La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, configuró la duración del arrendamiento de vivienda sobre la base de un plazo mínimo de prórroga obligatoria, que el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, amplió a cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, seguido de una prórroga tácita por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Agotado ese periodo, el contrato se extingue o entra en la tácita reconducción prevista en el Código Civil, de modo que, transcurridos ocho o diez años, la persona arrendataria pierde toda garantía de permanencia y la vivienda vuelve al mercado en las condiciones que este imponga en cada momento.
Este
real decreto-ley da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, con un doble objetivo: garantizar la continuidad de los contratos de arrendamiento
de vivienda habitual más allá de su plazo mínimo y asegurar que, cuando el
arrendador decida no continuar la relación, el hogar arrendatario disponga de
tiempo y de
medios suficientes para acceder a otra vivienda.
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, aprobado en la misma sesión del Consejo de Ministros, ha dado nueva redacción al apartado 1 del artículo 10 con el fin de circunscribir su ámbito a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, manteniendo el régimen de prórroga tácita anual. Este real decreto-ley parte de esa redacción y sustituye dicho régimen por el que se describe a continuación.
A tal fin, llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo. El plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses, lo que permite al arrendatario planificar con antelación suficiente su cambio de vivienda; el del arrendatario se mantiene en dos meses. La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador que ha de adoptarse en momentos determinados y con antelación bastante. El arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato
deberá indemnizar al arrendatario con el importe equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculado, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y que en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda.
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, aprobado en la misma sesión del Consejo de Ministros, ha dado nueva redacción al apartado 1 del artículo 10 con el fin de circunscribir su ámbito a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, manteniendo el régimen de prórroga tácita anual. Este real decreto-ley parte de esa redacción y sustituye dicho régimen por el que se describe a continuación.
A tal fin, llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo. El plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses, lo que permite al arrendatario planificar con antelación suficiente su cambio de vivienda; el del arrendatario se mantiene en dos meses. La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador que ha de adoptarse en momentos determinados y con antelación bastante. El arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato
deberá indemnizar al arrendatario con el importe equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculado, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y que en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda.
La indemnización cumple una
doble función. De un lado, compensa al hogar por
los costes que la extinción de un contrato cumplido le impone y que hasta ahora soportaba
en solitario. De otro, hace que la decisión de no prorrogar internalice el
coste que
traslada a la otra parte, de modo que responda a una necesidad real del
arrendador y
no a la mera expectativa de obtener una renta superior con un nuevo
arrendatario. Su cálculo
sobre el precio de referencia de una vivienda análoga, y no sobre la renta del contrato
que se extingue, garantiza que la compensación se corresponda con el coste efectivo
de acceder a otra vivienda en el mismo mercado. La indemnización se abona en el
momento de la entrega de la vivienda y no procede cuando la no prórroga
responda a una
causa justificada que se haga constar en la notificación: que el arrendador,
siendo
persona física, necesite la vivienda para sí o para sus familiares de segundo grado, con derecho del arrendatario a la indemnización si no llega a ocuparla en tres meses; que el arrendatario no habite de forma efectiva la vivienda arrendada; o que disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio.
El artículo se completa con las reglas que garantizan la efectividad del nuevo régimen, como la duración mínima de las prórrogas convencionales acordadas tras una comunicación de no prórroga y la nulidad de las estipulaciones que empeoren las condiciones del contrato original, y mantiene las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas de mercado residencial tensionado ya previstas en la Ley, que pasan a los apartados quinto y sexto.
persona física, necesite la vivienda para sí o para sus familiares de segundo grado, con derecho del arrendatario a la indemnización si no llega a ocuparla en tres meses; que el arrendatario no habite de forma efectiva la vivienda arrendada; o que disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio.
El artículo se completa con las reglas que garantizan la efectividad del nuevo régimen, como la duración mínima de las prórrogas convencionales acordadas tras una comunicación de no prórroga y la nulidad de las estipulaciones que empeoren las condiciones del contrato original, y mantiene las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas de mercado residencial tensionado ya previstas en la Ley, que pasan a los apartados quinto y sexto.
