El fallecimiento del reservista no comporta transmisión sucesoria de éste al reservatario, sino cumplimiento de la «conditio iuris» de la que depende la consumación de la reserva. Este derecho eventual del reservatario puede ser objeto de cesión, pues todos los derechos son trasmisibles mientras la ley no disponga lo contrario o la inalienabilidad se desprenda inequívocamente de su naturaleza (vid. artículo 1112 del Código Civil). Y la transmisión de ese derecho respecto de la masa patrimonial independiente que constituyen los bienes reservables no implica violación alguna de la prohibición de pactos sobre herencia futura

 

Resolución de la DG de 12 de julio de 2023: Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencias en la que comparecen junto a los herederos el cesionario de los derechos de una reserva lineal. .   La registradora señala como defectos: a) no comparece en el acto del otorgamiento el heredero cedente de los derechos del reservatario y que    la escritura de cesión de derechos hereditarios aportada no puede comprender los derechos que pudieran corresponder al cedente en la herencia de su padre, ya que se otorgó antes del fallecimiento de éste, por lo que no puede contenerse en dicho título ningún negocio jurídico relativo a una herencia todavía no deferida (artículos 991 y 1271 del Código Civil). Y como segundo defecto señala que los derechos del reservista no son transmisibles mientras estén pendientes de adjudicación.

 En materia de reservas, la posición que ostentan el reservista y los reservatarios aparecen muy controvertida en la doctrina patria, pues mientras unos autores entienden que en toda reserva se está ante una sustitución fideicomisaria o una situación de desdoblamiento de usufructo y nuda propiedad en la que el reservista sería un fiduciario o usufructuario y los reservatarios tendrían el carácter de fideicomisarios o nudos propietarios, con lo que estos últimos sucederían directamente al primer causante, otros autores se inclinan por considerar que los reservatarios a quien suceden es al reservista o segundo causante, dado que la reserva tiene el carácter de una legítima especial, concretada en unos bienes determinados que se localizan dentro de la herencia del bínubo». Para resolver estas cuestiones, conviene diferenciar varios problemas distintos: uno es el relativo a cuál es la vocación o llamamiento del reservatario; otro es la determinación de los bienes objeto de la reserva y en qué herencia se encuentran; y otro es el de las relaciones entre el reservatario y el heredero del reservista. Y todo ello teniendo en cuenta que la reserva determina una sucesión especial que se rige por principios y normas distintos de la sucesión ordinaria. Respecto a cuál es la vocación o llamamiento del reservatario, se observa que no tiene vocación derivada del primer causante, pues no lo llamó como reservatario ni lo pudo llamar en ese momento, dado que la reserva no sólo está sujeta a la condición de la existencia de los reservatarios en el momento de la muerte del reservista sino a un suceso totalmente indeterminado en el momento de la muerte del primer causante cual es el fallecimiento de un descendiente antes del otro ascendiente o segundo causante. Tampoco puede considerarse que el reservatario tenga vocación derivada del reservista pues éste no puede decidir libremente acerca de su llamamiento, sino que tiene la obligación de respetar la reserva; no se puede equiparar al supuesto de legítima en que el causante tiene que atribuirla por cualquier título y el legitimario está protegido por la preterición. El reservatario no tiene vocación del reservista porque, aunque éste no le llame, adquiere «ex lege» y es indiferente que le pretendiera llamar como heredero o como legatario, pues los bienes los recibe por su condición de reservatario o sucesor especial. Por todo ello hay que concluir que la vocación o llamamiento del reservatario es legal, pues la determina la ley atendiendo a dos hechos: la sucesión de un ascendiente a un descendiente, precedida de la sucesión de este último a otro ascendiente o un hermano; y el fallecimiento del reservista existiendo uno o varios reservatarios. Se trata de una vocación legal en la que la Ley utiliza dos medios de referencia para la determinación de los sucesores y de los bienes: en cuanto a la determinación de los sucesores, los que sean parientes que estén dentro del tercer grado y pertenezcan a la línea de donde los bienes procedan, y hayan sobrevivido al reservista y salvo mejora a favor de alguno de los reservatarios, siguiendo los llamamientos de la sucesión intestada con relación a la premuerta. El otro medio de referencia es el relativo a los bienes reservables, que son los que adquirió el reservista de los parientes que el Código señala –descendientes– y que pueden quedar determinados ya en vida del reservista a través de la nota marginal expresiva del carácter reservable de los bienes inmuebles o, en otro caso, en el momento de su muerte. El que el reservista tenga reconocidas algunas facultades respecto a los bienes reservables como son la facultad de mejorar o de desheredar no significa que el reservatario derive sus derechos del mismo, sino únicamente que la propia ley concede esas facultades a favor de los instituidos por él mismo que, en tal caso, pueden traer causa de él a través de esas facultades sucesorias. En el supuesto concreto, no consta que el reservista haya hecho uso de las mismas, pues ha fallecido intestado y, por tanto, le han sucedido los reservatarios por Ministerio de la Ley.  

