viernes, 9 de enero de 2009

La modificación de fincas: Segregación, división, agrupación y agregación

Una finca registral puede aumentar o disminuir su cabida si se le añade o se le resta superficie. Los cambios en la configuración originaria de una finca se producen principalmente por una segregación de una porción de la finca inscrita, por una agrupación de una finca inscrita con otra, por una agregación de una finca o porción de finca a una finca inscrita, y por una división de finca en fincas registrales independientes.
Resultado de imagen de parcelas rusticasTodas estas modificaciones de fincas tienen que ser realizadas por el titular registral de la finca. Si la finca es ganancial pero la finca está inscrita a nombre de un solo de los cónyuges la modificación puede hacerla sólo el cónyuge titular.
A) LA SEGREGACION:
Es la modificación de finca que consiste en separar de la finca originaria una porción para que constituya finca independiente.
La segregación y la división son operaciones de modificación de fincas muy semejantes. En la división las fincas resultantes son más de una y no hay finca resto. La opción entre una y otra dependerá de las circunstancias. En principio hay que optar por la segregación por razón del Impuesto de Actos Jurídicos Documentado que grava al 1 por ciento la modificación de finca. En la segregación el impuesto recae sólo sobre la finca segregada, y en la división el impuesto recae sobre toda la finca. Pero cuando la finca resto en realidad se compone de parcelas discontinuas la solución más adecuada es la división.
Sólo se puede segregar una porción de finca, ya sea rustica o urbana, siempre que se tenga licencia municipal de segregación o declaración de su innecesariedad. La licencia de segregación tiene una validez de tres meses. La licencia no tiene que ser interpretada en un sentido literal: Así se autoriza para segregar 80 metros de una finca de 500 el interesado puede o bien segregar la mayor o bien segregar la menor (que será lo habitual) o bien dividir la finca en dos.
En la escritura de segregación hay que reseñar el lindero o punto cardinal de la finca matriz por donde se efectúa la segregación. Después de describir la finca segregada es preciso también describir la situación en que queda la finca matriz que ahora se denominada finca resto. A veces sucede que de la finca matriz se han practicado sucesivas segregaciones y algunas no todavía no se han inscrito, en este caso se puede indicar que la finca matriz tiene la superficie que resulta de la última segregación practicada aunque esta no coincida con la que resulta del Registro.
La escritura de segregación tiene que contener un requerimiento expreso del segregante para que se notifique la segregación al Ayuntamiento correspondiente mediante el envío de copia autorizada.
En las fincas rústicas la división o segregación, además de contar con la correspondiente licencia o declaración de su innecesariedad, debe hacerse respetando la unidad mínima de cultivo que (salvo contadas excepciones) es de dos mil quinientos metros para fincas de regadío y dos hectáreas y media para las fincas de secano. La segregación que se haga sin respetar esta limitación es nula, por eso es importante reseñar en toda descripción de finca rustica que es finca indivisible por debajo de la unidad mínima de cultivo. No obstante se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:
a) Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia.
c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de adquisición preferente (retracto) establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.
d) Si se produce por causa de expropiación forzosa.

En cuanto a la segregaciones de parte de pisos o locales comerciales que están en régimen de propiedad horizontal hasta la reforma de la LPH de junio 2013 no se requería licencia municipal pero si autorización de la comunidad de propietarios o previsión estatutaria que permita la segregación sin necesidad de acuerdo de la comunidad. Esta modificación supone una alteración de las cuotas.
 
El art. 10, 3 b de la Ley de Propiedad Horizontal tras su modificación por la ley 8/2013 de 26 de junio, exige autorización administrativa  para la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes y para el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte. Este requisito no queda enervado por contar en los estatutos de la división horizontal del edificio la posibilidad de llevar a cabo segregaciones sin necesidad de autorización de la junta de propietarios. Por tanto, para cualquier segregación, agrupación o división de fincas en una PH es preciso obtener licencia expresa, y aprobación por la junta de propietarios (3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas), aun cuando la posibilidad de segregar, agrupar o dividir componentes, se encuentre recogida en los estatutos de la Comunidad
 
 La DG en la Resolución de 20 de marzo de 2014 llega a la conclusión de que toda segregación de vivienda o local, precisa autorización administrativa “en todo caso”, ya que su omisión constituye defecto que impide la inscripción registral de la operación. Por ello cualquier modificación del régimen de propiedad horizontal que aumente o disminuya el número de elementos privativos, se encuentra sujeto a la necesidad de autorización administrativa, como requisito imprescindible para la inscripción.

B) LA DIVISION.
La división de finca es la modificación de finca que consiste en sustituir una finca registral por la que resulten de su fragmentación o reparto. El gravamen es sobre la totalidad de la finca. Igual que la segregación requiere licencia municipal y que se respete la unidad mínima de cultivo.
La legislación urbanística prohibe la división de fincas rusticas que den lugar a núcleos de población. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística en fincas rústicas aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente.

C) LA AGRUPACION:
La agrupación resulta de la fusión de dos o más fincas registrales que se reúnen para formar una nueva. El gravamen de IAJD también es del uno por ciento. Puede agruparse fincas de distintos propietarios o con distinto carácter, es decir fincas que sean gananciales de los cónyuges con fincas privativas de uno sólo de ellos, en estos casos de debe precisar en la agrupación el porcentaje de participación de cada agrupante en la finca resultante de la agrupación. Así si A y B aportan cada una finca de 500 metros en la finca agrupada se constituye un pro indiviso del 50 por ciento. También cabe la posibilidad de agrupar fincas que no sean colindantes que tengan una finalidad común de explotación.

D) LA AGREGACION.
La agregación supone añadir a una finca inscrita una finca o porción segregada de otra finca. La finca que se agrega, o la suma de las fincas que se agreguen, no puede ser superior a la quinta parte de la finca receptora de la agregación.

Resolución de 15 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado: La segregación de un piso no requiere licencia administrativa si se demuestra la antigüedad de la división física del inmueble.
Con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad.
 No hay duda, y así se afirmó en las Resoluciones de 20 de marzo y 28 de mayo de 2014, que tras la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la realización de algún acto de división, segregación o agregación, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento. Sin embargo este requerimiento no es pleno, ya que se condiciona en el inciso final del párrafo primero de la letra b) antes transcrito a que «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo), precepto con el que está estrechamente relacionado, operando ambos de forma complementaria. En consecuencia, ha de verificarse a continuación si concurren en el supuesto debatido las circunstancias que eximen la previa obtención de la autorización administrativa exigida por el registrador de la Propiedad en su nota de calificación.
Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que «no será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos».

A tal efecto, se ha de comenzar atendiendo a los antecedentes normativos de la disposición objeto de análisis, que se pueden encontrar, de modo más claro, en el artículo 53.a del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, que establece «no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión».
Este criterio recogido en el citado precepto reglamentario ha quedado ahora confirmado y elevado a rango legal (con lo que han de darse por superados los reparos doctrinales a su aplicación generalizada), pues la exigencia de autorización administrativa para este tipo de actos, es decir, la creación de un nuevo elemento privativo por vía de segregación, agregación o división de otro preexistente, no sólo se impone en el citado artículo 10.3.b de la Ley sobre propiedad horizontal, sino que encuentra también reflejo en el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, referido a los actos de constitución o modificación de conjuntos inmobiliarios, habiendo sido redactados ambos preceptos por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el día 28 de junio de 2013. Normativa que según la disposición final decimonovena tiene el carácter de legislación básica, debiendo ser interpretados y aplicados ambos preceptos de forma coordinada dada la estrecha relación existente entre los mismos, en cuanto expresión de una misma idea: la constitución o modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación.
Por tanto, es la propia normativa estatal la que impone la necesidad de autorización administrativa previa, y lo hace simultáneamente en ambos supuestos y en virtud de la reforma introducida por una misma Ley (Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas), que incide coordinadamente en dos normas estatales. La primera, garantiza la igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados a la propiedad del suelo, que tiene naturaleza estatutaria, determinando los derechos y deberes urbanísticos del propietario (texto refundido de la Ley de suelo); mientras que la segunda (Ley sobre propiedad horizontal), tiene un contenido más puramente civil. Los títulos competenciales que amparan dicha modificación resultan de la disposición final decimonovena, número 1, que establece que «la presente Ley tiene el carácter de legislación básica sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 149.1.13. ª de la Constitución». Añadiéndose en el número 2, apartado 2.º, en relación con los artículos 17 del texto refundido Ley de suelo y 10.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, que se redactan «al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª y 18.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia sobre legislación civil, procedimiento administrativo común, legislación sobre expropiación forzosa y el sistema de responsabilidad de las Administraciones Públicas».
En el caso objeto de este recurso parece claro que, tratándose de la división en dos de un departamento privativo de una propiedad horizontal, concurren los presupuestos fácticos que determinan la exigencia de la referida autorización administrativa en los términos expuestos, sin que concurran ninguna de las dos excepciones contempladas en el artículo 26.6 de texto refundido de la Ley de suelo.
 No obstante lo anterior, procede cuestionarse ahora si, como plantea el notario recurrente, el hecho de acreditar que la división del elemento número tres de la propiedad horizontal en dos tuvo físicamente lugar hace más de ocho años (como se desprende de la manifestación realizada por el arquitecto don J. P. L. en la escritura calificada), implica la posibilidad de practicar la inscripción sin necesidad de licencia o autorización administrativa previa.
Es cierto que este Centro Directivo (vid. Resoluciones señaladas en los «Vistos»), siguiendo la estela de la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido señalando el problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, incluso aunque el otorgamiento de ésta se haya producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del Código Civil–. Pero también es verdad que, a partir de su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 ha admitido la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. De esta forma se ha admitido la inscripción de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
La jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, a saber, una situación que presenta similitudes a la de «fuera de ordenación» –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de septiembre de 2005 y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013, vid. también el artículo 238.1.c) de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana–.
El artículo 65.2, en relación al 73, de la anterior Ley 10/1990, de 23 de octubre, de disciplina urbanística, y el actual artículo 154.1 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo de las Islas Baleares, establecen un plazo de ocho años para la actuación de protección de legalidad. En el supuesto de hecho de este expediente consta acreditado por declaración expresa del arquitecto compareciente en la escritura de división del elemento independiente del edificio en propiedad horizontal, que la «situación fáctica de individualidad e independencia de ambos elementos privativos se remonta a hace más de ocho años, circunstancia que acredita y certifica por su conocimiento del edificio desde hace años». Además no consta la existencia de anotación preventiva de iniciación de expediente de disciplina urbanística. Resulta por tanto de aplicación la doctrina sentada por este Centro Directivo para este tipo de casos, procediendo la estimación del recurso en cuanto a este defecto.


Res. de 16 de febrero de 2016: La segregación de finca hipotecada no precisa del consentimiento del acreedor hipotecario.

Se debate en este recurso la inscripción de una escritura pública por la que los titulares de dos fincas registrales proceden a segregar dos habitaciones de una de ellas para agregarlas a la otra finca registral. Los comparecientes en la escritura modifican las fincas descritas, en el sentido de segregar 19,66 metros cuadrados de la primera, para agregarlos después a la segunda. La finca que se segrega consta gravada con hipoteca y en el mismo documento notarial, cuya inscripción ahora se suspende, el notario advierte a los comparecientes que la hipoteca que grava la finca continúa tanto sobre la finca matriz como sobre la porción segregada salvo que el acreedor hipotecario dé su consentimiento.
La registradora suspende la inscripción solicitada al apreciar el defecto subsanable de
que al estar una de las fincas objeto de la escritura, hipotecada, debe comparecer el banco
para autorizar las operaciones.
 El principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación realizada en la finca original, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria); segundo, es principio básico de nuestro sistema, que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria), y tercero, que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente –cfr. Resolución de 27 de diciembre de 2010–, aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen de propiedad se ajustarán a su normativa específica.
El gravamen hipotecario no comporta por sí ningún tipo de limitación o restricción a las facultades dispositivas del propietario de la finca gravada, pues únicamente –cfr. artículo 104 de la Ley Hipotecaria– sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida, y su efectividad se basará en la acción ejecutiva a través de los procedimientos previstos en la Ley.
La protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se articulará a través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su indivisibilidad –cfr. artículos 109 a 112 y 122 a 125 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 8 de marzo de 2013– y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones –artículos 47 a 50 del Reglamento Hipotecario–, basadas en la subsistencia inalterada de las cargas existentes, a falta de consentimiento de su titular, por aplicación de los principios registrales de prioridad, legitimación y tracto sucesivo –17, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria, en relación al artículo 405 del Código Civil–, todo ello, sin perjuicio de admitir la conveniencia de tal intervención para evitar los problemas que pudieran derivarse con posterioridad, singularmente en caso de ejecución y que habrían de resolverse, en tal caso, en el seno del respectivo procedimiento.
En conclusión, el recurso debe ser estimado, no siendo preciso el consentimiento del acreedor hipotecario para inscribir la segregación y posterior agregación de la parte segregada a otra finca, pues el gravamen hipotecario seguirá gravando inalterado la finca.
  Res. de 12 de julio 2016: Se trata de dilucidar en este expediente si, adjudicándose los dos únicos herederos en una partición hereditaria una finca no urbanizable por mitad y proindiviso, debe acreditarse la obtención de la correspondiente licencia urbanística de parcelación o declaración municipal de su innecesariedad, exigidas por el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de Diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía para inscribir los actos que considera reveladores de una posible parcelación urbanística, entre los que se encuentra, a juicio del registrador, el que es objeto del documento calificado.
El recurrente alega que no hay asignación expresa y formal de uso individualizado de una parte del inmueble a cada participación indivisa adjudicada y que la finca es una tierra de regadío respecto de la que registralmente no consta incoación de expediente urbanístico alguno ni que se trate de suelo especialmente protegido, por lo que no hay ningún indicio revelador de una parcelación ni intención de asentamiento que pueda derivarse del título presentado.
El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece en su artículo 26.2: «La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva».Además, en el supuesto al que se refiere este recurso, adquiere relevancia a estos efectos lo dispuesto en los artículos 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y 8 del Decreto 60/2010, de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía. El artículo 66 de la Ley andaluza 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en la redacción dada al mismo por la Ley 13/2005 de dicha Comunidad Autónoma), en lo que aquí afecta dispone: «3. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad», e incluye como actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas «pro indiviso» de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable y sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. Añade el precepto que no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.
Ahora bien, en el presente caso el registrador basa únicamente su calificación negativa en la transmisión de una cuota indivisa de finca no urbanizable que no consta previamente individualizada en el Registro, debiendo señalarse a este respecto que la transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la adjudican por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios. De este solo hecho no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación. Tampoco cabe apreciar aquí los indicios que señala el registrador en su informe, relativos a la descripción catastral de la finca y a la existencia de una construcción, que data según el Catastro de 1984, dado que no se han puesto de manifiesto oportunamente en la nota de calificación. Todo ello sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios que los que están al alcance del registrador, pueda estimar la existencia o no de una parcelación ilegal.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de las anteriores consideraciones.

