martes, 19 de mayo de 2009

La subrogación y novación de préstamos hipotecarios. La hipoteca recargable.

           
            Para posibilitar el cambio de acreedor en los préstamos hipotecarios el art. 1211 ha sido desarrollado por la ley 2/94 de 30 de marzo sobre Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios introduciendo una regulación específica que intentan, por una parte limitar los gastos que se deriva de un cambio de acreedor hipotecario y por facilitar la liquidación a practicar entre entidades financierar como consecuencia de la subrogación y en aras a la necesaria leatad comercial recíproca. La ley 2/94 ha sido modificada por la ley 36/2003 de 11 de noviembre de médidas de reforma económica, por la ley 41/2007 de regulación del mercado hipotecario y por último recientemente por Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.
     La ley 2/94 de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios distingue dos supuestos:
a) La novación del préstamo hipotecario: Que consiste en un acuerdo con el Banco o Caja con el cliente por el que se aplica un tipo de interés inferior o se cambian las reglas del cálculo del interés o se aumenta o disminuye el plazo. Esta solución es la más ventajosa ya que los costes son mínimo. La escritura y los gastos del registro están rebajados y la operación está exenta del pago de impuesto. Lo único que se pagaría es la comisión por cambio de condiciones si está previamente pactada.
 b) Subrogación del préstamo hipotecario: Si el cliente no logra que le mejoren las condiciones del préstamo puede acudir a la posibilidad de trasladar el préstamo a otra entidad. Es lo que se conoce con el nombre de subrogación de entidad acreedora, que no hay que confundir con la llamada subrogación del deudor, que se produce cuando el inmueble hipotecado se vende y el nuevo comprador asume la hipoteca.
El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que ofrezca mejores condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante donde se contienen las nuevas condiciones que se ofrecen. Esta oferta vinculante se notifica por acta notarial a la primera entidad para que en el plazo de siete día emita una certificación de la deuda. La entidad notificada dispone de quince días desde la notificación para neutralizar la subrogación mediante el ejercicio de su derecho de enervación igualando la oferta de la nueva entidad. Si el derecho de enervación no se ejercita la nueva entidad formaliza con el deudor escritura pública de subrogación en cuya virtud la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior a la que se le transfiere el importe de lo adeudado y se subroga en el préstamo existente, respetando las condiciones anteriores, salvo lo concerniente la nuevas condiciones del tipio de interés o plazo.
Pero veamos con mas detenimiento el procedimiento siguiendo el tenor literal de la ley:
En el artículo 1 se refiere al ámbito de la ley y dice que Las entidades financieras podrán ser subrogadas por el deudor en los contratos de préstamos hipotecarios cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.
 En el artículo 2 se regulan los Requisitos de la subrogación:
1.- La no necesidad del consentimiento de la entidad acreedora:
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil. Se ha discutido si el procedimiento subrogatorio es sólo aplicable a los préstamos y no a los créditos hipotecarios. La doctrina entiende que los créditos hipotecarios que tienen agotada su disponibilidad en realidad funcionan como un préstamo y no tiene sentido su exclusión del ámbito de la ley. Por tanto si se renuncia a la disponibilidad del crédito o esta disponibilidad ya no es posible por haberse agotada cabe interpretar que la subrogación puede hacerse tambien con respecto a un crédito hipotecario, subrogación que por otra parte la ley establece como obligatoria cuando el credito hipotecario concurra con un prestamo hipotecario a favor de la misma entidad. La interpretación contraria lo único que pueda hacer es favorcer que las entidades instrumenten la financiación a través de un crédito y no de un préstamo para evitar la subrogación de otra entidad.
2.- La oferta vinculante:
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.
3.- La subrogación no puede ser parcial:
Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos. Con esto se evita que se cuando se constituya una segunda hipooteca se imponga al consumidor la carga de igualar el rango de la segunda con la primera, ya que de lo contrario una posible subrogación de la primera hipoteca a otra entidad dejaría en inferior rango a la hipoteca constituida en segundo lugar.
4.- La notificación de la oferta vinculante aceptada y el requerimiento de certificación del importe del débito:
La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente notifique, por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposición a subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.La notificación debe ser por conducto notarial. es un acta de notificación y requerimiento, que puede hacerse personalmente o por correo certificado con acuse de recibo. La notificación debe contener la oferta vinculante firmada por el deudor y puede hacerse en cualquier oficina de la primera entidad.
5.- El derecho de enervación:
La entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación del requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante el mismo Notario que le haya efectuado la notificación y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante. De esta manifestación se dejará constancia en la propia acta de notificación.Este plazo de quince días es simultáneo con el de siete. Hay siete días para entregar la certificación y quince para enervar la subrogación.
