El Real Decreto-ley de 6 de octubre de 2026, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, recoge en su artículo 1 la prohibición de la compra especulativa de vivienda por parte de toda entidad con o sin personalidad jurídica, que se dedique a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de su valor de tasación de mercado o, aquellas personas jurídicas que tengan condición de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda, tendrá limitada la adquisición de una propiedad, a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado. Para garantizar su proporcionalidad, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional, esta limitación que entró en vigor el 8 de octubre de 2026 tendrá una vigencia temporal hasta el 31 de diciembre de 2030.
Quedan excluidos los entes y
entidades del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de
vivienda social y asequible. La limitación tampoco se aplica a las
adquisiciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social
durante un mínimo de siete años, a residencias de personas que precisen
atención sociosanitaria, a residencias para colectivos vulnerables adquiridas
por entidades del tercer sector ni a la protección de víctimas de violencia de
género. Se preservan las transmisiones elevadas a escritura pública antes de la
entrada en vigor, aunque estén pendientes de inscripción, con las restricciones
de modificación o ampliación previstas en el artículo.
La limitación temporal de
determinadas adquisiciones prevista en el artículo 1 pretende evitar que,
durante la tramitación de una ley ordinaria, se consoliden operaciones de las
entidades descritas en el precepto que reduzcan la disponibilidad de vivienda habitual
asequible y agraven la presión sobre los precios. Su conexión con la situación
de urgencia reside en actuar sobre esas adquisiciones desde el día siguiente a
la publicación, preservando las transmisiones ya formalizadas en escritura
pública y las finalidades residenciales y sociales exceptuadas. La medida se
limita hasta el 31 de diciembre de 2030 y deberá aplicarse dentro de su ámbito
subjetivo y objetivo específico.
Veamos lo que dice el Artículo 1
de este RD bajo el título de Protección
del mercado de la vivienda frente a la actividad especulativa.
1. Desde la entrada en vigor de
este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2030 toda entidad con o
sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de
préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de
tasación de mercado, así como las personas jurídicas que ostenten la condición
de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda o las entidades
integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta, tendrá limitada la
adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso por un
valor de contraprestación inferior al setenta por ciento de su valor de mercado,
determinado, a la fecha del acuerdo vinculante, por una sociedad de tasación
homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes,
que emitirá un informe que deberá aportar la parte compradora.
Se entenderá por contraprestación
total efectiva la suma de todas las cantidades, deudas asumidas, prestaciones
accesorias y ventajas patrimoniales satisfechas o comprometidas por el
adquirente o por personas vinculadas a este como consecuencia directa o
indirecta de la transmisión.
La limitación afectará tanto a
viviendas en estado de uso como de viviendas de edificios construidos sobre
suelo de calificación residencial que cumplan los requisitos para obtener la
cédula de habitabilidad, desde que dispongan de certificado de fin de obra.
2. La limitación del apartado
anterior no resultará de aplicación cuando la transmisión se produzca con las
siguientes finalidades:
a) Para su destino a vivienda
habitual a precio asequible o social hasta al menos el 31 de diciembre de 2030.
b) Para su destino a residencia
de personas que precisen atención sociosanitaria.
c) Para su destino a residencia
de personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables por parte de
entidades del tercer sector de acción social.
d) Para su destino a la
protección de las víctimas de violencia de género tanto de atención como
residencial y en cualquiera de sus modalidades.
e) Tampoco será de aplicación
cuando las entidades compradoras acrediten su adhesión y cumplimiento del
Código de Buenas Prácticas aprobado por Acuerdo de Consejo de Ministros. Esta
condición se entenderá cumplida por entes públicos territoriales y aquellos
otros organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles pertenecientes al
sector público, cuya finalidad es la promoción y la gestión de vivienda social
y asequible con carácter permanente.
3. La previsión de los apartados
1 y 2 no se aplicará a las transmisiones de propiedad que a la entrada en vigor
de esta ley se hayan elevado a escritura pública, aunque estas no se encuentren
todavía inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente. En ese caso,
la inscripción se realizará respecto del contenido de la escritura pública
protocolizada ante la notaría correspondiente en fecha anterior a la entrada en
vigor de esta ley, sin que, una vez haya entrado en vigor la presente ley,
pueda ser la escritura modificada ni ampliada mediante adenda.
