Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía: Aspectos notariales y registrales

 Tras la pasada crisis inmobiliaria, y en un escenario de incipiente recuperación iniciado sobre el año 2018, otros hechos recientes acaecidos, en especial la situación económica derivada de la pandemia de covid-19, el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, la escasez y la elevada inflación de los materiales de construcción y la subida de los tipos de interés, han incidido negativamente en el mercado inmobiliario y en el acceso a la financiación hipotecaria, dificultando las condiciones de acceso a la vivienda, sobre todo entre los colectivos más desfavorecidos y las personas jóvenes que acceden a su primera vivienda. 

El actual marco normativo en materia de vivienda en Andalucía presenta signos de obsolescencia, al no responder de forma adecuada a los profundos cambios sociales, económicos y demográficos experimentados en las últimas décadas, ni a las nuevas dinámicas del mercado inmobiliario. A ello se añade la dispersión y desactualización de la normativa vigente, que dificulta su comprensión y aplicación. Se necesita dar respuesta a la necesidad de aplicar los principios de sostenibilidad a la política de vivienda, social, económica y medioambiental, incorporando los objetivos de la lucha contra el cambio climático y de una sociedad más cohesionada, inclusiva y acorde al uso de las nuevas tecnologías.

Con la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía se pretende realizar una revisión, actualización y unificación del marco legislativo de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de vivienda, siendo su ámbito de aplicación toda la vivienda en Andalucía, libre, protegida, nueva o usada. 

Las directrices de esta ley se pueden resumir en los siguientes puntos:

a) Impulso del derecho de hacer real y efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada, dando preferencia a jóvenes, a personas en riesgo de exclusión social, a personas mayores, a personas con discapacidad, a mujeres embarazadas sin recursos, a víctimas de violencia de género y de terrorismo, familias numerosas y las que se encuentren en riesgo de desahucio o de exclusión social.

 b) Actualizar la regulación de la vivienda protegida en Andalucía y promover la construcción de inmuebles a precio asequible, fijar criterios de calidad y simplificar la regulación existente. Se establece como regla general la declaración responsable en el 90% de los trámites a realizar, pasando de un modelo de desconfianza en el promotor y la ciudadanía a un modelo de confianza en los agentes participantes, si bien sometidos a ulterior control del cumplimiento de la ley. Se elimina el período previo de diez años de prohibición absoluta de disponer. La filosofía es que lo realmente importante es que la vivienda sea habitada por un destinatario que realmente la necesite, que cumpla los requisitos y que acceda a la misma con un precio fijado legalmente. La protección de la vivienda se extiende a los garajes y trasteros que figuren en el Registro de la Propiedad vinculados a la misma, así como a otros elementos a los que pueda ampliarse la protección conforme al correspondiente plan o programa, siendo considerados como anejos de la vivienda protegida

c) Establecimiento de los requisitos de habitabilidad y calidad de las viviendas, con el objetivo de impulsar la utilización de las energías renovables en el sector residencial en Andalucía mediante la instalación de placas fotovoltaicas, destinadas al autoconsumo individual o colectivo de los edificios residenciales,

d) Protección a las personas propietarias frente a las ocupaciones ilegales de viviendas.

e) Facilitar el derecho de las personas propietarias privadas a alquilar sus viviendas, incentivando la rehabilitación de las mismas para su puesta en alquiler.

 f) Promoción de viviendas para la constitución del parque público de viviendas de Andalucía, incluyendo las viviendas de titularidad de las distintas Administraciones públicas, así como de privados que actúen en el marco de los programas del plan de vivienda.

 g) Impulso para la aprobación de los planes municipales de vivienda, como instrumento que diagnostique y determine las necesidades de cada municipio. Como novedad, se atribuye potestad sancionadora a los ayuntamientos en materia de calificación de vivienda protegida, con la finalidad de otorgar una herramienta eficaz para controlar cualquier posible incumplimiento

h) Activación de la regeneración de zonas de infravivienda y chabolismo y de barriadas.

i) Garantizar medidas alternativas para personas que son objeto de desahucio de su vivienda.

 j) Impulso de la colaboración público-privada para garantizar una oferta de vivienda adecuada.

K) La regulación de la Intermediación inmobiliaria en el mercado residencial y de los administradores de fincas con la finalidad de dotar de transparencia y garantía a dicho sector y otorgar seguridad a las personas que vayan a acceder al mercado inmobiliario. Con tal finalidad, la ley contempla medidas tales como el establecimiento de un Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, de carácter obligatorio para evitar situaciones de indefensión de los consumidores.

l) Se refuerza la colaboración de las notarías y registros con la Administración y se facilita su labor, aclarándose de forma precisa las advertencias que han de constar en las escrituras respecto de las obligaciones de los titulares de vivienda protegida. La eventual constancia en el Registro de la Propiedad del nivel de calificación energética o del Libro del Edificio tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos». «La constancia registral [del Manual del Usuario], si se solicitara, tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos». La ley establece que la escritura pública es el vehículo esencial para dar publicidad y firmeza a las limitaciones legales de la vivienda protegida Es obligatorio que las prohibiciones y limitaciones de la vivienda protegida consten tanto en la escritura como en el Registro de la Propiedad.  Los solicitantes y adquirentes deben acreditar que no son titulares en pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o estar en posesión de la misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través de certificación del Registro de la Propiedad competente, salvo las excepciones previstas reglamentariamente.

El Registro actúa como filtro para impedir la consolidación de transmisiones ilegales. La falta de autorización administrativa previa impide la inscripción de la transmisión. Serán nulas de pleno derecho, y por tanto no inscribibles, las transmisiones que se hayan efectuado sin haber obtenido la autorización de la Consejería competente.

Los notarios y notarias pondrán en conocimiento de la Consejería competente en materia de vivienda el otorgamiento de cualesquiera escrituras en las que se instrumenten la primera transmisión o adjudicación de viviendas protegidas o posteriores transmisiones del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute, y los contratos de arrendamiento, así como de las escrituras de declaración de obra nueva en el caso del promotor individual para uso propio.

Las escrituras deben identificar el expediente de calificación, el período de protección, el precio máximo y la advertencia de la obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente y de que la venta requiere autorización administrativa previa.  En la escritura deberá incluirse una cláusula específica en la que expresamente se advierta de la obligación de obtener autorización de la Administración competente para las operaciones de venta

No podrá autorizarse ninguna escritura pública en la que se formalice la segunda o posterior transmisión de la propiedad o de un derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas sin que previamente se acredite la resolución de autorización de la transmisión otorgada por la Delegación Territorial correspondiente o la solicitud por silencio positivo.

En las transmisiones de las viviendas protegidas que se produzcan por sucesión mortis causa, el notario autorizante de la escritura deberá dar traslado de la misma a la Consejería competente en materia de vivienda en el plazo de diez días hábiles desde su otorgamiento». En daciones en pago o ejecuciones, el plazo de tres meses para ofrecer la vivienda al Registro de Demandantes empieza a contar desde la formalización de la escritura.

Finalmente, la ley otorga facultades de inspección a la Administración para requerir información a las notarías en el marco de expedientes sancionadores. Las notarías están obligadas a facilitar la información requerida por la Administración en un plazo de quince días hábiles para el éxito de investigaciones sobre posibles infracciones.

m) En cuanto a la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida tras la primera adjudicación», se desarrollan los requisitos y procedimientos de los supuestos de operaciones jurídicas que se produzcan tras la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta; en la sección segunda se regulan las que se produzcan en segundos o posteriores contratos de arrendamiento en promociones de viviendas protegidas en régimen de alquiler; en la sección tercera se regulan otras operaciones jurídicas sobre las viviendas protegidas, entre ellas las operaciones societarias, las transmisiones forzosas y las sucesiones hereditarias, y, finalmente, en la sección cuarta se regula el derecho de tanteo y retracto, que, a diferencia de la legislación anterior, queda reducido a los supuestos de transmisiones de vivienda protegida por sus adjudicatarios y sucesivos titulares.

n)  Se introduce una disposición adicional sexta, que regula la supresión de la obligación del depósito de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas en la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

ñ) Las viviendas protegidas que a la entrada en vigor de la presente ley estuvieran calificadas definitivamente con arreglo a algún régimen de protección pública y se encontraran dentro del período de protección que se estableciera en el momento de su calificación definitiva se regirán por lo dispuesto en la presente ley. No obstante, y sin perjuicio de la sujeción a las obligaciones que se contemplan en la presente ley para dicho período de protección, seguirán sujetas a lo dispuesto en la normativa anterior en cuanto a la obligatoriedad de cumplir con el período de prohibición de disposición de diez años desde la calificación definitiva previsto en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, y al cumplimiento de las obligaciones singulares previstas por el Plan de Vivienda estatal o autonómico para cada programa al amparo del cual se construyeran

o) Requisitos para la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta.

