EL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA ( PLUSVALÍA MUNICIPAL) CON ESPECIAL REFERENCIA A LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES

 

Su regulación se encuentra en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el  Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la ley Reguladora de las Haciendas Locales, y las distintas ordenanzas fiscales reguladoras del impuesto aprobadas por cada Ayuntamiento, pues no debe olvidarse que es un impuesto municipal.

En Sevilla la ordenanza fiscal puede consultarse en el siguiente enlace: Microsoft Word - 05 O.F. IIVTNU

Hecho imponible: Se trata de un impuesto municipal directo que grava las plusvalías o los incrementos de valor de los terrenos urbanos que se ponen de manifiesto con ocasión de cualquier transmisión de los mismos o de la constitución o transmisión de derechos reales limitativos del dominio. (derecho de usufructo, derecho de uso o habitación, derecho de superficie, etc.) Así, los supuestos más habituales en los que se devenga la plusvalía municipal son en la venta de un inmueble y en la sucesión por causa de muerte (herencias) cuando en el patrimonio del fallecido existan inmuebles.

Sujeto pasivo: Son sujetos pasivos y obligados tributarios, como contribuyentes:

Si se trata de una transmisión mortis-causa, los herederos y legatarios a los que se adjudique el inmueble. Si aún no se ha aceptado la herencia, es sujeto pasivo la herencia yacente. Si se trata de una donación o cualquier otro negocio jurídico de carácter lucrativo, es sujeto pasivo el donatario o adquirente.

Si se trata de una compraventa o cualquier otro negocio jurídico de carácter oneroso, el vendedor o transmitente. Además de la compraventa, tienen carácter oneroso la permuta, las adjudicaciones en pago de cualquier derecho, etc.

No obstante, cuando la persona que transmite el terreno es una persona física no residente en España, el sujeto pasivo sustituto será la persona adquirente del terreno (comprador) o la persona a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real. Por eso,es conveniente que el comprador a cuenta del precio de la compra efectúe una retención

El pacto de que el comprador pague la plusvalía sólo surte efecto entre las partes. Los pactos entre particulares solo afectan a los que lo firmaron, nunca a un tercero, como es la Administración. La posición del sujeto pasivo no podrá ser alterada por dichos pactos según determina el artículo 17 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria

Concurrencia de sujetos pasivos: Cuando en una transmisión concurren varias personas en la posición de sujeto pasivo, todas ellas son obligados tributarios y responden solidariamente por el total de la deuda. No obstante, pueden autoliquidar, o solicitar la división de la deuda, en sus respectivas proporciones, siempre que faciliten los datos de identificación y localización de todos ellos.

Autoliquidación:  Los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar ante el ayuntamiento correspondiente la declaración que determine la ordenanza respectiva, conteniendo los elementos de la relación tributaria imprescindibles para practicar la liquidación procedente. Dicha declaración deberá ser presentada en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en que se produzca el devengo del impuesto:

a) Cuando se trate de actos ínter vivos, el plazo será de treinta días hábiles contados desde el siguiente a la fecha en que se produce la transmisión (normalmente la fecha de la escritura pública)

b) Cuando se trate de actos por causa de muerte, el plazo será de seis meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.

 A la declaración se acompañará el documento en el que consten los actos o contratos que originan la imposición.

 Los ayuntamientos quedan facultados para establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, que llevará consigo el ingreso de la cuota resultante de aquella dentro de los plazos previstos. Cuando los ayuntamientos no establezcan el sistema de autoliquidación, las liquidaciones del impuesto se notificaran íntegramente a los sujetos pasivos con indicación del plazo de ingreso y expresión de los recursos procedentes.

Los notarios estarán obligados a remitir al ayuntamiento respectivo, dentro de la primera quincena de cada trimestre, relación o índice comprensivo de todos los documentos por ellos autorizados en el trimestre anterior, en los que se contengan hechos, actos o negocios jurídicos que pongan de manifiesto la realización del hecho imponible de este impuesto, con excepción de los actos de última voluntad. Los notarios advertirán expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones.

Al presentar la autoliquidación se generará y se facilitará al interesado, el correspondiente documento de pago, que deberá hacerse efectivo en cualquier entidad bancaria colaboradora.

La autoliquidación se podrá presentar:

A.- Vía Telemática: En Sevilla a través de la Oficina Virtual de la ATSE, en www.sevilla.org/avweb/

B.- Presencialmente: En Sevilla el servicio de autoliquidación asistida con cita previa en las oficinas de atención al público del Departamento de Gestión de Ingresos de la ATSE, en Avda. Málaga, N.º 12, Edificio Metrocentro, 2ª planta:  CITA PREVIA:   ONLINE    TELEFONO:    955 36 96 70

Junto a la autoliquidación debe aportarse obligatoriamente el documento en el que se contiene la transmisión gravada. Generalmente será una escritura pública, pero según el caso podrá ser otro documento público o un documento privado. Cuando se trate de una herencia que no ha sido aceptada ni adjudicada, la documentación a aportar es la siguiente:

- Certificado de defunción

- Testamento y Certificación del registro de actos de última voluntad

- Resguardo del modelo 660 presentado a efecto del Impuesto de Sucesiones y Donaciones

- Títulos de adquisición por el causante de todos los inmuebles incluidos en la herencia

 Si quiere declarar la no sujeción al impuesto por inexistencia de incremento real del valor del terreno o bien que se aplique una estimación directa de la base imponible del impuesto (incremento real del valor) si es más económica que la estimación objetiva por coeficientes, debe aportar necesariamente: Los títulos de adquisición y posterior transmisión del inmueble (generalmente escritura pública), En su caso, los resguardos del modelo 660 de declaración del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Si solicita una bonificación o exención de carácter rogado, deberá aportar la documentación que acredite que se cumplen los requisitos establecidos.

Otra documentación adicional que puede presentarse es la autorización o apoderamiento, cuando se presenta en representación del sujeto pasivo.

Devengo: El impuesto se devenga en el momento que se produce la transmisión del inmueble (o la constitución o transmisión de un derecho real sobre el mismo):

Si se trata de una transmisión mortis-causa la transmisión se produce siempre en la fecha de fallecimiento del causante. Si se trata de un negocio inter-vivos formalizado en escritura pública (u otro documento de carácter público), la transmisión tiene lugar en la fecha del documento, salvo que de la escritura se desprenda una fecha diferente. La partición hereditaria no supone transmisión alguna, es un acto declarativo. El incremento de valor debe determinarse desde la fecha del fallecimiento del causante.

