EL ACTA DE TITULARIDAD REAL EN LA DOCUMENTACIÓN PÚBLICA

 

Para evitar el uso espurio de la estructura de sociedades mercantiles y de otras personas jurídicas mediante la intervención de testaferros se hace necesario identificar a los verdaderos propietario o titulares reales. En la documentación pública y en cumplimiento de la legislación de blanqueo de capitales y financiación de terrorismo esta obligación de identificación es ineludible mediante la formalización de un acta notarial de titularidad real.

Su principal función es garantizar la transparencia en la estructura societaria y prevenir actividades como el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo, reforzando el control sobre la identidad y trazabilidad de los beneficiarios reales en operaciones mercantiles, bancarias y notariales.

 Con el acta de titularidad real se identifica a los titulares reales de las empresas que aparecen en las escrituras públicas. Este acta se regula en la Ley 10/2010, de 28 de abril, de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo completada por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo y por el Real Decreto 609/2023, por el que se regula el Registro Central de Titularidades Reales (RCTIR), un sistema nacional que centraliza toda la información sobre titulares reales y garantiza su disponibilidad para autoridades judiciales, notariales, fiscales y administrativas competentes.

  El acta de titularidad real es un documento obligatorio para las sociedades mercantiles y otros entes jurídicos y debe ser firmado por el administrador o representante de la sociedad. Así, es un documento de presentación obligatoria en los bancos en que las sociedades tengan cuentas, y es también un documento de presentación obligatoria en la notaría para que la sociedad pueda firmar cualquier documento notarial.

Además de en el momento de la constitución, el acta de titularidad real es requerida en numerosos actos notariales y mercantiles, tales como: Ampliaciones o reducciones de capital, transmisiones de participaciones o acciones, otorgamiento de poderes mercantiles, fusiones, escisiones o transformaciones societarias, aportaciones no dinerarias, aprobación de cuentas anuales, apertura de cuentas bancarias y operaciones de financiación.

El titular real puede ser por control, por posesión o por administración.

a-. El titular real por control es la persona física que posee más del 50% del capital social o del derecho de voto de forma directa o de forma indirecta a través de una sociedad que participa como socio. Es perfectamente posible que una persona tenga la titularidad directa del 10% del capital de la sociedad A y posea el otro 90% indirectamente, por ser único titular de la sociedad B, propietaria del resto del capital de A. También será titular real por control, la persona física que a través de acuerdos o disposiciones estatutarias o por otros medios como son los pactos parasociales  o protocolos familiares ejerza el control de la gestión de una persona jurídica en virtud de pactos que vinculen o condiciones el ejercicio del derecho de voto.

b.- EL titular real por posesión es la persona física que ostente más de un 25% del capital social o derechos de voto, ya sea de forma directa o por participación en otras entidades que participen en la primera, es decir de forma indirecta. Nunca podrá haber más de 3 personas físicas que posean más de un 25% del capital social o de los derechos de voto. 

c.- El titular real por administración que ejerce el control de la sociedad como administrador de la misma, pero siempre que no se dé ninguno de los supuestos anteriores. En este caso será titular real el administrador único o el consejero delegado, o incluso todos los miembros del órgano de administración.

El acta de titularidad real puede otorgarse en el momento de la constitución de una sociedad o en un momento posterior. También deberá otorgarse acta de titularidad real cada vez que haya cambios en el capital de una sociedad que supongan que haya socios que dejan de tener el 25% o más del capital o cuando haya socios que adquieran más del 25% del capital.

La identificación del titular real es obligatoria por regla general para las sociedades mercantiles y para todas aquellas personas jurídicas domiciliadas en España que estén inscritas en el Registro Mercantil, aunque la Ley 10/2020 de prevención de blanqueo de capitales manifiesta ciertas excepciones. En concreto no será necesaria para las sociedades que coticen en un mercado regulado y que estén sujetas a requisitos de información acordes con el Derecho de la Unión o a normas internacionales equivalentes.

Tampoco es exigible en la sociedades unipersonales perfectamente identificadas ya que en estos casos, el control efectivo ya se presume y se encuentra acreditado a través de la inscripción correspondiente en el Registro Mercantil.

En el caso de las fundaciones, serán titulares reales aquellas personas físicas que dispongan un mínimo de un 25% de los derechos de voto del patronato. Si ninguna ostentara este porcentaje, lo serán todos los miembros del patronato.

En cuanto a las asociaciones, lo serán quienes posean al menos un 25% de los derechos de voto del órgano de representación, y si no existiera, lo serán los miembros de su Junta u órgano de representación.

En los fideicomisos, como el trust anglosajón serán titulares reales el fideicomitente; el fiduciario, el protector, si lo hubiera y el beneficiario

Además de las sociedades mercantiles tienen que declarar el titular real las comunidades de bienes que realicen una actividad económica, las sociedades civiles y los fondos de inversión.