Distinto problema de la vocación es determinar a través de qué herencia recibe los bienes el reservatario. En este punto y dado que los bienes han de estar incluidos dentro de un patrimonio, la solución es la de considerar que los bienes los recibe el reservatario como bienes integrados en la herencia del reservista. La cuestión es si los reservatarios suceden directamente al causante de la reserva o a los reservistas. En este punto, conviene tener en cuenta la Resolución de este Centro Directivo de 6 de diciembre de 1926, que señalando cierto parecido con las sustituciones fideicomisarias y considerando que las reservas legales confieren al reservista una especie de propiedad condicionada por los derechos de presuntos reservatarios, no impiden referirse a una masa patrimonial («universum ius») sujeta a las normas del derecho de sucesión mortis causa, entendiendo que la adquisición del reservatario puede ser calificada propiamente de título particular de adquisición de bienes determinados, sino de modo universal de adquirir un patrimonio singular, en el cual puede darse numerosas incidencias de derechos sucesorios cuando hay varios reservatarios, pero no cuando existe un solo reservatario interesado en esa masa patrimonial separada de bienes. onforme estableció la Resolución de 6 de diciembre de 1926 el reservista tiene la propiedad de los bienes objeto de reserva condicionados por los derechos de los presuntos reservatarios y, constituyendo la reserva una vez consumada, una masa patrimonial («universum ius») sujeta a las normas del derecho de sucesión mortis causa en la que el reservatario sucede no a título particular sino de modo universal y constando nota marginal del carácter reservable de los bienes, se defiere la reserva a favor del reservatario, Y sin que a ello obste la cuestión muy debatida en la doctrina de si el reservatario sucede al causante de quien proceden los bienes o al reservista, pues sea de ello lo que fuere, los bienes reservables constituyen una masa patrimonial diferenciada de los bienes del reservista no sujetos a la reserva. En el presente supuesto, no hay otros bienes en la herencia del reservista no sujetos a reserva, y no consta que el reservista haya utilizado la facultad de mejorar con los bienes reservables ya que su sucesión se defiere por aplicación de las normas de la sucesión intestada Como puso de relieve la Resolución de 19 de mayo de 2012, es cierto que en puridad los reservatarios no suceden al primer causante, pues el heredero fue el reservista, y que los reservatarios se encuentran con los bienes que están en la herencia del reservista, por lo que, al menos formalmente, puede considerarse que son herederos del reservista conforme estableció la Resolución de este Centro Directivo de 16 de febrero de 1969. Pero estando perfectamente diferenciados dentro de la herencia del reservista dos masas patrimoniales distintas, la herencia ordinaria del mismo y la masa patrimonial de los bienes sujetos a reserva, y teniendo en cuenta que el reservista tiene una propiedad condicionada a los derechos de los reservatarios, no habiendo ninguna cuestión para diferenciar los bienes de una y otra masa patrimonial, los herederos del reservista no lo son respecto a los bienes reservables, ni tampoco pueden considerarse legitimarios a los reservatarios respecto a los bienes reservables, sino con una vocación legal en la que el reservista sólo constituye el vehículo para la transmisión de los bienes que proceden de la primera causante, que es con referencia a la cual se determinan los herederos conforme a las normas de la sucesión intestada. Así, los bienes reservables forman una masa independiente de los demás bienes de la herencia del reservista como patrimonio separado, que adquieren en bloque los reservatarios con exclusión de los otros herederos del reservista, si los hay, cuya adquisición se limita a los bienes de la herencia propiamente dicha del reservista y sin mezclarse con aquéllos. Por tanto, la necesidad de la intervención del heredero cedente  en la partición y adjudicación de la herencia de su padre depende de que se admita o no la transmisibilidad de los derechos del reservatario, lo que conduce al análisis del segundo de los defectos señalados que se centra en esta cuestión.

 El segundo de los defectos recurridos está constituido, en realidad por dos: a) la falta de constancia en el Registro de la cualidad de bienes reservables, y b) que no es posible la cesión de los derechos a favor de un extraño realizada por el reservatario en la fase de pendencia de la reserva. En cuanto al primero, como bien alega el recurrente, la falta de constancia en el Registro de la cualidad de bienes reservables no afecta a los actos realizados ni a las herencias practicadas sobre los mismos, pues se otorga la manifestación de herencia solo y exclusivamente en relación con las tres fincas privativas de la herencia de la madre, que se identifican y son adjudicadas a sus herederos. Así, las fincas están perfectamente identificadas y diferenciadas dentro de la herencia del reservista y no se plantea ninguna cuestión respecto al carácter reservable de los bienes. En cuanto a la segunda parte del defecto, según el cual no es posible la cesión derechos a favor de un extraño realizada por el reservatario en la fase de pendencia, la doctrina se ha mostrado tradicionalmente dividida, entre quienes entienden que los reservatarios podrán disponer por actos inter vivos del derecho que eventualmente pueda corresponderles sobre los bienes reservables, siempre con la contingencia de que se cumpla la condición, tal como si se tratara de un derecho expectante; y quienes son contrarios a la transmisibilidad con base en la indeterminación –al tiempo de la transmisión– del titular que podrá reclamar en su día los bienes reservables, la inexistencia actual del objeto transmisible, lo que aboca a que la cesión se refiere a una herencia futura y por tanto intransmisible (artículo 1271 del Código Civil); además existen otros argumentos, tales como que los beneficios de la reserva son personalísimos e intransmisibles y que los reservatarios carecen de tal derecho si premueren al reservista. El notario recurrente alega que es válida la realización de actos de disposición efectuados por el reservatario sobre los bienes reservables, en vida del reservista; la registradora sostiene que en el caso de la reserva lineal del artículo 811 del Código Civil no se pueden llevar a cabo actos de disposición por uno de los reservatarios sobre los bienes reservables, ni siquiera en el supuesto de que en ese momento sea el interesado con mejor derecho a los bienes reservables dentro del tercer grado de parentesco, pues ello no impide que haya otros interesados que puedan ser llamados al producirse el fallecimiento del reservista. Para resolver esta cuestión debe partirse de las siguientes consideraciones: a) en el caso de la reserva lineal los reservatarios se encuentran en una situación caracterizada por su interinidad, que no se puede considerar como mera esperanza de adquisición de un derecho, sino que se trata de una concreta situación de poder jurídico que, sin constituir un derecho subjetivo perfecto, le atribuye un derecho eventual respecto de los bienes reservables, incierto pero ya existente. Es incierto porque para recibir los bienes el reservatario debe sobrevivir al reservista; y su entidad dependerá del número de reservatarios que sobrevivan. Y, consumada la reserva, el derecho del reservatario opera como si hubiera nacido –siquiera aplazado– desde el momento en que heredó el ascendiente reservista. b) la delación en favor del reservatario se produce por ministerio de la ley cuando concurren los presupuestos fácticos de la norma del artículo 811 del Código Civil y se completa al tiempo del fallecimiento del reservista. El reservatario recibe los bienes reservables como procedentes del causante de la reserva (por ello responde de las deudas de éste y no por las del reservista), con base en un derecho eventual anterior a la consumación de la reserva. Por ello, sólo desde una perspectiva formal puede afirmarse que recibe los bienes del reservista (una masa patrimonial diferenciada, como antes se ha expuesto), pues su atribución al reservatario no responde a una disposición o relación con el reservista, e incluso se produce aun cuando aquel repudie la herencia de éste. Por ello, se ha afirmado que el reservatario es sucesor formal del reservista, pero real del causante de la reserva; y que el fallecimiento del reservista no comporta transmisión sucesoria de éste al reservatario, sino cumplimiento de la «conditio iuris» de la que depende la consumación de la reserva. c) ese derecho eventual del reservatario puede ser objeto de cesión, pues todos los derechos son trasmisibles mientras la ley no disponga lo contrario o la inalienabilidad se desprenda inequívocamente de su naturaleza (vid. artículo 1112 del Código Civil). Y la transmisión de ese derecho respecto de la masa patrimonial independiente que constituyen los bienes reservables ni implica violación alguna de la prohibición de pactos sobre herencia futura. Se ha afirmado que la posibilidad de renuncia a la reserva en la fase de pendencia (artículo 970 del Código Civil) no sería una excepción a la regla prohibitiva de dichos pactos sucesorios, sino más bien la confirmación de que se encuentra fuera de ella. d) tampoco puede entenderse que la cesión de los derechos del reservatario sea contraria a la finalidad de la norma del artículo 811 del Código Civil. Ciertamente, el propósito de la norma es evitar que determinados bienes salgan de la línea y vayan a parar a personas extrañas a aquellas de quienes procedan. Pero es también cierto que nada impide que esas personas a quienes se atribuye un derecho preferente a recibir los bienes reservables, una vez consumada la reserva, dispongan libremente de los bienes que les hayan correspondido. Por último, el Tribunal Supremo ha admitido la cesión del derecho eventual de los reservatarios, al declararlo embargable (Sentencia de 1 de abril de 1914, por considerar que, aun condicional, el derecho de los reservatarios tiene entidad suficiente para ser objeto de transmisión); y ha negado que se trate de pacto sucesorio un contrato de cesión de la posición del reservatario en fase de pendencia (Sentencia de 18 de abril de 1942, que se refiere a «un derecho eventual con relación a bienes de una herencia deferida»). En consecuencia, en el presente recurso debe concluirse que es válida la cesión de los derechos del reservatario, don V. C. C., y, por tanto, no es necesaria su intervención en la partición. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada en cuanto a los dos defectos objeto de impugnación.