Si la transmisión tiene lugar en virtud de un documento privado, solo tiene efectos ante terceros desde la fecha en que se incorpora a un registro público, o desde la fecha de fallecimiento de alguno de los contratantes, o desde la fecha en que se presenta a un funcionario público por razón de su oficio, esto es, cuando se presenta la declaración-liquidación del impuesto.

En los actos o contratos en que medie alguna condición, su calificación se hará con arreglo a las prescripciones contenidas en el Código Civil. Si fuese suspensiva no se liquidará el impuesto hasta que ésta se cumpla. Si la condición fuese resolutoria, se exigirá el impuesto desde luego, a reserva, cuando la condición se cumpla, de hacer la oportuna devolución según la regla del apartado anterior.

La base imponible está constituida por el incremento real del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de veinte años.

Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.

 El En 2021, con la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, se declaró inconstitucional el sistema de cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal) fijado hasta entonces por la ley por el cual se. obligaba a tributar incluso en casos en los que se producía una pérdida patrimonial. A esta situación vino a poner remedio el Real Decreto Ley 26/2021 de 8 de noviembre, por el que dejaron de estar sujetos al impuesto las transmisiones en las que no se produjera incremento de valor y, por otro lado, se introdujo un nuevo método de cálculo.

A partir de entonces el sujeto pasivo del impuesto puede optar por dos métodos para el cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal: el ya existente, denominado método de estimación objetiva, o bien el introducido por el citado Real Decreto Ley denominado de estimación directa o plusvalía real. Por tanto, hay una doble forma de cálculo de este incremento:

A.- Estimación objetiva: en función del valor catastral del suelo en el momento del devengo y del número de años o meses completos en los que se ha producido el incremento de valor, desde la anterior transmisión del inmueble, aplicándose, por remisión de la Ordenanza Fiscal, los coeficientes máximos previstos en el art. 107.4 de la LRHL (que se actualizan anualmente en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado u otra norma de rango legal).  Estos coeficientes van desde el 0,14 si el periodo impositivo es inferior a un año, al 0,45 si el período es igual o más de más de veinte años.

Cuando se transmitan terrenos edificados, se tomará como valor del suelo el que resulte de aplicar a dichos valores la proporción que represente el valor catastral del suelo respecto del valor catastral total.

En la Ordenanza fiscal de Sevilla se establece que la base imponible se determinará aplicando sobre el valor del terreno en el momento del devengo el porcentaje que resulte de multiplicar el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento del valor por el porcentaje anual que corresponda conforme al siguiente cuadro: De uno hasta cinco años 2,5; De seis hasta diez años 3,5; De once hasta quince años 3,2; De dieciséis hasta veinte años 3. 

B.- Estimación directa: El sujeto pasivo podrá optar por tomar como base imponible el incremento real de valor calculado por comparación directa de los valores de adquisición y posterior transmisión del terreno, de la misma forma que se calcula el supuesto de no sujeción por inexistencia de incremento para lo que tendrá que aportar la misma documentación que lo acredite. En la aplicación informática para presentar telemáticamente autoliquidaciones del impuesto, viene marcada por defecto esta opción, de manera que calcula la opción más económica.

Tanto en el momento de la adquisición como en el de la posterior transmisión del terreno, se tendrá en cuenta el mayor valor de los siguientes:

El valor que conste en el título que documente la transmisión si esta fuese onerosa, o bien el declarado a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones si fuese a título lucrativo. No se computarán los gastos o tributos que graven dichas operaciones.

El valor comprobado por la Administración, ya sea el comprobado por la Administración autonómica como valor de referencia a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o bien el comprobado por el O.P.A.E.F.

Período impositivo: Es el periodo a lo largo del cual se produce el incremento de valor del terreno: el tiempo que transcurre desde la anterior transmisión del inmueble a la actual que constituye el hecho imponible. En el método de estimación objetiva se computa por años o meses completos y el periodo máximo computable son 20 años. Si el periodo es inferior a un mes la base imponible es cero y no se genera importe a ingresar.

Cuando el terreno hubiese sido adquirido por cuotas o porciones en fechas diferentes, se considerarán diferentes periodos de generación de la plusvalía para cada cuota o porción, en proporción a la misma, dando lugar a diferentes bases imponibles parciales, cuya suma integrará una única base imponible, que determinará para el cálculo de todas ellas, el mismo método de estimación objetiva o directa, así como, en su caso, si la transmisión incurre en el supuesto de no sujeción por inexistencia de incremento de valor

Coeficiente de transmisión: Debe tenerse en cuenta si se transmite íntegramente todo el inmueble o solo una parte o porcentaje del mismo. Asimismo, cuando se constituye o transmite un derecho real limitativo del dominio, se considera que se transmite una parte del valor total que correspondería al pleno dominio:

Si es un usufructo temporal, se valora en un 2% por cada año de duración, con un máximo del 70%. Si es un usufructo vitalicio, se valora en un 70% si el usufructuario tiene menos de 20 años en el momento de constitución del usufructo, minorándose dicho porcentaje en un 1% por cada año que exceda de los 19 años, hasta un límite mínimo del 10%. [para simplificarlo: %valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario]. En los usufructos vitalicios sucesivos o a favor de dos cónyuges, se considera la edad del más joven.

Si es un usufructo a favor de una persona jurídica por más de 30 años o por tiempo indefinido, se considera el 100% del valor

Si es un derecho de uso o habitación, se valora en el 75% de la valoración que le correspondería si fuese un usufructo. Si es un derecho a edificar una o más plantas, la parte proporcional que suponga respecto de la edificabilidad total del inmueble.

Si es un derecho de superficie, se tomará como valor del suelo el precio pactado o el que resulte de capitalizar la renta o canon anual al interés básico del Banco de España. [Con el límite del 100% del valor catastral del suelo]

La nuda propiedad se valora por la diferencia entre el porcentaje en que se valora el usufructo o el derecho real que se hubiese constituido, respecto del valor total (100%) que correspondería al pleno dominio.

 Supuestos de no sujeción: No está sujeto a este impuesto:

1.- Fincas rústicas: El incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Por tanto, está sujeto el incremento de valor que experimenten los terrenos que deban tener la consideración de urbanos, con independencia de que estén o no contemplados como tales en el Catastro.

2.- Aportaciones y adjudicaciones a la sociedad conyugal: No se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes.

3.- Adjudicaciones consecuencia de nulidad, separación o divorcio: Tampoco se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial.

4.- Adjudicaciones gratuitas a hijos menores o discapacitados en los casos de violencia contra la mujer: Asimismo, no se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles a título lucrativo en beneficio de las hijas, hijos, menores o personas con discapacidad sujetas a patria potestad, tutela o con medidas de apoyo para el adecuado ejercicio de su capacidad jurídica, cuyo ejercicio se llevará a cabo por las mujeres fallecidas como consecuencia de violencia contra la mujer, en los términos en que se defina por la ley o por los instrumentos internacionales ratificados por España, cuando estas transmisiones lucrativas traigan causa del referido fallecimiento.

