EL VALOR DE ADQUISICIÓN EN LA VENTA DE UNA FINCA ADQUIRIDA POR HERENCIA

Cuando una finca ha sido adquirida en todo o en parte por herencia y luego más tarde se vende se plantea la cuestión de cuál es el valor de adquisición a efectos de un posible incremento en el IRPF. La cuestión es clara cuando se hereda y se vende en la misma fecha, pero si la herencia y la venta se formalizan en momentos distintos el valor que hay que tener en cuenta no es el que se asigne en la partición sino el valor que tenga el bien el día del fallecimiento del causante

Suele ser frecuente que se herede un bien y no se haga la partición de forma inmediata, bien porque los herederos deseen continuar la comunidad hereditaria, no se pongan de acuerdo sobre el reparto o porque estén esperando que surja la posibilidad de una venta ventajosa. Existe un error extendido que si al inmueble heredado se le asigna el mismo valor en la escritura de partición y de venta no existe incremento de patrimonio por el que hubiera que tributar en el IRPF.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta de un inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la citada Ley.

El artículo 36 de la ley del IRPF que establece un tratamiento específico para las transmisiones que se producen por herencia o por donación:

Artículo 36. Transmisiones a título lucrativo.

Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

Por tanto, este límite del valor de mercado nos indica que en la partición de la herencia no se puede asignar el valor de mercado que tenga en el momento de hacer la partición, sino que el valor que hay que tener en cuenta es el valor de mercado que inmueble tenga en la fecha de fallecimiento del causante.

El artículo 24 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece de forma inequívoca que «el impuesto se devengará el día del fallecimiento del causante». Esto significa que, a efectos fiscales, el valor de los bienes debe determinarse tomando como referencia el día del fallecimiento del causante y no cuando se acepte la herencia formalmente ni cuando se realice la partición entre herederos.

Desde el 1 de enero de 2022, y tras la publicación de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, el valor de referencia catastral se ha convertido en la base imponible mínima del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando se heredan bienes inmuebles. Este valor lo determina la Dirección General del Catastro en función de los precios de compraventa reales registrados ante notarios, las características catastrales de cada propiedad y los estudios de mercado de cada zona geográfica. Se puede consultar el valor de referencia de cualquier inmueble de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), introduciendo la referencia catastral o utilizando su certificado digital.

En este sentido el artículo 9 de la ley del Impuesto de Sucesiones señala en su párrafo 2º que a efectos de este impuesto en el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.

A partir del uno de enero de 2021 por la modificación del el art. 4.1 de la Ley 11/2021, de 9 de julio se establece un valor de referencia que deberá utilizarse como el valor de los inmuebles en el momento de liquidar el Impuesto de sucesiones. El heredero podrá, siempre, declarar un valor superior, pero nunca inferior a este valor de referencia.

Para las adquisiciones o transmisiones por herencia, a título lucrativo, efectuadas a partir del 1 de enero de 2022, que en la medida en que las normas del ISD establecen el valor de referencia de los inmuebles como base imponible (salvo que el valor declarado sea superior en cuyo caso se tomará este), será este valor de referencia el que deba tenerse en cuenta como importe real por el que la adquisición o transmisión se ha efectuado al calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, sin que puedan exceder del valor de mercado. La Agencia Tributaria puede, por ello, regularizar la ganancia patrimonial declarada en el IRPF teniendo en cuenta el valor de referencia del inmueble, si el contribuyente declaró valores inferiores.

Por lo tanto, el valor de adquisición del inmueble, dado que ha sido adquirido a título lucrativo, será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más el coste de las inversiones o mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Solamente se podrá declarar un valor superior al de referencia si el valor real del inmueble declarado es superior al valor de referencia.  Pero lo tendrá que hacer dentro del periodo de liquidación del impuesto, ya que si lo hace después sólo podrá rectificar el valor declarado para ajustarlo al valor de referencia catastral.

La DGT permite hacer una autoliquidación complementaria para ajustar el valor del inmueble heredado, pero limita dicho ajuste al valor de referencia catastral (Consulta V0502-25 de 27/03/2025) Conforme al artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del ISD, la base imponible de los inmuebles se establece como el valor de referencia catastral, salvo que el valor declarado sea superior, en cuyo caso se tomará este último. No se admite declarar un valor superior al valor de referencia salvo que ya se haya hecho en la primera declaración del impuesto. En ningún se podrá consignar en la autoliquidación complementaria un valor superior al valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, ya que este actúa como base imponible salvo que el valor declarado sea superior. En el caso de que se hubiera declarado por un importe inferior, el contribuyente deberá presentar una autoliquidación complementaria para ajustarse al valor correcto, pero no será necesario modificar la escritura de aceptación de herencia, será suficiente con la rectificación fiscal.

Cuando se hace la partición de la herencia no se produce un incremento de patrimonio, ya que las diferencias de valor que se ponen de manifiesto en la herencia no están sujetas a tributación (plusvalía del muerto).  Pero hay que tener también en cuenta que, simultáneamente a la partición, cuando el matrimonio del fallecido y el cónyuge sobreviviente han estado en régimen de gananciales, se realiza la liquidación de dicha sociedad de gananciales. Esta liquidación de gananciales con adjudicación de bienes concretos al cónyuge viudo no produce una alteración patrimonial sujeta, pero si tiene relevancia para una futura transmisión ya que cuando se enajenen estos bienes adjudicados el valor de adquisición no será el valor que se le dio en la liquidación, sino el precio por el cual ese bien fue adquirido por los cónyuges con carácter ganancial. También debe tenerse en cuenta que las adjudicaciones que se hagan como consecuencia de la liquidación de gananciales no están sujetas a Plusvalía Municipal a diferencia de las adjudicaciones que se practiquen en pago de derechos hereditarios. Además, si el bien ganancial que se adjudica al cónyuge viudo es la vivienda habitual y después se transmite y el cónyuge es mayor de sesenta y cinco años no hay incremento de patrimonio como tampoco lo habrá cuando fallezca y lo transmita a sus herederos.

Cuando no se trate de la vivienda habitual o bienes que no tenga una variación sustancial de valor con la intención de minorar el posible incremento de patrimonio en el IRPF interesa que estos bienes con una plusvalía latente importante se adjudiquen en pago de los derechos hereditarios para así actualizar el valor de adquisición para una futura transmisión.

Para evitar una liquidación adicional por el Impuesto de Transmisión en caso de conmutación del usufructo del cónyuge viudo en tanto se estima que hay una permuta derechos es aconsejable incluir en el testamento una cláusula en la que el testador faculta al cónyuge y herederos a conmutar esos derechos. De ese modo se evita la aplicación de esa tributación adicional ya que si está prevista en testamento la conmutación será considerada como una operación particional. 

Respecto de la fecha de adquisición una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante, aunque la partición se haga en un momento posterior. Cuando el bien es ganancial y al fallecer uno de los cónyuges en la partición de herencia se adjudica en pago de su mitad de gananciales al cónyuge supérstite la propiedad de un cincuenta por ciento de la vivienda, y además en pago de su herencia el usufructo de una tercera parte de la otra mitad y a los hijos se adjudica la nuda propiedad de la otra mitad la fecha y el valor de adquisición para el cónyuge viudo y para los hijos será distinto.

Respecto del cónyuge supérstite, la fecha de adquisición del porcentaje de usufructo sobre la vivienda recibido por herencia, será la de su adquisición por herencia en el momento del fallecimiento del causante. Por tanto, el inmueble tendrá para el viudo dos fechas de adquisición, la del porcentaje adquirido onerosamente antes del fallecimiento del cónyuge, y la del porcentaje de usufructo adquirido directamente por herencia. En cuanto a la mitad adquirida como consecuencia de la liquidación de la sociedad de gananciales con motivo del fallecimiento del cónyuge se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad.