La DGRN en la Resolución de 23 de septiembre de 2009 entiende que sin certificación no puede haber enervación. Transcurrido los quince días sin que se haya ejercitado el derecho de enervación, hayase entregado o no certificación de la deuda, puede cerrarse el acta de notificación y requerimiento y autorizarse la escritura de subrogación. Cabe también que se renuncia anticipadamente al derecho de enervación en virtud de apoderado con facultades suficientes. El derecho de enervación se asemeja mucho a un derecho de adquisición preferente. El dereho de enervación existe para la entidad acreedora siempre que entregue  certificación de la deuda. El plazo para enervar de quince días, no lo es propiamente para enervar, sino para manifestar el propósito o intención de enervar o paralizar la subrogación. Para evitar que la enervación no vaya seguida de una inmediata novación modificativa la disposición adicional segunda de el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero determina que la entidad acreedora que ejerza su derecho a enervar la subrogación deberá comparecer por medio de apoderado de la misma ante el notario que haya efectuado la notificación, manifestando, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo o crédito que igualen o mejoren la oferta vinculante. A tal efecto la entidad acreedora deberá trasladar, en el plazo de 10 días hábiles, por escrito al deudor una oferta vinculante, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios, en la que, bien iguale en sus términos las condiciones financieras de la otra entidad, o bien mejore las condiciones de la oferta vinculante de la otra entidad. Por tanto el derecho de enervación ha dejado de ser una mera declaración de principios y requiere que se concrete de forma efectiva mediante la entrega al deudor de una nueva oferta vinculante. Esta entrega puede hacerse ante el mismo notario que ha hecho la notificación. Caso que no conste acreditada la entrega de la oferta vinculante después de diez días hábiles la subrogación queda desbloqueada y contínua su curso.
6.- La subrogación por pago a la entidad acreedora.
Si no hay enervación, para que la subrogación surta efectos, siempre que haya certificación de la deuda, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta por capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no satisfechas. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad, en el que se hará indicación expresa que se efectúa a tal efecto. El Notario autorizante verificará la existencia de dicho documento bancario así como que no se ha producido la enervación.La subrogación se produce no sólo respecto del capital pendiente de pago, sino tambien respecto de los intereses pendientes y la comisión de cancelación anticipada. En principio la Jurisprudencia sólo admitiía la subrogación por el capital pendiente, Pero a partir de la Res. 21 de febrero de 2001 se admitió la extensión de la subrogación a los intereses pendientes y la comisión por pago anticipado. Esta extensión supone de hecho una recarga tácita del capital.
7.- La subrogación por depósito a disposición de la entidad acreedora.
En el caso de que no haya certificación de la deuda bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del Notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el Notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes. En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el Juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto.En la prática cuando no hay certificación para evitar los gastos del depósito y una posible demora en la retirada del cheque se ha impuesto la transferencia como documento de pago si bien debe constar la finalidad del pago de la concreta operación de préstamo que se está subrogando.
El artículo 3 de la ley y su disposición adicional primera regula la comisión por amortización anticipada en las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a interés variable, señalando que la cantidad máxima a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar y será como máximo del 1 por ciento. La Ley 41/2007 de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, ha recortado el cobro de estas comisiones bancarias en préstamos hipotecarios firmados a partir del 9 de diciembre de 2007 si se trata de préstamos o créditos concedidos a persona física con hipoteca sobre vivienda o a persona jurídica que tribute en el Imp. de Sociedades por el régimen de empresas de reducida dimensión, se plaica el límite del 0,50 % para pagos de capital anticipados durante los cinco primeros años “de vida” de la operación, y del 0,25 % para pagos de capital anticipados tras los cinco primeros años.
En el artículo 4 se refiere en su párrafo 1 a los extremos del prestamo que se pueden modificar en virtud de una subrogación acreedora. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas. No hay por tanto la posibilidad de hacer otro tipo de modificación o hacer la subrogación simplemente por el deseo de cambiar de entidad.
 En cambio en el p. 2 amplia el ambito de la modificación para las escrituras de novación modificativas de préstamos hipotecarios ya que éstas escrituras podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:
I. la ampliación o reducción de capital;
II. la alteración del plazo;
III. las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;
IV. el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
V. la prestación o modificación de las garantías personales.
El contenido propio de la escritura de subrogación es sólo la mejora del tipo de interés o la alteración del plazo, cualquier otra modificación es ajena al procedimiento de subrogación con independencia de que se formalice conjuntamente con la escritura de subrogación o en escritura separada.
El párrafo tercero del artículo 4 de la ley regula la incidencia la subrogación y modificación del préstamo hipotecario en cuanto al rango de la hipoteca subrogada o modificada.
Estas modificaciones previstas no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos, se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores.Del tenor literal de esta norma se deduce que es posible ampliar el capital del préstamo hipotecario sin alterar la cifra de la responsabilidad hipotecaria y por tanto sin que se produzca la alteración o pérdida de rango hipotecario. Paraece que el precepto da entrada en nuestro derecho a la figura de la hipteca recargable. Constituida una hipoteca por 100.000 de principal puede suceder que al cabo del tiempo que el capital pendiente sea de 80.000. En este caso podría aumentarse la hipoteca otra vez hasta 100.000 sin perdida de rango. Esta posibilidad supone un perjuicio evidente para los titulares de cargas intermedias que ven disminuidas sus posiblidades de cobro por la recarga de la hipoteca.
La comisión nacional de Registradores ha interpretado este precepto de confusa redacción en una consulta de 10 de marzo de 2010 estableciendo las siguientes conclusiones:
1.- Que el nuevo modelo de hipoteca recargable sólo se aplica a las hipotecas que se constituyan a partir de la entrada en vigor de la ley 41/2007 y no a las hipotecas constituidas con anterioridad.
2.- Que la simple modificación del plazo de un préstamo no afecta al rango de la hipoteca inscrita si no va acompañada de una ampliación del capital del préstamo, existan o no titulares de derechos intermedios inscritos.
3.- Tampoco se altera el rango en la ampliación de vencimiento de un crédito hipotecario sin no va acompaña de la posibilidad de nuevas disposiciones del crédito.
4.- La ampliación de plazo unida a la ampliación de capital incremente o no la responsabilidad hipotecaria si produce perdida de rango si existen titulares de derechos intermedios salvo que éstos presten su consentimiento.

AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE VENCIMIENTO DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO FIGURANDO ANOTADO UN EMBARGO INTERMEDIO A FAVOR DE LA TGSS. Resolución de 22 de noviembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lugo n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación.

Hechos: Se trata de una escritura de novación de un préstamo hipotecario concertado en 2010 entre una entidad financiera española y una sociedad, en la que, sin modificación de la responsabilidad hipotecaria, se amplía el plazo de duración, una vez concluido el inicial.
Tras la hipoteca, aparece practicada una anotación de embargo en favor de la Tesorería General de la Seguridad Social.
El registrador considera necesario, para poder inscribir la novación de hipoteca sobre dicha finca, el consentimiento o asentimiento de dicha Tesorería. Su criterio es confirmado por la calificación sustitutoria solicitada.
El notario autorizante recurrió alegando que la escritura no está dentro de los supuestos del art. 4 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, puesto que s la mera ampliación de plazo, sin incremento de responsabilidad hipotecaria no se le aplica.
La DGRN, para decidir si la TGSS ha de prestar consentimiento o no, aborda dos cuestiones previas que suscita la redacción del apartado 3 del citado artículo 4 (redacción por Ley 41/2007) y que dice lo siguiente:
«Las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango…».
Primera cuestión. El Centro Directivo considera que en el precepto se abordan dos modificaciones distintas y no una sola con complejos requisitos, las cuales están separadas con la conjunción disyuntiva “o”:
- el supuesto de incremento en la cifra de responsabilidad hipotecaria y
- el supuesto de ampliación en el plazo de duración
Segunda cuestión: La expresión “por este incremento o ampliación” no está referida sólo al plazo, sino que la palabra incremento alude a la responsabilidad hipotecaria y la palabra ampliación, al plazo. Pero, además, esta expresión final debe relacionarse con «la alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita», para evitar entender que, por el hecho de aumentar la cifra de responsabilidad o ampliar el plazo, se produciría la pérdida del rango de la hipoteca ya inscrita que tiene un rango ganado.
Así pues, según la DG, lo lógico es sancionar la alteración de rango de la hipoteca inscrita sólo en cuanto al incremento de la cifra o en cuanto a la ampliación del plazo si no se obtiene el consentimiento de los titulares de derechos inscritos, pues en otro caso, éstos obtendrían un enriquecimiento injusto y no sería coherente el acto realizado con el resultado producido.
Tras estas dos cuestiones preliminares, pasa a tratar del punto fundamental para la resolución de caso: analiza el alcance de la expresión «en estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior» y se pregunta si el consentimiento requerido se extiende potencialmente sólo a los derechos inscritos o también a los anotados, interpretando la expresión “titulares de derechos inscritos” en sentido amplio. Pero, para fijar su criterio, distingue entre los dos supuestos de ampliación:
A) Incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria. Considera evidente que el consentimiento de los titulares intermedios sea aplicable tanto a los de «derechos inscritos» como a los de «derechos anotados».
B) Aumento del plazo. Aquí tan sólo exige el de los derechos inscritos, pero no el de los titulares de anotaciones. Basa su criterio en que, a su entender, la ampliación del plazo no les afecta ni les perjudica. Incluso considera beneficioso el aumento del plazo, máxime al estar éste ya vencido, ya que, a falta de dicha ampliación de plazo, se precipitaría la ejecución de la hipoteca anterior.
Revoca, en definitiva la nota, pues, según su criterio “la existencia de la anotación preventiva de embargo, posterior al préstamo concertado y anterior a la novación, no impone, por su mera existencia, que deba este organismo consentir la modificación contractual y, por ende, que su falta de consentimiento conduzca a una alteración o pérdida del rango inicial del derecho real de hipoteca”. En el caso concreto, tampoco consta registralmente la petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores (último inciso).

En el artículo 5. se regula la constancia registral de la subrogación mediante nota marginal.
En el art. Artículo 6. se refiere al título ejecutivo de la entidad subrogada.
El Artículo 7 y 9 se refiere a los beneficios fiscales.Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales.Estarán exentas en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.
Y el artículo 8. Honorarios notariales y registrales en la subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos o préstamos hipotecarios. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes a los Documentos sin cuantía previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, Inscripciones, del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %. El Artículo 10 regula la Comisión por ampliación del plazo del préstamo En las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1 % de la cifra de capital pendiente de amortizar.

Resolución de la DGRN de 13 de enero de 2013. La ampliación de plazo. Pérdida de rango y consentimiento de titulares de derechos inscritos.
Presentada escritura de novación de préstamo hipotecario por la que las partes convienen la ampliación del plazo de amortización del mismo sin ampliación de capital, el registrador no practica la inscripción porque, hallándose sometida la validez de la escritura a la condición suspensiva de que se inscriba sin que el actual rango registral del préstamo novado sufra modificación de ningún tipo, entiende incumplida dicha condición por encontrarse inscrita, antes de presentarse la escritura calificada, otra hipoteca posterior en rango a la hipoteca novada. En definitiva, se debate en el presente recurso sobre si la novación de préstamo hipotecario por ampliación del plazo inicialmente convenido sin ampliación de capital afecta al rango de la inscripción de hipoteca novada si existen cargas intermedias y los titulares de las mismas no prestan su consentimiento a la referida ampliación.
Para dar solución a la cuestión planteada, es necesario resolver dos problemas previos acerca de la interpretación del apartado 3 del artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, según la redacción dada por el artículo 13.2 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
El primer problema que plantea la interpretación del apartado 3 del citado artículo 4 es el de si dicho precepto contempla dos supuestos distintos, que son el incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria y la ampliación del plazo de duración, o si hay un solo supuesto, que sería el incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, sea o no conjuntamente con la ampliación de plazo. En relación con este problema, el apartado 3 del artículo 4 dice que «las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación». No cabe duda de que se trata de dos supuestos distintos, uno el de incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria y otro el de ampliación del plazo del préstamo. Al aludir el legislador en forma disyuntiva a la «ampliación de plazo», el supuesto no puede ser el de una ampliación de plazo unida al incremento de cifra de responsabilidad, pues sería un supuesto redundante, como también lo sería aludir al «incremento de la cifra» junto con cualquiera otra de las modificaciones del apartado 2, por lo que, en definitiva, no se explicaría por qué el legislador da un tratamiento específico a efectos de rango, a la ampliación de plazo.La única explicación es que el legislador trata de diferenciar, a efectos del rango, los supuestos de incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria y de ampliación de plazo del préstamo de las demás modificaciones del apartado 2 del artículo 4.