El titular real debe ser identificado con sus datos personales nombre, apellidos, documento de identificación, nacionalidad, fecha de nacimiento, residencia y porcentaje de participación en la sociedad. Cuando intervengan sociedades u otras personas jurídicas, además de los documentos que identifican a la persona física que las representa, deberán presentarse los que identifican a la persona jurídica.

Una vez formalizada el acta de titularidad real será válida para cualquier operación que se haga en el futuro mientras los datos que contenga no varíen. En caso de que se modifique posteriormente la composición de los socios de la persona jurídica, será necesario otorgar una nueva acta.

La formalización ante Notario de un acta de titularidad real suele ser de unos 75 €, incluyendo IVA.

Desde 2023, y en cumplimiento del Real Decreto 609/2023, la información se comunica al Registro Central de Titularidades Reales (RCTR). Y desde el 3 de febrero de 2025, todas las sociedades deben cumplir con una doble obligación legal para declarar la titularidad real:

1.       1-. Comunicación a la Agencia Tributaria mediante el modelo 036, se debe informar de la titularidad real como parte de las obligaciones fiscales.

2.        2-. Comunicación al Registro Mercantil a través de la plataforma IURE, cada vez que haya un cambio en la estructura de propiedad, debe presentarse una instancia registral.

Acta Notarial de Wasap (WhatsApp)

 

Las actas notariales de presencia acreditan la realidad o verdad del hecho que motiva su autorización según lo que presencie o perciba el notario, si bien no podrá extenderse a hechos cuya constancia requieran conocimientos periciales.

El notario puede levantar un acta notarial de una conversación de wasap o de otro sistema de comunicación instantánea, con una serie de cautelas y advertencias. Las actas notariales de mensajes de WhatsApp son una modalidad de las actas de presencia.

En primer lugar, el notario debe comprobar la finalidad racional y ética, que no puede ser otra que acreditar el contenido de una conversación que pueda ser extraviada. Su fundamento se encuentra el derecho a la tutela judicial efectiva, de utilizar por tanto los medios pertinentes para su defensa, entre ellos el acta notarial (artículo 24 de la Constitución).

Las razones de la necesidad de acudir al acta notarial pueden ser muy diversas. Al requirente le puede interesar constatar una conversación escrita por razón de una disputa familiar, laboral o societaria para preconstituir una prueba en un futuro procedimiento. También se suele utilizar para acreditar los compromisos de pago entre particulares o el incumplimiento de contratos o servicios impagados o el incumplimiento de una obligación en el ámbito familiar como puede ser la no entrega de los hijos en el horario establecido para la custodia. Igualmente puede ser útil para demostrar situaciones de acoso, los insultos y las amenazas, los mensajes despectivos, o el reconocimiento de un hecho que luego se niega como puede ser los daños que el inquilino reconoce y que luego se niega a pagar.

El notario admitirá el requerimiento advirtiendo expresamente que la intervención notarial se realiza a los meros efectos de evitar la pérdida de dichos mensajes sin que en ningún caso se pueda hacer un uso público de los mismos sin la autorización del otro interlocutor o sin autorización judicial. En todo caso debe tenerse en cuenta que el acta notarial no acredita la titularidad de la línea de teléfono del remitente, ni la identidad del autor de dichos mensajes y que se limita a dejar constancia de la existencia en el terminal receptor de ese mensaje.

 En segundo lugar, el requerimiento sólo lo puede hacer unos de los interlocutores en la conversación pues sólo así no se vulnera el derecho a la intimidad. El secreto de comunicaciones que invoca el artículo 18 de la Constitución sólo se aplica a los terceros que son extraños a la comunicación, y por tanto no afecta al emisor y receptor.

En tercer lugar, el notario tiene que identificar con las máximas garantías el teléfono receptor de la comunicación con su IMEI y número de tarjeta de SIM así como el número del teléfono emisor. El IMEI (International Mobile Equipment Identity), es un número único para cada terminal que se obtiene marcando en el teléfono *#06#. La SIM es  un elemento que identifica al usuario o responsable de la línea.

En cuarto lugar, el requirente debe manifestar expresamente bajo su responsabilidad que no ha alterado el contenido y que el contexto de la conversación, la fecha y la hora fijada es correcta. Las conversaciones deben ser completas, tienen un contexto y unas circunstancias, por lo que no se puede omitir parte de la conversación.

En quinto lugar, el contenido de un acta es secreto y no es susceptible de difusión, por lo que el requirente sólo podrá usar el contenido de acta como prueba de una reclamación o denuncia. El protocolo notarial es secreto (art. 274 del reglamento), y solamente tiene una publicidad restringida a personas con derechos adquiridos o con interés legítimo. La existencia de una copia notarial no supone permiso para una publicidad indiscriminada de su contenido.