Para evitar su superposición con otras
prórrogas extraordinarias
establecidas por norma con rango de ley, se precisa que no son acumulables
con ellas y que la prórroga en zonas de mercado residencial tensionado se aplica
con carácter preferente. Asimismo, no
procederá la indemnización por no renovación
cuando, respecto del vencimiento al que se refiera la comunicación del arrendador,
el arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener una
prórroga del contrato de aceptación obligatoria para aquel, con independencia
de que
finalmente ejercite o no ese derecho. Se evita así la acumulación de la compensación
económica con una protección legal específica dirigida a garantizar la continuidad
del arrendamiento.
El arrendador mantiene la libertad de no prorrogar el contrato en cada uno de sus vencimientos, con el único deber de compensar al arrendatario, y sigue percibiendo la renta pactada con sus actualizaciones. Se trata, por tanto, de una delimitación del contenido del derecho de propiedad fundada en su función social, en el sentido del artículo 33.2 de la Constitución Española, mucho más limitada que la prórroga forzosa de la legislación arrendaticia anterior, que el Tribunal Constitucional consideró conforme a la Constitución en su Sentencia 89/1994, de 17 de marzo.
Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, han ido alcanzando desde 2024 el término de su plazo mínimo de cinco años y se encuentran, en su gran mayoría, en el periodo de prórroga tácita, que para los primeros de ellos se agota en 2027 y para los celebrados entre 2019 y 2022, que constituyen el mayor volumen de contratos vigentes, entre 2027 y 2030. Con arreglo a la regulación actual, las comunicaciones de no renovación de esos contratos comienzan a producirse en los meses inmediatamente anteriores a cada vencimiento, lo que sitúa a un número muy elevado de hogares ante la extinción de su contrato y la exposición a las condiciones de un mercado tensionado en un horizonte temporal inmediato.
La aplicación del nuevo régimen a los contratos vigentes se proyecta solo sobre los vencimientos posteriores a su entrada en vigor y se acompaña de un régimen transitorio que difiere algunos de sus efectos para que el arrendador conozca con antelación suficiente las consecuencias de su decisión de no prorrogar el contrato. Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización, tampoco cuando el contrato se prorrogue de forma extraordinaria, y en
los contratos que venzan en los seis meses siguientes el arrendador puede seguir preavisando con cuatro meses de antelación. De este modo, la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual establecida por el Real Decreto ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible actúa como puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida, sin
superponerse al nuevo régimen. Esta aplicación diferida de algunos de sus efectos no resta urgencia a la medida, sino que es exigencia del principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución Española y condición de su eficacia: las decisiones de no prórroga que se adopten desde la entrada en vigor quedan sujetas ya al nuevo régimen, lo que impide que el anuncio de la reforma se traduzca en comunicaciones anticipadas dirigidas a eludirla. Existe, por tanto, la conexión de sentido
entre la situación de urgencia y la medida adoptada que exige la doctrina del Tribunal Constitucional.
Artículo único. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
Se modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, cuyo apartado 1 ha sido modificado por el artículo 3.Ocho del Real Decreto
ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la
protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda
asequible, que queda redactado como sigue:
«1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de
vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y las
reguladas por ley, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de
aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes
hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella
fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el
caso del arrendatario, su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará
obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador
fuese persona jurídica.
En los casos en que el arrendador comunique válidamente la voluntad de no
prorrogar el contrato conforme al párrafo anterior, vendrá obligado a indemnizar al
arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce
mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la
arrendada. Dicha indemnización deberá calcularse, siempre que ello sea posible,
en base al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y en
ningún caso podrá ser inferior al importe equivalente a una mensualidad de renta
por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose por
meses los períodos inferiores al año y por días los inferiores al mes. La
indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda, salvo en el
supuesto previsto en la letra a) del apartado segundo.