https://www.boe.es/boe/dias/2023/07/28/pdfs/BOE-A-2023-17408.pdf

Cabe la inmatriculación de un finca en virtud de aportación a la sociedad de gananciales acompañando acta de notoriedad que acredite la previa adquisición y que el adquirente es tenido como dueño durante al menos el plazo de un año.

 

Resolución de la DG de once de julio de 2023: Se plantea si deben inmatricularse varias fincas por vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de escritura pública de aportación a la sociedad de gananciales, constituyendo el título de adquisición del aportante un acta de notoriedad para dicha inmatriculación iniciada ante el mismo notario, en la que éste declara «ser notorio que el inmatriculante es tenido como dueño de la finca durante al menos un año antes. El registrador suspende, la inscripción por dos defectos: a) entender que es una documentación creada «ad hoc», con la única finalidad de lograr la inmatriculación. y b) la posibilidad de acompañar el título público de adquisición de un acta notarial de notoriedad no simplemente ha desaparecido de la Ley Hipotecaria, sino que además resulta contradictoria con la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, ya que este artículo solamente contempla la posibilidad de que la inmatriculación de una finca en virtud de un título público de adquisición de la misma (título que necesariamente debe ser traslativo) se pueda obtener acompañando ese título público de adquisición de un documento que acredite fehacientemente la previa adquisición de la finca por parte del transmitente, al menos un año antes de transmitirla.

 Debe examinarse, por tanto, si en el presente supuesto se cumplen los requisitos legales que para la inmatriculación de fincas previene el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y si las sospechas del registrador sobre la creación artificiosa de los títulos son fundadas. Exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria un título público traslativo otorgado por persona que acredite haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público. Tales requisitos los cumplen los dos títulos públicos aportados en este expediente. El título inmatriculador es la escritura pública de aportación a la sociedad de gananciales. La aportación a gananciales es título apto a efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria ya que comporta un verdadero desplazamiento patrimonial de un bien privativo de uno de los cónyuges a la masa ganancial (constituida por un patrimonio separado colectivo, distinto de los patrimonios personales de los cónyuges, afecto a la satisfacción de necesidades distintas y con un régimen jurídico diverso). Se trata de un negocio de tráfico jurídico que tiene innegable trascendencia respecto del régimen jurídico aplicable en relación con el bien aportado, especialmente en lo atinente a la capacidad para administrarlo y disponer del mismo. Con respecto a la aportación a la sociedad de gananciales, se ha afirmado igualmente por este Centro Directivo que debe expresarse la causa de la aportación. En el presente caso se dice expresamente en la escritura que la aportación «se hace al amparo de los artículos 1255 y 1323 del Código Civil y teniendo por causa y objeto los de extender la sociedad de gananciales artículo 1261.3 del Código Civil». Según este criterio, debe estimarse que el negocio de aportación cumple el requisito de existencia de título público de adquisición a efectos inmatriculadores.

