Tras la pasada crisis inmobiliaria, y en un escenario de incipiente recuperación iniciado sobre el año 2018, otros hechos recientes acaecidos, en especial la situación económica derivada de la pandemia de covid-19, el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, la escasez y la elevada inflación de los materiales de construcción y la subida de los tipos de interés, han incidido negativamente en el mercado inmobiliario y en el acceso a la financiación hipotecaria, dificultando las condiciones de acceso a la vivienda, sobre todo entre los colectivos más desfavorecidos y las personas jóvenes que acceden a su primera vivienda.
El actual marco normativo
en materia de vivienda en Andalucía presenta signos de obsolescencia, al no
responder de forma adecuada a los profundos cambios sociales, económicos y
demográficos experimentados en las últimas décadas, ni a las nuevas dinámicas
del mercado inmobiliario. A ello se añade la dispersión y desactualización de
la normativa vigente, que dificulta su comprensión y aplicación. Se necesita
dar respuesta a la necesidad de aplicar los principios de sostenibilidad a la
política de vivienda, social, económica y medioambiental, incorporando los
objetivos de la lucha contra el cambio climático y de una sociedad más
cohesionada, inclusiva y acorde al uso de las nuevas tecnologías.
Con la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía se pretende realizar una revisión, actualización y unificación del marco legislativo de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de vivienda, siendo su ámbito de aplicación toda la vivienda en Andalucía, libre, protegida, nueva o usada.
Las
directrices de esta ley se pueden resumir en los siguientes puntos:
a) Impulso del derecho de hacer
real y efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada, dando preferencia a
jóvenes, a personas en riesgo de exclusión social, a personas mayores, a
personas con discapacidad, a mujeres embarazadas sin recursos, a víctimas de
violencia de género y de terrorismo, familias numerosas y las que se encuentren
en riesgo de desahucio o de exclusión social.
b) Actualizar la regulación de la vivienda
protegida en Andalucía y promover la construcción de inmuebles a precio
asequible, fijar criterios de calidad y simplificar la regulación existente. Se
establece como regla general la declaración responsable en el 90% de los
trámites a realizar, pasando de un modelo de desconfianza en el promotor y la
ciudadanía a un modelo de confianza en los agentes participantes, si bien
sometidos a ulterior control del cumplimiento de la ley. Se elimina el período
previo de diez años de prohibición absoluta de disponer. La filosofía es que lo
realmente importante es que la vivienda sea habitada por un destinatario que
realmente la necesite, que cumpla los requisitos y que acceda a la misma con un
precio fijado legalmente. La protección de la vivienda se extiende a los
garajes y trasteros que figuren en el Registro de la Propiedad vinculados a la
misma, así como a otros elementos a los que pueda ampliarse la protección
conforme al correspondiente plan o programa, siendo considerados como anejos de
la vivienda protegida
c) Establecimiento de los
requisitos de habitabilidad y calidad de las viviendas, con el objetivo de
impulsar la utilización de las energías renovables en el sector residencial en
Andalucía mediante la instalación de placas fotovoltaicas, destinadas al
autoconsumo individual o colectivo de los edificios residenciales,
d) Protección a las personas
propietarias frente a las ocupaciones ilegales de viviendas.
e) Facilitar el derecho de las
personas propietarias privadas a alquilar sus viviendas, incentivando la
rehabilitación de las mismas para su puesta en alquiler.
f) Promoción de viviendas para la constitución
del parque público de viviendas de Andalucía, incluyendo las viviendas de
titularidad de las distintas Administraciones públicas, así como de privados
que actúen en el marco de los programas del plan de vivienda.
g) Impulso para la aprobación de los planes
municipales de vivienda, como instrumento que diagnostique y determine las
necesidades de cada municipio. Como novedad, se atribuye potestad sancionadora
a los ayuntamientos en materia de calificación de vivienda protegida, con la
finalidad de otorgar una herramienta eficaz para controlar cualquier posible
incumplimiento
h) Activación de la regeneración
de zonas de infravivienda y chabolismo y de barriadas.
i) Garantizar medidas
alternativas para personas que son objeto de desahucio de su vivienda.
j) Impulso de la colaboración público-privada
para garantizar una oferta de vivienda adecuada.
K) La regulación de la Intermediación
inmobiliaria en el mercado residencial y de los administradores de fincas con
la finalidad de dotar de transparencia y garantía a dicho sector y otorgar
seguridad a las personas que vayan a acceder al mercado inmobiliario. Con tal
finalidad, la ley contempla medidas tales como el establecimiento de un
Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de
Andalucía, de carácter obligatorio para evitar situaciones de indefensión de
los consumidores.
l) Se refuerza la colaboración de
las notarías y registros con la Administración y se facilita su labor,
aclarándose de forma precisa las advertencias que han de constar en las
escrituras respecto de las obligaciones de los titulares de vivienda protegida.