No procederá la indemnización prevista en el párrafo anterior cuando, en
relación con el vencimiento al que se refiera la comunicación de no prórroga, el
arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener, a su
solicitud, una prórroga legal del contrato de aceptación obligatoria para el
arrendador, aunque no la hubiera solicitado.
La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del
arrendatario a la indemnización prevista en este apartado, que corresponderá al
adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, siempre y cuando no se
dé ninguna de las circunstancias recogidas en el apartado 2.
2. La indemnización prevista en el apartado anterior tampoco procederá en
los siguientes casos, que deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y
por escrito en la notificación de preaviso:
a) Cuando el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para
destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en segundo grado
de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de
sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres
meses desde la entrega de la vivienda esta no hubiera sido ocupada por las
personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a
la indemnización prevista en el apartado 1, que será exigible desde el momento en
que transcurra dicho plazo.
b) Cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda arrendada durante más
de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo que la ausencia obedezca
a causa justificada, como razones de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, o
que en ella hayan seguido habitando las personas previstas en el artículo 7.1.
c) Cuando el arrendatario disponga, en la fecha de la notificación y en el
mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades, como titular
del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute y pueda ocuparla.
d) Cuando las partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de
vivienda habitual.
e) Cuando el arrendatario rechace de forma expresa o tácita una oferta
fehaciente de formalización de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda
habitual sobre la misma vivienda, formulada por el arrendador dentro del plazo de
preaviso previsto en el apartado 1.
Para que esta causa resulte aplicable, la oferta deberá garantizar la
permanencia del arrendatario por un plazo mínimo de cinco años, o siete años si
el arrendador fuese persona jurídica. Asimismo, el importe económico total de la
nueva renta mensual deberá ajustarse a las reglas de determinación de la renta
previstas en el artículo 17.6 de la presente Ley, incluso cuando el inmueble no se
ubique en una zona de mercado residencial tensionado.
f) Cuando concurra alguna otra circunstancia debidamente justificada que, en
el caso concreto, determine la prevalencia de los intereses del arrendador cuando
este tenga vulnerabilidad acreditada.
3. En todos aquellos supuestos en los que, tras haber manifestado el
arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato, finalmente las partes acuerden
formalizar una prórroga voluntaria o convencional, esta no podrá ser inferior a los
plazos previstos en el apartado primero de este artículo.
4. Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones previstas en los
acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio
del arrendatario, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 de la presente ley.
5. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente
ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el
de cualquiera de las prórrogas previstas en el apartado primero de este artículo, y
siempre que el contrato hubiera de extinguirse por haber comunicado válidamente el
arrendador su voluntad de no prorrogarlo, podrá aplicarse, previa solicitud del
arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por
un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y
condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga
extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de
vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en
el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser
aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de
vivienda en los términos del artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el
derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato
de arrendamiento. Esta prórroga no será acumulable con otras prórrogas
extraordinarias establecidas por norma con rango de ley; cuando concurran varias, el
arrendatario podrá optar por la que le resulte más favorable, sin perjuicio de la
aplicación preferente de la prevista en el apartado siguiente.
6. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente
ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado
y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos
dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de
prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el de cualquiera de las
prórrogas previstas en el apartado 1, y siempre que el contrato hubiera de extinguirse
por haber comunicado válidamente el arrendador su voluntad de no prorrogarlo, previa
solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de
arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los
cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato
en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada
obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o
condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de
arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación
de lo dispuesto en los apartados sexto y séptimo del artículo 17 de esta ley, o en el
caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos
en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para
destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en segundo grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme
de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta prórroga es incompatible con otras
prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley y se aplicará con
carácter preferente.»
Disposición adicional primera. Coordinación con la prórroga extraordinaria de los
protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda
asequible.
