LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS PRIVADOS

 

Se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

Los complejos inmobiliarios privados suelen estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales y que participan en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios comunes como son los viales, las áreas de recreo, las instalaciones deportivas o los jardines.  Cada propietario ostenta un derecho exclusivo sobre su propiedad individual, pero, además, comparte la titularidad y el mantenimiento de los elementos comunes.

Los complejos inmobiliarios privados son definidos por la LPH como aquellos en los que coexisten dos tipos de comunidades interrelacionadas:

A.- La comunidad exclusiva de cada edificio: Comprende las viviendas o locales que conforman la edificación, donde cada propietario tiene derechos exclusivos sobre su unidad. Debe haber al menos dos edificaciones o parcelas independientes, destinadas principalmente a viviendas o locales.

   B.- La comunidad de la urbanización: Abarca a todos los propietarios de los elementos comunes que pertenecen a la urbanización, como jardines, caminos y áreas recreativas.

Su regulación en España se encuentra en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que fue introducido por la Ley 8/1999 y en el art. 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Organización: La ley permite que la estructura jurídica de estos complejos inmobiliarios pueda organizarse de diferentes formas. Entre las más habituales según la Ley de Propiedad Horizontal, se encuentran:

 1.- Una comunidad única: Se puede constituir como una única comunidad de propietarios, sometida completamente a la LPH. Todos los propietarios están sujetos al mismo régimen de propiedad horizontal, gestionándose los bienes comunes mediante una única comunidad.

 2.- Una agrupación de comunidades: Las propiedades pueden organizarse en una agrupación de comunidades, donde cada comunidad mantiene su propia estructura de gestión y funcionamiento, pero se agrupan para la administración de los elementos comunes. Se produce cuando dentro del complejo existen varias comunidades independientes, pero con un régimen general que regula las zonas comunes del complejo entero. Por tanto, estos complejos constituidos como agrupación de comunidades se caracterizan por la existencia de una doble cuota, la relativa a los elementos y servicios comunes del CIP en su conjunto y la relativa a los elementos comunes de cada una de las subcomunidades que conforma. La supracomunidad constará de una Junta, cuya función será la de administración y conservación de los elementos o servicios comunes del complejo. 

3.    3.- Una agrupación de hecho: En caso de que no se adopte ninguna de las formas anteriores, se podrá operar mediante acuerdos entre los copropietarios, con la LPH aplicándose de manera supletoria.

La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización. Es habitual confundir los términos “complejo inmobiliario” y “propiedad horizontal tumbada”. Sin embargo, existen diferencias importantes. Los complejos inmobiliarios pueden constituirse sobre una o varias fincas. Por su parte, la propiedad horizontal tumbada se refiere a un tipo de urbanización en la que las viviendas, normalmente unifamiliares o pareadas, comparten una única parcela de suelo sin que se establezcan divisiones físicas de dicho terreno.

Título constitutivo: Para que un complejo inmobiliario privado funcione adecuadamente, se requiere un título constitutivo que describa los elementos privativos y comunes del complejo inmobiliario, las cuotas de participación asignadas a cada comunidad o propietario, que determinarán su contribución a los gastos comunes y los que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios.

El funcionamiento de los complejos inmobiliarios privados se basa en principios de gestión colectiva y participación democrática. Cada comunidad o agrupación debe tener un presidente y, en su caso, un administrador que se encargue de la gestión de los elementos comunes. Las decisiones importantes deben ser adoptadas en asambleas, donde los propietarios votan en función de sus cuotas de participación. Todos los propietarios son responsables de cubrir los gastos necesarios para el mantenimiento de los elementos comunes y servicios, de acuerdo con su cuota de participación.

En el caso de constituirse como una comunidad única se aplicará en su integridad la ley de propiedad horizontal sin ninguna especialidad.

En el caso de que se constituya como una agrupación de comunidades se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

La agrupación de comunidades gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de la LPH, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en la LPH sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

Desde el punto de vista de la técnica registral, los complejos inmobiliarios se sujetan al criterio del folio múltiple o plural. El folio de la finca matriz reflejará la urbanización en su conjunto y detallará los elementos comunes y reglas generales contenidas en el título constitutivo y en los estatutos. Inscrito el régimen, se abrirá folio independiente a cada una de las fincas particulares integradas en el conjunto, parcelas bien con viviendas unifamiliares o bien con bloques (consignando en este caso su propio régimen de propiedad horizontal). Este folio queda relacionado con el folio general del Conjunto. Y por último un folio autónomo a cada uno de los pisos o locales que componen los bloques/edificios, relacionados a su vez con el folio del edificio correspondiente.

 El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.

La necesidad de licencia administrativa: El artículo 17.6 TRLS exige la licencia administrativa para la constitución o modificación de complejos inmobiliarios, con dos excepciones. La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.

No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

En este mismo sentido el artículo 137 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía exime de la necesidad de licencia municipal la constitución y modificación de complejos inmobiliarios en los supuestos exceptuados en la legislación estatal.

Los complejos inmobiliarios de carácter urbanístico:  Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo inmobiliario de carácter urbanístico en el que aquéllas y ésta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.