En sexto lugar, el notario no es un perito forense su actuación se tiene que limitar a comprobar el contenido de las comunicaciones. Se puede incluir en el acta capturas de pantalla o mensajes. Los mensajes pueden ser no sólo de textos sino también imágenes, vídeos o notas de voz que el notario transcribirá. En cuanto a las imágenes y videos sólo podrán ser objeto de acta si no afectan a la dignidad e intimidad de otras personas. En cuanto a los audios el notario no puede dar fe de la identidad del emisor. Otra información que puede ser relevante es la fecha y hora de los mensajes, el nombre y número de remitente y destinatario y los estados de los perfiles. El valor probatorio del acta queda acentuado si se incorpora un informe pericial forense que acredite la no manipulación de los mensajes.

En séptimo lugar, el acta puede servir para que el receptor haga manifestaciones respecto a las comunicaciones recibidas para hacer constar una declaración formal que luego no pueda ser desvirtuada. Pueden ser precisiones para entender el contexto o explicar los motivos por el que interesa levantar el acta.

Coste: El precio para formalizar un acta de WhatsApp o aplicaciones similares es de alrededor de 130 € IVA incluido si ocupa un folio de una cara y con la expedición de una única copia autorizada y una copia simple.

EL EXPEDIENTE NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

 

Cuando la cadena de transmisiones de transmitente a adquirente se ha interrumpido de modo que el titular actual de una finca ha adquirido de persona distinta del titular registral y no es posible restaurar esa cadena cabe la posibilidad de lograrlo mediante el expediente notarial de reanudación del tracto sucesivo. Esta interrupción tiene lugar porque los titulares intermedios no han inscrito su adquisición.

Este expediente notarial se encuentra regulado en los artículos 208 y 203 de la Ley Hipotecaria tras la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015 que unifica los antiguos expediente de dominio y acta de notoriedad en un único expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido (LH 198.7º) y que elimina la intervención de los órganos judiciales, aunque sigue habiendo la posibilidad de reanudar el tracto a través de una sentencia declarativa.

Este expediente notarial es un medio excepcional para reanudar el tracto interrumpido porque permite la inscripción a favor del promotor sin el consentimiento del titular registral; porque se produce una declaración dominical contraria a un pronunciamiento registral; y, finalmente, porque permite la inscripción de un título que puede no estar consignado en documento público. 

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente notarial reglado siempre que haya una efectiva interrupción del tracto. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada. 

No obstante se  ha admitido que existe interrupción del tracto no sólo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando, para pasar del último eslabón registral al actual, existe una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de tracto, circunstancia que el propio notario autorizante debería reflejar como justificación para la tramitación de este expediente. Así  se admite el expediente de dominio incluso en aquellos casos en que no hay verdadera ruptura de tracto cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad que daría lugar a formalismos extraordinarios. es decir, cuando no proceda imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de actos o contratos en los que él no ha sido parte.

El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

A) Escrito inicial de requerimiento: El expediente notarial se inicia mediante solicitud por escrito del titular del dominio o derecho real cuyo tracto se pretende reanudar. Dicho escrito debe contener:

1.- Descripción de la finca, que ha de entenderse hecha, para este procedimiento, en términos que permitan su identificación con la que consta inscrita. Si la reanudación del tracto es sólo de parte de la finca inscrita deberá aportarse licencia de segregación o certificación del Ayuntamiento de innecesaridad de la misma y un informe de validación catastral que acredite los datos georreferenciados de la finca. Si la descripción actual no coincide con la registral deberá ser actualizada.

2.- Expresión de la última inscripción de dominio y de todas las demás que estuvieren vigentes.

3.- Datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones.

B) Junto al escrito inicial deben aportarse los siguientes documentos: 

1.- Título formal de propiedad de la finca, que podrá ser un documento público o privado, que contenga el título material de adquisición del derecho. No se admite un contrato verbal.

2.- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción, aquí, de la finca inscrita.

3.- Además de los documentos que acrediten la adquisición del interesado y de aquellos otros que considere oportuno para justificar su petición, deberá aportar los documentos de que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa o que el promotor manifieste que no dispone de más títulos que el suyo propio para que quede dispensado cumplir esta exigencia ya que lo esencial es justificar que la cadena de transmisiones desde el titular registral al promotor del expediente se ha interrumpido. No se puede imponer al titular actual que acredite la transmisiones intermedias en las que no ha sido parte.

El acta notarial de requerimiento incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso si el promotor lo desea, se practique anotación preventiva que impida iniciar otro procedimiento de reanudación sobre la misma finca.