 Para poder realizar la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta, durante el período de protección, sin perjuicio del cumplimiento del régimen de autorizaciones se deberán acreditar los siguientes requisitos:

a)  Mantener el destino de la vivienda como residencia habitual y permanente de la nueva persona destinataria

b)      Que la transmisión respete el precio o renta máximos fijado legalmente.

c)       Que la persona destinataria cumpla, al tiempo de la transmisión, alquiler o cesión de uso, los requisitos para acceder a la vivienda protegida que establezca el programa asimilable, salvo los supuestos que se determinen reglamentariamente.

d)      Que la persona destinataria no sea titular en pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o esté en posesión de la misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través de certificación del Registro de la Propiedad competente, salvo las excepciones previstas reglamentariamente.

e)     Las personas titulares de vivienda protegida que vayan a realizar una operación de compraventa o arrendamiento de su vivienda protegida tienen la obligación de insertar en toda publicidad que realicen, tanto en internet como en cualquier otro medio, y sin perjuicio de lo establecido en la legislación vigente en cuanto a obligaciones generales de publicidad, los datos identificativos del expediente de calificación de la promoción y, en su caso, del número de expediente individualizado asignado a la vivienda protegida, así como el precio de venta, el cual no podrá superar el máximo legalmente establecido

f)        Las transmisiones del derecho de propiedad o cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la vivienda protegida por su propietario adjudicatario o segundos adquirentes, en promociones de vivienda protegida en régimen de venta, están sujetas al deber de obtener autorización a la Consejería competente en materia de vivienda en los términos que se determinen reglamentariamente, al objeto de comprobar que se da cumplimiento al régimen de limitaciones propio de las mismas en cuanto a destino, precio y requisitos de los destinatarios, y, en su caso, para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

 Para inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones o los derechos de uso y disfrute previstos en este artículo, deberá acreditarse la obtención de autorización de la Consejería competente en materia de vivienda, en los términos previstos en esta ley y en la normativa de desarrollo.

Las escrituras en que se formalicen de venta o constitución de cualquier derecho real de uso y disfrute, o arrendamiento sobre vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores incorporarán la autorización administrativa de la transmisión y la declaración responsable presentada en los casos de arrendamiento o cesión de uso. Si la autorización se hubiese obtenido por silencio, se estará a lo dispuesto en el artículo 24.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. Los notarios remitirán copia simple de la escritura a la Delegación Territorial competente en materia de vivienda.  En la escritura deberán incluirse expresamente las siguientes determinaciones: a) Expediente de calificación y número identificativo de la vivienda protegida. b) Período de protección. c) Obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente durante el período en el que está sujeta al régimen de protección. d) Obligación de incluir una cláusula específica en la que expresamente se advierta de la obligación de obtener autorización de la Administración competente para las operaciones de venta o presentar declaración responsable para el arrendamiento o cesión de uso, durante el período de protección, y que dichas operaciones están sujetas a un precio máximo y a la obligación del cumplimiento de los requisitos por la persona compradora, arrendataria o cesionaria, según lo previsto en la presente ley y el resto de la normativa de aplicación.

 No podrá autorizarse ninguna escritura pública en la que se formalice la segunda o posterior transmisión de la propiedad o de un derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas sin que previamente se acredite la resolución de autorización de la transmisión otorgada por la Delegación Territorial correspondiente o la presentación de la solicitud de la misma cuando haya transcurrido el plazo previsto reglamentariamente sin que se haya notificado resolución expresa, circunstancias todas ellas que deberán reflejarse en la escritura, incorporándose a la matriz dichos documentos. Si la resolución hubiese anunciado el ejercicio de tanteo, no se podrá elevar a escritura pública la citada transmisión hasta que hubiera transcurrido el plazo para su ejercicio.

Los notarios y notarias deberán poner en conocimiento de la Delegación Territorial competente en materia de vivienda las escrituras públicas de compraventa de vivienda protegida en sucesivas transmisiones.

 Serán nulas de pleno derecho, y por tanto no inscribibles, las transmisiones que se hayan efectuado sin haber obtenido la autorización de la Consejería competente en materia de vivienda y en las que no se hayan efectuado, en la forma y plazos previstos, la comunicación relativa al derecho de retracto.

 La formalización de contratos de arrendamiento o de cesiones de uso por la persona propietaria de una vivienda protegida, posteriores a la primera adjudicación, está sujeta a la previa presentación de una declaración responsable, que deberán presentar la persona propietaria y la arrendataria o cesionaria, en los términos establecidos reglamentariamente, y donde se deberá justificar, además del cumplimiento de los requisitos previstos la necesidad de alquilar la vivienda protegida por su titular por motivos laborales, enfermedad u otra justa causa determinada reglamentariamente.

 El ejercicio de la opción de compra de una vivienda protegida, cuando la persona compradora haya accedido previamente a la vivienda protegida mediante un contrato de arrendamiento o arrendamiento con opción a compra, deberá ser autorizado por la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda, en los términos establecidos reglamentariamente, si bien el adquirente no tendrá que acreditar los requisitos de acceso a la vivienda protegida, salvo la no disposición de otra vivienda en el momento en que se produzca la transmisión, de conformidad con lo establecido en la legislación vigente.

 Las adquisiciones de viviendas protegidas en virtud de procedimientos de fusión, escisión, absorción o aumentos de capital entre personas jurídicas, así como los supuestos de disolución y liquidación o disminución de capital, están exentas de la obligación de obtener la autorización prevista en el presente capítulo. Sin perjuicio de ello, deberán ser comunicadas por la persona adquirente a la Consejería competente en materia de vivienda protegida en el plazo de diez días hábiles desde que se produzcan.  Las entregas de viviendas protegidas en virtud de daciones en pago de deuda con garantía hipotecaria u otros procedimientos extrajudiciales de ejecución de deudas sobre ellas, con anterioridad a la formalización de la dación en pago o, en su caso, de la adjudicación a tercera persona por otro procedimiento extrajudicial, el acreedor que pretenda adquirir o ejecutante deberá comunicar a la Consejería competente en materia de vivienda y al ayuntamiento donde se ubique el inmueble su intención de realizar dicha operación, al objeto de que los mismos en el plazo de quince días hábiles comuniquen o no su intención de ejercitar el derecho de tanteo al precio consignado en dicha operación, que no podrá exceder del máximo establecido legalmente. En los supuestos de ejecuciones hipotecarias u otros procedimientos judiciales donde se pretenda ejecutar la deuda con la entrega o adjudicación de la vivienda protegida, el adquirente, tras la adjudicación en subasta, deberá efectuar comunicación en un plazo de diez días desde la firmeza del testimonio de adjudicación a la Consejería competente en materia de vivienda y al ayuntamiento donde se ubique el inmueble, consignando los datos de la vivienda protegida y el precio, al objeto de que en el plazo de quince días hábiles los mismos comuniquen o no su intención de ejercitar el derecho de retracto al precio consignado en dicha operación.