 

287 comentarios:

1 – 200 de 287   Más reciente›   El más reciente»
Blaudemar dijo...
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José María Sánchez-Ros dijo...

Buenas tardes
Por lo que veo, tienes toda las documentación a excepción de la licencia municipal de segregación, la cual tiene una vigencia de tres meses desde su expedición y es indispensable para el otorgamiento de la escritura de segregación.
A continuación una vez otorgada la escritura habría que liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos documentados que grava el 1,00 % del valor declarado en la segregación, y después al Registro de la Propiedad para su inscripción. Estos trámites los puede realizar la Notaría.
Asimismo de oficio comunicamos el otorgamiento de dicha escritura al Ayuntamiento y al Catastro, con lo que no tienes que realizar más trámites
Un saludo

Anónimo dijo...
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José María Sánchez-Ros dijo...

Si usted tiene una escritura de propiedad de un elemento del edificio es comunero, y por tanto tiene voz y voto en la comunidad. Si la comunidad no quiere reconocerle su derecho no le queda otra vía que el juzgado. Haga usted un requerimiento notarial al presidente de la comunidad donde exponga su pretensión con la justificación que dice, y si la contestación sigue siendo contraria, entonces tendrá que acudir al Juez.

ilepsa dijo...

¿Se puede segregar una parte de una finca y dejarla sin acceso, cundo la finca original tenia acceso a través de carretera?

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Lo lógico es segregrar una finca con acceso, pero si no lo tiene lo que hay que hacer es, simultaneamente, constituir una servidumbre de paso.

Víctor Barranco dijo...
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Víctor Barranco dijo...

Estimado José María:

A la hora de hacer una segregación, contando ya con la declaración de innecesariedad de licencia y formando la parte de finca que se desea segregar unidad catastral independiente, el resto de copropietarios de la finca registral no quieren firmar nada. ¿Es necesario el consentimiento de todos ellos, o se puede realizar de manera unilateral por el propietario de la finca catastral que se desea segregar?

Quiero decir, ¿puedo yo, copropietario de una finca, segregar una parte de la misma (que ya cuenta con independiencia catastral e innecesariedad de licencia de segregación), sin contar con el resto de copropietarios, o debo ir directamente al Juzgado a interponer Demanda de Segregación?

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Estimado Victor:

De la misma manera que un copropietario no puede vender o hipotecar una finca sin el consentimiento de los restantes comuneros, tampoco puede dividir y extinguir el proindivisiso sin el concurso de los demás. Si no hay acuerdo la única vía séría salir del proindiviso en virtud de una demanda de división de cosa común.

Víctor Barranco dijo...

Muchas gracias, tanto por la respuesta como por la dedicación al blog.

Plantearé la posibilidad de Demanda.

Jesús García Cancela dijo...

Hola,
Estoy intentando segregar una finca rústica en dos parcelas idénticas. Dicha finca está registrada a nombre de mi bisabuelo y ahora pertenece la mitad a mis hermanos y la otra mitad a mis primos. Se ha roto el tracto sucesivo, ya que ni mis abuelos ni mis padres cambiaron la titularidad de la finca en el Registro de la Propiedad. Pero el problema real no está ahí, sino en las parcelas resultantes. Una vez realizada la segregación resultarían dos parcelas de 22.300 metros aproximadamente, lo que impediría llevar a cabo dicha segregación, ya que la unidad mínima de cultivo son 25.000 metros. Mi pregunta es ¿cabe la posibilidad de segregar aunque las parcelas resultantes no alcancen la unidad mínima de cultivo? No sé si existe alguna posibilidad de hacerlo, y es que cada vez son más los herederos y el lío es mayor.
Gracias
Saludos

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Hola Jesús:

En efecto no se puede segregar por debajo de la unidad mínima de cultivo. Hay excepciones cuando se segrega a a favor de un colindante, de un arrendario, o cuando existe una obra legalizada o se trata de un supuesto de expropiación. (art. 24 y 25 Ley).
Lo que si puedes ver si hay coincidencia entre la finca registrada a nombre del bisabuelo entre lo que dice la escritura y lo que consta en el Catastro. Si en efecto se ha roto el tracto y no hay manera razonable de identificar la finca, tal como aparece en la escritura con respecto a su descripción en el catastro, se podría optar por una inmatriculación. Si hay dos parcelas catastrales cada familia podría optar por inmatricular directamente su parcela. Pero siempre con la debida consulta al Registro de la Propiedad.

Jesús García Cancela dijo...
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Jesús García Cancela dijo...
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Nick920 dijo...

Hola buenos días,
Tengo que hacer una segregación de una finca rústica de 16 Ha. de terreno de secano y un inmueble de unos 470m2. Según el catastro el inmueble lo forman dos viviendas, con puertas diferentes. ¿Cómo podría abordar el tema? ¿Cómo podría demostrar que el edificio tiene dos viviendas? La segregación se hace por una herencia del 2009, la finca no se ha dividido nunca.
Muchas gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días:

Por los datos que apunta usted tiene que solicitar licencia al Ayuntamiento para poder dividir la finca de secano. Si lo que segrega es finca urbana y existe una construcción lo que puede hacer es pedir en el mismo escrito que solicita licencia municipal que el Ayuntamiento certifique que la construcción está fuera de ordenación. Con esta licencia del ayuntamiento podrá hacer primero la escritura de segregación y luego la declaración de obra nueva. Por último para individualizar las dos viviendas lo que tiene que hacer es una escritura de división horizontal.

Carlos Portilla dijo...

Buenos días,

Quisiera hacerle una consulta sobre una división de finca rustica.

Mi familia es propietaria de una finca rústica que aparece registrada en el Catastro como 2 parcelas rústicas de secano: una de 11.552 m2 una, y otra de 15.147 m2 de superficie (en el año 1.971, fecha de la compra, ya figuraban las 2 parcelas catastrales).

Consta en el Catastro como 2 parcelas, porque muchos años antes de que se compraran, fue dividida materialmente por la construcción de una carretera que une dos pueblos de la zona (actualmente la carretera depende de la Junta de Andalucía). Sin embargo, en ningún momento se inscribió en el Registro de la Propiedad dicha construcción, y supongo que expropiación, que dividió la finca.

Mi consulta es la posibilidad de proceder a la división de la finca inicial en 2 fincas que se correspondan con las 2 parcelas catastrales ya registradas (a pesar de no tener la superficie mínima que se exige en la localidad donde radica la finca), y en caso afirmativo, que documentos, certificados y trámites tengo que realizar para conseguir dicha división.

Gracias por adelantado por atenderme.

Maria Zancada dijo...

Buenas tardes
Me he adjudicado por subasta de la AEAT un trastero y, para mi sorpresa, cuando tras la adjudicación acudo a verlo, éste está dividido en dos trasteros anexos, con una arrendataria en uno de ellos, la cual arrendó tanto el trastero, la vivienda y la plaza de garaje de manera unitaria, con opción a compra, de la constructora a la que la AEAT se lo ha embargado.
Tanto en el RP como en el Catastro, figura el trastero sin dividir.
Mis dudas son:
1. Puedo acudir al RP y registrar a mi nombre el trastero tal y como consta en Registro y Catastro, o debo una vez conocida la realidad, registrar la división o segregación realizada por el anterior propietario (la constructora)?
2. Qué derecho a seguir en el arrendamiento tiene la inquilina de uno de los trasteros, si realmente el trastero en conjunto (dividido o no) me pertenece?

Muchas gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Hola María:

Por supuesto que puedes inscribir el trastero tal como aparece en el Catastro y en el Registro. En cuanto al arrendamiento si es anterior a la última modificación de la LAU de 2013 tendrás que subrogarte en la condición de arrendador.
Saludos.

Maria Zancada dijo...

Muchas gracias por su contestación. Al respecto de la obligación de subrogación en la posición del arrendador (que creo que sería por lo que le reste por cumplir para llegar a 5 años), ¿qué ocurre si la arrendataria no quiere pagarme? Para instar un desahucio, ¿debo ser el titular de esa finca ya segregada o dividida? O puedo instarlo igualmente aunque mi título de propiedad no coincida con la finca arrendada, al no haber inscrito aún la segregación o división?
Muchas gracias por adelantado, y enhorabuena por el blog y por la premura en contestar.
Un cordial saludo.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Hola otra vez María:

El arrendamiento es parcial pero no tienes que inscribir la segregación del trastero para poder instar el deshaucio cuando termine el arrendamiento.

María José dijo...

Buenos días,

Mi padre falleció en enero. Presentamos el impuesto de sucesiones a la Junta de Extremadura para q proceda a su liquidación y posteriormente declararnos herederos

Mi padre tiene una finca junto con sus 4 hermanos de casi 400 hectáreas. Esta finca se gestiona como comunidad de bienes. No la hemos declarado en el impuesto de sucesiones
Ahora quiero dividir o segregar esta finca entre 4. Pero como no la he declarado en el impuesto de sucesiones creo que no puedo. Existe alguna manera de dividir. Poniéndolo en documento privado y cd pasen los 4 años, elevar la segregación s escritura pública

Gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Con rspecto a la pregunta que hace María José:

Tienen que regularizar la situación con Hacienda. Despues pueden dividir si cuenta con licencia municipal. No cabe la división en documento privado

Escabeche dijo...

Hola,
Mi padre nos dejó a tres hermanos una parcela de alrededor de 900m2, urbanos, a razón de 300 m2 por familia, hace ya bastantes años, pero sin registrar modificación alguna.
El caso es que tenemos interés en legalizar y registrar la situación, pero uno de los propietarios argumenta que no es posible por el tamaño de las parcelas resultantes.. ¿qué tipo de limitación puede existir?
Por otra parte, ¿qué tipo de impuestos habría que pagar?
Gracias por su tiempo.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Con respecto al último comentario de Escabeche la limitación de que habla es la licencia municipal obligatoria que se precisa para poder dividir una finca. Si es rustica deberá respetarse además la unidad mínima de cultivo.
La división esta gravada con el impuestos de actos jurídicos documentados.

- dijo...

Hola,quiero comprar un piso nuevo a una promotora de pisos que están escriturados junto con su trastero como uno solo; algunos trasteros llevan terraza y otros no. El piso que yo quiero comprar solo lleva trastero y quiero cambiar dicho trastero por el trastero con terraza que pertenece a otro piso, aún sin vender, he leido que tendría que hacer una segregación de los trasteros y posterior agregación. La promotora lo ve bien, pero para hacerlo legalmente que gastos notariales, registrales y fiscales tendría que asumir. También me gustaría saber si es muy complicado el proceso.
Muchas gracias. Saludos.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días
El asunto es complicado. Tiene que desafectar el anejo. La desafectación requiere acuerdo de la comunidad y está grabada con el impuesto de AJD. Si además la finca esta hipotecada para desafectar hace falta el consentimiento del banco.
Esto es lo que puede decir.

Josefa Romero dijo...

Hola, tengo un poco más de 4 hectáreas de tierra y nose si la cantidad mínima para escriturar es de 2 ó 2.5Ha?

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Hola Josefa: Lo mejor es que lo pregunte en el Ayuntamiento. La unidad mínima suele ser de 2,5 has, pero varía según eltérmino municipal.

Pedro José Ares Gonzalez dijo...

Buenas.

Les planteo mi problema:

Soy propietario de una finca rustica urbanizable con caracter de proindiviso. En total somos 10 propietarios. El recibo del IBI viene a mi nombre , desconozco por que, tal vez por ser el propietario con mayor extension de terreno. El caso es que algunos vecinos manifiestan que tiene problemas para abonar la cantidad anual y no pagan. ¿Hay forma alguna de invidualizar las parcelas? ¿hay posibilidad de segregar el ibi para que cada uno page lo suyo? Puede que este mezclando conceptos ¿pero podeis ofrecerme algun tipo de solución?

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenas tardes Pedro: En efecto mezcla dos cuestiones distintas. La titularidad de la parcela y la posibilidad de su división. La parcela para dividirla necesita licencia municipal. Pero el IBI no debería estar sólo a su nombre ya que son diez los titulares. Puede solicitar que se gire un recibo a cada propietario por su cuota de propiedad. Para acreditar su cuota presente su titulo de propiedad y para acreditar las cuota de los demás presente una nota simple de la finca en las que constará los porcentajes de propiedad de cada comunero.

francisco asis dijo...

dos fincas rusticas independientes aunque colidantes con sendos números registrales propios son heredadas,cada una con un orden de inscripción diferente según termino municipal,al cabo de 7 años se escritura una AGRUPACION de estas dos fincas quedando como una sola sin embargo el registro le asigna un numero nuevo a cada una de las fincas,quisiera saber porque motivo.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...


Con respecto a la pregunta que formula Francisco. Necesitaría ver la escritura de herencia. Si se agrupan dos fincas para formar una nueva tienen que ser inscrita como una finca registral con número propio. Pero si en vez de agrupación se ha formalizado una agregación de una finca pequeña a una más grande la primera se integra en la finca registral mayor.