La certificación deberá contener la última inscripción de dominio y todas las demás vigentes y expedirse dentro del plazo de 15 días. La anotación sólo se practicará si del escrito inicial y los documentos complementarios resultan las circunstancias exigidas. Tiene una duración de 90 días, prorrogable hasta 180, a instancia del notario o promotor. Asimismo, se insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita.

Deben ser citados en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. La citación y no oposición del titular registral es el trámite fundamental.

Deben ser notificados también aquellos que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca cuyo tracto se pretende reanudar. Igualmente deben ser citados aquel o aquellos de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos. 

También debe ser notificado el titular catastral ya que su identificación resultará de la certificación catastral aportada. Por último, hay que notificar al poseedor de hecho, al Ayuntamiento en dónde este situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectada.

No es necesario notificar a los colindantes, siempre y cuando no se modifique la descripción de la finca cuyo tracto se reanuda.

En la notificación se hará constar:

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse. 

El Notario notificará en la forma prevenida reglamentariamente. Asimismo, notificará la solicitud en la forma prevenida en esta Ley. En los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.

 a.- Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal. La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos. De no poder efectuarse en tal forma, se debe dar por concluso el expediente. En este caso el titular registral tiene que comparecer para prestar su consentimiento al expediente.

b.- En inscripciones contradictorias de más de 30 años de antigüedad: la notificación será personal, con dos intentos; en caso de resultar infructuosa o ignorarse el lugar de notificación, cabe la notificación por edictos, que ha de ser nominal, haciendo constar el nombre y apellido en el edicto del BOE. En caso de que no comparezca se podrá cerrar el expediente favorablemente

Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente. En este caso el notario levantará una nueva acta accediendo a la pretensión del solicitante y remitirá copia al Registrador para que practique la reanudación del tracto.

Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente de reanudación, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad

Tributación: El expediente de dominio en que se declare la titularidad del consultante constituye hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, concepto por el que deberá tributar, salvo que se acredite el pago del impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión cuyo título se supla con el referido expediente”. Por tanto, si el promotor dispone de un título público que ha sido liquidado del impuesto de ITPAJD no tiene que liquidar de nuevo por este impuesto, pero tendrá que liquidarse por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

LA INTERVENCIÓN NOTARIAL EN LOS MEDIOS ALTERNATIVOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

 

La intervención del notario en los medios alternativos de solución de conflictos

 Con la entrada en vigor de la LO 1/2025 se instaura, por primera vez en nuestro ordenamiento el  requisito obligatorio de la procedibilidad. Para que una demanda sea admitida en determinados asuntos civiles y mercantiles es necesario acreditar que se ha intentado resolver el conflicto mediante un MASC (medio adecuado de solución de controversias), salvo que exista una causa justificada para no hacerlo.

Los MASC permiten resolver conflictos de forma ágil y menos costosa que un juicio. El notario tiene un papel relevante al actuar como conciliador, garantizar la legalidad del acuerdo y otorgar fuerza ejecutiva a lo pactado. Esto refuerza la función del notariado como cauce alternativo para la solución pacífica de controversias. 

La Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero busca descongestionar los tribunales y agilizar la justicia en España e introduce medidas para mejorar la eficiencia del Servicio Público de Justicia en España, destacando la promoción de medios alternativos de resolución de conflictos (MASC) como la mediación y la conciliación. La ley refuerza la función de los notarios en la resolución extrajudicial de controversias. Según el artículo 14.3 de la ley, la conciliación ante notario se regirá por lo dispuesto en el capítulo VII del título VII de la Ley del Notariado.

 Esto permite que los notarios actúen como terceros neutrales en la resolución de disputas civiles y mercantiles, facilitando acuerdos entre las partes sin necesidad de acudir a los tribunales. Además, los acuerdos alcanzados mediante estos procesos de conciliación notarial pueden ser elevados a escritura pública, otorgándoles eficacia ejecutiva similar a la de una sentencia judicial. Esto significa que, en caso de incumplimiento, el acuerdo puede ser ejecutado directamente sin necesidad de un nuevo proceso judicial. Tanto la oferta fehaciente de negociación como el dictamen de experto independiente son instrumentos MASC autónomos, no necesariamente vinculados al notario. Sin embargo, el notario puede actuar como garantía de fe pública, de forma voluntaria, para dar fuerza probatoria y seguridad jurídica a estos actos.

 El notario interviene en el marco de los MASC en los siguientes casos:

 a) Conciliación ante notario

• Regulada en el Capítulo VII, Título VII de la Ley del Notariado.

• Las partes acuden voluntariamente al notario para resolver un conflicto.

• El notario actúa como tercero neutral, escucha a las partes y promueve un acuerdo.