1. La prórroga extraordinaria prevista en la disposición final quinta del Real
Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, no será de aplicación cuando proceda la
prórroga prevista en el artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
2. Cuando la prórroga extraordinaria prevista en la disposición final quinta del Real
Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, se aplique a un contrato respecto del cual el
arrendador hubiera comunicado válidamente su voluntad de no prorrogarlo, el contrato
se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria, salvo que las partes
acuerden su prórroga conforme a lo previsto en los apartados 3 y 4 del artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o suscriban un nuevo contrato de arrendamiento. La
extinción del contrato por voluntad del arrendador, sin que medie ninguna de las causas
previstas en el artículo 10.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, devengará en favor
del arrendatario el derecho de indemnización previsto en el artículo 10.1 de la citada ley.
3. A los efectos de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 26/2026, de 29
de septiembre, las referencias a los apartados primero y segundo del artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, contenidas en el inciso relativo a la finalización de los
periodos de prórroga, se entenderán realizadas a dichos apartados en su redacción
inmediatamente anterior a la entrada en vigor de este real decreto-ley. La referencia al
apartado tercero del artículo 10 contenida en el inciso relativo a la incompatibilidad entre
prórrogas se entenderá realizada al apartado 6 del mismo artículo en la redacción dada
por este real decreto-ley.
Disposición adicional segunda. Referencias normativas.
Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, las referencias que otras normas
efectúen a los apartados 2 y 3 del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, en su redacción anterior a este real decreto-ley, se entenderán
hechas a los apartados quinto y sexto de dicho artículo, respectivamente.
Disposición transitoria única. Contratos de arrendamiento vigentes.
Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por este real decreto-ley, será de
aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes a su entrada
en vigor, respecto de los vencimientos del contrato o de cualquiera de sus prórrogas que
se produzcan con posterioridad al día siguiente a dicha fecha, sin perjuicio del régimen
previsto en el apartado 4 para los contratos que ya se encuentren en el periodo de
prórroga regulado en el artículo 10.1 en su redacción anterior.
2. En los contratos en los que, a la entrada en vigor de este real decreto-ley, resten
menos de seis meses para la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga en
curso, la notificación del arrendador prevista en el apartado 1 del artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro
meses a dicha fecha.
3. Los contratos que a la entrada en vigor de este real decreto-ley se encuentren en
el periodo de prórroga previsto en el apartado 1 del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24
de noviembre, en su redacción anterior, continuarán en dicho periodo hasta su término
conforme a la citada redacción y, a su término, les será de aplicación lo dispuesto en el
artículo 10 en la redacción dada por este real decreto-ley.
4. La remisión al artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, contenida en el
apartado 1 de la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el
derecho a la vivienda, en la redacción dada por el artículo 4.Dos del Real Decreto
ley 26/2026, de 29 de septiembre, se entenderá realizada a dicho artículo en la
redacción dada por este real decreto-ley, sin perjuicio del régimen transitorio establecido
en la presente disposición para los contratos vigentes y para las comunicaciones de no
renovación efectuadas antes de la entrada en vigor de este real decreto-ley.
5. Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que, a la entrada en vigor
de este real decreto-ley, se encuentren en situación de tácita reconducción conforme al
artículo 1566 del Código Civil quedarán sujetos a lo dispuesto en el artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a partir del primer
vencimiento del periodo de tácita reconducción que se produzca una vez transcurridos
cuatro meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley. Hasta dicho momento
continuarán rigiéndose, en cuanto a su duración, por lo dispuesto en los artículos 1566
y 1581 del Código Civil.
A efectos del requisito de duración mínima previsto en el apartado primero del citado
artículo 10, se computará conjuntamente el tiempo transcurrido desde la celebración del
contrato de arrendamiento originario y el transcurrido posteriormente en situación de
tácita reconducción.
El arrendador podrá comunicar su voluntad de no prorrogar el contrato con una
antelación mínima de cuatro meses al vencimiento previsto en el primer párrafo. Las
comunicaciones o requerimientos dirigidos a poner fin a la tácita reconducción
efectuados válidamente con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley
conservarán su eficacia y no darán lugar a la indemnización prevista en el segundo
párrafo del artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
Disposición final primera. Título competencial.
