El certificado de
eficiencia energética es necesario en todas las compraventa y arrendamientos de
viviendas. Asimismo, toda persona física o jurídica que publique o permita la
publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte
del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web,
portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a
incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética.
El Real Decreto 390/2021,
de 1 de junio, ha establecido un nuevo procedimiento básico para la
certificación de la eficiencia energética de los edificios. Este certificado lo tiene que emitir cualquier
técnico titulado, que esté colegiado (arquitecto o ingeniero) y habilitado para
hacer instalaciones térmicas o proyectos de edificación.
Desde el año 2013, la
legislación española exige que cualquier vivienda o local comercial que se
ponga a la venta o alquiler cuente con un Certificado de Eficiencia Energética
(CEE) válido y registrado. La normativa no solo obliga a disponer del
certificado, sino también a incluir su calificación energética en cualquier
tipo de anuncio publicitario del inmueble. Sin embargo, si el local está vacío,
sin acondicionar, y se va a reformar completamente tras la operación, no es
necesario obtener el certificado antes de su venta o alquiler. En ese caso,
debe reflejarse en el contrato que será responsabilidad del comprador o
arrendatario una vez se realice la adecuación del local.
SUPUESTOS: El certificado de eficiencia energética será exigible en los siguientes supuestos:
1.- Edificios de nueva construcción.
2.- Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario. La exigencia se mantiene únicamente en los supuestos de venta o alquiler, por tanto, no será exigible el certificado en los supuestos de donación o extinción de condominio. En cambio, si será exigible en los casos de dación en pago o aportación a sociedad.
3.- Edificios o partes de edificios pertenecientes u ocupados por una Administración Pública con una superficie útil total superior a 250 m2.
4.- Edificios que tengan que realizar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio o inspección equivalente.
5.- Edificios o partes de edificios con una superficie útil total superior a 500 m2 destinados a uso administrativo, comercial, sanitario, financiero, residencial, docente, cultural, recreativo, restauración, transporte, deportivo, religioso.
Si se trata de un contrato de compraventa de un edificio aún no terminado o existente con la reforma pendiente de finalización, el vendedor o arrendador facilitará la etiqueta de eficiencia energética del proyecto. Cuando el edificio o la obra estén terminados también debe facilitar el certificado de eficiencia energética de obra terminada.
Si el contrato tiene como objeto la compraventa de un edificio existente, o de parte del mismo, el vendedor facilitará copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado, anexando además al contrato de compraventa la etiqueta de eficiencia energética.
Si se trata de un contrato de arrendamiento de la totalidad o de parte del edificio, se anexará al contrato una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y se entregará al arrendatario una copia del documento de recomendaciones de uso.
Las viviendas particulares utilizadas para uso turístico deberán estar certificadas si pretenden alquilarse desde el 3 de junio de 2021. El Real Decreto 390/2021 ha eliminado la exclusión a la que podían acogerse los edificios o partes de edificios existentes de viviendas cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año. Los apartamentos turísticos cuyo alquiler corresponda con una actividad del sector servicios deben obtener la certificación de eficiencia energética y exhibir la correspondiente etiqueta antes del 3 junio de 2022.
De acuerdo con el artículo 3.1 del Real Decreto 390/2021, tendrán también la obligación de obtener el certificado de eficiencia energética los edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los siguientes supuestos:
1.- Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas.
2.- Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.
3.- Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades de uso sobre las que se intervenga, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m2.
Si se vende un piso para
reformar el certificado será necesario siempre. La exención para edificios
destinados a demolición o a determinadas reformas es sólo aplicable a un
edificio completo, y no a partes del mismo. El momento en que es exigible el
certificado no es cuando se firme el contrato de arras sino cuando se vaya a
firmar la escritura pública ante notario.
Los garajes y trasteros
de un edificio no exigen el certificado. El artículo 6 del Real Decreto
390/2021 aclara que para el cálculo de los indicadores de eficiencia energética
se tomarán en consideración únicamente los espacios habitables del edificio.