 5.- Inexistencia de incremento real del valor del terreno: No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición. Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

6.- Tampoco están sujetas las aportaciones a la SAREB o de ésta a entidades participadas o a fondos de activos bancarios (Ley 9/2012), las adjudicaciones que se produzcan en compensaciones o reparcelaciones urbanísticas, en pago de las aportaciones previas, las transmisiones en operaciones societarias de fusión, escisión y aportación de ramas de actividad.

7.-Igualmente están no sujetas la extinción de derechos reales, por el transcurso de su tiempo de duración. En la extinción del condominio constituido por actos inter vivos con excesos de adjudicación, se entenderá que existe una transmisión por parte del o los comuneros con defecto de adjudicación al comunero o comuneros con exceso de adjudicación, siempre que la adjudicación no se deba exclusivamente a la indivisibilidad del inmueble.

8.- Los actos de adjudicación de bienes inmuebles realizados por las Cooperativas de Viviendas a favor de sus socios cooperativistas.

9.- Los incrementos que se pongan de manifiesto con ocasión de las adjudicaciones a los socios de inmuebles de naturaleza urbana de los que sea titular una sociedad civil.

En todos estos supuestos de no sujeción no se computan como fecha inicial del periodo de generación de la plusvalía.

Exenciones: Estarán exentos

a) La constitución y transmisión de derechos de servidumbre.

b) Bienes de valor histórico o de interés cultural: Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como Conjunto Histórico-Artístico, o hayan sido declarados individualmente de interés cultural BIC), según lo establecido en la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación en dichos inmuebles. A estos efectos, la ordenanza fiscal establecerá los aspectos sustantivos y formales de la exención como puede ser que las  obras se hubiesen realizado durante el periodo impositivo, con la correspondiente licencia urbanística o que el importe total de las obras sea superior al 75% de la base imponible. Esta exención tiene carácter rogado, por lo que debe ser expresamente solicitada dentro del plazo para declarar, acompañando la documentación acreditativa del cumplimiento de todos los requisitos exigidos.

c) Dación en pago de la vivienda habitual: Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. Para tener derecho a la exención se requiere que el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria. Se presumirá el cumplimiento de este requisito. No obstante, si con posterioridad se comprobara lo contrario, se procederá a girar la liquidación tributaria correspondiente.

Se considerará vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años.

Se entiende por vivienda habitual aquella en que estuviese empadronado el transmitente ininterrumpidamente durante al menos los dos años anteriores a la transmisión (o desde el momento de la adquisición del inmueble si no hubiesen transcurrido los dos años). A estos efectos, se equiparará el matrimonio con la pareja de hecho legalmente inscrita.

d) El Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales, a las que pertenezca el municipio, así como los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales.

e) El municipio de la imposición y demás entidades locales integradas o en las que se integre dicho municipio, así como sus respectivas entidades de derecho público de análogo carácter a los organismos autónomos del Estado.

f) Las instituciones que tengan la calificación de benéficas o de benéfico-docentes.

g) Las entidades gestoras de la Seguridad Social y las mutualidades de previsión social reguladas en la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de ordenación y supervisión de los seguros privados.

h) Los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto a los terrenos afectos a éstas.

i) La Cruz Roja Española.

j) Las personas o entidades a cuyo favor se haya reconocido la exención en tratados o convenios internacionales.

Tipo de gravamen. Cuota íntegra y cuota líquida.

 El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento. Dentro del límite señalado los ayuntamientos podrán fijar un solo tipo de gravamen o uno para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor.

 La cuota íntegra del impuesto será el resultado de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen establecido en la Ordenanza Fiscal. En Sevilla está fijado a partir del 28-12-2023 en el 26,53 %

 La cuota líquida del impuesto será el resultado de aplicar sobre la cuota íntegra, en su caso, las bonificaciones aplicables.

 Las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95 por ciento de la cuota íntegra del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes.

 Las ordenanzas fiscales también podrán regular una bonificación de hasta el 95 por ciento de la cuota íntegra del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio de terrenos, sobre los que se desarrollen actividades económicas que sean declaradas de especial interés o utilidad municipal por concurrir circunstancias sociales, culturales, histórico artísticas o de fomento del empleo que justifiquen tal declaración. Corresponderá dicha declaración al Pleno de la Corporación y se acordará, previa solicitud del sujeto pasivo, por voto favorable de la mayoría simple de sus miembros.

 En la Ordenanza fiscal de Sevilla están aprobadas las siguientes bonificaciones:

A.- Bonificación por transmisión mortis-causa a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge. Para todos los supuestos de esta bonificación se requiere:

Que se trate de una transmisión mortis-causa a favor de descendientes o adoptados, ascendientes o adoptantes, o del cónyuge.

Que el valor total de la herencia no sea superior a 500.000 €, lo que se podrá acreditar con la declaración a efectos del Impuesto de Sucesiones (modelo 660) o bien con la escritura de aceptación y adjudicación hereditaria).

Que la bonificación se solicite y la autoliquidación se presente dentro del plazo para declarar (6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a un año).

a.1.- Transmisión de la vivienda habitual del causante:

La bonificación dependerá del valor catastral del suelo de toda la vivienda en el momento del devengo:

hasta 10.000 €                   95 %

entre 10.000 y 20.000 €     50 %

entre 20.000 y 50.000 €     30 %

Se considera vivienda habitual aquella en que estuviese empadronado durante los dos años anteriores al fallecimiento, o desde su adquisición si dicho plazo fuese inferior. No obstante, cuando figurase empadronado en una residencia de 3ª edad o en otra institución asistencial, el cumplimiento de este requisito podrá retrotraerse hasta 3 años, a la última vivienda en que estuviese empadronado.

La bonificación queda condicionada a que la vivienda permanezca en el patrimonio de los adquirentes durante los 3 años siguientes al fallecimiento.

a.2.- Transmisión de local afecto a una actividad económica:

Le corresponde una bonificación del 40%, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

Que se trate de un local afecto a una empresa individual o negocio profesional, que se ejerciera de forma habitual, personal y directa por el causante y que constituyera su principal fuente de renta.

Que los sucesores mantengan el local afecto al desarrollo de la actividad económica durante los 3 años siguientes al fallecimiento

Se entiende por local afecto a una actividad económica el que tenga tal consideración en la Instrucción para la aplicación de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas (R.D.Leg.1175/1990). [Lo que excluye a los inmuebles objeto de la actividad de alquiler o promoción inmobiliaria]

a.3.- Transmisión de otros inmuebles del causante:   Les corresponde una bonificación del 10%.

