LA HIPOTECA INVERSA: UNA ALTERNATIVA PARA COMPLETAR LA PENSIÓN

 

Afortunadamente la esperanza de vida no deja de aumentar. Por eso hacer líquido el valor de la vivienda habitual mediante productos financieros como la hipoteca inversa podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida.

No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.

La hipoteca inversa es un producto financiero por el cual el hipotecante pasa a recibir una renta mensual vitalicia, aunque también puede recibir el dinero en un único pago. El hipotecante podrá seguir viviendo en su casa, incluso podrá alquilarla. Pero no la podrá vender. Suele ser preferible que se hipoteca la vivienda habitual, pues así estaría exenta la hipoteca del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La renta percibida dependerá del valor de la vivienda y la edad del hipotecante. Las cantidades recibidas no se consideran rendimientos del trabajo, por lo que no tributan en el IRPF y no influyen en las pensiones o ayudas sociales que se tenga derecho a percibir.

Por contra, la hipoteca inversa tiene la desventaja de disminuir la posible herencia de nuestros herederos que deberán asumir la deuda para mantener la propiedad hipotecada, ya que en caso contrario la vivienda puede ser vendida por el banco. Deben tener en cuenta además que los intereses se acumulan y que pueden existir comisiones bancarias,  gastos de tasación, de notaría y de gestión que encarecen su contratación. Por eso conviene sopesar y consultar antes de tomar una decisión precipitada.

Su regulación se encuentra en la Disposición final primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia.

A los efectos de esta Ley, se entiende por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:

a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.

b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,

c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,

d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

Las hipotecas inversas sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que a las entidades aseguradoras imponga su normativa sectorial.

 El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa será el establecido por el Ministro de Economía y Hacienda. Las entidades que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto.

 Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación.

En caso de que el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor hipotecario, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente.

 Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

 Estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de hipotecas inversas. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía». Y para el cálculo de los honorarios registrales de estas  escrituras se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento.

Podrán, asimismo, instrumentarse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante. A estas hipotecas inversas no les serán de aplicación los beneficios fiscales y arancelarios anteriores.