Constitución Española, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de
legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las
comunidades autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan,
y, en todo caso, sobre las bases de las obligaciones contractuales.
Disposición final segunda. Entrada en vigor.
«Boletín Oficial del Estado».
Dado el 29 de septiembre de 2026.
El arrendador mantiene la libertad de no prorrogar el contrato en cada uno de sus vencimientos, con el único deber de compensar al arrendatario, y sigue percibiendo la renta pactada con sus actualizaciones. Se trata, por tanto, de una delimitación del contenido del derecho de propiedad fundada en su función social, en el sentido del artículo 33.2 de la Constitución Española, mucho más limitada que la prórroga forzosa de la legislación arrendaticia anterior, que el Tribunal Constitucional consideró conforme a la Constitución en su Sentencia 89/1994, de 17 de marzo.
Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, han ido alcanzando desde 2024 el término de su plazo mínimo de cinco años y se encuentran, en su gran mayoría, en el periodo de prórroga tácita, que para los primeros de ellos se agota en 2027 y para los celebrados entre 2019 y 2022, que constituyen el mayor volumen de contratos vigentes, entre 2027 y 2030. Con arreglo a la regulación actual, las comunicaciones de no renovación de esos contratos comienzan a producirse en los meses inmediatamente anteriores a cada vencimiento, lo que sitúa a un número muy elevado de hogares ante la extinción de su contrato y la exposición a las condiciones de un mercado tensionado en un horizonte temporal inmediato.
La aplicación del nuevo régimen a los contratos vigentes se proyecta solo sobre los vencimientos posteriores a su entrada en vigor y se acompaña de un régimen transitorio que difiere algunos de sus efectos para que el arrendador conozca con antelación suficiente las consecuencias de su decisión de no prorrogar el contrato. Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización, tampoco cuando el contrato se prorrogue de forma extraordinaria, y en
los contratos que venzan en los seis meses siguientes el arrendador puede seguir preavisando con cuatro meses de antelación. De este modo, la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual establecida por el Real Decreto ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible actúa como puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida, sin
superponerse al nuevo régimen. Esta aplicación diferida de algunos de sus efectos no resta urgencia a la medida, sino que es exigencia del principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución Española y condición de su eficacia: las decisiones de no prórroga que se adopten desde la entrada en vigor quedan sujetas ya al nuevo régimen, lo que impide que el anuncio de la reforma se traduzca en comunicaciones anticipadas dirigidas a eludirla. Existe, por tanto, la conexión de sentido
entre la situación de urgencia y la medida adoptada que exige la doctrina del Tribunal Constitucional.
Artículo único. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
Se modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, cuyo apartado 1 ha sido modificado por el artículo 3.Ocho del Real Decreto
ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la
protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda
asequible, que queda redactado como sigue:
«1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de
vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y las
reguladas por ley, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de
aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes
hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella
fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el
caso del arrendatario, su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará
obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador
fuese persona jurídica.
En los casos en que el arrendador comunique válidamente la voluntad de no
prorrogar el contrato conforme al párrafo anterior, vendrá obligado a indemnizar al
arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce
mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la
arrendada. Dicha indemnización deberá calcularse, siempre que ello sea posible,
en base al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y en
ningún caso podrá ser inferior al importe equivalente a una mensualidad de renta
por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose por
meses los períodos inferiores al año y por días los inferiores al mes. La
indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda, salvo en el
supuesto previsto en la letra a) del apartado segundo.
No procederá la indemnización prevista en el párrafo anterior cuando, en
relación con el vencimiento al que se refiera la comunicación de no prórroga, el
arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener, a su
solicitud, una prórroga legal del contrato de aceptación obligatoria para el
arrendador, aunque no la hubiera solicitado.
