LA RENUNCIA DE LOS GANANCIALES.

La renuncia o repudiación que realiza el cónyuge supérstite en relación a los bienes que le corresponden tras la liquidación de la sociedad de gananciales.

No es posible que vigente la sociedad de gananciales uno de los cónyuges renuncie a la mitad de los bienes gananciales que tiene, ni siquiera a la mitad de un bien ganancial concreto. Lo que si podrá es disolver la sociedad de gananciales y liquidar su cuota en la forma que convenga con el otro cónyuge o atribuir carácter privativo a un bien concreto que era ganancial al amparo de la libertad de pacto que tienen los cónyuges (art. 1323, 1325 y 1355 del C.c.)

Tampoco produce efecto alguno que uno de los cónyuges renuncie a los efectos de la sociedad de gananciales sin que esta se haya disuelto. Una de las causas de disolución es la voluntad común de ambos cónyuges expresada en capitulaciones matrimoniales que daría paso al régimen de separación de bienes (art. 1392 y 1435,2 del C.c.)

En cambio, sí es posible que disuelta la sociedad de gananciales uno de los cónyuges pueda renunciar a su cuota global, ya sea pura y simplemente o en favor del otro cónyuge o de los herederos de este. En ambos casos se produce un acrecimiento de esta cuota que a efectos fiscales se considera como una donación si los beneficiarios son los herederos del cónyuge premuerto. (art. 58,4 del Reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones).  

La Resolución DGRN de 2 de febrero de 1960 analiza los efectos de la renuncia por los causahabientes del marido de su cuota en la sociedad de gananciales disuelta, considerando que el efecto de dicha renuncia es el acrecimiento a los demás partícipes en la comunidad, como ponen de relieve, entre otros preceptos del Código Civil, el artículo 395, relativo a la renuncia de cuota hecha por el copropietario; el 644, al establecer que el que no quiera contribuir a las cargas de la servidumbre podrá eximirse renunciándola en provecho de los demás; el 575, que contiene idéntica norma respecto de la medianería, y el artículo 981 y siguientes, que regulan el derecho de acrecer y las condiciones en que podrá tener lugar.

En cuanto al régimen fiscal de la renuncia, aparece regulada en el artículo 28 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, precepto que ha sido desarrollado por el artículo 58 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Este último determina lo siguiente:

“4. Para que la renuncia del cónyuge sobreviviente a los efectos y consecuencias de la sociedad de gananciales produzca el efecto de que los bienes renunciados pasen a formar parte, a los efectos de la liquidación del impuesto, del caudal relicto del fallecido será necesario que la renuncia, además de reunir los requisitos del apartado 1 (es decir que sea pura y simple y no traslativa), se haya realizado por escritura pública con anterioridad al fallecimiento del causante. No concurriendo estas condiciones se girará liquidación por el concepto de donación del renunciante a favor de los que resulten beneficiados por la renuncia.”

Por tanto, como puede verse, el Reglamento exige un doble requisito para admitir que la mitad de la sociedad de gananciales a la que se renuncia por parte de un cónyuge, se someta a tributación por la modalidad sucesoria del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones:

1º.- La renuncia ha de ser una renuncia pura, simple y gratuita. Es decir, ha de ser una renuncia abdicativa y no traslativa, en cuyo caso generaría una donación.

2º.- Que la renuncia conste en escritura pública y que dicha renuncia se haya efectuado con anterioridad al fallecimiento.

Si faltase alguno de estos requisitos, procederá la liquidación por el concepto de donación. 

 

LA SUCESIÓN DE TITULOS NOBILIARIOS

Actualmente la posesión de un título nobiliario no otorga ningún estatuto de privilegio, al tratarse de una distinción meramente honorífica cuyo contenido se agota en el derecho a usarlo y a protegerlo frente a terceros.

Sin embargo, las normas que regulan la sucesión en los títulos nobiliarios proceden de la época histórica en que la nobleza titulada se consolidó como un estamento social privilegiado, y contienen reglas como el principio de masculinidad o preferencia del varón sin duda ajustadas a los valores del antiguo régimen, pero incompatibles con la sociedad actual en la cual las mujeres participan plenamente en la vida política, económica, cultural y social.

