La acreditación de la ineficacia de la sustitución vulgar para la eficacia del derecho de acrecer por la premoriencia de uno de los herederos

Resolución de la DGRN de 5 de septiembre de 2017 :  Al objeto de acreditar la ineficacia de la sustitución vulgar ordenada por el causante a favor de los descendientes del heredero premuerto resulta de especial trascendencia lo dispuesto en los párrafos tercero y cuarto del artículo 82 del Reglamento Hipotecario, que establecen: «En las sustituciones hereditarias de cualquier clase, cuando no estuvieren designados nominativamente los sustitutos, podrá determinarse por acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial, siempre que los hechos que los produzcan sean susceptibles de acreditarse por medio de ella». «El acta de notoriedad también será título suficiente para hacer constar la extinción de la sustitución, o la ineficacia del llamamiento sustitutorio, por cumplimiento o no cumplimiento de condición, siempre que los hechos que los produzcan sean susceptibles de acreditarse por medio de ella». De estos dos párrafos del precepto reglamentario, que son específicos de aplicación las sustituciones hereditarias «de cualquier clase» se desprende lo siguiente: 1.º) Que, a efectos registrales, que son los que contempla el Reglamento Hipotecario, no es suficiente la mera manifestación «para hacer constar la ineficacia del llamamiento sustitutorio», por cuanto ambos párrafos se refieren a la «acreditación» del hecho; 2.º) Que el Reglamento admite el acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial como medio adecuado para acreditar tal ineficacia, que cuando se trate de un «hecho», es en este caso un hecho negativo, pues consiste en acreditar la inexistencia de los descendientes llamados como sustitutos vulgares para así dar paso al derecho de acrecer; 3.º) Que el supuesto más frecuente, e incluso típico, de «ineficacia del llamamiento sustitutorio» es precisamente la inexistencia de descendientes y que se trata de un hecho que es susceptible de acreditarse por medio de acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial, por la vía del artículo 209 del mismo, pues, si para acreditar la declaración de herederos abintestato se prevé el acta de notoriedad del artículo 209 bis del mismo Reglamento, no existe obstáculo para que uno de los extremos que es necesario acreditar por esta última, pueda acreditarse por el acta de notoriedad ordinaria del artículo 209 cuando no haya necesidad de acudir al acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato; y, 4.º) Que el acta de notoriedad no es el medio exclusivo para acreditar la ineficacia del llamamiento sustitutorio, puesto que el artículo 82 establece que «podrá determinarse» por ella (párrafo tercero) y que «también será título suficiente» (párrafo cuarto), por lo que también existen otros medios de acreditación, tal como ha señalado este Centro Directivo, y concretamente, aparte del testamento del heredero sustituido, (...) existe en todo caso la posibilidad de obtener la declaración de herederos abintestato del propio sustituto, que puede ser útil si tuviera otros bienes, y que, según quienes la solicitaran, podría tramitarse por medio de acta de declaración o por auto judicial, atendiendo a los parientes de que se tratara». En definitiva, en esta Resolución se admiten diversos medios para acreditar la inexistencia de sustitutos distintos del acta de notoriedad, entendiendo actualmente este Centro Directivo que pudiera admitirse incluso la realizada por los albaceas atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso (cfr. Resolución de 30 de septiembre de 2013).

En el presente expediente no se ha acreditado la ineficacia del llamamiento sustitutorio a favor de los descendientes del hijo primeramente instituido. Ciertamente consta el fallecimiento del heredero premuerto en estado de soltero y la formalización de la escritura de la herencia de la madre que se inscribió en el año 2008. Pero al no presentarse dicha escritura, ni resultar de la inscripción registral acreditada la ineficacia del llamamiento sustitutorio, deberá acreditarse esta circunstancia, ya que la independencia del registrador al calificar no queda vinculada por la inscripción anterior.

Reseña de los medios de pagos en una asunción de deuda de un préstamo hipotecario.

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado

Se plantea si es o no inscribible una escritura de compraventa con subrogación de hipoteca en el que el medio de pago del precio que identificado por «el saldo actual de la deuda hipotecaria que grava la finca vendida, cuya deuda asume personalmente la parte compradora», con la circunstancia de que la hipoteca  no está inscrita en el Registro de la Propiedad. El registrador señala que no hay inscrito ningún derecho real de hipoteca que grave la finca que se transmite, por lo que no puede considerarse en modo alguno cumplido el requisito legal que obliga a identificar los medios de pago empleados en las transmisiones del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles. De igual modo, se alega que no puede practicarse inscripción alguna relativa a la subrogación por cambio de deudor en el citado préstamo hipotecario, cuya existencia no consta en el Registro.

La Ley 36/2006, de 29 de noviembre introduce reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras.  Para conseguir tales objetivos, la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el artículo 24 de la Ley del Notariado, así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.

En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el artículo 177 del Reglamento Notarial ha sido objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45/2007, de 19 de enero, 1804/2008, de 3 de noviembre, y, finalmente, 1/2010, de 8 de enero  a los efectos de concretar, en relación con determinados medios de pago, qué datos concretos deberán quedar incorporados en el documento público, ya sea a través de acreditación documental, ya sea vía manifestación ante el notario, constancia que implicará que dicho medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento público. En el párrafo segundo de dicho precepto reglamentario se impone al notario una obligación de identificación de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) que impliquen declaración, constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) que sean a título oneroso, y c) que la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. Concurriendo estos tres requisitos, el régimen de la obligación de identificación de los medios de pago se puede sistematizar en los siguientes términos:

a) Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
b) Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios: Además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.
Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios o títulos librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.
De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.
c) En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
d) Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

Sin embargo, en relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los términos expresados en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real Decreto 1/2010, determina que «(…) se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».