• Si hay acuerdo, se documenta en escritura pública con eficacia ejecutiva, es decir, se puede ejecutar como una sentencia si alguna parte incumple.

 b) Elevación a público de acuerdos alcanzados por otros medios

• Si las partes llegan a un acuerdo mediante mediación, negociación o conciliación extrajudicial, pueden acudir al notario para darle forma legal mediante escritura pública.

• Esto garantiza seguridad jurídica y otorga al acuerdo fuerza ejecutiva.

 c) Asesoramiento imparcial

• El notario puede informar a las partes sobre las consecuencias legales del acuerdo, garantizando que ambas lo entienden y lo aceptan con conocimiento de causa.

 d) Notificación fehaciente de oferta de negociación: Una de las partes realiza una oferta de solución del conflicto, por escrito y de forma fehaciente. Con esta notificación cumple el requisito de procesabilidad (acreditar que se intentó resolver el conflicto antes de acudir al juez). Si la otra parte rechaza injustificadamente una oferta razonable, podría tener consecuencias procesales (costas, por ejemplo).

 e) Dictamen de experto independiente: Una de las partes (o ambas) solicita a un experto neutral que analice un aspecto técnico o económico del conflicto y emita un informe que sirva para valorar objetivamente el fondo del conflicto. Este informe se puede encargar a un notario como profesional del Derecho y su dictamen se puede protocolizar en escritura pública.

 Dentro de los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) reconocidos en la Ley 1/2025, tanto la notificación fehaciente de una oferta de negociación como el dictamen de experto independiente son medios distintos e independientes del papel tradicional del notario, aunque el notario puede intervenir como instrumento de apoyo o garantía en ambos casos.

 Materias objeto de MASC

 La ley prevé que sean susceptibles de MASC los conflictos en materias civiles y mercantiles, con algunas excepciones.

 Sí pueden resolverse mediante MASC:

• Reclamaciones de cantidad (deudas, impagos).

• Conflictos entre socios o herederos.

• Litigios en contratos (alquiler, compraventa, etc.).

• Responsabilidad contractual y extracontractual.

• Problemas vecinales o de propiedad horizontal.

 No pueden someterse a MASC:

• Cuestiones que afecten al orden público.

• Procesos donde intervenga el Ministerio Fiscal en defensa de menores o personas con discapacidad.

• Cuestiones laborales (estas tienen su propio cauce).

• Materias penales y contencioso-administrativas, salvo en aspectos muy concretos.

  Medios alternativos reconocidos por la ley

 La ley recoge expresamente los siguientes MASC:

• Negociación directa entre las partes.

• Mediación: intervención de un tercero neutral que facilita el acuerdo.

• Conciliación: el tercero (conciliador) puede proponer soluciones.

• Opinión de experto independiente: en cuestiones técnicas o económicas.

• Oferta vinculante confidencial: ofrecimiento de solución por una parte, de forma confidencial.

 ¿Cómo se acredita haber acudido a un MASC?

 La acreditación se hace de forma sencilla, con un documento que demuestre que se ha intentado un MASC, aunque no se haya llegado a un acuerdo.

 Formas de acreditarlo:

1. Acta notarial de intento de conciliación

• Si el conflicto se intentó resolver ante notario, el acta del notario sirve como prueba.

2. Acta de mediación

• Documento expedido por el mediador, indicando que hubo una sesión informativa o se inició el proceso.

3. Documento de intento de negociación directa

• Emails, cartas certificadas o burofaxes que demuestren que una parte invitó a la otra a negociar y no hubo respuesta o se rechazó.

4. Certificado del centro de mediación o entidad competente

• Si se acudió a un centro de mediación o plataforma MASC reconocida, esta puede emitir un certificado de participación o intento de resolución.

  Excepciones: Cuándo NO es necesario acudir previamente a un MASC

 No será obligatorio acreditar procesabilidad en los siguientes casos:

• Cuando el conflicto implique derechos indisponibles (ej. familia, menores).

• Si hay riesgo de pérdida urgente de derechos (medidas cautelares).

• Si la otra parte ya ha mostrado una negativa clara y expresa a cualquier intento de acuerdo.

• En asuntos donde por ley no se exige.

REQUISITO DE PROCEDIBILIDAD 

- Se ha de aportar junto con la demanda el documento acreditativo de haber intentado la negociación previa.. Deberá acreditarse no solo la remisión sino la recepción por parte del destinatario de la documentación correspondiente según el MASC utilizado o que la misma no se ha recibido por causa imputable al destinatario. 

- Se ha de describir expresamente en la demanda el proceso negocial previo llevado a cabo o la imposibilidad de llevarlo a cabo. Debe existir identidad entre el objeto del MASC y el objeto de proceso y también debe existir identidad subjetiva entre los sujetos que han intervenido en el MASC y los demandados en el posterior proceso judicial. 