 

En cuanto al segundo de los defectos señalados, esto es, la posibilidad de acompañar el título público de adquisición de un acta notarial de notoriedad, efectivamente, como señala el registrador, este Centro Directivo ha admitido de manera reiterada que la inmatriculación de una finca en virtud de un título público de adquisición, sujeta a la redacción actual del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se practique acompañando dicho título público de adquisición de un acta notarial en la que el notario autorizante declare que, a su juicio, ha quedado acreditado que el transmitente adquirió la finca al menos un año antes de transmitirla. Por tanto, este defecto debe decaer. Conviene recordar la doctrina declarada en esta Resolución, y reiterada por muchas otras posteriores: de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo “acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”, ese complemento circunstancial “mediante título público” se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205. De modo análogo, cabe plantearse si sería admisible acreditar esa previa adquisición mediante acta de notoriedad, que es un título público, tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial. Ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le “resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso”». Por tanto,  lo que procede es determinar si el acta de notoriedad acompañada cumple con los parámetros establecidos, especialmente, que el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha. En relación al defecto consiste en que, a juicio del registrador, en el acta de notoriedad que se acompaña no debe expresar que a juicio del notario el transmitente era notoriamente tenido por dueño de la finca, sino que, a juicio del notario autorizante, está acreditado que el transmitente adquirió la finca antes de transmitirla. en el presente caso, podrá lograrse la inmatriculación pretendida bien por el procedimiento previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria o bien complementado el título inmatriculador con acta de notoriedad autorizada conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, de modo que será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha». En el presente supuesto, se expresa lo siguiente: «Acreditados, en consecuencia, a mi juicio y por notoriedad los hechos en que se funda esta declaración, declaro ser notorio que don J. V. B. J es tenido como dueño de la finca a que se refiere el acta inicial, al menos un año antes. Por tanto, al igual que ocurrió en la Resoluciones de 11 de junio de 2018 y de 27 de abril de 2022, ambos requisitos deben entenderse debidamente cumplidos en el título calificado ya que el notario, por un lado, emitió el juicio de la previa adquisición; y, por otro, se refiere a la fecha de adquisición, ya que fija el momento temporal indicando que tal extremo es notorio desde hace más de un año, por lo que en debe ser suficiente la expresión utilizada. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

Disposición 17407 del BOE núm. 179 de 2023

El vendedor que está divorciado o separado legal o judicialmente no tiene que hacer ninguna manifestación sobe si la vivienda que vende es o era o no su domicilio familiar común.

Resolución de 5 de junio de 2023: Una persona divorciada vende determinada vivienda que le pertenece por haberla adquirido ya divorciado, y afirma que es su vivienda familiar. El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, debe constar «el consentimiento del otro cónyuge o, en su defecto, la correspondiente autorización judicial supletoria», por aplicación de lo establecido en los artículos 96, apartado 3, y 1320 del

Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario.

Las normas antes citadas (artículos 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario) no son aplicables respecto de actos dispositivos realizados por persona divorciada. Como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 17 de mayo de 2005, con criterio mantenido en otras, «cuando el transmitente está separado legal o judicialmente (al igual que ocurriría si fuera soltero, viudo o divorciado) no puede recabarse del mismo manifestación alguna a los efectos previstos en el artículo 1.320 del Código Civil (cfr. Resolución de 6 de marzo de 2004)». Debe advertirse que tampoco se exige tal manifestación para todo acto de disposición realizado por una persona divorciada en previsión de que sobre la vivienda sobre la misma se haya constituido a favor del excónyuge el derecho de uso que contempla el artículo 96 del Código Civil. Así, no cabe olvidar: a) que este derecho de uso ex artículo 96 de dicho Código es inscribible en el Registro de la Propiedad (cfr. artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario; b) que dicho derecho deberá estar debidamente inscrito para que perjudique a terceros (cfr. artículo 13 de la Ley Hipotecaria), y c) que se presume legalmente que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en los términos del asiento respectivo (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Por ello, debe concluirse que el registrador –que conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria deberá atenerse en su calificación a lo que resulte del documento presentado y de los libros a su cargo–, sólo puede exigir aquel consentimiento o autorización judicial cuando ese derecho de uso de la vivienda de que se va a disponer constare en aquéllos, pues, en otro caso, habrá de estar al pronunciamiento registral de un dominio pleno y libre a favor del excónyuge disponente. A mayor abundamiento, en el presente caso se trata de una vivienda que ya había adquirido el ahora transmitente en estado de divorciado. Por último, y frente al criterio expresado por el registrador, debe entenderse que las anteriores conclusiones no quedan empañadas por la modificación que en la redacción del artículo 96, apartado 3, del Código Civil se ha introducido por el artículo segundo, apartado once, de la Ley 8/2021, de 2 de junio. En esta disposición legal se ha añadido que «esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe». Y en el presente caso no consta en el Registro de la Propiedad ni en el documento calificado que se haya atribuido a otra persona dicho uso de esa vivienda concreta. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

 BOE.es - Sumario del día 29/06/2023

Puede que pactar separación de bienes no sea siempre una buena idea

Suele ser habitual en las notarías que parejas jóvenes pacten como futuro régimen económico matrimonial el de separación de bienes, ignorando de una forma precisa las consecuencias de este pacto. Estos jóvenes ilusionados están dispuestos a participar de un proyecto de vida en común, pero no quieren repartir sus ingresos. Puede parecer contradictorio que se esté dispuesto a compartir el lecho, la vivienda, los hijos, pero el dinero no. Se comparte, pero no se reparte ya que cada cónyuge tiene y mantiene lo que es solamente suyo, aunque los mayores ingresos se generen a lo largo del tiempo por el sacrificio de unos de los cónyuges que se queda en retaguardia para atender las necesidades de los hijos y de toda la familia. 

 En el régimen de separación cada cónyuge conserva la propiedad exclusiva de los bienes que inicialmente tenga, así como también los que después adquiera por cualquier título. Es un régimen, por tanto, que excluye la comunidad de compras y ganancias que supone la sociedad de gananciales. Es un régimen aconsejable en caso de que los ingresos de los cónyuges sean parejos, pero que puede ser contraproducente si hay disparidad de ingresos entre ambos cónyuges. 