La eventual constancia en el Registro de la Propiedad del nivel de calificación
energética o del Libro del Edificio tendrá carácter voluntario y se practicará
únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos». «La constancia
registral [del Manual del Usuario], si se solicitara, tendrá carácter
voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos
constitutivos». La ley establece que la escritura pública es el vehículo
esencial para dar publicidad y firmeza a las limitaciones legales de la
vivienda protegida Es obligatorio que las prohibiciones y limitaciones de la
vivienda protegida consten tanto en la escritura como en el Registro de la
Propiedad. Los solicitantes y
adquirentes deben acreditar que no son titulares en pleno dominio de otra
vivienda protegida o libre, o estar en posesión de la misma en virtud de
derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través de certificación
del Registro de la Propiedad competente, salvo las excepciones previstas
reglamentariamente.
El Registro actúa como filtro
para impedir la consolidación de transmisiones ilegales. La falta de
autorización administrativa previa impide la inscripción de la transmisión. Serán
nulas de pleno derecho, y por tanto no inscribibles, las transmisiones que se
hayan efectuado sin haber obtenido la autorización de la Consejería competente.
Los notarios y notarias pondrán
en conocimiento de la Consejería competente en materia de vivienda el
otorgamiento de cualesquiera escrituras en las que se instrumenten la primera
transmisión o adjudicación de viviendas protegidas o posteriores transmisiones
del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute, y
los contratos de arrendamiento, así como de las escrituras de declaración de obra
nueva en el caso del promotor individual para uso propio.
Las escrituras deben identificar
el expediente de calificación, el período de protección, el precio máximo y la
advertencia de la obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y
permanente y de que la venta requiere autorización administrativa previa. En la escritura deberá incluirse una cláusula
específica en la que expresamente se advierta de la obligación de obtener
autorización de la Administración competente para las operaciones de venta
No podrá autorizarse ninguna
escritura pública en la que se formalice la segunda o posterior transmisión de
la propiedad o de un derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas
protegidas sin que previamente se acredite la resolución de autorización de la
transmisión otorgada por la Delegación Territorial correspondiente o la
solicitud por silencio positivo.
En las transmisiones de las
viviendas protegidas que se produzcan por sucesión mortis causa, el notario
autorizante de la escritura deberá dar traslado de la misma a la Consejería
competente en materia de vivienda en el plazo de diez días hábiles desde su
otorgamiento». En daciones en pago o ejecuciones, el plazo de tres meses para
ofrecer la vivienda al Registro de Demandantes empieza a contar desde la
formalización de la escritura.
Finalmente, la ley otorga
facultades de inspección a la Administración para requerir información a las
notarías en el marco de expedientes sancionadores. Las notarías están obligadas
a facilitar la información requerida por la Administración en un plazo de
quince días hábiles para el éxito de investigaciones sobre posibles
infracciones.
m) En cuanto a la transmisión,
alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida tras la primera
adjudicación», se desarrollan los requisitos y procedimientos de los supuestos
de operaciones jurídicas que se produzcan tras la primera propiedad
adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de
venta; en la sección segunda se regulan las que se produzcan en segundos o
posteriores contratos de arrendamiento en promociones de viviendas protegidas
en régimen de alquiler; en la sección tercera se regulan otras operaciones
jurídicas sobre las viviendas protegidas, entre ellas las operaciones
societarias, las transmisiones forzosas y las sucesiones hereditarias, y,
finalmente, en la sección cuarta se regula el derecho de tanteo y retracto,
que, a diferencia de la legislación anterior, queda reducido a los supuestos de
transmisiones de vivienda protegida por sus adjudicatarios y sucesivos titulares.
n) Se introduce una disposición adicional sexta,
que regula la supresión de la obligación del depósito de fianzas por
arrendamiento de fincas urbanas en la Administración de la Comunidad Autónoma
de Andalucía.
