El
artículo 47 de la Constitución Española consagra el derecho de toda la
ciudadanía al acceso, disfrute y permanencia de una vivienda digna y adecuada.
Durante las últimas décadas, España ha sufrido diferentes crisis en materia de
acceso a la vivienda que han afectado a distintas generaciones. Si bien todas
ellas han sido de diferente naturaleza y origen, coinciden, sin embargo, en su
efecto: la restricción del derecho a la vivienda en condiciones dignas y
adecuadas para amplios sectores de la población y, en particular, para las
clases medias y trabajadoras. Esta situación implica una clara demanda social a
favor de la regulación para garantizar el derecho y que tiene como elemento de
inflexión el triste y dramático y desahucio de Mari Carmen Abascal.
El
impulso que determina la aprobación de esta norma para hacer frente a la
emergencia
habitacional no es otro que no legitimar la desigualdad creciente que está generando
en la sociedad el problema de acceso y permanencia en la vivienda en condiciones
dignas y a precios asequibles para la mayoría ciudadana. La consolidación de la
vivienda como el quinto pilar del Estado del Bienestar es una de las
prioridades políticas y de gestión del Gobierno de España. Este objetivo se
enfrenta a dos grandes retos: la necesidad de movilizar recursos públicos
cuantiosos y sostenidos en el tiempo, y los plazos que exige la promoción de
vivienda, que impiden obtener los resultados ambicionados en el corto plazo.
Esta
situación económica y social justifican, por tanto, la aprobación de un real decreto-ley
con carácter urgente que adapte el ordenamiento jurídico y el mandato al que
están sometidos los poderes públicos para hacer frente a la realidad de la
crisis de acceso a la vivienda que se afronta en el año 2026.
1-. Protección del mercado de la vivienda frente a la actividad especulativa.
El real decreto-ley recoge en su artículo 1 la prohibición de la compra especulativa de vivienda por parte de toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles, tendrá limitada la adquisición de una propiedad, a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado. Para garantizar su proporcionalidad, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional, esta limitación tendrá una vigencia temporal hasta el 31 de diciembre de 2028.
La
limitación no resultará de aplicación cuando la transmisión se produzca para su
destino a vivienda habitual a precio asequible o social, durante un plazo
mínimo de cinco años, para residencia de personas que precisen atención socio sanitaria,
para residencia de personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables,
para residencia de víctimas de violencia de género o cuando la persona jurídica
compradora acredite su adhesión a un Código de Buenas Prácticas acordado con la
autoridad competente en materia de vivienda. Esta limitación no afectará a las
transmisiones de propiedad que a la entrada en vigor de esta ley se hayan
elevado a escritura pública, aunque estas no se encuentren todavía inscritas en
el Registro de la Propiedad correspondiente. Tampoco se se aplicará a las
adquisiciones de propiedad que deriven de procedimientos de ejecución
tramitados ante los órganos jurisdiccionales de conformidad con lo establecido
en la legislación procesal o de procedimientos de ejecución hipotecaria.
2.- Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
En primer lugar, se suspenderán los procedimientos de desahucio en los que la persona afectada carezca de alternativa habitacional cuando la vivienda sea titularidad de un fondo buitre. Esta suspensión se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2030. No se prevén compensaciones y la suspensión tendrá carácter indefinido mientras subsistan las causas que la motivaron.
En segundo lugar, se recoge una enervación extraordinaria que puede ejercerse por el inquilino cuando hay un proceso de desahucio y se adeudan cantidades. A través de la enervación, el inquilino paga las cuantías adeudadas y se pone fin al proceso judicial, continuando la vida del contrato con normalidad.
3.- Regulación del alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones
Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda. Se entenderá por arrendamiento de vivienda temporal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable
Todo contrato de alquiler temporal o de habitaciones que carezca de causa expresa que motiva la necesidad real y acreditada de una vivienda con caráctertemporal por parte del arrendatario se convertirá automáticamente en un contrato habitual. Se establece también el límite de que el sumatorio del precio de alquiler de la vivienda por habitaciones no podrá superar el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. Además, se añaden garantías para la limitación de su precio en zonas de mercado residencial tensionado.
Para
salvaguardar las competencias autonómicas en la materia, las previsiones de este
real decreto-ley no impedirá la aplicación de aquellas regulaciones que hayan
dictado o dicten por las comunidades autónomas para su aplicación en su
respectivo territorio.
4.- Nueva regulación de la prórroga de los contratos de alquiler de vivienda.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.»
Para afrontar las consecuencias económicas y sociales de los conflictos internacionales se establece una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda y una limitación extraordinaria de la actuación de la renta de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027. Que funcionará bajo las siguientes condiciones: no se procederá actualización alguna de la renta cuando el precio del alquiler de la vivienda sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia y, cuando dicho precio no sea superior, podrá ser de hasta a un dos por ciento, en defecto de pacto entre arrendador y arrendatario. Esta prórroga extraordinaria requiere que el inquilino acredite la situación de vulnerabilidad y deberá ser aceptada obligatoriamente cuando el propietario sea un gran teneror. Esta prórroga extraordinaria podrá ampliarse hasta tres años en los supuestos de que el inmueble se ubique en una zona de mercado tensionado
5.- Nueva regulación del derecho de desistimiento de los inquilinos.
El
arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan
transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con
una antelación mínima de treinta días. En los contratos de arrendamiento de
vivienda temporal el arrendatario podrá desistir del contrato una vez que haya
transcurrido al menos un mes desde su formalización, siempre que se lo
comunique al arrendador con una antelación mínima de diez días. En ambos casos
el desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de
indemnización en favor del arrendador.
