Cuando una finca
principal está vinculada a otra finca accesoria o a una cuota indivisa de ella,
de manera que la transmisión de la primera comporta necesariamente la segunda
se dice que están vinculadas ob rem.
Estas vinculaciones se producen entre dos fincas registrales independientes a
diferencia de los anejos inseparables como pueden ser los garajes y trasteros
que se incluyen en su descripción junto a la vivienda como una sola finca
registral.
También hay que
diferenciar la servidumbre predial de la vinculación ob rem. La servidumbre
predial es «un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro
perteneciente a distinto dueño» (artículo 530 del Código Civil) mientras que
vinculación ob rem tiene lugar entre fincas de un mismo propietario o copropietario.
Por la servidumbre predial no se produce una conexión de titularidades y
destino entre el predio dominante y el predio sirviente, como sí ocurre con la
vinculación ob rem, sino más bien lo contrario, de manera que el predio
sirviente, sin perjuicio del derecho de servidumbre, vigente el mismo, puede
ser enajenado o gravado independientemente del predio dominante.
Esta vinculación de
la finca principal y accesoria se produce por una causa de utilidad de modo que
no puede separarse, configurándose la titularidad dominical de una finca por
referencia a la titularidad de la otra, a la que está conectada. La titularidad
de la finca “ob rem” corresponde pues a quien ostente la titularidad de la
finca principal. Dado el carácter excepcional que presenta la vinculación ob
rem en cuanto restringe el principio de libre disposición, para su
admisibilidad es necesario que concurra una causa económica y a la vez jurídica
que justifique la conexión o una cierta relación de destino, dependencia o
accesoriedad, e incluso de servicio. Se considera como justificación suficiente
para la vinculación el constituir las fincas una misma unidad funcional afecta
a una determinada industria o negocio, como podría ser la explotación de un
supermercado que se desarrolla totalmente sobre varios locales comerciales
Este tipo de
vinculación, es muy habitual en complejos inmobiliarios con zonas comunitarias,
(piscinas, pistas deportivas, zonas verdes, merenderos, gimnasios), pero
también pueden darse entre una vivienda y una plaza de garaje si son dos fincas
registrales distintas. Sí puede suceder que una vivienda unifamiliar disfrute
en otra finca de zonas destinadas a uso comunitario. Esta vinculación se hace
en escritura pública y suele ser sobre una participación indivisa de la finca
accesoria. Por tanto, la vivienda sería la finca principal, siendo la finca de
las zonas comunes la finca accesoria.
La vinculación
supone la necesaria transmisión conjunta de la finca principal y de la
accesoria. No sería posible vender sólo la vivienda o sólo la participación en
la finca accesoria. La finca vinculada no puede seguir un régimen jurídico
distinto de la finca principal a la que está adscrita. El único consentimiento
contractual que debe darse, en relación al negocio traslativo, es en referencia
al elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se
entienda asimismo transmitida la titularidad ob rem de la finca o cuota de
finca vinculada y sin que la omisión de toda referencia a ella pueda
considerarse que excluye la transmisión de la finca o cuota vinculada.
Para proceder a la
inscripción de la vinculación “ob rem” en el Registro de la Propiedad, se requiere:
a.- El consentimiento de todos los titulares de
las fincas a su creación
b.- La existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la vinculación. ya que esta supone una restricción al principio general de que la propiedad es libre. Dado el carácter excepcional que presenta este especial vínculo, en cuanto restringe el principio de libre disposición, para su admisibilidad es necesario que concurra una causa económica y a la vez jurídica que justifique la conexión o una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad, e incluso de servicio. Se considera como justificación suficiente para la vinculación el constituir las fincas una misma unidad funcional afecta a una determinada industria o negocio, como podría ser la explotación de un supermercado que se desarrolla totalmente sobre varios locales comerciales
c.- Las
fincas que se pretendan vincular “ob rem” deben estar inscritas previamente en
el Registro de la Propiedad.
d.- La
adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la
que recae el derecho: superficie, linderos, ubicación. En la finca vinculada
debe constar expresamente su carácter de “finca vinculada” o “finca registral”
ob rem. Indicar que se trata de finca registral vinculada ob rem, citando el
carácter registral y el vínculo con la finca principal.
La vinculación ob rem impacta directamente el
valor de tasación, ya que la valoración debe considerar ambas fincas como
unidad funcional.
Fiscalidad: La vinculación ob rem entre fincas, al
otorgarse en escritura pública, ser inscribible en el registro de la propiedad
y, a su vez no estar sujeta a TPO, OS e ISD y tener contenido valuable
económicamente, es un acto que reúne los requisitos para quedar sujeto a AJD. La
escritura pública de vinculación ob rem tributa en Andalucía por AJD al tipo
del 1,2% sobre el valor de la finca accesoria
Obligaciones propter rem: Existen supuestos
en que la existencia de un derecho real conlleva para su titular la existencia
de determinadas obligaciones: Son las llamadas obligaciones propter rem
(obligaciones «a causa de la cosa»), que se derivan de su titularidad (como es
por ejemplo la obligación de pagar los gastos de comunidad o los gastos de laurbanización.
Las obligaciones
«propter rem» presentan un régimen especial que se manifiesta en la absoluta
vinculación de la obligación con la titularidad de una finca, de forma que el
sujeto pasivo de la obligación es el titular de la finca en cada momento, y si
cambia la titularidad resultará obligado el nuevo titular de la misma.
Una vinculación “ob rem” supone la vinculación
jurídica de dos fincas que deben pertenecer al mismo titular y transmitirse en
bloque. En cambio, en una vinculación “propter rem”, supone además de atribuir
al titular de un derecho real sobre un inmueble las facultades inherentes a tal
derecho, la asunción de obligaciones (por ejemplo, pagar las cuotas de la
comunidad de propietarios) que dimanan o nacen del hecho de ser titular de un
derecho real.
No hay comentarios:
Publicar un comentario