Notas sobre el derogado Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

 

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, configuró la duración del arrendamiento de vivienda sobre la base de un plazo mínimo de prórroga obligatoria, que el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, amplió a cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, seguido de una prórroga tácita por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Agotado ese periodo, el contrato se extingue o entra en la tácita reconducción prevista en el Código Civil, de modo que, transcurridos ocho o diez años, la persona arrendataria pierde toda garantía de permanencia y la vivienda vuelve al mercado en las condiciones que este imponga en cada momento.

Este real decreto-ley da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, con un doble objetivo: garantizar la continuidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual más allá de su plazo mínimo y asegurar que, cuando el arrendador decida no continuar la relación, el hogar arrendatario disponga de tiempo y de medios suficientes para acceder a otra vivienda.
 
 El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, aprobado en la misma sesión del Consejo de Ministros, ha dado nueva redacción al apartado 1 del artículo 10 con el fin de circunscribir su ámbito a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, manteniendo el régimen de prórroga tácita anual. Este real decreto-ley parte de esa redacción y sustituye dicho régimen por el que se describe a continuación.
A tal fin, llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo. El plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses, lo que permite al arrendatario planificar con antelación suficiente su cambio de vivienda; el del arrendatario se mantiene en dos meses. La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador que ha de adoptarse en momentos determinados y con antelación bastante. El arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato
deberá indemnizar al arrendatario con el importe equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculado, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y que en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda. 

La indemnización cumple una doble función. De un lado, compensa al hogar por los costes que la extinción de un contrato cumplido le impone y que hasta ahora soportaba en solitario. De otro, hace que la decisión de no prorrogar internalice el coste que traslada a la otra parte, de modo que responda a una necesidad real del arrendador y no a la mera expectativa de obtener una renta superior con un nuevo arrendatario. Su cálculo sobre el precio de referencia de una vivienda análoga, y no sobre la renta del contrato que se extingue, garantiza que la compensación se corresponda con el coste efectivo de acceder a otra vivienda en el mismo mercado. La indemnización se abona en el momento de la entrega de la vivienda y no procede cuando la no prórroga responda a una causa justificada que se haga constar en la notificación: que el arrendador, siendo
persona física, necesite la vivienda para sí o para sus familiares de segundo grado, con derecho del arrendatario a la indemnización si no llega a ocuparla en tres meses; que el arrendatario no habite de forma efectiva la vivienda arrendada; o que disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio.
El artículo se completa con las reglas que garantizan la efectividad del nuevo régimen, como la duración mínima de las prórrogas convencionales acordadas tras una comunicación de no prórroga y la nulidad de las estipulaciones que empeoren las condiciones del contrato original, y mantiene las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas de mercado residencial tensionado ya previstas en la Ley, que pasan a los apartados quinto y sexto. 

Para evitar su superposición con otras prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley, se precisa que no son acumulables con ellas y que la prórroga en zonas de mercado residencial tensionado se aplica con carácter preferente. Asimismo, no procederá la indemnización por no renovación cuando, respecto del vencimiento al que se refiera la comunicación del arrendador, el arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener una prórroga del contrato de aceptación obligatoria para aquel, con independencia de que finalmente ejercite o no ese derecho. Se evita así la acumulación de la compensación económica con una protección legal específica dirigida a garantizar la continuidad del arrendamiento.
 
El arrendador mantiene la libertad de no prorrogar el contrato en cada uno de sus vencimientos, con el único deber de compensar al arrendatario, y sigue percibiendo la renta pactada con sus actualizaciones. Se trata, por tanto, de una delimitación del contenido del derecho de propiedad fundada en su función social, en el sentido del artículo 33.2 de la Constitución Española, mucho más limitada que la prórroga forzosa de la legislación arrendaticia anterior, que el Tribunal Constitucional consideró conforme a la Constitución en su Sentencia 89/1994, de 17 de marzo.
 
Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, han ido alcanzando desde 2024 el término de su plazo mínimo de cinco años y se encuentran, en su gran mayoría, en el periodo de prórroga tácita, que para los primeros de ellos se agota en 2027 y para los celebrados entre 2019 y 2022, que constituyen el mayor volumen de contratos vigentes, entre 2027 y 2030. Con arreglo a la regulación actual, las comunicaciones de no renovación de esos contratos comienzan a producirse en los meses inmediatamente anteriores a cada vencimiento, lo que sitúa a un número muy elevado de hogares ante la extinción de su contrato y la exposición a las condiciones de un mercado tensionado en un horizonte temporal inmediato.
 
La aplicación del nuevo régimen a los contratos vigentes se proyecta solo sobre los vencimientos posteriores a su entrada en vigor y se acompaña de un régimen transitorio que difiere algunos de sus efectos para que el arrendador conozca con antelación suficiente las consecuencias de su decisión de no prorrogar el contrato. Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización, tampoco cuando el contrato se prorrogue de forma extraordinaria, y en
los contratos que venzan en los seis meses siguientes el arrendador puede seguir preavisando con cuatro meses de antelación. De este modo, la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual establecida por el Real Decreto ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible actúa como puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida, sin
superponerse al nuevo régimen. Esta aplicación diferida de algunos de sus efectos no resta urgencia a la medida, sino que es exigencia del principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución Española y condición de su eficacia: las decisiones de no prórroga que se adopten desde la entrada en vigor quedan sujetas ya al nuevo régimen, lo que impide que el anuncio de la reforma se traduzca en comunicaciones anticipadas dirigidas a eludirla. Existe, por tanto, la conexión de sentido
entre la situación de urgencia y la medida adoptada que exige la doctrina del Tribunal Constitucional.
 
Artículo único. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
Se modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, cuyo apartado 1 ha sido modificado por el artículo 3.Ocho del Real Decreto
ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la
protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda
asequible, que queda redactado como sigue:
«1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de
vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y las
reguladas por ley, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de
aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes
hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella
fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el
caso del arrendatario, su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará
obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador
fuese persona jurídica.
En los casos en que el arrendador comunique válidamente la voluntad de no
prorrogar el contrato conforme al párrafo anterior, vendrá obligado a indemnizar al
arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce
mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la
arrendada. Dicha indemnización deberá calcularse, siempre que ello sea posible,
en base al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y en
ningún caso podrá ser inferior al importe equivalente a una mensualidad de renta
por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose por
meses los períodos inferiores al año y por días los inferiores al mes. La
indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda, salvo en el
supuesto previsto en la letra a) del apartado segundo.
No procederá la indemnización prevista en el párrafo anterior cuando, en
relación con el vencimiento al que se refiera la comunicación de no prórroga, el
arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener, a su
solicitud, una prórroga legal del contrato de aceptación obligatoria para el
arrendador, aunque no la hubiera solicitado.
La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del
arrendatario a la indemnización prevista en este apartado, que corresponderá al
adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, siempre y cuando no se
dé ninguna de las circunstancias recogidas en el apartado 2.
2. La indemnización prevista en el apartado anterior tampoco procederá en
los siguientes casos, que deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y
por escrito en la notificación de preaviso:
a) Cuando el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para
destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en segundo grado
de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de
sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres
meses desde la entrega de la vivienda esta no hubiera sido ocupada por las
personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a
la indemnización prevista en el apartado 1, que será exigible desde el momento en
que transcurra dicho plazo.
b) Cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda arrendada durante más
de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo que la ausencia obedezca
a causa justificada, como razones de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, o
que en ella hayan seguido habitando las personas previstas en el artículo 7.1.
c) Cuando el arrendatario disponga, en la fecha de la notificación y en el
mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades, como titular
del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute y pueda ocuparla.
d) Cuando las partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de
vivienda habitual.
e) Cuando el arrendatario rechace de forma expresa o tácita una oferta
fehaciente de formalización de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda
habitual sobre la misma vivienda, formulada por el arrendador dentro del plazo de
preaviso previsto en el apartado 1.
Para que esta causa resulte aplicable, la oferta deberá garantizar la
permanencia del arrendatario por un plazo mínimo de cinco años, o siete años si
el arrendador fuese persona jurídica. Asimismo, el importe económico total de la
nueva renta mensual deberá ajustarse a las reglas de determinación de la renta
previstas en el artículo 17.6 de la presente Ley, incluso cuando el inmueble no se
ubique en una zona de mercado residencial tensionado.
f) Cuando concurra alguna otra circunstancia debidamente justificada que, en
el caso concreto, determine la prevalencia de los intereses del arrendador cuando
este tenga vulnerabilidad acreditada.
3. En todos aquellos supuestos en los que, tras haber manifestado el
arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato, finalmente las partes acuerden
formalizar una prórroga voluntaria o convencional, esta no podrá ser inferior a los
plazos previstos en el apartado primero de este artículo.
4. Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones previstas en los
acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio
del arrendatario, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 de la presente ley.
5. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente
ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el
de cualquiera de las prórrogas previstas en el apartado primero de este artículo, y
siempre que el contrato hubiera de extinguirse por haber comunicado válidamente el
arrendador su voluntad de no prorrogarlo, podrá aplicarse, previa solicitud del
arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por
un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y
condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga
extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de
vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en
el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser
aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de
vivienda en los términos del artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el
derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato
de arrendamiento. Esta prórroga no será acumulable con otras prórrogas
extraordinarias establecidas por norma con rango de ley; cuando concurran varias, el
arrendatario podrá optar por la que le resulte más favorable, sin perjuicio de la
aplicación preferente de la prevista en el apartado siguiente.
6. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente
ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado
y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos
dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de
prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el de cualquiera de las
prórrogas previstas en el apartado 1, y siempre que el contrato hubiera de extinguirse
por haber comunicado válidamente el arrendador su voluntad de no prorrogarlo, previa
solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de
arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los
cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato
en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada
obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o
condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de
arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación
de lo dispuesto en los apartados sexto y séptimo del artículo 17 de esta ley, o en el
caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos
en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para
destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en segundo grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme
de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta prórroga es incompatible con otras
prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley y se aplicará con
carácter preferente.»
 
