lunes, 28 de julio de 2025

LA TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL EN ANDALUCÍA

 

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, se entiende por vivienda protegida la que, sujeta a un precio máximo de venta o alquiler, se destine a residencia habitual y permanente, tenga la superficie útil o construida establecida para cada programa en los correspondientes planes de vivienda y suelo y cumpla los restantes requisitos previstos en las disposiciones que resulten de aplicación, y sea calificada como tal de conformidad con la normativa autonómica. Los garajes, trasteros y demás elementos a los que se extiendan la protección serán considerados como anejos de la vivienda protegida.

La normativa que regula la transmisión de viviendas de protección en Andalucía es la Ley Andaluza 3/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo y el Decreto 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinadas Disposiciones de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas en materia de Vivienda Protegida y el Suelo.

Límite general de diez años:  Transcurrido el periodo de protección la transmisión de la vivienda será libre. Pero durante el período de protección, que suele ser de treinta años, la persona que sea propietaria sólo podrá transmitir la vivienda una vez hayan transcurrido diez años desde la fecha de formalización de la escritura pública con la correspondiente autorización y con sujeción a los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración autonómica. Este plazo de diez años tiene las siguientes excepciones:

a.-Cualquier cambio en la situación laboral.

b.- Incremento de los miembros de la unidad familiar.

c.- Necesidad de un miembro de la unidad familiar mayor de 65 años.

d.- Ser algún miembro de la unidad familiar víctima del terrorismo o de violencia de género.

e.- Otras situaciones sobrevenidas con incidencia en la unidad familiar, entre otras, el fallecimiento o la discapacidad de alguno de sus miembros, o la nulidad, la separación matrimonial o de uniones de hecho inscritas en el Registro de Parejas de Hecho.

No se considerará transmisión la adquisición de una cuota indivisa de la vivienda por quien ya fuese cotitular de esta, debiendo, no obstante, comunicarse, en el supuesto de adquirir la totalidad de la vivienda.

La comunicación previa y la autorización: Para poder transmitir la vivienda su propietario pasado los diez años deberá hacer una comunicación previa al objeto de que la Delegación Territorial de la Vivienda compruebe los requisitos o condicionantes básicos de tiempo, precio, destino y persona destinataria, y pueda permitir en su caso el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto. Estos requisitos tendrán la consideración de limitaciones de la facultad de disponer de la persona titular de la vivienda protegida.

El precio de la transmisión no puede superar el máximo legal y el comprador de la vivienda protegida deberá destinar la vivienda a residencia habitual y permanente, no deberá tener otra vivienda en propiedad o poseerla en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio, sus ingresos familiares ponderados no podrán superar los ingresos máximos que el Plan autonómico de vivienda vigente fije.

La venta tendrá que ser autorizada por la Delegación de la Vivienda de la Junta de Andalucía y se deberán devolver las ayudas percibidas. La Delegación Territorial resolverá si procede o no la transmisión o considera que procede ejercer el derecho de tanteo que tiene la Comunidad Autónoma y en su caso, se cede, a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía para su ejercicio.

Si la transmisión se llevara a cabo sin presentar las comunicaciones previas o antes del plazo establecido para el ejercicio del derecho de tanteo o en condiciones diferentes a las autorizadas por la Delegación Territorial, podrá ejercerse el derecho de retracto o imponerse las sanciones que procedan según los casos.

Sin perjuicio de la autorización que requiera la transmisión del derecho sobre la vivienda protegida, los/las titulares de viviendas protegidas comunicarán al órgano competente la decisión de trasmitir, e indicarán el precio, la forma de pago y las demás condiciones de la transmisión. Al mismo tiempo, la persona interesada en la adquisición deberá comunicar al citado órgano competente sus datos e ingresos económicos anuales, así como los del resto de los miembros integrantes de su unidad familiar.

Derecho de adquisición preferente: El derecho de tanteo habrá de ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales a partir del siguiente a aquél en que se haya producido la última de las comunicaciones anteriores; si transcurrido ese plazo no se hubiera ejercitado el tanteo, podrá llevarse a efecto la transmisión comunicada en sus mismos términos.

La persona adquirente deberá comunicar a dicho órgano competente, en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la transmisión, las condiciones en las que se ha producido la venta, así como una copia de la escritura o documento donde la venta se haya formalizado.

En el caso de que quienes transmitan o adquieran no hubieran realizado las comunicaciones, o que las comunicaciones fueran incompletas o defectuosas, o de que la transmisión se haya producido antes del transcurso del plazo señalado para el ejercicio del derecho de tanteo, o en condiciones distintas a las anunciadas, el órgano competente podrá ejercer el derecho de retracto en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente a la comunicación de la transmisión, o de que ésta hubiere llegado a su conocimiento, fehacientemente, por cualquier otro medio.

Los derechos de tanteo y retracto, así como el régimen de comunicaciones a los que se refiere el presente artículo, deberán constar expresamente en la correspondiente escritura pública y tendrán su reflejo en la respectiva inscripción registral. El derecho de tanteo se ejercerá hasta por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate.

