La constancia documental de los medios de pago empleados se exige para los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que se hayan de realizar en un momento posterior.

Resolución de 24 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: 

Se discute la inscripción de una escritura de compraventa en la que se pactó que determinada parte del precio se pagaría mediante transferencia OMF que la parte compradora manifiesta será realizada en el día de hoy, quedando pendiente de realización y acreditación, que, en su caso, se hará constar por diligencia. El registrador suspende la inscripción porque considera que no se incorpora en la referida escritura de compraventa la acreditación del medio de pago relacionado.

El notario autorizante de la escritura alega en su recurso que los pagos por transferencia que se practican con posterioridad al otorgamiento, sobre los que no se da en la escritura carta de pago y se computan como pago aplazado, están completamente fuera del control de medios de pago, notarial o registral.

La Ley 36/2006, de 29 de noviembre, introdujo reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (N.I.F.) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. En este sentido la Ley 36/2006 modificó el artículo 24 de la Ley del Notariado, así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria. El párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en la redacción resultante de la citada ley modificativa, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «(…) sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, fue objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45/2007, de 19 de enero; 1804/2008, de 3 de noviembre, y, finalmente, 1/2010, de 8 de enero. La finalidad de este último Real Decreto concretar, en relación con determinados medios de pago, qué datos concretos deberán quedar incorporados en el documento público, ya sea a través de acreditación documental, ya sea vía manifestación ante el Notario, constancia que implicará que dicho medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento público. Por otra parte, y en conexión con lo anterior, se establece una especificación en lo relativo a la obligación de comunicación por parte del Consejo General del Notariado hacia la Administración tributaria de los supuestos en los que no exista identificación de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea la transferencia o la domiciliación bancarias». En el párrafo segundo de dicho precepto reglamentario se impone al notario una obligación de identificación de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) que impliquen declaración, constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) que sean a título oneroso, y c) que concurriendo estos tres requisitos, el régimen de la obligación de identificación de los medios de pago se puede sistematizar en los siguientes términos: 1.º)  Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. 2.º)  Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios: además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento.

Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados. Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios o títulos librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

 En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

 Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

Sin embargo, se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».

 Según reiterada doctrina de este Centro Directivo las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquel otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado». Por todo ello, en vía de principios, para inscribir una escritura de compraventa como la que es objeto de este expediente no es necesario que en ella se incorporen los justificantes de las transferencias que se hayan de realizar después del momento del otorgamiento. En este caso concreto, en la misma escritura se expresa que se deja unido a ella un «cuadro informativo» sobre la transferencia que se ha de realizar el mismo día, pero en la copia autorizada de dicha escritura que consta en este expediente se ha omitido dicho documento unido. Pero esta omisión es irrelevante y no puede confirmarse el criterio del registrador al exigir que se incorpore a la escritura «la acreditación del medio de pago relacionado». Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

https://www.boe.es/boe/dias/2025/03/22/pdfs/BOE-A-2025-5796.pdf

EL CONTRATO DE MEDIACION INMOBILIARIO O CORRETAJE. LAS OBLIGACIONES DE LOS GESTORES DE SERVICIOS INMOBILIARIOS EN LA VENTA Y ALQUILER DE INMUEBLES.

 

 

1. El contrato de mediación inmobiliaria o corretaje: La venta y el alquiler de un inmueble se puede gestionar sin intermediarios de manera directa, de modo que una vez alcanzado el acuerdo se formaliza este en un documento privado o en escritura pública. Pero suele ser habitual acudir a un tercero, un agente de la propiedad que se encarga de buscar al posible comprador o inquilino. Este encargo se formaliza a través de un contrato de mediación inmobiliaria o corretaje.

Nuestro Tribunal Supremo define el contrato de mediación o corretaje como aquel por el cual una persona (denominada oferente) encarga a otra que recibe el nombre de corredor o mediador que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona o personas distintas un negocio jurídico o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución económica en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse.

La agencia se encarga de filtrar y estudiar las posibles ofertas que reciba para lo que concertara las visitas de esos clientes al inmueble para que estos una vez informado de las condiciones del mandante se puede redactar el contrato de compraventa privado, así como también ayudar al comprador a buscar la financiación y coordinar la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. Otros servicios adicionales de la agencia pueden ser la promoción, publicidad y tasación del inmueble, la gestión del pago de los impuestos de Plusvalía y Transmisiones Patrimoniales y su presentación en el Registro de la Propiedad. También puede ofrecer hacer los cambios de titularidad de los suministros. No es baladí el importante papel que desarrollan los agentes de la propiedad en procurar acercar las posturas de las partes contratantes hasta llegar a ese punto intermedio que satisfagan a ambas.

2-. Los honorarios de la intermediación: La regulación de los honorarios de intermediación queda al arbitrio de las partes. El consumidor y el mediador lo pueden pactar de manera libre ya que no existe ninguna regulación al respecto. No obstante, debe tenerse en cuenta la legislación protectora de «consumidores y usuarios» y por tanto al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU). En cualquier caso, el consumidor tiene derecho a dejar sin efecto el contrato, sin penalización de ninguna clase, dentro de los 14 días naturales siguientes a la fecha de firma del contrato de mediación.

 Estos honorarios se se plasman documentalmente en el mandato de venta que suscribe el vendedor con la agencia o el documento parte de visita que suscribe el comprador con la agencia. Es muy conveniente leer con atención estos documentos y declinar su firma en caso de que no se esté seguro de las consecuencias que pueda conllevar.

En el contrato de mediación o mandato de venta debe especificarse el porcentaje de los honorarios de la agencia, el momento y forma de su pago, así como los servicios que incluye la intermediación. Los porcentajes de honorarios que cobran los agentes inmobiliarios en España suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio final de la operación. El momento del pago de los honorarios de un agente inmobiliario también suele pactarse entre el agente y el cliente. Suele ser habitual cobrar un 50 por ciento cuando se formalice el contrato de arras y el resto cuando se firme la escritura pública.  En el caso de la compraventa de inmuebles el pago de los honorarios habitualmente corren a cargo del vendedor que es quien contrata los servicios de la agencia. Pero si la agencia también presta servicios al comprador como es el asesoramiento o búsqueda puede tener que pagar una parte o la totalidad de los honorarios. En algunos casos, los honorarios son compartidos entre el vendedor y el comprador. Esto es legal siempre que ambas partes lo acepten y quede claramente especificado en los acuerdos firmados.

Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda 12/2023, los honorarios inmobiliarios en contratos de alquiler deben ser asumidos exclusivamente por el propietario (arrendador). El artículo 20 de la LAU establece ahora que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

No se puede desdeñar que el pago de los honorarios de la agencia es deducible y por tanto minoran el posible incremento de patrimonio en la declaración de la renta. El vendedor y el comprador podrá sumar al precio de la compra estos honorarios por lo que la diferencia posible entre el valor de adquisición y enajenación será menor. Igualmente para el arrendador disminuye el rendimiento inmobiliario pues será también deducible.

