LA RENUNCIA DE LA PROPIEDAD DE UN INMUEBLE

 

Nadie puede ser propietario en contra de su voluntad, por lo que cabe la renuncia a la propiedad. La renuncia a los derechos subjetivos se admite en general en el artículo 6.2 Código Civil, siempre que no contraríe el interés u orden público ni perjudique a tercero, Si el bien renunciado es una cosa mueble se convierte en una res nullius, un bien abandonado susceptible de ocupación por cualquiera (art. 610 del C.c.). En cambio, si se renuncia a un bien inmueble estos se consideran vacantes y sin dueño (bienes mostrencos) y pasan por ministerio de la ley a ser propiedad del Estado. El artículo 17 de la ​ Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, atribuye a la Administración General del Estado la titularidad de los inmuebles que carecieren de dueño.

Una escritura de renuncia abdicativa del dominio de una finca registral no puede inscribirse directamente y por sí sola a favor de la Administración Pública, porque una cosa es que la Administración adquiera los bienes vacantes por ministerio de la Ley, y otra distinta es que los adquiera automáticamente, sin cumplir con los requisitos administrativos que la propia Ley exige, es decir, el acta de toma de posesión de los bienes, (artículo 17.3 de la LPAP), el alta en el Inventario de bienes, (artículo 17.2 de la LPAP), y, fundamentalmente, la resolución expresa que pone fin al procedimiento de investigación de la propiedad, regulado en el artículo 47 de la LPAP y al que se remite el propio artículo 17 de la LPAP.

 Además, aunque el Registrador está obligado a promover la inscripción, (artículo 39 de la LPAP), en ningún caso está éste obligado a practicar la inscripción de oficio sin que así se lo requiera la Administración Pública, cohonestándose así la obligación de la Administración de inscribir sus bienes con el principio de rogación, de tal forma que, cualquiera que sea el título de adquisición, es la propia Administración, y no el Registrador de oficio, quien tiene que instar la inscripción de sus bienes.

 Un ordenamiento como el español, que permite la pérdida del dominio por renuncia (cfr. artículo 6.2 del Código Civil), no puede poner obstáculo a la cancelación del dominio en virtud de la escritura en que el titular registral manifiesta su voluntad de no tenerla como suya (cfr. artículos 79, 80 y 82 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 19 de enero de 1994). Desde el punto de vista de la técnica registral, y dejando al margen los demás presupuestos para que la renuncia al derecho de propiedad sea inscribible, ésta podría tener acceso al Registro mediante un asiento de inscripción en que se haga constar la renuncia, con subsistencia de la finca como finca inmatriculada y con sujeción a la disciplina normativa que rige la adquisición por parte de la Administración del Estado de los bienes inmuebles vacantes, de suerte que esta adquisición se produce «ope legis», desde el momento en que se cumplen los requisitos para tal atribución –cfr. artículos 609, párrafo segundo, del Código Civil y 17 y 47.d) de la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas–).

Es decir, la mera existencia de una renuncia abdicativa no implica sin más que se produzca una adquisición por parte de la Administración General del Estado. Así ocurrirá y no se producirá la adquisición de la Administración General del Estado si existen terceros con un derecho preferente (a quienes acrezca la porción renunciada, vid. la reciente Resolución de 19 de octubre de 2018), o si los renunciantes resultan no ser los titulares civiles del dominio («nemo dat quod non habet»). De aquí que la regulación sobre el patrimonio de las Administraciones Públicas prevea la existencia de un expediente de investigación (artículos 47 y siguientes), «respecto de los bienes y derechos que presumiblemente sean de la titularidad de la Administración General del Estado (artículo 46.1 de la Ley).