Se exceptúan del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal las trasmisiones que, cumpliendo los requisitos establecidos para la transmisión de una vivienda protegida, se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:

a) La transmisión tenga lugar entre parientes hasta el segundo grado de consanguinidad.

b) Se trate de la transmisión de una cuota indivisa de la vivienda a favor de otra persona cotitular de ésta. Se entenderán comprendidos en este último supuesto las particiones de herencia, y disoluciones de condominio y de sociedades conyugales, cuando uno de los cotitulares adquiera la totalidad de la vivienda abonando en metálico la parte de los demás condueños.

 Los Notarios, para elevar a escritura pública la transmisión de la titularidad o, en su caso, de los derechos reales de uso y disfrute vitalicio de viviendas protegidas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, exigirán que se acrediten por las respectivas personas transmitentes y adquirentes las comunicaciones al órgano competente respecto de la oferta de venta, así como el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del derecho de tanteo, circunstancias que deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras, incorporándose a la matriz la citada resolución o, en su caso, testimonio de las comunicaciones.

Será requisito necesario para proceder a la inscripción registral de las escrituras públicas en las que se formalicen las segundas o posteriores transmisiones, que resulte acreditado el cumplimiento de lo dispuesto en relación con las condiciones de la transmisión y con el régimen de comunicaciones.

Igualmente deberán comunicar a la Consejería competente en materia de vivienda la transmisión, mediante remisión por el procedimiento que se determine de copia simple de la escritura pública en la que se hubiera instrumentado la venta de una vivienda protegida.

 Para inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones efectuadas sobre las viviendas protegidas, deberá acreditarse el cumplimiento de las obligaciones contempladas respecto de las comunicaciones de la oferta de venta y el vencimiento del plazo para el ejercicio del derecho de tanteo.

Serán nulas de pleno derecho las transmisiones en las que las partes no hayan efectuado, en la forma y plazos previstos las comunicaciones señaladas.

La Administración de la Junta de Andalucía podrá ejercer el derecho de adquisición preferente sobre las viviendas protegidas de promoción privada a través de la Empresa Pública de Suelo de Andalucía. Previa solicitud del Ayuntamiento del municipio en el que se ubiquen las viviendas a la Delegación Provincial correspondiente de la Consejería competente en materia de vivienda y una vez suscrito el acuerdo entre ambas Administraciones, se podrá ceder el ejercicio de este derecho a favor del Ayuntamiento o Entidad Pública que designe la Administración de la Junta de Andalucía.

La descalificación de la vivienda y la venta libre: Mientras dure el período de protección, que generalmente es de treintas años las viviendas protegidas sólo podrán venderse al precio máximo legal establecido, a compradores específicos que reúnan una serie de requisitos y se deberá devolver las ayudas percibidas. El vendedor deberá comunicarlo a la Administración autonómica que podrá ejercitar en su caso el derecho de adquisición preferente.

 Si el propietario de una vivienda protegida desea venderla sin estas restricciones de manera libre deberá tramitar un procedimiento de descalificación voluntaria de la vivienda. La descalificación es el proceso mediante el cual se elimina el régimen de protección oficial que asigna limitaciones a la vivienda. A Las personas interesadas en descalificar su vivienda deberán presentar la solicitud, junto con la documentación exigida, ante la Delegación Territorial de Fomento y Vivienda de la provincia donde se ubique la vivienda. La Delegación Territorial deberá resolver, en el plazo máximo de tres meses desde la solicitud, sobre la procedencia de la descalificación.

 La descalificación quedará condicionada, en su caso, a la devolución de las ayudas directas o indirectas que se hayan podido conceder incrementadas con sus intereses legales, y la autoliquidación de los beneficios fiscales correspondientes, que habrá de practicarse en el plazo máximo de tres meses desde su notificación. Una vez comprobada por la Delegación Territorial el ingreso de las cantidades anteriores, la descalificación podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente.

 La descalificación de una vivienda protegida implica que el inmueble deja de estar sujeto a las condiciones que impone el régimen de protección. Esto permite al propietario vender la vivienda sin las limitaciones de precio y condiciones que usualmente se aplican a estas propiedades. Por tanto, el propietario puede vender la vivienda a su precio de mercado, lo que puede ser especialmente ventajoso si el valor de la propiedad ha aumentado. A partir de ese momento, el propietario tiene la libertad de venderla al precio de mercado o alquilarla sin las restricciones habituales y sin que procedan ya los derechos de tanteo y retracto de la Administración. Tampoco es obligatorio destinar la vivienda a residencia habitual, ni cumplir criterios de ingresos, ni seguir los precios máximos regulados. 

Las viviendas en régimen de propiedad que estuviesen protegidas con anterioridad al 9 de agosto de 2006, fecha de entrada en vigor del Decreto 149/2006, de 25 de julio, podrán ser descalificadas teniendo en cuenta los siguientes criterios: 

a-. Que hayan transcurrido 10 años desde la calificación definitiva o el plazo fijado en el programa al que esté acogida la vivienda, si fuese inferior.

b.- Que la vivienda haya constituido la residencia habitual y permanente de su titular durante, al menos, los 5 años anteriores a la solicitud de descalificación.

c.- Que la procedencia de los suelos en los que la vivienda está ubicada no impida la descalificación.

d.- Que no se deriven perjuicios a terceros con la descalificación.



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