B.- Bonificación a transmisiones lucrativas para fines benéficos o de interés social:

Bonificación del 80% para transmisiones realizadas a título lucrativo para el desarrollo de una actividad económica de carácter benéfico o de interés social, que sea declarada de especial interés o utilidad municipal por mayoría simple del Pleno de la Corporación.

Se requiere que en el documento por el que se materializa la transmisión, conste claramente el destino benéfico o de interés social de la actividad económica a que debe destinarse el inmueble, las condiciones y plazos a que se sujeta el inicio de la actividad, que no podrá ser superior a tres años, así como el carácter reversible de la transmisión en caso de incumplimiento de la finalidad para la que fue transmitido.

El sujeto pasivo deberá acompañar a la autoliquidación del impuesto, la solicitud para la declaración del especial interés o utilidad municipal de la actividad económica que se va a desarrollar en el inmueble transmitido, junto con una memoria explicativa del proyecto. Será preceptivo el informe de la Delegación competente en materia de Servicios Sociales o del interés social invocado como fundamento de la solicitud

Si se produce la reversión del inmueble a su anterior titular o sus herederos, por el incumplimiento de la finalidad, plazos o condiciones establecidos, en ningún caso procederá la devolución al interesado de las cuotas bonificadas, ingresadas por este impuesto.

Recargos por presentación extemporánea:

Se establecen recargos para autoliquidaciones presentadas voluntariamente fuera del plazo para declarar, sin requerimiento previo. Estos recargos van desde el 1% para periodos de un mes hasta del 15% si es más de un año con intereses de demora. No obstante, si estos recargos se ingresan en periodo voluntario, como ocurre cuando se incluyen en una autoliquidación, tienen una deducción del 25% de su importe. Aplicando estos recargos y deducción a la cuota líquida, obtendremos el importe total a ingresar.

Calculadora: El OPAEF pone a disposición de los contribuyentes una calculadora que les permite conocer si hay incremento de valor del terreno en la transmisión y valorar cuál es la base imponible más favorable a sus intereses antes de practicar la autoliquidación de la plusvalía municipal. En cualquier caso, ésta es solo una estimación , teniendo carácter meramente informativo.

https://sede.opaef.es/sede/servicios/calculadora-de-plusvalia/

Ejemplo práctico: estimación objetiva

El valor catastral del suelo es 90.000 y el plazo desde la última transmisión es de 12 años.

3,2 x12 x 90000= 34560 base imponible

34560 x 26,53= 9168,76 cuota integra a pagar.

LAS AFECCIONES FISCALES EN LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES

 A-. Afección fiscal por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Cuando se pide una nota simple de una finca para comprobar la titularidad y las cargas suelen aparecer notas marginales de afecciones fiscales que indican que la finca está sujeta a una posible liquidación complementaria por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si la finca fue comprada o por el Impuesto de Sucesiones o Donaciones si la finca se adquirió por herencia o donación.

La afección fiscal nos está indicando que esta responsabilidad al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones afecta a la finca, aunque cambie de dueño durante un período de cinco años a partir de la última transmisión de la propiedad (artículo 79 LGT) Durante este plazo la finca puede ser embargada para pagar la deuda fiscal. Estos impuestos deberían haber sido pagados en su momento por los titulares actuales del inmueble, pero en caso de que no sea así, serán los nuevos propietarios quienes deberán abonarlos en el supuesto que se devengara posteriormente una liquidación complementaria por parte de la Agencia Tributaria. Esta liquidación complementaria puede ocurrir si no se liquidó debidamente el impuesto, bien porque se puso un valor inferior al fiscal reconocido, bien porque se aplicó indebidamente reducciones que no son procedentes. 

El tercero que adquiera la finca después con esta afección no responde personalmente de la deuda fiscal, pero tendrá que soportar durante el plazo de cinco años la ejecución sobre su finca si el deudor principal resulta insolvente y hasta donde alcance el valor de la finca en subasta. Si esto ocurriera el tercero podría repetir contra el deudor.

Tanto en el Impuesto de Transmisiones como en el Impuesto de Sucesiones y donaciones los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos a la responsabilidad del pago de los impuestos que graven tales transmisiones (Artículo 5 del RDL que establece la LITPAJD y artículo 9 LISD). Por tanto, los adquirentes de bienes afectos responderán subsidiariamente por derivación de la acción tributaria. 

La afección la harán constar los notarios por medio de la oportuna advertencia en los documentos que autoricen. No se considerará protegido por la fe pública registral el tercero cuando en el Registro conste expresamente la afección. El registrador hará constar, mediante nota al margen de la inscripción, que el bien o derecho transmitido queda afecto al pago de la liquidación complementaria que, en su caso, proceda practicar. La nota se extenderá de oficio, quedando sin efecto y debiendo ser cancelada cuando se presente la carta de pago de la indicada liquidación complementaria y, en todo caso, transcurridos cinco años desde la fecha en que se hubiese extendido. La afección legal no tiene plazo, pero la nota marginal tiene un plazo de caducidad de cinco años.

Para evitar esta liquidación complementaria es aconsejable que el vendedor de una finca acredite al comprador el pago de los impuestos de su adquisición, aportando los modelos fiscales de autoliquidación para poder comprobar que la liquidación de los impuestos se ha hecho de forma correcta y suficiente. En el caso de que haya dudas sobre la liquidación efectuada lo aconsejable sería retener una parte de precio como garantía o pedir un aval que cubra la responsabilidad de una liquidación complementaria.

B-. Afección fiscal por Impuesto sobre la renta en la adquisición de no residentes

En los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que actúen sin mediación de establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 %, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a aquéllos. El adquirente no tendrá la obligación de retener o de efectuar el ingreso a cuenta en los siguientes casos:

•             Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria.

•             En los casos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español. (art. 25 del Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes)

Si la retención o el ingreso a cuenta referido anteriormente no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, y el registrador de la propiedad así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca. Esta nota se cancelará, en su caso, por caducidad o mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.

Respecto al impuesto de la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza Urbana) el artículo 106.2 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales dispone que en las transmisiones a título oneroso por persona física no residente tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate. Por tanto, lo prudente, en estos casos es calcular antes el importe de la plusvalía municipal y retenerlo del precio.

C-. La afección fiscal y la hipoteca legal tácita por el Impuesto de Bienes Inmuebles.

La Administración Tributaria para el cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) cuenta con dos garantías: la afección fiscal y la hipoteca legal tácita. Ambas figuras son compatibles entre sí, pero presentan diferencias que es conveniente destacar.