 Aunque cada vez menos, ya que la sociedad avanza en la equiparación de ambos sexos, es la mujer la que tiene un claro perjuicio económico con la separación de bienes. El ejemplo más paradigmático es el del marido que tiene unos ingresos altos y de la esposa que es ama de casa y que se dedica al cuidado de los hijos y no puede desarrollar su capacidad laboral en toda su plenitud o que acaba pidiendo disminución de jornada para atender a los hijos o a algún familiar. En estos supuestos cuando se disuelve el matrimonio por divorcio o fallecimiento del marido, la esposa no tiene participación en los ingresos de su cónyuge ni en los bienes que este adquirió con ellos, sólo tendría en caso de fallecimiento a una cuota usufructuaria de un tercio de la herencia y los hijos heredarían el resto del patrimonio. Mientras que en la sociedad de gananciales el cónyuge adquiere por derecho propio la mitad de los bienes comunes además de su cuota usufructuaria. 

 El régimen de separación de bienes tiene la ventaja de excluir la responsabilidad por las deudas profesionales del otro cónyuge. Esta es la razón que anima a muchas parejas a pactar anticipadamente la separación de bienes. Pero esta exclusión de responsabilidad podría también lograrse inscribiendo en el Registro Mercantil la oposición de un cónyuge al ejercicio del comercio por el otro según disponen los arts. 7, 8 , 10 y 11 C.Com., exclusión que sería extensible tanto a los cónyuges de empresarios individuales como de socios de sociedades familiares o de capital o comunidades de bienes empresariales. Sólo no estaría dentro de esta exclusión los supuestos de las profesiones liberales como las de médico, abogado o arquitecto. Pero incluso en estos casos no podemos preguntar si es razón suficiente para pactar la separación de bienes cuando se puede constituir una garantía para cubrir los supuestos de responsabilidad civil como sería un seguro que salvaguardara los posibles efectos adversos de una actuación profesional. 

 Otras de las razones que se esgrimen para pactar la separación de bienes es que los frutos y rentas de los bienes privativos son gananciales (art. 1347,2 Cc.) Muchos padres no quieren que los yernos o nueras puedan beneficiarse de unos ingresos que consideran de la familia y por eso piden a sus hijos que pacten la separación de bienes. Pero en realidad esto también se podría conseguir mediante un pacto en capitulaciones en virtud del cual manteniendo el régimen de gananciales se atribuiría carácter privativo a los frutos y rentas de bienes privativos. 

 Seamos, por tanto, más sinceros ¿por qué se pacta la separación de bienes? En el fondo, lo que late es una desconfianza, por un lado, y buena dosis de conveniencia personal en el cónyuge que tiene mayores ingresos. Esa es la verdad, por mucho que se quiera encubrir arguyendo la separación de responsabilidades y el carácter común de los frutos y rentas. 

 A la hora de pactar el régimen económico matrimonial está muy extendida la opinión que sólo cabe dos posibilidades, bien pactar el régimen de separación de bienes, bien no pactar nada y dejar que se aplique como régimen legal supletorio el de la sociedad de gananciales. Pero hay muchos regímenes económicos matrimoniales, ya que, en virtud de capitulaciones matrimoniales, según el artículo 1315 de nuestro Código Civil se puede elegir cualquiera de los que se recogen en la legislación civil común y foral, así como también cualquier régimen previsto en una legislación extranjera. De las distintas posibilidades que existen el régimen económico con mayor predicamento en Europa es el régimen de participación en ganancias, el cual fue introducido como régimen legal supletorio de segundo grado en la reforma del Código Civil de 1981, pero que hasta ahora ha sido utilizado de una manera muy escasa. Por virtud de este régimen cada cónyuge conserva la autonomía y separación de su patrimonio hasta la disolución del matrimonio, momento en el cual se origina un derecho de crédito del cónyuge que haya experimentado menor incremento de patrimonio por la mitad de la diferencia del mayor incremento que haya experimenta el otro. Así, si un cónyuge ha ganado doscientos y otro cien, el primero debe al segundo cincuenta para que los dos patrimonios se iguales a ciento cincuenta. 

 La experiencia nos va decantando dos principios básicos que debería recoger un régimen económico matrimonial: por un lado, la independencia de los cónyuges en la gestión de su patrimonio con separación de responsabilidad por las deudas del otro cónyuge; por otro, la participación de cada cónyuge en las plusvalías, es decir en el aumento de valor producido en el patrimonio del otro cónyuge durante el matrimonio como compensación, o traslación si se prefiere del proyecto de vida en común que se supone que es el matrimonio. 

 Es evidente que en el régimen de separación se consigue esa autonomía patrimonial de cada cónyuge, pero no hay una compensación razonable para el cónyuge que tiene un patrimonio inferior. Piénsese en nuestra madres y abuelas, si ellas hubieran pactado el régimen de separación de bienes, como la mayoría de ellas no trabajaba no generaban recursos propios, a pesar dedicar su vida a sacar adelante a sus hijos y a su familia. Y en esta tesitura de falta de recursos propios al fallecimiento de sus esposos su situación no hubiera sido nada ventajosa, pues todo el patrimonio generado por sus maridos durante su vida por su actividad laboral o profesional sería privativo y pasaría a formar parte de su herencia, en la que el cónyuge viudo sólo podría alegar, en defecto de testamento, un escuálido derecho de usufructo de un tercio frente a los hijos que podrían reclamar la totalidad del patrimonio, a excepción de la cuota usufructuaria. Esto se ha intentado paliar con un derecho de compensación por el trabajo doméstico en virtud de lo dispuesto en el art. 1438, que a falta de acuerdo deberá ser reclamado en vía judicial, con lo que se aboca al cónyuge a tener que pleitear en caso de desacuerdo. 