 En las transmisiones de las viviendas protegidas que se produzcan por sucesión mortis causa, el notario autorizante de la escritura deberá dar traslado de la misma a la Consejería competente en materia de vivienda en el plazo de diez días hábiles desde su otorgamiento.  En el caso de que la persona que haya adquirido por herencia la vivienda protegida vaya a transmitirla, arrendarla o ceder su uso, deberá cumplir con lo previsto en la presente ley en cuanto al régimen de segundas transmisiones o arrendamiento. En las inscripciones en el Registro de la Propiedad de transmisiones de vivienda protegida que se produzcan por sucesión mortis causa, los registradores comunicarán la certificación prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria a la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda.

p) Derechos de tanteo y retracto: Son titulares de derechos de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas la Administración de la Junta de Andalucía, a través de la Consejería competente en materia de vivienda o sus entes instrumentales, los ayuntamientos o las entidades públicas que dependan de los mismos; y, por tanto, podrán ejercer los referidos derechos en las segundas y sucesivas transmisiones o cualquier acto de disposición inter vivos de las viviendas protegidas, en los términos previstos en la presente ley y en su desarrollo reglamentario.  Además procederá el derecho de retracto por parte de la Administración de la Junta de Andalucía, a través de la Consejería competente en materia de vivienda o sus entes instrumentales, los ayuntamientos o las entidades públicas que dependan de los mismos, cuando la persona adquirente de una vivienda protegida haya incurrido en falsedad o inexactitud sobre los datos facilitados, que hayan sido determinantes para la adquisición de la vivienda, por carecer de las condiciones necesarias para ser destinataria de vivienda protegida, todo ello sin perjuicio de las sanciones que procedan.  En el caso de que tanto el ayuntamiento como la Junta de Andalucía o sus entes dependientes quieran ejercitar estos derechos, deberá comunicarlo a la otra Administración con una anterioridad de diez días hábiles a su ejercicio, prevaleciendo el derecho del ayuntamiento o sus entes dependientes.

 El derecho de tanteo se ejercerá hasta por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación. El derecho de retracto se ejercerá por el precio de transmisión, que no podrá superar el máximo vigente para las viviendas protegidas a que se refiere el párrafo anterior. Al ejercer los derechos de tanteo y retracto, la Administración podrá designar una persona adjudicataria de la vivienda protegida. A tal fin, la Administración actuante solicitará al Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida del municipio donde se ubique la vivienda protegida que facilite un listado priorizado de demandantes del ámbito territorial donde se ubique la misma. Reglamentariamente, podrá establecerse otro proceso para la selección de los adjudicatarios.

 El plazo máximo para el ejercicio del derecho de tanteo será de sesenta días naturales, computados a partir del día siguiente a la presentación de la solicitud para transmitir la vivienda protegida por su titular a la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda, o de la comunicación al ayuntamiento, si esta fuera posterior, en los términos previstos reglamentariamente. En el caso de los supuestos previstos en el artículo 81 de la presente ley, dicho plazo comenzará a computarse desde la última de las comunicaciones presentadas por el adquirente de la vivienda protegida.  El derecho de retracto habrá de ejercerse en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente a la comunicación de la transmisión o a que la Consejería competente en materia de vivienda haya tenido conocimiento fehacientemente por cualquier otro medio de la misma, o desde que hubiera tenido conocimiento de la falsedad en los datos facilitados para acceder a la vivienda protegida.

 La Administración que decida ejercitar el derecho de tanteo o retracto comparecerá, dentro del plazo de ejercicio del derecho, ante el notario o notaria, manifestándole su voluntad, consignando notarialmente el precio y requiriéndole para que señale día y hora para el otorgamiento de la escritura pública, así como para que notifique dichos extremos a la persona transmitente o a la adquirente retraída. Compareciendo ambas partes en el día y hora fijados, se otorgará la oportuna escritura pública, haciéndose entrega del precio consignado y de la posesión efectiva de la finca transmitida, sin perjuicio de la posible retención de cantidades prevista en el párrafo siguiente. Si existieran cargas o gravámenes sobre la vivienda, la entidad adquirente podrá retener del precio aquellas cantidades necesarias para su cancelación económica, entendiéndose por tal el pago al acreedor de las cantidades pendientes del principal, intereses y demás conceptos debidos, previa acreditación documental. Esta retención no comprenderá los gastos formales derivados de la cancelación registral, tales como notariales, registrales o tributarios, que deberán ser asumidos por la parte transmitente, salvo pacto en contrario.

 q) Descalificación. La descalificación, a solicitud del titular de una vivienda protegida en venta, es el procedimiento por el que una vivienda protegida deja de serlo tras la devolución de las ayudas públicas que hubiera recibido el titular de la vivienda. 

 En ningún caso procede la descalificación de las viviendas protegidas promovidas directamente por la Administración y financiadas con fondos públicos No procede la descalificación de las viviendas protegidas promovidas por promotores privados, hayan obtenido o no inversión pública, debiendo agotar el período de protección fijado en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo para los distintos regímenes. Con carácter excepcional, y de manera justificada, el correspondiente plan de vivienda determinará los programas para los que, si procede, y en caso de que hayan recibido ayudas públicas, se podrán descalificar las viviendas protegidas acogidas a los mismos antes de que transcurra el plazo legal de protección, estableciendo los requisitos que debe reunir el titular y la vivienda protegida y el plazo mínimo en que se puede proceder a la citada descalificación. Todo ello conforme al procedimiento establecido reglamentariamente.

Si el carácter privativo del precio de una compraventa sólo resulta del reconocimiento del cónyuge del adquirente, la inscripción debe practicarse con carácter privativo confesado.

 

Resolución de la DGSJYFP de 8 de septiembre de 2025: Se discute la inscripción de una escritura compra de una finca una persona casada en régimen de gananciales, si bien manifiesta «que el dinero con que realiza esta adquisición tiene carácter privativo»; y su esposa, también compareciente, «corrobora esta manifestación, solicitando ambos la inscripción en el Registro de la Propiedad con tal carácter». El registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada por entender lo siguiente: «El mero reconocimiento de la naturaleza privativa del dinero empleado en la adquisición por el cónyuge del adquirente, sin prueba documental pública de la misma, tan solo permite su inscripción con carácter “confesado privativo”. Su inscripción como privativo requiere el otorgamiento del correspondiente negocio jurídico, con causa onerosa o privativa, de atribución de tal carácter

 Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo son perfectamente lícitas las siguientes opciones en relación con la sociedad de gananciales, y la situación jurídica de los bienes privativos, en lo que se refiere al ámbito registral:

Primera. Justificar indubitadamente el carácter privativo del bien. Si el bien es fungible, como ocurre con el dinero, dicha justificación debe realizarse siempre mediante prueba documental pública. Esa conclusión viene avalada por el contenido del artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario que exige, con el limitado alcance de regular su acceso registral, que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública. En otro caso, la presunción de ganancialidad proyecta tabularmente sus efectos, hasta su impugnación judicial. No obstante, no debe descartarse una interpretación flexible que, atendiendo a la realidad social (cfr. artículo 3.1 del Código Civil), lleve a admitir la inscripción del bien con carácter privativo sobre la base de manifestaciones del comprador que, constando en documento público, tengan como soporte algún dato adicional como pudiera ser, por ejemplo, el documento bancario del que resulte la correspondencia del pago realizado con el previo ingreso en una cuenta de la titularidad del comprador de dinero procedente de donación constatada en escritura pública».

Segunda. Que un cónyuge confiese el hecho del carácter privativo de la contraprestación con la que se adquirió el bien por el otro cónyuge, con lo que se sujeta al régimen especial de los artículos 1324 del Código Civil y 95.4 del Reglamento Hipotecario.

Tercera. Que los cónyuges celebren un negocio jurídico de atribución de carácter privativo, pero dejando claramente expresada la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.

  En el presente caso, de la redacción de la escritura calificada resulta inequívocamente que se trata de la segunda de las opciones reseñadas en el anterior fundamento de derecho. Y de la interpretación literal y sistemática del artículo 95 del Reglamento Hipotecario se desprende que si el carácter privativo del precio del bien comprado no se justifica mediante prueba documental pública sino que la privatividad resulta sólo de la confesión del consorte, se expresará dicha circunstancia en la inscripción y ésta se practicará a nombre del cónyuge a cuyo favor se haga aquélla. Es indudable, por tanto, que la inscripción debe practicarse a nombre del esposo comprador indicando que la privatividad del bien adquirido resulta sólo de la confesión de su esposa.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada. 

https://boe.es/boe/dias/2025/12/15/pdfs/BOE-A-2025-25653.pdf

EFECTOS FISCALES DE LOS DOCUMENTOS PRIVADOS DE COMPRAVENTA, DEL PACTO DE ARRAS, DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LA PROMESA DE VENTA.