Pero, en segundo lugar, la expresión «por este incremento o ampliación» debe relacionarse con «la alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita» a que se refiere inicialmente el propio apartado 3 del artículo 4 y con la referencia en el inciso siguiente a la posibilidad de «mantener el rango». Sería completamente excesivo e incluso absurdo, que por el hecho de aumentar unas cifras de responsabilidad o ampliar el plazo se produjera la pérdida del rango de la hipoteca inscrita, cuando se trata de simples aditamentos a la responsabilidad y al plazo de una hipoteca que salvo en cuanto a esos aditamentos, ya figura con rango ganado por el hecho de haberse practicado en su día la inscripción. Es más coherente interpretar atendiendo a la finalidad y al contexto del precepto, que «la alteración o pérdida del rango» y el «mantenimiento, en su caso, del rango» lo son sólo en relación con los supuestos de «incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria» y de «ampliación del plazo del préstamo» de la hipoteca inscrita, y no que se trate de una alteración del rango de la hipoteca ya inscrita, pues supondría una sanción excesiva para un derecho real ya adquirido, que por el mero hecho de realizarse unas novaciones modificativas darían al traste con un rango ya adquirido. Lo lógico es sancionar la alteración de rango de la hipoteca inscrita sólo en cuanto al incremento de la cifra o en cuanto a la ampliación del plazo si no se obtiene el consentimiento de los titulares de derechos inscritos, pues en otro caso, éstos obtendrían un enriquecimiento injusto y no sería coherente el acto realizado con el resultado producido.


Queda por resolver otro problema de interpretación del precepto, y es el del inciso siguiente del mismo apartado 3 del artículo 4 de la Ley de subrogación y modificación, cuando dice: «En estos casos (los de incremento de la cifra o ampliación del plazo) necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria».
Ahora la cuestión consiste en determinar si el consentimiento se exige para «los titulares de derechos inscritos» o también para «los titulares de derechos anotados». En este punto, sí que procede diferenciar a ambas clases de titulares según los supuestos. Cuando se trata del supuesto de «incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria» es evidente que el consentimiento de los titulares intermedios es aplicable tanto a los de «derechos inscritos» como a los de «derechos anotados», no sólo porque la expresión «derechos inscritos» tiene también un sentido amplio, sino porque, aunque se interpretara en sentido limitado, sería aplicable por analogía, «de conformidad con la normativa hipotecaria» a las anotaciones de embargo. Y se confirma porque en el inciso último del apartado 3 del propio artículo 4, se excluye «cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores», en que el supuesto normal es el de las anotaciones de embargo, pues es en el juicio relativo a las mismas en que está prevista la norma del artículo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y además, entre las «cargas posteriores» están no sólo los derechos inscritos sino también los derechos anotados.

En cuanto a la ampliación de plazo parecería que la solución tendría que ser la misma que en el caso de incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero si se examina con mayor detenimiento la cuestión, habría que llegar a la conclusión de que en el caso de «ampliación de plazo del préstamo» no es necesario el consentimiento de los titulares de derechos anotados con posterioridad, sencillamente porque no les afecta ni les perjudica. Los titulares de derechos reales inscritos con posterioridad a la hipoteca cuyo plazo de préstamo se amplía son derechos reales de constitución voluntaria que se contraen y consienten partiendo de los datos o elementos que constan en el Registro, entre los cuales está el plazo de vencimiento del préstamo de la hipoteca anterior en el rango, que como elemento esencial afecta a la propia constitución de la hipoteca (cfr. artículo 12.1.º de la Ley Hipotecaria). Cuando se amplía el plazo de una primera hipoteca, se exija el consentimiento de los titulares de segundas o posteriores hipotecas para que den su consentimiento a esa ampliación de plazo que les puede privar de una expectativa de mejorar el rango en tiempo oportuno, y para que valoren si la ampliación de plazo de la primera les representa un perjuicio o un beneficio. Distintos efectos produce la ampliación de plazo de una hipoteca primeramente inscrita respecto a los titulares de anotaciones de embargo posteriores, pues éstas, a diferencia de las segundas hipotecas, son de constitución forzosa, garantías provisionales y de carácter procesal o procedimental vinculadas a un determinado procedimiento en el que la finalidad esencial del mismo es la realización del valor del inmueble embargado (cfr. artículo 613.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), a cuyo efecto, la ampliación del plazo de la hipoteca preferente, lo que produce es la facilitación del procedimiento de ejecución de la anotación de embargo posterior, ya que, a falta de dicha ampliación de plazo, podría precipitarse la ejecución de la hipoteca anterior y quedaría desvanecida la posibilidad de que la ejecución de la anotación de embargo pudiera cumplir su cometido adecuadamente. Por ello para las anotaciones de embargo no puede considerarse sino beneficiosa a efectos de la finalidad del procedimiento al que dicha anotación se refiere. Por tanto, exigir un consentimiento de un titular de derecho anotado al que no le afecta la ampliación de plazo sería un contrasentido en la interpretación de la norma y podría dificultar enormemente la obtención de ese consentimiento frente a la necesidad de contar con un mayor plazo para la hipoteca primera, de cuya ejecución dependen las anotaciones de embargo posteriores, que además, es una de las finalidades de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. En consecuencia, la existencia de la anotación preventiva de embargo, posterior al préstamo concertado y anterior a la novación, no impone, por su mera existencia, que deba consentir la modificación contractual y, por ende, que su falta de consentimiento conduzca a una alteración o pérdida del rango inicial del derecho real de hipoteca.

NOVACION DE HIPOTECA CON AMPLIACION DE PLAZO. PARA MANTENER EL RANGO DE LA HIPOTECA POR DICHA AMPLIACIÓN ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES DE DERECHOS INSCRITOS. Resolución de 7 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación de préstamo con garantía hipotecaria.


