La anticresis es una figura que hasta ahora ha tenido una escasa utilidad práctica y una escueta regulación en los artículos 1881 a 1886 del Código Civil. Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.
La mayoría de la doctrina
configura la anticresis como un derecho real de garantía inmobiliaria, en
virtud del cual el acreedor podrá poseer la cosa, percibir sus frutos para
aplicarlos a su crédito y, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, exigir la realización del inmueble para cobrarse.
El objeto tiene que ser un bien
inmueble que pueda producir fruto. Se da un desplazamiento de la posesión,
aunque no de forma obligatoria. Las
partes son el anticresista (cedente de la posesión), y el acreedor anticrético
(aquel que se beneficia de los frutos).
La anticresis se podrá constituir
tanto por el deudor como por un tercero extraño a la deuda, pero quien la
constituya tiene que tener la capacidad de disposición y ser el propietario del
objeto.
Aunque se incluye dentro de los
contratos, la anticresis se puede constituir por cualquier modo de constitución,
pero es uno de los actos o contratos que deben constar en documento público Además,
es un derecho real que se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.
La anticresis difiere de la
prenda en que recae sobre inmuebles y de la hipoteca en que da derecho a
percibir los frutos dentro de los límites establecidos en la ley. En la
hipoteca el deudor tiene el bien inmueble, mientras que en la anticresis lo
posee el acreedor. En el Derecho común, se puede pactar la anticresis con y sin
entrega de la posesión al acreedor. Pero solo con la entrega de la posesión
nace un derecho real de garantía con eficacia erga omnes.
El acreedor, salvo pacto en
contrario, está obligado a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la
finca. Lo está asimismo a hacer los gastos necesarios para su conservación y
reparación. Se deducirán de los frutos las cantidades que emplee en uno y otro
objeto.
El deudor no puede readquirir el
goce del inmueble sin haber pagado antes enteramente lo que debe a su acreedor.
Pero éste siempre obligar al deudor a que entre de nuevo en el goce de la
finca, salvo pacto en contrario. El derecho a retener la cosa (inmueble puede
suprimirse por un pacto entre las partes o de manera unilateral por el acreedor.
El acreedor no adquiere la
propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo
convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso
podrá pedir, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago
de la deuda o la venta del inmueble. El acreedor tendrá dos opciones: mediante
juicio declarativo reclamar el pago, o realizar el inmueble. Se prohíbe el
pacto comisorio, es decir, no se adquiere la propiedad del bien por
incumplimiento.
Los contratantes pueden estipular
que se compensen los intereses de la deuda con los frutos de la finca dada en
anticresis.
La anticresis es indivisible,
aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor.
No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda
pedir que se extinga proporcionalmente la anticresis mientras la deuda no haya
sido satisfecha por completo. Tampoco podrá el heredero del acreedor que
recibió su parte de la deuda devolver la posesión ni cancelar la anticresis en
perjuicio de los demás herederos que no hayan sido satisfechos.
Se exceptúa de estas disposiciones
el caso en que, siendo varias las cosas dadas en anticresis, cada una de ellas
garantice solamente una porción determinada del crédito. El deudor, en este
caso, tendrá derecho a que se extinga la anticresis a medida que satisfaga la
parte de deuda de que cada cosa responda especialmente.
Los contratos de anticresis
pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a
condición suspensiva o resolutoria. Las terceras personas extrañas a la
obligación principal pueden asegurar ésta constituyendo anticresis sobre sus
propios bienes.
Si mientras el acreedor retiene
la posesión, el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse
pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se les
satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la anticresis
a la seguridad de la segunda deuda
En la práctica normalmente se
manifiesta en combinación con la hipoteca siendo el pacto anticrético una
garantía adicional. Hasta ahora era en derecho común una figura de carácter
excepcional y poco práctica. Sin embargo, en su modalidad de anticresis
asistencial ha adquirido una relevancia creciente con la Ley 31/2022, de
Presupuestos Generales del Estado para el año 2023 que introduce anticresis
asistencial en una Disposición Adicional 13ª añadida a la Ley 5/2019, de 15 de
marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Se establece un
tratamiento fiscal favorable a los derechos de anticresis en garantía de
créditos que tengan por finalidad principal financiar el coste de los cuidados
de una persona dependiente, siempre que la vivienda dada en garantía vaya
destinada al mercado de alquiler.
La anticresis asistencial ofrece beneficios fiscales
significativos, especialmente para aquellos que financian la residencia de
mayores o la asistencia domiciliaria de personas dependientes. Según la Ley
31/2022, los créditos inmobiliarios garantizados mediante anticresis,
destinados a financiar estos servicios, tienen el mismo tratamiento fiscal que
la hipoteca inversa. Esto incluye la exención del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales (ITP) en su modalidad de AJD, aranceles notariales y registrales,
y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), aunque la distribución de estos
impuestos puede ser pactada entre las partes. Respecto al capital prestado, las
disposiciones que se hacen de la cuenta de crédito, ya sea el importe único
inicial o las rentas periódicas, son neutras a efectos fiscales. En cuanto al
inmueble que está gravado con el derecho de anticresis, la deuda generada por es
un gasto deducible en el Impuesto de Patrimonio. Todas estas ventajas buscan
facilitar que las personas mayores con dificultades financieras por falta de liquidez
puedan afrontar con mayor flexibilidad los gastos de su asistencia en su vejez.
En la escritura pública de
crédito garantizado con anticresis asistencial deberá constar el destino del
crédito y el compromiso del acreditado de destinar los fondos recibidos a
satisfacer principalmente los costes de estancia en una residencia de mayores u
otros costes asistenciales domiciliarios, además del compromiso de destinar la
vivienda gravada con anticresis al mercado de alquiler.
La Resolución de la DGSJFP de 8
de julio de 2025 considera que sí es posible la anticresis sobre una cuota
indivisa, si consta el consentimiento de todos los condóminos en el título
constitutivo porque el negocio jurídico celebrado “implica una desposesión de
la totalidad de la finca para todos los condueños, aunque la anticresis se haya
constituido sólo sobre el 75%”, por lo que excede de la mera administración.
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