 La celebración de un contrato privado de compraventa no supone, por sí sola, la adquisición del inmueble. Para que efectivamente se produzca una transmisión de la propiedad será necesario que, además, se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida. En el derecho español, según viene sosteniendo el Tribunal Supremo y la mayoría de la doctrina, rige la teoría del título y el modo; de forma que, para que se produzca la transmisión de la propiedad, no bastaría con la existencia de un contrato (título), sino que es necesario que se realice la entrega de la cosa (modo). Esa entrega puede realizarse por la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, por la entrega de las llaves o por el otorgamiento de la escritura pública.

Si con el contrato privado de compraventa se perfecciona la transmisión del dominio sobre el inmueble, por haberse procedido a su entrega efectiva, la operación estará sujeta a tributación por el IVA o el ITP según los casos.  Además, al producirse una transmisión de la propiedad también habría que tributar por el IIVTNU («plusvalía municipal»), el IRNR, el IRPF o el IS. Sin embargo, al no existir documento notarial, no procedería el gravamen por la modalidad de AJD.

En caso contrario, si el documento privado no conlleva la transmisión de la propiedad habrá que estar al otorgamiento posterior de la escritura pública de compraventa, que se equipara a la entrega de la cosa, salvo que de la misma escritura resultare o se dedujese claramente lo contrario.

La DGT en consulta V1712-17 señaló que la formalización de un contrato privado de compraventa en el que expresamente se establece que la entrega del inmueble tendrá lugar en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, no devenga TPO; pues aun cuando concurre la existencia de título jurídico válido (contrato privado de compraventa), sin embargo, no concurre la entrega. La constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida» (sentencia de 27 de abril de 1983).

Nos plantearemos a continuación que consecuencias fiscales tiene que ese contrato privado sin transmisión de la propiedad se incluya un pacto de arras o un derecho de opción de compra.

Fiscalidad de las arras:

 Debe partirse de si la compraventa estaría sujeta a IVA o no y si las arras son penitenciales o confirmatorias. Si la compraventa está sujeta a IVA el importe de las arras penitenciales se debe considerar como un anticipo, devengando IVA en el momento del pago, con independencia de que en caso de desistimiento se produzca su devolución, procediendo el vendedor en este caso a emitir factura rectificativa para modificar la base imponible. En el caso de que las arras fueran consideradas confirmatorias al no permitir estas la rescisión unilateral del contrato se configura desde el primer momento como un anticipo y, por tanto, sujeta al devengo de IVA.

En las transmisiones de operaciones exenta a IVA el cobro de las arras no devengará impuestos ya que el ITP solo se devenga con la entrega del bien y no con los pagos a cuenta. Si la operación de compraventa se realiza entre particulares, o si está amparada por alguna exención contemplada en la legislación del IVA,  dicha operación quedará exenta de este impuesto (salvo que exista una renuncia expresa a la exención en cuyo caso se produciría la inversión del sujeto pasivo por el comprador empresario o profesional). En estos casos la operación tributaría, pues, por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), pero como este tributo solo se devenga en el momento de la transmisión de la propiedad y en el contrato en el que se incluye las arras no hay entrega simultánea de la propiedad estas arras no tributan específicamente en el ITP.

A efectos de IRPF para el concedente el contrato de arras dado que tiene carácter de simple pago a cuenta no tendrá la consideración de incremento de patrimonio. Pero en caso de desistimiento por el comprador antes de la transmisión efectiva de la titularidad del inmueble y, por tanto, no habiéndose aún devengado el ITP, el vendedor simplemente se quedará con el importe cobrado por las arras que le supondrá una ganancia patrimonial por ser un importe que no deriva de una transmisión previa.

Sin embargo, si el pacto de arras se incluye no en un contrato privado de compraventa sino en una promesa de venta entre particulares esta promesa tributa por el ITP siendo la base imponible el cinco por ciento del precio convenido para la compraventa siempre que no se haya pactado un precio superior por la concesión de la promesa. Por eso hay que ser muy cuidadoso al redactar el contrato privado de compraventa mal llamado contrato de arras.

Excepto la opción todos los demás contratos preparatorios de una compraventa no son inscribibles en el registro de la propiedad, por lo que no pueden incidir en AJD, caso de formalizarse en escritura pública. El acta notarial de depósito de arras penitenciales no tiene carácter inscribible por carecer de transcendencia real, limitándose a ser una mera obligación entre las partes, por lo que no está sujeto por el impuesto de Actos jurídicos documentado.

En cuanto a la atribución del ejercicio fiscal al que debe imputarse la entrega de arras la Dirección General de Tributos ha concluido que, aunque las arras se hayan entregado en un año distinto las consecuencias en el IRPF relativas al posible incremento o disminución de patrimonio se deben atribuir al ejercicio en que efectivamente se produzca la transmisión del inmueble, aunque este sea distinto del año en que se entregaron las arras. El importe percibido en concepto de arras se constituye como parte del precio de la compraventa del inmueble, su incidencia en la liquidación del impuesto se producirá sólo en el período impositivo en que se realiza la venta del inmueble, formando parte del importe percibido del adquirente.

En cuanto al impuesto de plusvalía municipal los actos preparatorios de transmisiones mientras no constituyan tales transmisiones no realizan el hecho imponible de este tributo, aunque se refieran a inmuebles urbanos.

Fiscalidad de la opción de compra y la promesa de venta:

La opción es un pacto que se puede incluir en un contrato de compraventa en virtud del cual el beneficiario de la opción a cambio de una prima puede adquirir por precio y en un plazo determinado la propiedad de una finca.  Este derecho de opción puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad si hay convenio expreso para su inscripción, se determina el precio para el ejercicio de la opción y el plazo no excede de cuatro años.

La promesa de venta es una figura discutida ya que para muchos autores a efectos práctico no difiere de un contrato privado sin entrega de la propiedad. En la promesa de venta se formaliza un compromiso de vender y comprar una propiedad. Sin embargo a efectos fiscales el tratamiento de la promesa de venta difiere completamente del contrato privado de compraventa sin transmisión del dominio. El legislador, quizás de una forma arbitraria ha unificado el tratamiento fiscal de la opción de compra y la promesa de venta, aunque ambas figuras tienen civilmente un perfil diferente.  El art. 14.2 del TR sujeta a tributación por la modalidad de TPO las promesas de venta y opciones preparatorias de transmisiones sujetas a TPO.  Si bien la tributación de la opción se halla más justificada pues en determinados casos tiene carácter real, la de la promesa de venta carece de toda justificación pues no es un medio apto para transmitir bienes o derechos, no implica ningún desplazamiento patrimonial y por sí misma no constituye un derecho real que pueda considerarse sujeto al impuesto.

 Si el concedente de la opción es empresario o profesional la concesión de la opción de compra estará sujeta a IVA y a AJD si se documenta en escritura pública y quiere inscribirse en el registro. En cambio, si el concedente es un particular la concesión de la opción estará sujeta a ITP. Por un lado, la base imponible de la opción será la prima recibida, esta será la base imponible sobre la que se aplicará el 21%. Posteriormente, se tributará por IVA solo sobre la contraprestación total pactada que en este caso es el precio total minorado por la cantidad abonada en concepto de prima de la opción.

Por tanto, la opción de compra no tributa por TPO si, alternativamente, constituyen una prestación de servicios sujetas a IVA por ser realizadas por un sujeto pasivo de IVA en el ejercicio de su actividad empresarial; o, aunque no reúnan dichos requisitos, sean preparatorias de transmisiones sujetas a IVA. En estos casos de no sujeción a TPO se plantea la cuestión si tributarán por AJD, lo que sólo ocurrirá cuando consten en documento notarial, se refieran a inmuebles y sean inscribibles por reunir los requisitos del art. 14 del RH.