Por tanto no es preciso que se refleje pormenorizadamente todo el contrato que motiva el reconocimiento de deuda, sino que es suficiente que se haga la indicación de cuál es el contrato concreto del que deriva la deuda. En el presente caso en relación al precio de la compraventa, se señala que está representado «por el saldo actual de la deuda hipotecaria que grava la finca vendida, cuya deuda asume personalmente la parte compradora pero sin hacer referencia alguna a la escritura del préstamo hipotecario en que se refleja dicha deuda. Por tanto debe confirmarse el defecto alegado por el registrador, ya que la deuda no ha quedado debidamente acreditada y, en consecuencia, el medio de pago tampoco ha quedado identificado. En este sentido será suficiente que se reseñe adecuadamente en la escritura de compraventa los datos referentes a la escritura de préstamo en la que se refleje la deuda hipotecaria o aportar dicha escritura de préstamo. Finalmente, en cuanto a la imposibilidad de hacer constar en el Registro la subrogación por cambio del deudor, por no constar inscrita la hipoteca, hay que señalar que estamos ante una asunción de deuda por parte del comprador que no libera al vendedor en tanto el banco acreedor no consienta dicho cambio (cfr. artículos 118 de la Ley Hipotecaria y 1205 del Código Civil) y para que se produzca ese cambio de deudor no se precisa que la hipoteca esté inscrita, por lo que a los efectos de la compraventa realizada no es requisito imprescindible dicha inscripción, ya que no se pretende hacer constar propiamente la subrogación, sino la transmisión de la finca registral.

La compra por cónyuges alemanes debe precisar la cuota de propiedad que cada uno adquiere.

 

Resolución de la DGRN de 31 de agosto de 2017:

Se presenta en el Registro escritura pública por la que unos cónyuges de nacionalidad alemana adquieren «con arreglo a su régimen matrimonial» una determinada finca urbana. El registrador suspende la inscripción por no manifestarse, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren los compradores. El recurso no puede prosperar.

Afirmado por el registrador que el Derecho alemán es el de participación en las ganancias (1363 y siguientes BGB),  los bienes del marido y los de la mujer no se convertirán en bienes comunes de los esposos ni durante el matrimonio ni a su disolución. La Resolución de 17 de diciembre de 2004 ya estableció que durante la vigencia de dicho régimen, cada cónyuge no tiene un derecho real en relación con los bienes adquiridos por el otro cónyuge sino un derecho de crédito, el derecho de participación sobre el patrimonio final del otro, que se consolidará al finalizar el mismo. Mientras esté vigente dicho régimen, se rige por las normas de separación de bienes por lo que cada uno administra y dispone de su patrimonio libremente, salvo que disponga del ajuar familiar o de todo su patrimonio.

 Como ya ha afirmado este Centro Directivo del artículo 92 del Reglamento Hipotecario no tiene un carácter preferente. No puede sostenerse que si en el título consta  el régimen económico matrimonial en caso de extranjeros no hace falta precisar las cuotas en que adquieren los cónyuges, ya que la constancia del régimen económico matrimonial viene referida al conocimiento que el registrador pueda tener del derecho extranjero de manera que, teniendo constancia del mismo es preciso la indicación en las escrituras, cuya inscripción se deniega, de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario. La constancia del régimen matrimonial extranjero no debe quedar limitada sólo al notario sino que es también extensiva al registrador de la Propiedad en virtud de la responsabilidad que asume en la inscripción del título, siendo, por tanto, aplicable el artículo 36 del R.H. pues conforme al artículo 9.2 del C.C. el régimen económico matrimonial está dentro de las cuestiones relativas a las personas, debiendo ser rechazada la alegación del apelante, de que el artículo 36 es únicamente aplicable a documentos inscribibles otorgados por extranjeros en territorio español en relación a la capacidad de las personas y no al régimen económico matrimonial».

Por último, conviene señalar que si los compradores alemanes, pese a manifestarse en la escritura que adquieren conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad, sin embargo, éste no fuera el de participación en las ganancias (1363 y siguientes BGB), por razón de la fecha de su matrimonio y por proceder de los Landers donde estuvo vigente el Código de la Familia de la República Democrática, en estos casos hubiese sido preciso que en la escritura se hubieran acreditado estas circunstancias, del mismo modo que cuando los cónyuges han otorgado escritura de capitulaciones matrimoniales modificando el régimen legal, se precisa su acreditación.

http://boe.es/boe/dias/2017/09/21/pdfs/BOE-A-2017-10770.pdf

Admisión de la prescripción acreditada de una segregación antigua

Resolución de la DGRN de 2 de agosto de 2017: El problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como sucede en el supuesto de hecho de este recurso, debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior (cfr. disposición transitoria cuarta del Código Civil). Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación material o sustantiva vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto para la aplicación excepcional de la retroactividad. Esta Dirección General, en su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento, admitiendo la inscripción de una segregación practicada en el año 1974, por acompañarse una certificación administrativa en la que se manifestaba que «consta segregada con su configuración actual desde el catastro de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita», añadiendo esta Dirección General que «no bastaría con constatar que haya prescrito la posible infracción, sino que es preciso que, además, no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse. La propia jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las divisiones o segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, a saber, una situación que presenta similitudes a la de «fuera de ordenación». Por tanto, siendo plenamente aplicable la doctrina anteriormente expuesta sobre la inscribibilidad de la segregación por la vía de la prescripción, procede revocar la calificación, sin perjuicio de las cautelas a adoptar desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la información a terceros, que se basarán en la comunicación posterior a la inscripción que hará el registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el asiento y en la publicidad registral, como prevén los artículos 28.4 y 65.3 de la Ley estatal de Suelo.

La aceptación tácita de la herencia excluye el derecho de transmisión.