ACREDITACIÓN DE LA ACTIVIDAD NEGOCIADORA 

1. Actividad negociadora con intervención de una tercera persona (mediación, conciliación privada, opinión neutral de un tercero). Si la conciliación privada se produce ante profesionales ejercientes de los colegios de la abogacía, procura, graduados sociales, economistas, notariado o registradores de la propiedad o cualquier otro colegio reconocido legalmente, se considera necesaria la comprobación del número de colegiado del profesional actuante en alguno de los colegios que indica la ley. 

En los casos en que intervenga un tercero se ha de aportar: 

-documento/s expedido/s por la tercera persona donde conste la negociación. 

-documento expedido por la tercera persona acreditativo de la negativa a intervenir en la negociación por alguno de los implicados. En este caso se ha de aportar el documento acreditativo de la citación de dicha persona, el documento acreditativo de su recepción y el contenido de dicha comunicación (invitación expresa a negociar, identificación clara de las partes, especificación del objeto de la controversia y declaración de utilización de un MASC previo a la demanda). 

2. Actividad negociadora sin intervención de una tercera persona (cualquier negociación entre las partes o sus abogados directamente ) . Se ha de aportar cualquier documento firmado por las partes en el que se deje constancia de la actividad negociadora. En caso de que una de las partes se niegue a expedir (firmar) dicho documento deberá describirse tal conducta conforme al art. 399.4 LEC y aportarse, si se tiene, la primera o primeras respuestas del demandado para justificar esa conducta o bien aportar la declaración responsable. 

Se admiten como medios acreditativos de tal negociación siempre que prueben directamente el carácter fehaciente de la comunicación, su recepción, fecha, contenido con descripción del objeto de la controversia y acuse de recibo: 

 - Mail certificado (buro-mail) siempre que conste su contenido .

 - Burofax con certificación de su contenido .

 - Correo certificado con certificación de su contenido . 

 - Acta notarial . 

- Correo electrónico siempre que el destinatario haya prestado previamente su consentimiento a la utilización de dicho medio de comunicación y haya confirmado su recepción o contestado.

 - La reclamación previa extrajudicial del artículo 439 LEC en principio en relación a préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria. 

 Se excluyen expresamente como medios de comunicación: las conversaciones por Whatsapp, teléfono o SMS.

 3. En caso de que se alegue imposibilidad de negociación previa a la vía judicial por desconocer el domicilio de la parte demandada o el medio por el que puede ser requerido se ha de aportar la declaración responsable. Esta declaración responsable se reserva a casos de absoluto desconocimiento.  La declaración responsable de imposibilidad se puede utilizar por la parte en los siguientes casos: 

 -si una de las partes se niega a firmar el documento conjunto acreditativo después de la negociación. 

 -si no se puede acreditar la entrega de la solicitud de negociación (por falta de recepción efectiva, fecha y/o accesibilidad a contenido). -si el destinatario se niega a recibirla. 

 4. En caso de negativa a recepcionar, se ha de aportar a efectos de acreditar tal negativa el resguardo de “rehusado” o de “ausente de reparto”.

Un estudio exhaustivo puede consultarse:

Conciliación notarial | Notarios y Registradores

La inmatriculación y la rectificación de la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad

 

La inmatriculación y la rectificación de la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad

Puede que usted sea propietario de una finca, pero esta no conste inscrita en el Registro de la Propiedad, o lo esté a nombre de otra persona, que la descripción física de la finca inscrita no coincida con la auténtica descripción por tener mayor o menor cabida, que los linderos no estén demasiado claros y se confunda con los de la finca colindante o por último que la descripción real de la finca no coincida con la que resulta del catastro. En todos estos supuestos se puede tramitar ante notario un procedimiento de regularización.

Si la finca no está inscrita a nombre de nadie hay que inmatricularla. Si la finca está a nombre de otra persona y no se puede restaurar la cadena de transmisiones hay que tramitar un expediente de reanudación de tracto. Si la finca está inscrita pero con una descripción errónea respecto de su cabida hay que rectificar su descripción. Si la finca no tiene linderos claros hay que tramitar un expediente de deslinde. Y por último, si la finca en todos los casos anteriores no tiene una descripción conforme a la que resulta del catastro hay que tramitar previamente una rectificación del catastro.