La afección fiscal: En caso de transmisión de una finca ya sea por herencia, donación, compraventa u otro título oneroso la finca transmitida queda afecta al pago de la totalidad de la cuota tributaria del Impuesto sobre bienes Inmuebles, en régimen de responsabilidad subsidiaria. Esta afección fiscal aparece regulada en los artículos 43.1.d) y 79.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (“LGT”), que establecen que serán responsables subsidiarios de la deuda tributaria los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria, quienes responderán por derivación de la acción tributaria si la deuda no se paga.

La hipoteca legal tácita: El artículo 78.1 de la LGT establece que la Administración tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque estos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior

 Se configuran ambas garantías como distintas, en primer lugar, en cuanto a su aspecto temporal, ya que la hipoteca legal tácita abarca su garantía a las deudas correspondientes al año natural que se exija el cobro y al inmediato anterior, mientras que en la afección del art. 64 LHL abarca la totalidad de las deudas pendientes de pago, siempre que no hayan prescrito. Por otro lado, es también una garantía subsidiaria, en el sentido de poderse ejercitar únicamente sobre los bienes de un tercero cuando la Administración no ha podido cobrar las deudas de los sujetos pasivos.

Cuando son varios los titulares del derecho por tratarse de una comunidad de bienes o proindiviso, cada uno de los comuneros está obligado en proporción a su cuota de participación en la comunidad, emitiéndose recibos separados para cada uno de ellos, salvo que se emita un solo recibo a nombre de la comunidad de bienes si cuenta con un C.I.F. propio. Pero cuando el Ayuntamiento solo conoce los datos de uno de los cotitulares, puede emitir a su nombre recibos por la totalidad del inmueble y vendrá obligado a su pago si no solicita expresamente la división aportando los datos personales y cuotas de participación de todos los comuneros. Asimismo, cuando los titulares del derecho son un matrimonio en régimen de gananciales, se entiende que ambos cónyuges están obligados por igual a pagar la totalidad del impuesto, aunque se emita un solo recibo indistintamente a cualquiera de ellos.

 Cuando por herencia, contrato de compraventa o cualquier otro negocio jurídico cambia el titular de un inmueble, esta alteración tendrá efectos a partir del 1 de enero del año siguiente. El nuevo titular viene obligado a declarar dicha alteración y el anterior titular puede solicitar su baja como titular catastral.

El notario debe solicitar información y de advertir al nuevo propietario en el momento de la escritura pública de compraventa respecto de las posibles deudas pendientes en concepto de IBI del bien que se transmite y de la afección del inmueble al pago del IBI.

El notario hará esta verificación cuando no se renuncie a este derecho y sea posible, ya que en muchos municipios no está todavía operativa la aplicación informática que permite esta consulta. Por tanto, puede suceder que se haga esa verificación o se prescinda de ella por renuncia del adquirente o por imposibilidad técnica de poder practicarla. En la escritura constará estas dos posibilidades:

a.- " Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I):La parte transmitente manifiesta que no existen deudas pendientes por el impuesto sobre bienes inmuebles, de cuya comprobación me exime la parte adquirente que queda enterada de la afección de la finca transmitida al pago de la cuota tributaria devengada en los términos previstos en el artículo 41 de la Ley General Tributaria, es decir a la responsabilidad directa por la anualidad vencida y la del año inmediato anterior, y a la responsabilidad subsidiaria  por el pago de la totalidad de la cuota tributaria devengada y no prescrita

b.- Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I): La parte transmitente manifiesta, y yo el notario compruebo mediante su consulta telemática, que no existen deudas pendientes por el impuesto sobre bienes inmuebles. La parte adquirente que queda enterada de la afección de la finca transmitida al pago de la cuota tributaria devengada en los términos previstos en el artículo 41 de la Ley General Tributaria."

A diferencia de lo que supone la afección de bienes regulada en el art. 79.2 LGT con respecto al  Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la que los bienes adquiridos quedan afectos de la responsabilidad del pago de las cantidades  correspondientes a tales tributos,  el hecho imponible contemplado en el art. 64 TRLRHL lo constituye, en cambio, no la adquisición sino la titularidad de una serie de derechos, entre ellos la propiedad,  sobre los bienes inmuebles.

La deuda tributaria, tal como indica el art. 58 LGT, se compone de la cuota, recargos e intereses de demora, pero no así de las costas del procedimiento. No obstante, con la actual redacción dada por el art. 64 LRHL, ha quedado clara la referencia de la afección únicamente a la cuota tributaria, excluyendo, en consecuencia, los recargos e intereses. En este sentido el art. 41 de la misma Ley General Tributaria, establece que los nuevos adquirentes del inmueble serán responsables subsidiarios (no solidarios), que la responsabilidad alcanzará a la totalidad de la deuda tributaria (no prescrita) exigida en periodo voluntario y que de ninguna manera dicha responsabilidad alcanzará a las sanciones que hayan podido recaer sobre el deudor principal. Por tanto, únicamente se podrá requerir al adquirente el pago del principal de la deuda en periodo voluntario.

Por último, reseñar que la Sentencia del TS de 15 de junio de 2016 ha entendido que debe prorratearse el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles entre el vendedor y el comprador, salvo que haya pacto en contrario. Lo conveniente para que no haya confusión es que se determine claramente en la escritura quién pagará el IBI del año de la compraventa. 

EL EXPEDIENTE NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

 

Cuando la cadena de transmisiones de transmitente a adquirente se ha interrumpido de modo que el titular actual de una finca ha adquirido de persona distinta del titular registral y no es posible restaurar esa cadena cabe la posibilidad de lograrlo mediante el expediente notarial de reanudación del tracto sucesivo. Esta interrupción tiene lugar porque los titulares intermedios no han inscrito su adquisición.

Este expediente notarial se encuentra regulado en los artículos 208 y 203 de la Ley Hipotecaria tras la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015 que unifica los antiguos expediente de dominio y acta de notoriedad en un único expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido (LH 198.7º) y que elimina la intervención de los órganos judiciales, aunque sigue habiendo la posibilidad de reanudar el tracto a través de una sentencia declarativa.

Este expediente notarial es un medio excepcional para reanudar el tracto interrumpido porque permite la inscripción a favor del promotor sin el consentimiento del titular registral; porque se produce una declaración dominical contraria a un pronunciamiento registral; y, finalmente, porque permite la inscripción de un título que puede no estar consignado en documento público. 

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente notarial reglado siempre que haya una efectiva interrupción del tracto. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada. 