Resolución de la DGRN de 26 de julio de 2017

 Se debate si es o no inscribible una instancia de adjudicación de herencia en la que se recoge que se ha producido una  cadena de sucesiones de forma siguiente: fallece la madre dejando viudo y dos hijos de manera que suceden estos y el viudo en cuanto a su cuota; después fallece uno de los hijos sin descendencia y con viuda por lo que le sucede su padre sin perjuicio de la legítima de la viuda; después fallece el padre viudo, dejando la legítima estricta a su hijo sobreviviente y nombrando heredera a su sobrina, siendo sustituida por el hijo, renunciando ésta heredando el hijo superviviente. La instancia es suscrita tan solo por el hijo que sobrevive ya que alega que conforme la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013, no sucede la viuda de su hermano y no es precisa su intervención.

El registrador señala que  la primera causante falleció en 1971 teniendo como última residencia la casa de la herencia y su hijo fallece más de veinte años después, en 1992, teniendo como última residencia la misma casa; que la viuda del hermano fallecido, que es legitimaria en su herencia, compareció en 1993 domiciliada en la misma dirección a efectos de promover acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato y entre la documentación aportada figura una certificación de defunción en la que su marido aparece domiciliado en esa misma dirección y un certificado municipal de la Junta de Distrito que acredita que es allí donde tiene su domicilio. Si bien es cierto que el registrador no puede apreciar supuestos de aceptación tácita dada la exigencia legal de acreditación fehaciente de los hechos o actos inscribibles, si puede apreciarlo cuando se acompañan los documentos relacionados; que si veinte años después del fallecimiento de su madre seguía viviendo, junto con su mujer, en la casa y no era a título de arrendatario, tenía que serlo como heredero pues se trata de una conducta reveladora de su intención de manifestarse como heredero.

El recurrente alega que la viuda de su hermano sólo tiene derecho a su legítima vidual, con referencia a la sucesión de su finado esposo (transmitente), pero no en la herencia de su suegra, y por tanto, como no ostenta la cualidad de legitimaria en dicha herencia, debería poder inscribirse el documento privado, al no constar fehacientemente haber aceptado ni repudiado la herencia el hijo; que los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia; que se ha de realizar actos concluyentes de los que se deriva la voluntad inequívoca de aceptar, en el sentido de que revelan la intención de hacer la herencia como propia; que no cabe la presunción de que está aceptada la herencia porque el hecho de la residencia en un domicilio determinado no implica la aceptación de la herencia en la que consta; que no se desprende la aceptación tácita de la herencia de los esposos causantes, pues no significan un «acto de señor», es decir, ninguno supone necesariamente la voluntad de aceptar, ni ha ejecutado ninguno que no tendría derecho a hacerlo sino con la cualidad de heredero; que si se hubiese hecho alguno se debe considerar como acto de mera administración, que no implica aceptación; que dado que no ha habido aceptación, ni expresa ni tácita, por parte del transmitente, la no intervención de la viuda, que no ostenta la cualidad de legitimaria en la herencia del primer causante (su suegra), no puede suponer obstáculo para poder inscribir la instancia de heredero único, al ser el compareciente el único interesado en la herencia.

La DG desestima el recurso y entiende que se ha producido un supuesto de aceptación tácita que excluye el derecho de transmisión. El párrafo tercero del artículo 999 del Código Civil señala cuando la herencia se entiende aceptada tácitamente: «Tácita, dice, es la que se hace por actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar, o que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero». En consecuencia, el «uso y disfrute» de la vivienda habitual del causante representan supuestos de aceptación tácita. Así se produce, máxime en este caso en el que transcurren más de veinte años viviendo ambos cónyuges en el piso familiar, lo que no representa un uso meramente eventual sino algo más, incluso habiéndose desbordado el plazo de la prescripción adquisitiva, (ex artículo 1957 del Código Civil.

En una agrupación de fincas colindantes no es necesaria aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante en el caso de que se aporten las certificaciones catastrales de las fincas que se agrupan

Resolución de 13 de julio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado:

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria, afectando por tanto a la finca resultante una agrupación como se plantea en el presente expediente. La novedad esencial que introduce la reforma del 2015 en esta materia estriba en que la inscripción habrá de contener, necesariamente, entre otras circunstancias, «la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices». La nueva norma es aplicable a todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015.

El supuesto que se plantea es la agrupación de dos fincas colindantes. La registradora considera que no se inserta ni se acompaña representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación que complete su descripción literaria. En el informe se aclara que ello se debe a que la descripción literaria contenida en el título no coincide totalmente con la que resulta de las certificaciones catastrales. Por su parte el notario autorizante de la escritura y recurrente, entiende que, dado que se acompañan certificaciones catastrales donde constan las coordenadas georreferenciadas de las dos fincas colindantes que son objeto de agrupación, bastará eliminar aquellas coordenadas que son coincidentes en ambas parcelas, y que corresponden a los vértices del lindero común; expresando el título, además, que las coordenadas son las que resultan de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas incorporadas.

La DG sostiene que es cierto que en buena parte de los casos a los que alude el párrafo primero del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria resulta imprescindible aportar una base gráfica específica de la finca o fincas resultantes. De hecho, el punto primero del apartado quinto de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, señala: «Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de esta resolución».

En el caso que ha dado pie a la calificación objeto de recurso hubiera sido bastante sencillo generar una base gráfica nueva correspondiente a la finca resultante de la agrupación, dado que las dos agrupadas tienen claramente identificadas sus correspondientes bases gráficas catastrales y se ha respetado el perímetro del conjunto de las fincas agrupadas que resulta de la cartografía catastral.

Sin embargo, no debe olvidarse que la citada Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 también establece en el párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador». Por ello, ningún obstáculo debe haber para inscribir la agrupación recogida en la escritura calificada, inscribiendo las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan.

