EL EXPEDIENTE NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

 

Cuando la cadena de transmisiones de transmitente a adquirente se ha interrumpido de modo que el titular actual de una finca ha adquirido de persona distinta del titular registral y no es posible restaurar esa cadena cabe la posibilidad de lograrlo mediante el expediente notarial de reanudación del tracto sucesivo. Esta interrupción tiene lugar porque los titulares intermedios no han inscrito su adquisición.

Este expediente notarial se encuentra regulado en los artículos 208 y 203 de la Ley Hipotecaria tras la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015 que unifica los antiguos expediente de dominio y acta de notoriedad en un único expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido (LH 198.7º) y que elimina la intervención de los órganos judiciales, aunque sigue habiendo la posibilidad de reanudar el tracto a través de una sentencia declarativa.

Este expediente notarial es un medio excepcional para reanudar el tracto interrumpido porque permite la inscripción a favor del promotor sin el consentimiento del titular registral; porque se produce una declaración dominical contraria a un pronunciamiento registral; y, finalmente, porque permite la inscripción de un título que puede no estar consignado en documento público. 

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente notarial reglado siempre que haya una efectiva interrupción del tracto. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada. 

No obstante se  ha admitido que existe interrupción del tracto no sólo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando, para pasar del último eslabón registral al actual, existe una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de tracto, circunstancia que el propio notario autorizante debería reflejar como justificación para la tramitación de este expediente. Así  se admite el expediente de dominio incluso en aquellos casos en que no hay verdadera ruptura de tracto cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad que daría lugar a formalismos extraordinarios. es decir, cuando no proceda imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de actos o contratos en los que él no ha sido parte.

El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

A) Escrito inicial de requerimiento: El expediente notarial se inicia mediante solicitud por escrito del titular del dominio o derecho real cuyo tracto se pretende reanudar. Dicho escrito debe contener:

1.- Descripción de la finca, que ha de entenderse hecha, para este procedimiento, en términos que permitan su identificación con la que consta inscrita. Si la reanudación del tracto es sólo de parte de la finca inscrita deberá aportarse licencia de segregación o certificación del Ayuntamiento de innecesaridad de la misma y un informe de validación catastral que acredite los datos georreferenciados de la finca. Si la descripción actual no coincide con la registral deberá ser actualizada.

2.- Expresión de la última inscripción de dominio y de todas las demás que estuvieren vigentes.

3.- Datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones.

B) Junto al escrito inicial deben aportarse los siguientes documentos: 

1.- Título formal de propiedad de la finca, que podrá ser un documento público o privado, que contenga el título material de adquisición del derecho. No se admite un contrato verbal.

2.- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción, aquí, de la finca inscrita.

3.- Además de los documentos que acrediten la adquisición del interesado y de aquellos otros que considere oportuno para justificar su petición, deberá aportar los documentos de que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa o que el promotor manifieste que no dispone de más títulos que el suyo propio para que quede dispensado cumplir esta exigencia ya que lo esencial es justificar que la cadena de transmisiones desde el titular registral al promotor del expediente se ha interrumpido. No se puede imponer al titular actual que acredite la transmisiones intermedias en las que no ha sido parte.

El acta notarial de requerimiento incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso si el promotor lo desea, se practique anotación preventiva que impida iniciar otro procedimiento de reanudación sobre la misma finca.

La certificación deberá contener la última inscripción de dominio y todas las demás vigentes y expedirse dentro del plazo de 15 días. La anotación sólo se practicará si del escrito inicial y los documentos complementarios resultan las circunstancias exigidas. Tiene una duración de 90 días, prorrogable hasta 180, a instancia del notario o promotor. Asimismo, se insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita.

Deben ser citados en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. La citación y no oposición del titular registral es el trámite fundamental.

Deben ser notificados también aquellos que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca cuyo tracto se pretende reanudar. Igualmente deben ser citados aquel o aquellos de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos. 

También debe ser notificado el titular catastral ya que su identificación resultará de la certificación catastral aportada. Por último, hay que notificar al poseedor de hecho, al Ayuntamiento en dónde este situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectada.

No es necesario notificar a los colindantes, siempre y cuando no se modifique la descripción de la finca cuyo tracto se reanuda.

En la notificación se hará constar:

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse. 

El Notario notificará en la forma prevenida reglamentariamente. Asimismo, notificará la solicitud en la forma prevenida en esta Ley. En los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.

 a.- Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal. La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos. De no poder efectuarse en tal forma, se debe dar por concluso el expediente. En este caso el titular registral tiene que comparecer para prestar su consentimiento al expediente.

b.- En inscripciones contradictorias de más de 30 años de antigüedad: la notificación será personal, con dos intentos; en caso de resultar infructuosa o ignorarse el lugar de notificación, cabe la notificación por edictos, que ha de ser nominal, haciendo constar el nombre y apellido en el edicto del BOE. En caso de que no comparezca se podrá cerrar el expediente favorablemente

Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente. En este caso el notario levantará una nueva acta accediendo a la pretensión del solicitante y remitirá copia al Registrador para que practique la reanudación del tracto.

Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente de reanudación, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad

Tributación: El expediente de dominio en que se declare la titularidad del consultante constituye hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, concepto por el que deberá tributar, salvo que se acredite el pago del impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión cuyo título se supla con el referido expediente”. Por tanto, si el promotor dispone de un título público que ha sido liquidado del impuesto de ITPAJD no tiene que liquidar de nuevo por este impuesto, pero tendrá que liquidarse por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.