Las Administraciones públicas tienen la facultad de investigar la situación de los bienes y derechos que presumiblemente formen parte de su patrimonio, a fin de determinar la titularidad de los mismos cuando ésta no les conste de modo cierto. En estos expedientes de investigación será preceptivo el informe de la Abogacía General del Estado antes de adoptar la resolución que proceda. El procedimiento se iniciará de oficio, por iniciativa propia o por denuncia de particulares. El acuerdo de incoación del procedimiento de investigación se publicará gratuitamente en el "Boletín Oficial del Estado", sin perjuicio de la posibilidad de utilizar adicionalmente otros medios de difusión. Una copia del acuerdo será remitida al ayuntamiento en cuyo término radique el bien, para su exposición al público en el tablón de edictos.

Cuando se considere suficientemente acreditada la titularidad de la Administración General del Estado sobre el bien o derecho, se declarará así en la resolución que ponga fin al procedimiento y se procederá a su tasación, a su inclusión en el Inventario General de Bienes y Derechos del Estado y a su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como a la adopción, en su caso, de cuantas medidas sean procedentes para obtener su posesión. Hasta que no recaiga dicha resolución favorable no es posible la inscripción en el Registro de la Propiedad: «La resolución decidirá sobre la pertenencia del bien o derecho a la Administración General del Estado, o en su caso, a sus organismos públicos» (artículo 58.2 del Reglamento), momento en el que «la Administración General del Estado, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 36 y 47 d) de la Ley, deberá inscribir a su favor en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, los inmuebles o derechos sobre los mismos cuya pertenencia le haya sido acreditada a través del procedimiento de investigación» (artículo 60 del Reglamento de ejecución de la Ley).

A las personas que, sin venir obligadas a ello por razón de su cargo o funciones promuevan el procedimiento de investigación denunciando, con los requisitos reglamentariamente establecidos, la existencia de bienes y derechos que presumiblemente sean de titularidad pública, se les abonará como premio el diez por ciento del valor de los bienes o derechos denunciados, siempre que el procedimiento concluya con su incorporación al Patrimonio del Estado y esta incorporación no sea revocada posteriormente. El premio se devengará una vez se hayan vendido los bienes investigados, calculándose sobre el importe líquido obtenido por su venta. 

La renuncia a una cuota en una comunidad ordinaria.

El artículo 395 del Código Civil, al prever el deber del copropietario de contribuir con los demás a los gastos de conservación de la cosa común, establece que podrá liberarse de esta carga "renunciando a la parte que le pertenece en el dominio" ("Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Solo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio").

Respecto a los efectos se discute si la renuncia produce una cuota de propiedad vacante o, por el contrario, se produce el acrecimiento legal de la cuota renunciada a favor de los otros copropietarios. La mayoría de la doctrina y la jurisprudencia registral aboga por el acrecimiento en favor de los demás comuneros, como ponen de relieve, entre otros preceptos del Código Civil, el artículo 395, relativo a la renuncia de cuota hecha por el copropietario; el 644, al establecer que el que no quiera contribuir a las cargas de la servidumbre podrá eximirse renunciándola en provecho de los demás; el 575, que contiene idéntica norma respecto de la medianería, y el artículo 981 y siguientes, que regulan el derecho de acrecer y las condiciones en que podrá tener lugar.

La renuncia de un piso o local en una propiedad horizontal: Si la propiedad renunciada es un piso o un local que forma parte de una propiedad horizontal se puede también discutir si como consecuencia de esa renuncia el piso o local pasa a ser un bien mostrenco, propiedad del Estado, o por el contrario se produce un acrecimiento en favor de los demás comuneros del edificio en proporción a su porcentaje de propiedad en el edificio. Esta segunda opción de acrecimiento es la que ha sido admitida por la jurisprudencia registral

La DGRN considera necesario para la inscripción de la renuncia a un piso o local no solo la notificación de la renuncia a los demás propietarios y a los órganos comunitarios, sino el consentimiento de los propietarios beneficiados por la misma.

Desde un punto de vista fiscal si consideramos el acrecimiento como un efecto legal de la renuncia no hay transmisión patrimonial sujeta al ITP, aunque sí habría una sujeción a la cuota gradual del IAJD.