Pedro José Ares Gonzalez dijo...

Estimados Tomas y José María.

Vuelvo a ponerme en contacto con vosotros dado que quisiera saber el camino a trazara en previsión a lo que pueda pasar. En la entrada anterior me recomendasteis que hiciésemos un documento al IBI solicitando que anualmente, a cada vecino le llegase el recibo en base al porcentaje de su parcela. Así lo hemos hecho. Actualmente estamos al corriente de todo los pagos gracias a la voluntad de algunos que hemos puesto la cantidad de los vecinos que se niegan/o no pueden pagar. Bueno, realmente falta por pagar la mitad de 2009 debido a un error de la propia administración pero nos han notificado que lo arreglaran y ya podremos pagar esa parte también. En cualquier caso, el documento que me recomendasteis entregar, esta entregado pero, ¿si viniese denegado por el motivo que sea que opciones tenemos? imagino que una de ella seria volver a presentarlo, pero nos obligaría de nuevo a hacer una colecta para pagar un nuevo año la cantidad de los deudores, cosa que no nos podemos permitir. en ese caso, que esperemos no ocurra ¿ se pueden tomar acciones legales? O ¿Qué me recomendáis?

un saludo y gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Por supuesto Pedro se puede reclamar a los copropietarios las cantidades de IBI que se hayan pagado. Si vuelven a girar un IBI conjunto lo que se puede impugnar la liquidación en el caso de que se dirija contra uno sólo de los comuneros. En la medida de lo posible y en cuanto la situación urbanística lo permita lo aconsejable sería salir de esta indivisión con adjudicación a los comuneros de su respectiva parcela.

Pedro José Ares Gonzalez dijo...

gracias por su pronta respuesta y gracias por el blog.

Esperemos que venga arreglado, en cualquier caso comenzare a indagar sobre la posibilidad de salir de la indivisión.

un saludo y gracias.

Abuela Enriqueta dijo...

Hola,

Tengo que separar un local comercial en dos partes y puedo optar entre la segregación y la división.

Para la segregación me dicen que hay que hacer primero la "extinción del condominio". Para la separación entiendo que no... ¿es así? En caso de que se haga una división, ¿es obligatoria la licencia municipal? Para la segregación de esta finca sólo hace falta la autorización de la comunidad de propietarios.

La decisión se basará en el coste y a efectos tributarios decís en vuestra entrada que para la segregación se pagaría AJD sobre la parte segregada. El problema es que en Andalucía me exigen pagar AJD sobre el total de la finca matriz por el acto de "extinción del condominio" y otra liquidación de AJD aplicada sobre la parte segregada. He leído numerosa jurisprudencia que avala el criterio que proponéis pero me temo que desde la Junta de Andalucía exigirán ambas liquidaciones de AJD. A pesar de la jurisprudencia, ¿podrían no darme la razón si recurrimos la liquidación?

Muchas gracias!!!

Saludos!!

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Enriqueta creo que me cuentas que tenéis un local en proindiviso y que hay que partirlo en dos y adjudicar un local a cada parte. Si es así, primero hay que segregar un local y luego extinguir el proindiviso. Hay dos bases fiscales una por la segregación( por la parte segregada) y otra por la extinción (por la totalidad de la finca). Puede alegar la jurisprudencia que dice y no tributar por la segregación en cuanto es un acto necesario para hacer la extinción. Pero pueden perfectamente no darle la razón y tener que ir a un recurso al Tribunal Económico.

Clara dijo...

Hola Tomás i José Maria, felicidades por el blog.
Mi consulta es sobre como puedo construir algo en un terreno rústico.
Tengo un terreno que hace aproximadamente 1 hectárea, no es urbanizable. Cabe la posibilidad de obtener licencia para construir una cuadra de caballos, por ejemplo, y después construir algo de vivienda para poder aprovechar el terreno? Mi interes ya lo digo seria la vivienda, y la pregunta es como puedo llegar a ella siendo rustico.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la consulta de Clara sobre construir una vivienda en suelo no urbanizable. No se puede construir nada en suelo rústico que no tenga una finalidad agrícola. Lo mejor es que consulte en el Ayuntamiento donde se encuentre la finca.

MEH dijo...

Buenos días, acabo de vender una fracción de parcela que fue dividida en dos como consecuencia de una expropiación. Ahora mismo pasa la carretera atravesando la finca originaria y dividiéndola en dos unidades catastrales diferentes.

Me he sorprendido porque me han girado complementaria de ITP (AJD) por el acto de la segregación de la finca que yo desconocía que debía liquidar. Y tengo una duda al respecto, la segregación que me están gravando... no se ha producido con la expropiación forzosa que ha soportado la finca originaria? No es en ese momento cuando se produce la segregación y no correspondería la liquidación del impuesto que ahora me reclaman en ese momento? En definitiva, es cierto que debo yo satisfacer ese impuesto o puedo alegar que no me corresponde por haberse producido la segregación como consecuencia de una expropiación?

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Respecto de la consulta de MEH. Me dice que como consecuencia de una expropiación su finca ha quedado partida en dos y que luego vende usted uno de los trozos. Pues bien la segregación es un acto formal que no se produce como consecuencia de la expropiación ya que su finca aunque fragmentada sigue siendo en el Registro de la Propiedad la misma. Es en la compraventa cuando formalmente se desgaja un trozo de la finca matriz para constituir una fincas independiente, y por eso le giran el IAJD por segregación.

francisco asis dijo...

estimado jose maría


acerca de modificación y segregación de parcelas ,comentarle un tema sobre una venta de finca ,y es que la finca se vende a tanto alzado sin denominación alguna pero determinado los términos municipales donde se linda,al cabo de los años dicha finca resulta tener linde en un termino municipal no incluido en la venta,no determinado en escrituras,puede ahora el vendedor reclamar ese terreno entendiéndose no incluido en la venta?
gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Estimado Francisco la venta que me dices se hace como cuerpo cierto, es decir con independencia de la cabida que tenga la finca o los términos municipales hasta donde se extiendan sus linderos. No cabe reclamación alguna porque una parte de los linderos de la finca ocupe un término municipal no reseñado en la escritura. Sería conveniente rectificar la descripción en el Registro de la Propiedad mediante una instancia a la que se acompañe certificación catastral.

MARÍA Rodriguez dijo...

hola. somos un matrimonio que está interesado en la compra de un piso. este piso consta de una plaza de garaje y un trastero en la misma referencia catastral y en la misma escritura indicando en la misma la cuota de participación de la plaza de garaje y trastero. el piso tiene una hipoteca y está a nombre de un señor que está casado en régimen de separación de bienes. a su vez su mujer es propietaria de otro piso en el edificio con dos plazas de garaje y dos trasteros y está todo junto en la misma referencia catastral y en la misma escritura. en este caso no hay cargas. a nosotros nos ofertan el primer piso más una de las plazas de garaje y trastero del segundo piso. para ello nos dicen en notarías que pueden pasar la plaza de garaje de ella al piso de él quedando el piso en 87% propiedad de él y en un 15% propiedad de ella, y que en el momento de la venta hacen también ante notario esta escritura. mi pregunta es ¿en estas condiciones tendremos nosotros los compradores problemas con el registro de la propiedad? qué gastos genera esta operación y quién tiene que pagarlos? como se reflejaría esto en el catastro y por consiguiente en el ibi? es una segregación rara, una agrupación? necesitan consentimiento de la comunidad de propietarios ? y del ayuntamiento? creemos que esto no lo han hecho. qué deberían hacer para que nosotros no tuviéramos problemas ?es un caso muy raro que nos trae de cabeza. podría contestarnos . gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto al tema que plantea María.
Lo mejor sería con carácter previo desvincular los anejos de un piso y vincularlo al otro. Una vez que esté inscrita esta operación, es decir cuando esté cada plaza de garaje y trastero con el piso que corresponda se puede efectuar la compraventa. El Catastro se actualiza sólo con la comunicación que hace el notario.
En todo caso hace falta el acuerdo de la comunidad.

Antonio Barrera dijo...

¿ Si agrego 2 parcelas y las convierto en 1 sola, que comunidad tengo que pagar si la cuota es fija?
Buenas tardes, mi caso es el siguiente:

Tengo una parcela en una urbanización de chalets donde la cuota es fija sea cual sea el tamaño de las parcelas, así no encontramos con parcelas de 700 m2 hasta 2000 m2 y todas pagan 50€ de comunidad. Se han desagregado varias parcelas, con lo que se han creado parcelas mas pequeñas.
Ambas parcelas se encuentran todavia sin construir y son colindantes. Una de ellas pertenece a una segregación.

Mi pregunta es ¿que comunidad tendría que pagar si comprase la parcela de al lado y uniese las dos parcelas en escritura pública convirtiéndolas en una sola parcela de unos 1800 m2?.

Un saludo y gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Con respecto a la cuestión que plantea Antonio.

Si la cuota de comunidad es fija y se agrupan dos parcelas en principio lo que se debe pagar es la suma de las dos cuotas.
Lo que se puede plantear es cambiar la forma de calculo de las cuotas, y en vez de fijar una cantidad fija por parcela proponer que las cuotas sean proporcionales a la superficie de la parcela. Haría falta un acuerdo de la comunidad.

jo dijo...

Buenas tardes,
Estoy interesado en adquirir una casa (planta baja y primer piso de igual superficie), pero el propietario le quiere dar antes a un familiar que vive detrás la mitad de la planta baja. A esta zona solo se podría acceder desde la casa del familiar, ya que el acceso actual formaría parte de la parte que quiero comprar. ¿Es esto posible? ¿De qué manera?
Gracias. Un saludo.
J.

Pakiko dijo...

Hola: buenas noches.
Un par de preguntas. Tengo dos fincas rústicas con olivos muy pequeñas en la misma escritura. Ninguna supera la media hectárea de extensión y no están juntas. ¿Puedo vender sólo una? Y en caso afirmativo supongo que tendría que hacer una escritura con la finca que me quede. ¿Merecería la pena por los costes de la escritura?

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Respecto a la cuestión que plantea Pakiko:

Si usted tiene en una escritura dos fincas rústicas, que son fincas registrales independientes, puede venderlas sin necesidad de efectuar una segregación. Además no tiene que hacer una nueva escritura con respecto a la otra que le queda. En su título de propiedad se puede poner una diligencia o nota que indique que una de las fincas ha sido vendida.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Y con respecto a la cuestión que plantea Jo:

El propietario de la finca tiene que segregar parte de la planta baja y agruparlo o agregarlo a la finca propiedad del familiar. Para efectuar estas modificaciones habrá que estar a las normas de la comunidad y solicitar y obtener, en su caso, autorización de la Comunidad y licencia municipal de segregación.

ENRIQUE dijo...

Agradezco toda su información.
Mi duda es. Tengo una finca de 25000m2 y quiero segregar una parte. Por ejemplo 10000m. ¿No es posible porque no es unidad mínima de cultivo? Es rústica y, supongo, de secano.
Asimismo tengo unos planos de la misma cuando, hace años, eran dos fincas distintas. Por si sirviera de algo.
Gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...


Con respecto a la última cuestión. Le dejo una reseña una resolución muy reciente que abunda en la nulidad absoluta de las segregaciones por debajo de la unidad mínima.
433. SEGREGACIÓN POR DEBAJO DE LA UNIDAD MINÍMA DE CULTIVO.
Resolución de 1 de diciembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregaciones, agrupación y compraventas.

El registrador, al amparo de lo dispuesto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, remite a la Consejería de Agricultura de la Junta de Andalucía, Delegación de Granada, fotocopia de la escritura de segregación y agrupación otorgada en 1991 y recibe acuerdo expedido por la delegada territorial de la Consejería de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente, en el que declaran nulas las operaciones de segregación y agrupación de fincas rústicas documentadas en la escritura porque ni las fincas segregadas, ni los restos resultantes, ni las fincas agrupadas, cumplen con las condiciones establecidas en el artículo 24 de la Ley 19/1995 de Modernización de las Explotaciones Agrarias, razón por la cual procede a denegar el registrador la inscripción de la escritura presentada.

La DG confirma su calificación diciendo que “La contestación de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a través de sus órganos competentes declara formal y expresamente la nulidad de las segregaciones recogidas en la escritura calificada y aun cuando, según se ha reseñado anteriormente, la aplicación de la legislación vigente en el momento de producirse la segregación no implicaba la nulidad absoluta de la misma, dados los términos del pronunciamiento no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de los recursos judiciales que pudieran corresponder a los interesados para instar la rectificación de la resolución dictada por la Comunidad Autónoma, y solicitar la correspondiente medida cautelar de carácter registral para asegurar las resultas del procedimiento, pues, como prevé el último párrafo del propio artículo 80 citado, si la resolución declarando la nulidad de la segregación fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento. Por ello, debe confirmarse la calificación del registrador”. (JDR)

PDF (BOE-A-2014-13219 - 7 págs. - 185 KB) Otros formatos

Azahara Acosta dijo...

Buenas tardes, mi pregunta es, que si de una finca urbana se pueden hacer dos segregaciones simultáneas en la misma licencia de segregación? Gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Con respecto a la cuestión que plantea Azahara.

En efecto,si se puede dar en una sola licencia dos segregaciones.

Azahara Acosta dijo...

Buenas tardes, con respecto a su contestación;
Yo tengo una finca de 740m2 y se me ha concedido una licencia de segregación, de la que de esta finca matriz se segrega una parcela de 95m2 edificables para el Ayuntamiento y otra parcela de 232 m2 de cesión para viales del Ayuntamiento, quedando para mi una finca resto de 413 m2.
A la hora de pagar el impuesto de liquidación, ¿cómo se haría? Se hace por la parcela segregada de 95m2 que es la menor, o por el total de las dos parcelas segregadas, es decir, la parcela cedida de 95m2 edificables y la parcela de 232 m2 cedida para viales.
Muchas gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Azahara:
La liquidación es por la suma de las dos fincas segregadas, es decir, la parcela cedida de 95m2 edificables y la parcela de 232 m2 cedida para viales.
Saludos

Rafael Marin dijo...