3.- El parte o hoja de visita: En la práctica es habitual que el interesado en la adquisición de una vivienda, tras tener conocimiento de la puesta en el mercado de un inmueble entra en contacto con la agencia inmobiliaria que publicita su venta para visitar el inmueble. Cuando finaliza la visita el agente le suele ofrecer que firme una hoja o parte de visita. Es frecuente que ese parte de visita establezca la obligación de satisfacer determinados honorarios en el caso de que finalmente se adquiera la vivienda, incluso una cláusula penal consistente en una indemnización para el supuesto que se llegará adquirir el inmueble sin la intermediación de la agencia.

La hoja de encargo inmobiliaria, es un documento pactado entre la agencia o el agente inmobiliario, de un lado, y el propietario o propietarios del inmueble, de otro. En él se desarrollan las condiciones en las que se ofrecerá la finca en el mercado, así como los derechos y obligaciones de ambas partes con respecto al encargo de oferta de compraventa. Este documento debe ir firmado por ambas partes y en él se fijan extremos tan importantes como la cuantía que cobrará la agencia, la forma de pago, la duración del encargo o el precio de oferta. Existen dos tipos de notas de encargo:

Nota de encargo en exclusiva: Este modelo se utiliza cuando el agente o agencia oferta el inmueble en exclusiva, de forma que el vendedor no puede ofertar el inmueble a través de otras empresas o profesionales.

Nota de encargo sin exclusiva o mandato simple: En este caso, el propietario podrá ofertar su inmueble a través de otros agentes o de forma personal.

La jurisprudencia sostiene que el comprador no queda obligado a pagar a la agencia inmobiliaria los honorarios establecidos en la hoja de visita, firmada habitualmente de forma apresurada sin tener un conocimiento cabal y meditado de sus consecuencias. La hoja de visita únicamente sirve para dejar constancia de la visita del interesado al inmueble, por lo que, de su firma no puede desprenderse un consentimiento libre e informado a un contrato de gestión de compra que suponga un compromiso de pago de honorarios. No obstante. si en el parte de visita hay una redacción clara, completa, veraz, comprensible y accesible, se le entregó a cliente una copia y se le advirtió expresamente de las consecuencias de su incumplimiento esta nota de encargo tiene efectos jurídicos para el futuro comprador si luego pretende desconocerla.

4-. Derechos de las personas demandantes de viviendas.

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda en su artículo 30  que son derechos de las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda, o en cualquier otro régimen jurídico de tenencia y disfrute además de los reconocidos en la legislación de defensa de los consumidores, el derecho de recibir información, incluida la suministrada por medios publicitarios, en formato accesible para personas con discapacidad o dificultades de comprensión, que sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, sobre las características de las viviendas, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y económicas de su adquisición, arrendamiento, cesión o uso.

5-. Obligaciones de los agentes que presten servicios inmobiliarios

El mismo artículo 30 en su párrafo segundo dispone que todos los agentes que presten servicios inmobiliarios como promotores, personas propietarias y otras titulares de derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben cumplir en su actividad el deber de información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible conforme lo previsto en esta ley, así como en la legislación de defensa de consumidores y usuarios cuando se trate de relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios, quedando sujeta la publicidad que realicen a la legislación general que la regula, con prohibición, en particular, de cualesquiera actos publicitarios con información insuficiente, deficiente o engañosa.

Se entiende por información o publicidad toda forma de comunicación dirigida a demandantes de vivienda, usuarios o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión, el arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de viviendas. Se entiende incompleta, insuficiente o deficiente la información que omita datos esenciales o los contenga en términos capaces de inducir a error a los destinatarios o producir repercusiones económicas o jurídicas que no resulten admisibles, por perturbar el pacífico disfrute de la vivienda en las habituales condiciones de uso.

Y en artículo 31 de la ley se regula la información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda. El precepto dispone que sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:

a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.

b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.

c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:

1.º Certificado o cédula de habitabilidad.

2.º Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.

3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.

4.º Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.

5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda.

6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.

7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.

d) Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.

e) En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.

f) En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.

g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

 En los mismos términos, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

LA RENUNCIA DE LA PROPIEDAD DE UN INMUEBLE

 

Nadie puede ser propietario en contra de su voluntad, por lo que cabe la renuncia a la propiedad. La renuncia a los derechos subjetivos se admite en general en el artículo 6.2 Código Civil, siempre que no contraríe el interés u orden público ni perjudique a tercero, Si el bien renunciado es una cosa mueble se convierte en una res nullius, un bien abandonado susceptible de ocupación por cualquiera (art. 610 del C.c.). En cambio, si se renuncia a un bien inmueble estos se consideran vacantes y sin dueño (bienes mostrencos) y pasan por ministerio de la ley a ser propiedad del Estado. El artículo 17 de la ​ Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, atribuye a la Administración General del Estado la titularidad de los inmuebles que carecieren de dueño.

Una escritura de renuncia abdicativa del dominio de una finca registral no puede inscribirse directamente y por sí sola a favor de la Administración Pública, porque una cosa es que la Administración adquiera los bienes vacantes por ministerio de la Ley, y otra distinta es que los adquiera automáticamente, sin cumplir con los requisitos administrativos que la propia Ley exige, es decir, el acta de toma de posesión de los bienes, (artículo 17.3 de la LPAP), el alta en el Inventario de bienes, (artículo 17.2 de la LPAP), y, fundamentalmente, la resolución expresa que pone fin al procedimiento de investigación de la propiedad, regulado en el artículo 47 de la LPAP y al que se remite el propio artículo 17 de la LPAP.

 Además, aunque el Registrador está obligado a promover la inscripción, (artículo 39 de la LPAP), en ningún caso está éste obligado a practicar la inscripción de oficio sin que así se lo requiera la Administración Pública, cohonestándose así la obligación de la Administración de inscribir sus bienes con el principio de rogación, de tal forma que, cualquiera que sea el título de adquisición, es la propia Administración, y no el Registrador de oficio, quien tiene que instar la inscripción de sus bienes.

 Un ordenamiento como el español, que permite la pérdida del dominio por renuncia (cfr. artículo 6.2 del Código Civil), no puede poner obstáculo a la cancelación del dominio en virtud de la escritura en que el titular registral manifiesta su voluntad de no tenerla como suya (cfr. artículos 79, 80 y 82 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 19 de enero de 1994). Desde el punto de vista de la técnica registral, y dejando al margen los demás presupuestos para que la renuncia al derecho de propiedad sea inscribible, ésta podría tener acceso al Registro mediante un asiento de inscripción en que se haga constar la renuncia, con subsistencia de la finca como finca inmatriculada y con sujeción a la disciplina normativa que rige la adquisición por parte de la Administración del Estado de los bienes inmuebles vacantes, de suerte que esta adquisición se produce «ope legis», desde el momento en que se cumplen los requisitos para tal atribución –cfr. artículos 609, párrafo segundo, del Código Civil y 17 y 47.d) de la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas–).

