La venta de viviendas usadas por parte de empresarios
(segundas y ulteriores entregas de viviendas) tributan por el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP). Igualmente, la venta de viviendas por
particulares tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto
Transmisiones Onerosas) (ITP)
La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la
obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido, resultado de
multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento
de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el
impuesto en la Hacienda Pública. Los tipos impositivos establecidos en la venta
de viviendas, incluidas hasta dos garajes por vivienda y anexo situados en el
edificio que se transmitan conjuntamente, actualmente son el :10% con carácter
general y el 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen
especial o de promoción pública.
La compra de una vivienda usada supone para el comprador el
pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él
mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle
situado el inmueble. En Andalucía este impuesto tiene un tipo impositivo
general del 7%.
No obstante, la normativa del IVA establece diversos
supuestos de inversión del sujeto pasivo con la finalidad de evitar posibles
fraudes. Son operaciones en las que el IVA lo declara el adquirente. Desde el punto de vista de la Administración
Tributaria, la inversión impide que el transmitente cobre el impuesto y no lo
ingrese, recayendo en el destinatario la obligación de ingresar el IVA
devengado y, en su caso, el derecho a deducírselo. De esta forma, el adquirente
que tenga derecho a la deducción se ahorra el coste financiero que supone
soportar un IVA.
Puede haber inversión del sujeto pasivo en las siguientes
entregas de bienes inmuebles:.
1.- Las efectuadas como consecuencia de un proceso concursal o en ejecución de la garantía constituida sobre los inmuebles.
2.- La venta de terrenos rústicos y no edificables o de inmuebles usados como son las segundas y ulteriores entregas de viviendas. La venta en este caso podrá tributar por IVA en lugar de ITP cuando el adquirente sea otro empresario con derecho a deducir total o parcialmente el IVA soportado. En este caso será el comprador quien declare e ingrese el IVA.
Para que pueda producirse la inversión del sujeto pasivo es
necesario que se renuncie a la exención de IVA ya que la venta de inmuebles de
segunda mano no tributarán, de entrada, por IVA, sino por el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Se trata de una opción de la que dispone
el contribuyente.
El artículo 20.2 y la disposición adicional 6ª de la Ley del
Impuesto sobre el Valor Añadido recogen la posibilidad de que el sujeto pasivo
(el transmitente) renuncie a la exención de IVA siempre que reúna los
siguientes requisitos:
1.- Que el transmitente renunciante sea el sujeto
pasivo del IVA
2.- Que el
adquirente sea sujeto pasivo de IVA, y actúe, en la adquisición, como
empresario o profesional.
3.- Que el adquirente, bien tenga derecho a la deducción total -o parcial del IVA soportado, bien vaya a destinar la adquisición al ámbito de sus actividades empresariales o profesionales por las que soportará IVA deducible.
.4.- Que el transmitente que opta por la renuncia a la exención del IVA comunique dicha opción de forma fehaciente al adquirente, de forma previa o en el momento en que se produce la entrega de los bienes, no siendo válida, por tanto, la renuncia a posteriori o de forma sobrevenida, efectuada después de realizada la compraventa.
En las entregas de terrenos no edificables y segundas o
ulteriores entregas de edificaciones se producirá la inversión del sujeto
pasivo si el transmitente hubiera renunciado a la exención del IVA. Eso sí,
cuando la operación se grave con IVA, deberá liquidarse el gravamen de Actos
Jurídicos Documentados, que en Andalucía supone el 1,2% del importe de la
transmisión.
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