1-. Derechos de las personas demandantes de viviendas.
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por
el derecho a la vivienda en su artículo 30
que son derechos de las personas demandantes, adquirentes o
arrendatarias de vivienda, o en cualquier otro régimen jurídico de tenencia y
disfrute:
a) Los reconocidos en el texto
refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y
otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de
16 de noviembre, y en la legislación autonómica aplicable.
b) El de recibir información,
incluida la suministrada por medios publicitarios, en formato accesible para
personas con discapacidad o dificultades de comprensión, que sea completa,
objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, sobre las características de
las viviendas, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y
económicas de su adquisición, arrendamiento, cesión o uso.
2-. Obligaciones de los agentes que presten servicios inmobiliarios
El mismo artículo 30 en su
párrafo segundo dispone que todos los agentes que presten servicios
inmobiliarios como promotores, personas propietarias y otras titulares de
derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben
cumplir en su actividad el deber de información completa, objetiva, veraz,
clara, comprensible y accesible conforme lo previsto en esta ley, así como en la
legislación de defensa de consumidores y usuarios cuando se trate de relaciones
entre consumidores o usuarios y empresarios, quedando sujeta la publicidad que
realicen a la legislación general que la regula, con prohibición, en
particular, de cualesquiera actos publicitarios con información insuficiente,
deficiente o engañosa.
Se entiende por información o
publicidad toda forma de comunicación dirigida a demandantes de vivienda,
usuarios o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta
la transmisión, el arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de viviendas.
Se entiende incompleta, insuficiente o deficiente la información que omita
datos esenciales o los contenga en términos capaces de inducir a error a los
destinatarios o producir repercusiones económicas o jurídicas que no resulten
admisibles, por perturbar el pacífico disfrute de la vivienda en las habituales
condiciones de uso.
Y en artículo 31 de la ley se
regula la información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de
vivienda. El precepto dispone que sin perjuicio de los principios y
requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con
carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una
vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización
de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente
información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las
condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y
del edificio en el que se encuentra:
a) Identificación del vendedor o
arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el
marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la
operación.
b) Condiciones económicas de la
operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones
de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
c) Características esenciales de
la vivienda y del edificio, entre ellas:
1.º Certificado o cédula de
habitabilidad.
2.º Acreditación de la superficie
útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal
la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso
computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a
la exigida en la normativa reguladora.
3.º Antigüedad del edificio y, en
su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
4.º Servicios e instalaciones de
que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
5.º Certificado de eficiencia
energética de la vivienda.
6.º Condiciones de accesibilidad
de la vivienda y del edificio.
7.º Estado de ocupación o
disponibilidad de la vivienda.
d) Información jurídica del
inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las
cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de
participación fijada en el título de propiedad.
e) En el caso de tratarse de
vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al
régimen legal de protección que le sea aplicable.
f) En caso de edificios que
cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno
declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se
aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y
limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
g) Cualquier otra información que
pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de
la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico,
físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la
misma.
En los mismos términos, la persona interesada
en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca
de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la
salud.
3. El contrato de mediación inmobiliaria o corretaje: La venta y el
alquiler de un inmueble se puede gestionar sin intermediarios de manera directa,
de modo que una vez alcanzado el acuerdo se formaliza este en un documento
privado o en escritura pública. Pero suele ser habitual acudir a un tercero, un
agente de la propiedad que se encarga de buscar al posible comprador o
inquilino. Este encargo se formaliza a través de un contrato de mediación inmobiliaria
o corretaje.
Nuestro Tribunal Supremo define
el contrato de mediación o corretaje como aquel por el cual una persona
(denominada oferente) encarga a otra que recibe el nombre de corredor o
mediador que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con
persona o personas distintas un negocio jurídico o que realice las oportunas
gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización,
comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución económica en
el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse.
La agencia se encarga de filtrar
y estudiar las posibles ofertas que reciba para lo que concertara las visitas
de esos clientes al inmueble para que estos una vez informado de las
condiciones del mandante se puede redactar el contrato de compraventa privado,
así como también ayudar al comprador a buscar la financiación y coordinar la
firma de la escritura pública de compraventa ante notario. Otros servicios
adicionales de la agencia pueden ser la promoción, publicidad y tasación del
inmueble, la gestión del pago de los impuestos de Plusvalía y Transmisiones
Patrimoniales y su presentación en el Registro de la Propiedad. También puede
ofrecer hacer los cambios de titularidad de los suministros. No es baladí el
importante papel que desarrollan los agentes de la propiedad en procurar
acercar las posturas de las partes contratantes hasta llegar a ese punto
intermedio que satisfagan a ambas.