4. Asimismo, lo previsto en los
apartados 1 y 2 no se aplicará a las adquisiciones de propiedad que deriven de
procedimientos de ejecución tramitados ante los órganos jurisdiccionales de
conformidad con lo establecido en la legislación procesal o de procedimientos
de ejecución hipotecaria cuando la entidad que inste la ejecución acredite su
adhesión y cumplimiento del Código de Buenas Prácticas previsto en el apartado
2.e).
5. Cuando, al amparo de las
excepciones previstas en el apartado 2.e) o 4, alguna de las entidades
comprendidas en el apartado 1 adquiera o se adjudique, por un importe inferior
al setenta por ciento de su valor de mercado determinado conforme a lo previsto
en el apartado 1, una vivienda que constituya la vivienda habitual de una
persona en situación de vulnerabilidad y que carezca de alternativa
habitacional, quedará suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030 cualquier
lanzamiento que afecte a dicha vivienda, en los términos previstos en la
legislación aplicable.
El Código de Buenas Prácticas
previsto en el apartado 2.e) deberá contemplar las medidas y obligaciones
exigibles a las entidades adheridas para proporcionar una alternativa
habitacional a las personas vulnerables afectadas, así como las condiciones y
garantías para su cumplimiento.
Las excepciones previstas en el
apartado 2.e) y 4 no serán de aplicación hasta la aprobación y entrada en vigor
del referido Código de Buenas Prácticas y únicamente podrán ser invocadas por
las entidades que acrediten su adhesión y efectivo cumplimiento.
Ámbito objetivo: A la
vista de la nueva regulación podemos señalar que esta obligación no afecta a
cualquier compra inmobiliaria sino sólo a la compra de viviendas. La limitación no será aplicable a solares ni a
viviendas que no estén en condiciones de obtener dicha cédula que previamente
no hayan obtenido el certificado final de obra. El término “adquisición de
vivienda” engloba toda forma de disposición de la vivienda como puede ser la
compraventa, dación en pago, cesión, permuta, aportaciones sociales o negocios
análogos que impliquen una contraprestación tanto a título gratuito como
oneroso. En cambio, no constituyen transmisión o adquisición los negocios
jurídicos que lato sensu se pueden denominar divisorios como división de
comunidad. No señala expresamente el apartado 1 de la norma si se refiere a la
adquisición del derecho de propiedad o cualquier otro derecho real que permita
el goce o uso de la vivienda como puede ser el usufructo. No obstante, el
propio artículo en los apartados 3 y 4 habla expresamente de transmisiones y
adquisiciones de “propiedad”.
Respecto a las modificaciones
estructurales de las sociedades habrá que atender al caso concreto de la
modificación. La fusión, escisión total o parcial, cesión global de activo o
pasivo y/o segregaciones de negocios implican la transmisión en bloque de patrimonios
mediante sucesión universal y será objeto de aplicación el artículo 1 si dicha
transmisión engloba una vivienda. En cambio, la transformación de sociedades no
implica transmisión sino modificación de forma social.
La norma impide que los
compradores afectados adquieran la vivienda por una contraprestación inferior
al 70 % de su valor de mercado, salvo que resulte aplicable alguna de las
excepciones previstas, lo que debe acreditarse documentalmente. Esta
comparación no debe realizarse únicamente con el precio reflejado en la
escritura. El Real Decreto-ley considera contraprestación total efectiva la
suma de: Las cantidades pagadas o comprometidas, las deudas asumidas por el
comprador, las prestaciones accesorias y las ventajas patrimoniales
relacionadas directa o indirectamente con la transmisión.
El valor de mercado debe
establecerse en la fecha del acuerdo vinculante. Este requisito es
especialmente relevante cuando existe una diferencia temporal entre el contrato
de arras y la firma de la escritura pública. Una valoración realizada para una
fecha distinta podría no reflejar correctamente el valor de mercado existente
cuando las partes quedaron vinculadas. Al solicitar el informe debe facilitarse
al tasador la documentación que permita identificar esa fecha.