Disposición adicional primera. Coordinación con la prórroga extraordinaria de los
contratos de arrendamiento de vivienda habitual prevista en el Real Decreto
ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la
protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda
asequible.
1. La prórroga extraordinaria prevista en la disposición final quinta del Real
Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, no será de aplicación cuando proceda la
prórroga prevista en el artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
2. Cuando la prórroga extraordinaria prevista en la disposición final quinta del Real
Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, se aplique a un contrato respecto del cual el
arrendador hubiera comunicado válidamente su voluntad de no prorrogarlo, el contrato
se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria, salvo que las partes
acuerden su prórroga conforme a lo previsto en los apartados 3 y 4 del artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o suscriban un nuevo contrato de arrendamiento. La
extinción del contrato por voluntad del arrendador, sin que medie ninguna de las causas
previstas en el artículo 10.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, devengará en favor
del arrendatario el derecho de indemnización previsto en el artículo 10.1 de la citada ley.
3. A los efectos de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 26/2026, de 29
de septiembre, las referencias a los apartados primero y segundo del artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, contenidas en el inciso relativo a la finalización de los
periodos de prórroga, se entenderán realizadas a dichos apartados en su redacción
inmediatamente anterior a la entrada en vigor de este real decreto-ley. La referencia al
apartado tercero del artículo 10 contenida en el inciso relativo a la incompatibilidad entre
prórrogas se entenderá realizada al apartado 6 del mismo artículo en la redacción dada
por este real decreto-ley.
Disposición adicional segunda. Referencias normativas.
Salvo lo dispuesto específicamente en la disposición adicional primera respecto del
Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, las referencias que otras normas
efectúen a los apartados 2 y 3 del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, en su redacción anterior a este real decreto-ley, se entenderán
hechas a los apartados quinto y sexto de dicho artículo, respectivamente.
Disposición transitoria única. Contratos de arrendamiento vigentes.
1. Lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por este real decreto-ley, será de
aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes a su entrada
en vigor, respecto de los vencimientos del contrato o de cualquiera de sus prórrogas que
se produzcan con posterioridad al día siguiente a dicha fecha, sin perjuicio del régimen
previsto en el apartado 4 para los contratos que ya se encuentren en el periodo de
prórroga regulado en el artículo 10.1 en su redacción anterior.
2. En los contratos en los que, a la entrada en vigor de este real decreto-ley, resten
menos de seis meses para la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga en
curso, la notificación del arrendador prevista en el apartado 1 del artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro
meses a dicha fecha.
3. Los contratos que a la entrada en vigor de este real decreto-ley se encuentren en
el periodo de prórroga previsto en el apartado 1 del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24
de noviembre, en su redacción anterior, continuarán en dicho periodo hasta su término
conforme a la citada redacción y, a su término, les será de aplicación lo dispuesto en el
artículo 10 en la redacción dada por este real decreto-ley.
4. La remisión al artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, contenida en el
apartado 1 de la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el
derecho a la vivienda, en la redacción dada por el artículo 4.Dos del Real Decreto
ley 26/2026, de 29 de septiembre, se entenderá realizada a dicho artículo en la
redacción dada por este real decreto-ley, sin perjuicio del régimen transitorio establecido
en la presente disposición para los contratos vigentes y para las comunicaciones de no
renovación efectuadas antes de la entrada en vigor de este real decreto-ley.
5. Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que, a la entrada en vigor
de este real decreto-ley, se encuentren en situación de tácita reconducción conforme al
artículo 1566 del Código Civil quedarán sujetos a lo dispuesto en el artículo 10 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a partir del primer
vencimiento del periodo de tácita reconducción que se produzca una vez transcurridos
cuatro meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley. Hasta dicho momento
continuarán rigiéndose, en cuanto a su duración, por lo dispuesto en los artículos 1566
y 1581 del Código Civil.
A efectos del requisito de duración mínima previsto en el apartado primero del citado
artículo 10, se computará conjuntamente el tiempo transcurrido desde la celebración del
contrato de arrendamiento originario y el transcurrido posteriormente en situación de
tácita reconducción.
El arrendador podrá comunicar su voluntad de no prorrogar el contrato con una
antelación mínima de cuatro meses al vencimiento previsto en el primer párrafo. Las
comunicaciones o requerimientos dirigidos a poner fin a la tácita reconducción
efectuados válidamente con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley
conservarán su eficacia y no darán lugar a la indemnización prevista en el segundo
párrafo del artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
Disposición final primera. Título competencial.
Este real decreto-ley se dicta al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la
Constitución Española, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de
legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las
comunidades autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan,
y, en todo caso, sobre las bases de las obligaciones contractuales.
Disposición final segunda. Entrada en vigor.
Este real decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el
«Boletín Oficial del Estado».
Dado el 29 de septiembre de 2026.