La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del
arrendatario a la indemnización prevista en este apartado, que corresponderá al
adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, siempre y cuando no se
dé ninguna de las circunstancias recogidas en el apartado 2.
2. La indemnización prevista en el apartado anterior tampoco procederá en
los siguientes casos, que deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y
por escrito en la notificación de preaviso:
a) Cuando el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para
destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en segundo grado
de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de
sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres
meses desde la entrega de la vivienda esta no hubiera sido ocupada por las
personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a
la indemnización prevista en el apartado 1, que será exigible desde el momento en
que transcurra dicho plazo.
b) Cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda arrendada durante más
de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo que la ausencia obedezca
a causa justificada, como razones de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, o
que en ella hayan seguido habitando las personas previstas en el artículo 7.1.
c) Cuando el arrendatario disponga, en la fecha de la notificación y en el
mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades, como titular
del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute y pueda ocuparla.
d) Cuando las partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de
vivienda habitual.
e) Cuando el arrendatario rechace de forma expresa o tácita una oferta
fehaciente de formalización de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda
habitual sobre la misma vivienda, formulada por el arrendador dentro del plazo de
preaviso previsto en el apartado 1.
Para que esta causa resulte aplicable, la oferta deberá garantizar la
permanencia del arrendatario por un plazo mínimo de cinco años, o siete años si
el arrendador fuese persona jurídica. Asimismo, el importe económico total de la
nueva renta mensual deberá ajustarse a las reglas de determinación de la renta
previstas en el artículo 17.6 de la presente Ley, incluso cuando el inmueble no se
ubique en una zona de mercado residencial tensionado.
f) Cuando concurra alguna otra circunstancia debidamente justificada que, en
el caso concreto, determine la prevalencia de los intereses del arrendador cuando
este tenga vulnerabilidad acreditada.
3. En todos aquellos supuestos en los que, tras haber manifestado el
arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato, finalmente las partes acuerden
formalizar una prórroga voluntaria o convencional, esta no podrá ser inferior a los
plazos previstos en el apartado primero de este artículo.
4. Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones previstas en los
acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio
del arrendatario, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 de la presente ley.
5. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente
ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el
de cualquiera de las prórrogas previstas en el apartado primero de este artículo, y
siempre que el contrato hubiera de extinguirse por haber comunicado válidamente el
arrendador su voluntad de no prorrogarlo, podrá aplicarse, previa solicitud del
arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por
un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y
condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga
extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de
vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en
el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser
aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de
vivienda en los términos del artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el
derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato
de arrendamiento. Esta prórroga no será acumulable con otras prórrogas
extraordinarias establecidas por norma con rango de ley; cuando concurran varias, el
arrendatario podrá optar por la que le resulte más favorable, sin perjuicio de la
aplicación preferente de la prevista en el apartado siguiente.
6. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente
ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado
y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos
dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de
prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el de cualquiera de las
prórrogas previstas en el apartado 1, y siempre que el contrato hubiera de extinguirse
por haber comunicado válidamente el arrendador su voluntad de no prorrogarlo, previa
solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de
arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los
cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato
en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada
obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o
condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de
arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación
de lo dispuesto en los apartados sexto y séptimo del artículo 17 de esta ley, o en el
caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos
en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para
destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en segundo grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme
de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta prórroga es incompatible con otras
prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley y se aplicará con
carácter preferente.»
Disposición adicional primera. Coordinación con la prórroga extraordinaria de los
protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda
asequible.
1. La prórroga extraordinaria prevista en la disposición final quinta del Real
Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, no será de aplicación cuando proceda la
prórroga prevista en el artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
2. Cuando la prórroga extraordinaria prevista en la disposición final quinta del Real
Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, se aplique a un contrato respecto del cual el
arrendador hubiera comunicado válidamente su voluntad de no prorrogarlo, el contrato
se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria, salvo que las partes
acuerden su prórroga conforme a lo previsto en los apartados 3 y 4 del artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o suscriban un nuevo contrato de arrendamiento. La
extinción del contrato por voluntad del arrendador, sin que medie ninguna de las causas
previstas en el artículo 10.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, devengará en favor
del arrendatario el derecho de indemnización previsto en el artículo 10.1 de la citada ley.