En cuanto a  la falta de coincidencia de las certificaciones catastrales con la descripción literaria del Registro y del título. Como ya indicó este Centro Directivo en la Resolución de 8 de junio de 2016, en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria se dispone que «para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa». Y en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria se indica que «en los casos de incorporación de la representación gráfica georreferenciada conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 9, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos regulados en el apartado 3 de este artículo». En ninguno de ellos, ni en el artículo 199.1, se habla expresamente de que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación.

En el presente caso, tal y como alega el recurrente, se pretende completar la descripción literaria con la representación gráfica catastral, según se expresa en la escritura. Y de los datos descriptivos de la finca resulta la correspondencia de la finca con dicha representación gráfica catastral aportada, en los términos previstos en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, pues las diferencias de superficie no exceden el 10%. Aunque es conveniente rectificar la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en los artículos 170.1 del Reglamento Notarial y 18.2 b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria).Y todo ello sin perjuicio de que, conforme al párrafo séptimo del artículo 9.b), al practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que consta en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.

Para practicar la reinscripción a favor del vendedor garantizado con condición resolutoria y cláusula penal es necesaria la resolución judicial en la que se desestime la oposición formulada por el comprador y se declare la plena eficacia de la cláusula penal

 

 

Resolución de la DGRN de 5 de julio de 2017: La reinscripción en favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada conforme al artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a los siguientes requisitos:

1.- –Debe aportarse el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada.

 2.- –La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión. Formulada  oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave que frustre el fin del contrato.

3.- El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente. (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula penal  mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil.

 En el caso planteado  al existir oposición expresa de los compradores requeridos a la resolución invocada por la transmitente, hecha constar mediante la oportuna diligencia en el acta de notificación y requerimiento instada por la recurrente, y no habiéndose procedido por parte de ésta última a la consignación de las cantidades previstas en el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, debe confirmarse íntegramente la calificación de la registradora, sin que sea posible, por tanto, practicar la reinscripción de la titularidad dominical en favor de la vendedora, siendo necesaria, para practicar la reinscripción a favor del vendedor, la correspondiente resolución judicial en la que se desestime la oposición formulada por el comprador y se declare la plena eficacia de la cláusula penal.

http://www.boe.es/boe/dias/2017/08/01/pdfs/BOE-A-2017-9170.pdf

El principio de desdoblamiento de cuota en la adquisición de un comunero: Carácter privativo de la adquisición y derecho de reembolso

Resolución de la DGRN de 30 de junio de 2017:

Se discute la inscripción como privativa de la compra de una cuota por quien ya es comunero y titular de otra cuota sobre el mismo bien por aplicación analógica de la regla 4.ª del artículo 1346 del Código Civil.

El defecto que se señaló por el Registro fue que no puede inscribirse la participación indivisa con carácter privativo  por no apreciarse identidad de razón entre los negocios jurídicos de compraventa de una cuota indivisa y extinción de condominio de la totalidad de una finca indivisible.  Sólo cabría, se decía en la calificación,  la inscripción de dicha participación indivisa con carácter presuntivamente ganancial, salvo que se acredite mediante prueba documental pública el carácter privativo de la contraprestación o el cónyuge de la compradora confiese el carácter privativo de la contraprestación, en cuyo caso podrá inscribirse a favor del comunero con carácter privativo por confesión.

La Dirección General revoca la nota en base al principio de desdoblamiento de la cuota, sin perjuicio del derecho de reembolso. No tiene sentido que una adquisición onerosa de una cuota que recae sobre un bien en el que el adquirente ya tiene previamente una cuota privativa tenga que realizarse necesariamente por la vía indirecta del derecho de retracto para ser privativa, cuando la  vía directa de la compraventa implica igualmente la materialización de una compraventa. El llamado principio de subrogación real, enunciado con carácter general en los artículos 1346.3 y 1347.3 del Código Civil no es de aplicación universal, pues a él se anteponen otros criterios que el legislador ha considerado como prioritarios para determinar la naturaleza de los bienes. Son varios los preceptos de nuestro Código de los que se infiere que en el ámbito del régimen de gananciales el carácter del bien viene determinado, con preferencia al de la naturaleza de la contraprestación, por el criterio que atiende al origen o procedencia privativa o ganancial del derecho que fundamenta la adquisición, sin perjuicio del coetáneo nacimiento del derecho de rembolso a cargo del patrimonio favorecido (artículo 1358 del Código Civil). Este criterio se fundamenta y apoya en la dicción y espíritu del apartado 4.º de los artículos 1346 y 1347 del Código Civil, que atribuyen carácter privativo o ganancial a los bienes adquiridos por derecho de retracto de carácter privativo o ganancial, aun cuando lo fueran con fondos de carácter contrario, o del artículo 1352 del Código Civil cuando considera privativas las nuevas acciones u otros títulos o participaciones sociales suscritos como consecuencia de la titularidad de otros privativos (sin perjuicio del correspondiente reembolso, en su caso), y la doctrina lo extiende a todo supuesto de adquisición preferente, o de adquisición que se derive de una previa titularidad. Por analogía iuris, este criterio no sólo se ha seguir en los supuestos estrictamente citados en dichas normas (retracto y derecho de suscripción preferente), sino que se debe de aplicar a toda adquisición proveniente del ejercicio de cualquier derecho de adquisición preferente, como el derecho de tanteo u opción, o derivado de una titularidad previa, por razón del denominado desdoblamiento de la cuota, supuesto que tiene lugar en las adquisiciones provenientes de liquidaciones de situaciones de proindivisión. Esta posición es, además, la que ha venido manteniendo esta Dirección General, criterio que ha aplicado a los supuestos de partición de herencia con exceso de adjudicación, por entender, con una parte cualificada de nuestra doctrina, que tales adquisiciones son desenvolvimientos naturales del derecho de cuota (cfr. artículo 1523 del Código Civil).