Es decir, la mera existencia de una renuncia abdicativa no implica sin más que se produzca una adquisición por parte de la Administración General del Estado. Así ocurrirá y no se producirá la adquisición de la Administración General del Estado si existen terceros con un derecho preferente (a quienes acrezca la porción renunciada, vid. la reciente Resolución de 19 de octubre de 2018), o si los renunciantes resultan no ser los titulares civiles del dominio («nemo dat quod non habet»). De aquí que la regulación sobre el patrimonio de las Administraciones Públicas prevea la existencia de un expediente de investigación (artículos 47 y siguientes), «respecto de los bienes y derechos que presumiblemente sean de la titularidad de la Administración General del Estado (artículo 46.1 de la Ley).

Las Administraciones públicas tienen la facultad de investigar la situación de los bienes y derechos que presumiblemente formen parte de su patrimonio, a fin de determinar la titularidad de los mismos cuando ésta no les conste de modo cierto. En estos expedientes de investigación será preceptivo el informe de la Abogacía General del Estado antes de adoptar la resolución que proceda. El procedimiento se iniciará de oficio, por iniciativa propia o por denuncia de particulares. El acuerdo de incoación del procedimiento de investigación se publicará gratuitamente en el "Boletín Oficial del Estado", sin perjuicio de la posibilidad de utilizar adicionalmente otros medios de difusión. Una copia del acuerdo será remitida al ayuntamiento en cuyo término radique el bien, para su exposición al público en el tablón de edictos.

Cuando se considere suficientemente acreditada la titularidad de la Administración General del Estado sobre el bien o derecho, se declarará así en la resolución que ponga fin al procedimiento y se procederá a su tasación, a su inclusión en el Inventario General de Bienes y Derechos del Estado y a su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como a la adopción, en su caso, de cuantas medidas sean procedentes para obtener su posesión. Hasta que no recaiga dicha resolución favorable no es posible la inscripción en el Registro de la Propiedad: «La resolución decidirá sobre la pertenencia del bien o derecho a la Administración General del Estado, o en su caso, a sus organismos públicos» (artículo 58.2 del Reglamento), momento en el que «la Administración General del Estado, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 36 y 47 d) de la Ley, deberá inscribir a su favor en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, los inmuebles o derechos sobre los mismos cuya pertenencia le haya sido acreditada a través del procedimiento de investigación» (artículo 60 del Reglamento de ejecución de la Ley).

A las personas que, sin venir obligadas a ello por razón de su cargo o funciones promuevan el procedimiento de investigación denunciando, con los requisitos reglamentariamente establecidos, la existencia de bienes y derechos que presumiblemente sean de titularidad pública, se les abonará como premio el diez por ciento del valor de los bienes o derechos denunciados, siempre que el procedimiento concluya con su incorporación al Patrimonio del Estado y esta incorporación no sea revocada posteriormente. El premio se devengará una vez se hayan vendido los bienes investigados, calculándose sobre el importe líquido obtenido por su venta. 

La renuncia a una cuota en una comunidad ordinaria.

El artículo 395 del Código Civil, al prever el deber del copropietario de contribuir con los demás a los gastos de conservación de la cosa común, establece que podrá liberarse de esta carga "renunciando a la parte que le pertenece en el dominio" ("Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Solo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio").

Respecto a los efectos se discute si la renuncia produce una cuota de propiedad vacante o, por el contrario, se produce el acrecimiento legal de la cuota renunciada a favor de los otros copropietarios. La mayoría de la doctrina y la jurisprudencia registral aboga por el acrecimiento en favor de los demás comuneros, como ponen de relieve, entre otros preceptos del Código Civil, el artículo 395, relativo a la renuncia de cuota hecha por el copropietario; el 644, al establecer que el que no quiera contribuir a las cargas de la servidumbre podrá eximirse renunciándola en provecho de los demás; el 575, que contiene idéntica norma respecto de la medianería, y el artículo 981 y siguientes, que regulan el derecho de acrecer y las condiciones en que podrá tener lugar.

La renuncia abdicativa es un acto unilateral e irrevocable que afecta a los demás comuneros por cuanto incrementarán proporcionalmente no sólo su participación en la comunidad –sino también sus costes y obligaciones pecuniarias por lo que se hace preciso el consentimiento de los copropietarios para su validez y eficacia.

La renuncia de un piso o local en una propiedad horizontal: Si la propiedad renunciada es un piso o un local que forma parte de una propiedad horizontal se puede también discutir si como consecuencia de esa renuncia el piso o local pasa a ser un bien mostrenco, propiedad del Estado, o por el contrario se produce un acrecimiento en favor de los demás comuneros del edificio en proporción a su porcentaje de propiedad en el edificio. Esta segunda opción de acrecimiento es la que ha sido admitida por la jurisprudencia registral

La DGRN considera necesario para la inscripción de la renuncia a un piso o local no solo la notificación de la renuncia a los demás propietarios y a los órganos comunitarios, sino también el consentimiento de los propietarios beneficiados por la misma.

Desde un punto de vista fiscal si consideramos el acrecimiento como un efecto legal de la renuncia no hay transmisión patrimonial sujeta al ITP, aunque sí habría una sujeción a la cuota gradual del IAJD.

La renuncia en situaciones de multipropiedad: Otro de los supuestos habituales de copropiedad de un derecho común son las denominadas situaciones de multipropiedad o derecho de aprovechamiento por turnos de un bien inmueble. La Resolución de la DGRN de 19 de octubre de 2018 tiene declarado si la renuncia se refiere a un elemento independiente integrado en un régimen de propiedad horizontal: "recae sobre un derecho complejo (propiedad separada y elementos comunes) que está incardinado en una relación comunitaria más amplia (en la que están implicados otros propietarios en cuanto los derechos de todos vierten sobre un mismo objeto, el edificio constituido en propiedad horizontal, por lo demás indivisible); relación que hace interdependiente en muchos aspectos, como en el caso de responsabilidad por los gastos generales, la suerte de todos de modo que la baja de uno (sin incorporación de otro, que se haga cargo de su cuota, temporal o indefinidamente) no puede dejar de afectar personalmente a los demás".

Los demás comuneros no son terceros jurídicamente extraños sino terceros jurídicamente interesados, con una posición más cercana a la de partes que a terceros en la medida que la renuncia en cuestión, en cuanto libera unilateralmente a uno de la relación jurídica plurilateral que ligaba a todos, tiene repercusiones jurídicas automáticas para los demás. Por tanto, acreditada la renuncia abdicativa llevada a cabo por las cotitulares de una de las cuotas de uso de un apartamento sujeto a la Ley 42/1998, sujeto a su vez a la Ley aplicable a los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal no puede discutirse ni el carácter renunciable de la cuota ni la consecuente posibilidad de acceso de la renuncia al folio de la finca. Cuestión distinta es el conjunto de requisitos que para la práctica de dicha inscripción resultan del ordenamiento jurídico. Y estos requisitos son la notificación y el consentimiento de los demás comuneros.

