Una
finca registral puede aumentar o disminuir su cabida si se le añade o se le
resta superficie. Los cambios en la configuración originaria de una finca se
producen principalmente por una segregación de una porción de la finca
inscrita, por una agrupación de una finca inscrita con otra, por una agregación
de una finca o porción de finca a una finca inscrita, y por una división de
finca en fincas registrales independientes.
Todas
estas modificaciones de fincas son actos de riguroso dominio y tienen que ser
realizadas por el titular registral de la finca en escritura pública. Si la
finca es ganancial pero la finca está inscrita a nombre de un solo de los
cónyuges la modificación puede hacerla sólo el cónyuge titular. Si son más de
un propietario se requiere el consentimiento de todos.
A) LA SEGREGACION:
Es
la modificación de finca que consiste en separar de la finca originaria una
porción para que constituya finca independiente. Si la finca está gravada con
una carga, el titular de la misma no se ve afectado por la división si no
presta su consentimiento.
La
segregación y la división son operaciones de modificación de fincas muy
semejantes. En la división las fincas resultantes son más de una y no hay finca
resto. La opción entre una y otra dependerá de las circunstancias. En principio
hay que optar por la segregación por razón del Impuesto de Actos Jurídicos
Documentado que grava al 1,2 por ciento la modificación de finca. En la segregación
el impuesto recae sólo sobre la finca segregada, y en la división el impuesto
recae sobre toda la finca. Pero cuando la finca resto en realidad se compone de
parcelas discontinuas la solución más adecuada es la división.
Sólo
se puede segregar una porción de finca, ya sea rustica o urbana, siempre que se
tenga:
a. Licencia administrativa de
segregación o declaración de su innecesariedad. Este acto administrativo
corresponde al Ayuntamiento salvo en fincas rústicas si no se ajustan a la
unidad mínima de cultivo en el lugar ya que al tener la consideración de
parcelación urbanística corresponde a la CCAA. No cabe silencio positivo del
artículo 42 de la LPA, por considerarse que el acto es ilegal y por tanto, nulo
de pleno derecho. Una vez otorgada la escritura el Notario deberá remitir de
oficio una copia autorizada de la escritura al Ayuntamiento respectivo. La
licencia de segregación tiene una validez de tres meses. La licencia no tiene
que ser interpretada en un sentido literal: Así se autoriza para segregar 80
metros de una finca de 500 el interesado puede o bien segregar la mayor o bien
segregar la menor (que será lo habitual) o bien dividir la finca en dos.
b. Representación gráfica georreferenciada de la
finca, que exprese si
resultan debidamente acreditadas las coordenadas georreferenciadas de sus
vértices (necesariamente ha de ser la certificación catastral descriptiva y
gráfica y si no se corresponde con la realidad hay que iniciar un expediente de
coordinación entre registro y catastro)
En
la escritura de segregación hay que reseñar el lindero o punto cardinal de la
finca matriz por donde se efectúa la segregación. Después de describir la finca
segregada es preciso también describir la situación en que queda la finca
matriz que ahora se denominada finca resto. A veces sucede que de la finca
matriz se han practicado sucesivas segregaciones y algunas no todavía no se han
inscrito, en este caso se puede indicar que la finca matriz tiene la superficie
que resulta de la última segregación practicada, aunque esta no coincida con la
que resulta del Registro.
Fincas rústicas: En las fincas rústicas la división
o segregación, además de contar con la correspondiente licencia o declaración
de su innecesariedad, debe hacerse respetando la unidad mínima de cultivo que (salvo
contadas excepciones) es de dos mil quinientos metros para fincas de regadío y
dos hectáreas y media para las fincas de secano. La segregación que se haga sin
respetar esta limitación es nula, por eso es importante reseñar en toda
descripción de finca rustica que es finca indivisible por debajo de la unidad
mínima de cultivo. No obstante, se permite la división o segregación en los
siguientes supuestos:
a)
Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de
fincas colindantes, siempre que, como consecuencia de la división o
segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no
resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
b)
Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a
cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o
a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia
prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la
finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en
la correspondiente licencia.
c)
Si es consecuencia del ejercicio del derecho de adquisición preferente
(retracto) establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.
d)
Si se produce por causa de expropiación forzosa.
En
las fincas rústicas la validez de las licencias de segregación en fincas
rústicas y su adecuación a las unidades mínimas de cultivo son competencia de
la Comunidad Autónoma y no del ayuntamiento respectivo. En los terrenos
rústicos están prohibidas las parcelaciones urbanísticas.
En
Andalucía la venta de una cuota indivisa de una finca rústica puede ser
considerada como un caso de parcelación ilegal. el artículo 66 de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía dispone:
1.
Se considera parcelación urbanística:
A)
En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda
división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
B)
En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división
simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que,
con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de
similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.
2.
Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos
en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o
asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o
de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos
titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del
inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin
que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir
tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta
Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se
trate.
