LAS HERENCIAS TRANSFRONTERIZAS Y EL CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO

 

Una herencia puede ser nacional cuando la persona fallece en el país de su nacionalidad con bienes que están en su propio país; y en cambio, es transfronteriza cuando fallece en un país, pero deja propiedades o activos en otro país distinto.

El Reglamento (UE) n.º 650/2012, de 4 de julio de 2012, aplicable desde el 17 de agosto de 2015, facilita a los ciudadanos la tramitación de los aspectos jurídicos relacionados con las sucesiones mortis causa internacionales. A este efecto implanta el certificado sucesorio europeo (CSE).

Una de las aportaciones más destacadas de Reglamento sucesorio es la creación, a semejanza del certificado sucesorio alemán (Erbschein), del certificado sucesorio europeo (CSE), que se expedirá para ser utilizado por los herederos, legatarios que tengan derechos directos en la herencia y por ejecutores testamentarios o administradores de la herencia que necesiten invocar, en otro Estado miembro, su cualidad de tales o ejercer sus derechos.

Este certificado tiene el efecto de probar la cualidad y los derechos de cada heredero o legatario y no sustituye los documentos sucesorios que con efectos similares existan en los Estados miembros. Por tanto, en España podrá seguir desplegando su eficacia la declaración de herederos y la escritura de aceptación y partición de herencia.

 El CSE consiste en un documento público europeo que acredita los derechos sucesorios que tiene un ciudadano comunitario como heredero, legatario,  ejecutor testamentario o administrador de la herencia de una persona fallecida. Es un documento sucesorio que tiene valor probatorio de alcance internacional, en todos los Estados miembros, con excepción de Irlanda y Dinamarca, incluido el Estado donde ha sido expedido, sin necesidad de ningún procedimiento complementario. No precisa ser legalizado ni autenticado en el Estado miembro de destino ni necesita traducción. Es un documento que agiliza y facilita la acreditación de los derechos sucesorios en las herencias transfronterizas, además de constituir un título válido para la inscripción de la adquisición hereditaria en el Registro de la Propiedad.  El CSE goza de la presunción legal de veracidad de su contenido ya que presupone que la persona que figura en el certificado como heredero, legatario, ejecutor testamentario o administrador de la herencia ostenta dicha cualidad.

El certificado sólo puede expedirlo, en cada Estado miembro, la autoridad judicial o aquellos funcionarios que tengan atribuidas, por sí mismos o por delegación de la autoridad judicial, funciones jurisdiccionales en materia sucesoria. En España esta autoridad emisora es el notario. La autoridad emisora conservará el original y entregará una copia al interesado, conservando aquélla una lista de las personas a las que ha entregado copias. Éstas tendrán, salvo ampliación, una validez de seis meses desde su emisión. La expedición y utilización del CSE no es obligatoria.

Existe una “competencia internacional concurrente” para la expedición del CSE., de modo que todas las autoridades de todos los Estados miembros que disponen de competencia judicial internacional para conocer de un supuesto sucesorio de herencia transfronteriza son competentes para expedir el CSE, sin que unas deban inhibirse en favor de otras. Por tanto, podrá expedir el certificado sucesorio tanto la autoridad que sea competente por razón de la nacionalidad, como la de la residencia, como la del lugar donde se encuentre los inmuebles. Y si esto no fuera posible podrá acudirse por razón del foro de necesidad a la autoridad competente de cualquier Estado de la Unión.

El Certificado es una creación europea, inicialmente inspirado, en cuanto a su filosofía, en el Convenio de La Haya de 21 de octubre de 1973 sobre administración internacional de herencias. Constituye una forma más de circulación de las sucesiones mortis causa entre los Estados miembros, referidas al título de la sucesión y a la prueba de sus elementos. El Certificado, que es voluntario, puede expedirse únicamente a solicitud de heredero, legatario con interés directo en la herencia, administrador o ejecutor (artículos 63.1 y 65 del Reglamento). Se expide para ser utilizado exclusivamente en otro u otros Estados miembros –aun siendo la ley aplicable a la sucesión la de un tercer estado–, y no tiene que referirse a la total sucesión, sino que también puede hacerlo a los elementos que se pretendan certificar.

 En este contexto, la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil en coherencia con los efectos establecidos para el certificado sucesorio europeo en el artículo 69 del Reglamento 650/2012, especialmente en su párrafo 5.º y en sus considerandos, prevé que sea un título sucesorio a los efectos del Registro y establece la siguiente redacción del párrafo primero del artículo 14 de la Ley Hipotecaria «el título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento   (UE) n.º 650/2012».

El Certificado, conforme al artículo 69 del Reglamento surtirá efectos en todos los Estados miembros sin necesidad de ningún procedimiento especial. Se presume que prueba los extremos que han sido acreditados de conformidad con la ley aplicable a la sucesión o con cualquier otra ley aplicable a extremos concretos de la herencia. Se presumirá, asimismo, conforme al inciso segundo del párrafo 2.º del artículo 69 que la persona que figure en el certificado como heredero, legatario, ejecutor testamentario o administrador de la herencia tiene la cualidad indicada en él o es titular de los derechos o de las facultades que expresen sin más condiciones o imitaciones que las mencionadas en el certificado.

El certificado sucesorio emitido por un notario español es un documento público que de acuerdo con lo establecido por el difunto en un título sucesorio o por la ley sucesoria española, se identifican a los herederos, legatarios que tengan derechos directos en la herencia o, en su caso, a los ejecutores testamentarios o administradores de la herencia, a los efectos de que dicha identificación surta efectos en un tercer estado perteneciente a la Unión Europea en el que el difunto pudiere tener intereses patrimoniales, con exclusión de Dinamarca e Irlanda.