Por tanto, al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido se deberá distinguir el valor de adquisición del porcentaje adquirido onerosamente, que será el importe real por el que dicha adquisición se efectuó, con las matizaciones que incorpora el apartado 1.b) del artículo 35 de la Ley del Impuesto, y el valor de adquisición del otro porcentaje de usufructo de la vivienda adquirido por vía hereditaria, que será el que resulte de aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.

Respecto del hijo, habrá una única fecha de adquisición, que será la fecha de fallecimiento del causante, y el valor de adquisición será el que resulte de aplicar las citadas reglas para las adquisiciones a título lucrativo.

LA REVOCACIÓN Y REHABILITACIÓN DEL NIF. UNA SOCIEDAD CON NIF REVOCADO PUEDE DISOLVERSE SI PREVIAMENTE LO REHABILITA

 

REVOCACIÓN: La revocación del NIF es una medida que adopta la Agencia Tributaria y que inhabilita a la sociedad para operar en el tráfico jurídico, provocando la “muerte civil” de la compañía. La revocación del NIF conlleva una doble prohibición legal: Al notario, se le prohíbe autorizar cualquier documento público en tanto subsista la revocación. Y al registrador, se le impide dar acceso a cualquier documento a los libros del registro correspondiente. En consecuencia, ningún acto societario, ni siquiera la disolución y liquidación, puede acceder al Registro Mercantil mientras el NIF permanezca revocado. Por tanto, para poder autorizar e inscribir válidamente la extinción de una sociedad, debe acreditarse previamente la rehabilitación del NIF ante la AEAT, conforme a lo dispuesto en el artículo 147 del Real Decreto 1065/2007.

La revocación del NIF es el procedimiento mediante el cual Hacienda anula la validez del número de identificación fiscal de una empresa. La revocación conlleva una paralización casi total de la actividad de la sociedad. El NIF deja de ser válido para trámites tributarios y no puede usarse en facturas ni en declaraciones oficiales. Las entidades financieras bloquean los cargos y abonos en las cuentas bancarias de la empresa mientras el NIF esté revocado. Queda cerrada la hoja registral de la empresa en el Registro Mercantil. Asimismo, los notarios no pueden autorizar escrituras ni contratos a nombre de la sociedad, salvo para aquellos trámites imprescindibles destinados a su reactivación.

La revocación del NIF cercena la actividad bancaria de la sociedad. Las entidades de crédito, en cumplimiento de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo proceden al bloqueo inmediato de los abonos y cargos en cuentas corrientes, tarjetas y línea de créditos. Bloqueo bancario.

El NIF deja de ser válido para trámites tributarios y no puede usarse en facturas ni en declaraciones oficiales. La empresa, al no tener un identificador fiscal activo, queda fuera del tráfico tributario ordinario. La empresa no puede emitir facturas, contratar con proveedores, ni solicitar préstamos o subvenciones.

En virtud de lo establecido en el artículo 24 de la Ley del Notariado y la normativa de prevención del fraude fiscal (Ley 11/2021), el Notario debe identificar a los intervinientes y consignar sus números de identificación fiscal. Si el NIF figura como revocado en la base de datos de la AEAT, el fedatario público denegará la autorización de la escritura por defecto en la capacidad de obrar y representación de la sociedad para el tráfico jurídico, al no poder cumplir la entidad con sus obligaciones censales y tributarias básicas. Esto impide la compraventa de inmuebles, la constitución de hipotecas o la elevación a público de acuerdos sociales y prácticamente el otorgamiento de cualquier escritura. Aunque cabe defender la capacidad de la sociedad para otorgar instrumentos públicos destinados a «salvar» la entidad o proteger su patrimonio, más allá de la mera reactivación del NIF como son los poderes generales para pleitos por el derecho constitucional de la tutela judicial efectiva (art. 24 de la Constitución). La jurisprudencia registral permite, exclusivamente, la inscripción del cese de administradores y los actos necesarios para la reactivación del NIF. El nombramiento de nuevos administradores quedará supeditado a la rehabilitación del número fiscal. Sin embargo no resulta aplicable el deber de abstención del notario cuando el otorgamiento de la escritura pública esté ordenado por la autoridad judicial en ejecución de una sentencia firme. (Consulta de la DGT número: V0701-25 de Fecha: 15/04/2025)               

La revocación del NIF conlleva una notificación automática al Registro Mercantil, el cual procede a extender una nota marginal de cierre en la hoja abierta a la sociedad. Según el artículo 119.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS) y la reiterada doctrina de la DGSJFP (entre otras, Resoluciones de 18 de enero de 2017 y 23 de febrero de 2022), el cierre registral por baja en el Índice de Entidades impide la inscripción de cualquier acto jurídico. No se podrán por tanto inscribir escrituras de modificación de estatutos, ampliaciones de capital, ni otorgamiento de poderes, ni prácticamente ningún otro acto. La Resolución de 25 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.  La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), ha confirmado el criterio de que una sociedad con el NIF revocado no podrá inscribir su disolución y liquidación en el Registro Mercantil hasta que dicho NIF sea rehabilitado por la Agencia Tributaria (AEAT).

La potestad de la Administración para revocar el NIF se regula en la Disposición Adicional Sexta de la LGT y se desarrolla en el artículo 147 del Real Decreto 1065/2007 (Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria).

La disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria dispone: “La publicación de la revocación del número de identificación fiscal asignado en el "Boletín Oficial del Estado", determinará la pérdida de validez a efectos identificativos de dicho número en el ámbito fiscal. Asimismo, la publicación anterior determinará que las entidades de crédito no realicen cargos o abonos en las cuentas o depósitos bancarios en que consten como titulares o autorizados los titulares de dichos números revocados, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal. Cuando la revocación se refiera al número de identificación fiscal de una entidad, su publicación en el "Boletín Oficial del Estado" implicará la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal. El registro público en el que esté inscrita la entidad a la que afecte la revocación, en función del tipo de entidad de que se trate, procederá a extender en la hoja abierta a dicha entidad una nota marginal en la que se hará constar que, en lo sucesivo, no podrá realizarse inscripción alguna que afecte a aquella, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal. Excepcionalmente, se admitirá la realización de los trámites imprescindibles para la cancelación de la nota marginal a la que se refiere el párrafo anterior. De igual modo, en todas las certificaciones registrales de la entidad titular del número revocado debe constar que el mismo está revocado. Lo dispuesto en este apartado no impedirá a la Administración Tributaria exigir el cumplimiento de las obligaciones tributarias pendientes. No obstante, la admisión de las autoliquidaciones, declaraciones, comunicaciones o escritos en los que conste un número de identificación fiscal revocado quedará condicionada, en los términos reglamentariamente establecidos, a la rehabilitación del citado número de identificación fiscal”.

La revocación del NIF se dirige sobre todo a sociedades inactivas que llevan tiempo sin cumplir con sus obligaciones fiscales y censales. No depositar las cuentas anuales en el Registro Mercantil durante cuatro años seguidos es otra causa por la que Hacienda puede considerar a la sociedad “inactiva” y retirarle el NIF. Igualmente si durante más de un año Hacienda intenta sin éxito notificar a la empresa en su domicilio fiscal, puede presumir que la sociedad está abandonada y proceder a revocar su NIF de oficio. La AEAT también revoca el NIF cuando detecta actividades económicas ficticias o domicilios sociales aparentes o falsos. Igualmente, si una empresa es declarada insolvente en el pago de deudas tributarias, Hacienda puede revocar su NIF de oficio.

La revocación no es automática. Hacienda debe primero abrir un trámite de audiencia al contribuyente y publicar el acuerdo de revocación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), notificándolo también por vía oficial al afectado.

