EL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

El derecho de adquisición preferente en los arrendamientos urbanos se regula en el artículo 25 Y 31 de la LAU.

 En caso de venta de la vivienda arrendada o de finca arrendada para uso distinto de vivienda (locales, oficinas)  tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, que se desdobla en una fase previa que se denomina tanteo y una fase posterior que se llama retracto.

Tanteo: El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Esta notificación caducará a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

Retracto: Cuando no se hubiese hecho esta notificación o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto en los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Derechos preferentes: El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Inscripción de viviendas arrendadas: Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

Excepciones al retracto: Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

Renuncia: No obstante, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. A efectos de la renuncia hay que distinguir:

a.- Los contratos firmados entre enero de 1995 y junio de 2013 en los que la renuncia solo es válida si la duración del contrato de arrendamiento de vivienda inicialmente pactada era superior a cinco años. En el supuesto de alquiler de uso distinto al de vivienda no se establecía excepción y prevalecía la voluntad de las partes.

b-. Los contratos firmados desde 2013, en lo que se admite incluir una cláusula de renuncia con independencia de cuál sea la duración del contrato. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Por último, es aconsejable que el contrato de alquiler se otorgue en una escritura pública para que se puede inscribir en el Registro de la Propiedad y tenga efectos frente a terceros.

En cuanto a la acreditación de esta renuncia resulta suficiente, a efectos de que el Registrador pueda practicar la inscripción, la mera manifestación del arrendador de que el contrato de arrendamiento contemplaba la renuncia expresa a dicho derecho o que el arrendatario había renunciado al ejercicio del mismo en escritura pública con anterioridad a dicha transmisión, lo que haría innecesaria la práctica de las notificaciones que se exigen para el posible ejercicio del derecho de tanteo o del retracto. En este sentido la Resolución de la DGSJYFP de 30 de octubre de que señala que cuando el derecho de adquisición preferente no existe porque se pactó su renuncia en el contrato o porque se ha renunciado al mismo posteriormente, no se exige que deba aportarse junto al título ninguna notificación al arrendatario para inscribir la transmisión del inmueble arrendado. Por tanto, es suficiente con la mera manifestación del vendedor sobre el hecho de que el arrendatario del local vendido ha renunciado al derecho de adquisición preferente.