 Y en cambio, la opción de compra tributa por TPO cuando, acumulativamente, no constituyen prestaciones de servicios sujetas a IVA y sean preparatorias de transmisiones sujetas a TPO. A efectos de ITP se configura totalmente la posterior compraventa como una operación totalmente independiente de la opción y deberá de volverse a tributar por ella. En este caso la base imponible sobre la que deberemos aplicar el impuesto será en virtud del artículo 10 de la ley del ITPAJD el valor real del inmueble transmitido. En la práctica consignaríamos como base imponible el precio total inicial al que descontamos la prima de opción si así se ha previsto.

En cuanto la repercusión en el IRPF  si el optante ejercita la opción y la prima es a cuenta del precio, constituye mayor valor de adquisición a efectos de ulteriores alteraciones patrimoniales. Si no la ejercita y pierde la prima, parece que igualmente constituye una pérdida patrimonial a incluir en la base imponible general.

Las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos. Por tanto, no habiendo precio especial convenido a modo de prima la base imponible debería ser el 5% de contrato principal.

La opción de compra en IS (Impuesto de sociedades) no provoca tributación en el que la recibe, que según la normativa contable tiene que contabilizarla como un pasivo hasta que la transmisión se produzca (momento en que se contabilizará como ingreso) o el momento en que por incumplimiento del comprador se retenga la cantidad recibida en concepto de indemnización pasando contabilizarse como un ingreso por indemnización

Es obvio que al vendedor le interesará más firmar un contrato de “arras penitenciales” que le permite desligarse del contrato devolviendo al comprador el doble de la cantidad entregada. En cambio, el comprador estará más interesado en firmar un contrato de opción ya que se asegura el poder comprar durante un plazo el bien, por un precio fijo y sin que pueda cancelarlo el vendedor. A efectos fiscales las arras tienen el carácter de simple pago a cuenta de una futura compraventa y no suponen para el vendedor tributación alguna hasta que se produzca la compraventa o se quede la cantidad por incumplimiento del comprador. En cambio, la cantidad percibida en la “opción de compra” supone tener que tributar en el IRPF en el momento de cobrarla como ganancia patrimonial en la base general lo cual puede suponer tener que tributar incluso hasta un 45%, mientras que la posterior venta en caso de celebrarse tributará en base del ahorro en porcentajes que oscilan entre el 19% y 23%.

Las promesas de venta no tributan ni por TPO ni por el gravamen gradual de AJD (al no ser inscribibles) cuando son preparatorias de transmisiones no sujetas a TPO como es el caso de las transmisiones inmobiliarias sujetas y no exentas de IVA.

En cambio, las promesas de venta tributan por TPO cuando son preparatorias de transmisiones sujetas a TPO como es el caso de las transmisiones inmobiliarias no sujetas a IVA o sujetas pero exentas.

La base imponible en el ITP de la opción de compra y de la promesa de venta se determina por un doble criterio:

-          si se ha convenido precio o prima y es superior al 5% de la base aplicable al contrato principal del que es preparatorio, dicho precio o prima constituye la base imponible.

-          si no se ha convenido precio o prima o éste es inferior al 5% de la base aplicable al contrato principal del que es preparatorio, la base imponible está constituida por el indicado porcentaje sobre la base aplicable al contrato principal del que es preparatorio.

Debe tenerse en cuenta que la promesa de venta y la opción tienen carácter de hechos imponibles autónomos respecto a los contratos de los que son preparatorios, por lo que las cantidades satisfechas no pueden considerarse a cuenta de la liquidación de los contratos principales ni, en consecuencia, deducirse en las liquidaciones de los actos adquisitivos definitivos según criterio reiterado de la DGT.

EL PACTO DE ARRAS Y LA CONVENIENCIA DE SU FORMALIZACIÓN EN ESCRITURA PÚBLICA

Cuando se ha llegado a un acuerdo sobre el precio de la propiedad de un inmueble y el reparto de los gastos se hace necesario documentar ese acuerdo. Lo más seguro y aconsejable para evitar incertidumbres es firmar ante notario una escritura pública de compraventa. Pero la realidad nos demuestra que no siempre es posible ya que muchas veces tanto el vendedor como el comprador necesidad un tiempo para reunir toda la documentación.

La escritura pública de compraventa es el último eslabón de un proceso, a veces arduo, de negociación entre el vendedor y el comprador. La determinación del precio final con el entrecruzamiento de ofertas, la necesidad de cancelación de cargas previas como podrá ser una hipoteca o la formalización de títulos previos por parte del vendedor como sería el caso de una herencia que no se ha escriturado o la dificultad de financiación por parte del comprador hacen necesario que en este proceso preliminar además de contar con un asesoramiento adecuado se fraccione el negocio de la compraventa en un contrato previo denominado de forma impropia arras y un contrato definitivo que coincide con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Decía que el contrato previo se le denomina impropiamente como arras porque las arras es en realidad una estipulación que puede o no formar parte de una promesa de venta o de un contrato privado de compraventa. El pacto de arras es un acuerdo entre comprador y vendedor en virtud del cual el segundo se compromete a transmitir un inmueble entregando una cantidad de dinero en señal de compromiso. Este contrato no transfiere aún la propiedad, pero establece un compromiso legal previo a la escritura pública. Las arras pueden tener una triple función: confirmatorias, penales y penitenciales o de desistimiento.  

a.- Las arras confirmatorias son las que se entregan como prueba de la celebración del contrato. Revelan que el contrato ya está cerrado y tanto el comprador como el vendedor puede exigir su cumplimiento. Son las más comunes y funcionan como un anticipo del precio total y prueba del acuerdo alcanzado. Si una de las partes incumple, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios. Por lo tanto, en este tipo de arras el contrato de compraventa ya ha tenido lugar. Normalmente se conforman como anticipo del precio total, por lo que se trata de una primera entrega o primer plazo del precio final acordado. Dado que este tipo de arras supone que el contrato de compraventa ya está perfeccionado, cualquiera de las partes podrá exigir a la otra su cumplimiento forzoso o resolución y, en los dos casos, también la indemnización de daños y perjuicios. (artículo 1124 Código Civil).  Las arras confirmatorias son las que se presumen que se han pactado cuando no se ha especificado en el contrato su modalidad.

b.-  Las arras penales son las que añaden una penalización por incumplimiento. Estas arras incorporan una cláusula penal que establece una cantidad fija como compensación por los daños causados por el incumplimiento. Si una de las partes no cumple, deberá abonar la cantidad estipulada en concepto de penalización, además de otras posibles indemnizaciones si se pactan expresamente. En este caso el comprador pierde la cantidad entregada en concepto de arras o el vendedor las devuelve duplicadas, pero como consecuencia de incumplimiento del contrato. Es decir, no permiten a las partes desvincularse del contrato como en las arras penitenciales, sino que cumplen la función de resarcir al perjudicado como consecuencia del incumplimiento de la otra parte.

c-. Las arras penitenciales sirven como una especie de compensación por el desistimiento  y son las reguladas en el artículo 1454 del Código Civil: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Estas arras permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, con las siguientes consecuencias: Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada como arras y si desiste el vendedor, debe devolver el doble de dicha cantidad. Este tipo de arras debe pactarse expresamente en el contrato. De no ser así, se entenderá que son confirmatorias.

Al comprador le interesa que las arras tengan una función penitencial y como quiera que en muchas ocasiones necesitará una financiación le conviene incluir en el pacto de arras una excepción a la compensación por desistimiento cuando el incumplimiento se deba a la imposibilidad material de obtener un préstamo hipotecario. No se puede olvidar que el banco sólo financia el 80 por ciento del precio de la compraventa por lo que el 20 por ciento restante más los gastos de la transmisión son de cuenta y cargo de la parte compradora. El comprador podría en este caso desistir del contrato y recuperar el dinero entregado, pero estará obligado a dejar al vendedor en la misma situación en que estaba, de modo que tampoco sufra perjuicio por la operación.