ñ) Las viviendas protegidas que a la entrada en vigor de la presente ley estuvieran calificadas definitivamente con arreglo a algún régimen de protección pública y se encontraran dentro del período de protección que se estableciera en el momento de su calificación definitiva se regirán por lo dispuesto en la presente ley. No obstante, y sin perjuicio de la sujeción a las obligaciones que se contemplan en la presente ley para dicho período de protección, seguirán sujetas a lo dispuesto en la normativa anterior en cuanto a la obligatoriedad de cumplir con el período de prohibición de disposición de diez años desde la calificación definitiva previsto en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, y al cumplimiento de las obligaciones singulares previstas por el Plan de Vivienda estatal o autonómico para cada programa al amparo del cual se construyeran
o) Requisitos para la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta.
Para poder realizar la transmisión, alquiler o
cesión de uso de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria
o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta, durante
el período de protección, sin perjuicio del cumplimiento del régimen de
autorizaciones se deberán acreditar los siguientes requisitos:
a) Mantener
el destino de la vivienda como residencia habitual y permanente de la nueva
persona destinataria
b) Que
la transmisión respete el precio o renta máximos fijado legalmente.
c) Que
la persona destinataria cumpla, al tiempo de la transmisión, alquiler o cesión
de uso, los requisitos para acceder a la vivienda protegida que establezca el
programa asimilable, salvo los supuestos que se determinen reglamentariamente.
d) Que la persona destinataria no sea titular en
pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o esté en posesión de la
misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través
de certificación del Registro de la Propiedad competente, salvo las excepciones
previstas reglamentariamente.
e) Las
personas titulares de vivienda protegida que vayan a realizar una operación de
compraventa o arrendamiento de su vivienda protegida tienen la obligación de
insertar en toda publicidad que realicen, tanto en internet como en cualquier
otro medio, y sin perjuicio de lo establecido en la legislación vigente en
cuanto a obligaciones generales de publicidad, los datos identificativos del
expediente de calificación de la promoción y, en su caso, del número de
expediente individualizado asignado a la vivienda protegida, así como el precio
de venta, el cual no podrá superar el máximo legalmente establecido
f)
Las transmisiones del derecho de propiedad o
cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la vivienda protegida por su
propietario adjudicatario o segundos adquirentes, en promociones de vivienda
protegida en régimen de venta, están sujetas al deber de obtener autorización a
la Consejería competente en materia de vivienda en los términos que se
determinen reglamentariamente, al objeto de comprobar que se da cumplimiento al
régimen de limitaciones propio de las mismas en cuanto a destino, precio y
requisitos de los destinatarios, y, en su caso, para el ejercicio del derecho
de tanteo y retracto.
Para inscribir en el Registro de la Propiedad
las transmisiones o los derechos de uso y disfrute previstos en este artículo,
deberá acreditarse la obtención de autorización de la Consejería competente en
materia de vivienda, en los términos previstos en esta ley y en la normativa de
desarrollo.
Las escrituras en que se
formalicen de venta o constitución de cualquier derecho real de uso y disfrute,
o arrendamiento sobre vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria
o posteriores incorporarán la autorización administrativa de la transmisión y
la declaración responsable presentada en los casos de arrendamiento o cesión de
uso. Si la autorización se hubiese obtenido por silencio, se estará a lo
dispuesto en el artículo 24.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. Los notarios
remitirán copia simple de la escritura a la Delegación Territorial competente
en materia de vivienda. En la escritura
deberán incluirse expresamente las siguientes determinaciones: a) Expediente de
calificación y número identificativo de la vivienda protegida. b) Período de
protección. c) Obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y
permanente durante el período en el que está sujeta al régimen de protección.
d) Obligación de incluir una cláusula específica en la que expresamente se
advierta de la obligación de obtener autorización de la Administración
competente para las operaciones de venta o presentar declaración responsable
para el arrendamiento o cesión de uso, durante el período de protección, y que
dichas operaciones están sujetas a un precio máximo y a la obligación del
cumplimiento de los requisitos por la persona compradora, arrendataria o
cesionaria, según lo previsto en la presente ley y el resto de la normativa de
aplicación.
No podrá autorizarse ninguna escritura pública
en la que se formalice la segunda o posterior transmisión de la propiedad o de
un derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas sin que
previamente se acredite la resolución de autorización de la transmisión
otorgada por la Delegación Territorial correspondiente o la presentación de la
solicitud de la misma cuando haya transcurrido el plazo previsto
reglamentariamente sin que se haya notificado resolución expresa,
circunstancias todas ellas que deberán reflejarse en la escritura,
incorporándose a la matriz dichos documentos. Si la resolución hubiese
anunciado el ejercicio de tanteo, no se podrá elevar a escritura pública la
citada transmisión hasta que hubiera transcurrido el plazo para su ejercicio.
Los notarios y notarias deberán
poner en conocimiento de la Delegación Territorial competente en materia de
vivienda las escrituras públicas de compraventa de vivienda protegida en
sucesivas transmisiones.
