Constituye el objeto de este recurso
determinar si para la constancia registral de una declaración de obra nueva
finalizada, de la que se aportan las correspondientes coordenadas de la porción
de suelo ocupada por la edificación obtenidas de la geometría catastral,
constituye defecto la falta de coincidencia de la superficie ocupada que consta
en el título con la que resulta de las coordenadas, existiendo una diferencia
de 3 metros cuadrados.
Debe partirse de que el artículo
202 de la Ley hipotecaria, proclama tras la reforma operada por la Ley 13/2015,
de 24 de junio, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de
suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de
estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». Para
inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración
documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la
Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en
vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo
ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación
geográfica. También es cierto que, de entre todos los supuestos legales en los
que la nueva ley exige georreferenciación (como por ejemplo ocurre también,
conforme al artículo 9, con las divisiones, agrupaciones, reparcelaciones,
etc.), este en concreto de las edificaciones es el que menor complejidad
requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de
vista técnico como desde el punto de vista procedimental. En efecto, desde el
punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por
cualquier edificación no necesita ser aportada necesariamente en el concreto
formato GML ya que será válida la aportación de una representación gráfica de
la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro
de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas
concretas de aquélla. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por
referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la
edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de
la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la
remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto
sexto de la Resolución Conjunta de 26 de
octubre de 2015. Asimismo debe recordarse que en el caso de edificaciones cuya
geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá
tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro
utilizando el servicio habilitado para ello.
En el supuesto de este
expediente, la escritura cumple con lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley
Hipotecaria al remitirse en cuanto a las coordenadas de la edificación a las
que consten en Catastro, pudiendo la registradora obtener las mismas del
servicio habilitado en la Sede Electrónica de dicha Institución. La cuestión
principal que aquí se plantea es la de si para inscribir la edificación es
defecto la falta de coincidencia entre la superficie ocupada por ella según la
descripción literaria que figura en el título y la que resulta de las coordenadas
aportadas para dar cumplimiento al artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
La
descripción de la edificación en la escritura es totalmente coincidente con la
que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca,
constando las superficies construidas de las plantas (67 metros cuadrados en
semisótano y 64 metros cuadrados en planta baja) según figuran en dicha
certificación. Ahora bien, no puede olvidarse que la superficie construida que
consta como alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con
la superficie gráfica. Ello es así porque a efectos catastrales pueden haberse
aplicado las «normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del
suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes
inmuebles de naturaleza urbana» aprobadas por el Real Decreto 1020/1993, de 25
de junio, cuyo artículo 11 dispone en su apartado 3 que «se entiende como
superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los
parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las
medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones,
terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán
al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro
orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial,
no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a
1,50 metros».
La redacción de la escritura es
imprecisa y puede inducir a confusión, pues expresa que «corresponden 67 metros
cuadrados a la superficie de parcela ocupada, y 3 metros cuadrados a patio»,
excluyendo, por tanto, de la superficie de parcela ocupada los 3 metros
cuadrados destinados a patio. Hubiera sido más correcto ajustarse en la redacción
del título a la superficie de parcela ocupada de 70,47 metros cuadrados que
resulta de la geometría catastral. No obstante, el defecto no puede ser
mantenido considerando las siguientes circunstancias que lo diferencian del
caso de la Resolución de 5 de julio de 2016: que la diferencia de metros que
ocasiona el debate se encuentra identificada en la escritura como «patio»; que
esta discrepancia, además, se produce entre la superficie expresada alfanuméricamente
en la propia certificación catastral y la que resulta de la representación en
formato GML obtenido de la misma, lo que es revelador de que esa superficie de
3 metros cuadrados (patio) es la que ha dejado de computarse a efectos
catastrales en la certificación; y, en definitiva, que existe una total
identidad entre la descripción de la edificación en el título y la de la
certificación catastral que contiene la geometría del edificio, que es la que
accederá al Registro conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
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