Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía: Aspectos notariales y registrales

 Tras la pasada crisis inmobiliaria, y en un escenario de incipiente recuperación iniciado sobre el año 2018, otros hechos recientes acaecidos, en especial la situación económica derivada de la pandemia de covid-19, el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, la escasez y la elevada inflación de los materiales de construcción y la subida de los tipos de interés, han incidido negativamente en el mercado inmobiliario y en el acceso a la financiación hipotecaria, dificultando las condiciones de acceso a la vivienda, sobre todo entre los colectivos más desfavorecidos y las personas jóvenes que acceden a su primera vivienda. 

El actual marco normativo en materia de vivienda en Andalucía presenta signos de obsolescencia, al no responder de forma adecuada a los profundos cambios sociales, económicos y demográficos experimentados en las últimas décadas, ni a las nuevas dinámicas del mercado inmobiliario. A ello se añade la dispersión y desactualización de la normativa vigente, que dificulta su comprensión y aplicación. Se necesita dar respuesta a la necesidad de aplicar los principios de sostenibilidad a la política de vivienda, social, económica y medioambiental, incorporando los objetivos de la lucha contra el cambio climático y de una sociedad más cohesionada, inclusiva y acorde al uso de las nuevas tecnologías.

Con la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía se pretende realizar una revisión, actualización y unificación del marco legislativo de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de vivienda, siendo su ámbito de aplicación toda la vivienda en Andalucía, libre, protegida, nueva o usada. 

Las directrices de esta ley se pueden resumir en los siguientes puntos:

a) Impulso del derecho de hacer real y efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada, dando preferencia a jóvenes, a personas en riesgo de exclusión social, a personas mayores, a personas con discapacidad, a mujeres embarazadas sin recursos, a víctimas de violencia de género y de terrorismo, familias numerosas y las que se encuentren en riesgo de desahucio o de exclusión social.

 b) Actualizar la regulación de la vivienda protegida en Andalucía y promover la construcción de inmuebles a precio asequible, fijar criterios de calidad y simplificar la regulación existente. Se establece como regla general la declaración responsable en el 90% de los trámites a realizar, pasando de un modelo de desconfianza en el promotor y la ciudadanía a un modelo de confianza en los agentes participantes, si bien sometidos a ulterior control del cumplimiento de la ley. Se elimina el período previo de diez años de prohibición absoluta de disponer. La filosofía es que lo realmente importante es que la vivienda sea habitada por un destinatario que realmente la necesite, que cumpla los requisitos y que acceda a la misma con un precio fijado legalmente. La protección de la vivienda se extiende a los garajes y trasteros que figuren en el Registro de la Propiedad vinculados a la misma, así como a otros elementos a los que pueda ampliarse la protección conforme al correspondiente plan o programa, siendo considerados como anejos de la vivienda protegida

c) Establecimiento de los requisitos de habitabilidad y calidad de las viviendas, con el objetivo de impulsar la utilización de las energías renovables en el sector residencial en Andalucía mediante la instalación de placas fotovoltaicas, destinadas al autoconsumo individual o colectivo de los edificios residenciales,

d) Protección a las personas propietarias frente a las ocupaciones ilegales de viviendas.

e) Facilitar el derecho de las personas propietarias privadas a alquilar sus viviendas, incentivando la rehabilitación de las mismas para su puesta en alquiler.

 f) Promoción de viviendas para la constitución del parque público de viviendas de Andalucía, incluyendo las viviendas de titularidad de las distintas Administraciones públicas, así como de privados que actúen en el marco de los programas del plan de vivienda.

 g) Impulso para la aprobación de los planes municipales de vivienda, como instrumento que diagnostique y determine las necesidades de cada municipio. Como novedad, se atribuye potestad sancionadora a los ayuntamientos en materia de calificación de vivienda protegida, con la finalidad de otorgar una herramienta eficaz para controlar cualquier posible incumplimiento

h) Activación de la regeneración de zonas de infravivienda y chabolismo y de barriadas.

i) Garantizar medidas alternativas para personas que son objeto de desahucio de su vivienda.

 j) Impulso de la colaboración público-privada para garantizar una oferta de vivienda adecuada.