Al vendedor el pacto de arras le beneficia sin riesgo ya que tanto si son confirmatorias como penitenciales sigue siendo el titular registral de la propiedad vendida y no está obligado a la formalización de la escritura pública mientras no se le pague el precio acordado en el plazo convenido. Mientras el comprador se encuentra en una posición más débil. Si no tiene asesoramiento adecuado puede que entregue las arras a persona que no sea el titular registral y que esta no tenga poderes para transmitir bien porque estén pendiente la formalización de una herencia u otro título previo. También puede suceder que no se haya comprobado las cargas y la finca tenga una hipoteca o un embargo o una opción de compra en favor de un tercero. Y tampoco se puede desdeñar que la finca que se va a vender tenga considerables gastos de comunidad pendientes de pago o recibos impagados del Impuesto de Bienes Inmueble que deban ser tenido en cuenta. Todas estas circunstancias pueden dificultar la recuperación de las arras en caso de que el contrato no pueda cerrarse. No puede olvidarse que las arras suelen ser un diez por ciento del precio y en una compraventa de 400.000 las arras supondrían la entrega en blanco de 40000.

Pero todos esos inconvenientes se pueden obviar formalizando la venta con la estipulación de arras en una escritura pública. El notario como profesional del derecho y especialista en Derecho Privado velará por el control de la legalidad de la transmisión en tanto tiene la posibilidad de pedir una nota simple continuada y una certificación catastral de la finca. El notario puede comprobar que el que vende es propietario de la finca y que tiene capacidad o poderes suficientes para vender. También podrá comprobar el estado de cargas de la finca y si esta tiene deudas pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles, así como si la propiedad está al corriente de los gastos de comunidad y que se presenta el certificado de eficiencia energética en la forma reglamentaria para que se puede obtener la tasación que es requisito ineludible para conseguir la financiación. 

Por último el notario puede asegurar la efectividad de la entrega de las arras, que podrán depositarse en la notaría para garantizar que, en caso de que finalmente la compraventa no tenga lugar, las arras le sean entregadas o devueltas a quien corresponda. Así pues, si finalmente la operación no llega a buen puerto, esas arras no estarán en manos de una de las partes, sino que estarán depositadas en poder de un funcionario público que procederá a la devolución del dinero a la parte que corresponda en función de los acuerdos y cláusulas que se hubieren pactado al respecto al formalizar ese depósito notarial.

Así, puede suceder que el vendedor haya destinado el importe de las arras al pago de otras deudas y cuando el comprador le reclama su devolución no disponga de esta cantidad. Sin embargo, este y otros riesgos pueden evitarse fácilmente con la formalización de las arras en escritura pública y su depósito notarial. Si llegada la fecha fijada para la firma de la escritura pública una de las partes no acudiera la parte que si lo hiciera puede solicitar al Notario que levante acta de incomparecencia de la otra parte que le servirá de prueba para acreditar el incumplimiento del contrato.

En Cataluña la entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad y, en este caso, el inmueble queda afecto a su devolución. En caso de desistimiento, el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda. La afección se extingue:

a) Una vez transcurridos sesenta días después del plazo pactado, salvo que exista una anotación anterior de demanda por parte del comprador. En este caso, la afección se cancela de oficio.

b) Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.

c) Cuando se inscribe la compraventa.

 Por otra parte, si el contrato de compraventa (o el pacto de arras) prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o autorizar la subrogación en el plazo pactado autoriza al comprador que lo justifique documentalmente a desistir de la compraventa y recuperar las arras (e incluso cantidades a cuenta del precio).

Los requisitos son:

- Que se haya previsto la financiación de terceros en el pacto de arras o en el contrato de compraventa.

- Que se designe la entidad o entidades a las que se solicitará la financiación.

- Que se fije un plazo.

 Estas dos especialidades del derecho catalán no están previstas en la legislación común, pero al amparo de la libertad de pactos cabe que se estipulen en el precontrato, si bien la afección de la finca en garantía de la devolución de las arras no se podrá hacer constar en el Registro de la Propiedad al no estar prevista en la legislación hipotecaria. Este doble pacto de recuperación y depósito de las arras vincularía a las partes que podría exigirse su cumplimiento. 

 El pacto de arras es un pacto privado en cuya virtud no se ha transmitido la propiedad, ni constituye por sí mismo un derecho real sobre el inmueble, por lo que no es inscribible. Si bien cabe darle publicidad de una forma indirecta a través de tres vías:

– Anotación preventiva de demanda. En el caso de que se inicie un procedimiento judicial que deriva de un pacto de arras sería posible solicitar una anotación preventiva para advertir a terceros de esa situación.

– Inscripción de un precontrato elevado a escritura pública. En ese caso y aunque podría haber limitaciones, podría valorarse inscribir ese contrato como una suerte de derecho de adquisición preferente.

– Pacto de opción de compra inscrito. Otra posibilidad, sería que el contrato de arras incluyera una opción de compra con condiciones que exige el art. 14 del reglamento Hipotecario: convenio expreso que se inscriba, precio de la opción y plazo máximo de cuatro años.

En cuanto a las consecuencias fiscales de la promesa de venta y las arras serán objeto de otra entrada en este blog.

EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA EN LA VENTA O ALQUILER DE VIVIENDAS

 

El certificado energético es un documento que mide el consumo energético y las emisiones de gases contaminantes de un inmueble. El certificado de eficiencia energética clasifica el inmueble con una escala entre la A y la G, siendo la A la categoría más eficiente y G la menos eficiente

El certificado de eficiencia energética es necesario en todas las compraventa y arrendamientos de viviendas. Asimismo, toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética.

El Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, ha establecido un nuevo procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.  Este certificado lo tiene que emitir cualquier técnico titulado, que esté colegiado (arquitecto o ingeniero) y habilitado para hacer instalaciones térmicas o proyectos de edificación.

Desde el año 2013, la legislación española exige que cualquier vivienda o local comercial que se ponga a la venta o alquiler cuente con un Certificado de Eficiencia Energética (CEE) válido y registrado. La normativa no solo obliga a disponer del certificado, sino también a incluir su calificación energética en cualquier tipo de anuncio publicitario del inmueble. Sin embargo, si el local está vacío, sin acondicionar, y se va a reformar completamente tras la operación, no es necesario obtener el certificado antes de su venta o alquiler. En ese caso, debe reflejarse en el contrato que será responsabilidad del comprador o arrendatario una vez se realice la adecuación del local.

SUPUESTOS: El certificado de eficiencia energética será exigible en los siguientes supuestos:

1.- Edificios de nueva construcción.

2.- Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario. La exigencia se mantiene únicamente en los supuestos de venta o alquiler, por tanto, no será exigible el certificado en los supuestos de donación o extinción de condominio. En cambio, si será exigible en los casos de dación en pago o aportación a sociedad.

3.- Edificios o partes de edificios pertenecientes u ocupados por una Administración Pública con una superficie útil total superior a 250 m2.

4.- Edificios que tengan que realizar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio o inspección equivalente.

5.- Edificios o partes de edificios con una superficie útil total superior a 500 m2 destinados a uso administrativo, comercial, sanitario, financiero, residencial, docente, cultural, recreativo, restauración, transporte, deportivo, religioso.

Si se trata de un contrato de compraventa de un edificio aún no terminado o existente con la reforma pendiente de finalización, el vendedor o arrendador facilitará la etiqueta de eficiencia energética del proyecto. Cuando el edificio o la obra estén terminados también debe facilitar el certificado de eficiencia energética de obra terminada.

Si el contrato tiene como objeto la compraventa de un edificio existente, o de parte del mismo, el vendedor facilitará copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado, anexando además al contrato de compraventa la etiqueta de eficiencia energética.

Si se trata de un contrato de arrendamiento de la totalidad o de parte del edificio, se anexará al contrato una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y se entregará al arrendatario una copia del documento de recomendaciones de uso.