No obstante se  ha admitido que existe interrupción del tracto no sólo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando, para pasar del último eslabón registral al actual, existe una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de tracto, circunstancia que el propio notario autorizante debería reflejar como justificación para la tramitación de este expediente. Así  se admite el expediente de dominio incluso en aquellos casos en que no hay verdadera ruptura de tracto cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad que daría lugar a formalismos extraordinarios. es decir, cuando no proceda imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de actos o contratos en los que él no ha sido parte.

El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

A) Escrito inicial de requerimiento: El expediente notarial se inicia mediante solicitud por escrito del titular del dominio o derecho real cuyo tracto se pretende reanudar. Dicho escrito debe contener:

1.- Descripción de la finca, que ha de entenderse hecha, para este procedimiento, en términos que permitan su identificación con la que consta inscrita. Si la reanudación del tracto es sólo de parte de la finca inscrita deberá aportarse licencia de segregación o certificación del Ayuntamiento de innecesaridad de la misma y un informe de validación catastral que acredite los datos georreferenciados de la finca. Si la descripción actual no coincide con la registral deberá ser actualizada.

2.- Expresión de la última inscripción de dominio y de todas las demás que estuvieren vigentes.

3.- Datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones.

B) Junto al escrito inicial deben aportarse los siguientes documentos: 

1.- Título formal de propiedad de la finca, que podrá ser un documento público o privado, que contenga el título material de adquisición del derecho. No se admite un contrato verbal.

2.- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción, aquí, de la finca inscrita.

3.- Además de los documentos que acrediten la adquisición del interesado y de aquellos otros que considere oportuno para justificar su petición, deberá aportar los documentos de que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa o que el promotor manifieste que no dispone de más títulos que el suyo propio para que quede dispensado cumplir esta exigencia ya que lo esencial es justificar que la cadena de transmisiones desde el titular registral al promotor del expediente se ha interrumpido. No se puede imponer al titular actual que acredite la transmisiones intermedias en las que no ha sido parte.

El acta notarial de requerimiento incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso si el promotor lo desea, se practique anotación preventiva que impida iniciar otro procedimiento de reanudación sobre la misma finca.

La certificación deberá contener la última inscripción de dominio y todas las demás vigentes y expedirse dentro del plazo de 15 días. La anotación sólo se practicará si del escrito inicial y los documentos complementarios resultan las circunstancias exigidas. Tiene una duración de 90 días, prorrogable hasta 180, a instancia del notario o promotor. Asimismo, se insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita.

Deben ser citados en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. La citación y no oposición del titular registral es el trámite fundamental.

Deben ser notificados también aquellos que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca cuyo tracto se pretende reanudar. Igualmente deben ser citados aquel o aquellos de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos. 

También debe ser notificado el titular catastral ya que su identificación resultará de la certificación catastral aportada. Por último, hay que notificar al poseedor de hecho, al Ayuntamiento en dónde este situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectada.

No es necesario notificar a los colindantes, siempre y cuando no se modifique la descripción de la finca cuyo tracto se reanuda.

En la notificación se hará constar:

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse. 

El Notario notificará en la forma prevenida reglamentariamente. Asimismo, notificará la solicitud en la forma prevenida en esta Ley. En los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.

 a.- Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal. La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos. De no poder efectuarse en tal forma, se debe dar por concluso el expediente. En este caso el titular registral tiene que comparecer para prestar su consentimiento al expediente.

b.- En inscripciones contradictorias de más de 30 años de antigüedad: la notificación será personal, con dos intentos; en caso de resultar infructuosa o ignorarse el lugar de notificación, cabe la notificación por edictos, que ha de ser nominal, haciendo constar el nombre y apellido en el edicto del BOE. En caso de que no comparezca se podrá cerrar el expediente favorablemente

Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente. En este caso el notario levantará una nueva acta accediendo a la pretensión del solicitante y remitirá copia al Registrador para que practique la reanudación del tracto.

Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente de reanudación, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad

Tributación: El expediente de dominio en que se declare la titularidad del consultante constituye hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, concepto por el que deberá tributar, salvo que se acredite el pago del impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión cuyo título se supla con el referido expediente”. Por tanto, si el promotor dispone de un título público que ha sido liquidado del impuesto de ITPAJD no tiene que liquidar de nuevo por este impuesto, pero tendrá que liquidarse por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

LA REVOCACIÓN Y LA REVERSIÓN DE LAS DONACIONES

 

"Santa Rita, Rita, lo que se da no se quita" es una locución empleada para negarse a devolver algo que se ha dado o regalado previamente. Es lo que le suelta generalmente un niño a otro que le había dado una cosa y que luego se arrepiente. Pero en Derecho existe la posibilidad de revocar las donaciones y también la de suceder en los bienes donados a los hijos muertos sin descendencia.

Revocación de las donaciones: Nuestro código civil establece la posibilidad de revocar una donación si el donante después de hacerla tiene un hijo (superveniencia)  o resulta que vive el hijo que consideraba fallecido (sobrevivencia). También es posible revocar las donaciones por causa de ingratitud.o por incumplimento de la condición impuesta al realizar la donación.

Establece el art. 644 CC que “toda donación hecha entre vivos, hecha por persona que no tenga hijos ni descendientes, será revocable por el mero hecho de ocurrir cualquiera de los casos siguientes:

Que el donante tenga después de la donación hijos, aunque sean póstumos

Que resulte vivo el hijo del donante que éste reputaba muerto cuando hizo la donación ”.

En ambos casos la consecuencia es la misma: el donante podrá revocar la donación ejercitando la correspondiente acción de revocación en el plazo de 5 años, “contados desde que se tuvo noticia del nacimiento del último hijo o de la existencia del que se creía muerto”.

El supuesto de revocación por incumplimiento de cargas impuestas por el donante se encuentra contemplado en el art. 647.1: La donación será revocada a instancia del donante, cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones que aquél le impuso.

En este caso, los bienes donados volverán al donante, quedando nulas las enajenaciones que el donatario hubiese hecho y las hipotecas que sobre ellos hubiese impuesto, con la limitación establecida, en cuanto a terceros, por la Ley Hipotecaria.

La denominada “ingratitud del donatario”, se contempla en el artículo 648 que dispone: También podrá ser revocada la donación, a instancia del donante, por causa de ingratitud en los casos siguientes:

1.º Si el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante.

2.º Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe; a menos que el delito se hubiese cometido contra el mismo donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad.

3.º Si le niega indebidamente los alimentos.

