Resolución de la DGRN de 30 de junio de
2017:
Se discute la inscripción
como privativa de la compra de una cuota por quien ya es comunero y titular de
otra cuota sobre el mismo bien por aplicación analógica de la regla 4.ª del
artículo 1346 del Código Civil.
El defecto que se señaló por
el Registro fue que no puede inscribirse la participación indivisa con carácter
privativo por no apreciarse identidad de
razón entre los negocios jurídicos de compraventa de una cuota indivisa y
extinción de condominio de la totalidad de una finca indivisible. Sólo cabría, se decía en la calificación, la inscripción de dicha participación indivisa
con carácter presuntivamente ganancial, salvo que se acredite mediante prueba
documental pública el carácter privativo de la contraprestación o el cónyuge de
la compradora confiese el carácter privativo de la contraprestación, en cuyo
caso podrá inscribirse a favor del comunero con carácter privativo por
confesión.
La Dirección General revoca
la nota en base al principio de desdoblamiento de la cuota, sin perjuicio del
derecho de reembolso. No tiene sentido que una adquisición onerosa de una cuota
que recae sobre un bien en el que el adquirente ya tiene previamente una cuota
privativa tenga que realizarse necesariamente por la vía indirecta del derecho
de retracto para ser privativa, cuando la vía directa de la compraventa implica
igualmente la materialización de una compraventa. El llamado principio de
subrogación real, enunciado con carácter general en los artículos 1346.3 y
1347.3 del Código Civil no es de aplicación universal, pues a él se anteponen
otros criterios que el legislador ha considerado como prioritarios para
determinar la naturaleza de los bienes. Son varios los preceptos de nuestro
Código de los que se infiere que en el ámbito del régimen de gananciales el
carácter del bien viene determinado, con preferencia al de la naturaleza de la
contraprestación, por el criterio que atiende al origen o procedencia privativa
o ganancial del derecho que fundamenta la adquisición, sin perjuicio del
coetáneo nacimiento del derecho de rembolso a cargo del patrimonio favorecido
(artículo 1358 del Código Civil). Este criterio se fundamenta y apoya en la
dicción y espíritu del apartado 4.º de los artículos 1346 y 1347 del Código
Civil, que atribuyen carácter privativo o ganancial a los bienes adquiridos por
derecho de retracto de carácter privativo o ganancial, aun cuando lo fueran con
fondos de carácter contrario, o del artículo 1352 del Código Civil cuando
considera privativas las nuevas acciones u otros títulos o participaciones
sociales suscritos como consecuencia de la titularidad de otros privativos (sin
perjuicio del correspondiente reembolso, en su caso), y la doctrina lo extiende
a todo supuesto de adquisición preferente, o de adquisición que se derive de
una previa titularidad. Por analogía iuris, este criterio no sólo se ha seguir
en los supuestos estrictamente citados en dichas normas (retracto y derecho de
suscripción preferente), sino que se debe de aplicar a toda adquisición
proveniente del ejercicio de cualquier derecho de adquisición preferente, como
el derecho de tanteo u opción, o derivado de una titularidad previa, por razón
del denominado desdoblamiento de la cuota, supuesto que tiene lugar en las
adquisiciones provenientes de liquidaciones de situaciones de proindivisión.
Esta posición es, además, la que ha venido manteniendo esta Dirección General,
criterio que ha aplicado a los supuestos de partición de herencia con exceso de
adjudicación, por entender, con una parte cualificada de nuestra doctrina, que
tales adquisiciones son desenvolvimientos naturales del derecho de cuota (cfr.
artículo 1523 del Código Civil).
La primacía de la natural
consecuencia del desenvolvimiento del derecho de cuota, es claramente admitida
doctrinalmente en el supuesto de enajenación directa a quien es titular de un
derecho de retracto (p.ej. un comunero vende a otro comunero), poniendo fin de
ese modo a una situación de comunidad que como es bien sabido, y desde tiempo
inmemorial, siempre ha sido contemplada con disfavor por en el ordenamiento
jurídico. Esta consideración es aplicable en el presente caso, pues en la
escritura negativamente calificada se afirma paladinamente que ha existido una
previa decisión de vender frente a la que se alza el derecho de preferente
adquisición del finalmente comprador, por lo que debe darse primacía a la
natural consecuencia del desenvolvimiento del derecho de cuota cuyo corolario
es la privatividad de la adquisición, habida cuenta de la indiferencia de la
forma en que se califique formalmente la extinción de ese condominio, sea como
un acto de disolución con exceso de adjudicación y con apoyo en el artículo
1062 del Código Civil, sea como compra por un condómino de las cuotas de los
demás copropietarios.
Esta solución trasladaría al
ámbito intraconyugal la problemática de la naturaleza privativa o ganancial del
dinero invertido, especialmente a los efectos del derecho de reembolso previsto
en el artículo 1358 del Código Civil, mas no debería impedir que la naturaleza
privativa de la adquisición obtuviese la debida constancia tabular.
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