La primacía de la natural consecuencia del desenvolvimiento del derecho de cuota, es claramente admitida doctrinalmente en el supuesto de enajenación directa a quien es titular de un derecho de retracto (p.ej. un comunero vende a otro comunero), poniendo fin de ese modo a una situación de comunidad que como es bien sabido, y desde tiempo inmemorial, siempre ha sido contemplada con disfavor por en el ordenamiento jurídico. Esta consideración es aplicable en el presente caso, pues en la escritura negativamente calificada se afirma paladinamente que ha existido una previa decisión de vender frente a la que se alza el derecho de preferente adquisición del finalmente comprador, por lo que debe darse primacía a la natural consecuencia del desenvolvimiento del derecho de cuota cuyo corolario es la privatividad de la adquisición, habida cuenta de la indiferencia de la forma en que se califique formalmente la extinción de ese condominio, sea como un acto de disolución con exceso de adjudicación y con apoyo en el artículo 1062 del Código Civil, sea como compra por un condómino de las cuotas de los demás copropietarios.

Esta solución trasladaría al ámbito intraconyugal la problemática de la naturaleza privativa o ganancial del dinero invertido, especialmente a los efectos del derecho de reembolso previsto en el artículo 1358 del Código Civil, mas no debería impedir que la naturaleza privativa de la adquisición obtuviese la debida constancia tabular.

 

Intervención de los herederos en la liquidación de la sociedad de gananciales: herederos puros y herederos fideicomisarios

Resolución de la DGRN de 29 de junio de 2017:   Se discute en una herencia la necesidad de que intervenga en la liquidación de los bienes gananciales los herederos de los bienes privativos cuando los bienes gananciales se sujetan a un fideicomiso de residuo y la liquidación de los gananciales se practica sólo con la concurrencia de la heredera fiduciaria.  

El testamento del causante disponía  que instituía heredera fiduciaria a su esposa en cuanto a todos los bienes que tengan la condición de gananciales, con facultad de disponer por actos «inter vivos» y a título oneroso de los mismos, o parte de ellos si lo necesitare, quedando a su sólo prudente arbitrio la apreciación de tal necesidad; instituye herederas fideicomisarias en cuanto al resto de los bienes que su esposa no haya dispuesto, o en su caso, en la totalidad de los mismos, a sus sobrinas por partes iguales, todos los bienes que tengan la condición de ganancial; en el remanente de todos sus bienes, derechos y acciones, o lo que es lo mismo, en cuanto a los bienes privativos del testador, instituye en pleno dominio por partes iguales, a sus hermanos, por lo tanto, en el testamento hay una institución de heredera fiduciaria, de herederos fideicomisarios en cuanto a los bienes gananciales, y de herederos puros en cuanto a los privativos del causante.

 La cuestión que se debate es la de si esa viuda puede liquidar por sí sola la sociedad conyugal amparándose en las facultades de disposición que como heredera fiduciaria le concedió el testador, la necesidad de intervención de los herederos fideicomisarios de residuo de bienes gananciales, y en su caso, de los herederos puros de los bienes privativos. En definitiva, se trata de determinar si es necesaria la concurrencia de todos los herederos para el otorgamiento de la escritura de partición, esto es, si es necesario su consentimiento para adjudicar en la partición bienes de carácter ganancial previa liquidación de la sociedad conyugal.

En el supuesto que se plantea en el presente expediente se trata de un fideicomiso de residuo o fideicomiso a término «si quid supererit». Ante esta peculiar institución jurídica a término en cuanto al llamamiento, pero condicional en cuanto al contenido, se plantea la cuestión de si los fideicomisarios deben concurrir a la partición. En este aspecto, dados los amplios términos de la disposición testamentaria, en la que se autoriza para disponer por actos «inter vivos» y a título oneroso, quedando a su prudente arbitrio la necesidad de la disposición, debe entenderse que dentro de estas facultades dispositivas, se encuentran implícita la facultad de partir, pues de no admitirse este criterio, las facultades dispositivas de la fiduciaria quedarían gravemente limitadas.Consecuentemente, debe entenderse en el presente caso que no es precisa la concurrencia de los fideicomisarios en los actos particionales.

 En cuanto a los herederos de los bienes privativos tienen ciertos intereses  pues la masa hereditaria se compone de activo y pasivo sin que el segundo se realice exclusivamente sobre una parte de los bienes del caudal relicto (ex artículo 1402 del Código Civil). No se comprendería que los acreedores sufriesen el perjuicio de la insuficiencia de bienes privativos para satisfacción de sus créditos habiendo bienes gananciales suficientes para cubrirlos. En la liquidación realizada por la viuda en la escritura de partición, sólo se han inventariado los dos bienes que ella considera gananciales, por lo que los restantes herederos no concurrentes, asumirían el resultado negativo de esa coordinación de créditos–deudas.liquidación es una operación previa, independiente y distinta de la partición de la herencia del cónyuge fallecido, suponiendo, dicha liquidación, la de las relaciones crédito–deuda entre los bienes comunes y los privativos de los esposos, y para la que es imprescindible el consentimiento del cónyuge sobreviviente y el de los herederos del fallecido dada la naturaleza especial de la disuelta sociedad de gananciales, en cuya liquidación es necesario llevar a cabo una serie de operaciones que requieren la intervención de todos ellos; estas son el inventario del activo y pasivo de la sociedad (artículos 1396, 1397 y 1398 del Código Civil), el avalúo y la determinación del haber líquido (artículos 1399 a 1403, 1405 y 1410 del Código Civil) y la división y adjudicación (artículos 1404 y 1406 y siguientes del Código Civil). La regla general es que sólo después de tal liquidación es posible proceder a determinar el caudal hereditario partible y hacer inventario de los bienes del cónyuge fallecido.