Dice la DGRN que “la modificación por ampliación del plazo no puede llevarse a cabo, si existen inscripciones intermedias, sin consentimiento de su titular pues la inscripción de la modificación (a diferencia de otros supuestos, vid. Resolución de 30 de septiembre de 1987) altera el contenido de la obligación garantizada en términos tales que inevitablemente afecta a su titularidad. Como razonan las Resoluciones de 22 de noviembre de 2012, los derechos reales inscritos con posterioridad a la hipoteca cuyo plazo de préstamo se amplía son derechos de constitución voluntaria que se contraen y consienten partiendo de los datos o elementos que constan en el Registro, entre los cuales está el plazo de vencimiento del préstamo de la hipoteca anterior en el rango, que como elemento esencial afecta a la propia constitución de la hipoteca (cfr. artículo 12.1 de la Ley Hipotecaria). En las hipotecas, como derechos reales de garantía existe siempre la fase de garantía o de seguridad y en caso de incumplimiento existirá otra fase que es la de realización de valor o ejecución, no siendo indiferente para el titular de una segunda hipoteca inscrita que los constituyentes de la primera amplíen el plazo del préstamo, pues dado el sistema de avance de puestos, la expectativa de mejorar el rango, que es fundamental en la constitución de una segunda hipoteca, quedaría mermada o eliminada. Y a ello se une que en las hipotecas la fase de garantía se refiere al cumplimiento de las obligaciones, en que el titular de la segunda hipoteca puede tener interés en que la hipoteca primera se cumpla dentro del plazo pactado para la misma y así, una vez pagada dentro de plazo y extinguida sin necesidad de la fase de ejecución, la segunda hipoteca pasaría a ocupar el rango de primera. Al menos esa posibilidad exige que, cuando se amplía el plazo de una primera hipoteca, se exija el consentimiento de los titulares de segundas o posteriores hipotecas para que den su consentimiento a esa ampliación de plazo que les puede privar de una expectativa de mejorar el rango en tiempo oportuno, y para que valoren si la ampliación de plazo de la primera les representa un perjuicio o un beneficio.

37 comentarios:

Raul dijo...

Me parece muy interesante este articulo, pero me queda la duda de ¿a quién debe presentar la entidad acreedora el certificado de saldos?¿ante la nueva entidad financiera que pretende subrogar la hipoteca? o ¿ante el mismo notario que le realizó la notificacion?

Gracias

roberto dijo...

Si se cambia de banco una hipoteca de por ej. 300.000 € de los que quedan pendientes 290.000 € a otro banco y a la vez se incrementa la hipoteca a 305.000 € ¿sólo se pagarían actos jurídicos por los 5.000 de incremento?

Anónimo dijo...

Si una hipoteca de 300.000 € de la que quedan pendientes 290.000 € la cambio a otro banco con mejor interés y a la vez aumento la hipoteca a 305.000 € ¿solo pagaría actos jurídicos por los 5.000 € de incremento?

José María Sánchez-Ros dijo...

Después de casi un año de tener el blog me encuentro con la sorpresa de tres comentarios que me apresuro a contestar aunque tarde.
En cuanto a la pregunta de Raul la ley no lo dice con claridad pero el certificado debe presentarse al notario requirente.
En cuanto a la pregunta de Roberto el impuesto de AJD se paga por el importe de la ampliación que sería 15.000 aunque el capital pendiente de pago se incremente solo en 5000 ya que lo que grava el impuesto es la ampliación del prestamo con independencia de cual sea el capital pendiente de pago.
Un saludo y perdón por el retraso, pero pensaba que nadie leía este blog.

Anónimo dijo...

Hola.En una novación por baja de uno de los titulares, quien tiene que pagar los gastos?el que se hace cargo de la hipoteca?gracias.

José María Sánchez-Ros dijo...

Lo usual es que los gastos lo abonen por mitad. Pero siempre cabe la posibilidad de pactar el pago por el prestatario no liberado o el pago por el prestatario que se libera de responsabilidad. Dependerá de cada caso.

roberto dijo...

Muchas gracias por tu respuesta. Y tranquilo, algunos te seguiremos leyendo. Gracias otra vez.

Anónimo dijo...

tengo un prestamo hipotecario y digamos que lo tengo por un capital de 100.000 euros hace unos 9 años ahora quiero ampliar el prestamo a 140.000 y la entidad bancaria me dice que las condiciones que suscribí en su dia ya no son las mismas si amplio dicho capital y eltipo de interes de un 0,75 % + euribor que tengo me pasaria a un 1,50 % asi como tener que suscribir una serie de productos con dicha entidad si quiero ampliar , como son plan de pensiones, seguro de vida , seguro de hogar etc... que todos ya conocemos y de los cuales ya tengo algunos con otras entidades pero ellos me obligan a contratar con ellos , quisiera saber :
1. Me pueden cambiar el tipo de interes por querer ampliar el capital de dicho prestamo
2.Me pueden obligar a tener que aceptar dichos porductos por querer ampliar el prestamo .
La verdad me siento ultrajado Gracias y yo tamnien leo esta pagina .

José María Sánchez-Ros dijo...

Gracias por su interés. Me pregunta usted acerca de la ampliación de su hipoteca. Esta ampliación se considera como una segunda hipoteca, y el efecto sería el mismo que si cancelase la antigua y constituyese una nueva. Si usted quiere que se respeten la condiciones de la antigua hipoteca diga a su banco que no la toque y que se constituya una segunda hipoteca. La ampliación de la hipoteca supone una modificación que no admite que una parte del préstamo esté sujeto a unas condiciones y la parte restante a otras condiciones distintas. En cuanto a la vinculación que le pide el banco para concederle el préstamo es una práctica bancaria generalizada. La primera opción es la constitución de segunda hipoteca ( el banco no puede alegar que si la primera hipoteca pasa a otro banco la segunda quedara relegada, ya que la actual ley impone la asunción de todas las hipotecas en caso de subrogación)) En segundo lugar lo puede hacer usted es buscar otra entidad que le ofrezca mejores condiciones. En tercer lugar aceptar la ampliación y posteriormente cambiar la hipoteca a otro banco en virtud de subrogación acreedora. Un saludo.

vicente dijo...

Buenos dias, queria hacerle unas preguntas sobre una subrogacion que hice.
Hace unos meses me subrogue a una hipoteca de una vivienda que tenia otra persona y firmamos escritura de compraventa con subrogacion y novacion, en la cual solo se amplia el tiempo de 15 a 3o años. A parte con el banco firmamos un contrato de novacion modificativa de prestamo hipotecario para mejorar las condiciones que tenia el anterior deudor. Queia saber que comisiones deben de cobrar por la escritura y por el contrato privado con el banco.
Muchas gracisa por todo, un saludo.

José María Sánchez-Ros dijo...

Con respecto a la pregunta de Vicente de las comisiones por subrogación y novación de préstamos. Estas comisiones la tienen los bancos en las ofertas vinculantes que presentan a los clientes antes de la firma. La comisión por subrogación en préstamos hipotecario suele ser del 0,5 al 1, y la comisión por novación se suele establecer en el 0,5 salvo el plazo que algunas entidades lo rebajan al 0,10. Un saludo

Anónimo dijo...