3. A los efectos de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 26/2026, de 29
de septiembre, las referencias a los apartados primero y segundo del artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, contenidas en el inciso relativo a la finalización de los
periodos de prórroga, se entenderán realizadas a dichos apartados en su redacción
inmediatamente anterior a la entrada en vigor de este real decreto-ley. La referencia al
apartado tercero del artículo 10 contenida en el inciso relativo a la incompatibilidad entre
prórrogas se entenderá realizada al apartado 6 del mismo artículo en la redacción dada
por este real decreto-ley.
Disposición adicional segunda. Referencias normativas.
Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, las referencias que otras normas
efectúen a los apartados 2 y 3 del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, en su redacción anterior a este real decreto-ley, se entenderán
hechas a los apartados quinto y sexto de dicho artículo, respectivamente.
Disposición transitoria única. Contratos de arrendamiento vigentes.
Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por este real decreto-ley, será de
aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes a su entrada
en vigor, respecto de los vencimientos del contrato o de cualquiera de sus prórrogas que
se produzcan con posterioridad al día siguiente a dicha fecha, sin perjuicio del régimen
previsto en el apartado 4 para los contratos que ya se encuentren en el periodo de
prórroga regulado en el artículo 10.1 en su redacción anterior.
2. En los contratos en los que, a la entrada en vigor de este real decreto-ley, resten
menos de seis meses para la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga en
curso, la notificación del arrendador prevista en el apartado 1 del artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro
meses a dicha fecha.
3. Los contratos que a la entrada en vigor de este real decreto-ley se encuentren en
el periodo de prórroga previsto en el apartado 1 del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24
de noviembre, en su redacción anterior, continuarán en dicho periodo hasta su término
conforme a la citada redacción y, a su término, les será de aplicación lo dispuesto en el
artículo 10 en la redacción dada por este real decreto-ley.
4. La remisión al artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, contenida en el
apartado 1 de la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el
derecho a la vivienda, en la redacción dada por el artículo 4.Dos del Real Decreto
ley 26/2026, de 29 de septiembre, se entenderá realizada a dicho artículo en la
redacción dada por este real decreto-ley, sin perjuicio del régimen transitorio establecido
en la presente disposición para los contratos vigentes y para las comunicaciones de no
renovación efectuadas antes de la entrada en vigor de este real decreto-ley.
5. Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que, a la entrada en vigor
de este real decreto-ley, se encuentren en situación de tácita reconducción conforme al
artículo 1566 del Código Civil quedarán sujetos a lo dispuesto en el artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a partir del primer
vencimiento del periodo de tácita reconducción que se produzca una vez transcurridos
cuatro meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley. Hasta dicho momento
continuarán rigiéndose, en cuanto a su duración, por lo dispuesto en los artículos 1566
y 1581 del Código Civil.
A efectos del requisito de duración mínima previsto en el apartado primero del citado
artículo 10, se computará conjuntamente el tiempo transcurrido desde la celebración del
contrato de arrendamiento originario y el transcurrido posteriormente en situación de
tácita reconducción.
El arrendador podrá comunicar su voluntad de no prorrogar el contrato con una
antelación mínima de cuatro meses al vencimiento previsto en el primer párrafo. Las
comunicaciones o requerimientos dirigidos a poner fin a la tácita reconducción
efectuados válidamente con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley
conservarán su eficacia y no darán lugar a la indemnización prevista en el segundo
párrafo del artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
Disposición final primera. Título competencial.
Constitución Española, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de
legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las
comunidades autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan,
y, en todo caso, sobre las bases de las obligaciones contractuales.
Disposición final segunda. Entrada en vigor.
«Boletín Oficial del Estado».
Dado el 29 de septiembre de 2026.
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