Las viviendas particulares utilizadas para uso turístico deberán estar certificadas si pretenden alquilarse desde el 3 de junio de 2021. El Real Decreto 390/2021 ha eliminado la exclusión a la que podían acogerse los edificios o partes de edificios existentes de viviendas cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año. Los apartamentos turísticos cuyo alquiler corresponda con una actividad del sector servicios deben obtener la certificación de eficiencia energética y exhibir la correspondiente etiqueta antes del 3 junio de 2022.

De acuerdo con el artículo 3.1 del Real Decreto 390/2021, tendrán también la obligación de obtener el certificado de eficiencia energética los edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los siguientes supuestos:

1.- Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas.

2.- Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.

3.- Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades de uso sobre las que se intervenga, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m2.

Si se vende un piso para reformar el certificado será necesario siempre. La exención para edificios destinados a demolición o a determinadas reformas es sólo aplicable a un edificio completo, y no a partes del mismo. El momento en que es exigible el certificado no es cuando se firme el contrato de arras sino cuando se vaya a firmar la escritura pública ante notario.

Los garajes y trasteros de un edificio no exigen el certificado. El artículo 6 del Real Decreto 390/2021 aclara que para el cálculo de los indicadores de eficiencia energética se tomarán en consideración únicamente los espacios habitables del edificio.

 El certificado energético debe estar elaborado por un técnico (arquitecto o ingeniero), pero no requiere visado colegial. Sí es, en cambio, obligatorio registrarlo en el organismo competente de cada comunidad autónoma para oficializarlo y poder emitirse la etiqueta energética con la calificación del inmueble.

Excepciones: No será exigible el certificado de eficiencia energética:

a.-Edificios y monumentos protegidos oficialmente

b.- Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años Las construcciones temporales que no superen los dos años no están obligadas de tramitar el certificado de eficiencia energética.

c.- Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales, o partes de los mismos, de baja demanda energética

Las partes destinadas a oficinas y/o zonas de alojamiento de estas edificaciones sí requieren del certificado de eficiencia energética.

d.- Edificios o partes de edificios aislados con superficie útil total menor a 50 m2. Pero esta excepción no sirve para un piso de menos de 50 metros cuadrados de un edificio. La exención de los 50 m2 solo se admite respecto de edificios independientes que no estén en contacto con otro -adosados-, es decir, ya no procede la exención cuando son partes de un edificio. Por tanto, las entidades en régimen de propiedad horizontal de menos de 50 m2 caen fuera de esta exclusión y requieren ahora también la entrega del certificado energético. Por tanto, un piso con una superficie inferior a 50 m2, al no estar aislado, estaría sujeto a la obligación de obtener el certificado energético en caso de querer ponerlo en venta o alquiler.

e.- Edificios o partes de ellos comprados para su demolición o para realizar grandes reformas en que supongan una ampliación de la superficie de un diez por ciento. Para hacer efectiva la exclusión se exige declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma.

Los certificados energéticos de locales comerciales están sujetos a la misma normativa que las viviendas: si se van a vender o alquilar, deben contar con su correspondiente certificado de eficiencia energética. Sin embargo, si el local está vacío, sin acondicionar, y se va a reformar completamente tras la operación, no es necesario obtener el certificado antes de su venta o alquiler. En ese caso, debe reflejarse en el contrato que será responsabilidad del comprador o arrendatario una vez se realice la adecuación del local.

La falta de certificado energético vigente y su inscripción es una infracción sancionable y las multas por no tener el CEE oscilan entre 300 y 6.000 euros.

El propietario del inmueble es quien debe asumir el coste del certificado energético, ya sea para una venta o un alquiler. Es su responsabilidad contratar al técnico, abonar los honorarios y registrar el documento en la comunidad autónoma, trámite del que se encarga el profesional.

 Los certificados registrados hasta el 2 de junio de 2021 tienen una vigencia de 10 años. Los certificados registrados desde el 3 de junio de 2021 tienen una vigencia de 10 años salvo aquellos con una calificación G, en cuyo caso la vigencia es de 5 años.

El precio del certificado oscila entre los 90 y los 135 euros. En el caso de viviendas unifamiliares o chalets, el coste suele partir desde los 150 euros, dependiendo también de la localización y características del inmueble.

La renuncia al certificado: La obligación consiste en entregar al comprador el certificado debidamente registrado junto con su etiqueta etiqueta de eficiencia energética que se testimoniará en la escritura. Es admisible tanto la renuncia tanto de la certificación como de la etiqueta, si bien el notario hará la oportuna advertencia en cuanto a las sanciones posibles. Tampoco hay inconveniente que el adquirente solicite al notario que solo se testimonie la etiqueta y la primera página del certificado, dejando constancia el notario del número de páginas del CEE, que ha tenido a la vista, y de la declaración del adquirente de obrar completo en su poder. La renuncia y las omisiones de parte del certificado podrán tener consecuencias sancionadoras, pero no deben impedir el otorgamiento de la escritura si el adquirente, que es el destinatario y beneficiario de la información que facilita el CEE y la etiqueta, presta su consentimiento. 

La tasación para la hipoteca de un piso presupone la necesidad del certificado:

La Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, e introduce esta novedad en materia de tasaciones hipotecarias.

Desde el 12 de agosto, para poder realizar la tasación previa a la concesión de una hipoteca, la vivienda debe contar con un certificado de eficiencia energética vigente y registrado. En caso de no disponer de él o estar caducado, el propietario deberá tramitarlo antes de que el tasador pueda emitir su informe. Si el edificio está terminado se incluirá el certificado de eficiencia energética del inmueble debidamente registrado y si está en construcción o en proyecto, se incluirá el certificado de eficiencia energética del inmueble y la copia de la solicitud en el registro, debiendo ser coincidentes sus datos.

LA LICENCIA MUNICIPAL PARA LA SEGREGACIÓN DE FINCAS

Son necesarias licencias urbanísticas no sólo para las parcelaciones, sino para cualquier tipo de división o segregación que se produzca sobre una finca, entendida ésta como unidad de suelo (parcela) o de edificación. Así sería necesaria una licencia urbanística para la realización de una división horizontal en un edificio existente.

Igualmente, los actos de división o segregación de elementos privativos de una división horizontal están sujetos a la licencia por la Administración competente donde se ubique la finca, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. Esta licencia será siempre necesaria excepto cuando como consecuencia de ella no se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación

La exigencia de autorización administrativa para creación de un nuevo elemento privativo por vía de segregación, agregación o división de otro preexistente, no sólo se impone en el citado artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, sino que encuentra también reflejo en el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, referido a los actos de constitución o modificación de conjuntos inmobiliarios. También por su parte, el artículo 169 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía determina como actos sujetos a licencia urbanística municipal Las parcelaciones urbanísticas, salvo que estén contenidas en proyectos de reparcelación aprobados y las divisiones y segregaciones en cualquier clase de suelo. La licencia ha de ser expresa ya que el silencio administrativo será siempre negativo.

La licencia administrativa de segregación o la declaración de su innecesariedad es un acto administrativo que corresponde al Ayuntamiento, salvo en fincas rústicas si no se ajustan a la unidad mínima de cultivo en el lugar, ya que al tener la consideración de parcelación urbanística corresponde a la CCAA. No cabe silencio positivo del artículo 42 de la LPA, por considerarse que el acto es ilegal y por tanto, nulo de pleno derecho. Una vez otorgada la escritura el Notario deberá remitir de oficio una copia autorizada de la escritura al Ayuntamiento respectivo. La licencia de segregación tiene una validez de tres meses. La licencia no tiene que ser interpretada en un sentido literal: Así se autoriza para segregar 80 metros de una finca de 500 el interesado puede o bien segregar la mayor o bien segregar la menor (que será lo habitual) o bien dividir la finca en dos.

En la escritura de segregación hay que reseñar el lindero o punto cardinal de la finca matriz por donde se efectúa la segregación. Después de describir la finca segregada es preciso también describir la situación en que queda la finca matriz que ahora se denominada finca resto. A veces sucede que de la finca matriz se han practicado sucesivas segregaciones y algunas no todavía no se han inscrito, en este caso se puede indicar que la finca matriz tiene la superficie que resulta de la última segregación practicada, aunque esta no coincida con la que resulta del Registro.