6.- Nueva regulación de los derechos de tanteo y retracto del inquilino que a partir de ahora se considerar irrenunciables.
En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Cuando la vivienda se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, la notificación deberá expresar el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados para su determinación. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
El arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, incluidos, en su caso, el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios utilizados para su determinación, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa imputable a la vivienda arrendada o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, deberá hacerse constar en la escritura el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados para su determinación. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario no decaerán por el hecho de que la vivienda arrendada se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable.
A estos efectos, el precio imputable a la vivienda arrendada será el que resulte de la distribución proporcional del precio global de transmisión conforme a criterios objetivos y verificables, atendiendo preferentemente al valor de referencia catastral o, en su defecto, a tasación independiente. Serán ineficaces frente al arrendatario las asignaciones de precio que tengan por finalidad impedir u obstaculizar el ejercicio del derecho de adquisición preferente.
En los casos de venta conjunta, de manera subsidiaria al ejercicio del arrendatario, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
7.- Otras novedades: Se excluye a los inquilinos de los gastos de gestión inmobiliaria y de los impuestos asociados a la vivienda. Se refuerzan las garantías de habitabilidad en casos de desperfectos y se regulan las garantías adicionales que puede exigir el arrendador al inquilino.
Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. En el caso de los arrendamientos temporales el valor de esta garantía no podrá exceder de una mensualidad de la renta.
8.- Se regula la entrega de la vivienda por el inquilino cuando termina el contrato.
A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes.
En
caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en
él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda
fue entregada en estado adecuado de conservación.
9.- Arrendamiento en zonas tensionadas: Se establece que los contratos de arrendamiento en zonas de mercado residencial tensionado que se celebrasen antes de 2023 tendrán las mismas garantías que un contrato celebrado con posterioridad a dicha entrada en vigor. La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. En ningún caso podrán fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior
10.- Se establece un amplio paquete en materia fiscal destinado a reorientar el uso de la vivienda hacia su función social y residencial.
a-. Así, se introduce una deducción de hasta el 10 por ciento de las cantidades satisfechas por alquiler de vivienda habitual, con límites en la renta de las personas beneficiarias.
b.- Se introduce un régimen fiscal específico para los pisos turísticos: por un lado, la obligación de tributación del Impuesto sobre el Valor Añadido por un valor del 10 por ciento, de forma que tributen como el negocio que suponen; y, por otro lado, se habilita a los ayuntamientos y entidades locales a que puedan penalizar en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles el uso de la vivienda distinto al residencial o las viviendas vacías.
c.- Además, con el objetivo de movilizar vivienda de uso no residencial al residencial, se establece un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles que aplicará a aquellas viviendas consideradas como vacías.
d.- A mayores, se modifica el régimen fiscal de las SOCIMI en su actividad residencial mediante un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas. Con ello, se incentiva que estas sociedades orienten su inversión hacia el alquiler a precio asequible, lo que contribuirá a ampliar a corto plazo la oferta de este tipo de vivienda asequible para facilitar el acceso a un mayor número de personas.
e.- Se establece la exención en el impuesto por ganancia patrimonial en la venta de una vivienda cuando el comprador sea una administración pública o entidad dependiente que fije una protección permanente e indefinida del inmueble.
f.- Se establece la aplicación del IVA superreducido a la vivienda de protección oficial cuando esta tenga una protección permanente e indefinida.
11-. Se establecen las medidas para el incremento del parque público de vivienda y la promoción de viviendas a precios asequibles.
a-. Se fija la protección permanente de todos estos inmuebles estatales de forma indefinida, en una medida adicional para blindar su carácter público ante cualquier tentativa de privatización en un futuro y se impide su enajenación con carácter indefinido.
b.- Se regula de forma definitiva el último traspaso de inmuebles de titularidad pública estatal a CASA 47. En este caso, se trata de los inmuebles propiedad de la Seguridad Social que requieren de una disposición con rango de ley para efectuar su traspaso en favor de la Entidad Estatal de Vivienda.
12.- Se establecen medidas para fomento de la promoción de viviendas de nueva construcción a precios asequibles.
a-. El precio de venta o de alquiler de una vivienda asequible no podrá superar el treinta por ciento de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde se ubique el inmueble.
b-. Asimismo, se regula la creación de un programa de financiación de proyectos de vivienda que atraigan la inversión privado con un impacto social positivo.
c.- Se establecen medidas para impulsar la producción de vivienda con técnicas de industrialización en la construcción. En este sentido se modifica la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria para remover los obstáculos en el acceso al crédito para la producción de componentes industrializados que posteriormente sean transportados, montados y ensamblados en obra.
d.- Se crea un sistema de avales del Estado para dar garantías de cara al acceso a la financiación privada para que pymes de fabricantes y promotores utilicen estos sistemas de industrialización en la construcción.
e.- Se crea el mecanismo de financiación TU CASA por el que se concederán préstamos de hasta 50.000 euros a coste cero, con un periodo de carencia hasta finalice el pago de la hipoteca o un máximo de 30 años y del que se dispondrán de un plazo de 10 años para su reintegro y con un tipo de interés del 0%. Las viviendas adquiridas quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
f.- Se establece igualmente que, en un plazo máximo de seis meses, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana regulará reglamentariamente la definición y procedimiento de certificación o reconocimiento de la figura de los proveedores sociales de vivienda asequible. Esta definición incluirá a las cooperativas, con el referente de las Housing Associations, a los efectos de viabilizar y fomentar regulatoria y fiscalmente su actividad.