La necesidad de publica subasta en la enajenación de bienes de menores e incapaces

 

La cuestión ha sido de nuevo abordada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria que en su artículo 65 dispone:

“1. El Juez, teniendo en cuenta la justificación ofrecida y valorando su conveniencia a los intereses del menor o persona con capacidad modificada judicialmente, resolverá concediendo o denegando la autorización o aprobación solicitada.
2. La autorización para la venta de bienes o derechos se concederá bajo la condición de efectuarse en pública subasta previo dictamen pericial de valoración de los mismos, salvo que se hubiera instado la autorización por venta directa o por persona o entidad especializada, sin necesidad de subasta y el Juez así lo autorice. Se exceptúa el caso de que se trate de acciones, obligaciones u otros títulos admitidos a negociación en mercado secundario, en que se acordará que se enajenen con arreglo a las leyes que rigen estos mercados.
3. En el caso de autorización solicitada para transigir, si fuera concedida por el Juez, determinará la expedición de testimonio que se entregará al solicitante para el uso que corresponda.
4. Si se autorizare la realización de algún acto de gravamen sobre bienes o derechos que pertenezcan al menor o persona con capacidad modificada judicialmente, o la extinción de derechos reales a ellos pertenecientes, se ordenará seguir las mismas formalidades establecidas para la venta, con exclusión de la subasta.
5. La resolución será recurrible en apelación con efectos suspensivos.”

La aprobación judicial para la realización de actos de disposición, gravamen u otros que se refieran a los bienes y derechos de menores y personas  con capacidad modificada judicialmente antes de la reforma de la LJV se contemplaba  en el Título XI de la Parte Primera del Libro III de la LEC 1881 (arts. 2011 a 2030) bajo la rúbrica: “De la enajenación de bienes de menores e incapacitados y transacción acerca de sus derechos”. La LJV deroga expresamente tales preceptos (disposición derogatoria única, apartado 1), contemplando un capítulo destinado a estas cuestiones (arts. 61 a 66) que mejora y racionaliza la normativa anterior. La regulación sustantiva se encuentra en los arts. 166, 271 y 272 CC.
De forma paralela al derogado art. 2012 LEC 1881, el art. 62.3, de la LJV enumera los potenciales solicitantes:

- Los representantes legales del menor o persona con capacidad modificada judicialmente.

- El curador o el defensor judicial en su caso.

- El constituido en tutela o curatela, si no le hubiese sido prohibido.

- El administrador designado por el transmitente o el tutor de los bienes (cuando se trate de la administración de bienes o derechos determinados, con facultades concretas sobre los mismos, conferida por su transmitente a título gratuito a favor de quien no ostente la representación legal de un menor o persona con capacidad modificada judicialmente, o cuando se ejerzan separadamente la tutela de la persona y la de los bienes).

- El administrador del patrimonio protegido.

La solicitud debe expresar “el motivo del acto o negocio de que se trate, y se razonará la necesidad, utilidad o conveniencia del mismo; se identificará con precisión el bien o derecho a que se refiera; y se expondrá, en su caso, la finalidad a que deba aplicarse la suma que se obtenga”, previsiones similares a las que ya contenía la LEC 1881 en su art. 2012.
La norma detalla la documentación que debe presentarse junto con la solicitud, de forma que permitan “formular juicio exacto sobre el negocio de que se trate y, en su caso, las operaciones particionales de la herencia o de la división de la cosa común realizada”. En el caso de la transacción debe acompañarse, además, “el documento en que se hubieren formulado las bases” de la misma. También es importante destacar la previsión del art. 64.2 que señala que “cuando proceda dictamen pericial, se emitirá antes de celebrarse la comparecencia, debiendo citarse a ella al perito o peritos que lo hubiesen emitido, si así se acordara, para responder a las cuestiones que le planteen tanto los intervinientes como el Juez”.

Novedad de la Ley (art. 63.3) es que la solicitud para la realización de actos de disposición puede incluir “la petición de que la autorización se extienda a la celebración de venta directa, sin necesidad de subasta ni intervención de persona o entidad especializada”. En este caso, “deberá acompañarse de dictamen pericial de valoración del precio de mercado del bien o derecho de que se trate y especificarse las demás condiciones del acto de disposición que se pretenda realizar”. En cualquier caso, deberá ser autorizada por el Juez (art. 65.2, párrafo primero, in fine). Esta posibilidad estaba contemplada, con anterioridad a la LJV, en diversos preceptos como en el art. 5.2 de la Ley 41/2003 (patrimonio protegido), el 2.015 LEC 1881 (ventas hechas por el padre o por la madre con patria potestad), 2.022 LEC 1881 (para los valores), 2.030 LEC 1881 (para los actos de simple gravamen) o el art. 139 del Código del Derecho Foral de Aragón.
No obstante, el art. 65.2 LJV mantiene el requisito de la pública subasta para los casos en que no se haya solicitado la “venta directa o por persona o entidad especializada”. Siguen manteniéndose las excepciones de las acciones, obligaciones u otros títulos admitidos a negociación en mercado secundario (art.65. 2, segundo párrafo) y para los actos de gravamen (art. 65.4).