REHABILITACIÓN: Afortunadamente la revocación del NIF es reversible mediante su rehabilitación. En este sentido, el apartado 8 del artículo 147 del RGAT que dispone la Administración tributaria podrá rehabilitar el número de identificación fiscal mediante acuerdo que estará sujeto a los mismos requisitos de publicidad establecidos para la revocación. Las solicitudes de rehabilitación del número de identificación fiscal sólo serán tramitadas cuando se acredite que han desaparecido las causas que motivaron la revocación y, en caso de sociedades, se comunique, además, quienes ostentan la titularidad del capital de la sociedad, con identificación completa de sus representantes legales, el domicilio fiscal, así como documentación que acredite cuál es la actividad económica que la sociedad va a desarrollar. Careciendo de estos requisitos, las solicitudes se archivarán sin más trámite. La falta de resolución expresa de la solicitud de rehabilitación de un número de identificación fiscal en el plazo de tres meses determinará que la misma se entienda denegada”.

Para que la Agencia Tributaria rehabilite el NIF el interesado deberá una hacer una solicitud formal que se ha facilitado por la Orden HAC/1526/2024, que permite realizar esta solicitud marcando la casilla específica en el Modelo 036 de declaración censal. Alternativamente, también puede hacerse mediante un escrito dirigido a la Administración Tributaria. En la solicitud se debe expresar que la sociedad desea reactivar su NIF y volver a cumplir con todas sus obligaciones fiscales y censales. Por tanto, para poder rehabilitar el NIF se deberá acreditar que han desaparecido las causas que motivaron la revocación. Antes de pedir la rehabilitación, es fundamental subsanar los incumplimientos que llevaron a la revocación. Por ejemplo, si el problema fue la falta de presentación de impuestos o de depósitos de cuentas, habrá que presentar toda la documentación pendiente. También es necesario comunicar la identificación completa de los socios y sus representantes legales, la declaración actualizada de la titularidad real y la confirmación del actual domicilio fiscal así como aportar cualquier otro dato censal relevante que permita verificar que la empresa vuelve a estar operativa. No obstante, cuando lo que se pretenda es la disolución y liquidación de la sociedad a los efectos exclusivos de la comunicación de la actividad económica de la sociedad, habría que identificar la cesación de la actividad que se venía desarrollando así como las nuevas actividades económicas que, en su caso, se fueran a realizar y que conlleve la disolución y liquidación de la misma

Una vez presentada la solicitud con toda la documentación, la Agencia emitirá una resolución rehabilitando el NIF de la sociedad. Dicha rehabilitación —al igual que la revocación— se publica en el BOE y surte efecto desde su publicación oficial. Transcurrido el plazo de tres meses si no hay respuesta expresa, legalmente se considerará denegada la rehabilitación por silencio administrativo.

LA APOSTILLA DE LA HAYA DE DOCUMENTOS PÚBLICOS

 

La Apostilla de La Haya es un proceso que garantiza la validez internacional de documentos públicos en los países que forman parte del Convenio de La Haya de 1961. Este trámite es esencial para quienes necesitan utilizar documentos en el extranjero, como poderes notariales, certificados de nacimiento o títulos académicos.

 En España su regulación se encuentra en Real Decreto 1497/2011, de 24 de octubre, por el que se determinan los funcionarios y autoridades competentes para realizar la legalización única o Apostilla prevista por el Convenio XII de la Conferencia de La Haya de Derecho Internacional Privado, de 5 de octubre de 1961. Este real decreto añade la novedad, asimismo, respecto al Real Decreto 2433/1978, de 2 de octubre, de dar entrada a la Apostilla emitida en soporte electrónico, para los documentos públicos judiciales y administrativos, confiriéndole la misma validez que a la Apostilla emitida en soporte papel.

El 5 de octubre de 1961 se firmó en la Haya el Convenio por el que se suprimió la exigencia de legalización de los documentos públicos autorizados en el territorio de un Estado contratante y que debieran ser presentados en el territorio de otro Estado contratante. El citado Convenio, que fue ratificado en España por Instrumento de 10 de abril de 1978 y entró en vigor para España el 25 de septiembre de 1978, configuró la Apostilla expedida por la autoridad competente del Estado del que dimanase el documento como la única formalidad exigible para certificar la autenticidad de la firma, la calidad en que el signatario del documento ha actuado y, en su caso, la identidad del sello o timbre del que el documento está revestido.

Cuando un documento se ha otorgado en el extranjero y se va a utilizar en España, la Legalización o Apostilla es el trámite que acredita que dicho documento tiene el carácter de documento público conforme a la legislación española, por haberse cumplido en su otorgamiento las formalidades exigidas en nuestro país. A la inversa cuando el documento se ha autorizado en España y se quiere que surta efectos en el extranjero la apostilla acredita su validez como documento público internacional.

La apostilla es un sello o certificación que valida la autenticidad de un documento público emitido en un país, para que sea reconocido en otro. Este procedimiento se rige por el Convenio de La Haya de 1961, del cual España forma parte. La apostilla simplifica el proceso de legalización de documentos entre países firmantes, evitando trámites burocráticos adicionales. El trámite si el documento se ha autorizado en España supone la certificación por el decano del Colegio Notarial o por los notarios en los que éste haya delegado al efecto, de la autenticidad de la firma y sello puestos en el documento.

La Apostilla que se usa para aquellos países que se han adherido al Convenio suscrito por determinados países en La Haya el 5 de octubre de 1961, por el que se suprime la exigencia de legalización para los documentos públicos extranjeros. España es parte de dicho Convenio desde su ratificación el día 21 de octubre de 1976. Si tu país no está adherido al Convenio, el proceso es más largo ya que entonces hay que acudir a la legalización por vía diplomática y el documento debe ser validado por el Ministerio de Relaciones Exteriores del país extranjero y luego por el Consulado de España.

Los Colegios Notariales son los encargados de legalizar la firma de los notarios y también ofrecen el servicio de apostilla. Puedes acudir a la sede del Colegio Notarial de tu provincia y solicitar el trámite de apostilla allí. Serán competentes para realizar el trámite de legalización única o Apostilla de los documentos notariales los Decanos de los Colegios Notariales o quienes hagan sus veces reglamentariamente, así como aquellos otros Notarios en quiénes éstos deleguen, con independencia del lugar del territorio nacional en el que dicho documento hubiera sido emitido. Es importante llevar el documento original y una copia, así como abonar la tasa correspondiente. Las oficinas de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles también realizan el trámite de apostilla. Puedes acudir a la oficina más cercana a tu domicilio y presentar el documento que deseas apostillar. Al igual que en los Colegios Notariales, es necesario llevar el documento original y una copia, así como pagar la tasa correspondiente. También se puede realizar el trámite de apostilla fuera de España a través de una representación diplomática o consular española en el país donde te encuentres.

Es importante que si el documento no está en español para poder apostillarlo necesitarás una traducción oficial. Si necesitas una traducción del documento apostillado, debes acudir a un traductor jurado reconocido por el Ministerio de Asuntos Exteriores. Este traductor certificará la veracidad de la traducción y la validez de la apostilla adjunta. No se puede apostillar fotocopias o copias simples sino sólo documentos originales con traducción jurada si está en idioma extranjero.

En general, se pueden apostillar documentos públicos emitidos por autoridades competentes, como: actas de nacimiento, matrimonio o defunción, títulos académicos y certificados de estudios, documentos notariales, poderes notariales o documentos administrativos emitidos por organismos públicos. Los documentos privados no podrán ser objeto de Apostilla o legalización única.

El tiempo de tramitación puede variar dependiendo de la carga de trabajo de cada Colegio Notarial u oficina de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles. En general, el proceso suele tardar entre 2 y 5 días hábiles. El coste del trámite de apostilla varía según el tipo de documento y la entidad donde se realice. En promedio, la tasa oscila entre 20 y 40 euros.