Serán nulas de pleno derecho, y por tanto no
inscribibles, las transmisiones que se hayan efectuado sin haber obtenido la
autorización de la Consejería competente en materia de vivienda y en las que no
se hayan efectuado, en la forma y plazos previstos, la comunicación relativa al
derecho de retracto.
La formalización de contratos de arrendamiento
o de cesiones de uso por la persona propietaria de una vivienda protegida,
posteriores a la primera adjudicación, está sujeta a la previa presentación de
una declaración responsable, que deberán presentar la persona propietaria y la
arrendataria o cesionaria, en los términos establecidos reglamentariamente, y
donde se deberá justificar, además del cumplimiento de los requisitos previstos
la necesidad de alquilar la vivienda protegida por su titular por motivos
laborales, enfermedad u otra justa causa determinada reglamentariamente.
El ejercicio de la opción de compra de una
vivienda protegida, cuando la persona compradora haya accedido previamente a la
vivienda protegida mediante un contrato de arrendamiento o arrendamiento con
opción a compra, deberá ser autorizado por la Delegación Territorial de la
Consejería competente en materia de vivienda, en los términos establecidos
reglamentariamente, si bien el adquirente no tendrá que acreditar los
requisitos de acceso a la vivienda protegida, salvo la no disposición de otra
vivienda en el momento en que se produzca la transmisión, de conformidad con lo
establecido en la legislación vigente.
Las adquisiciones de viviendas protegidas en
virtud de procedimientos de fusión, escisión, absorción o aumentos de capital
entre personas jurídicas, así como los supuestos de disolución y liquidación o
disminución de capital, están exentas de la obligación de obtener la
autorización prevista en el presente capítulo. Sin perjuicio de ello, deberán
ser comunicadas por la persona adquirente a la Consejería competente en materia
de vivienda protegida en el plazo de diez días hábiles desde que se produzcan. Las entregas de viviendas protegidas en virtud
de daciones en pago de deuda con garantía hipotecaria u otros procedimientos
extrajudiciales de ejecución de deudas sobre ellas, con anterioridad a la
formalización de la dación en pago o, en su caso, de la adjudicación a tercera
persona por otro procedimiento extrajudicial, el acreedor que pretenda adquirir
o ejecutante deberá comunicar a la Consejería competente en materia de vivienda
y al ayuntamiento donde se ubique el inmueble su intención de realizar dicha
operación, al objeto de que los mismos en el plazo de quince días hábiles
comuniquen o no su intención de ejercitar el derecho de tanteo al precio
consignado en dicha operación, que no podrá exceder del máximo establecido
legalmente. En los supuestos de ejecuciones hipotecarias u otros procedimientos
judiciales donde se pretenda ejecutar la deuda con la entrega o adjudicación de
la vivienda protegida, el adquirente, tras la adjudicación en subasta, deberá
efectuar comunicación en un plazo de diez días desde la firmeza del testimonio
de adjudicación a la Consejería competente en materia de vivienda y al
ayuntamiento donde se ubique el inmueble, consignando los datos de la vivienda
protegida y el precio, al objeto de que en el plazo de quince días hábiles los
mismos comuniquen o no su intención de ejercitar el derecho de retracto al
precio consignado en dicha operación.
En las transmisiones de las viviendas
protegidas que se produzcan por sucesión mortis causa, el notario autorizante
de la escritura deberá dar traslado de la misma a la Consejería competente en
materia de vivienda en el plazo de diez días hábiles desde su otorgamiento. En el caso de que la persona que haya
adquirido por herencia la vivienda protegida vaya a transmitirla, arrendarla o
ceder su uso, deberá cumplir con lo previsto en la presente ley en cuanto al
régimen de segundas transmisiones o arrendamiento. En las inscripciones en el
Registro de la Propiedad de transmisiones de vivienda protegida que se
produzcan por sucesión mortis causa, los registradores comunicarán la
certificación prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria a la
Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda.