I-. LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS: Por inmatriculación se entiende la primera inscripción de una finca que no consta previamente inscrita de manera individual, ni en ninguna otra comprendida. Son varios los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria. Con carácter general podrá practicarse:

a.     Mediante expediente de dominio, iniciado a instancia del titular dominical de la finca y tramitado ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Con el expediente de dominio se obtiene un título inmatriculador para regularizar la información del inmueble en el Registro de la Propiedad con un título válido y eficaz. Estos expedientes son procedimientos relativamente complejos que requieren, entre otros trámites, la certificación del registrador -que acredite que la finca no está previamente inscrita-, la anotación de la iniciación del expediente en el Registro, la realización de notificaciones a los titulares de derechos reales sobre la propia finca y a los titulares de las fincas colindantes, la apertura de un plazo de comparecencias, la no oposición de ningún interesado y la calificación favorable de todo ello por el registrador. La inmatriculación una vez practicada no surtirá sus efectos frente a terceros hasta transcurridos dos años desde su fecha

 b.    Mediante la aportación de un doble título público: será necesario aportar, tanto el título público traslativo de quien pretende inmatricular, como el título público que acredita la previa adquisición de la finca. El segundo título debe ser traslativo de la propiedad, pero el primero puede ser simplemente de adquisición, es decir, determinativo (como en las disoluciones de comunidad o liquidaciones de sociedad ganancial). En todo caso, es necesario que no sean títulos creados claramente ad hoc de forma instrumental o fraudulenta. Deberá mediar, al menos, un año entre ambos títulos públicos, existir identidad esencial y razonable contenida en ambos títulos a juicio del Registrador, en la descripción literaria del título inmatriculador y en la certificación catastral descriptiva y gráfica del Catastro que deberá aportarse. La identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral. El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. La inmatriculación una vez practicada no surtirá sus efectos frente a terceros hasta transcurridos dos años desde su fecha. A falta de documento auténtico que acredite el derecho del transmitente, este deberá de suplirse mediante un acta de notoriedad que se tramitará con arreglo al artículo 209 del RN. 

 c.     Mediante certificación administrativa, podrán inscribir las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho Público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de aquéllas. Se publicará la inmatriculación mediante edicto en el B.O.E. y se utilizará el servicio en línea para la creación de alertas específicas.

a.   d.  Procedimientos especiales: También podrá obtenerse la inmatriculación de fincas en el Registro cuando se trate de fincas aportadas a expedientes de transformación urbanística, o resultantes de expedientes de concentración parcelaria; fincas que hubieran sido objeto de expropiación forzosa o fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde; y en virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación.

Cualquiera que sea el procedimiento de inmatriculación, la ley exige que se aporte certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca a inmatricular, en términos totalmente coincidentes con su descripción en el título, para procurar la coordinación en origen con el Catastro. También es preceptivo que se acredite la liquidación de los impuestos correspondientes.

La inmatriculación paga ITPO, salvo que se acredite que el título suplido (el último, el del promotor del expediente) ya se liquidó (no vale prescripción) y parece que sobre la base del valor actual, que será como mínimo el de referencia; por lo que en la generalidad de los casos no tributará. Pero si se excluye la tributación por el ITPO, entiende la DGT que tributa por el IAJD. El sujeto pasivo es el promotor del expediente y el impuesto se devenga con la terminación notarial positiva. La base imponible es el valor de referencia, salvo que el declarado sea superior.

II.-  EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DEL TRACTO

Si usted tiene una finca que figura en el Registro de la Propiedad con una antigua inscripción, que no se corresponde con la real, podrá subsanar este problema y proceder a realizar la inscripción a nombre del verdadero propietario mediante un expediente notarial de reanudación del tracto. Este expediente pretende  adecuar la realidad extrarregistral a la registral en aquellos casos en los que el titular actual de la finca no ha adquirido su derecho de quien aparece como titular registral, ya que entre ellos se han producido transmisiones intermedias que no han accedido al Registro. La competencia para la tramitación de este expediente es exclusivamente notarial y tiene como particularidad la ausencia de controversia alguna. Este expediente no pueden tramitarse cuando el título que se pretende inscribir deriva del titular registral o sus causahabientes, es decir cuando es posible restaurar la cadena de transmisiones intermedias. Ante un caso concreto, lo fundamental es determinar si hay o no interrupción del tracto. Se entiende que no lo hay -y, por tanto, no procede este expediente-, si su promotor ha adquirido su derecho directamente del titular registral o de todos sus herederos. En estos casos basta con presentar a inscripción el documento en que se formalizara la adquisición. Pero si el interesado ha adquirido su derecho únicamente de alguno o algunos herederos concretos del titular registral que se hubieran adjudicado el bien en un título particional, sí hay tracto interrumpido.