Entre los documentos más comunes que requieren la apostilla están los certificados de matrimonio, actas de nacimiento, testamentos y documentos notariales relacionados con transacciones legales. Para obtenerla, el documento debe ser emitido por una autoridad reconocida y presentado en el organismo competente. La apostilla no tiene fecha de caducidad. Una vez realizada, la apostilla será válida mientras el documento al que hace referencia siga siendo válido.

La legalización única o Apostilla, emitida tanto en soporte papel como electrónico, tendrá la forma de un cuadrado de 9 centímetros de lado, como mínimo, y expresará las menciones que se incluyen en el Anexo del presente real decreto. Las Apostillas emitidas en soporte papel se extenderán en el propio documento apostillado. Si se extendiera en documento separado, ésta quedará indubitadamente unida al documento apostillado. Las legalizaciones únicas o Apostillas de todos los documentos públicos, que se emitan tanto en soporte papel como electrónico, serán registradas y almacenadas en el Registro Electrónico de Apostillas del Ministerio de Justicia. 

LA TITULARIDAD FORMAL Y MATERIAL DE LAS CUENTAS BANCARIAS Y EL IMPUESTO DE SUCESIONES

Uno de los activos que hay que incluir en el caudal hereditario son los saldos de las cuentas corrientes el día del fallecimiento del causante. Los bancos son subsidiariamente responsables del pago del impuesto de sucesiones por lo que para poder entregar estos saldos a los herederos es necesario que estos acrediten el pago del impuesto.

Además, el heredero o herederos para poder retirar fondos de la cuenta bancaria de un fallecido deberán acreditar su título sucesorio mediante la aportación de la declaración notarial de herederos o la copia autorizada del testamento junto con el certificado de defunción y últimas voluntades. Y por último debe presentar también la escritura de partición de herencia en la que se adjudican el saldo de la cuenta a los herederos debidamente liquidada del impuesto de sucesiones.

La ley del Impuesto de Sucesiones en su artículo 8 permite que el banco pueda autorizar la disposición de fondos de la propia cuenta del cliente fallecido para el abono de este impuesto si el heredero lo solicita a la entidad.  También se suele autorizar el pago de gastos de sepelio y funeral y el cargo de recibos que resulten necesarios para conservar el patrimonio hereditario

El Banco de España recuerda en sus guías de transparencia que no todas las cuentas compartidas funcionan igual. Las cuentas pueden ser indistintas o mancomunadas. En las primeras la disposición se puede hacer por cualquiera de los titulares mientras que en las segundas se requiere la firma de todos los titulares.

Cuando fallece uno de los titulares mancomunados de la cuenta los cotitulares supervivientes no pueden operar si no aportan el consentimiento expreso, por escrito, de todos los herederos del fallecido. Hasta que esa autorización no se presenta, la entidad queda obligada a bloquear cualquier retirada de fondos. Con este bloqueo se pretende evitar disposiciones indebidas.

En las cuentas de disposición indistinta, donde cada titular puede operar por sí solo, no existe la exigencia de co-firma bancaria; pero sí aparece otra obligación: una vez notificada la muerte, la entidad debe reservar la parte proporcional del saldo para la herencia. Si en la cuenta hay veinte mil euros y hay dos titulares el banco en principio bloquea la mitad del saldo hasta que se practique la partición de la herencia y se liquiden el impuesto de sucesiones.

En las cuentas conjuntas de los cónyuges hay que tener en cuenta el régimen económico matrimonial. Si los cónyuges están casados en régimen de gananciales la presunción de ganancialidad presupone que el dinero les pertenece a los dos con carácter ganancial en un cincuenta por ciento a cada uno. Pero si su régimen es de separación de bienes o de participación en ganancias la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS de 28 de septiembre de 2018) entiende que el mero hecho de que ambos consten como titulares de una cuenta bancaria no atribuye automáticamente la copropiedad al 50 por ciento. Por eso para evitar problemas sucesorios y fiscales lo mejor es que los cónyuges en régimen de separación de bienes o de participación tengan cuentas separadas de ingresos y abran una conjunta para abonar las cargas del matrimonio. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 16 de septiembre de 2022, reiteró que la mera titularidad indistinta no crea una comunidad de bienes ni supone una donación tácita.

En realidad, en las cuentas conjuntas hay, por una parte, una titularidad formal de disposición que permite a cualquiera de los titulares operar frente al banco y disponer del saldo; y por otra parte, hay una titularidad material o dominical que determina quién es realmente el propietario de los fondos, y depende de la procedencia del dinero que cada cónyuge haya aportado. Por eso para evitar conflictos lo aconsejable es que en este tipo de cuentas se documente con claridad tanto el origen de los fondos como los porcentajes de participación.

Puede suceder que la cuenta bancaria del fallecido incluya otros titulares. Es una práctica muy habitual en entornos familiares que se dé una situación de cotitularidad conjunta en la cuenta bancaria, aunque los fondos sean exclusivos de uno de los titulares. En estos casos puede haber confusión entre la titularidad formal y material y originar un conflicto tanto frente a la Administración tributaria como entre los propios herederos.  En muchas ocasiones se incluyen en las cuentas de nuestros mayores a algún hijo para facilitar su gestión. En estos supuestos la jurisprudencia reciente distingue entre la facultad de gestión de la cuenta y la titularidad real, ya que una vez fallecido el titular real hay que imputar el saldo en su totalidad, pues en caso contrario puede presumirse la existencia de una donación encubierta que debería computarse a efectos fiscales en el impuesto de sucesiones como a efectos de cálculo de los derechos legitimarios de todos los herederos forzosos.

Está claro, que, si un hijo es cotitular de la cuenta de sus padres, pero en realidad es sólo un mero gestor de los fondos, en caso de fallecimiento del verdadero titular o bien colaciona la parte proporcional que le corresponda en la cuenta como donación o bien reconoce formalmente que no tiene ningún derecho a la parte proporcional de la cuenta y reintegra su importe a la masa hereditaria. Este reconocimiento se podría hacer en la propia escritura de partición en la que el hijo reconocería que el dinero de la cuenta del padre no es suyo y lo reintegra a la masa hereditaria.

En la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo (por ejemplo, STS de 19 de diciembre de 1995, y otras anteriores como las de 8 de febrero de 1991 o 15 de diciembre de 1993), se establece que: «El mero hecho de la cotitularidad en una cuenta bancaria no determina por sí solo la existencia de un condominio, ni mucho menos por partes iguales, sobre los fondos depositados. La propiedad real del dinero se presume perteneciente a quien lo ingresó, salvo prueba en contrario«. Por tanto, mientras el titular real esté vivo, el hijo autorizado podrá disponer del saldo, pero ese dinero seguirá perteneciendo al progenitor, a efectos legales y fiscales. Solo tras su fallecimiento, los fondos pasarán a los herederos.

También la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V0498-22, de 14 de marzo, indica que el mero depósito de dinero por los titulares dominicales del mismo en una cuenta bancaria cuya titularidad es compartida también con una tercera persona, no supone en sí misma la existencia de una donación si no concurren los requisitos necesarios para ello —empobrecimiento del donante; enriquecimiento del donatario; intención de hacer una liberalidad («animus donandi»); aceptación del donatario («animus accipiendi»); y observancia de las formalidades requeridas según la naturaleza de los bienes donados. Hay indicios claros de donación si la persona que se incorpora como cotitular ficticio no ha realizado aportaciones económicas a la cuenta o si pese a no haberlo hecho dispone de los fondos o se beneficia de ellos.