Este Real Decreto fue derogado por el Congreso dels Diputados el 2 de octubre de 2026.

Notas sobre el derogado Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.

 

El artículo 47 de la Constitución Española consagra el derecho de toda la ciudadanía al acceso, disfrute y permanencia de una vivienda digna y adecuada. Durante las últimas décadas, España ha sufrido diferentes crisis en materia de acceso a la vivienda que han afectado a distintas generaciones. Si bien todas ellas han sido de diferente naturaleza y origen, coinciden, sin embargo, en su efecto: la restricción del derecho a la vivienda en condiciones dignas y adecuadas para amplios sectores de la población y, en particular, para las clases medias y trabajadoras. Esta situación implica una clara demanda social a favor de la regulación para garantizar el derecho y que tiene como elemento de inflexión el triste y dramático y desahucio de Mari Carmen Abascal.

El impulso que determina la aprobación de esta norma para hacer frente a la emergencia habitacional no es otro que no legitimar la desigualdad creciente que está generando en la sociedad el problema de acceso y permanencia en la vivienda en condiciones dignas y a precios asequibles para la mayoría ciudadana. La consolidación de la vivienda como el quinto pilar del Estado del Bienestar es una de las prioridades políticas y de gestión del Gobierno de España. Este objetivo se enfrenta a dos grandes retos: la necesidad de movilizar recursos públicos cuantiosos y sostenidos en el tiempo, y los plazos que exige la promoción de vivienda, que impiden obtener los resultados ambicionados en el corto plazo.

Esta situación económica y social justifican, por tanto, la aprobación de un real decreto-ley con carácter urgente que adapte el ordenamiento jurídico y el mandato al que están sometidos los poderes públicos para hacer frente a la realidad de la crisis de acceso a la vivienda que se afronta en el año 2026.

 1-. Protección del mercado de la vivienda frente a la actividad especulativa.

 El real decreto-ley recoge en su artículo 1 la prohibición de la compra especulativa de vivienda por parte de toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles, tendrá limitada la adquisición de una propiedad, a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado. Para garantizar su proporcionalidad, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional, esta limitación tendrá una vigencia temporal hasta el 31 de diciembre de 2028.

 

La limitación no resultará de aplicación cuando la transmisión se produzca para su destino a vivienda habitual a precio asequible o social, durante un plazo mínimo de cinco años, para residencia de personas que precisen atención socio sanitaria, para residencia de personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables, para residencia de víctimas de violencia de género o cuando la persona jurídica compradora acredite su adhesión a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda. Esta limitación no afectará a las transmisiones de propiedad que a la entrada en vigor de esta ley se hayan elevado a escritura pública, aunque estas no se encuentren todavía inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente. Tampoco se se aplicará a las adquisiciones de propiedad que deriven de procedimientos de ejecución tramitados ante los órganos jurisdiccionales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal o de procedimientos de ejecución hipotecaria.

 2.- Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.

 En primer lugar, se suspenderán los procedimientos de desahucio en los que la persona afectada carezca de alternativa habitacional cuando la vivienda sea titularidad de un fondo buitre. Esta suspensión se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2030. No se prevén compensaciones y la suspensión tendrá carácter indefinido mientras subsistan las causas que la motivaron.

 En segundo lugar, se recoge una enervación extraordinaria que puede ejercerse por el inquilino cuando hay un proceso de desahucio y se adeudan cantidades. A través de la enervación, el inquilino paga las cuantías adeudadas y se pone fin al proceso judicial, continuando la vida del contrato con normalidad.

 3.- Regulación del alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones

 Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda. Se entenderá por arrendamiento de vivienda temporal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable

 Todo contrato de alquiler temporal o de habitaciones que carezca de causa expresa que motiva la necesidad real y acreditada de una vivienda con caráctertemporal por parte del arrendatario se convertirá automáticamente en un contrato habitual. Se establece también el límite de que el sumatorio del precio de alquiler de la vivienda por habitaciones no podrá superar el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. Además, se añaden garantías para la limitación de su precio en zonas de mercado residencial tensionado.

Para salvaguardar las competencias autonómicas en la materia, las previsiones de este real decreto-ley no impedirá la aplicación de aquellas regulaciones que hayan dictado o dicten por las comunidades autónomas para su aplicación en su respectivo territorio.

 4.- Nueva regulación de la prórroga de los contratos de alquiler de vivienda.

 Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.»

  Para afrontar las consecuencias económicas y sociales de  los conflictos internacionales se establece una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda y una limitación extraordinaria de la actuación de la renta de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027. Que funcionará bajo las siguientes condiciones: no se procederá actualización alguna de la renta cuando el precio del alquiler de la vivienda sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia y, cuando dicho precio no sea superior, podrá ser de hasta a un dos por ciento, en defecto de pacto entre arrendador y arrendatario. Esta prórroga extraordinaria requiere que el inquilino acredite la situación de vulnerabilidad y deberá ser aceptada obligatoriamente cuando el propietario sea un gran teneror. Esta prórroga extraordinaria podrá ampliarse hasta tres años en los supuestos de que el inmueble se ubique en una zona de mercado tensionado  

5.- Nueva regulación del derecho de desistimiento de los inquilinos.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. En los contratos de arrendamiento de vivienda temporal el arrendatario podrá desistir del contrato una vez que haya transcurrido al menos un mes desde su formalización, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de diez días. En ambos casos el desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador.