 No cabe, en primer lugar, afirmar que basta con la notificación practicada al presidente y al administrador de la comunidad.  Un efecto jurídico como es el acrecimiento derivado de la renuncia abdicativa de un cotitular (Resolución de 21 de octubre de 2014), no puede producirse en el patrimonio del destinatario por la mera realización de una notificación a un tercero por mucho que al mismo correspondan facultades de gestión y representación de la comunidad.

 La cuota en comunidad objeto de la renuncia no se convierte en patrimonio del Estado. No lo es porque no estamos ante la renuncia abdicativa de un inmueble que queda así sin dueño, sino ante la renuncia abdicativa de una cuota de inmueble cuyo destino natural es el acrecimiento al resto de los comuneros a quienes no se puede imponer un acto ajeno sin que, como mínimo, hayan tenido la oportunidad de oponerse (vid. Resolución de 21 de octubre de 2014). 

La acción común de división: El comunero que quiere dejar de serlo tiene la posibilidad de renunciar a la propiedad y esta, salvo retracto, será adquirida por el Estado mediante un procedimiento administrativo, pero si la comunidad es sobre un piso u otro elemento de un piso en régimen de propiedad horizontal o en régimen de multipropiedad la renuncia este caso produce un acrecimiento en favor de los demás comuneros siempre que se le notifique y se cuente con su consentimiento.

  La única salida posible en estos casos de multipropiedad o división horizontal en que no se consigue la unanimidad, para que la cuota renunciada acrezca a los demás comuneros del inmueble, es la acción común de división.

Se debe partir de la base de que ningún comunero puede ser obligado a permanecer en la comunidad, por lo que en cualquier momento puede pedir que cese el proindiviso. El comunero que quiera renunciar puede pedir la venta forzosa del inmueble y el reparto del precio entre los comuneros en proporción de su cuota, Esta acción se sustancia en un procedimiento judicial que termina con la venta en publica subasta del inmueble.

 

LAS AFECCIONES FISCALES EN LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES

 A-. Afección fiscal por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Cuando se pide una nota simple de una finca para comprobar la titularidad y las cargas suelen aparecer notas marginales de afecciones fiscales que indican que la finca está sujeta a una posible liquidación complementaria por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si la finca fue comprada o por el Impuesto de Sucesiones o Donaciones si la finca se adquirió por herencia o donación.

La afección fiscal nos está indicando que esta responsabilidad al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones afecta a la finca, aunque cambie de dueño durante un período de cinco años a partir de la última transmisión de la propiedad (artículo 79 LGT) Durante este plazo la finca puede ser embargada para pagar la deuda fiscal. Estos impuestos deberían haber sido pagados en su momento por los titulares actuales del inmueble, pero en caso de que no sea así, serán los nuevos propietarios quienes deberán abonarlos en el supuesto que se devengara posteriormente una liquidación complementaria por parte de la Agencia Tributaria. Esta liquidación complementaria puede ocurrir si no se liquidó debidamente el impuesto, bien porque se puso un valor inferior al fiscal reconocido, bien porque se aplicó indebidamente reducciones que no son procedentes. 

El tercero que adquiera la finca después con esta afección no responde personalmente de la deuda fiscal, pero tendrá que soportar durante el plazo de cinco años la ejecución sobre su finca si el deudor principal resulta insolvente y hasta donde alcance el valor de la finca en subasta. Si esto ocurriera el tercero podría repetir contra el deudor.

Tanto en el Impuesto de Transmisiones como en el Impuesto de Sucesiones y donaciones los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos a la responsabilidad del pago de los impuestos que graven tales transmisiones (Artículo 5 del RDL que establece la LITPAJD y artículo 9 LISD). Por tanto, los adquirentes de bienes afectos responderán subsidiariamente por derivación de la acción tributaria. 

La afección la harán constar los notarios por medio de la oportuna advertencia en los documentos que autoricen. No se considerará protegido por la fe pública registral el tercero cuando en el Registro conste expresamente la afección. El registrador hará constar, mediante nota al margen de la inscripción, que el bien o derecho transmitido queda afecto al pago de la liquidación complementaria que, en su caso, proceda practicar. La nota se extenderá de oficio, quedando sin efecto y debiendo ser cancelada cuando se presente la carta de pago de la indicada liquidación complementaria y, en todo caso, transcurridos cinco años desde la fecha en que se hubiese extendido. La afección legal no tiene plazo, pero la nota marginal tiene un plazo de caducidad de cinco años.

Para evitar esta liquidación complementaria es aconsejable que el vendedor de una finca acredite al comprador el pago de los impuestos de su adquisición, aportando los modelos fiscales de autoliquidación para poder comprobar que la liquidación de los impuestos se ha hecho de forma correcta y suficiente. En el caso de que haya dudas sobre la liquidación efectuada lo aconsejable sería retener una parte de precio como garantía o pedir un aval que cubra la responsabilidad de una liquidación complementaria.

B-. Afección fiscal por Impuesto sobre la renta en la adquisición de no residentes

En los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que actúen sin mediación de establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 %, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a aquéllos. El adquirente no tendrá la obligación de retener o de efectuar el ingreso a cuenta en los siguientes casos:

•             Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria.

•             En los casos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español. (art. 25 del Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes)

Si la retención o el ingreso a cuenta referido anteriormente no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, y el registrador de la propiedad así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca. Esta nota se cancelará, en su caso, por caducidad o mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.

Respecto al impuesto de la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza Urbana) el artículo 106.2 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales dispone que en las transmisiones a título oneroso por persona física no residente tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate. Por tanto, lo prudente, en estos casos es calcular antes el importe de la plusvalía municipal y retenerlo del precio.

C-. La afección fiscal y la hipoteca legal tácita por el Impuesto de Bienes Inmuebles.

La Administración Tributaria para el cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) cuenta con dos garantías: la afección fiscal y la hipoteca legal tácita. Ambas figuras son compatibles entre sí, pero presentan diferencias que es conveniente destacar.

La afección fiscal: En caso de transmisión de una finca ya sea por herencia, donación, compraventa u otro título oneroso la finca transmitida queda afecta al pago de la totalidad de la cuota tributaria del Impuesto sobre bienes Inmuebles, en régimen de responsabilidad subsidiaria. Esta afección fiscal aparece regulada en los artículos 43.1.d) y 79.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (“LGT”), que establecen que serán responsables subsidiarios de la deuda tributaria los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria, quienes responderán por derivación de la acción tributaria si la deuda no se paga.