K) La regulación de la Intermediación inmobiliaria en el mercado residencial y de los administradores de fincas con la finalidad de dotar de transparencia y garantía a dicho sector y otorgar seguridad a las personas que vayan a acceder al mercado inmobiliario. Con tal finalidad, la ley contempla medidas tales como el establecimiento de un Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, de carácter obligatorio para evitar situaciones de indefensión de los consumidores.

l) Se refuerza la colaboración de las notarías y registros con la Administración y se facilita su labor, aclarándose de forma precisa las advertencias que han de constar en las escrituras respecto de las obligaciones de los titulares de vivienda protegida. La eventual constancia en el Registro de la Propiedad del nivel de calificación energética o del Libro del Edificio tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos». «La constancia registral [del Manual del Usuario], si se solicitara, tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos». La ley establece que la escritura pública es el vehículo esencial para dar publicidad y firmeza a las limitaciones legales de la vivienda protegida Es obligatorio que las prohibiciones y limitaciones de la vivienda protegida consten tanto en la escritura como en el Registro de la Propiedad.  Los solicitantes y adquirentes deben acreditar que no son titulares en pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o estar en posesión de la misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través de certificación del Registro de la Propiedad competente, salvo las excepciones previstas reglamentariamente.

El Registro actúa como filtro para impedir la consolidación de transmisiones ilegales. La falta de autorización administrativa previa impide la inscripción de la transmisión. Serán nulas de pleno derecho, y por tanto no inscribibles, las transmisiones que se hayan efectuado sin haber obtenido la autorización de la Consejería competente.

Los notarios y notarias pondrán en conocimiento de la Consejería competente en materia de vivienda el otorgamiento de cualesquiera escrituras en las que se instrumenten la primera transmisión o adjudicación de viviendas protegidas o posteriores transmisiones del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute, y los contratos de arrendamiento, así como de las escrituras de declaración de obra nueva en el caso del promotor individual para uso propio.

Las escrituras deben identificar el expediente de calificación, el período de protección, el precio máximo y la advertencia de la obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente y de que la venta requiere autorización administrativa previa.  En la escritura deberá incluirse una cláusula específica en la que expresamente se advierta de la obligación de obtener autorización de la Administración competente para las operaciones de venta

No podrá autorizarse ninguna escritura pública en la que se formalice la segunda o posterior transmisión de la propiedad o de un derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas sin que previamente se acredite la resolución de autorización de la transmisión otorgada por la Delegación Territorial correspondiente o la solicitud por silencio positivo.

En las transmisiones de las viviendas protegidas que se produzcan por sucesión mortis causa, el notario autorizante de la escritura deberá dar traslado de la misma a la Consejería competente en materia de vivienda en el plazo de diez días hábiles desde su otorgamiento». En daciones en pago o ejecuciones, el plazo de tres meses para ofrecer la vivienda al Registro de Demandantes empieza a contar desde la formalización de la escritura.

Finalmente, la ley otorga facultades de inspección a la Administración para requerir información a las notarías en el marco de expedientes sancionadores. Las notarías están obligadas a facilitar la información requerida por la Administración en un plazo de quince días hábiles para el éxito de investigaciones sobre posibles infracciones.

m) En cuanto a la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida tras la primera adjudicación», se desarrollan los requisitos y procedimientos de los supuestos de operaciones jurídicas que se produzcan tras la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta; en la sección segunda se regulan las que se produzcan en segundos o posteriores contratos de arrendamiento en promociones de viviendas protegidas en régimen de alquiler; en la sección tercera se regulan otras operaciones jurídicas sobre las viviendas protegidas, entre ellas las operaciones societarias, las transmisiones forzosas y las sucesiones hereditarias, y, finalmente, en la sección cuarta se regula el derecho de tanteo y retracto, que, a diferencia de la legislación anterior, queda reducido a los supuestos de transmisiones de vivienda protegida por sus adjudicatarios y sucesivos titulares.

n)  Se introduce una disposición adicional sexta, que regula la supresión de la obligación del depósito de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas en la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

ñ) Las viviendas protegidas que a la entrada en vigor de la presente ley estuvieran calificadas definitivamente con arreglo a algún régimen de protección pública y se encontraran dentro del período de protección que se estableciera en el momento de su calificación definitiva se regirán por lo dispuesto en la presente ley. No obstante, y sin perjuicio de la sujeción a las obligaciones que se contemplan en la presente ley para dicho período de protección, seguirán sujetas a lo dispuesto en la normativa anterior en cuanto a la obligatoriedad de cumplir con el período de prohibición de disposición de diez años desde la calificación definitiva previsto en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, y al cumplimiento de las obligaciones singulares previstas por el Plan de Vivienda estatal o autonómico para cada programa al amparo del cual se construyeran

o) Requisitos para la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta.

