Son necesarias licencias
urbanísticas no sólo para las parcelaciones, sino para cualquier tipo de
división o segregación que se produzca sobre una finca, entendida ésta como
unidad de suelo (parcela) o de edificación. Así sería necesaria una licencia
urbanística para la realización de una división horizontal en un edificio
existente.
Igualmente, los actos de
división o segregación de elementos privativos de una división horizontal están
sujetos a la licencia por la Administración competente donde se ubique la
finca, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título
correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el
testimonio notarial de la misma. Esta licencia será siempre necesaria excepto cuando
como consecuencia de ella no se derive un incremento de los elementos
privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación
La exigencia de
autorización administrativa para creación de un nuevo elemento privativo por
vía de segregación, agregación o división de otro preexistente, no sólo se
impone en el citado artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, sino
que encuentra también reflejo en el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de
Suelo, referido a los actos de constitución o modificación de conjuntos
inmobiliarios. También por su parte, el artículo 169 de la Ley 7/2002, de 17 de
diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía determina como actos sujetos
a licencia urbanística municipal Las parcelaciones urbanísticas, salvo que
estén contenidas en proyectos de reparcelación aprobados y las divisiones y
segregaciones en cualquier clase de suelo. La licencia ha de ser expresa ya que
el silencio administrativo será siempre negativo.
La licencia
administrativa de segregación o la declaración de su innecesariedad es un acto administrativo que corresponde al Ayuntamiento, salvo en fincas rústicas si no
se ajustan a la unidad mínima de cultivo en el lugar, ya que al tener la
consideración de parcelación urbanística corresponde a la CCAA. No cabe
silencio positivo del artículo 42 de la LPA, por considerarse que el acto es
ilegal y por tanto, nulo de pleno derecho. Una vez otorgada la escritura el
Notario deberá remitir de oficio una copia autorizada de la escritura al
Ayuntamiento respectivo. La licencia de segregación tiene una validez de tres
meses. La licencia no tiene que ser interpretada en un sentido literal: Así se
autoriza para segregar 80 metros de una finca de 500 el interesado puede o bien
segregar la mayor o bien segregar la menor (que será lo habitual) o bien
dividir la finca en dos.
En la escritura de
segregación hay que reseñar el lindero o punto cardinal de la finca matriz por
donde se efectúa la segregación. Después de describir la finca segregada es
preciso también describir la situación en que queda la finca matriz que ahora
se denominada finca resto. A veces sucede que de la finca matriz se han
practicado sucesivas segregaciones y algunas no todavía no se han inscrito, en
este caso se puede indicar que la finca matriz tiene la superficie que resulta
de la última segregación practicada, aunque esta no coincida con la que resulta
del Registro.
Fincas rústicas: En las fincas rústicas la
división o segregación, además de contar con la correspondiente licencia o
declaración de su innecesariedad, debe hacerse respetando la unidad mínima de
cultivo que (salvo contadas excepciones) es de dos mil quinientos metros para
fincas de regadío y dos hectáreas y media para las fincas de secano. La
segregación que se haga sin respetar esta limitación es nula, por eso es
importante reseñar en toda descripción de finca rustica que es finca
indivisible por debajo de la unidad mínima de cultivo. No obstante, se permite
la división o segregación en los siguientes supuestos:
a) Si se trata de
cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes,
siempre que, como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que
se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la
unidad mínima de cultivo.
b) Si la porción
segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier
tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros
de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la
legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la
edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente
licencia.
c) Si es consecuencia del
ejercicio del derecho de adquisición preferente (retracto) establecido en la
legislación especial de arrendamientos rústicos.
d) Si se produce por
causa de expropiación forzosa.
En las fincas rústicas la
validez de las licencias de segregación en fincas rústicas y su adecuación a
las unidades mínimas de cultivo son competencia de la Comunidad Autónoma y no
del ayuntamiento respectivo. En los terrenos rústicos están prohibidas las
parcelaciones urbanísticas.
En Andalucía la venta de
una cuota indivisa de una finca rústica puede ser considerada como un caso de
parcelación ilegal. el artículo 91 de Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso
para la sostenibilidad del territorio de Andalucía dispone que se considera
parcelación urbanística:
a) En terrenos que tengan
el régimen propio del suelo urbano, toda división simultánea o sucesiva de
terrenos, fincas, parcelas o solares.
b) En terrenos que tengan
el régimen del suelo rústico, la división simultánea o sucesiva de terrenos,
fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido
en esta Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la
formación de nuevos asentamientos.
Se consideran actos reveladores de una posible
parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de
sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro
indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro
derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el
uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los
supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar
pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.
Las licencias de parcelación, segregación y
división sobre el suelo, el vuelo y/o subsuelo requerirán los informes o
autorizaciones de la Administración sectorial, según la finalidad de las
mismas.
No podrá autorizarse ni inscribirse escritura
pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o
división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el
control previo municipal que incorpore la georreferenciación precisa, que los
titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente.
Las licencias municipales
sobre parcelaciones, segregaciones o divisiones se otorgan y expiden bajo la
condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses
siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se
contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura
pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin
necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser
prorrogado por razones justificadas. En la misma escritura en la que se
contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia testimoniada, los
otorgantes deberán requerir a la Notaría autorizante para que envíe por
conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente,
con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se refiere
el párrafo anterior.
La asignación de cuotas en pro indiviso
resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho no
requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de ley.
Para las inscripciones de parcelación,
segregación o división, los Registros de la Propiedad exigirán la observancia
de lo dispuesto en los apartados precedentes, en los términos previstos en la
legislación básica estatal.
En suelo rústico quedan prohibidas las
parcelaciones urbanísticas.