Buenos dias,

Estamos negociando la compra de una vivienda urbana segregada de la finca primitiva. tendremos que pedir una parte de hipoteca al banco.
La duda me surge porque en la escritura que me enseña el vendedor (escritura de segregacion) no aparece la inscripcion en el Registro de la Propiedad (de hecho el notario lo pone literalmente).
La finca si tiene referencia catastral (pero de la finca completa). Puedo pedir la nota simple en el registro? pues imagino que el banco me la pedira para la hipoteca.
Muchas gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Rafael:

Puede pedir como comprador una nota simple en el Registro para comprobar la inscripción de la finca segregada. Si lo que le han exhibido es una copia simple en esta no aparecen los datos inscripción. Es en la copia autorizada donde se refleja los datos de inscripción.

N. dijo...

Buenos días y enhorabuena por el blog, es una gran fuente de información.
Tendría una duda acerca del tema de este post. Me encuentro con un edificio dividido horizontalmente en dos elementos, un local y una vivienda. La idea es segregar unos metros de la vivienda y agregarlos al local. Al mismo tiempo se quiere cambiar el uso del local a vivienda.
Tengo dos dudas:
1.- ¿requiere licencia municipal esa segregación y agregación? En realidad no se aumenta el número de elementos, seguirán siendo dos...
2.- ¿el cambio de uso requiere licencia municipal? He leído que con un certificado técnico acreditativo de la antigüedad del uso (en mi caso más de 20 años) sería suficiente
3.- ¿esta operación requiere licencia de primera ocupación?
4.- ¿cómo tributa? ¿Dos veces por AJD, uno por la segregación y otro por la agregación?
Y paro ya porque les he dicho que iba a hacer dos preguntas y ya llevo cuatro... :-)
Mil gracias
Natalia

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenas tardes Natalia:

Hace falta autorización de la comunidad, salvo que esté prevista en los estatutos. Además se requiere licencia municipal.
Y si hay dos bases impositivas: una por la segregación y otra por la agregación.
Saludos.

juanjo molina dijo...

Buenas tardes,
queremos adquirir una vivienda que tiene plaza de garaje registrada conjuntamente con la vivienda. Estamos planteando un acuerdo en el que únicamente compramos la vivienda y estipulamos un plazo de 4 años para adquirir la plaza de garaje por un importe X. ¿Es necesaria hacer la segregación de la plaza de garaje en el momento de la compra de la vivienda o se puede realizar a los 4 años en el caso que no se ejecute la opción a compra?
Muchas gracias!

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Juanjo:

Si la plaza de garaje esta vinculada a la vivienda, es decir es un elemento anejo, no es posible la venta separada de la vivienda y el garaje. Habría que desvincular el garaje de la vivienda. Habría que ver lo que dicen los estatutos al respecto, y en su caso solicitar autorización de la comunidad.

jabo dijo...

Finca de 1000 metros en suelo No urbanizable común. Existe una casa matriz y una escritura única, posteriormente

Tras acuerdo se divide la finca (no segregada) y posteriormente hace 25 años se construyó sin licencia una casa anexa/adosada la matriz. ¿Se podría escriturar la segunda casa y parcela? ¿Se podría legalizar la casa y la finca? ¿Sino es así, se podría vender o alquilar una parte de la finca y casa sin legalizar? Nota: finca en andalucia.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenas tarde respecto de la consulta de Jabo para poder legalizar la situación de la casa construida hace falta licencia municipal de segregación, lo que no podrá hacerse mientras el suelo sea rústico. Lo que si se se puede es arrendar.

jabo dijo...

Buenos dias:
Por lo que comentais se podria arrendar imagino atraves de contrato interno. Se podría vender esa parte de la finca y vivienda y en que modo habría que hacerlo.

patto3 dijo...

Buenas tardes,
Muchas gracias por el blog. El registrador ha resuelto denegar la inscripción del garage de mi chalet, porque está anejo a otra finca. Llevo usándolo 20 años, en la escritura inicialmente se me asignó otro (anejo a mi chalet, pero en escritura pública de rectificación posterior, consta que se me cambiaba por el que he venido usando, y que no he podido inscribir y ahora me reclama el vecino al que le corresponde mi garage ("anejo" dice a su finca). Si pudiera aclararme que hacaer... Muchas gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Con respecto al tema del garaje anejo. Mi consejo es que vaya a su notario y le lleve la documentación que tenga. Si ha habido un error habrá que rectificarlo. Me dice usted que hay una escritura de rectificación que no está inscrita. Hay que averiguar por qué no lo está.
Saludos

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la venta en documento interno. En efecto en documento privado puede vender la parte de la casa que dice. Pero en ningún caso en escritura pública mientras no obtenga la licencia de segregación.

vg dijo...

Buenos días:

Tengo un problema legal que no se si tiene solucion o no....Tengo una nave que esta sin segregar, que se compro hace unos 10 años con un contrato privado, no se pudo hacer escritura porque el vendedor se comprometio en el contrato a hacer la segregacion y a quitar la hipoteca correspondiente a esa nave, el problema es que el vendedor es una empresa que ahora que estan a punto de embargarle sus propiedades incluida mi nave porque no hizo ninguna de las dos cosas. Mi pregunta es si se puede hacer algo o esta perdido?
Gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto al problema legal de la nave. Usted tiene que ir a un abogado para que demande al que le vendió la nave con la finalidad de elevar a público el contrato privado de compraventa. Para poder hacer la segregación le hace falta licencia municipal.

CARLOSB1969 dijo...

Buenas tardes:
Tengo una finca de 8000 m2 y otra de 4000 m2 de rústica regadío en un pueblo cerca de Valencia. La Unidad mínima de cultivo es de 5000 m2 en regadío.
Quiero agrupar las dos fincas y luego dividirlas en 2, con lo que cada una queda con 6000 m2; aportando licencia del Ayto y plano de las fincas, conlas certificaciones catastrales creo que es viable. Sin embargo, un abogado de la familia me dice que eso no se puede hacer, pero las razones que me da no las entiendo... pues me dice que hay un Decreto que no permite hacerlo, pero no me indica que Decreto o norma lo impide.
A su vez, creo que si pido licencia para segregar 2000 m2 de la grande y agruparlos a la pequeña, el resultado sería el mismo.
Me gustaría saber su opinión.
Muchas gracias por su tiempo.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Carlos:
La agrupación que usted propone y la segregación y agregación como alternativa creo que son viables conforme a la legislación estatal. Ignoro cuál es el Decreto a que se refiere su abogado. lo más práctico es que acude a un notario o el registrador del lugar donde se encuentre la finca y le haga esta consulta.

Apache Gonzalez dijo...

Buenas,
Somos cuatro propietarios de una finca proindivisa de 500has, y queremos segregar pero uno de ellos se opone, que se puede hacer para segregar aunque uno de ellos se oponga?
Gracias

Manuel del Pozo dijo...

Buenas tardes,
Quiero dividir una parcela en la que se encuentra una vivienda que está fuera de ordenación, ya que incumple la separación mínima a lindero público de 3 metros. ¿Se podría hacer dicha segregación?
Gracias

guillermo cabrera dijo...

Hola buenas tardes
Mi consulta es la siguiente. Mis padres son dueños de un terreno de 1163 metros. Mi padre quiere su parte del terreno para poder vender e irce. Ya el plano de esa segregación esta aprobado se le están segregando 600 metros a su nombre. Por lógica a un resto libre que son 563 metros. En la escritura que se mando a hacer se especifica que el resto libre de la finca queda a nombre de mi madrey la parte segregada a nombre de mi padre los dos están de acuerdo en todo esto que dice la escritura. Esta bien como se estahaciendo o se tiene que hacer de otra forma gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la cuestión que plantea Guillermo Cabrera:

Entiendo que cuentan con licencia de segregación. Una vez que se haga la segregación habrá que hacer también a la vez una liquidación de la sociedad de gananciales o una extinción de condominio para que cada finca resulte adjudicada a su propietario.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la cuestión que propone el señor González: La segregación tiene que ser consentida por todos los propietarios. Lo único que cabe es extinguir el condominio.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la segregación de una parte de finca que está fuera de ordenación. No se puede segregar.

guillermo cabrera dijo...

Hola denuevo soy Guillermo nuevamente en cuanto a lo que me dijeron de la disolución del condominio se especifica que la parte segregada que formará una finca aparte será puesta a nombre de mi padre y esa es la cuota parte que le corresponde. Y luego en otro punto el especifica que esa finca que forma una finca aparte es su cuota parte y que este medio ya deja de ser dueño osea en el condominio y el resto libre o resto que queda luego se le adjudica a mi madre y es un cuota parte de ella muchas gracias

Pablo Fenández dijo...

Buenas tardes;

Quería preguntar si para agrupar dos fincas es necesario que cumplan cada una con la unidad mínima de cultivo o no.
También quería saber si se puede realizar esta agrupación si una de las fincas tiene parte en servidumbre de protección de un río.

Gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Con respecto a lo que pregunta Pablo Fernández:

Para agrupar dos fincas rústicas no hace falta que sean las dos fincas agrupadas superiores a la unidad mínima de cultivo.
Si las fincas son urbanas habrá que estar a lo que disponga el plan general de ordenación urbana y las normas municipales que en el algunos casos exigen licencia municipal para efectuar la agrupación.
En cuanto a la servidumbre de una de las fincas agrupadas, esta se arrastra y afecta a la totalidad de la finca agrupada.

Susana dijo...

Buenas tardes,
Tenemos una finca rústica de regadío con tres parcelas no colindantes, dos de ellas únicamente las separa un camino, las tres están recogidas en la misma escritura, las hemos puesto a la venta y nos quieren adquirir esas dos más próximas.
Estas dos parcelas a las que me refiero, una e ellas posee una construcción de una nave prácticamente derruida por un incendio, (legalizada,se paga contribución urbana por esa parte del terrero), y por el resto del terrero, por supuesto, contribución rústica, no se si esto también puede afectar.
¿Qué requisitos tendríamos que seguir para proceder a la venta de esas dos parcelas, una de ellas de 2 ha. y pico, donde se encuentra la construcción y la otra de 2546 metros?
Necesitaba saber si podría encarecer mucho realizar de este modo la venta? por saber si nos merece o no la pena venderlo por separado.

elen dijo...

Buenas tardes y enhorabuena por este blog, mi caso es el siguiente, tengo una finca registral donde aparecen 4 fincas catastrales distintas en el suelo no urbanizable, la primera es una finca de 8.000 metros cuadrados, la segunda un pozo de 20 m2, la tercera una balsa de 100 m2 y la cuarta un transformador. Quiero llevar a cabo la declaración de innecesariedad de licencia ce parcelación alegando que físicamente estas cuatro unidades están físicamente separadas, aunque es una única finca registral. Por supuesto, no cumple las condiciones de unidad mínima de cultivo, es posible llevas a cabo esta segregación, muchas gracias.

elen dijo...

Buenas tardes y enhorabuena por este blog, quería saber si es posible solicitar una declaración de innecesariedad de licencia de parcelación en el supuesto de tener en el suelo no urbanizable una finca registral que esta compuesta por 4 fincas catastrales distintas y que además físicamente están separadas, es decir, no tienen continuidad. Estas 4 fincas catastrales están formadas por:
1. una terreno de 8.000 m2 de secano
2. un pozo de 20 m2.
3. una balsa de 1400 m2
4. un transformador de 30 m2

Muchas gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Elen: En efecto, puede solicitar la declaración de innecesariedad y en el caso que se la concedan dividir la finca registral en cuatro.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Susana: En cuanto a su consulta. Tiene que segregar la parcela más pequeña. No sé si será la más pequeña la que no se vende o la suma de la dos que se vende. Hay que solicitar licencia de segregación. El impuesto es de 1,5 sobre el valor de la finca segregada.

v ot dijo...

Mi padre y mi tío son propietarios de una finca urbana en la que se construyó en 1947 su casa familiar. Tanto la finca, como la casa son herencia de su madre.
Hace 15 años, hicieron obras dentro de la casa para dividirla en dos viviendas. Cada vivienda tiene su acceso desde la calle y su jardín correspondiente. Son perfectamente habitables ambas. Pero a efectos del catastro, sigue siendo una única vivienda en una única parcela. Ninguno de los dos se acuerda de si pidieron licencia al ayuntamiento para la obra.
Mi pregunta es: ¿qué pasos necesitamos hacer para conseguir que la parcela y casa originales se puedan inscribir como dos parcelas y viviendas independientes cada una con su referencia catastral propia?
Gracias de antemano por tu respuesta.
Saludos
Elena

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...


Para dejar las dos fincas como dos independientes necesita separarlas mediante una segregación y después declarar la edificación sobre cada una de las parcelas.
Para la segregación le hará falta licencia municipal. Si n o fuera posible obtener licencia de segregación solicite licencia de división horizontal de las fincas en dos elementos independientes.
Después una vez separadas las fincas (por segregación o división horizontal) necesita legalizar la edificación.
Para esta legalización de una edificación antigua se necesita:
1.- Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. La certificación del técnico deberá estar visada.
2.- Que hayan transcurrido más de cuatro años desde su finalización.
3.- Inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística. La acreditación de la inexistencia de expediente de disciplina urbanística resulta de la nota simple del registro indicativa de que no se ha anotado preventivamente el expediente, o bien de certificación del ayuntamiento
4.- Que no conste en el Registro que el suelo en que se edifica es de dominio público o está sujeto a servidumbres de uso público general.
5.- Seguro decenal. Si la fecha de la declaración es posterior al 6 de mayo del 2000 y sólo para edificios destinados a vivienda o con destino mixto, salvo autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
No se puede exigir la contratación de un seguro decenal a quien declara una obra nueva que tiene más de diez años de antigüedad, pues a la fecha de la declaración el seguro decenal (que hubiera contratado) ya no estaría vigente (art. 19.1.c L.O.Edificiación). El plazo de diez años ha de contarse desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, o desde la subsanación de éstas. Sin embargo, cuando la obra nueva declarada por antigüedad es de fecha inferior a 10 años, SI que procede aplicar la LO Edificación y exigir el seguro decenal, salvo el caso de vivienda unifamiliar de autopromotor individual y para uso propio.
6.- Deposito del libro del edificio si la obra es posterior al seis de mayo de 2000. Para toda obra nueva, ya sea vivienda, local, o nave, salvo que sea autopromoción de vivienda unifamiliar de uso propio.

v ot dijo...