Por lo que he visto hasta el momento, la enervación exije igualar o mejorar las condiciones que se establecen en la oferta vinculante. ¿Todas las condiciones o bien simplemente el diferencial? Ej: si una hipoteca tiene un suelo hipotecario y la oferta vinculante del "nuevo" banco elimina este suelo además de mejorar el diferencial, entiendo que "igualar condiciones" engloba TODAS las condiciones.
Gracias

José María Sánchez-Ros dijo...

Efectivamente la enervación no puede ser parcial. Si el banco que presenta la oferta elimina el suelo de interés mínimo el banco que pretenda enervar tiene que pasar por esa condición o abstenerse de enervar.

Javier dijo...

Buenos días. Es muy interesante la información dada, pero no me resuelve una duda que por mas que leo no tengo nada claro.
En el supuesto de disolución de sociedad de gananciales, la esposa compra al marido su mitad del piso, llega a un acuerdo con el banco para liberarle de la hipoteca restante, de la cual sólo se modifica eso. La cantidad pendiente y los plazos de amortización, interés, etc no varían. Esta "nueva" Escritura, de la que desaparece el exmarido como obligado hipotecario, ¿es Subrogación o es Novación? es importante a efectos fiscales del ITPAJD puesto que algunos supuestos están exentos y otros no. Gracias.

José María Sánchez-Ros dijo...

Javier, en el supuesto que me plantea de que uno de los esposos se queda con la vivivienda y con la hipoteca no hay subrogación y si novación subjetiva o modificación de hipoteca por liberación de deudor y por tanto está exenta de AJD.

Mª Joaquina dijo...

Buenas tardes, he leído su blog y me alegra ver su disposición a aclararnos a los profanos términos tan complejos y de tanta repercusión en nuestras economías. ¿Una novación con sólo cambio de interés lleva gastos de notaría y registro? Estoy en trámite de subrogar mi hipoteca de 105.000€. El director de mi banco ha recibido la oferta vinculante, que ellos no pueden igualar, y me oferta una novación con peores condiciones pero "privada", sin pasar por Notaría, para "evitarme los gastos de notaría, registro, comision, etc" (sic). ¿no será para retenerme como cliente sin tener que igualar la oferta vinculante? Tengo entendido que ante una novación el notario debe dar fé de que se igualan (ó mejoran) las condiciones ¿no será esto lo que quieren evitar? Por otra parte, la notaría del banco subrogante ha enviado mi oferta vinculante pero la notificacion del notario se refería a otras personas distintas a mí ¿qué pasa con eso? Gracias por anticipado.

José María Sánchez-Ros dijo...

Con relación a la cuestión que plantea Mª Joaquina de una novación modificativo de un prestamo hipotecario en que se mejora el tipo de interes. Tiene que ponderar el coste de esta modificación entre 500 y 600 euros y la oferta privada que le hace el banco inferior a la señalada por el banco que pretende la subrogación. En cuanto a la otra cuestión del envío de la oferta vinculante, esta tiene que ser notificada a través de notario a la entidad que tiene la hipoteca, y esta decidir si iguala o no las condiciones. Si no costesta en el plazo de quince días desde la notificación se puede formalizar el cambio de hipoteca en favor de la nueva entidad.

Antonio dijo...

Jose María, solo he entrado a ver una de las respuestas que me servían en mi caso particular, pues estoy intentando subrogarme con otra entidad por el suelo de la actual. Pero quisiera felicitarle por el excelente artículo y sus excelentes aclaraciones.

Muchas gracias, ojalá hubiera más gente como usted.

jsaura dijo...

¿Qué sucedería si tienes un "suelo" en el tipo de interés y otro banco te hace una oferta vinculante en la que el diferencial es peor pero, al no existir suelo, en la práctica te sale mucho más rentable .... mientras el euribor no suba por encima de un determinado umbral?

¿En qué condiciones se consideraría una mejora y, por tanto, el notario autorizaría, llegado el caso, la escritura de subrogación?

Gracias.

José María Sánchez-Ros dijo...

En cuanto a lo que plantea Jsaura la cuestión es interesante. Yo creo que si se elimina el suelo en el interes hay una clara mejora con respecto al otro préstamo y es posible la subrogación. La mejora hay que ponderarla en el momento en que se produciría la subrogación. Sería absurdo no permitir la subrogación en un prestamo que tiene un mínimo de un cuatro por ciento aunque el diferencial del euribor sea cero.

Mª Joaquina dijo...

Hola. ¿Puedo negarme a ir al Notario a firmar la subrogación si previamente, a pesar de haberlo solicitado reiteradamente, no me han permitido ver el borrador de las escrituras? La gestora del banco que me subroga me ha asegurado que lo habían comunicado a la Notaría, y que éstos se comprometieron a enviarme el borrador hace varios dias, pero yo tengo cita para firmar el martes a 1ª hora, hoy es sabado y no la tengo. ¿Qué puedo hacer? Tengo entendido que la ley me da 3 dias para examinar el borrador antes de firmar.

José María Sánchez-Ros dijo...

María Joaquina usted puede negarse a firmar. Le sugiero que vaya el lunes (hoy) a la notaria y pida un borrador.

Maria dijo...

Tengo una duda sobre si la novación es solo de plazo ¿pueden modificar el interés? tengo una hipoteca al EUR+1, la entidad me dice que si amplia el plazo de amortización me cambiarían el interés entre el 3,65% y el 12% fijo. A ver si me puede decir algo
Gracias

José María Sánchez-Ros dijo...

Estimada María: La novación puede ser sólo del plazo y no tiene porque ser también del tipo de interes que se pude mantener.

Manel dijo...

Buenas tardes José María:

Quería agradecerle antes de nada tanto sus publicaciones como su predisposición para con nosotros, los lectores de su blog.

