Resolución de 13 de julio de 2017, de la Dirección General
de los Registros y del Notariado:
El artículo 9 de la
Ley Hipotecaria configura la incorporación de la representación gráfica con
carácter preceptivo en cualquier supuesto de modificación de entidad
hipotecaria, afectando por tanto a la finca resultante una agrupación como se
plantea en el presente expediente. La novedad esencial que introduce la reforma
del 2015 en esta materia estriba en que la inscripción habrá de contener, necesariamente, entre otras
circunstancias, «la representación gráfica georreferenciada de la finca que
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente
acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices». La nueva norma
es aplicable a todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento,
y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015.
El supuesto que se plantea es la agrupación de dos fincas colindantes. La registradora considera que no se inserta ni se acompaña
representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación
que complete su descripción literaria. En el informe se aclara que ello se debe
a que la descripción literaria contenida en el título no coincide totalmente
con la que resulta de las certificaciones catastrales. Por su parte el notario
autorizante de la escritura y recurrente, entiende que, dado que se acompañan
certificaciones catastrales donde constan las coordenadas georreferenciadas de
las dos fincas colindantes que son objeto de agrupación, bastará eliminar
aquellas coordenadas que son coincidentes en ambas parcelas, y que corresponden
a los vértices del lindero común; expresando el título, además, que las
coordenadas son las que resultan de las certificaciones catastrales
descriptivas y gráficas incorporadas.
La DG sostiene que es cierto que en
buena parte de los casos a los que alude el párrafo primero del artículo 9.b)
de la Ley Hipotecaria resulta imprescindible aportar una base gráfica
específica de la finca o fincas resultantes. De hecho, el punto primero del
apartado quinto de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría,
por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los
Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de
octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el
intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad,
señala: «Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos
derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria,
deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución
urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación
de los bienes inmuebles, que no incorporen la representación gráfica catastral
de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2
de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán
incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y
gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la
situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la
representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los
planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las
especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de esta
resolución».
En el caso que ha dado pie a la calificación objeto de recurso
hubiera sido bastante sencillo generar una base gráfica nueva correspondiente a
la finca resultante de la agrupación, dado que las dos agrupadas tienen
claramente identificadas sus correspondientes bases gráficas catastrales y se
ha respetado el perímetro del conjunto de las fincas agrupadas que resulta de
la cartografía catastral.
Sin embargo, no debe olvidarse que la citada Resolución
conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la
Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 también establece en el
párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la coordinación se produzca
entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con
el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se
hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los
inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales
con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en
las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se
expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca
registral expresando su código identificador». Por ello, ningún obstáculo debe
haber para inscribir la agrupación recogida en la escritura calificada,
inscribiendo las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan.
En cuanto a la falta
de coincidencia de las certificaciones catastrales con la descripción literaria
del Registro y del título. Como ya indicó este Centro Directivo en la
Resolución de 8 de junio de 2016, en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria se
dispone que «para la incorporación de la representación gráfica de la finca al
folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación
catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los
supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada
alternativa». Y en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria se indica que «en los
casos de incorporación de la representación gráfica georreferenciada conforme a
lo dispuesto en la letra b) del artículo 9, deberá aportarse, junto al título
inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo
que se trate de uno de los supuestos regulados en el apartado 3 de este artículo».
En ninguno de ellos, ni en el artículo 199.1, se habla expresamente de que,
además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de
describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación.
En el presente caso, tal y como alega el recurrente, se
pretende completar la descripción literaria con la representación gráfica
catastral, según se expresa en la escritura. Y de los datos descriptivos de la
finca resulta la correspondencia de la finca con dicha representación gráfica
catastral aportada, en los términos previstos en el artículo 9.b) de la Ley
Hipotecaria, pues las diferencias de superficie no exceden el 10%. Aunque es
conveniente rectificar la descripción literaria contenida en el título para
mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en los artículos
170.1 del Reglamento Notarial y 18.2 b) del texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario; lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone la total
coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr.
artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria).Y todo ello sin perjuicio de que, conforme
al párrafo séptimo del artículo 9.b), al practicarse la inscripción de la
representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la
resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que
consta en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho
de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.
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