Fincas urbanas: En cuanto a las segregaciones de
parte de pisos o locales comerciales que están en régimen de propiedad
horizontal hasta la reforma de la LPH de junio 2013 no se requería licencia
municipal, pero si autorización de la comunidad de propietarios o previsión
estatutaria que permita la segregación sin necesidad de acuerdo de la
comunidad. Esta modificación supone una alteración de las cuotas. El art. 10, 3
b de la Ley de Propiedad Horizontal tras su modificación por la ley 8/2013 de
26 de junio, exige autorización administrativa para la división material de los
pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes
y para el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del
mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte. Este requisito
no queda enervado por contar en los estatutos de la división horizontal del
edificio la posibilidad de llevar a cabo segregaciones sin necesidad de
autorización de la junta de propietarios. Por tanto, para cualquier
segregación, agrupación o división de fincas en una PH es preciso obtener
licencia expresa, y aprobación por la junta de propietarios (3/5 de
propietarios y 3/5 de cuotas), aun cuando la posibilidad de segregar, agrupar o
dividir componentes, se encuentre recogida en los estatutos de la Comunidad.
Las porciones segregadas deben tener salida propia a la vía pública o elemento
común. Por tanto, cualquier modificación del régimen de propiedad horizontal
que aumente o disminuya el número de elementos privativos, se encuentra sujeto
a la necesidad de autorización administrativa, como requisito imprescindible
para la inscripción.
SEGREGACION ANTIGUAS
PRESCRITAS Y ASIMILADOS FUERAS DE ORDENACION
En principio, ha de disponer de una licencia
de segregación y además, en caso de tratarse de una finca rústica, que la
superficies resultantes no sean inferiores a la Unidad Mínima de Cultivo. No
obstante, puede realizarse la segregación en una parcela urbana si dicha
parcelación está prescrita con una antigüedad superior a seis años y dispone de
un certificado del Ayuntamiento de inexistencia de expediente de disciplina
urbanística respecto a la parcela. En caso de tratarse de finca rústica en la
que exista una edificación necesitará una Resolución de Asimilado a Fuera de
Ordenación expedida por el Ayuntamiento, para lo cual necesitará que un técnico
realice un examen de la vivienda y emita un certificado para presentar al
Ayuntamiento.
Resolución
de 15 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado: La segregación de un piso no requiere licencia administrativa si se
demuestra la antigüedad de la división física del inmueble.
http://www.notariadesevillanervion.com/2022/02/es-inscribible-la-division-o.html
Fiscalidad: La segregación tributa por el
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al 1.2% del valor de la porción que
se segrega. Es importante tener en cuenta que si la finca matriz está gravada
con hipoteca y se pretende liberar de ella una parte y/o distribuir la
responsabilidad entre una o todas las fincas se devengarán un nuevo hecho
imponible por AJD al 1,2% de la total responsabilidad de la hipoteca.
B) LA DIVISION.
La
división de finca es la modificación de finca que consiste en sustituir una
finca registral por la que resulten de su fragmentación o reparto. El gravamen
es sobre la totalidad de la finca. Igual que la segregación requiere licencia
municipal y que se respete la unidad mínima de cultivo.
Podemos
reproducir aquí lo señalado en el apartado anterior respecto a las
segregaciones. Será necesario la licencia administrativa y que se aporten las Coordenadas
de Referenciación Geográfica de las fincas resultantes de la división.
Es
importante que tenga en cuenta que la legislación urbanística prohíbe la
división de fincas rusticas que den lugar a núcleos de población. Se consideran
actos reveladores de una posible parcelación urbanística en fincas rústicas
aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones
horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno,
fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario,
puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado
de una parte del inmueble equivalente.
Si
se lleva a cabo como parcelación urbanística se observarán los requisitos
relativos a la delimitación del área de actuación, sistema de actuación y toma
de decisiones previstos en la Ley en cada caso, tal como se ve en su ficha
correspondiente.
Fiscalidad: La división tributa por el Impuesto
de Actos Jurídicos Documentados, al 1.2% del valor de la totalidad de la finca
que se divide. Si la división es
previa y necesaria a una extinción de condominio, existe jurisprudencia que
considera que como operación complementaria no está sujeta a tributación.
C) LA AGRUPACION:
La
agrupación resulta de la fusión de dos o más fincas registrales que se reúnen
para formar una nueva. El gravamen de IAJD también es del uno por ciento. Puede
agruparse fincas de distintos propietarios o con distinto carácter, es decir
fincas que sean gananciales de los cónyuges con fincas privativas de uno sólo
de ellos, en estos casos de debe precisar en la agrupación el porcentaje de
participación de cada agrupante en la finca resultante de la agrupación. Así si
A y B aportan cada una finca de 500 metros en la finca agrupada se constituye
un pro indiviso del 50 por ciento. También cabe la posibilidad de agrupar
fincas que no sean colindantes que tengan una finalidad común de explotación.
Se
precisa también que se aporten además de la licencia administrativa las coordenadas
de Referenciación Geográfica de la finca resultante de la agrupación.
D) LA AGREGACION.
La
agregación supone añadir a una finca inscrita una finca o porción segregada de
otra finca. La finca que se agrega, o la suma de las fincas que se agreguen, no
puede ser superior a la quinta parte de la finca receptora de la agregación.
Se
precisa también que se aporten además de la licencia administrativa las coordenadas
de Referenciación Geográfica de la finca resultante de la agregación.
E) LA DIVISION
HORIZONTAL
En
la escritura de división horizontal una construcción se divide en diferentes
elementos privativos en régimen de propiedad especial y separada que coexisten
con una propiedad compartida de los elementos comunes del edificio. Los
inmuebles a los que se aplica la división horizontal normalmente son edificios
construidos o en construcción en los que convivan elementos privativos junto a
comunes. Pero también pueden crearse propiedades horizontales en adosados
(división horizontal tumbada) y en inmuebles aislados o pareados (división
horizontal de un conjunto inmobiliario).
La
regulación aplicable en el Derecho común es la Ley de Propiedad Horizontal de
21 de julio de 1960. El acto de división horizontal de una vivienda necesita
escritura de división horizontal del edificio y la inscripción de esta
escritura en el Registro de la Propiedad. En la escritura se determinará el
régimen jurídico mediante los Estatutos, en su defecto se aplicará el régimen
legal. Tiene carácter obligatorio su constitución cuando excedan de cuatro
propietarios.
La
división horizontal precisa:
1. Certificado del arquitecto donde se
reseñe entre otras especificaciones técnicas las características del inmueble,
detallando las zonas privadas y comunes.
2. Plano del inmueble.
3. Licencia administrativa aprobada
por el Ayuntamiento por la cual se autoriza la división horizontal o la
modificación de la división horizontal.
4. Estatutos de la comunidad: este
documento refleja las reglas y regula la convivencia, así como el uso de áreas
privadas y comunes del inmueble.
Fiscalidad.
El tipo impositivo en Andalucía es el 1.2% de
la base imponible.
LA GEORREFERENCACIÓN
En
términos coloquiales, la inscripción de la base gráfica georreferenciada en el
Registro de la Propiedad consiste en la posibilidad de inscribir la
delimitación perimetral correspondiente a nuestra finca. Tras la reforma
operada por la Ley 13 de 2015, podemos completar la descripción de nuestra
finca con la inscripción de la base gráfica georreferenciada y al mismo tiempo
coordinar la descripción con el Catastro. Con anterioridad, la descripción de
las fincas se realizaba de forma literaria: situación, paraje, superficie, linderos (norte, sur, este y oeste). En el
nuevo sistema la determinación de la finca se va a realizar mediante la
constancia en el Registro de las coordenadas georreferenciadas que permitirán
ubicar y delimitar con precisión la finca en el territorio.
La
inscripción de la base gráfica en el registro se realiza por procedimientos
legalmente establecidos que exigen normalmente la notificación a los
colindantes afectados. La inscripción de la base gráfica de una finca tiene
ventajas decisivas para la protección de la propiedad inmobiliaria ya que:
• permite ubicar el inmueble con gran
precisión en el territorio.
• conocer su configuración perimetral de una
finca y, por tanto su geometría, superficie y relación con los colindantes.
• conseguir la coordinación de la definición
del inmueble entre el registro de la propiedad y el Catastro superando los
inconvenientes que tenía el antiguo sistema en el que los inmuebles se definían
de manera distinta.
• asocia las limitaciones administrativas,
medioambientales y urbanísticas que, afectando de forma importante los derechos
del propietario son desconocidas muchas veces por el mismo propietario, por los
ciudadanos y por las diferentes administraciones públicas.
• otorga a la base gráfica inscrita y
coordinada con el Catastro la presunción legal de exactitud es decir, que la
finca tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en el Registro.
Existen
dos tipos de bases gráficas que pueden acceder al Registro, la CATASTRAL que es
la regla general y la ALTERNATIVA, que es la excepción en los casos admitidos
por la ley.
En la
CATASTRAL se inscribe directamente la delimitación de la parcela que consta en
el Catastro, mientras que la alternativa exige la intervención de un técnico
competente y solo procede si el propietario no se conforme con la delimitación
catastral y quiere mejorar su precisión o en los casos de inscripción gráfica
obligatoria que se explican en otro punto.
LAS RECTIFICACIONES
DE CABIDA
Si
bien esta cuestión no tiene una única respuesta, puede decirse como regla
general que las rectificaciones de cabida de una finca registral, cuando no
exceda del 10% con relación a la superficie inscrita, podrán regularizarse
mediante la presentación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de
la parcela catastral, siempre que el Registrador aprecie la correspondencia
entre ambas.
Ahora
bien, en aquellos casos en que exceda de dicho 10% deberá tramitarse un procedimiento de inscripción gráfica que
permita definir con precisión el perímetro de la finca y por tanto su
superficie. Estos procedimientos pueden
tramitarse tanto en el Registro como en
la Notaria en la que radique la finca y exigen
la notificación a los propietarios de las fincas colindantes para que
puedan presentar alegaciones. En la notaría a la vista de la documentación le
podemos indicar la forma y el procedimiento más idóneo así como su coste.
Más información:¿Cómo divido, segrego, agrupo o agrego mi piso? | Notarios y Registradores