Dicho esto, tengo un par de dudas en relación a una subrogación que querría consultar con usted para conocer qué opinión le merecen.

a) ¿Cabría la posibilidad de no dar la opción al banco actual de enervarse? Esta pregunta nace de mi interpretación (no sé si incorrecta, parcial...) del párrafo: "(...) La no necesidad del consentimiento de la entidad acreedora: El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella (...)"
Es decir, como si fuera una "cancelación anticipada", pero sin ser la figura de cancelación como tal. O, por contra, ¿se refiere más bien el texto a que puedo hacer contacto con otro banco y disponer de una oferta vinculante sin autorización previa pero, sí o sí, el banco actual conocerá la oferta vinculante y podrá contraofertar?

b) A efectos de cálculo de la comisión de cancelación, ¿una novación modificativa "equivale" a una constitución de hipoteca?. Es decir, una hipoteca con novación posterior al 27 de abril de 2003, ¿se podría beneficiar del límite de 0.5% en la comisión de cancelación?.

Muchas gracias y un cordial saludo.

José María Sánchez-Ros dijo...

Manuel el derecho de enervar está concedido por ley y no se puede obviar. Sólo si no entrega certificación de la deuda en el plazo de siete días hábiles se pierde este derecho.
En cuanto a la comisión de cancelación que se produce como consecuencia del cambio de hipoteca a otra entidad a partir del 2007 existe una limitación de 0,5 si se trata de una vivienda y el titular es una persona física. En cuanto a las hipotecas constiuidas antes del 2007 habrá que estar a lo disponga la escritura de constitución.

Maite Rodriguez dijo...

Por favor necesito que alguien me ayude, hice en abril una novacion de la hipoteca para que los costes del recibo fueran menores al mes...
Ahora me han cancelado sin previo aviso ni por el seguro ni por la caja el seguro de vida; supuestamente me dicen que yo al hacer esa novacion, amortize el prestamoo que tenia, y creo que lo que intentan es que desista y me conforme pero...tengo esclerosis multiple desde este año, y llevo 4 pagando este seguro...es asi? tienen razon? o sigo luchando.Gracias, un saludo

José María Sánchez-Ros dijo...

Estimada Maite lo de cancelación de su seguro de vida como consecuencia de una novación de hipoteca es algo extraño. Lo mejor que puede hacer es solicitar el número y dirección del defensor del consumidor del banco y exponerle el caso. Tambien puede ir usted directamente a la oficina de protección al consumidor y presentar una queja.

navaz dijo...

Miércoles 25 de Marzo,
Muchas gracias por mantener este blog. Paso a exponer mi problema:
Hechos: tengo una hipoteca sobre 2ª vivienda en buenas condiciones económicas. La constituí en 2003 por un importe de 105000 €, con deuda pendiente ahora de 66.669,59 € y un tipo de interés de euribor +0,60 (la tasación fue de 210.000 € y la responsabilidad hiptecaria de 450.000 €)
1ª Consulta: ¿Podría “recargar” esa hipoteca, mediante una devolución de lo amortizado, es decir un préstamo de 38.330,41 €, con los mínimos gastos posibles de Notaría, Registro e impuestos (quizás mediando documento privado si eso fuera legal y el Banco se aviniera a hacerlo así)?.
Hasta hace unos meses no hubiera habido problemas, por parte del Banco, pero, ahora, las primeras impresiones no son buenas, ya que el Banco me solicita una serie de condiciones que poco tienen que ver con la seguridad de la operación y mi solvencia (nunca he tenido el más mínimo impago o demora en recibos en los muchos años que he trabajado con él) y sí tienen mucho que ver con un intento exagerado de aprovechar la ocasión para hacer más negocio (piden traspaso de valores, insinúan subida de tipo de interés, necesidad de tasación, imponen gestoría, etc). Por eso paso a la:
2ª Consulta: Puesto que la responsabilidad hipotecaria es muy alta y cubre de sobra la hipoteca “recargada” y el valor del piso es manifiestamente superior, a pesar de la actual depreciación, a los 105.000 € en que quedaría el importe total, quiero prepararme una alternativa en forma de subrogación de esa hipoteca. ¿Podría esa posible subrogación “ampliar el capital del préstamo hipotecario sin alterar la cifra de la responsabilidad hipotecaria”?; ¿se podría hacer en la misma escritura de subrogación o sería necesaria otra escritura?, ¿qué costes conllevaría esa(s) operación(es) en Notaría, Registro e impuestos?.
He estudiado su documento, que es lo mejor que he encontrado en Internet sobre estos temas, y del texto de su documento entresaco estas citas que me parece que tienen algo que ver con mis consultas, con el ruego de que me las comente:
cita 1ª: “a partir de la Res. 21 de febrero de 2001 se admitió la extensión de la subrogación a los intereses pendientes y la comisión por pago anticipado. Esta extensión supone de hecho una recarga tácita del capital”
cita 2ª: El párrafo tercero del artículo 4 de la ley regula la incidencia la subrogación y modificación del préstamo hipotecario en cuanto al rango de la hipoteca subrogada o modificada. ….Del tenor literal de esta norma se deduce que es posible ampliar el capital del préstamo hipotecario sin alterar la cifra de la responsabilidad hipotecaria y por tanto sin que se produzca la alteración o pérdida de rango hipotecario. Parece que el precepto da entrada en nuestro derecho a la figura de la hipoteca recargable”.
Muchas gracias de antemano.
Jesús o Navaz,

25 de marzo de 2010 22:25

José María Sánchez-Ros dijo...

Estimado Jesús: En cuanto al tema de la hipoteca recargable que me plantea es una cuestión que no está todavía suficientemente clara en la doctrina por lo que conviene ser cautos.
En principio los préstamos (no los créditos) concedidos por las entidades financieras que se hayan ido amortizando pueden ser “revitalizados” o “recargados” acordando el acreedor y el deudor la ampliación del principal, ya hasta el límite (sumando principal pendiente y ampliación) de la deuda inicial, ya incluso más allá con el consentimiento de los titulares registrales posteriores. Pero tenga en cuenta que sólo serían recargables las hipotecas bancarias constituidas a partir de la entrada en vigor de la Ley 41/2007 (9 de diciembre de 2007), aunque no se hayan constituido expresamente como tales.
No creo que el banco admita una recarga de la hipoteca en documentación privada. Puede hacer una ampliación de la hipoteca sin aumentar la responsabilidad hipotecaria en virtud de una escritura de novación o bien subrogar la hipoteca a otra entidad y en el mismo título o en otro formalizar un aumento por recarga que nunca exceda de la responsabilidad hipotecaria inicial.

navaz dijo...