Fincas
urbanas: En cuanto a las segregaciones de parte de pisos o
locales comerciales que están en régimen de propiedad horizontal hasta la
reforma de la LPH de junio 2013 no se requería licencia municipal, pero si
autorización de la comunidad de propietarios o previsión estatutaria que
permita la segregación sin necesidad de acuerdo de la comunidad. Esta
modificación supone una alteración de las cuotas. El art. 10, 3 b de la Ley de
Propiedad Horizontal tras su modificación por la ley 8/2013 de 26 de junio,
exige autorización administrativa para la división material de los pisos o
locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes y para
el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo
edificio o su disminución por segregación de alguna parte. Este requisito no
queda enervado por contar en los estatutos de la división horizontal del
edificio la posibilidad de llevar a cabo segregaciones sin necesidad de
autorización de la junta de propietarios. Por tanto, para cualquier
segregación, agrupación o división de fincas en una PH es preciso obtener
licencia expresa, y aprobación por la junta de propietarios (3/5 de
propietarios y 3/5 de cuotas), aun cuando la posibilidad de segregar, agrupar o
dividir componentes, se encuentre recogida en los estatutos de la Comunidad.
Las porciones segregadas deben tener salida propia a la vía pública o elemento
común. Por tanto, cualquier modificación del régimen de propiedad horizontal
que aumente o disminuya el número de elementos privativos, se encuentra sujeto
a la necesidad de autorización administrativa, como requisito imprescindible
para la inscripción.
Excepción:
La necesidad de licencia para los actos de segregación y división de elementos
en división horizontal pueda evitarse cuando haya transcurrido el plazo de
prescripción de las acciones para la reposición de la legalidad urbanística y
así se acredite fehacientemente, por analogía con lo previsto para las
declaraciones de obra nueva por antigüedad ( apartado cuarto del artículo 28
del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) siempre que no se
haya incoado un expediente de disciplina urbanística y que el suelo no tenga el
carácter demanial o de dominio público. En caso de tratarse de finca rústica en
la que exista una edificación necesitará una Resolución de Asimilado a Fuera de
Ordenación (AFO) expedida por el Ayuntamiento, para lo cual necesitará que un técnico
realice un examen de la vivienda y emita un certificado para presentar al
Ayuntamiento.
Pero la aplicación analógica del artículo 28.4
de la Ley de Suelo debe limitarse a los actos de división o segregación de
edificaciones o elementos integrantes de edificaciones, pero no a los actos de
parcelación o división de suelos o terrenos para los que será ineludible la
oportuna licencia o declaración de innecesariedad o una declaración de la
Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción
administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.
La Resolución de 15 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, determina que en una propiedad horizontal, no puede realizarse una segregación sin licencia municipal por haber prescrito la acción urbanística, si la segregación comporta un incremento de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente. Únicamente será preceptivo acreditar el oportuno título habilitante urbanístico para actos de división o segregación de fincas, incluida la división horizontal, cuando exista un incremento de sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente respecto a los que, en su caso, consten declarados en la correspondiente inscripción de obra nueva, ya se haya practicado ésta con la oportuna licencia, ya se practique al amparo del artículo 28.4 de la Ley del Suelo.
En resumen, según el esquema expuesto por la citada resolución sobre la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, en relación con el artículo 26:
- cabe aplicar el citado
artículo (con prueba basada en certificado técnico, catastral, municipal o acta
notarial) para inscribir la declaración de la existencia de un edificio, su ampliación
o completar su descripción (en caso de descripción antigua o genérica), con las
correspondientes viviendas o locales que lo integren debidamente descritos.
– cabe también la división horizontal, por antigüedad, de las viviendas o locales descritos en el edificio declarado por la vía del citado artículo 28.4. El fundamento legal se encuentra en el propio artículo 26.6 de la Ley de Suelo, en la medida que el número y características de los elementos privativos resultantes resulten de la declaración de obra nueva inscrita al amparo del artículo 28.4.
No obstante, no requieren previa licencia, entre otros:
– los actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa, según el artículo 138. Por ejemplo, es el caso de la segregación de local, sin perjuicio de la necesidad de conformidad administrativa para su inscripción en el Registro de la Propiedad –cfr. la Resolución de 15 de octubre de 2024–.
– las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, contenidas en proyectos de reparcelación, ya sujetos a aprobación administrativa
– la constitución y modificación de complejos inmobiliarios en los supuestos exceptuados en la legislación estatal.
Conforme al artículo 26.6 de la Ley de Suelo, no será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:
«a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.
b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.»
1.- LA DECLARACIÓN DE AFO, que no legaliza la construcción, pero (174.2 Ley 7/2021) puede surtir los efectos de la licencia urbanística a que se refiere el artículo 25.1.b LMEA como uno de los supuestos exceptuados de la prohibición de segregaciones por debajo de la unidad mínima. Para ello, la declaración de AFO debe comprender la edificación y también la parcela sobre la que se ubica (y a la que se refiera la división o segregación), debiendo constar la parcela debidamente identificada con su superficie y linderos; pues en este caso será equiparable a la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa» impuesta por el art 26.2 TRLS para posibilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad
2.- NOTIFICACIÓN DEL 80 RD 1093/1997. Si la finca segregada es inferior a la UMC, el órgano autonómico competente debe apreciar si concurren o no la excepciones del art 25 LMEA, de acuerdo con lo dispuesto en el art 80 RD 1093/1997, y para ello, los registradores de la propiedad remitirán copia de los documentos presentados. El órgano competente tiene 4 meses para pronunciarse. Si declara la nulidad de la segregación, el registrador deniega la inscripción. Si no hay respuesta o se reconoce la excepción basándose en la declaración de AFO, el registrador inscribe la segregación.
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