Ámbito subjetivo: Está obligación
afecta al comprador tenga una cualificación inmobiliaria específica, ya que no
se aplica a todo tipo de sociedad mercantil. En concreto la limitación se
aplica a:
a.- Entidades, con o sin personalidad jurídica,
dedicadas a adquirir inmuebles por un precio claramente inferior a su valor de
mercado.
No es muy afortunada la expresión entidad
“dedicada a adquirir bienes inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados
por un precio claramente inferior”. A diferencia de lo que ocurría con el Real
Decreto-Ley 26/2026 no convalidado, la presente norma no utiliza el “objeto
social” como criterio delimitador de aquellas entidades a las afectaría la
prohibición. Según la RAE, “dedicar” significa “tener alguien una determinada
actividad como ocupación o profesión”, implica habitualidad en el ejercicio de
una tarea o labor. Por tanto, habrá que realizar un análisis interpretativo del
objeto social de la entidad, el CNAE, documentos contables o las propias
manifestaciones de los interesados en el documento presentado para determinar
si la entidad se “dedica” a la adquisición de inmuebles, préstamos/créditos
hipotecarios o actividades análogas. El Registrador podrá consultar el Registro
Mercantil a efectos de obtener información relativa al objeto social y
documentación contable que permita valorar si la entidad se dedica de manera
habitual a dicho objeto social.
b.- Entidades dedicadas a comprar
carteras de préstamos hipotecarios impagados.
c.- Personas jurídicas que tengan
la consideración de grandes tenedores de vivienda.
Se considera Gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular
de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida
de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y
trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de
entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o
más inmuebles de uso residencial ubicadas en dicho ámbito, cuando así sea
motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
(art. 4 Real Decreto-ley 29/2026, de 6
de octubre).
Dicha condición se deberá
acreditar mediante certificación del Registro de la Propiedad en el que consten
la relación de propiedades a su nombre.
Cuando una finca registral
comprenda un edificio compuesto por varias unidades susceptibles de uso
residencial, se entenderá que cada una de dichas unidades constituye un
inmueble independiente a efectos de cómputo, con independencia de que no exista
división horizontal inscrita. (art. 4 del RD
d.- Entidades pertenecientes al
mismo grupo o que actúen por cuenta de alguno de los compradores anteriores.
El valor de mercado y el Informe
de sociedad de tasación.
La norma impide que los
compradores afectados adquieran la vivienda por una contraprestación inferior
al 70 % de su valor de mercado, salvo que resulte aplicable alguna de las
excepciones previstas, lo que debe acreditarse documentalmente. Esta comparación
no debe realizarse únicamente con el precio reflejado en la escritura. El Real
Decreto-ley considera contraprestación total efectiva la suma de: Las
cantidades pagadas o comprometidas, las deudas asumidas por el comprador, las
prestaciones accesorias y las ventajas patrimoniales relacionadas directa o
indirectamente con la transmisión.
El valor de mercado debe
establecerse en la fecha del acuerdo vinculante. Este requisito es
especialmente relevante cuando existe una diferencia temporal entre el contrato
de arras y la firma de la escritura pública. Una valoración realizada para una
fecha distinta podría no reflejar correctamente el valor de mercado existente
cuando las partes quedaron vinculadas. Al solicitar el informe debe facilitarse
al tasador la documentación que permita identificar esa fecha.
El valor de mercado debe
determinarse mediante un informe emitido por una sociedad de tasación
homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes Los
informes son documentos técnicos exhaustivos y probatorios que incluye anexos,
planos, fotos, datos de mercado y cálculos, mientras que los certificados
constituyen el resumen ejecutivo y certificación formal del contenido del
informe. Según el RDL el documento presentado a Registro deberá incorporar el
“informe”.
Una tasación hipotecaria previa
puede haber sido emitida por una sociedad homologada, pero eso no garantiza que
cumpla todos los requisitos de la nueva operación ya que la tasación tiene que
identificar el valor de mercado en la fecha del acuerdo vinculante.
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