 El régimen de gananciales es más protector, en este sentido, con respecto al cónyuge que renuncia a desempeñar un trabajo para atender mejor a su familia y educar a sus hijos, permitiendo al otro cónyuge que pueda desarrollar de forma plena su actividad profesional, pues considera comunes o gananciales, salvo prueba en contrario, las compra y las ingresos o ganancias de cada cónyuge. Pero el régimen de gananciales tiene inconvenientes ya señalados que no se pueden soslayar, como es la responsabilidad compartida por las deudas y la dificultad de los reintegros y reembolsos que han de producirse a consecuencia de la existencia de bienes privativos y bienes comunes y el juego de la subrogación real. Además en el régimen de gananciales no se consideran gananciales el aumento de valor o las plusvalías de los bienes privativos. Piénsese en el aumento de valor de un terreno que adquirió uno de los cónyuges por herencia, o en los derechos de autor de una obra intelectual de uno de los cónyuges. ¿Es equitativo, nos podemos preguntar que los cónyuges no participen de esas plusvalías de alguna forma? 

 La necesaria autonomía patrimonial de los cónyuges y la equitativa compensación entre cada uno de los patrimonios cuando el matrimonio se disuelve sólo puede alcanzarse por un régimen económico matrimonial que se sitúe en un punto equidistante entre el régimen de separación y el régimen de comunidad. Y este régimen no es otro que el régimen de participación en ganancias. Se podrá discutir si la compensación en las ganancias debe ser la mitad de la diferencia entre el patrimonio inicial y final de cada cónyuge, o que los criterios de valoración pueden ser corregidos por otros que sean más ajustados a la realidad, o que en cada uno de estos patrimonios hay que incluir o excluir determinados bienes. Pero lo que no se puede discutir es el que el régimen de participación en ganancias es más equitativo para el cónyuge menos favorecido, y sobre todo más protector para el cónyuge viudo con fortuna inferior. Si trazáramos un plano de coordenadas cartesianas, la coordenada horizontal o abscisa estaría representada por la sociedad de gananciales y la coordenada vertical u ordenada estaría representada por el régimen de separación de bienes. Pues bien, en esa representación figurada el régimen de participación estaría en una situación equidistante entre los regímenes de separación de bienes y sociedad de gananciales, y podría representarse por una línea en diagonal que la corta en dos planos iguales. 

 En un intento de reducir y uniformar el régimen económico matrimonial en Europa ha constituido un importante aldabonazo el Acuerdo de 4 de febrero de 2010 entre la República Francesa y la República Federal Alemana por el que se instituye un régimen matrimonial optativo de participación en ganancias. Como consecuencia de la ratificación del Acuerdo, además de los distintos regímenes económicos matrimoniales de derecho interno propio al derecho matrimonial francés y alemán, se ha introducido, con carácter de ordenamiento común en ambas legislaciones, un nuevo régimen económico matrimonial opcional que puede ser adoptado especialmente por los cónyuges a los que la ley aplicable al matrimonio sea la de un Estado contratante. Este acuerdo franco-alemán supone un hito en la construcción de un Derecho Europeo de la Familia que puede servir de ejemplo para futuros acuerdos bilaterales o multilaterales, ya que abre una nueva etapa en la que emerge un verdadero derecho de familia con vocación de que sea aplicado al Conjunto de la Unión Europea.

José María Sánchez-Ros Gómez

No se admite la posibilidad de hipotecar bienes adquiridos bajo condición suspensiva.

Resolución de 28 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación por la que se deniega la inscripción de una hipoteca constituida por unos adquirentes bajo condición suspensiva no cumplida.

 Mediante escritura otorgada el día 22 de noviembre de 2021 subsanada por otras dos se cedía y transmitía tres fincas registrales bajo la condición suspensiva de la satisfacción de una pensión vitalicia, quedando expresamente condicionada de manera suspensiva la referida transmisión dominical y, por tanto, la adquisición del dominio, a «que las cesionarias justifiquen que han satisfecho la totalidad de la pensión, a cuyo término se entenderá producida la transmisión de los bienes mencionados, entendiéndose en dicha fecha la del cumplimiento de la presente condición suspensiva». En el mismo título, las cesionarias, no habiendo adquirido el dominio de los citados inmuebles, los hipotecaban en favor del cedente «en garantía de la obligación condicional contraída, en el tiempo y cuantía convenidos. Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad fue denegada la inscripción ya que no es posible constituir hipoteca por quienes no son todavía dueñas de las fincas. En este sentido dispone el artículo 1857 del Código Civil: “Son requisitos esenciales en los contratos de prenda e hipoteca ‘...2.º que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad al que la... hipoteca’”. En el presente caso las compradoras no adquieren la propiedad de las fincas transmitidas puesto que la cesión está sometida a condición suspensiva. No se puede confundir las hipotecas en garantía de obligación suspensiva reguladas en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario y la hipoteca de bienes sujetos a condición suspensiva, que no está admitida en nuestro ordenamiento jurídico puesto que uno de los requisitos para la constitución de la hipoteca es que el hipotecante sea el dueño de la finca, como dispone el artículo 1857 del Código Civil. Sin embargo, el caso de bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas si es admisible y se contempla en el artículo 107 párrafo 10 de la Ley Hipotecaria.  La DG sostiene que debe afirmarse que entre los principios de nuestro Derecho Hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Atendiendo al defecto apreciado por la Registradora, es decir, el poder de disposición y de hipotecar del adquirente de bienes adquiridos bajo condición suspensiva pendiente de cumplimiento, el recurso no puede prosperar. En el presente expediente los otorgantes carecen de poder de disposición de derecho alguno susceptible de ser hipotecado, al tratarse de cesionarios bajo condición suspensiva, condición que pospone la adquisición del dominio hasta su cumplimiento, adoptando, los adquirentes, una simple posición jurídico obligatoria. Tales extremos no pueden confundirse con la regulación contenida en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, preceptos que dan carta de naturaleza a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales, figuras en las que el elemento condicional recae sobre la propia obligación garantizada, y no sobre la titularidad del bien. El artículo 108 de la Ley Hipotecaria expresamente admite la hipoteca de bienes sujetos a condición resolutoria; pero no contempla la posibilidad de hipotecar bienes adquiridos bajo condición suspensiva. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

https://www.boe.es/boe/dias/2023/04/18/pdfs/BOE-A-2023-9511.pdf

La reseña identificativa del documento fehaciente del que resulte la representación acreditada debe contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral

 

Resolución de 9 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: Se suspende la inscripción de una compraventa de determinadas fincas previa declaración de obra nueva sobre una de ellas, otorgada como vendedora, por una sociedad de responsabilidad limitada representada por dos administradores solidarios, cuyos cargos que no están inscritos en el Registro Mercantil. El notario autorizante reseña la escritura pública de elevación a público de los acuerdos de nombramiento de tales administradores, con especificación únicamente del nombre de la notaria autorizante, fecha de dicha escritura y de los acuerdos de la junta general universal elevados a público y número de protocolo. Asimismo, advierte sobre la falta de inscripción de tal nombramiento en el Registro Mercantil; y añade que ha tenido a la vista copia autorizada de la escritura de nombramiento y que juzga suficiente dicha representación.

La registradora suspende la inscripción porque considera que, al no estar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento de los administradores de la sociedad deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquella y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral. establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil. Para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptación, háyase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es además valido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garantías establecidas por la legislación de fondo aplicable».

La circunstancia de que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales (cfr. artículo 94.1.5.ª del Reglamento del Registro Mercantil) no significa que dicha inscripción en aquel Registro deba realizarse necesariamente con carácter previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representación, pues, a diferencia de otros supuestos (cfr. artículo 383 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual, la falta de publicidad de la sociedad adquirente en el Registro Mercantil sí es obstáculo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición realizada a su favor, o el artículo 249.3 de la Ley de Sociedades de Capital, conforme al cual, no sería inscribible en el Registro de la Propiedad lo actuado por un consejero delegado no inscrito, habida cuenta del carácter constitutivo de la inscripción de dicho cargo), y a diferencia también de lo que sucedía con la redacción del Reglamento del Registro Mercantil anterior de 1956 (cfr. artículo 95), en la legislación actual, con las excepciones contempladas en la misma, no hay ningún precepto que imponga aquella inscripción en el Registro Mercantil con carácter general y previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

No obstante, el hecho de que el nombramiento del administrador de la sociedad surta efectos desde su aceptación sin necesidad de su inscripción en el Registro Mercantil, a pesar de ser ésta obligatoria, no excusa de la comprobación de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso para apreciar la válida designación del mismo. Es decir, para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptación, háyase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es además válido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garantías establecidas por la legislación de fondo aplicable.

Por tal razón, en estos casos de falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura debe contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral (vid. artículos 12, 77 a 80, 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil).

En el presente caso, la ausencia de inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento de los administradores no puede estimarse suplida por la reseña que figura en la escritura calificada. El notario ha emitido, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, el juicio que le compete sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas por los administradores de la sociedad vendedora para otorgar la declaración de obra nueva y la compraventa objeto de la escritura que autoriza; pero la reseña del documento auténtico del que resulta la representación no tiene la precisión necesaria ni es suficiente para que no quepan dudas de que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas. Por ello, la registradora no puede apreciar que el título autorizado contenga los elementos que permiten corroborar que el notario ha ejercido dicho control. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

https://www.boe.es/boe/dias/2023/05/29/pdfs/BOE-A-2023-12599.pdf

 

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

 

La Ley de vivienda busca una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda, y en concreto persigue los siguientes objetivos:

 − Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda aplicable a todo el territorio nacional.

− Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado.

 − Asegurar la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.

 − Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda.

 − Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda.

− Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación.

− Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.

 En primer lugar, en el título preliminar, se concretan el objeto y los fines de la ley y se establecen las correspondientes definiciones legales. Además, se configuran las políticas destinadas a satisfacer el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada como un servicio de interés general, tanto mediante la creación y gestión de parques públicos de vivienda como a través de aquellas actuaciones, públicas y privadas, que tengan por objetivo la provisión de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.

 En el título I, se recoge el estatuto básico del ciudadano en relación con la vivienda, así como el régimen jurídico básico del derecho de propiedad de la vivienda, definiendo las facultades y deberes que comporta. Entre otros aspectos, en zonas de mercado residencial tensionado se introduce un deber legal de información por parte de los grandes tenedores, a requerimiento de la Administración competente en materia de vivienda, con objeto de asegurar el cumplimiento de los deberes asociados al derecho de propiedad de la vivienda, especialmente en estos entornos en los que debe evitarse prácticas de retención y desocupación indebidas, que podrían tener efectos muy negativos en el mercado residencial a nivel local. También se da relevancia a que el derecho de propiedad no ampara el uso antisocial de la vivienda o la discriminación por cualquier razón, entre otras.

 En el título II, se recogen los aspectos fundamentales de la actuación pública en materia de vivienda, precisando algunos principios vinculados a la ordenación territorial y urbanística y regulando las herramientas básicas de la planificación estatal en esta materia, con plena salvaguarda de la competencia autonómica en esta materia. En todo caso, la ley garantiza que la vivienda protegida, ya sea social o de precio limitado, salvo excepciones, no pueda descalificarse. También es importante destacar la introducción del concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de un novedoso concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para incrementar la oferta de vivienda.

 Se incluye también dentro del título II la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, que podrán efectuar las Administraciones competentes en materia de vivienda a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado. Por último, se establece el Consejo Asesor de Vivienda, como un órgano consultivo para las políticas estatales de vivienda, cuya creación deberá ser objeto de desarrollo reglamentario y que asegurará la participación de los distintos agentes sociales en la elaboración y desarrollo de la política de vivienda.