p) Derechos de tanteo y retracto: Son titulares de derechos de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas la Administración de la Junta de Andalucía, a través de la Consejería competente en materia de vivienda o sus entes instrumentales, los ayuntamientos o las entidades públicas que dependan de los mismos; y, por tanto, podrán ejercer los referidos derechos en las segundas y sucesivas transmisiones o cualquier acto de disposición inter vivos de las viviendas protegidas, en los términos previstos en la presente ley y en su desarrollo reglamentario. Además procederá el derecho de retracto por parte de la Administración de la Junta de Andalucía, a través de la Consejería competente en materia de vivienda o sus entes instrumentales, los ayuntamientos o las entidades públicas que dependan de los mismos, cuando la persona adquirente de una vivienda protegida haya incurrido en falsedad o inexactitud sobre los datos facilitados, que hayan sido determinantes para la adquisición de la vivienda, por carecer de las condiciones necesarias para ser destinataria de vivienda protegida, todo ello sin perjuicio de las sanciones que procedan. En el caso de que tanto el ayuntamiento como la Junta de Andalucía o sus entes dependientes quieran ejercitar estos derechos, deberá comunicarlo a la otra Administración con una anterioridad de diez días hábiles a su ejercicio, prevaleciendo el derecho del ayuntamiento o sus entes dependientes.
El derecho de tanteo se ejercerá hasta por un
precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de
que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se
pretenda la enajenación. El derecho de retracto se ejercerá por el precio de
transmisión, que no podrá superar el máximo vigente para las viviendas
protegidas a que se refiere el párrafo anterior. Al ejercer los derechos de
tanteo y retracto, la Administración podrá designar una persona adjudicataria
de la vivienda protegida. A tal fin, la Administración actuante solicitará al
Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida del municipio
donde se ubique la vivienda protegida que facilite un listado priorizado de
demandantes del ámbito territorial donde se ubique la misma.
Reglamentariamente, podrá establecerse otro proceso para la selección de los
adjudicatarios.
El plazo máximo para el ejercicio del derecho
de tanteo será de sesenta días naturales, computados a partir del día siguiente
a la presentación de la solicitud para transmitir la vivienda protegida por su
titular a la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de
vivienda, o de la comunicación al ayuntamiento, si esta fuera posterior, en los
términos previstos reglamentariamente. En el caso de los supuestos previstos en
el artículo 81 de la presente ley, dicho plazo comenzará a computarse desde la
última de las comunicaciones presentadas por el adquirente de la vivienda
protegida. El derecho de retracto habrá de ejercerse en el plazo de sesenta
días naturales a contar desde el siguiente a la comunicación de la transmisión
o a que la Consejería competente en materia de vivienda haya tenido
conocimiento fehacientemente por cualquier otro medio de la misma, o desde que
hubiera tenido conocimiento de la falsedad en los datos facilitados para
acceder a la vivienda protegida.
La Administración que decida ejercitar el
derecho de tanteo o retracto comparecerá, dentro del plazo de ejercicio del
derecho, ante el notario o notaria, manifestándole su voluntad, consignando
notarialmente el precio y requiriéndole para que señale día y hora para el
otorgamiento de la escritura pública, así como para que notifique dichos
extremos a la persona transmitente o a la adquirente retraída. Compareciendo
ambas partes en el día y hora fijados, se otorgará la oportuna escritura
pública, haciéndose entrega del precio consignado y de la posesión efectiva de
la finca transmitida, sin perjuicio de la posible retención de cantidades
prevista en el párrafo siguiente. Si existieran cargas o gravámenes sobre la
vivienda, la entidad adquirente podrá retener del precio aquellas cantidades
necesarias para su cancelación económica, entendiéndose por tal el pago al
acreedor de las cantidades pendientes del principal, intereses y demás
conceptos debidos, previa acreditación documental. Esta retención no
comprenderá los gastos formales derivados de la cancelación registral, tales
como notariales, registrales o tributarios, que deberán ser asumidos por la
parte transmitente, salvo pacto en contrario.
q) Descalificación. La descalificación, a solicitud del titular de una vivienda protegida en venta, es el procedimiento por el que una vivienda protegida deja de serlo tras la devolución de las ayudas públicas que hubiera recibido el titular de la vivienda.
En ningún caso procede la descalificación
de las viviendas protegidas promovidas directamente por la Administración y
financiadas con fondos públicos No procede la descalificación de las
viviendas protegidas promovidas por promotores privados, hayan obtenido o no
inversión pública, debiendo agotar el período de protección fijado en el Plan
Andaluz de Vivienda y Suelo para los distintos regímenes. Con carácter
excepcional, y de manera justificada, el correspondiente plan de vivienda
determinará los programas para los que, si procede, y en caso de que hayan
recibido ayudas públicas, se podrán descalificar las viviendas protegidas
acogidas a los mismos antes de que transcurra el plazo legal de protección,
estableciendo los requisitos que debe reunir el titular y la vivienda protegida
y el plazo mínimo en que se puede proceder a la citada descalificación. Todo
ello conforme al procedimiento establecido reglamentariamente.