La Dirección General, en la consulta V0486-24 sobre la diferencia entre titularidad de disposición y titularidad dominical de las cuentas bancarias de titularidad indistinta, matiza la cuestión ahondando en la distinción entre las facultades de disposición sobre una cuenta indistinta según vivan los cotitulares o haya fallecido alguno de ellos. En ese sentido, señala, la facultad de disposición total que en principio tienen los titulares de una cuenta conjunta sobre el saldo que arroje dicha cuenta, sólo mantendrá su vigencia mientras vivan los cotitulares de ella —salvo que antes decidan resolver o modificar las condiciones del contrato—, pero no puede extenderse más allá de la muerte de alguno de ellos, pues, en ese momento, entran en juego las disposiciones civiles que regulen la sucesión del fallecido.

Ante el fallecimiento de una persona cabe la posibilidad que en las cuentas conjunta uno de los titulares tenga la tentación de retirar la máxima cantidad posible de este dinero. Esta actuación puede dar lugar a una reclamación por apropiación indebida por parte de los herederos del causante, así como a una sanción por parte de la oficina liquidadora del impuesto de sucesiones.

La DGT aclara que el escenario cambia radicalmente con la muerte del titular original. En ese momento, el saldo de la cuenta se considera parte de la herencia y se reparte según el testamento o las normas de sucesión intestada. En este contexto, la Agencia Tributaria podría exigir el pago del Impuesto sobre Sucesiones si corresponde, especialmente si el cotitular retira fondos antes de que se liquide la herencia.

Para evitar complicaciones fiscales lo aconsejable en vez de incorporar como titular ficticio a un hijo es acudir como alternativa a la formalización de un poder o de una autorización bancarias, que permitirán a los hijos apoderados o autorizados gestionar la cuenta bancaria sin adquirir derechos de propiedad sobre el dinero. En este sentido en la práctica notarial se está generalizando con la debidas cautelas la formalización de poderes generales preventivos como medida de apoyo voluntario.

La Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 30 de octubre de 2025 ha establecido el criterio de que la retirada y utilización de fondos de una cuenta bancaria compartida con el fallecido puede constituir aceptación tácita de la herencia con las consecuencias civiles y fiscales que se derivan de la misma y sin que quepa ya la renuncia pues la aceptación se considera como un acto irrevocable. Esta retirada anticipada de fondos se considera como un verdadero acto de disposición patrimonial que únicamente podría realizar quien tenga la condición de heredero. En el mismo sentido la Resolución dela DGSJYFP de 10 de junio de 2020 y la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2019. No hay aceptación tácita cuando los actos del llamado a heredar se limitan a actuaciones necesarias como el pago de los gastos de funeral, domiciliaciones o pago de suministros del inmueble o el pago de impuestos como puede ser el pago del propio ISD.

Los herederos pueden solicitar a las entidades bancarias cualquiera de las siguientes informaciones:

El certificado de posiciones del cliente fallecido

Los movimientos habidos en las cuentas con posterioridad a la fecha del fallecimiento

Los movimientos habidos en las cuentas referido a un período temporal de aproximadamente un año antes del fallecimiento de tal forma que se permita a los herederos el cumplimiento de las obligaciones fiscales.

Una copia de los contratos de los que fuera titular el cliente fallecido.

En cuanto a la cuestión de si a la hora de incluir los saldos bancarios en la herencia se debe incluir el saldo a día de fallecimiento, o bien el mayor saldo del año anterior la Dirección General de Tributos en su Resolución V0079-0 de 17 de enero de 2006 señala que en las adquisiciones por causa de muerte el impuesto se devengará el día del fallecimiento del causante. Por lo tanto los bienes deben valorarse a fecha del fallecimiento del causante, ahora bien el artículo 25 del RISYD establece en su apartado 1 una matización a dicho principio:

"1. En las adquisiciones por causa de muerte se presumirá que forman parte del caudal hereditario los bienes de todas clases que hubiesen pertenecido al causante de la sucesión hasta un año antes del fallecimiento, salvo prueba fehaciente de que tales bienes fueron transmitidos por aquél y de que se hallan en poder de persona distinta de un heredero, legatario, pariente dentro del tercer grado o cónyuge de cualquiera de ellos o del causante. Esta presunción quedará desvirtuada mediante la justificación suficiente de que, en el caudal, figuran incluidos, con valor equivalente, el dinero u otros bienes subrogados en el lugar de los desaparecidos.

A los efectos del párrafo anterior, se presumirá que los bienes pertenecieron al causante por la circunstancia de que los mismos figurasen a su nombre en depósitos, cuentas corrientes o de ahorro, préstamos con garantía o en otros contratos similares o bien inscritos a su nombre en los amillaramientos, catastros, Registros Fiscales, Registros de la Propiedad u otros de carácter público.

La no justificación de la existencia de dinero o de bienes subrogados no obstará al derecho de los interesados para probar la realidad de la transmisión."

Por lo tanto, en principio, deberá recogerse el saldo a fecha de fallecimiento, ahora bien si existiera una diferencia entre el saldo al día de fallecimiento y entre el mayor saldo del año anterior, la administración podrá exigir a los interesados que justifiquen el destino de dicho importe, pues de lo contrario puede estimar que el mayor saldo forma parte del caudal hereditario. 

La constancia documental de los medios de pago empleados se exige para los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que se hayan de realizar en un momento posterior.

Resolución de 24 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: 

Se discute la inscripción de una escritura de compraventa en la que se pactó que determinada parte del precio se pagaría mediante transferencia OMF que la parte compradora manifiesta será realizada en el día de hoy, quedando pendiente de realización y acreditación, que, en su caso, se hará constar por diligencia. El registrador suspende la inscripción porque considera que no se incorpora en la referida escritura de compraventa la acreditación del medio de pago relacionado.

El notario autorizante de la escritura alega en su recurso que los pagos por transferencia que se practican con posterioridad al otorgamiento, sobre los que no se da en la escritura carta de pago y se computan como pago aplazado, están completamente fuera del control de medios de pago, notarial o registral.

La Ley 36/2006, de 29 de noviembre, introdujo reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (N.I.F.) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. En este sentido la Ley 36/2006 modificó el artículo 24 de la Ley del Notariado, así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria. El párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en la redacción resultante de la citada ley modificativa, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «(…) sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, fue objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45/2007, de 19 de enero; 1804/2008, de 3 de noviembre, y, finalmente, 1/2010, de 8 de enero. La finalidad de este último Real Decreto concretar, en relación con determinados medios de pago, qué datos concretos deberán quedar incorporados en el documento público, ya sea a través de acreditación documental, ya sea vía manifestación ante el Notario, constancia que implicará que dicho medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento público. Por otra parte, y en conexión con lo anterior, se establece una especificación en lo relativo a la obligación de comunicación por parte del Consejo General del Notariado hacia la Administración tributaria de los supuestos en los que no exista identificación de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea la transferencia o la domiciliación bancarias». En el párrafo segundo de dicho precepto reglamentario se impone al notario una obligación de identificación de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) que impliquen declaración, constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) que sean a título oneroso, y c) que concurriendo estos tres requisitos, el régimen de la obligación de identificación de los medios de pago se puede sistematizar en los siguientes términos: 1.º)  Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. 2.º)  Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios: además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento.

Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados. Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios o títulos librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

 En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

 Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

Sin embargo, se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».

