EL IVA EN LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES

 En la transmisión de inmuebles la regla general es que se aplica el IVA cuando quien transmite es empresario o un profesional y se aplica ITP y AJD cuando quien transmite es un particular.

La venta de edificaciones nuevas por el promotor (primeras entregas de viviendas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). La venta de viviendas usadas por parte de empresarios (segundas y ulteriores entregas de viviendas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP). Las ventas de viviendas por particulares tributarán por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Edificaciones sujetas a IVA: A efectos del IVA, se consideran edificaciones sujetas: la transmisión de edificaciones en construcción y las edificaciones terminadas nuevas no usadas, la transmisión de edificaciones para rehabilitación o demolición y la transmisión de solares y terrenos urbanizados o con edificaciones en curso o terminadas. 

A efectos del IVA, tienen la consideración de empresarios o profesionales:

a  a.- las personas o entidades que realicen actividades empresariales o profesionales que implican la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.

b b.- en particular, los arrendadores de bienes.

c.c.- quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

No tendrá la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, con excepción de las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.

Tipo de gravamen: En todo caso, el tipo de gravamen que resultará aplicable será:

a) Con carácter general el 21%: Locales de negocios, naves industriales, edificios en construcción, garajes y solares.

b) En caso de transmisiones de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas de promoción libre, así como los garajes y anexos que con ellos se transmitan conjuntamente hasta un máximos de dos garajes por vivienda, el tipo aplicable será el 10%.  

c) En caso de trasmisión de viviendas de protección oficial por sus promotores, el tipo aplicable será el 4%.

La compra de una vivienda usada está exenta de IVA y supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble.

Como regla general también se produce la incompatibilidad entre ambos impuestos de manera que, en principio, las operaciones realizadas por empresarios y profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional no estarán sujetas al concepto «TPO» del ITP y AJD, sino al IVA. Por tanto, sólo puede liquidarse un acto por la modalidad de TPO cuando el mismo no se halle sujeto previamente a IVA ni a la modalidad de operaciones societarias del ITP-AJD.

No obstante, la sujeción y tributación efectiva por el IVA es compatible, en su caso, con la sujeción y gravamen por los conceptos de «Operaciones societarias» y «Actos Jurídicos Documentados» del ITP y AJD.

Exenciones inmobiliarias: 

1. Exención en el IVA de las entregas de terrenos no edificables

Están exentas las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos, aunque no tengan la condición de edificables:

a.      a.- Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

b.      b.- Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas.

2. Exención en el IVA de las segundas y ulteriores entregas de edificaciones

De igual forma, conforme establece la LIVA, se encuentran exentas del IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

A efectos del IVA se considera primera entrega: la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.

No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega:

La realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.

3.-  Las transmisiones de inmuebles que se transmitan como parte integrante de una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios. Así si la transmisión de un hotel no incluye la estructura organizativa necesaria para el desarrollo de la actividad, se considera una entrega de bienes sujeta al IVA.

Renuncias a la exención de IVA: Podrán ser objeto de renuncia a la exención de IVA por el sujeto pasivo (transmitente) cuando el adquirente sea un empresario o profesional que tenga derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o en función del destino previsible del inmueble adquirido.

La renuncia deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes. Se considera que la renuncia ha sido comunicada de forma fehaciente cuando consta en la escritura pública que el transmitente ha recibido una cantidad de dinero en concepto de IVA, aunque no aparezca la renuncia expresa a la exención. No obstante, en todo caso se exige una declaración suscrita por el adquirente en la que acredite cumplir los requisitos de ser sujeto pasivo y tener derecho a la deducción total o parcial de las cuotas del IVA o bien, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los inmuebles adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.

AJD: La imposición por AJD (DN) es plenamente compatible con el gravamen por el IVA, de tal forma que las operaciones sujetas al IVA que se formalicen en documento notarial quedarán sujetas tanto a la cuota fija como a la variable de AJD (DN).

La imposición por TPO es incompatible con la cuota variable de AJD (DN), por lo que las operaciones sujetas a TPO que se formalicen en documento notarial quedarán sujetas únicamente a la cuota fija de AJD.