jueves, 6 de julio de 2017

Extensión objetiva de la hipoteca a las edificaciones preexistentes no declaradas

Resolución de la DGRN de 14 de junio de 2017:
 La única cuestión que plantea el presente recurso consiste en determinar si procede o no inscribir un derecho real de hipoteca que se ha constituido sobre una parcela urbanizada inscrita, sobre la que se indica en la parte expositiva de la escritura de constitución de hipoteca que se ha construido una vivienda unifamiliar aislada; todo ello sin que haya tenido acceso a los libros registrales la correspondiente declaración de obra nueva del edificio construido, ni se declare expresamente la misma en la citada escritura de hipoteca, obra nueva cuyos requisitos de inscripción, por otra parte, tampoco se acreditan.
 El artículo 110.1.º de la Ley Hipotecaria  al tratar de la extensión de la hipoteca sólo excluye de su contenido a las nuevas construcciones de edificios donde antes no los hubiere (respecto de los que exige pacto expreso), pero no a las que ya existieran en el momento de constituirse la hipoteca, y así dispone el citado artículo que «se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario: Primero. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere».
De ahí que la doctrina mayoritaria considera que la inscripción de la declaración de obra nueva de la vivienda o edificio existente al tiempo de constitución de la garantía, sin perjuicio de su conveniencia, no constituye un requisito previo a la inscripción de la hipoteca, pues ésta se extenderá a aquélla aunque no figure la construcción inscrita en el Registro y ni siquiera se hubiere mencionado en el contrato (artículo 110 de la Ley Hipotecaria). Se entiende igualmente que es acertado hacer constar la existencia del edificio en la escritura aunque no se declare la obra nueva, ya que ello evita problemas a la hora de determinar el objeto de la posible subasta, e impide que, cuando en un futuro se ajuste la realidad registral a la extrarregistral mediante la presentación de la correspondiente escritura de obra nueva, pueda surgir cuestión sobre si tal vivienda se construyó antes del otorgamiento de la escritura de hipoteca con la consiguiente extensión del gravamen, o bien si se construyó con posterioridad, en cuyo caso no habría tal extensión salvo pacto expreso en tal sentido, aunque en el supuesto concreto objeto de este expediente esta circunstancia es indiferente ya que por pacto la hipoteca se extiende a las ulteriores edificaciones.
El problema, en realidad, no radica en la «extensión objetiva de la hipoteca» (artículos 109 a 113 de la Ley Hipotecaria), sino en la delimitación o determinación del «objeto inicial hipotecado» en el momento de la constitución del préstamo hipotecario (ex artículo 106 de la Ley Hipotecaria), es decir, que debe distinguirse entre aquello sobre lo que recae la hipoteca «ab initio» (solar y edificaciones preexistentes), y aquello a lo que se extiende la misma en el momento de su ejecución, que estará constituido por todas las construcciones subsumibles en el artículo 110.1.º de la Ley Hipotecaria (los edificios inscritos en construcción ya terminados, aunque no constare inscrita la terminación; las sobreelevaciones y subedificaciones sobre edificios existentes inicialmente, y las nuevas construcciones si así se hubiere convenido),
La hipoteca se extiende a las edificaciones ya existentes no inscritas si esa resulta ser la voluntad manifiesta de las partes, e incluso en caso de silencio al no estar tampoco descritas en la escritura de constitución, porque solar y edificación constituyen una unidad jurídica inescindible al no poder separarse físicamente. Por ello, para hipotecar sólo el solar –finca registral inscrita– sería necesaria la previa constitución de un derecho real de vuelo o de superficie o figura jurídica análoga al que vincular la edificación y dejarla libre del gravamen, al igual que ocurre si se pretende eximir de responsabilidad hipotecaria una parte del solar, en que se hace necesario su previa de segregación.
 

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