En este sentido el artículo 1 de la Ley 33/2006, de 30 de octubre, sobre igualdad del hombre y la mujer en el orden de sucesión de los títulos nobiliarios dispone: “El hombre y la mujer tienen igual derecho a suceder en las Grandezas de España y títulos nobiliarios, sin que pueda preferirse a las personas por razón de su sexo en el orden regular de llamamientos”

Y el artículo 2 de esta ley establece: “Dejarán de surtir efectos jurídicos aquellas previsiones de la Real Carta de concesión del título que excluyan a la mujer de los llamamientos o que prefieran al varón en igualdad de línea y de grado o sólo de grado en ausencia de preferencia de línea o que contradigan de cualquier modo el igual derecho a suceder del hombre y de la mujer. En estos supuestos, los jueces y tribunales integrarán el orden sucesorio propio del título aplicando el orden regular de suceder en las mercedes nobiliarias, en el cual, conforme a lo prevenido por el artículo anterior, no se prefiere a las personas por razón de su sexo”.

.La sucesión en materia de títulos nobiliarios se rige por lo dispuesto en el título de concesión, la escritura de fundación u otros documentos análogos que establezcan un orden específico, y, a falta de una previsión expresa, por las previsiones generales contenidas en las Partidas, Ley 40 de Toro y Novísima Recopilación, para la sucesión a la Corona de Castilla y los mayorazgos.

La consecuencia que se deriva de entender que estemos en uno u otro caso no es solo que, en el primero, habrá que estar al concreto orden de llamamientos establecido en el título, sino que, de apreciar que se trata de un orden regular, debe tenerse en cuenta la doctrina jurisprudencial recaída en la interpretación y aplicación de las normas referidas. Así, es doctrina consolidada que la sucesión de un título nobiliario entre parientes colaterales del fundador o del último poseedor legítimo (cuando éstos carecen de parientes en línea recta descendente) ha de regirse exclusivamente por el principio de la propincuidad y no por el de la representación.

Cuando la carta de concesión de un título nobiliario no dispone un orden especial de sucesión se aplica el llamado orden regular de suceder establecido con arreglo a unos criterios históricos que funcionan con carácter general y supletorio. Estos criterios son:

1.-La preferencia de los descendientes sobre los ascendientes y de éstos sobre los colaterales. El principio de Primogenitura y Representación rige para los descendientes directos del concesionario y dentro de las líneas de primogenitura. Permite que los descendientes de un hijo mayor, aunque este fallezca antes de heredar, representen su persona y tengan preferencia sobre un hijo segundo

2.- La preferencia de línea por primogenitura con anteposición del varón hasta la Ley 33/2006, de 30 de octubre, sobre igualdad del hombre y la mujer en el orden de sucesión de los títulos nobiliarios.

3.- En igualdad de línea, la mayor proximidad de grado; en igualdad de grado, la preferencia del varón hasta la mencionada Ley 33/2006.

4.- Y  en igualdad de las circunstancias anteriores, la mayor edad.

Agotada la línea regular de sucesión por no existir descendientes directos del fundador o concesionario, la jurisprudencia viene entendiendo que la sucesión de los títulos se rige por el principio de propincuidad, en virtud del cual el título se defiere al pariente del último poseedor más próximo en grado a él, sin tener en cuenta la preferencia de líneas ni el derecho de representación derivado de ella (derecho de suceder por parte de aquél a quien no se ha transmitido el título). En el caso de existir varios parientes de igual grado, el título se defiere al de mayor edad. En este sentido se ha pronunciado la STS de 17 de julio de 2025. Por tanto, cuando se trata de parientes colaterales, no se aplica el derecho de representación, reservado exclusivamente a la línea descendente. Cuando varios parientes colaterales se encuentran en el mismo grado de parentesco con el último poseedor legal de un titulo nobiliario, fallecido sin herederos y sin establecer la sucesión, la preferencia legal para sucederlo recae en el que tiene mayor edad.

LA ANTICRESIS ASISTENCIAL: ASPECTOS CIVILES Y FISCALES

 

La anticresis es una figura que hasta ahora ha tenido una escasa utilidad práctica y una escueta regulación en los artículos 1881 a 1886 del Código Civil. Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.