El certificado energético debe estar elaborado
por un técnico (arquitecto o ingeniero), pero no requiere visado colegial. Sí
es, en cambio, obligatorio registrarlo en el organismo competente de cada
comunidad autónoma para oficializarlo y poder emitirse la etiqueta energética
con la calificación del inmueble.
Excepciones:
No será exigible el certificado de eficiencia energética:
a.-Edificios y monumentos
protegidos oficialmente
b.- Construcciones
provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años Las
construcciones temporales que no superen los dos años no están obligadas de
tramitar el certificado de eficiencia energética.
c.- Edificios
industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales, o partes de los
mismos, de baja demanda energética
Las partes destinadas a
oficinas y/o zonas de alojamiento de estas edificaciones sí requieren del
certificado de eficiencia energética.
d.- Edificios o partes de
edificios aislados con superficie útil total menor a 50 m2. Pero esta excepción
no sirve para un piso de menos de 50 metros cuadrados de un edificio. La
exención de los 50 m2 solo se admite respecto de edificios independientes que
no estén en contacto con otro -adosados-, es decir, ya no procede la exención
cuando son partes de un edificio. Por tanto, las entidades en régimen de
propiedad horizontal de menos de 50 m2 caen fuera de esta exclusión y requieren
ahora también la entrega del certificado energético. Por tanto, un piso con una
superficie inferior a 50 m2, al no estar aislado, estaría sujeto a la
obligación de obtener el certificado energético en caso de querer ponerlo en
venta o alquiler.
e.- Edificios o partes de
ellos comprados para su demolición o para realizar grandes reformas en que
supongan una ampliación de la superficie de un diez por ciento. Para hacer
efectiva la exclusión se exige declaración responsable ante el órgano
competente de la comunidad autónoma.
Los certificados
energéticos de locales comerciales están sujetos a la misma normativa que las
viviendas: si se van a vender o alquilar, deben contar con su correspondiente
certificado de eficiencia energética. Sin embargo, si el local está vacío, sin
acondicionar, y se va a reformar completamente tras la operación, no es
necesario obtener el certificado antes de su venta o alquiler. En ese caso,
debe reflejarse en el contrato que será responsabilidad del comprador o
arrendatario una vez se realice la adecuación del local.
La falta de certificado
energético vigente y su inscripción es una infracción sancionable y las multas
por no tener el CEE oscilan entre 300 y 6.000 euros.
El propietario del
inmueble es quien debe asumir el coste del certificado energético, ya sea para
una venta o un alquiler. Es su responsabilidad contratar al técnico, abonar los
honorarios y registrar el documento en la comunidad autónoma, trámite del que
se encarga el profesional.
Los certificados registrados hasta el 2 de
junio de 2021 tienen una vigencia de 10 años. Los certificados registrados
desde el 3 de junio de 2021 tienen una vigencia de 10 años salvo aquellos con
una calificación G, en cuyo caso la vigencia es de 5 años.
El precio del certificado
oscila entre los 90 y los 135 euros. En el caso de viviendas unifamiliares o
chalets, el coste suele partir desde los 150 euros, dependiendo también de la
localización y características del inmueble.
La Orden ECM/599/2025, de
10 de junio, modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, e introduce esta novedad en materia de tasaciones
hipotecarias.
Desde el 12 de agosto,
para poder realizar la tasación previa a la concesión de una hipoteca, la
vivienda debe contar con un certificado de eficiencia energética vigente y
registrado. En caso de no disponer de él o estar caducado, el propietario
deberá tramitarlo antes de que el tasador pueda emitir su informe. Si el
edificio está terminado se incluirá el certificado de eficiencia energética del
inmueble debidamente registrado y si está en construcción o en proyecto, se
incluirá el certificado de eficiencia energética del inmueble y la copia de la
solicitud en el registro, debiendo ser coincidentes sus datos.