Muchísimas gracias por la precisión y rapidez de la contestación.
Su trabajo está llenando un hueco importante en la información hipotecaria, ya que, cada vez con mayor claridad, vemos que los Bancos son mucho más vendedores que asesores y sería muy ingenuo fiarse de los que son juez y parte.
Jesús

navaz dijo...

Hola D. José Mª: En su amable contestación ud. me dice que: "Puede hacer una ampliación de la hipoteca sin aumentar la responsabilidad hipotecaria en virtud de una escritura de novación o bien subrogar la hipoteca a otra entidad y en el mismo título o en otro formalizar un aumento por recarga que nunca exceda de la responsabilidad hipotecaria inicial".
Mis nuevas preguntas son:
a) ¿cómo consigo hacer una ampliación sin aumentar la responsabilidad hipotecaria, siendo el importe de esa responsabilidad potestad del Banco?
b) en el supuesto de subrogación ¿cambia la fecha de la hipoteca y se constituye una nueva fecha?.Pregunto esto porque si no cambia la fecha seguiré sin poder recargar la hipoteca de 2003,a no ser que ud. esté hablando de una "recarga" que no es técnicamente tal sino una mera ampliación de capital.
c)¿cuáles son los costes de Notario, Registro e impuestos en uno y otro caso?. He leído que ud. ha explicado ya a otro consultante que el I.A. J. D. se aplica al capital inicial (no al pendiente)+ al importe de la ampliación, pero ¿qué sucede en la recarga (en el supuesto de que en la subrogación pueda hacerse una verdadera recarga)? y ¿cuáles son los otros costes que hay que pagar?
Muchas gracias de nuevo,
Jesús

José María Sánchez-Ros dijo...

En cuanto a la cuestiones que me plantea Navaz: La ampliación de hipoteca sin aumentar la responsabilidad hipotecaria sólo puede hacerla con el consentimiento de la otra parte contratante. Si no hay acuerdo puede usted subrogar la hipoteca con otra entidad y acordar con ella después o en el mismo acto una novación modificativa.
En cuanto a la fecha de la hipoteca a efectos de una posible ampliación sin modificación de responsabilidad hipotecaria la fecha de la hipoteca es la de su constitución con independencia de las subrogaciones que puedan producirse después. Si su hipoteca es de 2003 parece que no cabe una recarga porque la ley 41/2007 no sería de aplicación retroactiva según la doctrina que he podido consultar. De todas formas consulte con su banco y si no hay titulares de cargas posteriores a su hipoteca no habría incoveniente en hacer la recarga. En otro caso la única opción es la ampliación de hipoteca simple.
Y en cuanto al coste de la ampliación por recarga estaria exenta de IAJD porque no supone incremento de responsabilidad hipotecaria. Los honorarios de notaría y registros se determian en función de la cuantia.

navaz dijo...

Muchas gracias de nuevo y, abusando de su amabilidad,me permito pedirle una aclaración para el supuesto de una subrogación con simultánea ampliación de capital: ¿si en la escritura de la hipoteca subrogada hubiera una cláusula de ampliación de capital prestado (hasta la cifra inicial prestada) y se consiguiera del Banco subrogante que no hubiera incremento de la responsabilidad hipotecaria, habría que pagar, o no, el impuesto de actos jurídicos documentados?. Por una parte, parece que no, ya que el I.A.J.D. grava no el capital prestado sino la responsabilidad hipotecaria (y eso ya está pagado, puesto que no habría variación del importe), pero, por otra parte, parece que sí, ya que constaría en la escritura una cifra del importe de la ampliación y ese importe no había pagado I.A.J.D.
Muy agradecido,
Jesús

José María Sánchez-Ros dijo...

No es una cuestión que esté resuelta. Aunque creo que estaría exenta he encontrado opiniones partidarias de su tributación por lo que lo mejor sería es que haga una consulta en la delegación de hacienda autonómica de su domicilio.
Le extracto la opinión de un enlace de la página de notariosy registradores.com:
La Dirección General de Tributos ha afirmado hasta la saciedad que cualquier otra novación que tenga contenido valuable estará sujeta a tributación, y así por ejemplo considera tal la conversión de un préstamo en euros en un préstamo en divisas ( Consulta vinculante de 6 de marzo de 2006 ) o la novación consistente en la modificación de la forma de amortización pactando un cambio en el método o sistema de amortización ( Consulta de la DGT de 27 de marzo de 2008 ).
Como se puede comprobar no cabe duda alguna de que la recarga de la hipoteca se consideraría una novación de la hipoteca ( artículo 2 de la Ley 2/1994 ), no exenta y por tanto sujeta a tributación por AJD.
http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/mercadohipotecario/HIPOTECA%20RECARGABLE%20Y%20NOVACION.doc

Dulce dijo...

Buenas tardes y lo primero gracias por la información que aparece en su artículo. Estoy buscando mejorar mi hipoteca y por fin he entendido un poco el proceso de subrogación.

En el RD 716/2009 art.5.2 dice"En ningún caso podrá repercutirse el coste del aval bancario o seguro sobre el deudor hipotecario" y veo que en mi hipoteca firmada en mayo de 2008, el banco me repercute de una sola vez el coste de un seguro de crédito (unos 6600€)del que es el tomador y beneficiario, por posible impago al ser la hipoteca superior al 80% de la tasación. ¿Sería posible asumiendo que ese seguro cubre toda la vida de la hipoteca (que no lo se) pedir la devolución proporcional desde la fecha en que el RD entró en vigor, o al menos desde la fecha en que subrogue el préstamo con otra entidad?.

Muchas gracias y un saludo.

Marta

José María Sánchez-Ros dijo...

Con respecto a la pregunta de Dulce. Creo que al ser la hipoteca anterior al RD no puede pedir la devolución proporcional del coste del seguro. No obstante puede hacer usted una consulta al defensor de su banco.