 Según reiterada doctrina de este Centro Directivo las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquel otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado». Por todo ello, en vía de principios, para inscribir una escritura de compraventa como la que es objeto de este expediente no es necesario que en ella se incorporen los justificantes de las transferencias que se hayan de realizar después del momento del otorgamiento. En este caso concreto, en la misma escritura se expresa que se deja unido a ella un «cuadro informativo» sobre la transferencia que se ha de realizar el mismo día, pero en la copia autorizada de dicha escritura que consta en este expediente se ha omitido dicho documento unido. Pero esta omisión es irrelevante y no puede confirmarse el criterio del registrador al exigir que se incorpore a la escritura «la acreditación del medio de pago relacionado». Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

https://www.boe.es/boe/dias/2025/03/22/pdfs/BOE-A-2025-5796.pdf

EL LEGADO SOLIDARIO EN TESTAMENTO

A medida que se va teniendo más empatía con las carencias que tienen los demás está creciendo la necesidad y la intención de favorecer a aquellas entidades  fundamentalmente ONGs que promueven fines solidarios, a través de un legado recogido en un testamento para que esta disposición se cumpla una vez fallecido el testador.

Estos legados solidarios se suelen hacer a organizaciones religiosas o laicas que sin ánimo de lucro promueven proyectos humanitarios de solidaridad, justicia social y respeto a la dignidad humana, como pueden ser la escolarización de menores,  apoyo a víctimas de violencia de género, a personas con discapacidad, ayuda a familias vulnerables o respuesta ante emergencias y desastres naturales, investigación de enfermedades o lucha contra la pobreza.  

Si una persona no hace testamento la ley establece orden de sucesión en favor de los parientes que impide que pueda beneficiarse de la herencia ninguna entidad sin ánimo de lucro. Por lo que si tiene intención de dejar para después de nuestra muerte un legado de una cantidad de dinero o de otros bienes en favor de una entidad sin ánimo de lucro es necesario acudir al notario y hacer testamento. Es lo más práctico y más económico ya que su coste es de 60 euros.

El testador que tenga hijos en derecho común tendrá que respetar la legítima, pero dispone del tercio libre para disposiciones en favor de las entidades que considere que promueven fines con los que coincide en su inquietud hacia los demás. Si el testador no tiene hijos, pero está casado o le sobreviven sus padres deberá respetar también la legítima del cónyuge y de los padres. Pero si no tiene hijos, no está casado ni le sobrevive ningún ascendiente puede testar sin ninguna limitación y designar heredero a quien crea conveniente.  En los derechos forales las legítimas tienen un distinto alcance y habrá a que estar a lo que cada legislación específica establezca.

 Todo lo que se deje en testamento a una entidad sin ánimo de lucro no está sujeto a impuestos, por lo que el 100 % del valor legado se destina directamente a promover la finalidad a que se dedica la entidad beneficiada. Es muy importante que en el testamento se designe con claridad la institución a la que se quiere beneficiar indicando su domicilio y su NIF. El notario que otorgue el testamento una vez que tenga conocimiento del fallecimiento del testador deberá notificar el legado a la entidad beneficiada. (art. 179 RN)

Este tipo de legado se formaliza mediante un testamento abierto ante notario, donde se especifica la cantidad o los bienes que se desean legar a la entidad elegida. Se puede dejar dinero, activos financieros, bienes inmuebles o muebles, procurando su perfecta identificación. Aunque no es un requisito legal, es recomendable notificar a la organización beneficiaria sobre el legado, así como también a la familia más cercana para que tenga conocimiento de su voluntad. Se puede designar a más de una entidad sin ánimo de lucro.

Las ONG en España desempeñan un papel crucial en la atención a comunidades vulnerables, la promoción de la justicia social y la protección del medio ambiente. Con una amplia variedad de causas que abordan, desde la ayuda humanitaria hasta la defensa de los derechos humanos, estas organizaciones son fundamentales para mejorar la vida de muchas personas y contribuir al bienestar social en el país.

Hay muchísimas ONG y conviene antes de hacer un legado estudiarlas para saber cuáles son sus fines.

Las principales ONG en España son:

Cruz Roja Española: Fundada en 1864, es una de las ONG más reconocidas en el país. Se dedica a la ayuda humanitaria y a la atención de emergencias, ofreciendo asistencia en situaciones de crisis, como desastres naturales y conflictos. Sus programas incluyen la distribución de alimentos, agua y suministros médicos, así como iniciativas de inclusión social.

Médicos Sin Fronteras: Esta organización internacional se centra en proporcionar atención médica en situaciones de crisis y conflictos. Su trabajo incluye la atención a comunidades afectadas por guerras y epidemias, y es conocida por su enfoque en la salud global y la defensa de los derechos humanos.

Acción Contra el Hambre: Esta ONG trabaja para combatir el hambre y la desnutrición en todo el mundo, implementando programas de ayuda humanitaria y desarrollo sostenible. Su enfoque incluye la atención a la salud, la nutrición y el acceso al agua potable.

Save the Children: Esta organización se dedica a la protección de los derechos de los niños y a mejorar sus condiciones de vida. Trabaja en áreas como la educación, la salud y la protección infantil, tanto en España como a nivel internacional.

Fundación Vicente Ferrer: Esta ONG se centra en el desarrollo sostenible en la India, trabajando en áreas como la educación, la salud y la inclusión social. Su enfoque integral busca mejorar la calidad de vida de las comunidades más desfavorecidas.

Asociación española contra el cáncer: Su finalidad es aliviar y evitar, en la medida que sea posible, el sufrimiento en las personas producido por el cáncer, cualquier que sea su lugar de residencia y sus circunstancias personales.

Acnur: Su fin es aliviar y evitar, en la medida que sea posible, el sufrimiento en las personas producido por el cáncer, cualquier que sea su lugar de residencia y sus circunstancias personales.

Oxfan Intermón: es una organización no gubernamental de cooperación para el desarrollo (ONGD) española, afiliada a la confederación Oxfam, que engloba a un total de 21 organizaciones que trabajan conjuntamente en casi 80 países.​ Su misión es erradicar la desigualdad y la pobreza y lograr que todos los seres humanos puedan ejercer plenamente sus derechos y disfrutar de una vida digna.

UNICEF España, la mayor parte de los fondos captados por UNICEF España se destinan a los programas de cooperación y acciones de emergencia que UNICEF lleva a cabo en más de 190 países. Se benefician millones de niños que no tienen acceso a agua potable, una alimentación adecuada, educación de calidad o medicamentos esenciales.

En Andalucía destaca La Fundación para la Cooperación Internacional Dr. Manuel Madrazo que tiene la misión de promover activamente la Paz, la Igualdad, la Solidaridad, el Desarrollo y la Cooperación, alineándose con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de la Agenda 2030 de las Naciones Unidas. Nos comprometemos a eliminar cualquier forma de discriminación y colaborar estrechamente con comunidades en todo el mundo para lograr un impacto positivo y sostenible.

 Por último, no puede desconocerse la importantísima labor social que desarrollan en España fundaciones religiosas y ONG católicas como son:

Cáritas: esta organización no gubernamental de ayuda humanitaria y desarrollo social de inspiración católica es una de las más reconocidas a nivel mundial en el ámbito de la asistencia y solidaridad. Cáritas se dedica a brindar ayuda a las personas más vulnerables, tanto a nivel local como internacional. Su misión principal es combatir la pobreza, la exclusión social y la desigualdad, trabajando en estrecha colaboración con comunidades y personas en situación de necesidad, a través de una red extensa de voluntarios y profesionales.

Obras Misionales Pontificias (OMP): las Obras Misionales Pontificias son una red de organizaciones y programas de la Iglesia Católica que se dedican a la promoción y apoyo de la misión evangelizadora y humanitaria de la Iglesia Católica en todo el mundo.

Ayuda a la Iglesia Necesitada (AIN): una de las ONG católicas que se dedica a velar por los cristianos perseguidos y a brindar ayuda humanitaria, pastoral y material a las comunidades cristianas y a personas en situación de necesidad alrededor del mundo.