 Para poder realizar la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta, durante el período de protección, sin perjuicio del cumplimiento del régimen de autorizaciones se deberán acreditar los siguientes requisitos:

a)  Mantener el destino de la vivienda como residencia habitual y permanente de la nueva persona destinataria

b)      Que la transmisión respete el precio o renta máximos fijado legalmente.

c)       Que la persona destinataria cumpla, al tiempo de la transmisión, alquiler o cesión de uso, los requisitos para acceder a la vivienda protegida que establezca el programa asimilable, salvo los supuestos que se determinen reglamentariamente.

d)      Que la persona destinataria no sea titular en pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o esté en posesión de la misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través de certificación del Registro de la Propiedad competente, salvo las excepciones previstas reglamentariamente.

e)     Las personas titulares de vivienda protegida que vayan a realizar una operación de compraventa o arrendamiento de su vivienda protegida tienen la obligación de insertar en toda publicidad que realicen, tanto en internet como en cualquier otro medio, y sin perjuicio de lo establecido en la legislación vigente en cuanto a obligaciones generales de publicidad, los datos identificativos del expediente de calificación de la promoción y, en su caso, del número de expediente individualizado asignado a la vivienda protegida, así como el precio de venta, el cual no podrá superar el máximo legalmente establecido

f)        Las transmisiones del derecho de propiedad o cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la vivienda protegida por su propietario adjudicatario o segundos adquirentes, en promociones de vivienda protegida en régimen de venta, están sujetas al deber de obtener autorización a la Consejería competente en materia de vivienda en los términos que se determinen reglamentariamente, al objeto de comprobar que se da cumplimiento al régimen de limitaciones propio de las mismas en cuanto a destino, precio y requisitos de los destinatarios, y, en su caso, para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

 Para inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones o los derechos de uso y disfrute previstos en este artículo, deberá acreditarse la obtención de autorización de la Consejería competente en materia de vivienda, en los términos previstos en esta ley y en la normativa de desarrollo.

Las escrituras en que se formalicen de venta o constitución de cualquier derecho real de uso y disfrute, o arrendamiento sobre vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores incorporarán la autorización administrativa de la transmisión y la declaración responsable presentada en los casos de arrendamiento o cesión de uso. Si la autorización se hubiese obtenido por silencio, se estará a lo dispuesto en el artículo 24.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. Los notarios remitirán copia simple de la escritura a la Delegación Territorial competente en materia de vivienda.  En la escritura deberán incluirse expresamente las siguientes determinaciones: a) Expediente de calificación y número identificativo de la vivienda protegida. b) Período de protección. c) Obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente durante el período en el que está sujeta al régimen de protección. d) Obligación de incluir una cláusula específica en la que expresamente se advierta de la obligación de obtener autorización de la Administración competente para las operaciones de venta o presentar declaración responsable para el arrendamiento o cesión de uso, durante el período de protección, y que dichas operaciones están sujetas a un precio máximo y a la obligación del cumplimiento de los requisitos por la persona compradora, arrendataria o cesionaria, según lo previsto en la presente ley y el resto de la normativa de aplicación.

 No podrá autorizarse ninguna escritura pública en la que se formalice la segunda o posterior transmisión de la propiedad o de un derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas sin que previamente se acredite la resolución de autorización de la transmisión otorgada por la Delegación Territorial correspondiente o la presentación de la solicitud de la misma cuando haya transcurrido el plazo previsto reglamentariamente sin que se haya notificado resolución expresa, circunstancias todas ellas que deberán reflejarse en la escritura, incorporándose a la matriz dichos documentos. Si la resolución hubiese anunciado el ejercicio de tanteo, no se podrá elevar a escritura pública la citada transmisión hasta que hubiera transcurrido el plazo para su ejercicio.

Los notarios y notarias deberán poner en conocimiento de la Delegación Territorial competente en materia de vivienda las escrituras públicas de compraventa de vivienda protegida en sucesivas transmisiones.