 Es de reseñar que la supresión del requisito de la venta en pública subasta para los casos de tutela, a pesar del tenor de la LEC 1881, había obtenido un favorable eco en varias Audiencias Provinciales (así, entre otras AAP Coruña 86/2012, de 11 de junio; Albacete nº 3/2009, de 29 de junio; Barcelona 121/2009, de 7 de mayo; Madrid 129/2008, de 15 de abril y Castellón 192/2007, de 27 de septiembre), aunque no era doctrina unánime, y constituía una práctica impulsada habida cuenta de la obsolescencia de los preceptos de la LEC 1881 (denunciada por las distintas asociaciones y colectivos afectados por la lentitud, gastos, molestias e ineficacia para el objetivo primordial de garantizar el precio más adecuado), el amplio margen de medidas de control que permitían las disposiciones de la tutela (art. 233 CC) y la aplicación analógica de los preceptos de la Ley 41/2003.

Este requisito de mantener la pública subasta salvo dispensa expresa ha sido el recogido por la Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que señala su exigibilidad en  toda enajenación de bienes de una persona con capacidad modificada judicialmente posterior al 23 de julio de 2015 debe llevarse a cabo por los trámites del Capítulo VIII de la Ley 15/2015, lo que conduce a la aplicación de la norma del art. 65 LJV, y ello aunque no se pueda ignorar las poderosas razones en favor de su supresión, basadas en que la venta en pública subasta, que en su momento podía significar una garantía, hoy puede, por el contrario, suponer un impedimento para la obtención de un precio de mercado, en perjuicio de los intereses del incapaz.  De hecho, dice la Resolución,  antes de la aplicación de la Ley 15/2015, podría ser posible apartarse de esa exigencia de la pública subasta tal como ha reconocido reiterada jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, pero era al propio juez, al que se atribuye esa competencia y no a los solicitantes de la autorización. Pero añade que no es menos cierto que cuando la ley quiere excepcionar este requisito así lo hace (art.5.2 de la Ley 41/2003 de 18 de noviembre, de protección de las personas con discapacidad, que expresamente excluye la subasta pública para la enajenación de los bienes o derechos que integran el patrimonio protegido, art. 656 LEC –redacción dada por la ley 1/2000-, que permite que en el procedimiento de apremio la venta de bienes tenga lugar sin esa pública subasta, y art. 65 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, para el caso de que se instase la venta directa).

Esto se ha modificado en 2021 y se ha suprimido la necesidad de subasta publica:

Artículo 65. Resolución.

1. El Juez, teniendo en cuenta la justificación ofrecida y valorando su conveniencia a los intereses del menor o persona con discapacidad con medidas de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica, resolverá concediendo o denegando la autorización o aprobación solicitada.

2. (Suprimido).

3. En el caso de autorización solicitada para transigir, si fuera concedida por el Juez, determinará la expedición de testimonio que se entregará al solicitante para el uso que corresponda.

4. Si se autorizare la realización de algún acto de gravamen sobre bienes o derechos que pertenezcan al menor o persona con discapacidad o la extinción de derechos reales a ellos pertenecientes, se ordenará seguir las mismas formalidades establecidas para la venta, con exclusión de la subasta.

5. La resolución será recurrible en apelación con efectos suspensivos.

 

Redacción actual

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Artículo 65. Resolución.

1. El Juez, teniendo en cuenta la justificación ofrecida y valorando su conveniencia a los intereses del menor o persona con capacidad modificada judicialmente, resolverá concediendo o denegando la autorización o aprobación solicitada.

2. La autorización para la venta de bienes o derechos se concederá bajo la condición de efectuarse en pública subasta previo dictamen pericial de valoración de los mismos, salvo que se hubiera instado la autorización por venta directa o por persona o entidad especializada, sin necesidad de subasta y el Juez así lo autorice.

Se exceptúa el caso de que se trate de acciones, obligaciones u otros títulos admitidos a negociación en mercado secundario, en que se acordará que se enajenen con arreglo a las leyes que rigen estos mercados.

3. En el caso de autorización solicitada para transigir, si fuera concedida por el Juez, determinará la expedición de testimonio que se entregará al solicitante para el uso que corresponda.

4. Si se autorizare la realización de algún acto de gravamen sobre bienes o derechos que pertenezcan al menor o persona con capacidad modificada judicialmente, o la extinción de derechos reales a ellos pertenecientes, se ordenará seguir las mismas formalidades establecidas para la venta, con exclusión de la subasta.

5. La resolución será recurrible en apelación con efectos suspensivos.

 

Redacción originaria 2015

 

 

Ley 10/2017, de 27 de junio, de las voluntades digitales y de modificación de los libros segundo y cuarto del Código civil de Cataluña

Para gestionar la huella que dejamos en los entornos digitales cuando la persona muere o cuando tiene la capacidad judicialmente modificada y para evitar daños en otros derechos o intereses tanto de la propia persona como de terceros, la presente ley establece que las personas pueden manifestar sus voluntades digitales para que el heredero, el legatario, el albacea, el administrador, el tutor o la persona designada para su ejecución actúen ante los prestadores de servicios digitales después de su muerte o en caso de tener la capacidad judicialmente modificada. Está claro, también, que la actividad digital de los menores de edad puede afectar a su desarrollo y puede tener repercusiones negativas por la incapacidad de gestionar adecuadamente su presencia en los entornos digitales. Respecto a los datos digitales de los menores de edad, la Ley faculta a quienes tienen la potestad parental y a los tutores para que velen por que la presencia de los menores y tutelados en los entornos digitales sea adecuada y no les genere riesgos. A tal efecto, deben poder promover las medidas adecuadas ante los prestadores de servicios digitales y solicitar también, con carácter excepcional, la asistencia de los poderes públicos. En supuestos tasados –únicamente si se acredita que existe un riesgo claro para la salud física o mental de los menores de edad–, se habilita a los progenitores y tutores para solicitar la suspensión provisional de sus cuentas activas, habiéndolos escuchado previamente y sin perjuicio de promover su protección pública mediante los procedimientos correspondientes.

También se prevé la posibilidad de que la persona, al otorgar un poder en previsión de pérdida sobrevenida de capacidad, pueda fijar quién se encargará de ejecutar sus voluntades digitales y establecer el alcance de la gestión dentro del poder.

