Se discute si es inscribible una escritura de rectificación
de descripción, que consiste en añadir una planta más a un edificio que figura
en la descripción registral de una finca que se inmatriculó en virtud de la
escritura que pretende rectificarse. El registrador opone como defectos que no
se puede hacer constar una planta nueva por vía de subsanación, por no
corresponderse con la descripción gráfica que se aportó en su día por lo que
debería procederse a otorgar escritura de ampliación de obra nueva y división
horizontal acompañada de todos los requisitos necesarios para ello; que debe
identificarse la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación
geográfica, y que debe acompañarse el libro del edificio.
El recurrente alega que, con independencia que la escritura
se haya titulado como «de subsanación», en la misma se cumplen con los
requisitos exigidos por los artículos 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio, y 28.4 de la Ley de Suelo, al quedar acreditada la antigüedad de la
edificación mediante certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca
así como certificación municipal; que en cuanto a las coordenadas de la edificación,
también resultan acreditadas mediante la referida certificación catastral; y
que respecto del libro del edificio no procede exigirlo a las edificaciones
antiguas.
En cuanto a la denominación de la escritura como «de
subsanación», la expresión de ésta no puede impedir documentar en la
misma una ampliación de una edificación que consta declarada en el Registro, si
en el título presentado se cumplen los requisitos para ello. No obsta a esta
afirmación el hecho de que la descripción que pretende modificarse sea la
correspondiente a una inmatriculación de fincas. Si bien es cierto que en tales
supuestos se exige una total coincidencia entre la descripción de la finca
según el título y según certificación catastral descriptiva y gráfica ello no
puede impedir que con posterioridad se pueda rectificar la descripción de la
finca cumpliendo los requisitos y procedimientos legales relativos a la
ampliación de una edificación ya inscrita. Además, la rectificación que se
pretende en el presente caso es coincidente con la situación catastral actual,
según se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica, que
difiere de la que en su día se aportó para inmatricular por haberse producido
rectificación en Catastro. En las inmatriculaciones la identidad descriptiva
con el Catastro ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica
perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales
como las edificaciones, ubicados en el interior de ella.
En cuanto a los requisitos necesarios para la inscripción de
la ampliación de la edificación a los que alude la nota de calificación, en la
escritura constan incorporadas certificación catastral y certificación
municipal de las que resulta la descripción coincidente del inmueble y la
antigüedad de la edificación suficiente para el transcurso de los plazos de
prescripción correspondientes, dando debido cumplimiento a las previsiones del
artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Por lo que
no puede mantenerse el defecto señalado.
En cuanto a la ausencia de coordenadas de la porción de
suelo ocupada en los supuestos de ampliación de una edificación ya inscrita, se
afirmó en Resolución de esta Dirección General de 23 de mayo de 2016 que en
tales casos «la superficie ocupada por la construcción ya consta en el
Registro, bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero,
de la Ley Hipotecaria), y no es objeto de modificación o alteración en la
escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas. Por ello
no existen obstáculos que impidan la inscripción de la ampliación de la obra
nueva, y el defecto alegado de su omisión tampoco puede ser mantenido.
Además, dado que se incorpora al título inscribible certificación catastral
descriptiva y gráfica en la que consta la ampliación de la edificación que
pretende acceder al Registro, el registrador podría haber obtenido las
coordenadas de la misma directamente del servicio correspondiente que ofrece la
Sede Electrónica del Catastro. Finalmente, en cuanto a la exigencia del libro del edificio, tampoco puede mantenerse el defecto ya que entre los requisitos exigidos en el apartado cuarto del artículo 28 de la Ley de Suelo, ciertamente no se encuentran incluidos los relativos al cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, que sí se exigen en su apartado primero para la declaración de obra nueva terminada, cuando dicha declaración se realiza bajo el régimen que estatuye dicho específico apartado primero. Los indicados requisitos han sido entendidos por esta Dirección General referidos a la acreditación del seguro decenal, regulado en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, cuando dicho seguro sea preceptivo; así como también referido al llamado Libro del Edificio, regulado en el artículo 7 de la misma Ley 38/1999, de 5 de noviembre, según interpretó este Centro Directivo en su Resolución-Circular de 26 de julio de 2007.
No hay comentarios:
Publicar un comentario