 Fincas rústicas: En las fincas rústicas la división o segregación, además de contar con la correspondiente licencia o declaración de su innecesariedad, debe hacerse respetando la unidad mínima de cultivo que (salvo contadas excepciones) es de dos mil quinientos metros para fincas de regadío y dos hectáreas y media para las fincas de secano. La segregación que se haga sin respetar esta limitación es nula, por eso es importante reseñar en toda descripción de finca rustica que es finca indivisible por debajo de la unidad mínima de cultivo. No obstante, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:

a) Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que, como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia.

c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de adquisición preferente (retracto) establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.

d) Si se produce por causa de expropiación forzosa.

En las fincas rústicas la validez de las licencias de segregación en fincas rústicas y su adecuación a las unidades mínimas de cultivo son competencia de la Comunidad Autónoma y no del ayuntamiento respectivo. En los terrenos rústicos están prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

En Andalucía la venta de una cuota indivisa de una finca rústica puede ser considerada como un caso de parcelación ilegal. el artículo 91 de Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía dispone que se considera parcelación urbanística:

a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.

b) En terrenos que tengan el régimen del suelo rústico, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en esta Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.

 Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.

 Las licencias de parcelación, segregación y división sobre el suelo, el vuelo y/o subsuelo requerirán los informes o autorizaciones de la Administración sectorial, según la finalidad de las mismas.

 No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la georreferenciación precisa, que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente.

Las licencias municipales sobre parcelaciones, segregaciones o divisiones se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia testimoniada, los otorgantes deberán requerir a la Notaría autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se refiere el párrafo anterior.

 La asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de ley.

 Para las inscripciones de parcelación, segregación o división, los Registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes, en los términos previstos en la legislación básica estatal.

 En suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

Fincas urbanas: En cuanto a las segregaciones de parte de pisos o locales comerciales que están en régimen de propiedad horizontal hasta la reforma de la LPH de junio 2013 no se requería licencia municipal, pero si autorización de la comunidad de propietarios o previsión estatutaria que permita la segregación sin necesidad de acuerdo de la comunidad. Esta modificación supone una alteración de las cuotas. El art. 10, 3 b de la Ley de Propiedad Horizontal tras su modificación por la ley 8/2013 de 26 de junio, exige autorización administrativa para la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes y para el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte. Este requisito no queda enervado por contar en los estatutos de la división horizontal del edificio la posibilidad de llevar a cabo segregaciones sin necesidad de autorización de la junta de propietarios. Por tanto, para cualquier segregación, agrupación o división de fincas en una PH es preciso obtener licencia expresa, y aprobación por la junta de propietarios (3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas), aun cuando la posibilidad de segregar, agrupar o dividir componentes, se encuentre recogida en los estatutos de la Comunidad. Las porciones segregadas deben tener salida propia a la vía pública o elemento común. Por tanto, cualquier modificación del régimen de propiedad horizontal que aumente o disminuya el número de elementos privativos, se encuentra sujeto a la necesidad de autorización administrativa, como requisito imprescindible para la inscripción.

Excepción: La necesidad de licencia para los actos de segregación y división de elementos en división horizontal pueda evitarse cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de las acciones para la reposición de la legalidad urbanística y así se acredite fehacientemente, por analogía con lo previsto para las declaraciones de obra nueva por antigüedad ( apartado cuarto del artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) siempre que no se haya incoado un expediente de disciplina urbanística y que el suelo no tenga el carácter demanial o de dominio público. En caso de tratarse de finca rústica en la que exista una edificación necesitará una Resolución de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) expedida por el Ayuntamiento, para lo cual necesitará que un técnico realice un examen de la vivienda y emita un certificado para presentar al Ayuntamiento.

 Pero la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo debe limitarse a los actos de división o segregación de edificaciones o elementos integrantes de edificaciones, pero no a los actos de parcelación o división de suelos o terrenos para los que será ineludible la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.

La Resolución de 15 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, determina que en una propiedad horizontal, no puede realizarse una segregación sin licencia municipal por haber prescrito la acción urbanística, si la segregación comporta un incremento de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente. Únicamente será preceptivo acreditar el oportuno título habilitante urbanístico para actos de división o segregación de fincas, incluida la división horizontal, cuando exista un incremento de sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente respecto a los que, en su caso, consten declarados en la correspondiente inscripción de obra nueva, ya se haya practicado ésta con la oportuna licencia, ya se practique al amparo del artículo 28.4 de la Ley del Suelo.

En resumen, según el esquema expuesto por la citada resolución sobre la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, en relación con el artículo 26:

- cabe aplicar el citado artículo (con prueba basada en certificado técnico, catastral, municipal o acta notarial) para inscribir la declaración de la existencia de un edificio, su ampliación o completar su descripción (en caso de descripción antigua o genérica), con las correspondientes viviendas o locales que lo integren debidamente descritos.

– cabe también la división horizontal, por antigüedad, de las viviendas o locales descritos en el edificio declarado por la vía del citado artículo 28.4. El fundamento legal se encuentra en el propio artículo 26.6 de la Ley de Suelo, en la medida que el número y características de los elementos privativos resultantes resulten de la declaración de obra nueva inscrita al amparo del artículo 28.4.

 Por ejemplo, si consta declarado por antigüedad un edificio compuesto de seis viviendas y dos locales cabe formalizar e inscribir, sin autorización administrativa, la división horizontal de los mismos al amparo del artículo 28.4, en relación con el artículo 26.

 – los posteriores actos de división, segregación o cambio de uso o destino de fincas integrantes del edificio ya declarado se someten al correspondiente título habilitante previsto en la normativa urbanística.

 – únicamente sería admisible, a efectos registrales, aplicar el artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los mencionados actos de división, segregación o cambio de uso o destino de fincas integrantes del edificio ya declarado en régimen de propiedad horizontal si se utiliza como medio de prueba el correspondiente certificado del órgano competente municipal, dada la necesidad de ser conformes a la ordenación urbanística, su realidad interior y el carácter no contradictorio del procedimiento registral.

No obstante, no requieren previa licencia, entre otros:

– los actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa, según el artículo 138. Por ejemplo, es el caso de la segregación de local, sin perjuicio de la necesidad de conformidad administrativa para su inscripción en el Registro de la Propiedad –cfr. la Resolución de 15 de octubre de 2024–.

– las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, contenidas en proyectos de reparcelación, ya sujetos a aprobación administrativa 

– la constitución y modificación de complejos inmobiliarios en los supuestos exceptuados en la legislación estatal. 

Conforme al artículo 26.6 de la Ley de Suelo, no será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

«a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.»

 En Andalucía, la división o segregación de fincas rústicas con edificaciones en situación de AFO sin licencia específica de segregación es posible con una serie de requisitos.

1.- LA DECLARACIÓN DE AFO, que no legaliza la construcción, pero (174.2 Ley 7/2021) puede surtir los efectos de la licencia urbanística a que se refiere el artículo 25.1.b LMEA como uno de los supuestos exceptuados de la prohibición de segregaciones por debajo de la unidad mínima. Para ello, la declaración de AFO debe comprender la edificación y también la parcela sobre la que se ubica (y a la que se refiera la división o segregación), debiendo constar la parcela debidamente identificada con su superficie y linderos; pues en este caso será equiparable a la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa» impuesta por el art 26.2 TRLS para posibilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad

2.- NOTIFICACIÓN DEL 80 RD 1093/1997. Si la finca segregada es inferior a la UMC, el órgano autonómico competente debe apreciar si concurren o no la excepciones del art 25 LMEA, de acuerdo con lo dispuesto en el art 80 RD 1093/1997, y para ello, los registradores de la propiedad remitirán copia de los documentos presentados. El órgano competente tiene 4 meses para pronunciarse. Si declara la nulidad de la segregación, el registrador deniega la inscripción. Si no hay respuesta o se reconoce la excepción basándose en la declaración de AFO, el registrador inscribe la segregación.

PARCELACIONES ANTIGUAS:

Resolución de 16 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 19 de diciembre de 2025): La aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha. Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo –norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.