Fiscalidad: La reanudación del tracto paga también ITPO, salvo que se acredite que el título suplido (el último, el del promotor del expediente) ya se liquidó (no vale prescripción), y ello cualquiera que sea el número de títulos intermedios y parece que sobre la base del valor actual, que será como mínimo el de referencia; por lo que en la generalidad de los casos no tributará. Pero si se excluye la tributación por el ITPO, entiende la DGT que tributa por el IAJD. El sujeto pasivo es el promotor del expediente y el impuesto se devenga con la terminación notarial positiva. La base imponible es el valor de referencia, salvo que el declarado sea superior

III.- PROCEDIMIENTOS PARA RECTIFICAR LA SUPERFICIE

Procede recurrir a este trámite en los supuestos de rectificación del dato erróneo de superficie comprendida dentro de la delimitación perimetral ya inscrita de una determinada finca. Este procedimiento debe ser utilizado para toda rectificación de superficie tanto por aumento como por reducción de la superficie inscrita. Lo que no cabe es rectificar la cabida pretendiendo incorporar la superficie de una finca colindante no inscrita adquirida simultánea o posteriormente e incorporada a la finca interesada mediante agrupación o agregación de hecho. En estos casos los procedente es una agregación o agrupación en escritura pública con licencia administrativa.

Los medios para realizar esta rectificación serán:

a.   a.-  Si la diferencia de superficie a inscribir no excede del cinco  por ciento  de la superficie inscrita, la rectificación podrá realizarse mediante la simple manifestación de los interesados, sin necesidad de certificación catastral.

b.    b.-  si la diferencia de superficie a inscribir no excede del diez por ciento  de la superficie inscrita, bastará con  la aportación de certificación literal y gráfica del catastro , siempre que exista plena coincidencia entre la finca inscrita y la contenida en la certificación catastral.

c.    c.- Si la diferencia de superficie excede de los porcentajes anteriormente mencionados del diez por ciento de la cabida inscrita será necesario acudir al expediente de dominio, regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, pero con las especificaciones contenidas en el artículo 201 de la Ley.  Se iniciará a instancia del titular registral de la finca o de cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, ante Notario hábil. Además, deberá el interesado expresar los datos de que disponga relativos a la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre los colindantes tanto registrales como catastrales, aportando certificación descriptiva  y gráfica de la finca objeto del expediente,  además, si el promotor  manifiesta que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación que interesa, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma. Este expediente no resulta aplicable para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de edificios en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. El interesado puede optar, de forma alternativa, por incoar el expediente del artículo 199 dela Ley Hipotecaria.

Es importante destacar, que cualquiera que sea el medio o procedimiento elegido, el Registrador no debe tener duda fundada alguna de la verdadera naturaleza del exceso como rectificación de superficie y de que dicha superficie no consta previamente inscrita. No es necesario tramitar ningún expediente de rectificación si lo que se pretende rectificar es un dato de una finca distinto de la superficie o los linderos, tales como la calificación o clasificación, el destino, o el número o denominación de la calle, o el lugar o sitio en que se encuentre.

Fiscalidad: La inscripción de exceso o defecto de cabida: no tributa ni por ITPO ni por AJD. Pero hay que justificar muy bien que no encubre una adquisición, particularmente cuando no se ajusta al Catastro o hay alteración de linderos fijos.

IV.- Acta de notoriedad para la alteración catastral

Si los interesados manifiestan que la descripción catastral no es la correcta y quieren subsanarla, pueden hacerlo por vía administrativa o también, con intervención notarial, a través del procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18.2.c y d) de la Ley del Catastro Inmobiliario (LCI), que permite subsanar las que afecten a la configuración o a la superficie de la parcela, pero no sirve para cambios de titularidad, existencia de segregaciones o edificaciones, que se deben incorporar al Catastro por el procedimiento de comunicación o declaración de la alteración. El acta del 18.2 LCI puede acumularse a la de inicio de un expediente hipotecario de dominio o de cabida.

V.- Deslinde

El artículo 200 LH regula el expediente de deslinde de fincas inscritas en el Registro. Sólo procede el deslinde cuando haya confusión de linderos entre dos o más fincas. Si lo que el interesado pretende es recuperar parte de un terreno cuya propiedad se discute, lo correcto es el ejercicio judicial de una acción reivindicatoria. Puede también ocurrir que acudan a la Notaría el promotor y alguno o algunos de sus colindantes con la intención de hacer el deslinde de forma consensuada. Lo que habrá que controlar es que, bajo la apariencia de un deslinde, no se pretenda encubrir un exceso de cabida o una operación de segregación, transmisión y agrupación/agregación.

 

Otros enlaces de interés

NOTARIA DE NERVIÓN: Cabe la inmatriculación de un finca en virtud de aportación a la sociedad de gananciales acompañando acta de notoriedad que acredite la previa adquisición y que el adquirente es tenido como dueño durante al menos el plazo de un año.

El acta de subsanación de discrepancias catastrales del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario y su tramitación a través de la Sede Electrónica de Catastro (publicado en el número 7 de la Revista Digital del Colegio de Abogados de Murcia) - El blog de Justito El Notario