Fundación de Clausura: La Fundación de Clausura contribuye al sostenimiento de los monasterios y conventos apoyándoles en la comercialización de sus productos. Ofrece apoyo técnico voluntario o donaciones de particulares y empresas y traslada a las comunidades religiosas las peticiones de oración de particulares.

Manos Unidas: una de las ONG católicas más conocidas de desarrollo y ayuda humanitaria de inspiración católica. El objetivo principal de Manos Unidas es promover el desarrollo integral de las personas y comunidades en situación de pobreza, especialmente en áreas rurales y marginadas. Acometen desde proyectos de emergencia y ayuda humanitaria en situaciones de crisis hasta proyectos de desarrollo abarca a largo plazo. La organización se rige por principios de solidaridad, justicia social y respeto a la dignidad humana.

Las Hermanitas de los Pobres se dedican a la hospitalidad y el servicio a los ancianos pobres, respetando su libertad, dignidad y creencias religiosas. Su labor se extiende a más de 30 países, donde acogen a personas mayores necesitadas y les brindan atención y cuidado hasta su muerte natural. La congregación se fundó en Saint-Servan, Francia, en 1839 por Juana Jugan y ha crecido hasta convertirse en una de las congregaciones religiosas más grandes y reconocidas en el mundo católico.

En el panorama actual no corren buenos tiempos para la cooperación. El 0,7% es un compromiso internacional que se establece para destinar un porcentaje del Producto Nacional Bruto (PNB) de los países ricos a la Ayuda Oficial al Desarrollo (AOD) para los países en desarrollo. Este porcentaje fue fijado por las Naciones Unidas en 1972 y se ha ratificado en varias cumbres internacionales, incluyendo la de Río en 1992. Actualmente, España está comprometida a cumplir con este objetivo, destinando al menos el 0,7% de su Renta Nacional Bruta a la AOD para el año 2030. Este compromiso busca reducir la brecha de desarrollo entre países ricos y en desarrollo, promoviendo un desarrollo sostenible y la cooperación internacional. El 0,7 por ciento es un compromiso reiteradamente incumplido por eso más que nunca hay que apelar al sentimiento de solidaridad individual para que en la medida que uno pueda se ayude a las organizaciones que promueven un mundo más justo y solidario.

Si el carácter privativo del precio de una compraventa sólo resulta del reconocimiento del cónyuge del adquirente, la inscripción debe practicarse con carácter privativo confesado.

 

Resolución de la DGSJYFP de 8 de septiembre de 2025: Se discute la inscripción de una escritura compra de una finca una persona casada en régimen de gananciales, si bien manifiesta «que el dinero con que realiza esta adquisición tiene carácter privativo»; y su esposa, también compareciente, «corrobora esta manifestación, solicitando ambos la inscripción en el Registro de la Propiedad con tal carácter». El registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada por entender lo siguiente: «El mero reconocimiento de la naturaleza privativa del dinero empleado en la adquisición por el cónyuge del adquirente, sin prueba documental pública de la misma, tan solo permite su inscripción con carácter “confesado privativo”. Su inscripción como privativo requiere el otorgamiento del correspondiente negocio jurídico, con causa onerosa o privativa, de atribución de tal carácter

 Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo son perfectamente lícitas las siguientes opciones en relación con la sociedad de gananciales, y la situación jurídica de los bienes privativos, en lo que se refiere al ámbito registral:

Primera. Justificar indubitadamente el carácter privativo del bien. Si el bien es fungible, como ocurre con el dinero, dicha justificación debe realizarse siempre mediante prueba documental pública. Esa conclusión viene avalada por el contenido del artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario que exige, con el limitado alcance de regular su acceso registral, que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública. En otro caso, la presunción de ganancialidad proyecta tabularmente sus efectos, hasta su impugnación judicial. No obstante, no debe descartarse una interpretación flexible que, atendiendo a la realidad social (cfr. artículo 3.1 del Código Civil), lleve a admitir la inscripción del bien con carácter privativo sobre la base de manifestaciones del comprador que, constando en documento público, tengan como soporte algún dato adicional como pudiera ser, por ejemplo, el documento bancario del que resulte la correspondencia del pago realizado con el previo ingreso en una cuenta de la titularidad del comprador de dinero procedente de donación constatada en escritura pública».

Segunda. Que un cónyuge confiese el hecho del carácter privativo de la contraprestación con la que se adquirió el bien por el otro cónyuge, con lo que se sujeta al régimen especial de los artículos 1324 del Código Civil y 95.4 del Reglamento Hipotecario.

Tercera. Que los cónyuges celebren un negocio jurídico de atribución de carácter privativo, pero dejando claramente expresada la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.

  En el presente caso, de la redacción de la escritura calificada resulta inequívocamente que se trata de la segunda de las opciones reseñadas en el anterior fundamento de derecho. Y de la interpretación literal y sistemática del artículo 95 del Reglamento Hipotecario se desprende que si el carácter privativo del precio del bien comprado no se justifica mediante prueba documental pública sino que la privatividad resulta sólo de la confesión del consorte, se expresará dicha circunstancia en la inscripción y ésta se practicará a nombre del cónyuge a cuyo favor se haga aquélla. Es indudable, por tanto, que la inscripción debe practicarse a nombre del esposo comprador indicando que la privatividad del bien adquirido resulta sólo de la confesión de su esposa.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada. 

https://boe.es/boe/dias/2025/12/15/pdfs/BOE-A-2025-25653.pdf

LA HIPOTECA INVERSA: UNA ALTERNATIVA PARA COMPLETAR LA PENSIÓN

 

Afortunadamente la esperanza de vida no deja de aumentar. Por eso hacer líquido el valor de la vivienda habitual mediante productos financieros como la hipoteca inversa podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida.

No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.

La hipoteca inversa es un producto financiero por el cual el hipotecante pasa a recibir una renta mensual vitalicia, aunque también puede recibir el dinero en un único pago. El hipotecante podrá seguir viviendo en su casa, incluso podrá alquilarla. Pero no la podrá vender. Suele ser preferible que se hipoteca la vivienda habitual, pues así estaría exenta la hipoteca del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La renta percibida dependerá del valor de la vivienda y la edad del hipotecante. Las cantidades recibidas no se consideran rendimientos del trabajo, por lo que no tributan en el IRPF y no influyen en las pensiones o ayudas sociales que se tenga derecho a percibir.

Por contra, la hipoteca inversa tiene la desventaja de disminuir la posible herencia de nuestros herederos que deberán asumir la deuda para mantener la propiedad hipotecada, ya que en caso contrario la vivienda puede ser vendida por el banco. Deben tener en cuenta además que los intereses se acumulan y que pueden existir comisiones bancarias,  gastos de tasación, de notaría y de gestión que encarecen su contratación. Por eso conviene sopesar y consultar antes de tomar una decisión precipitada.

Su regulación se encuentra en la Disposición final primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia.

A los efectos de esta Ley, se entiende por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:

a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.

b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,

c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,

d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

Las hipotecas inversas sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que a las entidades aseguradoras imponga su normativa sectorial.

 El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa será el establecido por el Ministro de Economía y Hacienda. Las entidades que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto.

 Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación.

En caso de que el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor hipotecario, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente.

 Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

 Estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de hipotecas inversas. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía». Y para el cálculo de los honorarios registrales de estas  escrituras se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento.

Podrán, asimismo, instrumentarse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante. A estas hipotecas inversas no les serán de aplicación los beneficios fiscales y arancelarios anteriores.

EL CONTRATO DE MEDIACION INMOBILIARIO O CORRETAJE. LAS OBLIGACIONES DE LOS GESTORES DE SERVICIOS INMOBILIARIOS EN LA VENTA Y ALQUILER DE INMUEBLES.