 Serán nulas de pleno derecho, y por tanto no inscribibles, las transmisiones que se hayan efectuado sin haber obtenido la autorización de la Consejería competente en materia de vivienda y en las que no se hayan efectuado, en la forma y plazos previstos, la comunicación relativa al derecho de retracto.

 La formalización de contratos de arrendamiento o de cesiones de uso por la persona propietaria de una vivienda protegida, posteriores a la primera adjudicación, está sujeta a la previa presentación de una declaración responsable, que deberán presentar la persona propietaria y la arrendataria o cesionaria, en los términos establecidos reglamentariamente, y donde se deberá justificar, además del cumplimiento de los requisitos previstos la necesidad de alquilar la vivienda protegida por su titular por motivos laborales, enfermedad u otra justa causa determinada reglamentariamente.

 El ejercicio de la opción de compra de una vivienda protegida, cuando la persona compradora haya accedido previamente a la vivienda protegida mediante un contrato de arrendamiento o arrendamiento con opción a compra, deberá ser autorizado por la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda, en los términos establecidos reglamentariamente, si bien el adquirente no tendrá que acreditar los requisitos de acceso a la vivienda protegida, salvo la no disposición de otra vivienda en el momento en que se produzca la transmisión, de conformidad con lo establecido en la legislación vigente.

 Las adquisiciones de viviendas protegidas en virtud de procedimientos de fusión, escisión, absorción o aumentos de capital entre personas jurídicas, así como los supuestos de disolución y liquidación o disminución de capital, están exentas de la obligación de obtener la autorización prevista en el presente capítulo. Sin perjuicio de ello, deberán ser comunicadas por la persona adquirente a la Consejería competente en materia de vivienda protegida en el plazo de diez días hábiles desde que se produzcan.  Las entregas de viviendas protegidas en virtud de daciones en pago de deuda con garantía hipotecaria u otros procedimientos extrajudiciales de ejecución de deudas sobre ellas, con anterioridad a la formalización de la dación en pago o, en su caso, de la adjudicación a tercera persona por otro procedimiento extrajudicial, el acreedor que pretenda adquirir o ejecutante deberá comunicar a la Consejería competente en materia de vivienda y al ayuntamiento donde se ubique el inmueble su intención de realizar dicha operación, al objeto de que los mismos en el plazo de quince días hábiles comuniquen o no su intención de ejercitar el derecho de tanteo al precio consignado en dicha operación, que no podrá exceder del máximo establecido legalmente. En los supuestos de ejecuciones hipotecarias u otros procedimientos judiciales donde se pretenda ejecutar la deuda con la entrega o adjudicación de la vivienda protegida, el adquirente, tras la adjudicación en subasta, deberá efectuar comunicación en un plazo de diez días desde la firmeza del testimonio de adjudicación a la Consejería competente en materia de vivienda y al ayuntamiento donde se ubique el inmueble, consignando los datos de la vivienda protegida y el precio, al objeto de que en el plazo de quince días hábiles los mismos comuniquen o no su intención de ejercitar el derecho de retracto al precio consignado en dicha operación.

 En las transmisiones de las viviendas protegidas que se produzcan por sucesión mortis causa, el notario autorizante de la escritura deberá dar traslado de la misma a la Consejería competente en materia de vivienda en el plazo de diez días hábiles desde su otorgamiento.  En el caso de que la persona que haya adquirido por herencia la vivienda protegida vaya a transmitirla, arrendarla o ceder su uso, deberá cumplir con lo previsto en la presente ley en cuanto al régimen de segundas transmisiones o arrendamiento. En las inscripciones en el Registro de la Propiedad de transmisiones de vivienda protegida que se produzcan por sucesión mortis causa, los registradores comunicarán la certificación prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria a la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda.