6.- Nueva regulación de los derechos de tanteo y retracto del inquilino que a partir de ahora se considerar irrenunciables.

 En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Cuando la vivienda se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, la notificación deberá expresar el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados para su determinación. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

 El arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, incluidos, en su caso, el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios utilizados para su determinación, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa imputable a la vivienda arrendada o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

 El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

 Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, deberá hacerse constar en la escritura el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados para su determinación. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

 Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

 Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario no decaerán por el hecho de que la vivienda arrendada se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable.

 A estos efectos, el precio imputable a la vivienda arrendada será el que resulte de la distribución proporcional del precio global de transmisión conforme a criterios objetivos y verificables, atendiendo preferentemente al valor de referencia catastral o, en su defecto, a tasación independiente. Serán ineficaces frente al arrendatario las asignaciones de precio que tengan por finalidad impedir u obstaculizar el ejercicio del derecho de adquisición preferente.

 En los casos de venta conjunta, de manera subsidiaria al ejercicio del arrendatario, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

 Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

 Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

 7.-  Otras novedades:  Se excluye a los inquilinos de los gastos de gestión inmobiliaria y de los impuestos asociados a la vivienda. Se refuerzan las garantías de habitabilidad en casos de desperfectos y se regulan las garantías adicionales que puede exigir el arrendador al inquilino.

 Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. En el caso de los arrendamientos temporales el valor de esta garantía no podrá exceder de una mensualidad de la renta.

 8.- Se regula la entrega de la vivienda por el inquilino cuando termina el contrato.

 A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes.

En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.  

 9.- Arrendamiento en zonas tensionadas: Se establece que los contratos de arrendamiento en zonas de mercado residencial tensionado que se celebrasen antes de 2023 tendrán las mismas garantías que un contrato celebrado con posterioridad a dicha entrada en vigor. La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. En ningún caso podrán fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior

 10.-  Se establece un amplio paquete en materia fiscal destinado a reorientar el uso de la vivienda hacia su función social y residencial.

 a-. Así, se introduce una deducción de hasta el 10 por ciento de las cantidades satisfechas por alquiler de vivienda habitual, con límites en la renta de las personas beneficiarias.

 b.- Se introduce un régimen fiscal específico para los pisos turísticos: por un lado, la obligación de tributación del Impuesto sobre el Valor Añadido por un valor del 10 por ciento, de forma que tributen como el negocio que suponen; y, por otro lado, se habilita a los ayuntamientos y entidades locales a que puedan penalizar en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles el uso de la vivienda distinto al residencial o las viviendas vacías.

 c.- Además, con el objetivo de movilizar vivienda de uso no residencial al residencial, se establece un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles que aplicará a aquellas viviendas consideradas como vacías.

d.- A mayores, se modifica el régimen fiscal de las SOCIMI en su actividad residencial mediante un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas. Con ello, se incentiva que estas sociedades orienten su inversión hacia el alquiler a precio asequible, lo que contribuirá a ampliar a corto plazo la oferta de este tipo de vivienda asequible para facilitar el acceso a un mayor número de personas.

e.- Se establece la exención en el impuesto por ganancia patrimonial en la venta de una vivienda cuando el comprador sea una administración pública o entidad dependiente que fije una protección permanente e indefinida del inmueble.

f.- Se establece la aplicación del IVA superreducido a la vivienda de protección oficial cuando esta tenga una protección permanente e indefinida.

11-.  Se establecen las medidas para el incremento del parque público de vivienda y la promoción de viviendas a precios asequibles.

 a-. Se fija la protección permanente de todos estos inmuebles estatales de forma indefinida, en una medida adicional para blindar su carácter público ante cualquier tentativa de privatización en un futuro y se impide su enajenación con carácter indefinido.

 b.- Se regula de forma definitiva el último traspaso de inmuebles de titularidad pública estatal a CASA 47. En este caso, se trata de los inmuebles propiedad de la Seguridad Social que requieren de una disposición con rango de ley para efectuar su traspaso en favor de la Entidad Estatal de Vivienda.