La hipoteca legal tácita: El artículo 78.1 de la LGT establece que la Administración tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque estos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior

 Se configuran ambas garantías como distintas, en primer lugar, en cuanto a su aspecto temporal, ya que la hipoteca legal tácita abarca su garantía a las deudas correspondientes al año natural que se exija el cobro y al inmediato anterior, mientras que en la afección del art. 64 LHL abarca la totalidad de las deudas pendientes de pago, siempre que no hayan prescrito. Por otro lado, es también una garantía subsidiaria, en el sentido de poderse ejercitar únicamente sobre los bienes de un tercero cuando la Administración no ha podido cobrar las deudas de los sujetos pasivos.

Cuando son varios los titulares del derecho por tratarse de una comunidad de bienes o proindiviso, cada uno de los comuneros está obligado en proporción a su cuota de participación en la comunidad, emitiéndose recibos separados para cada uno de ellos, salvo que se emita un solo recibo a nombre de la comunidad de bienes si cuenta con un C.I.F. propio. Pero cuando el Ayuntamiento solo conoce los datos de uno de los cotitulares, puede emitir a su nombre recibos por la totalidad del inmueble y vendrá obligado a su pago si no solicita expresamente la división aportando los datos personales y cuotas de participación de todos los comuneros. Asimismo, cuando los titulares del derecho son un matrimonio en régimen de gananciales, se entiende que ambos cónyuges están obligados por igual a pagar la totalidad del impuesto, aunque se emita un solo recibo indistintamente a cualquiera de ellos.

 Cuando por herencia, contrato de compraventa o cualquier otro negocio jurídico cambia el titular de un inmueble, esta alteración tendrá efectos a partir del 1 de enero del año siguiente. El nuevo titular viene obligado a declarar dicha alteración y el anterior titular puede solicitar su baja como titular catastral.

El notario debe solicitar información y advertir al nuevo propietario en el momento de la escritura pública de compraventa respecto de las posibles deudas pendientes en concepto de IBI del bien que se transmite y de la afección del inmueble al pago del IBI.

El notario hará esta verificación cuando no se renuncie a este derecho y sea posible, ya que en muchos municipios no está todavía operativa la aplicación informática que permite esta consulta. Por tanto, puede suceder que se haga esa verificación o se prescinda de ella por renuncia del adquirente o por imposibilidad técnica de poder practicarla. En la escritura constará estas dos posibilidades:

a.- " Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I):La parte transmitente manifiesta que no existen deudas pendientes por el impuesto sobre bienes inmuebles, de cuya comprobación me exime la parte adquirente que queda enterada de la afección de la finca transmitida al pago de la cuota tributaria devengada en los términos previstos en el artículo 41 de la Ley General Tributaria, es decir a la responsabilidad directa por la anualidad vencida y la del año inmediato anterior, y a la responsabilidad subsidiaria  por el pago de la totalidad de la cuota tributaria devengada y no prescrita

b.- Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I): La parte transmitente manifiesta, y yo el notario compruebo mediante su consulta telemática, que no existen deudas pendientes por el impuesto sobre bienes inmuebles. La parte adquirente que queda enterada de la afección de la finca transmitida al pago de la cuota tributaria devengada en los términos previstos en el artículo 41 de la Ley General Tributaria."

A diferencia de lo que supone la afección de bienes regulada en el art. 79.2 LGT con respecto al  Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la que los bienes adquiridos quedan afectos de la responsabilidad del pago de las cantidades  correspondientes a tales tributos,  el hecho imponible contemplado en el art. 64 TRLRHL lo constituye, en cambio, no la adquisición sino la titularidad de una serie de derechos, entre ellos la propiedad,  sobre los bienes inmuebles.

La deuda tributaria, tal como indica el art. 58 LGT, se compone de la cuota, recargos e intereses de demora, pero no así de las costas del procedimiento. No obstante, con la actual redacción dada por el art. 64 LRHL, ha quedado clara la referencia de la afección únicamente a la cuota tributaria, excluyendo, en consecuencia, los recargos e intereses. En este sentido el art. 41 de la misma Ley General Tributaria, establece que los nuevos adquirentes del inmueble serán responsables subsidiarios (no solidarios), que la responsabilidad alcanzará a la totalidad de la deuda tributaria (no prescrita) exigida en periodo voluntario y que de ninguna manera dicha responsabilidad alcanzará a las sanciones que hayan podido recaer sobre el deudor principal. Por tanto, únicamente se podrá requerir al adquirente el pago del principal de la deuda en periodo voluntario.

Por último, reseñar que la Sentencia del TS de 15 de junio de 2016 ha entendido que debe prorratearse el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles entre el vendedor y el comprador, salvo que haya pacto en contrario. Lo conveniente para que no haya confusión es que se determine claramente en la escritura quién pagará el IBI del año de la compraventa. 

EL INCREMENTO DE PATRIMONIO EN EL IRPF COMO CONSECUENCIA DE LAS TRANSMISIONES DE INMUEBLES

Cuando un inmueble se vende, dona, permuta, se aporta a una sociedad, se adjudica en pago de una deuda o a cambio de una renta vitalicia se produce un incremento de patrimonio en el IRPF. Este incremento de patrimonio también se origina cuando se transmite o extingue un derecho real de disfrute como el usufructo. En todos estos supuestos se produce, por regla general, una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente susceptible de tributar por el concepto de incremento de patrimonio en la declaración de la renta.

Para el cálculo de este incremento debe tenerse en cuenta la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de enajenación, con las adiciones y deducciones que en su caso correspondan. Por ejemplo, si un inmueble lo compramos por 150.000 € y lo vendemos por 250.000 €, tenemos en principio una ganancia patrimonial de 100.000 €. 

Esta ganancia recibe la consideración de renta del ahorro y tributará al tipo de gravamen progresivo que del 19% para los primeros 6.000 €, del 21% entre 6.000 € y 50.000 €, del 23% entre 50.000 € y 200.000 €, del 27% entre 200.000 € y 300.000 y del 28% para todas las rentas que excedan esta última cuantía. 

Valor de adquisición: El valor de adquisición es el valor real por el que se adquirió el bien, por lo que al valor de compra habrá que añadir el coste de inversiones y mejoras significativas como baños, cocinas o ampliaciones (sin contar los gastos de conservación y reparación) así como los impuestos y gastos relacionados con la compra (sin contar los intereses). Los impuestos y gastos relacionados a la compra que se pueden añadir al valor de adquisición son los costes de los honorarios de notaría y de inscripción en el Registro de la Propiedad, comisiones del Agente inmobiliario, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), IVA o Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Cuando la adquisición hubiese sido a título lucrativo (herencia o donación) se tomará por importe real el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

Cuando se trate de la transmisión de elementos patrimoniales cuya amortización haya sido fiscalmente deducible (inmuebles arrendados) se harán constar las amortizaciones en el año en que se dedujeron computándose, en todo caso, la amortización mínima.  Para inmuebles arrendados, el importe de la amortización mínima se determina aplicando el 1,5 por 100 hasta el 31 de diciembre de 1998; el 2 por 100 hasta 31 de diciembre de 2002, y el 3 por 100 desde 1 de enero de 2003.