El derecho de reversión legal de donaciones: Distinto del derecho de revocación de las donaciones es el derecho de reversión que permite que los bienes donados vuelvan al patrimonio del donante cuando el hijo donatario fallece sin posteridad. Este derecho se regula en el artículo 812 del Código Civil, que dispone «Los ascendientes suceden con exclusión de otras personas en las cosas dadas por ellos a sus hijos o descendientes muertos sin posteridad, cuando los mismos objetos donados existan en la sucesión. Si hubieren sido enajenados, sucederán en todas las acciones que el donatario tuviera con relación a ellos, y en el precio si se hubieren vendido, o en los bienes con que se hayan sustituido, si los permutó o cambió».

Para que se aplique el derecho de reversión en la donación se requiere que el hijo o descendiente donatario fallezca sin dejar descendientes y además, que los bienes donados o su valor permanezcan en la sucesión del donatario. Si la donación fue hecha de dinero o de bienes fungibles, en el caso de que estos hayan sido consumidos, no podrá tener lugar el derecho de reversión, dado que estos bienes no existirán en la sucesión.

La reversión implica una sucesión legal singular y especial. Así, al fallecer el donatario se producen dos sucesiones:

Una la del donatario que recibió la donación en la que se cumplen las reglas generales.

Otra, especial, circunscrita a los bienes objeto de la reversión, que siguen, por disposición legal, una trayectoria distinta de retorno al donante.

La Res de 13 DE JUNIO DE 2016 de la DGRN entiende que el cónyuge viudo, que realizo junto con el cónyuge premuerto una donación de una finca ganancial realizada a un hija fallecido sin descendiente, puede ejercitar el derecho de reversión por la totalidad y no por la mitad, incluso aunque no se dé fianza a los acreedores de la donataria por deudas que esta pudiera tener.

Es indudable que los bienes sujetos a la reversión o sus subrogados no integran la herencia de la donataria, por lo que quedan al margen de la liquidación del caudal relicto de ésta.     En este sentido, la reversión opera de una forma automática, sin necesidad de previa partición y liquidación de la herencia de la donataria para el ejercicio de la reversión. Al fallecimiento de la donataria se abrirían dos sucesiones paralelas e independientes: por un lado, una sucesión anómala derivada del derecho de reversión, que tiene por objeto los bienes donados y que constituye un patrimonio separado con destinatarios predeterminados por la ley, bajo el presupuesto de que se cumplan todos los requisitos que el artículo 812 exige para que el derecho pueda existir; por otro lado, la sucesión ordinaria en la masa hereditaria del resto de los bienes de la donataria.

  Atendiendo al fundamento de la reversión legal, es decir a la voluntad presunta de los cónyuges codonantes, debe considerarse que tratándose de donación de un bien ganancial tendrá lugar el retorno legal en favor del cónyuge sobreviviente (no puede ignorarse la consideración legal del interés personalísimo de los donantes) y que el objeto de la reversión debe estimarse integrado en la masa ganancial de la que salió, por lo que se deberá sujetar a liquidación entre el cónyuge supérstite y los herederos de la esposa fallecida; o, si la sociedad de gananciales se ha liquidado, deberá adicionarse a la liquidación practicada.

EL AJUAR DOMESTICO Y EL DERECHO DE PREDETRACCIÓN: ASPECTOS CIVILES Y FISCALES

 

El concepto de ajuar doméstico tiene un distinto contenido y alcance desde el punto de vista civil y desde el punto vista fiscal.

Desde el punto de vista civil el concepto de ajuar doméstico hace referencia a una especial categoría de bienes que están vinculados por razón de su uso cotidiano a una persona determinada como al servicio de la vivienda habitual. Así se consideran como tales los muebles, ropa, libros, adornos y electrodomésticos, utensilios de cocina y demás bienes necesarios para la vida diaria. Sin embargo, quedan excluidos del ajuar doméstico aquellos bienes que no tengan una vinculación directa con el uso personal o doméstico del fallecido, como dinero, acciones, bienes inmuebles o cualquier otro activo que produzca rentas

El ajuar doméstico puede estar integrado tanto por bienes privativos como por bienes gananciales. Los bienes privativos que integran el ajuar doméstico, son las ropas y objetos de uso personal que no sean de extraordinario valor (art. 1346, 7 Cc) Por tanto, si no tienen un extraordinario valor no se incluyen en la sociedad de gananciales por tener la consideración de bienes privativos; y si tienen un extraordinario valor se consideran como gananciales.

El derecho de predetracción: El cónyuge viudo, con independencia de cuál sea su régimen económico matrimonial, tiene además derecho a la entrega de los bienes que constituyan el ajuar de la vivienda habitual común que no tengan un extraordinario valor. Este derecho se llama derecho de predetracción y se regula en el art. 1321,1 del Cc : "Fallecido uno de los cónyuges, las ropas, el mobiliario y enseres que constituyan el ajuar de la vivienda habitual común de los esposos se entregarán al que sobreviva, sin computárselo en su haber". Quedan excluidos los bienes de extraordinario valor. El art. 1321, 2 Cc señala "No se entenderán comprendidos en el ajuar las alhajas, objetos artísticos, históricos y otros de extraordinario valor". 

Este derecho tiene su fundamento en proteger la conservación del hogar familiar y sus enseres y muebles a favor del cónyuge viudo. Cualquier pacto en contrario al derecho de predetracción es nulo. Es un derecho que no se puede renunciar. Ahora bien, cabe pactar en capitulaciones matrimoniales la sustitución de los bienes por su importe económico. Por tanto, estas ropas, muebles y enseres se adjudican al cónyuge viudo y no se computarán como bienes en la cuota que le corresponda en la herencia del cónyuge premuerto. El ajuar de la vivienda habitual común se atribuye, por disposición legal, al cónyuge supérstite. Este derecho supone una adquisición por causa de muerte del cónyuge viudo derivada del vínculo matrimonial y ostentará este derecho aunque repudie la herencia, sea indigno o haya sido justamente desheredado. La titularidad de los bienes se adquiere por el cónyuge viudo de forma automática, sin que lleguen a imputarse al haber y sin que su valor quede sometido al impuesto de sucesiones ni de donaciones.

Distinto al derecho de supervivencia o predetracción son las adjudicaciones preferentes del art. 1406 del Código Civil para el régimen de gananciales. donde la propiedad no pasa ex lege al cónyuge viudo sino que éste tiene preferencia en adjudicarse determinados bienes. Así el cónyuge viudo en la liquidación de la sociedad de gananciales tiene derecho a que se incluyan con preferencia en su haber, hasta donde éste alcance los bienes de uso personal del ajuar doméstico que tenga un extraordinario valor (art. 1406,1 C.c.)

Desde el punto de vista fiscal el ajuar doméstico es sólo una cifra, un porcentaje del tres por ciento que se incluye en el haber hereditario por ministerio de la ley. El ajuar doméstico formará parte de la masa hereditaria y se valorará en el tres por ciento del importe del caudal relicto del causante, salvo que los interesados asignen a este ajuar un valor superior o prueben fehacientemente su inexistencia o que su valor es inferior al que resulte de la aplicación del referido porcentaje (art. 15 de la ley de Impuesto de Sucesiones).