3-. Los honorarios de la intermediación: La regulación de los
honorarios de intermediación queda al arbitrio de las partes. El consumidor y
el mediador lo pueden pactar de manera libre ya que no existe ninguna
regulación al respecto. No obstante, debe tenerse en cuenta la legislación
protectora de «consumidores y usuarios» y por tanto al Texto Refundido de la
Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU). En
cualquier caso, el consumidor tiene derecho a dejar sin efecto el contrato, sin
penalización de ninguna clase, dentro de los 14 días naturales siguientes a la
fecha de firma del contrato de mediación.
Estos honorarios se se plasman documentalmente
en el mandato de venta que suscribe el vendedor con la agencia o el documento
parte de visita que suscribe el comprador con la agencia. Es muy conveniente
leer con atención estos documentos y declinar su firma en caso de que no se
esté seguro de las consecuencias que pueda conllevar.
En el contrato de mediación o
mandato de venta debe especificarse el porcentaje de los honorarios de la
agencia, el momento y forma de su pago, así como los servicios que incluye la intermediación.
Los porcentajes de honorarios que cobran los agentes inmobiliarios en España
suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio final de la operación. El momento
del pago de los honorarios de un agente inmobiliario también suele pactarse
entre el agente y el cliente. Suele ser habitual cobrar un 50 por ciento cuando
se formalice el contrato de arras y el resto cuando se firme la escritura
pública. En el caso de la compraventa de
inmuebles el pago de los honorarios habitualmente corren a cargo del vendedor
que es quien contrata los servicios de la agencia. Pero si la agencia también
presta servicios al comprador como es el asesoramiento o búsqueda puede tener
que pagar una parte o la totalidad de los honorarios. En algunos casos, los
honorarios son compartidos entre el vendedor y el comprador. Esto es legal
siempre que ambas partes lo acepten y quede claramente especificado en los
acuerdos firmados.
Desde la entrada en vigor de la
Ley de Vivienda 12/2023, los honorarios inmobiliarios en contratos de alquiler
deben ser asumidos exclusivamente por el propietario (arrendador). El artículo
20 de la LAU establece ahora que los gastos de gestión inmobiliaria y los de
formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
No se puede desdeñar que el pago
de los honorarios de la agencia es deducible y por tanto minoran el posible
incremento de patrimonio en la declaración de la renta. El vendedor y el
comprador podrá sumar al precio de la compra estos honorarios por lo que la
diferencia posible entre el valor de adquisición y enajenación será menor.
Igualmente para el arrendador disminuye el rendimiento inmobiliario pues será
también deducible.
4.- El parte o hoja de visita: En la práctica es habitual que el
interesado en la adquisición de una vivienda, tras tener conocimiento de la
puesta en el mercado de un inmueble entra en contacto con la agencia
inmobiliaria que publicita su venta para visitar el inmueble. Cuando finaliza
la visita el agente le suele ofrecer que firme una hoja o parte de visita. Es
frecuente que ese parte de visita establezca la obligación de satisfacer
determinados honorarios en el caso de que finalmente se adquiera la vivienda,
incluso una cláusula penal consistente en una indemnización para el supuesto
que se llegará adquirir el inmueble sin la intermediación de la agencia.
La hoja de encargo inmobiliaria,
es un documento pactado entre la agencia o el agente inmobiliario, de un lado,
y el propietario o propietarios del inmueble, de otro. En él se desarrollan las
condiciones en las que se ofrecerá la finca en el mercado, así como los
derechos y obligaciones de ambas partes con respecto al encargo de oferta de
compraventa. Este documento debe ir firmado por ambas partes y en él se fijan
extremos tan importantes como la cuantía que cobrará la agencia, la forma de
pago, la duración del encargo o el precio de oferta. Existen dos tipos de notas
de encargo:
Nota de encargo en exclusiva: Este
modelo se utiliza cuando el agente o agencia oferta el inmueble en exclusiva,
de forma que el vendedor no puede ofertar el inmueble a través de otras
empresas o profesionales.
Nota de encargo sin exclusiva o
mandato simple: En este caso, el propietario podrá ofertar su inmueble a través
de otros agentes o de forma personal.
La jurisprudencia sostiene que el
comprador no queda obligado a pagar a la agencia inmobiliaria los honorarios
establecidos en la hoja de visita, firmada habitualmente de forma apresurada sin
tener un conocimiento cabal y meditado de sus consecuencias. La hoja de visita
únicamente sirve para dejar constancia de la visita del interesado al inmueble,
por lo que, de su firma no puede desprenderse un consentimiento libre e
informado a un contrato de gestión de compra que suponga un compromiso de pago
de honorarios. No obstante. si en el parte de visita hay una redacción clara,
completa, veraz, comprensible y accesible, se le entregó a cliente una copia y
se le advirtió expresamente de las consecuencias de su incumplimiento esta nota
de encargo tiene efectos jurídicos para el futuro comprador si luego pretende
desconocerla.
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