Gracias por la respuesta.
Me ha sido de mucha ayuda.
Sólo tengo una duda. La casa familiar, que sí que está perfectamente legalizada, no ha sido ampliada ni modificada en su exterior. Solamente se han levantado tabiques interiores y se ha añadido una puerta de acceso desde la calle.
El concepto de legalización de la edificación que reflejas en tu contestación, también es necesario en este caso? Y se han de realizar todos los pasos que comentas en tu respuesta?
Muchísimas gracias de nuevo por tu ayuda.
Saludos,
Elena

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Si la construcción esta ya legalizada, es decir si en Registro consta la superficie construida no hace falta reiterarla. Habrá que ver cómo está inscrita. En el caso de que la construcción no esté inscrita hay que seguir los pasos citados.

Anonimo. dijo...

Buenas tardes.
Necesito segregar una parcela urbana, que tenemos al 50%. Ya he solicitado licencia municipal para proyecto de segregación. Me han comentando que una vez segregada la parte que me corresponde, ambas parcelas serían de ambos al 50%, por lo que debería hacer una extinción de comunidad o algo similar (no conozco el termino correcto) para que cada parte tenga un propietario. Eso es correcto?. Que coste adicional podría suponer??.
Muchas gracias de antemano.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días: En efecto, una vez segregada la parcela la comunidad persiste en las dos fincas. Para extinguir esta comunidad hay que disolverlas mediante un extinción de condominio. Esta extinción da lugar a una liquidación del 1, 5 % por el impuesto de Actos jurídicos documentados. (si las dos parcela tienen un valor conjunto de 10000 el impuesto sería 150 euros).

Anonimo. dijo...

Enhorabuena por el Blog. Esta resolviendo dudas a mucha gente.
Muchísimas gracias por tu ayuda

Andrés Molina dijo...

Buenos días.

Gracias por su ayuda y le felicito por su blog.

Estoy interesado en la compra de un piso que en su día fueron dos (fincas registrales distintas) para segregar la finca y volverlo a convertir en dos pisos.

Aún conserva las dos puertas de entrada en la planta del edificio, de cuando eran dos pisos.
Entiendo que los pasos que tengo dar son las siguientes (le agradezco que me lo confirme):

1) Obtener la autorización de la Comunidad de Propietarios, mediante la aprobación de las 3/5 partes de la cuota.
2) Licencia Municipal de segregación
3) Pago del 1% de Actos jurídicos sobre el valor del piso segregado.
4) Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Mis dudas son las siguientes:

1) Obtenida la aprobación de la Comunidad, el Ayuntamiento está obligado a dar la licencia de segregación o puede haber algún impedimento?

2) A efectos del pago del 1% de Actos jurídicos, con qué criterio se valora el piso segregado?

3) Puede haber algún problema en la inscripción en el Registro de la Propiedad?

4) Las fincas resultantes tienen que preservar los metros y distribución original o pueden ser totalmente distintos?

Muchas gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Estimado Andrés:

En efecto, hace falta el acuerdo de la comunidad. La licencia municipal no haría falta si aporta la licencia de obra del edificio donde constara el número de elementos independientes para los que se solicitó autorización. Si no se aumenta los elementos independientes con respecto a la licencia originaria no hace falta volverla a pedir. Pero puede ser que no tenga a mano esta licencia originaria. Entonces tendrá que pedir la licencia municipal que no se la podrá negar.
El piso que se segrega se valora por el mismo precio que se vende a efectos de la liquidación del Impuesto de Actos jurídicos Documentados.
La segregación no tiene que ser exacta a la forma originaria que tenía los pisos, puede haber diferencias.
Obtenida el acuerdo de comunidad y la licencia originaria o municipal sobrevenida la segregación tiene que ser inscrita en el Registro de la propiedad.
Saludos

Gonzalo Murillo dijo...
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Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Hola Gonzalo: Al tratarse de una segregación en Costa Rica habrá que estar a lo que disponga la legislación de ese país. Lo mejor es que contacte con algún abogado allí.
Saludos

Sandra Egea Batanero dijo...

Buenas tardes, han comprado una finca, mi marido y su hermano. Es una finca con 1500 metros de naves, de una hectárea de terreno en total. Es una finca que no se puede segregar. Mi marido ha decidido arreglarse una pequeña parte como másico, pero con algún tipo de papel para que no tengamos problemas en un futuro. Me han informado, que lo legal seria hacer una división horizontal, pero en estos momentos por los gastos no va bien hacerla, pero que con un papel firmado por los cuatros (hermanos y mujeres) sirve legalmente para no tener problemas en un futuro, y poder sacar lo que invirtiéramos en el mismo si hubiera que venderlo, o poder beneficiarse mis hijas en un futuro. Me podrías decir que papel podemos redactar y como ??
Saludos

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Sandra: Por lo que me dice su marido y cuñado han comprado a medias una nave de 1500 metros que tiene un terreno alrededor de una hectárea. La finca no se puede segregar sin licencia. Tampoco le interesa ahora dividir horizontalmente la nave. Lo único que puede hacer es un documento privado que vincularía exclusivamente a los propietarios y sus herederos pero no a los terceros. Mi consejo es que mientras no pueda dividir la finca no haga nada. Cualquier pacto que suponga una vinculación de uso a una zona concreta de la finca puede ser considerado como parcelación ilegal y susceptible sanción administrativa. La propiedad estaría en comunidad y cada comunero podría vender su cuota para recuperar su inversión.

Pedro José Ares Gonzalez dijo...

Buenos dias.

Me gustaria saber si es posible recurir lo siguiente. Soy junto con 6 personas más propietario de un terreno en proindiviso.En el año 2009 pagamos la cuota del ibi rustico. Hoy por hoy me llega la diputación de mi localidad informandome de que he de pagar parte de aquel IBI. Que en su momento existio un error informático sobre la referencia catastral y sólo pague una parte.

Yo pregunto. ¿Es posible recurrir eso?. Yo páge lo que me pidieron y veo han pasado 6 años desde entonces para que ahora me lo reclamen.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenas tardes Pedro: Puede alegar prescripción si han pasado más de cuatro años.

Miguel Flores dijo...

Buenas tardes. Tengo 2/3 de una parcela urbana no dividida. Quiero segregarla pero la parte resultante del otro tercio no cumple con la parcela minima urbana. ¿que puedo hacer, dado que mi parte si cumple? Muchas gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Miguel: La cuestión no tiene fácil solución. Puede intentar pedir licencia municipal de segregación para ver que es lo que le contesta la Administración. Si la respuesta es negativa, que será lo más probable, pueda instar judicialmente una disolución del condominio, es decir que la finca entera salga a subasta y se adquiera por el mejor postor.(art. 404 Cc). Tal vez, la solución menos traumática sea que usted le compra su parte al otro condueño.

Pepa Flores dijo...

Buenos días,

Queremos comprar un trastero que siempre se ha usado como vivienda desde 1967, el ascensor llega hasta él, tiene luz, agua, calefacción, cumple con todos los requisitos de habitabilidlad excepto los 2,5 metros de altura (tiene 2,39).

En el catastro aparece como uso residencial y paga IBI como vivienda (170€).

Si no estoy equivocada, para el cambio de uso (de trastero a vivienda) no necesito pedir ningún tipo de autorización (siempre que en las escrituras de la comunidad no aparezca explícitamente). Tampoco este cambio afectaría a las cuotas de participación de nadie, por lo que no habría que rehacer escrituras.

¿Es esto así realmente?, ¿Qué pasos tendría que dar para registrarlo adecuadamente y poder pedir una hipoteca?, ¿se puede salvar lo de la altura (cuando se construyó no exigian lo que ahora)?.

Muchas gracias por su tiempo y atención.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenas tardes Pepa: En efecto, para el cambio de uso no tiene que pedir autorización a la comunidad, siempre y cuando los estatutos no digan lo contrario. Lo que sí tendría que pedir es la licencia administrativa. En Andalucía la LOUA exige para el cambio de uso licencia administrativa. En cuanto al límite de altura se trataría de una infracción que ya estaría prescrita.

Fincarústica dijo...

Buenos días,

Cinco hermanos heredaron hace años una finca de 5.000 m2. La finca es rústica. Dos de ellos cultivan una pequeña parte. Uno de éstos, el hermano mayor, con el que los demás no tienen relación, paga desde hace 9 años el IBI. Los demás, por esta mala relación, no pueden tratar con él el tema de pagar cada uno su parte de la contribución. Piensan que igual esta situación puede generar derechos para el hermano mayor sobre la finca,¿esto es así?; no saben cómo actuar, a dónde acudir,...
También, estarían interesados en vender la finca, pero si uno no quiere, ¿pueden hacerlo?.
Muchas gracias por su atención.

Andres Torres Moreno dijo...
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Andres Torres Moreno dijo...

Buenas tardes José María
He comprado dos terrenos de 140 m2 cada uno y me gustaría hacer una segregación o agrupación de los mismos para hacer una casa. Cuáles son los trámites a realizar?
Podría hacerlo al final de la obra? Cuánto cuesta dicha escritura?
Muchas gracias. Un abrazo.

Diego F. García dijo...

Buenas, me gustaria saber si es posible anexar a mi finca con una casa una porción de la lindante tambien con una casa. mi propiedad tiene unos 470m2 y la lindante unos 1500. Sería comprarle al vecino unos 70 m2 y añadirla a mi propiedad. ¿Es posible? ¿que tramites tengo que realizar?.
Las propiedades pertenecen al Concello de Valdoviño en Coruña
Gracias y enhorabuena por este blog

Diego F. García dijo...
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Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...
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Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...
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Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la consulta de Diego. Le contesto con un poco de retraso por vacaciones. La operación que tiene que realizar es una segregación de la finca colindante y una agregación de la parte segregada a su propiedad. Tiene que pedir licencia municipal de segregación y expresar en ella la intención de incorporar la parte segregada a una finca colindante de su propiedad. Para una mayor concreción de costes y trámites le sugiero que acuda a una notaría del lugar. Es una operación habitual

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la consulta de Andrés la operación a realizar es una agrupación que tributa por el importe total del valor dela finca. Puede realizar la obra antes de hacer la agrupación, pero si necesita financiación el banco le va a pedir que formalice la agrupación de las dos fincas y declare la edificación que tiene proyectada (declaración de obra nueva en construcción). Para una mayor concreción de trámites y costes le sugiero que acuda a una notaría de su domicilio.

Rodrigo Hoyas dijo...

Buenas tardes,
mi caso es el de una vivienda urbana que está a nombre de dos personas y hemos de segregarla o dividirla. Mi pregunta es: ¿se ha de realizar la escritura de segregación antes que la obra? Porque, ¿qué pasaría si una vez escriturada la otra parte no quiere hacer obra?
Muchas gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Rodrigo: Si la cuestión es un piso con dos propietarios que se quiere dividir para que cada uno tenga el suyo, y para ello haya que hacer una importante obra de adaptación. Hacer primero la obra y después la división del piso o al revés la división del piso primero y después la obra es una cuestión de la confianza que se tenga en la otra parte. Si hay confianza en las partes podría hacerse primero la división y extinción del condominio. Si no hay confianza primero la obra y después la división y extinción de condominio. En cualquier caso la responsabilidad por la obra se puede asegurar mediante una fianza u otra garantía a que se puedan comprometer las partes.

Lucia Navarro dijo...

Buenas tardes,
mi consulta es debido a que tengo una casa adosada que pertenece a una urbanización y mi patio linda con un terreno del cual su propietario me a ofrecido comprar 50m2 para poder tirar mi muro y así agrandar mi patio. El problema es que aunque mi finca tiene su propio número de finca y referencia catastral me dicen que no lo puedo hacer pues seria una agrupación a la urbanización y no solo a mi casa.
También me han comentado lo que podría hacer es agregar ese terreno a mi finca registral pero por la información que he obtenido creo que no sería posible pues mi casa tiene 121 m2 construidos (en dos plantas) y el terrero superaría la quinta parte de la mía.
Os agradeceria que me confirmarais si esto es así y que me pudierais orientar una manera para hacerlo.
Muchas gracias de antemano.

Lucia Navarro dijo...

Buenas tardes,
mi consulta es debido a que tengo una casa adosada que pertenece a una urbanización y mi patio linda con un terreno del cual su propietario me a ofrecido comprar 50m2 para poder tirar mi muro y así agrandar mi patio. El problema es que aunque mi finca tiene su propio número de finca y referencia catastral me dicen que no lo puedo hacer pues seria una agrupación a la urbanización y no solo a mi casa.
También me han comentado lo que podría hacer es agregar ese terreno a mi finca registral pero por la información que he obtenido creo que no sería posible pues mi casa tiene 121 m2 construidos (en dos plantas) y el terrero superaría la quinta parte de la mía.
Os agradeceria que me confirmarais si esto es así y que me pudierais orientar una manera para hacerlo.
Muchas gracias de antemano.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Lucía: Como su casa es parte de una urbanización con elementos comunes la posibilidad de segregar y agregar un terreno colindante a su finca tiene todos los inconvenientes posibles. Le aconsejo que o bien compre la finca y la deje a su nombre constituyendo un servidumbre de uso entre ambas, la suya como predio dominante o beneficiario de la servidumbre y la finca comprada al vecino como predio que sufre la servidumbre. O bien directamente constituya una servidumbre sobre la finca colindante consistente en el uso de cincuenta metros cuadrados.

Fincarústica dijo...