A efectos fiscales, el art. 3 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones considera el ajuar doméstico como un activo más que se comprende en la masa hereditaria, precepto que se halla desarrollado en el Reglamento de 8 de noviembre de 1991, cuyo art. 23 dispone que "a efectos de determinar la participación individual de cada causahabiente se incluirán también en el caudal hereditario del causante los bienes siguientes: a) Los integrantes del ajuar doméstico, aunque no se hayan declarado por los interesados, valorados conforme a las reglas de este Reglamento, previa deducción de aquellos que, por disposición de la Ley, deben entregarse al cónyuge sobreviviente..."

Y en cuanto a la valoración del ajuar doméstico el art. 34 del Reglamento del Impuesto de Sucesiones dispone:

1.Salvo que los interesados acreditaren fehacientemente su inexistencia, se presumirá que el ajuar doméstico forma parte de la masa hereditaria, por lo que si no estuviese incluido en el inventario de los bienes relictos del causante, lo adicionará de oficio la oficina gestora para determinar la base imponible de los causahabientes a los que deba imputarse con arreglo a las normas de este Reglamento.

2. El ajuar doméstico se estimará en el valor declarado, siempre que sea superior al que resulte de la aplicación de la regla establecida en el Impuesto sobre el Patrimonio para su valoración. En otro caso, se estimará en el que resulte de esta regla, salvo que el inferior declarado se acredite fehacientemente.

3. Para el cálculo del ajuar doméstico en función de porcentajes sobre el resto del caudal relicto, no se incluirá en éste el valor de los bienes adicionados en virtud de lo dispuesto en los artículos 25 a 28 de este Reglamento ni, en su caso, el de las donaciones acumuladas, así como tampoco el importe de las cantidades que procedan de seguros sobre la vida contratados por el causante si el seguro es individual o el de los seguros en que figure como asegurado si fuere colectivo.

El valor del ajuar doméstico así calculado se minorará en el de los bienes que, por disposición del artículo 1.321 del Código Civil o de disposiciones análogas de Derecho civil foral o especial, deben entregarse al cónyuge sobreviviente, cuyo valor se fijará en el 3 por 100 del valor catastral de la vivienda habitual del matrimonio, salvo que los interesados acrediten fehacientemente uno superior”.

El automatismo en la aplicación del porcentaje del 3% conduce en muchos casos a resultados desproporcionados. Para poder desvirtuar la presunción de la existencia del ajuar doméstico, los interesados deberán probar fehacientemente que el ajuar es inexistente o que su valor es inferior al resultante de aplicar el 3% sobre el caudal relicto, para lo cual se recomienda recurrir al acta notarial de presencia y constancia de bienes, en la que el Notario autorizante reflejará el listado de los enseres integrantes del ajuar doméstico del fallecido, complementada con un informe pericial de valoración de dichos bienes.

Por tanto, la regulación del ajuar doméstico en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se puede sintetizar en las siguientes conclusiones:

a.- Se presume la existencia del ajuar doméstico del causante, que forma parte de la masa hereditaria.

b.- Si el ajuar doméstico no se ha incluido en el inventario de bienes relictos, la Administración puede adicionarlo de oficio.

c.- La presunción de existencia de ajuar doméstico es de las llamadas “iuris tantum”, por lo que el interesado puede alegar su inexistencia, que deberá demostrar mediante prueba fehaciente.

d.- El ajuar doméstico se valorará del siguiente modo: En principio, se presume un valor del 3 por 100 del importe del caudal relicto del causante. Para el cálculo del 3 por 100, no se tienen en cuenta ni los bienes adicionados, ni las donaciones acumuladas, ni los seguros de vida.

Del valor calculado, se debe restar el importe correspondiente al “ajuar de la vivienda habitual de los esposos”, al que se refiere el artículo 1.321 del Código Civil, cuyo valor, a efectos del impuesto, se fija en el 3 por 100 del valor catastral de la vivienda habitual del matrimonio. Pero se podrá acreditar que el valor de la vivienda era superior lo que provocará una mayor reducción en el cálculo como as ha señalado el Tribunal Supremo en su sentencia de 17 de enero de 2023.

Si los interesados asignan al ajuar doméstico un valor superior al 3 por 100, prevalece éste. Si los interesados prueban fehacientemente que su valor es inferior al que resulte de la aplicación del referido porcentaje, prevalece el valor probado. Si los interesados prueban fehacientemente su inexistencia, no se incluye valor alguno en la masa hereditaria por tal concepto.

Las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo y 19 de mayo de 2020 establecen un cambio de criterio sobre la valoración del ajuar doméstico en la liquidación del Impuesto de Sucesiones ya que se determina que el ajuar doméstico no se debe calcular sobre el total del caudal relicto. Según dice el Tribunal Supremo, si entendemos por ajuar el conjunto de bienes muebles afectos al uso personal del causante y al servicio de la vivienda familiar, el cálculo no puede englobar la totalidad de los bienes de la herencia. No formarían parte del ajuar y se excluyen de la aplicación del cálculo del 3%: el dinero, las acciones o participaciones sociales, los activos inmobiliarios u otros bienes incorporales. Por el contrario, parece obvio que si debe incluirse en este cálculo la vivienda habitual del causante y también las segundas residencias del causante que estén a disposición del mismo pues pueden contener seguramente bienes de uso personal. Sin embargo, deben excluirse las viviendas arrendadas o cedidas a terceros pues no parece que puedan contener bienes de uso personal del causante. Por tanto, se configura el ajuar doméstico como un concepto autónomo en el impuesto de sucesiones y donaciones que sólo incluye una determinada clase de bienes muebles afectos al servicio de la vivienda familiar o al uso personal del causante y no ya un porcentaje insalvable de todos los que integran la herencia

En cuanto a la cuestión recurrente de si el legado de un inmueble alcanza a los bienes muebles y de uso personal que se encuentren en él, la práctica notarial había acuñado el término de “puerta para adentro”, y así se especificaba que se legaba la vivienda con todo el mobiliario y enseres existente en su interior. Pero, aunque no se diga nada hay que estar al criterio que determina el artículo 1321 CC, y por tanto al disponer inmuebles, se está disponiendo también de las ropas, el mobiliario y enseres existentes en la misma para su adecuado uso y disfrute. Este criterio no puede aplicarse a las alhajas, objetos artísticos, históricos y otros de extraordinario valor que existan que de no haber disposición en contrario se deberán integrar en la herencia.