El Real Decreto 1313/2024, de 23 de
diciembre regula un procedimiento de registro único de arrendamientos y la Ventanilla
Única Digital de Arrendamientos. Los arrendamientos cortos han de obtener un
número de registro para ser comercializados, lo que causará una nota marginal
en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles. Este Real Decreto adapta
nuestro ordenamiento al Reglamento
(UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de
abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los
servicios de alquiler de alojamientos de corta
duración.
El procedimiento de registro único se
residenciará en el Registro de la Propiedad y en el de Bienes Muebles. A
través del procedimiento de registro se obtendrá un número de registro único que
se asignará a cada inmueble o
unidad parcial del mismo que se pretenda arrendar de manera
separada, sin el cual no podrá llevarse a cabo su
oferta en las plataformas en línea de alquiler de corta duración. A
través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas
condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes
administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus
labores de inspección y control de forma más eficaz.
El NRUA (Número de Registro de Alquiler) es un identificador único que debe tener cualquier vivienda o habitación que se ofrezca en alquiler de corta duración, tanto si se trata de alquiler turístico como de temporada en plataformas online que permitan cerrar el contrato de forma enteramente digital, sin contacto directo entre arrendador y arrendatario. El registro único de alquiler (NRA) es el identificador único de una unidad expedido por el Registrador competente que permite la identificación de una unidad.
Este registro será obligatorio para el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 LAU.
Se considera como arrendamiento de corta
duración cuando el destino primordial es uno distinto del de arrendamiento de
vivienda regulado en el artículo 2 LAU, derivándose de causas de carácter
temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios,
de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda
de carácter permanente de la persona arrendataria.
A partir del 1 de julio de 2025 el Registro único (NRUA)
será aplicable a
los servicios prestados por las plataformas en línea a anfitriones que prestan
servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en España,
independientemente del lugar de establecimiento de dichas plataformas, como los
servicios de alquiler de alojamientos remunerados que prestan los anfitriones a
través de las plataformas en todo el territorio nacional. Por tanto, será
exigible siempre que estos arrendamientos se publiquen en plataformas digitales
que permitan formalizar contratos a distancia. Pueden recaer sobre la totalidad de una finca o parte
de ella, siempre que de acuerdo con la normativa aplicable sea posible. También
será aplicable al alojamiento en buques, embarcaciones o artefactos navales,
siempre que aquel no esté vinculado a un servicio que posibilite o determine la
navegación.
La Ventanilla Única Digital de
Arrendamientos es la pasarela digital única nacional para la transmisión
electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta
duración y las autoridades competentes, así como para informar sobre los
diferentes usos, regulación y destinos de las unidades dedicadas a alquiler de
corta duración en todo el territorio nacional. La Ventanilla Única será dependiente del
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través de la Dirección General de
Planificación y Evaluación, que será el órgano competente para dictar las
resoluciones administrativas por las que se ordene la eliminación o
inhabilitación del acceso a anuncios vinculados a unidades ofrecidas sin número
de registro o con un número de registro no válido, o en casos de uso indebido
de un número de registro, así como todos aquellos vinculados al ejercicio de
potestades administrativas atribuidas al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
en relación con esta norma.
Para el cumplimiento de
las obligaciones prescritas en el Reglamento (UE) 2024/1028, el procedimiento
de registro único de arrendamientos se realizará a
través del Registro de la Propiedad o del de Bienes Muebles. La
solicitud será presentada:
– en la sede
electrónica del Colegio de Registradores, adjuntándose toda la
documentación preceptiva en formato electrónico, pudiendo optar por sistemas de
identificación y firma basados en certificados electrónicos, sistema Cl@ve o
firmas no criptográficas.
– directamente en papel en el Registro de la
Propiedad o en el de Bienes Muebles competente.
La documentación que
ha de acompañarse es:
– el documento que acredite el título habilitante necesario
para el destino de la unidad al uso previsto conforme a la ordenación
autonómica o local aplicable, salvo que la legislación aplicable sujetase tales
actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable.
– La declaración de
que se dispone del equipamiento,
mobiliario y enseres adecuados.
Con la presentación de la solicitud
y documentación señaladas, el Registrador procederá a la asignación automática e inmediata de un
número de registro, que recogerá la identificación de la categoría y
tipo designado por la persona interesada. Cada unidad solo podrá tener
asociado un número de registro por categoría y tipo de
arrendamiento.
La
declaración responsable para la inscripción en el registro administrativo no
excluye la necesidad de obtener licencia municipal para el ejercicio de esta
actividad. Debe distinguirse entre la presentación de la declaración
responsable (no urbanística), como requisito para la inscripción en el Registro
de Viviendas de Uso Turístico frente a la necesidad de obtener licencia
municipal para el ejercicio de esta actividad, como modalidad de uso terciario
hospedaje. Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí, ya que tanto
la legislación autonómica como la municipal así lo indican.
No cabe la concesión del NRUA existiendo un
acuerdo de junta adoptado con anterioridad a la concesión de la titulación
administrativa alegada y aportada. Igualmente, no cabe la concesión del NRUA si
el solicitante no tiene inscrito un derecho que le legitime para ello y si,
además, la finca no consta inscrita como vivienda.
También
no cabe la concesión del NRUA cuando existe una cláusula estatutaria que
prohíbe actividades empresariales. A la luz de la reciente jurisprudencia, la
prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad, comprende
expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una
actividad empresarial y la misma está expresamente prohibida. Sin embargo, no
cabe denegar la concesión del NRUA cuando se acredita la iniciación de la
actividad antes de la adopción del acuerdo que introduce una cláusula
estatutaria que prohíbe esta actividad. Tampoco cabe denegar la concesión del
NRUA si lo que prohíbe la cláusula estatutaria no alcanza al alquiler de
temporada para estudiantes.
La
asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa
constancia registral de la declaración de la obra nueva terminada. La
asignación del número de registro de alquiler requiere acreditar la obtención
de las licencias preceptivas y no es posible si la finca aparece en el Registro
como local.
La
asignación de número de registro único de alquiler a la vivienda requeriría de la
correspondiente supresión de la prohibición estatutaria inscrita, mediante el
otorgamiento de la oportuna escritura de modificación de estatutos y su
correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.
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