p) Derechos de tanteo y retracto: Son titulares de derechos de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas la Administración de la Junta de Andalucía, a través de la Consejería competente en materia de vivienda o sus entes instrumentales, los ayuntamientos o las entidades públicas que dependan de los mismos; y, por tanto, podrán ejercer los referidos derechos en las segundas y sucesivas transmisiones o cualquier acto de disposición inter vivos de las viviendas protegidas, en los términos previstos en la presente ley y en su desarrollo reglamentario.  Además procederá el derecho de retracto por parte de la Administración de la Junta de Andalucía, a través de la Consejería competente en materia de vivienda o sus entes instrumentales, los ayuntamientos o las entidades públicas que dependan de los mismos, cuando la persona adquirente de una vivienda protegida haya incurrido en falsedad o inexactitud sobre los datos facilitados, que hayan sido determinantes para la adquisición de la vivienda, por carecer de las condiciones necesarias para ser destinataria de vivienda protegida, todo ello sin perjuicio de las sanciones que procedan.  En el caso de que tanto el ayuntamiento como la Junta de Andalucía o sus entes dependientes quieran ejercitar estos derechos, deberá comunicarlo a la otra Administración con una anterioridad de diez días hábiles a su ejercicio, prevaleciendo el derecho del ayuntamiento o sus entes dependientes.

 El derecho de tanteo se ejercerá hasta por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación. El derecho de retracto se ejercerá por el precio de transmisión, que no podrá superar el máximo vigente para las viviendas protegidas a que se refiere el párrafo anterior. Al ejercer los derechos de tanteo y retracto, la Administración podrá designar una persona adjudicataria de la vivienda protegida. A tal fin, la Administración actuante solicitará al Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida del municipio donde se ubique la vivienda protegida que facilite un listado priorizado de demandantes del ámbito territorial donde se ubique la misma. Reglamentariamente, podrá establecerse otro proceso para la selección de los adjudicatarios.

 El plazo máximo para el ejercicio del derecho de tanteo será de sesenta días naturales, computados a partir del día siguiente a la presentación de la solicitud para transmitir la vivienda protegida por su titular a la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda, o de la comunicación al ayuntamiento, si esta fuera posterior, en los términos previstos reglamentariamente. En el caso de los supuestos previstos en el artículo 81 de la presente ley, dicho plazo comenzará a computarse desde la última de las comunicaciones presentadas por el adquirente de la vivienda protegida.  El derecho de retracto habrá de ejercerse en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente a la comunicación de la transmisión o a que la Consejería competente en materia de vivienda haya tenido conocimiento fehacientemente por cualquier otro medio de la misma, o desde que hubiera tenido conocimiento de la falsedad en los datos facilitados para acceder a la vivienda protegida.

 La Administración que decida ejercitar el derecho de tanteo o retracto comparecerá, dentro del plazo de ejercicio del derecho, ante el notario o notaria, manifestándole su voluntad, consignando notarialmente el precio y requiriéndole para que señale día y hora para el otorgamiento de la escritura pública, así como para que notifique dichos extremos a la persona transmitente o a la adquirente retraída. Compareciendo ambas partes en el día y hora fijados, se otorgará la oportuna escritura pública, haciéndose entrega del precio consignado y de la posesión efectiva de la finca transmitida, sin perjuicio de la posible retención de cantidades prevista en el párrafo siguiente. Si existieran cargas o gravámenes sobre la vivienda, la entidad adquirente podrá retener del precio aquellas cantidades necesarias para su cancelación económica, entendiéndose por tal el pago al acreedor de las cantidades pendientes del principal, intereses y demás conceptos debidos, previa acreditación documental. Esta retención no comprenderá los gastos formales derivados de la cancelación registral, tales como notariales, registrales o tributarios, que deberán ser asumidos por la parte transmitente, salvo pacto en contrario.

 q) Descalificación. La descalificación, a solicitud del titular de una vivienda protegida en venta, es el procedimiento por el que una vivienda protegida deja de serlo tras la devolución de las ayudas públicas que hubiera recibido el titular de la vivienda. 

 En ningún caso procede la descalificación de las viviendas protegidas promovidas directamente por la Administración y financiadas con fondos públicos No procede la descalificación de las viviendas protegidas promovidas por promotores privados, hayan obtenido o no inversión pública, debiendo agotar el período de protección fijado en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo para los distintos regímenes. Con carácter excepcional, y de manera justificada, el correspondiente plan de vivienda determinará los programas para los que, si procede, y en caso de que hayan recibido ayudas públicas, se podrán descalificar las viviendas protegidas acogidas a los mismos antes de que transcurra el plazo legal de protección, estableciendo los requisitos que debe reunir el titular y la vivienda protegida y el plazo mínimo en que se puede proceder a la citada descalificación. Todo ello conforme al procedimiento establecido reglamentariamente.