Buenos días,

Cinco hermanos heredaron hace años una finca de 5.000 m2. La finca es rústica. Dos de ellos cultivan una pequeña parte. Uno de éstos, el hermano mayor, con el que los demás no tienen relación, paga desde hace 9 años el IBI. Los demás, por esta mala relación, no pueden tratar con él el tema de pagar cada uno su parte de la contribución. Piensan que igual esta situación puede generar derechos para el hermano mayor sobre la finca,¿esto es así?; no saben cómo actuar, a dónde acudir,...
También, estarían interesados en vender la finca, pero si uno no quiere, ¿pueden hacerlo?.
Muchas gracias por su atención.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenas tardes: El hecho de que el IBI sea pagado por un solo de los propietarios no da derecho más que el de reclamar la parte que corresponda a los demás propietarios. No supone mayor porcentaje de propiedad sobre la finca. En cuanto a la posibilidad de vender la finca existe. Los comuneros no están obligados a permanecer en indivisión. Cualquiera de los propietarios puede instar la disolución de la comunidad y la venta de la finca en pública subasta. Para ello deberá acudir a un abogado para que interponga una acción de extinción de condominio.

marin dijo...

Hola! Gracias por su tiempo.
Mire estoy interesado en adquirir una finca rustica cercana a una mia (pero no contiguas). El problema es que en el catastro esta enclavada en 2 terminos municipales y la parte que esta en el otro termino municipal esta integrada en la finca del colindante. La finca es de 3 hectareas, en un termino hay 1,8 hectareas, que efectivamente en el catastro estan a nombre de los herederos que la venden, pero las otras 1,2 hectareas estan en otro termino municipal y en la finca catastral del colindante.
Sin embargo, en la escritura si figura como una finca de 3 hectareas.
Se que lo idoneo seria que ellos lo solucionaran y me la vendieran ya arreglada. El problema es que entre ellos se llevan fatal y en la vida van apañar este follon. Como le he dicho me gusta porque es muy buena finca y esta muy cerca de la mia, ademas de tener un buen precio.
Por eso quisiera saber si seria muy farragoso el procedimiento para que la finca figurara como una, como realmente es. Ya que me surgen dudas de si habria que modificar el termino municipal, si habria que hacer escritura de segregacion del vecino para unirla a ella,...
Un saludo

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Hola Marin: No sé si he entendido bien. Me dice que quieres comprar una finca de tres hectáreas que está enclavada en dos términos municipales y de las que 1,2 hectáreas están en otro término municipal y formando parte de la finca colindante. Si en el registro figura como una sola finca no hay ningún problema que en el catastro esté compuesta por varias parcelas catastrales. Si no es así y una parte de lo que quiere comprar está integrada en otra finca habrá que segregarla de la finca colindante y agruparla o agregarla a la suya. Por supuesto, tienen que estar de acuerdo todos los herederos.

amb les ulleres liles dijo...

Se puede segregar una finca urbana que no dispone de Inscripción Registral?
Muchas gracias

marin dijo...

Efectivamente, es una unica finca de tres hectareas, asi se reflea en la nota simple en el registro. Sin embargo en el catastro 1,2 hectareas estan integradas en la finca del colindante y el problema es que la finca del colindante ya esta en otro termino municipal, porque sino valdria con una modificacion catastral por acuerdo de los colindantes que aclaran un lindero; sin embargo al ocurrir esto y estar en diferentes terminos municipales... Ademas al ponerlas a mi nombre, tal vez en el Registro no lo hicieran al no coincidir la superficie de la parcela catastral (1,8 hectareas) con la superficie real de tres hectareas que figura en la escritura.
Como se es un problema, si me extrañaba que llevara tanto a la venta, pensaba que era por los prblemas entre los herederos, pero esto tambien echa para atras a cualquiera..
Un saludo

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la cuestión de si se puede segregar una finca no inscrita la Dirección General, ha venido admitiendo la inmatriculación de fincas formadas por segregación de fincas no inscritas, sin necesidad de previa inscripción de la finca mayor que sufre la segregación (finca matriz). En tal sentido, la Resolución de la Dirección General de 8 de septiembre de 2009, que en un caso como el que nos ocupa, entendió exigible la acreditación de la correspondiente licencia de segregación, pero admitiendo que la finca procedente de segregación es directamente inmatriculable, sin necesidad de previa inscripción de la finca matriz de la que procede.

amb les ulleres liles dijo...

Muchísimas gracias por la aclaración

kaiser dijo...

Hola. Comento mi caso. Tengo una casa en una parcela de unos 400m2 (20x20). La parcela anexa a la mía es igual y esta vacía. Me gustaría poder comprarla y anexar una parte a mi parcela y el resto poder construir una pequeña casa. Mi idea era coger unos 80/100m2 y anexar eso a la mi parcela. ¿Es posible? ¿Sería comprar todo, segregar en 2 y agregar a mi parte? Si fuera posible, ¿que necesitaría y que impuestos tendría que pagar?
Muchas gracias.

vanesevilla dijo...

Buenas tardes:
Nos ofrecen a mi marido y a mí una finca rústica en la zona de Pilas, concretamente en La Dehesa.
Me comentan que la parcela es una participación lo que imagino que es una propiedad proindiviso.
La parcela tiene una casa de 80m2 y una superficie total de 650m2, tiene luz contratada, agua de pozo común, y más de 6 años edificada.... Es esto legal? qué papeles tengo que solicitar para saberlo, hay alguna manera de asegurarme? y qué problemas puede traerme una propiedad proindiviso? Perdón por tanta pregunta pero no tengo ni idea de estos temas y me da pánico meterme en problemas por desconocimiento.
Gracias

ALBERTO dijo...

Hola, enhorabuena por la página, comentó mi caso: estoy solicitando una hipoteca para la compra de un atico. Dicho atico está compuesto por 2 fincas,de un lado la vivienda y por otro la terraza y trastero. el problema viene porque La tasacion viene condicionada a la agrupación de las 2 fincas, vivienda y terraza-trastero. Hasta que no se agrupen las fincas no me conceden la hipoteca. Mi duda es si se necesita licencia del ayuntamiento y autorización de la comunidad del edificio? Saludos y gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días: Me incorporo de las vacaciones. Perdonen si contesto tarde:

En cuanto a la pregunta de Káiser. Los impuestos que se pagan son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales 8 % por la compraventa de la parcela colindante. Luego por la segregación se paga el 1,5 de actos jurídicos documentado. Y luego lo segregado se reúne con otra finca. Si la finca que se agrega es inferior a una quinta parte de la finca que aumente su superficie el impuesto del 1,5 % va sólo sobre lo que se aumenta, pero si lo que se incorpora excede de una quinta parte el impuesto se gira sobre la totalidad de la finca una vez efectuada la incorporación de la finca segregada.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la pregunta de Vansevilla. Mucho cuidado con comprar participaciones indivisas de fincas rusticas. Son parcelaciones ilegales. Le aconsejaría que se acercara a la notaría de Pilas para que le puedan ampliar la información

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la pregunta de Alberto. No entiendo por qué razón quieren que agrupes la vivienda con el trastero y la terraza. Es un gasto innecesario. Mi consejo es que intente negociar esta cuestión. Si no hay más remedio además de pagar el impuesto de agrupación al 1,5 del valor de la totalidad de la finca agrupada, hay que pedir licencia municipal y recabar acuerdo de la comunidad.

pissoca dijo...

Buenas tardes, me he leído casi todas las entradas pero no hay ningún caso como el mío.
Quiero comprar una finca rústica de 7.800m2 el vendedor me exhibe un contrato privado de reconocimiento de deuda con la finca como parte del pago y una cláusula de 6meses para hacer la segregación de la finca matriz a la que pertenece. Esto fue en 1992 y el dueño no hizo nada. Ahora el ayuntamiento no la puede segregar al ser su superficie inferior a la unidad mínima de cultivo y a parte de que la cláusula no se puede cumplir tiene mala relación con los antiguos propietarios lo que dificulta la comunicación.
¿Cómo se podría elevar a pública la venta si no se puede segregar?
Muchísimas gracias por su atención.

Jéssica Morales dijo...

Buenas tardes:


Yo quería saber si es posible, ya que no me queda claro, que se pueda realizar la segregación de un bien inmueble (una gran casa, dividida interiormente en tres viviendas) sobre el que recae la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria. Pues en la casa viven tres familias, y una de ellas pidió un préstamo poniéndola como garantía, y ahora las otras dos familias, se han enterado de que su casa está hipotecada.

¿Sería necesario que se cancelase antes la hipoteca?

Gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Hola Jessica: La segregación se puede efectuar pero la finca segregada queda gravada con la hipoteca. Si quiere liberar la finca segregada debería hablar con el banco para que consienta que la hipoteca se concentre en el resto de la finca.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la cuestión que plantea pissoca tiene difícil solución. Mientras que sea rústico no se puede segregar por debajo de la unidad mínima de cultivo. El contrato que tiene el vendedor se puede elevar a escritura pública pero hace falta que firmen también los antiguos dueños que hicieron el reconocimiento de deuda. En todo caso el documento no sería inscribible. Creo que mientras que no se solucione el tema de la segregación lo mejor es no comprar la finca.

Jud dijo...

Tengo 2 pisos colindantes (A y B), mismo titular al 100%
Operación 1: Segregar 11m2 de A (superficie antes de la segregación 78m2 aprox). Tributa por AJD. Base imponible: ¿Valor catastral en proporción a los 11m2? Hay que aplicar coeficientes correctores o no?
Operación 2: Agregar los 11m2 de A a B (superficie antes de la agregación 65m2 aprox). Tributa por AJD. Base imponible: ¿Valor catastral en proporción a los 11m2 agregados o al total resultante %A+B (76m2)? Correctores idem.
Permisos: Ya dispongo del permiso de la comunidad, pero he leído que hace falta también una autorización administrativa, ¿Quién la concede, el ayuntamiento? ¿Se puede calcular fácilmente, por metros, por valor catastral…?
Otros costes:
1) La propia obra y el informe del arquitecto que firme los planos definitivos donde indique exactamente como quedan las 2 fincas. Esto habrá que preguntar al arquitecto en cuestión.
2) Gastos notariales que incluye el registro de las fincas resultantes. Esto me lo dirá el notario.
3) ¿Existe algún otro gasto, impuesto o trámite más que tenga que tener en cuenta para poder calcular el coste total de la operación?
Gracias

pissoca dijo...

Gracias por su respuesta, ya me lo temía. Pero encontré una salvedad en la ley de Mordenización de explotaciones agrarias del 4 julio 1995 art.25 excepciones (b) Dado que hay una casa cueva que pretendía dedicar a turismo rural aunque primero tendría que solicitar la prescripción de obra y claro como aún no es mío y hay que hacer reformas no sé. En cualquier caso como habla de un año de plazo para llevarlo a cabo voy a intentarlo. Gracias de nuevo por su gran ayuda.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la cuestión que plantea Jud. Tienes dos pisos y quieres segregar parte de uno y agregarla al otro. Hay dos bases impositivas a efectos del AJD del 1,5 sobre el valor de la aparte segregada y que luego se agrega. El valor a considerar es la parte proporcional que resulta del recibo de contribución, es decir el valor catastral, multiplicado por los coeficientes correctores.
Hace falta autorización de la comunidad, y es probable que te pidan también autorización municipal.
En cuanto a los costes notariales y registrales lo mejor es que te presentes en la notaría que se encuentre más cerca de tu residencia y pidas que te hagan un presupuesto.

Jud dijo...

Gracias por la respuesta, pero no me queda clara una de las dudas que planteaba.
La base imponible de la 1a operación está clara, la parte proporcional a los 11m2 segregados. Pero la base imponible de la 2a operación no me queda claro si son esos mismos 11m2 que agrego o tengo que tributar por el total de la finca que resulta una vez agregada, es decir 11m2+65m2 que ya tenia el piso ampliado. Es decir, la base imponible es la misma en los dos AJD???

Mayte dijo...

Hola..¿Se puede hacer una extinción de condominio en finca rústica para que uno de los copropietarios concrete su derecho sobre una de las tres fincas registrales compradas en proindiviso pero sin agrupar, abonando diferencia de precio a los demás, previo acuerdo y que las otras dos fincas queden en régimen de condominio de los que no quieren salirse de la comunidad?. Las tres fincas son mayores que la unidad mínima de cultivo. Muchas gracias.b mayte.

Jud dijo...

Ayer publiqué un comentario pero algo no hice bien porque no sale... espero que no se duplique.
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Gracias por la respuesta, pero me queda una duda.

La base imponible de las 2 operaciones es la misma? es decir, el valor catastral de la finca A en proporción a los metros segregados (11m2)?. En cuanto a A lo tengo claro, pero en cuanto a B, al agregar estos 11m2, la base es esta misma o hay que contar el total de la finca resultante 11m2A+B??

Gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la cuestión complementaria que plantea Jud: La base imponible es los 11 m que se agregan, ya que no excede de la quinta parte de la finca de destino. 11x5= 55. Y 55 es inferior a 65. La base es el valor de los 11 metros.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la cuestión que plantea Mayte. Entiendo que son tres fincas registrales que están en proindiviso. Se puede extinguir el proindiviso de una adjudicando la totalidad de una finca a uno de los comuneros y reduciendo la comunidad de tres a dos comuneros en las otras dos fincas. Si están todos de acuerdo se puede hacer. Habría una extinción total de comunidad de una finca y parcial respecto de las otras dos. El pago que haría el comunero que se queda con una sola finca sería en especie (en el caso que sean del mismo valor) pues cedería a los otros dos su cuota en las otras dos fincas.

Frank dijo...

El titular de un edificio de dos plantas de aprovechamiento independiente y perfectamente divisibles no realizó la obra nueva de dicha construcción y, por tanto, sólo tiene inscrito en el Registro de la Propiedad un solar. A pesar de no haber dividido las dos plantas vendió en contrato privado el 55% de la propiedad a un tercero indicando que se trataba del primer piso. Por tanto, entiendo que no se trata de una comunidad indivisa pero tampoco de una propiedad horizontal porque no se ha constituido como tal. El contrato privado de compraventa es válido? No debería haberse efectuado previamente la división?