Valor de transmisión: El valor de transmisión se determina a partir del importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. A este importe hay que restar los impuestos y gastos que se hayan asumido por la venta como son los honorarios de notaría, comisiones del Agente inmobiliario, Impuesto de Plusvalía municipal, gastos de cancelación de la hipoteca y otras cargas en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Cuando la transmisión hubiere sido a título lucrativo (herencia o donación), se tomará por importe real el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

EXCEPCIONES Y REGLAS ESPECIALES

1.- Incompatibilidad con el impuesto de Sucesiones y Donaciones: Se declara no sujetas a el IRPF, para evitar la doble imposición sobre las mismas, las ganancias patrimoniales derivadas de la aceptación de donaciones, herencias o legados por estar sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 

2-. Los coeficientes de abatimiento o correctores de la ganancia obtenida por la transmisión de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 : Desde el uno de enero de 2015 se determinó que se aplicarían coeficientes correctores o de abatimiento a la ganancia obtenida por la transmisión de elementos patrimoniales adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 inclusive con el límite máximo y conjunto de 400.000 euros. Estos coeficientes se aplicarían sólo a la parte de ganancia acumulada hasta el 19 de enero de 2006.

Así por cada año que pasaba desde la adquisición del bien anterior a 1995 se restaba a la ganancia un 11,11% al valor patrimonial. De esta forma, si se vendía un piso adquirido en 1980 habría que calcular qué parte de la plusvalía corresponde a antes del 20 de enero de 2006 y qué parte correspondía a después de esa fecha. Para este cálculo había que contar primero los días transcurridos desde la adquisición del piso hasta el 19 de enero de 2006 y los días que habían transcurrido después. Si como resultado de ese prorrateo se determinaba que hasta el 20 de enero de 2006 habían pasado 7000 días desde la compra y después de esa fecha el cómputo total de días es de 10.000, hay un porcentaje de la ganancia del 70% que se beneficia de los coeficientes de abatimiento mientras que el resto del 30% seguiría el régimen general sin reducción. Sobre ese 70% se aplicará un coeficiente de reducción del 11,11% por cada año desde la compra hasta 1995. Así si hubieran pasado cinco años el coeficiente de reducción seria 11,1 X 5 es decir 55,55% y este sería el porcentaje de ese 70 por ciento que quedaría libre de pago del impuesto. Si la ganancia total es de 200.000, el 70 % de esta cantidad es 140.000 y sobre esta cantidad aplicaríamos el coeficiente de 55,55% por lo que estaría exento del pago del impuesto 77.770.

Los coeficientes de abatimientos se limitan a las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de bienes con un valor de transmisión máximo de 400.000 euros. Este límite es aplicado al conjunto de los valores de transmisión de todos los elementos patrimoniales a los que hayan resultado de aplicación los coeficientes de abatimiento desde 1 de enero de 2015, con independencia de que la venta de los bienes se hubieran producido en momentos distintos.

3-. Transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años: No debe integrarse en la base imponible, la ganancia derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual de contribuyentes mayores de 65 años, tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia, siempre que la vivienda transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años, y haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma. 

Sin perjuicio de lo anterior, si procede la aplicación de la exención el supuesto de que el titular, mayor de 65 años transmite la nuda propiedad de la misma, reservándose el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda. 

En idénticos términos, también se declara exenta la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual realizada por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia. 

A los exclusivos efectos de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.

Ejemplo: El matrimonio formado por don M.P.T. y doña J.L.C., de 70 y 68 años de edad, respectivamente, han vendido su vivienda habitual el 25 de mayo de 2023 por un importe de 250.000 euros. Dicha vivienda fue adquirida por ambos cónyuges en régimen de sociedad legal de gananciales el 13 de marzo de 1980 por un importe equivalente a 60.000 euros incluidos, los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición.

Solución: Al tener ambos esposos una edad superior a 65 años, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su vivienda habitual está exenta del IRP.

4-. La exención por reinversión en la adquisición de vivienda habitual. Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual.

A estos efectos la rehabilitación de la vivienda se asimila a la adquisición de la misma, teniendo tal consideración las obras en la misma siempre que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas y tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas y siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado esta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

Construcción futura: Asimismo, el contribuyente también puede obtener el beneficio fiscal de la exención por reinversión si destina las cantidades obtenidas en la enajenación de la vivienda habitual a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual en construcción, incluida la posibilidad de autopromoción. En el caso de reinversión en construcción futura debe aplicarse la totalidad del importe percibido a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años y acreditarse la finalización de las obras en el plazo de cuatro años, salvo ampliación.

Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido en la transmisión el valor de transmisión en los términos previstos en la Ley del IRPF menos el principal del préstamo pendiente de amortizar. En estos supuestos, pues, no se considera que exista reinversión parcial, aunque parte del importe obtenido en la transmisión de la vivienda se haya destinado a la amortización del préstamo pendiente.

La aplicación de la exención no opera automáticamente, sino que el propio contribuyente ha de manifestar su voluntad de acogerse a la misma y está condicionada a que tanto la vivienda transmitida como la adquirida o, en su caso, la rehabilitada tengan la consideración de vivienda habitual, así como a que la reinversión se efectúe en los plazos y condiciones que se indican.

Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

En relación con los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual, en los supuestos de adquisición de la propiedad en pro indiviso, habiendo el obligado tributario residido ininterrumpidamente en la vivienda desde su adquisición, para el cómputo del plazo de tres años para determinar si el inmueble tiene o no la consideración de vivienda habitual, ha de estarse a la fecha en que se produjo la adquisición de la cuota indivisa, sin tener a estos efectos trascendencia la fecha en que se adquirió la cuota restante hasta completar el 100 por 100 del dominio de la cosa común con motivo de la división de la cosa común, la disolución de la sociedad de gananciales, la extinción del régimen económico matrimonial de participación o la disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros.

Para la aplicación de la exención por reinversión a efectos del IRPF, no resulta suficiente que la contribuyente haya ostentado la nuda propiedad de la vivienda que se transmite, durante una parte del plazo continuado de, al menos, tres años, sino que se exige su pleno dominio durante todo ese tiempo. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.

 Para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. No obstante, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente, cuando concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda en los términos previstos anteriormente, cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo de los doce meses comenzará a contarse a partir de la fecha del cese y cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años para considerarla como vivienda habitual del contribuyente se computará desde esta última fecha.

En cuanto a este requisito de ocupación de la vivienda habitual dentro de los doce meses téngase en cuenta que no constituye un requisito adicional para la consideración de la edificación como vivienda habitual, sino que viene a ampliar la deducción por inversión en vivienda puesto que el contribuyente podrá aplicar la deducción, aún no residiendo en la misma siempre que la ocupe en ese plazo. Esta deducción, no obstante, no se consolidará hasta que la residencia adquiera la condición de vivienda habitual, hecho que, como hemos dicho, se producirá en el momento en el que el contribuyente resida en ella durante un plazo continuado de tres años.

