los derechos de tanteo y
retracto legal las trasmisiones que, cumpliendo los requisitos establecidos
para la transmisión de una vivienda protegida, se encuentren en alguno de los
siguientes supuestos:
a) La transmisión tenga lugar entre parientes hasta el
segundo grado de consanguinidad.
b) Se trate de la transmisión de una cuota indivisa de la
vivienda a favor de otra persona cotitular de ésta. Se entenderán comprendidos
en este último supuesto las particiones de herencia, y disoluciones de
condominio y de sociedades conyugales, cuando uno de los cotitulares adquiera
la totalidad de la vivienda abonando en metálico la parte de los demás
condueños.
Los Notarios, para elevar a escritura pública la transmisión
de la titularidad o, en su caso, de los derechos reales de uso y disfrute
vitalicio de viviendas protegidas sujetas a los derechos de tanteo y retracto,
exigirán que se acrediten por las respectivas personas transmitentes y
adquirentes las comunicaciones al órgano competente respecto de la oferta de
venta, así como el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del
derecho de tanteo, circunstancias que deberán testimoniarse en las
correspondientes escrituras, incorporándose a la matriz la citada resolución o,
en su caso, testimonio de las comunicaciones.
Será requisito necesario para proceder a la inscripción
registral de las escrituras públicas en las que se formalicen las segundas o
posteriores transmisiones, que resulte acreditado el cumplimiento de lo
dispuesto en relación con las condiciones de la transmisión y
con el régimen de comunicaciones.
Igualmente deberán comunicar a la Consejería competente en
materia de vivienda la transmisión, mediante remisión por el procedimiento que
se determine de copia simple de la escritura pública en la que se hubiera
instrumentado la venta de una vivienda protegida.
Para inscribir en el
Registro de la Propiedad las transmisiones efectuadas sobre las viviendas
protegidas, deberá acreditarse el cumplimiento de las obligaciones contempladas
respecto de las comunicaciones de la oferta de venta y el vencimiento del plazo
para el ejercicio del derecho de tanteo.
Serán nulas de pleno derecho las transmisiones en las que
las partes no hayan efectuado, en la forma y plazos previstos las comunicaciones señaladas.
La Administración de la Junta de Andalucía podrá ejercer el
derecho de adquisición preferente sobre las viviendas protegidas de promoción
privada a través de la Empresa Pública de Suelo de Andalucía. Previa solicitud
del Ayuntamiento del municipio en el que se ubiquen las viviendas a la
Delegación Provincial correspondiente de la Consejería competente en materia de
vivienda y una vez suscrito el acuerdo entre ambas Administraciones, se podrá
ceder el ejercicio de este derecho a favor del Ayuntamiento o Entidad Pública
que designe la Administración de la Junta de Andalucía.
La descalificación de la vivienda y la venta libre:
Las viviendas en régimen de propiedad que estuviesen protegidas con anterioridad al 9 de agosto de 2006, fecha de entrada en vigor del Decreto 149/2006, de 25 de julio, podrán ser descalificadas teniendo en cuenta los siguientes criterios:
a-. Que hayan transcurrido 10 años desde la calificación definitiva o el plazo fijado en el programa al que esté acogida la vivienda, si fuese inferior.
b.- Que la vivienda haya constituido la residencia habitual y permanente de su titular durante, al menos, los 5 años anteriores a la solicitud de descalificación.
c.- Que la procedencia de los suelos en los que la vivienda está ubicada no impida la descalificación.
d.- Que no se deriven perjuicios a terceros con la descalificación.
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