La mayoría de la doctrina configura la anticresis como un derecho real de garantía inmobiliaria, en virtud del cual el acreedor podrá poseer la cosa, percibir sus frutos para aplicarlos a su crédito y, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, exigir la realización del inmueble para cobrarse.

El objeto tiene que ser un bien inmueble que pueda producir fruto. Se da un desplazamiento de la posesión, aunque no de forma obligatoria.  Las partes son el anticresista (cedente de la posesión), y el acreedor anticrético (aquel que se beneficia de los frutos).

La anticresis se podrá constituir tanto por el deudor como por un tercero extraño a la deuda, pero quien la constituya tiene que tener la capacidad de disposición y ser el propietario del objeto.

Aunque se incluye dentro de los contratos, la anticresis se puede constituir por cualquier modo de constitución, pero es uno de los actos o contratos que deben constar en documento público Además, es un derecho real que se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.

La anticresis difiere de la prenda en que recae sobre inmuebles y de la hipoteca en que da derecho a percibir los frutos dentro de los límites establecidos en la ley. En la hipoteca el deudor tiene el bien inmueble, mientras que en la anticresis lo posee el acreedor. En el Derecho común, se puede pactar la anticresis con y sin entrega de la posesión al acreedor. Pero solo con la entrega de la posesión nace un derecho real de garantía con eficacia erga omnes.

El acreedor, salvo pacto en contrario, está obligado a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca. Lo está asimismo a hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación. Se deducirán de los frutos las cantidades que emplee en uno y otro objeto.

El deudor no puede readquirir el goce del inmueble sin haber pagado antes enteramente lo que debe a su acreedor. Pero éste siempre obligar al deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca, salvo pacto en contrario. El derecho a retener la cosa (inmueble puede suprimirse por un pacto entre las partes o de manera unilateral por el acreedor.

El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso podrá pedir, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago de la deuda o la venta del inmueble. El acreedor tendrá dos opciones: mediante juicio declarativo reclamar el pago, o realizar el inmueble. Se prohíbe el pacto comisorio, es decir, no se adquiere la propiedad del bien por incumplimiento.

Los contratantes pueden estipular que se compensen los intereses de la deuda con los frutos de la finca dada en anticresis.

La anticresis es indivisible, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor. No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente la anticresis mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo. Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió su parte de la deuda devolver la posesión ni cancelar la anticresis en perjuicio de los demás herederos que no hayan sido satisfechos.

Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en anticresis, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito. El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extinga la anticresis a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente.

Los contratos de anticresis pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria. Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta constituyendo anticresis sobre sus propios bienes.

Si mientras el acreedor retiene la posesión, el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se les satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la anticresis a la seguridad de la segunda deuda

En la práctica normalmente se manifiesta en combinación con la hipoteca siendo el pacto anticrético una garantía adicional. Hasta ahora era en derecho común una figura de carácter excepcional y poco práctica. Sin embargo, en su modalidad de anticresis asistencial ha adquirido una relevancia creciente con la Ley 31/2022, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2023 que introduce anticresis asistencial en una Disposición Adicional 13ª añadida a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Se establece un tratamiento fiscal favorable a los derechos de anticresis en garantía de créditos que tengan por finalidad principal financiar el coste de los cuidados de una persona dependiente, siempre que la vivienda dada en garantía vaya destinada al mercado de alquiler.

La anticresis asistencial ofrece beneficios fiscales significativos, especialmente para aquellos que financian la residencia de mayores o la asistencia domiciliaria de personas dependientes. Según la Ley 31/2022, los créditos inmobiliarios garantizados mediante anticresis, destinados a financiar estos servicios, tienen el mismo tratamiento fiscal que la hipoteca inversa. Esto incluye la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su modalidad de AJD, aranceles notariales y registrales, y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), aunque la distribución de estos impuestos puede ser pactada entre las partes. Respecto al capital prestado, las disposiciones que se hacen de la cuenta de crédito, ya sea el importe único inicial o las rentas periódicas, son neutras a efectos fiscales. En cuanto al inmueble que está gravado con el derecho de anticresis, la deuda generada por es un gasto deducible en el Impuesto de Patrimonio. Todas estas ventajas buscan facilitar que las personas mayores con dificultades financieras por falta de liquidez puedan afrontar con mayor flexibilidad los gastos de su asistencia en su vejez.

En la escritura pública de crédito garantizado con anticresis asistencial deberá constar el destino del crédito y el compromiso del acreditado de destinar los fondos recibidos a satisfacer principalmente los costes de estancia en una residencia de mayores u otros costes asistenciales domiciliarios, además del compromiso de destinar la vivienda gravada con anticresis al mercado de alquiler.

La Resolución de la DGSJFP de 8 de julio de 2025 considera que sí es posible la anticresis sobre una cuota indivisa, si consta el consentimiento de todos los condóminos en el título constitutivo porque el negocio jurídico celebrado “implica una desposesión de la totalidad de la finca para todos los condueños, aunque la anticresis se haya constituido sólo sobre el 75%”, por lo que excede de la mera administración.

LA RENUNCIA DE LA PROPIEDAD DE UN INMUEBLE

 

Nadie puede ser propietario en contra de su voluntad, por lo que cabe la renuncia a la propiedad. La renuncia a los derechos subjetivos se admite en general en el artículo 6.2 Código Civil, siempre que no contraríe el interés u orden público ni perjudique a tercero, Si el bien renunciado es una cosa mueble se convierte en una res nullius, un bien abandonado susceptible de ocupación por cualquiera (art. 610 del C.c.). En cambio, si se renuncia a un bien inmueble estos se consideran vacantes y sin dueño (bienes mostrencos) y pasan por ministerio de la ley a ser propiedad del Estado. El artículo 17 de la ​ Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, atribuye a la Administración General del Estado la titularidad de los inmuebles que carecieren de dueño.

Una escritura de renuncia abdicativa del dominio de una finca registral no puede inscribirse directamente y por sí sola a favor de la Administración Pública, porque una cosa es que la Administración adquiera los bienes vacantes por ministerio de la Ley, y otra distinta es que los adquiera automáticamente, sin cumplir con los requisitos administrativos que la propia Ley exige, es decir, el acta de toma de posesión de los bienes, (artículo 17.3 de la LPAP), el alta en el Inventario de bienes, (artículo 17.2 de la LPAP), y, fundamentalmente, la resolución expresa que pone fin al procedimiento de investigación de la propiedad, regulado en el artículo 47 de la LPAP y al que se remite el propio artículo 17 de la LPAP.

 Además, aunque el Registrador está obligado a promover la inscripción, (artículo 39 de la LPAP), en ningún caso está éste obligado a practicar la inscripción de oficio sin que así se lo requiera la Administración Pública, cohonestándose así la obligación de la Administración de inscribir sus bienes con el principio de rogación, de tal forma que, cualquiera que sea el título de adquisición, es la propia Administración, y no el Registrador de oficio, quien tiene que instar la inscripción de sus bienes.

 Un ordenamiento como el español, que permite la pérdida del dominio por renuncia (cfr. artículo 6.2 del Código Civil), no puede poner obstáculo a la cancelación del dominio en virtud de la escritura en que el titular registral manifiesta su voluntad de no tenerla como suya (cfr. artículos 79, 80 y 82 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 19 de enero de 1994). Desde el punto de vista de la técnica registral, y dejando al margen los demás presupuestos para que la renuncia al derecho de propiedad sea inscribible, ésta podría tener acceso al Registro mediante un asiento de inscripción en que se haga constar la renuncia, con subsistencia de la finca como finca inmatriculada y con sujeción a la disciplina normativa que rige la adquisición por parte de la Administración del Estado de los bienes inmuebles vacantes, de suerte que esta adquisición se produce «ope legis», desde el momento en que se cumplen los requisitos para tal atribución –cfr. artículos 609, párrafo segundo, del Código Civil y 17 y 47.d) de la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas–).

Es decir, la mera existencia de una renuncia abdicativa no implica sin más que se produzca una adquisición por parte de la Administración General del Estado. Así ocurrirá y no se producirá la adquisición de la Administración General del Estado si existen terceros con un derecho preferente (a quienes acrezca la porción renunciada, vid. la reciente Resolución de 19 de octubre de 2018), o si los renunciantes resultan no ser los titulares civiles del dominio («nemo dat quod non habet»). De aquí que la regulación sobre el patrimonio de las Administraciones Públicas prevea la existencia de un expediente de investigación (artículos 47 y siguientes), «respecto de los bienes y derechos que presumiblemente sean de la titularidad de la Administración General del Estado (artículo 46.1 de la Ley).

Las Administraciones públicas tienen la facultad de investigar la situación de los bienes y derechos que presumiblemente formen parte de su patrimonio, a fin de determinar la titularidad de los mismos cuando ésta no les conste de modo cierto. En estos expedientes de investigación será preceptivo el informe de la Abogacía General del Estado antes de adoptar la resolución que proceda. El procedimiento se iniciará de oficio, por iniciativa propia o por denuncia de particulares. El acuerdo de incoación del procedimiento de investigación se publicará gratuitamente en el "Boletín Oficial del Estado", sin perjuicio de la posibilidad de utilizar adicionalmente otros medios de difusión. Una copia del acuerdo será remitida al ayuntamiento en cuyo término radique el bien, para su exposición al público en el tablón de edictos.

Cuando se considere suficientemente acreditada la titularidad de la Administración General del Estado sobre el bien o derecho, se declarará así en la resolución que ponga fin al procedimiento y se procederá a su tasación, a su inclusión en el Inventario General de Bienes y Derechos del Estado y a su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como a la adopción, en su caso, de cuantas medidas sean procedentes para obtener su posesión. Hasta que no recaiga dicha resolución favorable no es posible la inscripción en el Registro de la Propiedad: «La resolución decidirá sobre la pertenencia del bien o derecho a la Administración General del Estado, o en su caso, a sus organismos públicos» (artículo 58.2 del Reglamento), momento en el que «la Administración General del Estado, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 36 y 47 d) de la Ley, deberá inscribir a su favor en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, los inmuebles o derechos sobre los mismos cuya pertenencia le haya sido acreditada a través del procedimiento de investigación» (artículo 60 del Reglamento de ejecución de la Ley).

A las personas que, sin venir obligadas a ello por razón de su cargo o funciones promuevan el procedimiento de investigación denunciando, con los requisitos reglamentariamente establecidos, la existencia de bienes y derechos que presumiblemente sean de titularidad pública, se les abonará como premio el diez por ciento del valor de los bienes o derechos denunciados, siempre que el procedimiento concluya con su incorporación al Patrimonio del Estado y esta incorporación no sea revocada posteriormente. El premio se devengará una vez se hayan vendido los bienes investigados, calculándose sobre el importe líquido obtenido por su venta. 

La renuncia a una cuota en una comunidad ordinaria.

El artículo 395 del Código Civil, al prever el deber del copropietario de contribuir con los demás a los gastos de conservación de la cosa común, establece que podrá liberarse de esta carga "renunciando a la parte que le pertenece en el dominio" ("Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Solo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio").

Respecto a los efectos se discute si la renuncia produce una cuota de propiedad vacante o, por el contrario, se produce el acrecimiento legal de la cuota renunciada a favor de los otros copropietarios. La mayoría de la doctrina y la jurisprudencia registral aboga por el acrecimiento en favor de los demás comuneros, como ponen de relieve, entre otros preceptos del Código Civil, el artículo 395, relativo a la renuncia de cuota hecha por el copropietario; el 644, al establecer que el que no quiera contribuir a las cargas de la servidumbre podrá eximirse renunciándola en provecho de los demás; el 575, que contiene idéntica norma respecto de la medianería, y el artículo 981 y siguientes, que regulan el derecho de acrecer y las condiciones en que podrá tener lugar.

La renuncia abdicativa es un acto unilateral e irrevocable que afecta a los demás comuneros por cuanto incrementarán proporcionalmente no sólo su participación en la comunidad –sino también sus costes y obligaciones pecuniarias por lo que se hace preciso el consentimiento de los copropietarios para su validez y eficacia.

La renuncia de un piso o local en una propiedad horizontal: Si la propiedad renunciada es un piso o un local que forma parte de una propiedad horizontal se puede también discutir si como consecuencia de esa renuncia el piso o local pasa a ser un bien mostrenco, propiedad del Estado, o por el contrario se produce un acrecimiento en favor de los demás comuneros del edificio en proporción a su porcentaje de propiedad en el edificio. Esta segunda opción de acrecimiento es la que ha sido admitida por la jurisprudencia registral

La DGRN considera necesario para la inscripción de la renuncia a un piso o local no solo la notificación de la renuncia a los demás propietarios y a los órganos comunitarios, sino también el consentimiento de los propietarios beneficiados por la misma.