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En efecto, debería haberse hecho primero o la vez, la declaración de obra nueva del edificio y la división horizontal. El contrato privado vincula a las partes y sus herederos. El comprador puede exigir al vendedor la formalización separada de su propiedad, es decir que el vendedor haga lo que no hizo: la declaración de obra nueva y división horizontal.

Erkuden dijo...

Buenas noches,
Tenemos una casa que tiene dos plantas, cada una de un propietario. La finca en la que se encuentra tiene 1645 m2. La superficie de cada planta de la casa es de 118 m2. El terreno es también de ambos propietarios, al 50% de participación, pero no consta que parte es de cada uno (el disfrute es común ya que son familiares).
Ahora queremos edificar otra vivienda dentro de la misma finca, y las dudas que tenemos son:
- ¿corresponde por ley unos metros mínimos de terreno para la vivienda que ya existe?
- ¿hay que hacer una segregación del terreno en dos?
- ¿se puede edificar sin modificar nada?
- ¿hay que delimitar la parte del terreno que corresponde al cada piso?
Muchas gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buena tardes Erkuden: Por lo que me dice se trata de una edificación que dispone de un terreno que pertenece por mitad a dos propietarios. Si se pretende construir una edificación en el terreno puede hacer dos cosas: una, es segregarlo para sea finca independiente, y otra no segregar e integrar la edificación dentro de la misma finca. En ambos casos la nueva edificación pertenecería por mitad a los dos propietarios. Para deslindar cada propiedad habría que hacer además una división horizontal y además una extinción de condominio si la nueva edificación tiene más de un elemento.

Erkuden dijo...

Muchas gracias por la respuesta. Entiendo entonces que para que cada parte del terreno sea independiente hay que hacer las dos cosas: segregar y división horizontal. Cuando dice si la nueva edificación tiene más de un elemento, ¿a que se refiere? . Si se hace un cambio de propietario (el hijo de un propietario actual), ¿los pasos son los mismos? Un saludo

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Erkuden: Para deslindar un terreno y convertirlo en finca independiente hay que hacer la segregación. Si en ese terreno hay un edificio con dos pisos (es decir dos elementos independientes, hay que hacer la división horizontal. Si además los dos pisos pertenecen por mitad a dos propietarios y se quiere individualizar la propiedad para que se atribuya uno a cada comunero hay que extinguir el proindiviso. Y si además se quiere hacer un cambio de propietario hay que hacer una trasmisión (por venta o donación).

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Erkuden: Para deslindar un terreno y convertirlo en finca independiente hay que hacer la segregación. Si en ese terreno hay un edificio con dos pisos (es decir dos elementos independientes, hay que hacer la división horizontal. Si además los dos pisos pertenecen por mitad a dos propietarios y se quiere individualizar la propiedad para que se atribuya uno a cada comunero hay que extinguir el proindiviso. Y si además se quiere hacer un cambio de propietario hay que hacer una trasmisión (por venta o donación).

Gabriel dijo...

Buenas tardes!!! Quisiera consultarle una duda que surge en mi familia.
Hemos heredado un campo de cultivo con un pozo. Esa finca hay q segregarla en 5 partes pq aun no esta segrrgada y el problema surge cuando dos de los cinco propietarios han puesto a su nombre el pozo común que riega todo el cultivo.
Ahora después de más de un año han decidido arreglar los papeles y poner cada parte a nombre de su propietario.
La intención de esas dos personas es comprar todas partes pero yo y mi hermano no queremos vender y me amenazan que el pozo esta a su nombre y no me dan el agua necesaria para mi cultivo.
Eso es posible? El pozo siempre ha regado toda la finca y mi padre nos ha dejado la finca a todos por igual. La finca sigue a nombre de mi padre ya fallecido.

Elena dijo...

Buenas noches, tengo un piso con una plaza de garaje aneja al piso. En la escritura figura un numero de registro catastral de la vivienda y otro de la plaza de garaje, pero ese numero de registro catastral de la plaza de garaje es el mismo que el de todas las plazas de garaje del edificio.Es como un parking donde hay 120 plazas de unos 10 metros cada uno repartidas en dos plantas subterraneas, es decir 2 plantas por debajo del nivel de calle., Cada plaza está numerada y ese número es el que me asignan en mi escritura, pero dice que esta proindiviso. El recibo del IBI de mi piso viene a mi nombre, pero el recibo DEL IBI de todas las plazas de garaje viene EN UN SOLO RECIBO a nombre de la comunidad y tenemos que pagarlo entre todos según la cuota de participación. En el catastro mi piso figura con 90 metros pero en la escritura aparece con 82. Cuando le pregunto al catastro por que no tengo mi plaza de garaje a mi nombre me dicen que no es un garaje sino que figura como almacen de 10 metros.La finca donde está construida el edificio tiene ademas locales comerciales que creo que tambien pagan el IBI en el mismo recibo general a nombre de la comunidad. Llevo 10 años pidiendole la documentación al presidente de la comunidad y al administrador, pero se niegan a entregarmelo. En ningun lado me aparece que esa finca sea rustica o urbana.Es un piso comprado en el año 1985 y los primeros recibos de la comunidad venian con dos numeros de registro catastral de la finca pero en los ultimos 10 años uno de esos números de registro catastral ya no aparece. Quiero dejar el asunto arreglado antes de fallecer para que mi hijo no se encuentre con este problema. Creo que hay algo ilegal ahi, pero nunca me han enseñado ni el titulo constitutivo ni los estatutos. El dia de la firma de la escritura le dije al notario que por que no se separaba mi garaje del resto con numero de registro catastral independiente y me dijo que estaba bien así y que si queria que lo solicitara yo despues de la firma de la escritura. De eso hace mas de 15 años. NO tengo dinero para pagarme un abogado y me diga que debo hacer , no se si se llama segregar o separar, si hay que pedir extinción de condominio y que implicaria eso en gastos y riesgos. Le agradecería mucho su asesoramiento. Un saludo y muchas gracias por su labor desinteresada.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Elena: No creo que sea un problema grave. El garaje es un elemento anejo de su piso. Es decir no se puede vender con independencia del piso. Es incómodo que haya que prorratear el recibo de contribución entre todos los comuneros. Lo que pueden pedir es que se hagan recibos independientes por cada propietario mediante una solicitud en el catastro. Lo que sería un lío es que lo hagan unos propietarios y otros no, por lo que debería ser un acuerdo de todos los comuneros. Pídalo en la reunión de comunidad y que se vote.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Gabriel. Lo que plantea es un tema de indivisión de una finca. Si no se pone de acuerdo y la finca no se puede partir en cinco partes deberán ir al juzgado para disolver la comunidad. El pozo mientras no se divida la finca tienen derecho de uso los cinco, si esta situación estaba así en vida de su padre. Ignoro porque el pozo está a nombre de dos de sus hermanos. Mi consejo es que acuda a un abogado. No le pueden obligar a vender pero tampoco puede obligar a los demás a que la finca continúe indivisa. Si no se ponen de acuerdo el juez puede sacar la finca a subasta y repartir el precio.

Breo dijo...

Buenos días,

Dispongo de una finca con proyecto de licencia de agregación y segregación municipal aprobado ya presentado de forma telemática en catastro. Dicho proyecto agrega 3 fincas para posteriormente segregar 4 de acuerdo a la normativa en cuanto a metros mínimos. Ahora quiero vender las cuatro fincas, a cuatro compradores distintos que ya han señalizado, es necesario formalizar escritura de segregación para formalizar la venta? De ser así qué coste tiene?
Gracias de antemano

Elena dijo...

Buenos tardes Tomás, un millon de gracias por su respuesta, me tranquiliza pero a la vez me ha generado unas dudas.
1.- Si la comunidad estuviera de acuerdo y lo hicieramos todos ¿apareceria entonces un número de registro catastral para cada plaza de garaje?
2.- ¿Significaria entonces que a partir de ese momento se acaba el proindiviso y podemos vender el garaje separado del piso?
3.- En ese cayo ¿habría que modificar/rehacer las escrituras?
3.- ¿Que impediria que esto pudiera hacerse aun con el acuerdo de todos los vecinos? ¿Que no estuviera hecha la Propiedad horizontal?
4.- En caso de que la mayoria vote que NO quieren, puedo solicitar salir del proindiviso? Como se haria eso y que conllevaria?
Le hago todas estas preguntas porque hoy mismo acabo de estar en el registro catastral de nuevo y me dicen que no puedo solicitar un número de registro catastral individual sin autorización de la Comunidad, no de la Junta de propietarios, sino de la Comunidad de propietarios que es distinto. Y además me han pedido un sinfín de papeles, planos de parcela,planos acotados por cada planta del edificio, plano de emplazamiento, memoria de materiales,certificado final de obra, coste ejecución obras, escritura de obra nueva, Título constitutivo de la Propiedad etc etc Todo ello en el Modelo 902N y ese modelo es una declaracion catastral )Llevo años pidiendo el Titulo constitutivo y se niegan a entregarme ni un solo papel.No entiendo nada. Creo que algo no va bien en todo esto y esa es la razón por la que durante décadas no han arreglado el tema.
Y una última aclaración,en la finca donde se encuentra el edificio, hay también locales comerciales y zonas sin urbanizar.He mirado el plano del catastro por internet y ese número de registro catastral es de toda la finca, con lo cual ese recibo de comunidad global abarca miles de metros y es en base a ese recibo cuando luego se aplica el porcentaje de participación. Un lío enorme
Discúlpeme abusar de su confianza, pero creo que una vez me aclare estos términos ya sabré mejor por donde debo tirar. Muchisimas gracias de nuevo, ha sido de una ayuda inmensa

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Elena: Si están todos de acuerdo se podría individualizar el recibo de contribución de cada garaje. Esto no supone que se puede vender separadamente del piso mientras sea un elemento anejo. Habría que desafectar el anejo de cada piso para lo que se precisa también acuerdo de la comunidad.
Usted está en un comunidad especial de propietario de un edificio en propiedad horizontal. Esta comunidad es obligatoria y no puede salir a no ser que venda su piso.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la cuestión que plantea Breo. En efecto, tiene que formalizar la agregación y la segregación autorizadas. Tenga en cuenta que la licencia tienen un plazo de caducidad. El impuesto es de 1,5 % sobre lo agregado y segregado.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

En cuanto a la cuestión que plantea Breo. En efecto, tiene que formalizar la agregación y la segregación autorizadas. Tenga en cuenta que la licencia tienen un plazo de caducidad. El impuesto es de 1,5 % sobre lo agregado y segregado.

Elena dijo...

Ahora lo entiendo todo, muchos años engañada, nos vendieron gato por liebre, al menos ahora no seguire buscando y buscando. Ignorar sobre un asunto nos hace vulnerables a manipulaciones.Muchisimas gracias, no sabe cuanto se lo agradezco. Pedie el titulo constitutivo en el Registro Mercantil a ver que se ha hecho y como lo han hecho en todos estos años. Le Reitero las gracias

Elena dijo...

Tomás ,aquí estoy otra vez, discúlpeme pero es que me he puesto a releer minuciosamente la nota simple del registro de la propiedad y a pesar de que las fincas aparecen separadas, piso por un lado, y plaza de garaje (parking) por otro ,especificando el número que me asignaron a mi, resulta que el numero de registro catastral de los aparcamientos, (el que es general y viene a nombre de la comunidad de propietarios) no aparece reseñado. Es decir, yo entiendo, que el garaje es anejo a la vivienda y por eso no especificaron registro catastral del garaje porque ese registro pertenece a toda la finca, es decir a las dos plantas subterraneas de los dos edificios que conforman la comunidad. En resumen, si ese registro catastral "general"no aparece en el registro donde está inscrita mi propiedad, entonces no tengo que pagar dos IBI (uno por vivienda y otro por garaje) sino tan solo el correspondiente al piso ¿es correcto?. Además la finca sin urbanizar que hay en medio de los dos edificios dice que podrá ser edificada por el Patronato de casas del MOPU (son edificios que construyo la Administración hace muchos años como casas para funcionarios. Llame al registro de nuevo y me dicen que ese numero general de registro catastral no se puede asignar al registro de mi propiedad porque cuando la escritura fue registrada se hizo así y ahora no puede cambiarse ¿es cierto?. Creo que me he explicado fatal, espero que me entienda. Muchas gracias de nuevo y discúlpeme

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenas tardes Elena: La finca registral puede estar integrada por dos fincas catastrales como sucede en su caso, que es propietaria de un piso que tiene como anejo un garaje. Se podría desvincular el garaje y convertirlo en finca independiente pero creo que no merece la pena por los costes y por la dificultad de contar con el consentimiento de todos los propietarios.

Elena dijo...

Entendido pero , (importante) tengo que pagar la contribución del garaje ? si es anejo a la vivienda y en mi escritura no aparece ese numero de registro catastral correspondiente al garaje, entiendo que el IBI de esos metros del garaje ya los estoy pagando cuando pago el IBI del piso. En el catastro me han dicho que allí figura un piso y unos metros de "cuarto trastero" en el garaje, por lo tanto entiendo que , esos metros que ocupa mi coche, ya están incluidos en los metros de la vivienda. De hecho en la escritura el piso aparece con 87 metros, y en el catastro el piso aparece con 92. entiendo que ahí están incluidos los 5 metros del garaje, y que el hecho de que tenga que pagar IBI del garaje, es una doble imposición. Nunca me ha llegado un IBI por el garaje a mi nombre desde el ayuntamiento. Siempre lo cobra la comunidad de propietarios directamente porque el recibo viene a nombre de ellos por el total de la finca
¿estoy en lo correcto?Es la última respuesta que me queda esperar de usted. Muchas gracias y discúlpeme por todo el tiempo que le he robado. Un saludo afectuoso

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Elena: Sí tiene que pagar el recibo del garaje. El que sea un anejo del piso no quiere decir que la superficie del garaje esté incluida en la del piso. Anejo es una vinculación que se hace del piso al garaje para que la venta de uno suponga también la del otro. Saludos

Elena dijo...