 En el título III se establece la regulación del régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda. Dichos parques públicos, casi inexistentes en España si se comparan con la media de la Unión Europea, son fundamentales para garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada a amplios grupos sociales y para poder paliar los efectos de los graves desajustes del mercado. Integrarán el parque público las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones Públicas en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión social o cualquier otra vivienda social adquirida por las Administraciones públicas con competencias en materia de vivienda, o cedida a las mismas, que sea susceptible de destinarse a los fines del parque público de vivienda. De esta forma, la ley evita que vuelvan a repetirse indebidas enajenaciones del parque público de vivienda, y se establece un patrimonio separado en el que los ingresos obtenidos deberán destinarse siempre a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda. La ley establece que los ingresos procedentes de las sanciones que pudieran imponerse por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, así como los ingresos procedentes de la enajenación de los bienes patrimoniales del parque público de vivienda deberán tener como único destino el de sufragar las políticas públicas de vivienda, en los términos y condiciones establecidas.

 El título IV se centra en el refuerzo de la protección en las operaciones de compra o alquiler de vivienda, estableciendo una serie de garantías y obligaciones de información a la que tienen derecho las personas o entidades adquirentes o arrendatarias de vivienda, y una serie de responsabilidades derivadas de su incumplimiento, ya se trate del vendedor o del intermediario en la operación inmobiliaria. En particular, se establece como derecho de las personas demandantes, adquirientes o arrendatarias de vivienda, el de recibir información en formato accesible, que sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, que asegure el pleno conocimiento de las condiciones de la vivienda objeto de la operación. Asimismo, se establecen determinados requisitos básicos de los agentes inmobiliarios y de la información o publicidad a los que deben sujetarse los operadores. En el mismo título IV se recoge, sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, la información que la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta puede requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta.

 A través de la disposición adicional primera se establece la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, que estará vinculada a los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, al Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, con el objeto de incrementar la información disponible para el seguimiento de las medidas.

 Por su parte, la disposición adicional segunda refuerza la política de vivienda como prioridad en la gestión patrimonial del Estado y, de un modo especial, en aquellos ámbitos que hayan sido declarados como zonas de mercado residencial tensionado, en los que es preciso movilizar todo el suelo que potencialmente pueda ser destinado a residenciales para hacer frente a la escasez de oferta asequible que caracteriza dichos entornos.

 En la disposición adicional tercera se establece la previsión de un proceso de revisión de los criterios para la identificación de zonas de mercado residencial tensionado, para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial, que tendrá lugar a los tres años desde la entrada en vigor de la ley, sobre la base de la cooperación con las Administraciones competentes en materia de vivienda.

  La disposición adicional cuarta regula la aplicación de los recursos de los planes estatales en materia de vivienda en los trámites de intermediación y conciliación previos a la presentación de la demanda, introducidos en la modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que se recoge en la disposición final quinta de la ley.

 En la disposición adicional quinta se establece la constitución de un grupo de trabajo para la mejora de la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada.

 En cuanto a la disposición adicional sexta, por su particular relevancia en el ámbito de la vivienda, se regulan determinados aspectos de la actividad de los administradores de fincas, teniendo en cuenta que es un colectivo profesional de gran importancia para asegurar la garantía y protección de los derechos de los consumidores.

 El régimen transitorio de la ley incluye cuatro disposiciones transitorias.   La disposición transitoria primera establece que las viviendas que estuvieran calificadas definitivamente con algún régimen de protección pública a la entrada en vigor de la ley, se regirán por lo dispuesto en dicho régimen y, en cuanto a las viviendas que formen parte del parque público de vivienda, establece que se regirán por lo dispuesto en la ley y en las disposiciones de la legislación en materia de vivienda, urbanismo y ordenación del territorio que los regulen.

 La disposición transitoria segunda introduce una serie de objetivos en relación con el parque de vivienda destinado a políticas sociales, que operará en defecto de marcos temporales y metas específicas definidas por parte de las administraciones territoriales competentes. En particular, se marca el objetivo de alcanzar el 20 por ciento de vivienda destinada a políticas sociales en aquellos municipios en los que se hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado, así como unas obligaciones de evaluación anual del grado de consecución de los objetivos y metas establecidas.

 Por su parte, en la disposición transitoria tercera, se establece la sujeción de los procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 al procedimiento de conciliación o intermediación previsto en la modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que se recoge en la disposición final quinta de la ley.

  En cuanto a la disposición transitoria cuarta, recoge el régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, y especifica la continuidad de la vigencia de las medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

 En cuanto a la disposición derogatoria única recoge la derogación a la entrada en vigor de la ley de cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en ella.

 En relación con las disposiciones finales, en la disposición final primera, se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo. Para ello, se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, estableciendo para las viviendas arrendadas la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor y, en los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos, se plantea la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general a la renta del contrato anterior, aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en la ley. Asimismo, en estas zonas de mercado residencial tensionado, cuando el propietario sea un gran tenedor, o en el caso de viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos cinco años cuando ello se justifique en la declaración de la zona, no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, cuya aplicación se define a través de una nueva disposición transitoria que se introduce en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En la misma disposición final primera se introducen también determinadas mejoras en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda a través de diferentes modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Entre ellas, se puede destacar la introducción de una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, así como el establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.

 Finalmente, la disposición final primera, con objeto de evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda, a través de la introducción de una nueva disposición adicional en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

 La disposición final segunda recoge una serie de incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF, a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

 A través de la disposición final tercera se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la ley.

A través de la disposición final quinta se introducen importantes mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, a través de una modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. La disposición final quinta también introduce un procedimiento de conciliación o intermediación en los supuestos en los que la parte actora tenga la condición de gran tenedor de vivienda, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la

 En la disposición final sexta se extiende la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda contenida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. En concreto, se amplía temporalmente la medida estableciendo una limitación al 3 por ciento en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024. Asimismo, se establecen unos concretos parámetros de vulnerabilidad económica basados en criterios de carácter objetivo y, en el caso de ocupaciones de viviendas que hayan de sustanciarse en vía penal, se establece a través de una nueva disposición adicional que los Juzgados darán traslado de la situación a las Administraciones Públicas competentes, para la protección de personas dependientes, personas con discapacidad, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.

https://www.boe.es/boe/dias/2023/05/25/pdfs/BOE-A-2023-12203.pdf