 Por otra parte, se regula el régimen de las voluntades digitales en caso de muerte para prever que el testamento, el codicilo o las memorias testamentarias también puedan contener voluntades digitales y designar a la persona encargada de su ejecución. En caso de que no se haya designado a nadie, se establece que el heredero, el albacea o el administrador de la herencia puede ejecutar las voluntades digitales o bien encargar su ejecución a otra persona.

Las voluntades digitales pueden ordenarse no únicamente mediante testamento, codicilo o memorias testamentarias, sino también, en defecto de disposiciones de última voluntad, mediante un documento de voluntades digitales que debe inscribirse en el Registro electrónico de voluntades digitales, un nuevo instrumento registral de carácter administrativo que se crea con el objetivo de facilitar e incrementar las vías disponibles para dejar constancia de las voluntades digitales.

https://www.boe.es/boe/dias/2017/07/21/pdfs/BOE-A-2017-8525.pdf

Extensión objetiva de la hipoteca a las edificaciones preexistentes no declaradas

Resolución de la DGRN de 14 de junio de 2017:

 La única cuestión que plantea el presente recurso consiste en determinar si procede o no inscribir un derecho real de hipoteca que se ha constituido sobre una parcela urbanizada inscrita, sobre la que se indica en la parte expositiva de la escritura de constitución de hipoteca que se ha construido una vivienda unifamiliar aislada; todo ello sin que haya tenido acceso a los libros registrales la correspondiente declaración de obra nueva del edificio construido, ni se declare expresamente la misma en la citada escritura de hipoteca, obra nueva cuyos requisitos de inscripción, por otra parte, tampoco se acreditan.

 El artículo 110.1.º de la Ley Hipotecaria  al tratar de la extensión de la hipoteca sólo excluye de su contenido a las nuevas construcciones de edificios donde antes no los hubiere (respecto de los que exige pacto expreso), pero no a las que ya existieran en el momento de constituirse la hipoteca, y así dispone el citado artículo que «se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario: Primero. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere».

De ahí que la doctrina mayoritaria considera que la inscripción de la declaración de obra nueva de la vivienda o edificio existente al tiempo de constitución de la garantía, sin perjuicio de su conveniencia, no constituye un requisito previo a la inscripción de la hipoteca, pues ésta se extenderá a aquélla aunque no figure la construcción inscrita en el Registro y ni siquiera se hubiere mencionado en el contrato (artículo 110 de la Ley Hipotecaria). Se entiende igualmente que es acertado hacer constar la existencia del edificio en la escritura aunque no se declare la obra nueva, ya que ello evita problemas a la hora de determinar el objeto de la posible subasta, e impide que, cuando en un futuro se ajuste la realidad registral a la extrarregistral mediante la presentación de la correspondiente escritura de obra nueva, pueda surgir cuestión sobre si tal vivienda se construyó antes del otorgamiento de la escritura de hipoteca con la consiguiente extensión del gravamen, o bien si se construyó con posterioridad, en cuyo caso no habría tal extensión salvo pacto expreso en tal sentido, aunque en el supuesto concreto objeto de este expediente esta circunstancia es indiferente ya que por pacto la hipoteca se extiende a las ulteriores edificaciones.

El problema, en realidad, no radica en la «extensión objetiva de la hipoteca» (artículos 109 a 113 de la Ley Hipotecaria), sino en la delimitación o determinación del «objeto inicial hipotecado» en el momento de la constitución del préstamo hipotecario (ex artículo 106 de la Ley Hipotecaria), es decir, que debe distinguirse entre aquello sobre lo que recae la hipoteca «ab initio» (solar y edificaciones preexistentes), y aquello a lo que se extiende la misma en el momento de su ejecución, que estará constituido por todas las construcciones subsumibles en el artículo 110.1.º de la Ley Hipotecaria (los edificios inscritos en construcción ya terminados, aunque no constare inscrita la terminación; las sobreelevaciones y subedificaciones sobre edificios existentes inicialmente, y las nuevas construcciones si así se hubiere convenido),

La hipoteca se extiende a las edificaciones ya existentes no inscritas si esa resulta ser la voluntad manifiesta de las partes, e incluso en caso de silencio al no estar tampoco descritas en la escritura de constitución, porque solar y edificación constituyen una unidad jurídica inescindible al no poder separarse físicamente. Por ello, para hipotecar sólo el solar –finca registral inscrita– sería necesaria la previa constitución de un derecho real de vuelo o de superficie o figura jurídica análoga al que vincular la edificación y dejarla libre del gravamen, al igual que ocurre si se pretende eximir de responsabilidad hipotecaria una parte del solar, en que se hace necesario su previa de segregación.

 

El procedimiento de rectficación de cabida del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: La oposición de los colindantes y las dudas fundadas para su inadmisión

Resolución de 15 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado:

La Ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos.

La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente».

Este método, por tanto, solo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado.

En el caso que nos ocupa ahora, la registradora rechaza inscribir la georreferenciación pretendida por concurrir una serie de dudas fundadas,  relativas a la existencia de oposición expresa de colindantes, a la posible invasión de fincas ya inmatriculadas, a la alteración de límite de términos municipales que consta en Catastro, a la posibilidad de que la magnitud del exceso de cabida pretendido pueda encubrir otras operaciones, y, en fin, a la existencia de contradicciones internas de los promotores que al final de la tramitación alteraron incluso la georreferenciación que pretendían inscribir.

Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador.

Por último, también hemos de reiterar,  que «toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica  podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199: “si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente”».

Asimismo, los interesados podrán acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por el registrador. Y ello dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente, conforme prevé el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria. Debe recordarse que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión.