Resolución de 24 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:
Se discute la inscripción de una escritura de compraventa en la que se pactó que determinada parte del precio se pagaría mediante transferencia OMF que la parte compradora manifiesta será realizada en el día de hoy, quedando pendiente de realización y acreditación, que, en su caso, se hará constar por diligencia. El registrador suspende la inscripción porque considera que no se incorpora en la referida escritura de compraventa la acreditación del medio de pago relacionado.
El notario autorizante de la
escritura alega en su recurso que los pagos por transferencia que se practican
con posterioridad al otorgamiento, sobre los que no se da en la escritura carta
de pago y se computan como pago aplazado, están completamente fuera del control
de medios de pago, notarial o registral.
La Ley 36/2006, de 29 de
noviembre, introdujo reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el
objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y
registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal. Para
ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de
Identificación Fiscal (N.I.F.) y de los medios de pago empleados en las
escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La
efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito
necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales
escrituras. En este sentido la Ley 36/2006 modificó el artículo 24 de la Ley
del Notariado, así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria. El
párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en la redacción
resultante de la citada ley modificativa, establece que en «las escrituras
relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales
sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere
en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago
empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y
extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en
los siguientes términos: «(…) sin perjuicio de su ulterior desarrollo
reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o
en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se
efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, su caso, nominativo o al
portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».
En desarrollo del artículo 24 de
la Ley del Notariado, el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el
precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de
2006, fue objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45/2007, de
19 de enero; 1804/2008, de 3 de noviembre, y, finalmente, 1/2010, de 8 de enero.
La finalidad de este último Real Decreto concretar, en relación con
determinados medios de pago, qué datos concretos deberán quedar incorporados en
el documento público, ya sea a través de acreditación documental, ya sea vía
manifestación ante el Notario, constancia que implicará que dicho medio de pago
se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al
Registro de la Propiedad del instrumento público. Por otra parte, y en conexión
con lo anterior, se establece una especificación en lo relativo a la obligación
de comunicación por parte del Consejo General del Notariado hacia la
Administración tributaria de los supuestos en los que no exista identificación
de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea la transferencia o
la domiciliación bancarias». En el párrafo segundo de dicho precepto
reglamentario se impone al notario una obligación de identificación de los
medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) que impliquen declaración,
constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre
bienes inmuebles; b) que sean a título oneroso, y c) que concurriendo estos
tres requisitos, el régimen de la obligación de identificación de los medios de
pago se puede sistematizar en los siguientes términos: 1.º) Se han de expresar
por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando
constancia en la escritura de dichas manifestaciones. 2.º) Pagos realizados
por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios: además de la obligación
del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de
giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso
de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los
datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes
a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes
de ese momento.
Pero a los datos del artículo 24
de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la
cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados. Por otra parte, cuando
se trate de cheques bancarios o títulos librados por una entidad de crédito, ya
sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la
escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de
la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en
su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en
metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.
En caso de pago por transferencia o
domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean
anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes
deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de
cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
Si los comparecientes se negasen a aportar
alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar
en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del
cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley
Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.
Sin embargo, se entenderán
identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte
documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos
efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y
librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de
transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten
los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante,
beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o
beneficiaria».
Según reiterada doctrina de este Centro
Directivo las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago
empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como
por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen
referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento
de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se
refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la
prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un
momento ya posterior a aquel otorgamiento, con independencia de que en la
inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la
forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros
correspondientes a la parte del precio aplazado». Por todo ello, en vía de
principios, para inscribir una escritura de compraventa como la que es objeto
de este expediente no es necesario que en ella se incorporen los justificantes
de las transferencias que se hayan de realizar después del momento del
otorgamiento. En este caso concreto, en la misma escritura se expresa que se
deja unido a ella un «cuadro informativo» sobre la transferencia que se ha de
realizar el mismo día, pero en la copia autorizada de dicha escritura que
consta en este expediente se ha omitido dicho documento unido. Pero esta
omisión es irrelevante y no puede confirmarse el criterio del registrador al
exigir que se incorpore a la escritura «la acreditación del medio de pago
relacionado». Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar
la calificación impugnada.
https://www.boe.es/boe/dias/2025/03/22/pdfs/BOE-A-2025-5796.pdf
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