 

 

1. El contrato de mediación inmobiliaria o corretaje: La venta y el alquiler de un inmueble se puede gestionar sin intermediarios de manera directa, de modo que una vez alcanzado el acuerdo se formaliza este en un documento privado o en escritura pública. Pero suele ser habitual acudir a un tercero, un agente de la propiedad que se encarga de buscar al posible comprador o inquilino. Este encargo se formaliza a través de un contrato de mediación inmobiliaria o corretaje.

Nuestro Tribunal Supremo define el contrato de mediación o corretaje como aquel por el cual una persona (denominada oferente) encarga a otra que recibe el nombre de corredor o mediador que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona o personas distintas un negocio jurídico o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución económica en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse.

La agencia se encarga de filtrar y estudiar las posibles ofertas que reciba para lo que concertara las visitas de esos clientes al inmueble para que estos una vez informado de las condiciones del mandante se puede redactar el contrato de compraventa privado, así como también ayudar al comprador a buscar la financiación y coordinar la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. Otros servicios adicionales de la agencia pueden ser la promoción, publicidad y tasación del inmueble, la gestión del pago de los impuestos de Plusvalía y Transmisiones Patrimoniales y su presentación en el Registro de la Propiedad. También puede ofrecer hacer los cambios de titularidad de los suministros. No es baladí el importante papel que desarrollan los agentes de la propiedad en procurar acercar las posturas de las partes contratantes hasta llegar a ese punto intermedio que satisfagan a ambas.

2-. Los honorarios de la intermediación: La regulación de los honorarios de intermediación queda al arbitrio de las partes. El consumidor y el mediador lo pueden pactar de manera libre ya que no existe ninguna regulación al respecto. No obstante, debe tenerse en cuenta la legislación protectora de «consumidores y usuarios» y por tanto al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU). En cualquier caso, el consumidor tiene derecho a dejar sin efecto el contrato, sin penalización de ninguna clase, dentro de los 14 días naturales siguientes a la fecha de firma del contrato de mediación.

 Estos honorarios se se plasman documentalmente en el mandato de venta que suscribe el vendedor con la agencia o el documento parte de visita que suscribe el comprador con la agencia. Es muy conveniente leer con atención estos documentos y declinar su firma en caso de que no se esté seguro de las consecuencias que pueda conllevar.

En el contrato de mediación o mandato de venta debe especificarse el porcentaje de los honorarios de la agencia, el momento y forma de su pago, así como los servicios que incluye la intermediación. Los porcentajes de honorarios que cobran los agentes inmobiliarios en España suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio final de la operación. El momento del pago de los honorarios de un agente inmobiliario también suele pactarse entre el agente y el cliente. Suele ser habitual cobrar un 50 por ciento cuando se formalice el contrato de arras y el resto cuando se firme la escritura pública.  En el caso de la compraventa de inmuebles el pago de los honorarios habitualmente corren a cargo del vendedor que es quien contrata los servicios de la agencia. Pero si la agencia también presta servicios al comprador como es el asesoramiento o búsqueda puede tener que pagar una parte o la totalidad de los honorarios. En algunos casos, los honorarios son compartidos entre el vendedor y el comprador. Esto es legal siempre que ambas partes lo acepten y quede claramente especificado en los acuerdos firmados.

Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda 12/2023, los honorarios inmobiliarios en contratos de alquiler deben ser asumidos exclusivamente por el propietario (arrendador). El artículo 20 de la LAU establece ahora que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

No se puede desdeñar que el pago de los honorarios de la agencia es deducible y por tanto minoran el posible incremento de patrimonio en la declaración de la renta. El vendedor y el comprador podrá sumar al precio de la compra estos honorarios por lo que la diferencia posible entre el valor de adquisición y enajenación será menor. Igualmente para el arrendador disminuye el rendimiento inmobiliario pues será también deducible.

3.- El parte o hoja de visita: En la práctica es habitual que el interesado en la adquisición de una vivienda, tras tener conocimiento de la puesta en el mercado de un inmueble entra en contacto con la agencia inmobiliaria que publicita su venta para visitar el inmueble. Cuando finaliza la visita el agente le suele ofrecer que firme una hoja o parte de visita. Es frecuente que ese parte de visita establezca la obligación de satisfacer determinados honorarios en el caso de que finalmente se adquiera la vivienda, incluso una cláusula penal consistente en una indemnización para el supuesto que se llegará adquirir el inmueble sin la intermediación de la agencia.

La hoja de encargo inmobiliaria, es un documento pactado entre la agencia o el agente inmobiliario, de un lado, y el propietario o propietarios del inmueble, de otro. En él se desarrollan las condiciones en las que se ofrecerá la finca en el mercado, así como los derechos y obligaciones de ambas partes con respecto al encargo de oferta de compraventa. Este documento debe ir firmado por ambas partes y en él se fijan extremos tan importantes como la cuantía que cobrará la agencia, la forma de pago, la duración del encargo o el precio de oferta. Existen dos tipos de notas de encargo:

Nota de encargo en exclusiva: Este modelo se utiliza cuando el agente o agencia oferta el inmueble en exclusiva, de forma que el vendedor no puede ofertar el inmueble a través de otras empresas o profesionales.

Nota de encargo sin exclusiva o mandato simple: En este caso, el propietario podrá ofertar su inmueble a través de otros agentes o de forma personal.

La jurisprudencia sostiene que el comprador no queda obligado a pagar a la agencia inmobiliaria los honorarios establecidos en la hoja de visita, firmada habitualmente de forma apresurada sin tener un conocimiento cabal y meditado de sus consecuencias. La hoja de visita únicamente sirve para dejar constancia de la visita del interesado al inmueble, por lo que, de su firma no puede desprenderse un consentimiento libre e informado a un contrato de gestión de compra que suponga un compromiso de pago de honorarios. No obstante. si en el parte de visita hay una redacción clara, completa, veraz, comprensible y accesible, se le entregó a cliente una copia y se le advirtió expresamente de las consecuencias de su incumplimiento esta nota de encargo tiene efectos jurídicos para el futuro comprador si luego pretende desconocerla.

4-. Derechos de las personas demandantes de viviendas.

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda en su artículo 30  que son derechos de las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda, o en cualquier otro régimen jurídico de tenencia y disfrute además de los reconocidos en la legislación de defensa de los consumidores, el derecho de recibir información, incluida la suministrada por medios publicitarios, en formato accesible para personas con discapacidad o dificultades de comprensión, que sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, sobre las características de las viviendas, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y económicas de su adquisición, arrendamiento, cesión o uso.

5-. Obligaciones de los agentes que presten servicios inmobiliarios

El mismo artículo 30 en su párrafo segundo dispone que todos los agentes que presten servicios inmobiliarios como promotores, personas propietarias y otras titulares de derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben cumplir en su actividad el deber de información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible conforme lo previsto en esta ley, así como en la legislación de defensa de consumidores y usuarios cuando se trate de relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios, quedando sujeta la publicidad que realicen a la legislación general que la regula, con prohibición, en particular, de cualesquiera actos publicitarios con información insuficiente, deficiente o engañosa.

Se entiende por información o publicidad toda forma de comunicación dirigida a demandantes de vivienda, usuarios o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión, el arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de viviendas. Se entiende incompleta, insuficiente o deficiente la información que omita datos esenciales o los contenga en términos capaces de inducir a error a los destinatarios o producir repercusiones económicas o jurídicas que no resulten admisibles, por perturbar el pacífico disfrute de la vivienda en las habituales condiciones de uso.

Y en artículo 31 de la ley se regula la información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda. El precepto dispone que sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:

a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.

b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.

c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:

1.º Certificado o cédula de habitabilidad.

2.º Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.

3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.

4.º Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.

5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda.

6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.

7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.

d) Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.

e) En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.

f) En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.

g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

 En los mismos términos, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.