Desde un punto de vista fiscal si consideramos el acrecimiento como un efecto legal de la renuncia no hay transmisión patrimonial sujeta al ITP, aunque sí habría una sujeción a la cuota gradual del IAJD.

La renuncia en situaciones de multipropiedad: Otro de los supuestos habituales de copropiedad de un derecho común son las denominadas situaciones de multipropiedad o derecho de aprovechamiento por turnos de un bien inmueble. La Resolución de la DGRN de 19 de octubre de 2018 tiene declarado si la renuncia se refiere a un elemento independiente integrado en un régimen de propiedad horizontal: "recae sobre un derecho complejo (propiedad separada y elementos comunes) que está incardinado en una relación comunitaria más amplia (en la que están implicados otros propietarios en cuanto los derechos de todos vierten sobre un mismo objeto, el edificio constituido en propiedad horizontal, por lo demás indivisible); relación que hace interdependiente en muchos aspectos, como en el caso de responsabilidad por los gastos generales, la suerte de todos de modo que la baja de uno (sin incorporación de otro, que se haga cargo de su cuota, temporal o indefinidamente) no puede dejar de afectar personalmente a los demás".

Los demás comuneros no son terceros jurídicamente extraños sino terceros jurídicamente interesados, con una posición más cercana a la de partes que a terceros en la medida que la renuncia en cuestión, en cuanto libera unilateralmente a uno de la relación jurídica plurilateral que ligaba a todos, tiene repercusiones jurídicas automáticas para los demás. Por tanto, acreditada la renuncia abdicativa llevada a cabo por las cotitulares de una de las cuotas de uso de un apartamento sujeto a la Ley 42/1998, sujeto a su vez a la Ley aplicable a los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal no puede discutirse ni el carácter renunciable de la cuota ni la consecuente posibilidad de acceso de la renuncia al folio de la finca. Cuestión distinta es el conjunto de requisitos que para la práctica de dicha inscripción resultan del ordenamiento jurídico. Y estos requisitos son la notificación y el consentimiento de los demás comuneros.

 No cabe, en primer lugar, afirmar que basta con la notificación practicada al presidente y al administrador de la comunidad.  Un efecto jurídico como es el acrecimiento derivado de la renuncia abdicativa de un cotitular (Resolución de 21 de octubre de 2014), no puede producirse en el patrimonio del destinatario por la mera realización de una notificación a un tercero por mucho que al mismo correspondan facultades de gestión y representación de la comunidad.

 La cuota en comunidad objeto de la renuncia no se convierte en patrimonio del Estado. No lo es porque no estamos ante la renuncia abdicativa de un inmueble que queda así sin dueño, sino ante la renuncia abdicativa de una cuota de inmueble cuyo destino natural es el acrecimiento al resto de los comuneros a quienes no se puede imponer un acto ajeno sin que, como mínimo, hayan tenido la oportunidad de oponerse (vid. Resolución de 21 de octubre de 2014). 

La acción común de división: El comunero que quiere dejar de serlo tiene la posibilidad de renunciar a la propiedad y esta, salvo retracto, será adquirida por el Estado mediante un procedimiento administrativo, pero si la comunidad es sobre un piso u otro elemento de un piso en régimen de propiedad horizontal o en régimen de multipropiedad la renuncia este caso produce un acrecimiento en favor de los demás comuneros siempre que se le notifique y se cuente con su consentimiento.

  La única salida posible en estos casos de multipropiedad o división horizontal en que no se consigue la unanimidad, para que la cuota renunciada acrezca a los demás comuneros del inmueble, es la acción común de división.

Se debe partir de la base de que ningún comunero puede ser obligado a permanecer en la comunidad, por lo que en cualquier momento puede pedir que cese el proindiviso. El comunero que quiera renunciar puede pedir la venta forzosa del inmueble y el reparto del precio entre los comuneros en proporción de su cuota, Esta acción se sustancia en un procedimiento judicial que termina con la venta en publica subasta del inmueble.