A los exclusivos efectos de la aplicación de la exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.

En las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, que exige el apartado 3 del art. 41 bis del Reglamento del IRPF, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma. Por tanto, se entenderá que el contribuyente que debió abandonar la vivienda habitual familiar por atribución del uso al otro cónyuge, está transmitiendo la vivienda habitual cuando, para el cónyuge que permaneció en la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

La reinversión en la adquisición de una nueva vivienda del importe obtenido con la transmisión puede ser total o parcial. Para aplicar la exención por reinversión no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble. Por tanto, para considerar realizada la reinversión se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de si su importe ha sido satisfecho o financiado y si dicho valor de adquisición de la nueva es igual o superior al de la antigua, la reinversión será total. En caso contrario será parcial. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.

La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. Lo que quiere beneficiar la normativa del IRPF, a través de esta exención, es que el obligado tributario invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión, lo que daría lugar a una total exención de la ganancia, o en su caso a una exención parcial en proporción a los importes reinvertidos dentro de dicho plazo de dos años. La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

Ejemplo: Don M.G.B., de 56 años transmite su vivienda habitual en 2023 por un importe de 95.000 euros. Dicha vivienda fue adquirida en 1995 por una cantidad equivalente a 60.000 euros, incluidos los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición. La financiación de dicha adquisición se efectuó mediante un préstamo hipotecario del que, en el momento de la venta, queda por amortizar un importe de 4.000 euros.

Del importe obtenido en la venta, destina 4.000 euros a la amortización del préstamo pendiente. En el mismo año 2023, compra una nueva vivienda habitual por un importe de 91.000 euros, invirtiendo a tal efecto el resto del importe obtenido en la venta de su anterior vivienda.

Solución: Valor de transmisión: 95.000, Valor de adquisición: 60.000: Ganancia patrimonial (95.000 - 60.000) = 35.000. Ganancia patrimonial exenta por reinversión: 35.000. Ganancia patrimonial sujeta a gravamen: 0

Nota al ejemplo: dada la existencia de un préstamo hipotecario sobre la vivienda transmitida, el importe que debe reinvertirse para obtener la exención total de la ganancia patrimonial obtenida es la diferencia entre el valor de transmisión (95.000 euros) y la cantidad destinada a la amortización pendiente del préstamo hipotecario (4.000 euros), es decir, 91.000 euros, cantidad que ha sido la efectivamente reinvertida.

5.- Entrega de bienes del Patrimonio Histórico: En los supuestos en que el pago de la deuda tributaria correspondiente al IRPF se realice, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 73 de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español, mediante entrega de bienes integrantes del citado Patrimonio Histórico, está exenta del IRPF la ganancia patrimonial que pueda ponerse de manifiesto por diferencia entre el valor de adquisición del bien entregado y el importe de la deuda tributaria.

6-. Dación en pago y ejecución hipotecaria de la vivienda habitual: Se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor cuando se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales y su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

7-. Inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012. Estarán exentas en un 50 por 100 las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012.La exención alcanza a inmuebles urbanos tanto afectos como no afectos a actividades económicas. Esta exención parcial no resulta aplicable cuando el contribuyente hubiera adquirido o transmitido el inmueble a su cónyuge, a cualquier persona unida a él por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido, a una entidad respecto de la que se produzca, con el contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.

8.- Subvenciones por dividendo digital: No se integrarán en la base imponible de este Impuesto, las ayudas concedidas en virtud de los dispuesto en el Real Decreto 920/2014, de 31 de octubre, por el que se regula la concesión directa de subvenciones destinadas a compensar los costes derivados de la recepción o acceso a los servicios de comunicación audiovisual televisiva en las edificaciones afectadas por la liberación del dividendo digital.

10.- Rehabilitación energética: No se integrarán en la base imponible del IRPF, en el ejercicio 2023 y siguientes, las ayudas concedidas para actuaciones de rehabilitación energética en edificios, en virtud de los programas establecidos en los siguientes Reales Decretos:

11.- Disolución de las comunidades: Cuando en una disolución de comunidad se adjudica bienes en proporción a la cuota que ostenta cada comunero no se produce una alteración patrimonial. y, por tanto, no se produce ganancia o pérdida patrimonial (Artículo 33.2 Ley del IRPF)

Ejemplo: Doña R.L.M. y doña G.L.M. son hermanas y adquirieron en junio de 1995 por herencia de su padre una finca rústica cuya valoración a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ascendió a un importe equivalente a 3.000 euros, ascendiendo los gastos de notaría, registro e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones al equivalente a 500 euros. En marzo de 2023 deciden dividir la finca en dos parcelas iguales y adjudicarse cada una en pleno dominio la correspondiente, que se valora en la escritura pública de división en 30.000 euros. Como la actuación realizada por las hermanas ha consistido únicamente en la división de la cosa común, adjudicándose cada una ellas una parcela que se corresponde con la cuota de titularidad, no se produce en ese acto alteración patrimonial y, por ello, no existe ganancia patrimonial para ninguna de ellas. Cada una de las parcelas en que se ha dividido la finca se incorpora al patrimonio de cada hermana por su valor originario, (3.000 + 500) ÷ 2 = 1.750 euros, y con la antigüedad de junio de 1995.

Exceso de adjudicación: Si la extinción de la comunidad se hace con un exceso de adjudicación por resultar indivisible el inmueble hay que distinguir si este exceso es gratuito o se compensa en metálico y a su vez tener en cuenta si el valor de la finca ha experimentado una apreciación en el momento de la extinción o no.   

a.- En el caso de de no variar el valor del inmueble respecto del momento en que se constituyo el proindiviso y resultara indivisible el inmueble o desmereciera mucho con la división, y se adjudicara en su totalidad a uno de los comuneros con obligación de compensar en metálico a los restantes. El comunero al que se adjudica en su totalidad el inmueble y compensa en metálico a los demás tributa por la modalidad actos jurídicos documentados por la parte que se adquiere ex novo en virtud de tal operación. Y el resto de los comuneros que transmiten sus cuotas indivisas de participación a cambio de precio, si no ha variado el valor del inmueble respecto de cuando se constituyó el condominio no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título oneroso. 

b.- Pero si el valor ha experimentado una variación al alza este exceso de adjudicación compensado en metálico generará un incremento de patrimonio para el resto de los comuneros. También este supuesto el comunero al que se adjudica en su totalidad el inmueble y que compensa en metálico a los demás tributa por la modalidad actos jurídicos documentados por la parte que se adquiere ex novo en virtud de tal operación.

c.- Si se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno y sin compensar en metálico estas diferencias, si no hay alteración del valor respecto del momento en que se constituyó el proindiviso, el comunero o comuneros que recibe una parte del inmueble superior a la que les correspondería por su cuota de participación tiene un exceso de adjudicación que tributa en el ISD. Mientras que para el comunero que recibe de menos no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título lucrativo. 

d.- Si hay alteración en el valor del inmueble en el momento de la extinción el comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que les correspondería por su cuota de participación tiene un exceso de adjudicación que tributa en el ISD. Y el comunero o comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación tiene una ganancia patrimonial a título lucrativo.

La extinción parcial: Si se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno, pero compensando en metálico estas diferencias y no hay variación en el valor del inmueble respecto de cuando se constituyó el condominio, el comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que les correspondería por su cuota de participación tiene un exceso de adjudicación que tributa en el IS, mientras que el comunero o comunero que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación tiene una alteración en la composición de su patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título lucrativo.

Y si se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno, pero compensando en metálico estas diferencias y hay un mayor al valor del inmueble respecto de cuando se constituyó el condominio, el comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que les correspondería por su cuota de participación tiene un exceso de adjudicación que tributa en el ITP por el exceso de adjudicación. Mientras que el comunero o comunero que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo a título oneroso la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y dado que el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título oneroso.

 En el caso de que existan dos o más bienes inmuebles en la comunidad de bienes, hay que atender al conjunto de los bienes que integren la misma a los efectos de determinar si la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros se corresponde o no con la respectiva cuota de titularidad, de forma tal que pueda no existir una alteración en la composición de sus respectivos patrimonios. Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro, generándose, en este último, una ganancia o pérdida patrimonial. De acuerdo con lo expuesto, no existiría alteración patrimonial con motivo de la disolución del condominio sobre los varios inmuebles siempre que los valores de adjudicación se correspondan con su respectivo valor de mercado y que las adjudicaciones efectuadas se correspondan con la respectiva cuota de titularidad, conservando los bienes adjudicados los valores y fechas de adquisición originarios

12.- - Derecho de usufructo: Como regla general, la ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión (que es cero en el caso de extinción del derecho) y el valor de adquisición. Si el titular del derecho real de goce o disfrute sobre bienes inmuebles arrendó el mismo, pudo deducirse como gasto en la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario correspondientes la amortización del usufructo (con el límite de los rendimientos íntegros percibidos por el arrendamiento). Por ello, al producirse la transmisión o extinción del derecho el valor de adquisición deberá minorarse en el importe de las amortizaciones que pudieron deducirse fiscalmente.

En el caso de derechos reales de goce o disfrute constituido sobre inmuebles que no generen rendimientos del capital inmobiliario, el derecho se consume por el uso, por lo que el valor de adquisición deberá minorarse proporcionalmente al tiempo de uso.

Derechos reales de goce o disfrute sobre inmuebles adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994. En este supuesto, si se obtiene una ganancia patrimonial, deberá distinguirse la parte de la ganancia patrimonial que se haya generado con anterioridad a 20 de enero de 2006 (única sobre la que resultan aplicables los coeficientes reductores o de abatimiento) de la generada con posterioridad a dicha fecha sobre la que no resultan aplicables los coeficientes reductores o de abatimiento.

 13.- Los incrementos de patrimonio en la liquidación de gananciales: La disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente participación en la sociedad, no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.

Solo en el caso de que se atribuyesen a uno de los cónyuges bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro cónyuge, generándose una ganancia o pérdida patrimonial. Así ocurre, por ejemplo, en el caso de que el único bien ganancial, un inmueble, se adjudica a un cónyuge quien abona al otro una compensación económica.

Ejemplo: Un matrimonio casado en régimen de gananciales se divorcia en 2011. La distribución de bienes gananciales se hace en los siguientes términos: el marido se queda con una casa de verano que tenían en Benidorm, valorada en 160.000€, un coche marca Porsche 911, valorado en 50.000€, y el 50% de una cuenta corriente que, en el momento del divorcio, tenía un saldo de 120.000€. Por su parte, su ex mujer se queda con la vivienda habitual del matrimonio valorada en 200.000€, unas acciones del BSCH valoradas en 10.000€ y el 50% del saldo de la cuenta corriente a la que antes se ha hecho referencia. Por tanto, tras la disolución, el marido se queda con bienes por valor de 270.000€, exactamente igual que su ex mujer. No se produce ganancia o pérdida patrimonial en el momento de la disolución de la sociedad de gananciales, al no producirse alteración en la composición del patrimonio. Tampoco hay actualización del valor y fecha de adquisición de los diferentes bienes, de modo que cuando se transmitan por cualquier título (lucrativo u oneroso), se tomarán como valor y fecha de adquisición, los originarios.

14.- Aportación a la sociedad de gananciales: La aportación gratuita de bienes privativos a la sociedad de gananciales sí genera una alteración patrimonial para el cónyuge aportante, conforme al artículo 33.1 de la LIRPF, lo que puede dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial​. En la aportación a gananciales no se transmite la mitad que sigue perteneciendo al cónyuge aportante, pero si hay un desplazamiento patrimonial en cuanto a la otro mitad que pasa a ser de titularidad del otro cónyuge, por lo que se genera en el aportante una posible ganancia patrimonial por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la mitad del bien aportado.

 15.-Operaciones a plazo: Se consideran operaciones a plazos o con precio aplazado aquéllas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año. Se consideran operaciones a plazos o con precio aplazado aquéllas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año.

En el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. o imputar la ganancia patrimonial al año en que se realiza el último pago.

16.- La tributación diferida de la condición suspensiva: En algunos casos, el devengo de la ganancia patrimonial puede ocurrir que la obligación del pago de impuestos sobre esa ganancia no se genere de inmediato y que se aplace a un momento posterior. Esto pasa cuando se establece una condición Suspensiva. Por ejemplo, un padre dona a un hijo un inmueble. Pero establece como condición que su hijo cumpla 35 años y la destine a vivienda habitual. En este caso, la tributación sobre la ganancia patrimonial del padre no se producirá hasta que se cumpla esta condición.

17.- Condición resolutoria:  Cuando la venta se sujeta a una condición resolutoria el impuesto se devenga inicialmente. Si después la condición no se cumple se podrá rectificar su autoliquidación, y solicitar la devolución de los impuestos pagados.

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  Asistente virtual para el cálculo del incremento de patrimonio: La Sede electrónica de la Agencia Tributaria incorpora un “Asistente virtual de Renta” donde podrá consultar cómo calcular las ganancia o pérdidas patrimoniales en los casos más habituales incluyendo los supuestos de transmisión de inmuebles, como la venta de la vivienda habitual, pero también el cobro de ayudas públicas o las pérdidas en otras inversiones o por robo.

También puede consultarse la herramienta de cálculo de la página de notarios y registradores: https://www.notariosyregistradores.com/web/utilidades/calcula-plusvalia-irpf/calculo-plusvalia-irpf-transmisiones-2017/