 12.- Se establecen medidas para fomento de la promoción de viviendas de nueva construcción a precios asequibles.

 a-. El precio de venta o de alquiler de una vivienda asequible no podrá superar el treinta por ciento de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde se ubique el inmueble.

b-. Asimismo, se regula la creación de un programa de financiación de proyectos de vivienda que atraigan la inversión privado con un impacto social positivo.

c.- Se establecen medidas para impulsar la producción de vivienda con técnicas de industrialización en la construcción. En este sentido se modifica la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria para remover los obstáculos en el acceso al crédito para la producción de componentes industrializados que posteriormente sean transportados, montados y ensamblados en obra.

d.- Se crea un sistema de avales del Estado para dar garantías de cara al acceso a la financiación privada para que pymes de fabricantes y promotores utilicen estos sistemas de industrialización en la construcción.

e.- Se crea el mecanismo de financiación TU CASA por el que se concederán préstamos de hasta 50.000 euros a coste cero, con un periodo de carencia hasta finalice el pago de la hipoteca o un máximo de 30 años y del que se dispondrán de un plazo de 10 años para su reintegro y con un tipo de interés del 0%. Las viviendas adquiridas quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.

f.- Se establece igualmente que, en un plazo máximo de seis meses, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana regulará reglamentariamente la definición y procedimiento de certificación o reconocimiento de la figura de los proveedores sociales de vivienda asequible. Esta definición incluirá a las cooperativas, con el referente de las Housing Associations, a los efectos de viabilizar y fomentar regulatoria y fiscalmente su actividad

Este Real Decreto fue derogado por el Congreso de los Diputados el día dos de octubre de 2026.

MODIFICACION DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS POR REALES DECRETOS 7 Y 8 /2026 DE VEINTE DE MARZO.

 

Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, por el que se aprueba el Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio

En este Real Decreto se establecen medidas urgentes dirigidas a acelerar la electrificación de la economía el despliegue de energías renovables y reducir con ello la dependencia de los combustibles fósiles, fomentando así el desarrollo ordenado de la transición energética. Entre estas medidas nos interesa destacar la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que en su disposición final primera reduce el régimen de mayorías necesarias a un tercio de los comuneros que representen una tercera parte de las cuotas de participación para la aprobación de infraestructuras comunes de energías renovables y servicios de telecomunicación

Disposición final primera. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Se modifica el primer párrafo del apartado 1 del artículo diecisiete de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, con la siguiente redacción: «1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán.

El Real Decreto-ley articula una prórroga extraordinaria por un máximo de dos años para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes en la fecha de su entrada en vigor y cuya finalización esté prevista para antes del 31 de diciembre de 2027, preservando sus términos y condiciones esenciales, sin perjuicio de los supuestos legalmente previstos de recuperación por necesidad.

“Artículo 1. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. 1.  En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, vigentes en la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 finalice antes del 31 de diciembre de 2027, o finalice el periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 y 10.2, se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda. La prórroga extraordinaria regulada en este artículo es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que, en su caso, se aplicará con carácter preferente.

 Lo dispuesto en el apartado anterior no será de aplicación cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente”

Por otra parte, establece una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda desde la entrada en vigor de la norma hasta el 31 de diciembre de 2027, de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, la actualización de la renta no pueda superar el 2%.. En el caso particular de que el arrendador de la vivienda sea un gran tenedor, el límite del 2% a la actualización aplicará en todo caso, exista o no acuerdo entre las partes. Esta modificación responde a razones de urgencia y necesidad en un contexto de inestabilidad derivado de la guerra de Irán, que puede alterar coyunturalmente la adecuación de los índices o referencias aplicables a la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda.

“·Artículo 2. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

a)  En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del dos por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

 b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento. “