Muchisimas gracias por todo!!!!. Necesitaba mucho esta información. Un afectuoso saludo

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Olivia: Si no llega a un acuerdo con sus hermanos la única posibilidad es pedir la venta de la finca en pública subasta. Tendrá que ir a un abogado para que interponga una demanda de extinción de condominio. La otra solución sería poder dividir la finca en tres partes; pero para eso hace falta, además de licencia municipal, el acuerdo de todos.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Olivia: Si no llega a un acuerdo con sus hermanos la única posibilidad es pedir la venta de la finca en pública subasta. Tendrá que ir a un abogado para que interponga una demanda de extinción de condominio. La otra solución sería poder dividir la finca en tres partes; pero para eso hace falta, además de licencia municipal, el acuerdo de todos.

Nuria dijo...

BUENAS TARDES,

TENGO DOS PISOS EN bARCELONA EN EL MISMO REPLANO (PARED CON PARED) EN LA FINCA Y SON LOS DOS DE MI PROPIEDAD.
QUISIERA AGREGAR Y DESEGREGAR .NO HAY ESTATUTOS, DEBO PEDIR AUTORIZACION A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS? Y QUE TANTO POR CIENTO DE PROPIETARIOS SE NECESITA PARA LA AUTORIZACION?
GRACIAS M.JOSE

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenas tardes Nuria: Si, debe pedir autorización a la comunidad. El acuerdo que se requiere es de tres quintas partes. En este acuerdo deberá fijarse las nuevas cuotas de comunidad resultantes.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenas tardes Goyi: En efecto, su padre le puede vender una mitad indivisa del terreno. Así resultaran propietarios los dos. Después la declaración de obra nueva y la división en dos casas la harán los dos conjuntamente. Para más seguridad pregunten en el Ayuntamiento sobre si no hay ningún inconveniente en que la casa que se construya se pueda dividir en dos.

Kike Muñoz dijo...

Buenas tardes, poseo una finca conjuntamente con mis hermanos la cual se va a vender. El comprador no está interesado en el caserío que tiene y hemos planteado en el ayuntamiento su segregación, con los 25.000 m pertinentes. En el ayto. nos dicen que la segregación no sería posible ya que se entendería como parcelación y el suelo es rústico. El arquitecto cree que no continuaremos con la actividad agrícola en esas 2,5 has y que las destinaremos a construir casas y venderlas, lo que resulta irrisorio ya que esta a más de 5kms de la población más cercana y el acceso es realmente malo. Cabe la posibilidad de segregar o verdaderamente no se puede excedir la licencia de segregación? Muchas gracias.

ENRIQUE dijo...

Entiendo la respuesta que le dan a Kike. Se puede alegar lo que indican Uds acerca de mantener el caserío y tal. PEERO ¿Cuál es la justificación de la otra parte del terreno? Gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Hola: Lo que se segrega Kike es el caserío. No hay que decir nada del resto de la finca que continua como rústica y finca indivisible tal como estaba pero disminuida su superficie en la parte segregada.

ENRIQUE dijo...

Entiendo. Gracias. Aunque ahora serán dos fincas o partes por debajo de la unidad mínima. Un saludo.

Pedro Jesús Ruiz dijo...

Hola buenos días, mi caso en el siguiente mi abuelo tenía una finca de secano de 5 hectáreas y tenía tres hijos, esa finca de podría partir en 3 partes iguales e independientes, gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Pedro: Para dividir la finca hace falta licencia municipal o declaración de que no es necesaria.

pino dijo...

Buenas, te comento mi caso, estoy negociando la compra de 3 parcelas colindantes en nucleo rural edificables, mi idea es en el acto de compraventa hacer también la agrupación de las mismas, ¿qué gastos notariales y de registro generaría?¿se necesita permiso municipal?¿hay que hacer un estudio topográfico?
Gracias, un saludo.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenas: La agrupación de fincas no precisa autorización municipal. Los gastos varían en función del precio de las parcelas. El coste mayor es el Impuestos de Transmisiones que es el 8 por ciento a no ser que la operación esté sometida a IVA. Luego la agrupación tributa por AJD al 1,5 por ciento. En cuanto al estudio topográfico no es exigible para su inscripción.

Unknown dijo...

Hola buenas, mi pregunta es la siguiente, m quiero comprar una parcela q tiene 1200m , la cual es rustica, tiene escrituras con dos propietarios q entre los dos tiene 2500 m, todo esto proviene de una finca de 44000 m, el problema es q en catastro solo esta registrado la finca entera, habría algún problema? En un futuro?

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días: Si le he entendido usted quiere comprar una parcela de 1200 metros cuadrados que pertenece a dos propietarios que en total reúnen 2500, y a su vez esta finca procede de otra mayor que está catastrada conjuntamente. Tiene que pedir licencia y señalar que la finca está en el catastro englobada dentro de otra mayor.

edublan dijo...

Hola, le comento mi caso: Compré un piso de nueva construcción, el edificio en sí es solo uno pero está dividido en dos fincas registrales, ya que eran dos fincas y no se unió al registrar las propiedades, y una de ellas contiene el portal . Es decir , los pisos del lado izquierdo de la escalera pertenecen a esa finca, pero los del lado derecho pertenecen a otra (es mi caso). Veo que tiene una servidumbre de paso a mi favor en la cual pone que no tengo que pagar mantenimiento de las escaleras, ni ascensor, porque mi piso está sobre la finca registral que no tiene portal.No se si me estoy explicando bien. He pedido una nota simple al registro para ver si pone algo más, pero no aparece nada más que me pueda resolver la situacion, he leido los estatutos de las dos Propiedades horizontales, la mia y la de mis vecinos del otro lado, y no veo ahi mas que las cuotas de cada vecino, y poco más. Como podemos saber en que proporcion debemos pagar la cuota de comunidad cada vecino, teniendo en cuenta que el edificio es uno, pero hay dos comunidades, cada una con sus porcentajes y sumando cada una el 100%, eso debería de aparecer en el registro de la propiedad en algun sitio? Necesito asesoramiento para poder arreglar este tema. El administrador me lleva 5 años pasando una cuota de comunidad desorbitada y me dice que la unica forma de arreglarlo es metiendolo a juicio para modificar el título consultivo, que no se ni lo que es. Les dejo mi email edublan@yahoo.es

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días: Usted pagará los gastos de comunidad conforme a su cuota, si bien estará exceptuados de esta aportación los gastos de mantenimiento de la escalera y el ascensor del otro portal. El administrador le podría acreditar que su aportación es para cubrir sólo los gastos comunes que no son el ascensor y la escalera.

Maria Isabel Ib dijo...

Hola buenas noches. Tengo un problema en una venta de un terreno que tengo. En el registro de la propiedad aparece unificado en un unico numero de finca junto con tres terrenos mas adyacentes, pero segun catastro son 4 parcelas distintas de las cuales se pagan 4 recibos de Ibi. Se puede vender sin pedir autorizacion al ayuntamiento y en la escritura de compraventa adjuntar una nueva escritura para las restantes fincas. O por el contrario hay que pedir licencia de segregacion de una finca ya separada de la cual el problema es que esta unificada en el Registro de la Propiedad por comprar las 4 parcelas juntas hace ya mas de 50 años.

Gracias y un saludo

manuel medina rosario dijo...

Buenas noches.le comento mi caso.el viernes pasado tenía vendido un terreno rústico con una porción de diez vecinos del 12'20%. El terreno en cuestión tiene 2450 m2.cada uno de los vecinos tenemos escrituras de nuestras parcelas y a la hora de ir al notario dijo que se podía vender sin problema pero dijo también que si algún vecino tuviera una deuda podría repercutir en todos los vecinos de la finca matriz en cuestión.mi pregunta es.que puedo acer para que mi parcela no tenga que ver nada con los vecinos.y de esa manera no pueda repercutir una posible deuda de un vecino sobre mi.gracias.mi nombre es Manuel.

manuel medina rosario dijo...

Buenas noches.le expongo mi caso.soy propietario de un terreno rústico , una porción en una finca matriz de 10 vecinos.cada uno tenemos nuestras escrituras independientes y por lo tanto se puede vender sin problema.el problema viene que al ser finca o invisible el notario nos a dicho que podemos tener problemas si algún vecino tiene un embargo.mi pregunta es.puede repercutir el embargo del vecino sobre nosotros?? Hay alguna solución para que eso no ocurra? Gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...


Buenos días María Isabel: Hay que pedir licencia de segregación pues aunque son cuatro fincas catastrales conforman una sola finca registral.
Un saludo

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Manuel:
Me comenta que usted es comunero en una finca de la que tiene un porcentaje de propiedad por lo que el embargo de la cuota de los demás comuneros le puede afectar. Lo único que podría hacer es pedir que se disuelva la comunidad lo que supongo no le interesa. Puede vender su cuota si bien tiene preferencia el resto de los comuneros.

marc paso dijo...

Buenos días,

felicidades por el blog, son de gran utilidad.

Quiero segregar una finca rústica en la provincia de Lérida escriturada en 8,71 Ha. La parte segregada quedaría en 4,71 Ha (existe un mínimo de 4 Ha de olivo secano) y la finca matriz quedaría en 4 Ha (contiene 1,4 Ha de pinar maderable y 2,6 Ha de cultivo de olivo secano). En el ayuntamiento del municipio me han indicado que la segregación mínima es de 4 Ha.

En este caso se podría segregar?

Gracias por la atención

carmen cuello dijo...

Compré una oficina en Madrid proveniente de una escritura de división en enero del 2014, y no tienen licencia administrativa del ayuntamiento: El problema, es que una de sus partes individuales (mi oficina) no cumple con la normativa vigente de ahora ni del 2014, pero se podría cumplir si ensancharan mi entrada a costa de una ofician contigua que los antiguos dueños aun tienen pero van a vender.
Tengo dudas respecto a si era necesaria aportar la licencia de urbanismo para la escritura, o si tras una inspección podemos obligarles a subsanar las deficiencias tanto de documentación como de plano (cumplir requisitos)
Tengo un poco de miedo sobre las consecuencias y tener una oficina que nunca va a poder ser legal ni tener una actividad.
El resto de propietarios también están preocupados
Un saludo y muchas gracias.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos tardes Marc: Respecto a la cuestión que planteas si te he entendido bien tienes un finca de ocho hectáreas y quieres dividirla en dos. Por lo que me indicas la parcela mínima es de cuatro hectáreas luego se puede segregar con la correspondiente licencia municipal o declaración de innecesariedad. Lo mejor es que presente un escrito al Ayuntamiento y solicite la segregación. Una vez obtenida la licencia es cuando tienes que ir al notario para formalizarla en documento público.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenas Tardes Carmen: En cuanto a la que me plantea sobre la compra de una oficina que no tiene licencia creo que lo más prudente es no precipitarse. Si no hay garantías de poder desarrollar una actividad empresarial no entraría en el trato. Que subsanen los vendedores la falta de licencia.

javier ss dijo...

Hola buenas tardes. Tengo varias dudas ante mi interés por la compra de una casa de 172m2 construidos y 882m2 de terreno. Tiene dos plantas independientes con cocina, baño, salón y 3 habitaciones cada planta. No sé si estará inscrita o habrán hecho una segregación para poder vivir dos familias. Donde se podría comprobar? Si así lo fuera tendría que pagar los gastos como dos viviendas (contribución, ibi, etc) si voy a vivir yo solo con mi mujer y mi hijo. Puedo tener problemas para que me den la hipoteca de todo el inmueble al estar segregado? Gracias un saludo.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Javier:

En cuanto a lo que me preguntas sobre cómo saber si una finca esta dividida puedes ir al Registro y pedir una nota simple. Si la finca esta divida en dos esto no te afecta para pedir una hipoteca, pues la responsabilidad que se deriva de la hipoteca se distribuirá entre los dos inmuebles. Creo que es mejor que esté dividida pues en el futuro si sólo te hace falta una finca la otra la puedes vender o alquilar sin tener que hacer el trámite de la segregación que no es ni barato ni rápido.

Pedro Gutierrez dijo...

Buenas tardes y enhorabuena por su blog:
Tengo una pequeña duda, mi abuelo me donó en su día un terreno rústico de unos 8.000m2, dentro de los cuales había una construcción sin registrar, la cual no se nombró en la escritura de donación, ¿como puedo hacer para legalizar la situación?, gracias

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Pedro: Tienes que hacer un escritura de obra nueva en la que se reconozca la existencia de una edificación.
Se exigen los siguientes requisitos:
1.- Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. La certificación del técnico deberá estar visada.
2.- Que hayan transcurrido más de cuatro años desde su finalización.
3.- Inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística. La acreditación de la inexistencia de expediente de disciplina urbanística resulta de la nota simple del registro indicativa de que no se ha anotado preventivamente el expediente, o bien de certificación del ayuntamiento
4.- Que no conste en el Registro que el suelo en que se edifica es de dominio público o está sujeto a servidumbres de uso público general.
5.- Seguro decenal. Si la fecha de la declaración es posterior al 6 de mayo del 2000 y sólo para edificios destinados a vivienda o con destino mixto, salvo autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
6.- Deposito del libro del edificio si la obra es posterior al seis de mayo de 2000. Para toda obra nueva, ya sea vivienda, local, o nave, salvo que sea autopromoción de vivienda unifamiliar de uso propio.

QUARTIER dijo...

Buenas noches

Antes de nada felicidades por el blog, es de gran utilidad.

Le expongo mi situación, soy propietario de un terreno de 700m2 y quiero comprarle 400m2 más al vecino que tiene un terreno de 1.600m2, he consultado en el Ayuntamiento y me dan licencia para agregar ambas parcelas y en el mismo acto segregarlas en dos parcelas (una de 1.100m2 y otra de 1.200m2).

La pregunta es que impuestos tengo que pagar??
El 1,5% del valor de los dos terrenos por la agrupación?
El 1,5% del valor de la parcela segregada (la de 1.100m2)?
El 10% del valor de compra de los 400m2 que estoy adquiriendo ahora o por el valor total de la parcela de 1.100m?

Gracias de antemano por su respuesta.

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