El Reglamento Sucesorio Europeo de 4 de julio de 2012 introdujo el certificado sucesorio europeo como un instrumento para favorecer una tramitación rápida, ágil y eficiente de las sucesiones transfronterizas dentro de la Unión Europea. Así una persona residente en España que otorgó testamento aquí y fallece, siendo titular de una vivienda en Alemania y de cuentas bancarias en Portugal podrá acreditar su condición de heredero en base a un testamento español mediante el certificado sucesorio europeo. Las disposiciones contempladas en el testamento español serán automáticamente válidas y reconocidas por las autoridades alemanas y portuguesas, sin que sea preciso realizar más trámites.

En España, son los Notarios quienes pueden emitir el certificado sucesorio europeo. El Certificado solo se expedirá por el Notario Español cuando la sucesión tenga repercusiones transfronterizas y el causante haya fallecido el 17 de agosto de 2015 o después de dicha fecha. En el Derecho español, la expedición del Certificado y sus recursos, cuando haya de emitirse por autoridad española, se regula en la disposición final vigesimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, introducida por la disposición final 2º de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de Cooperación jurídica internacional en materia civil. Esta ley modifica el artículo 14 de la ley Hipotecaria, introduciendo el certificado sucesorio europeo entre los títulos de la sucesión hereditaria a efectos de Registro de la Propiedad.

El certificado podrá utilizarse como prueba de uno o varios de los siguientes elementos:

•             La cualidad y/o los derechos de cada heredero o, en su caso, de cada legatario mencionado en el certificado y sus respectivas cuotas hereditarias.

•             La atribución de uno o varios bienes concretos que formen parte de la herencia al heredero o a los herederos o, en su caso, al legatario o a los legatarios mencionados en el certificado.

•             Las facultades de la persona mencionada en el certificado para ejecutar la voluntad testamentaria o administrar la herencia.

Solo pueden presentar la solicitud las personas que tengan interés legítimo en la herencia en cuestión. Es decir, los herederos, legatarios y administradores y ejecutores de la herencia. No podrán ni acreedores ni entidades financieras.

Para obtener el certificado la solicitud deberá presentarse ante el Notario que declare la sucesión o alguno de sus elementos mediante un formulario.

https://webgate.ec.europa.eu/e-justice/dynForms.do?1769940835093&introMemberState=1&introTaxonomy=478&form4BC=ecs&subform4BC=dynform_ecs_e&currentPage=dynform_ecs_e_1&selectedFormPage=dynform_ecs_e_1_action&redirectPath=/jsp/dynforms/ecs/dynform_ecs_e_1_tile.jsp

En la solicitud deberá constar:

•             Datos del causante: apellidos (si procede, apellidos de soltera); nombre; sexo; fecha y lugar de nacimiento; estado civil; nacionalidad; número de identificación (si procede); dirección en el momento del fallecimiento; fecha y lugar del fallecimiento.

•             Datos del solicitante: apellidos (si procede, apellidos de soltera); nombre; sexo; fecha y lugar de nacimiento; estado civil; nacionalidad; número de identificación (si procede); dirección y, en su caso, relación con el causante.

•             En su caso, datos del representante del solicitante: apellidos (si procede, apellidos de soltera); nombre; dirección y clase de representación.

•             Datos del cónyuge o de la pareja del causante y, si procede, de su excónyuge o sus excónyuges o de su expareja o sus exparejas: apellidos (si procede, apellidos de soltera); nombre; sexo; fecha y lugar de nacimiento; estado civil; nacionalidad; número de identificación (si procede) y dirección.

•             Datos de otros posibles beneficiarios en virtud de una disposición mortis causa o de la ley: nombre y apellidos o razón social; número de identificación (si procede) y dirección.

•             El fin para el cual se solicita el certificado.

•             Los datos de contacto del tribunal u otra autoridad competente que sustancie o haya sustanciado la sucesión.

•             Los extremos en los que el solicitante fundamente, según el caso, su derecho sobre bienes hereditarios en calidad de beneficiario y/o el derecho a ejecutar el testamento del causante y/o a administrar su herencia.

•             Indicación de si el causante había otorgado una disposición mortis causa, y si no se adjunta ni el original ni una copia, indicación del lugar en que se encuentra el original.

•             Indicación de si el causante había celebrado capitulaciones matrimoniales o un contrato relativo a una relación que pueda surtir efectos análogos al matrimonio, y si no se adjunta ni el original ni una copia, una indicación del lugar en que se encuentra el original.

•             Indicación de si alguno de los beneficiarios ha declarado que acepta la herencia o renuncia a ella.

•             Una declaración de que, al leal saber y entender del solicitante, no existe ningún litigio pendiente relativo a los extremos que vayan a ser certificados.

•             Cualquier otra información que el solicitante considere útil a los efectos de la expedición del certificado.

En cualquier caso, para solicitar el certificado sucesorio europeo deberá aportarse, además, la siguiente documentación:

a.       Certificado de defunción, apostillado y traducido que contenga los datos personales del fallecido. Si la persona hubiera cambiado de nombre o apellidos, se deberá aportar el certificado oficial del nacimiento, pasaporte o DNI.

b.       Datos personales del solicitante (DNI, Pasaporte o tarjeta de residencia), así como probar su interés legítimo mediante relación de parentesco a través de certificados oficiales (de Nacimiento o Libro de familia), matrimonio, condición de heredero… Si el solicitante fuera representado, también debería presentarse la identidad del representante y la copia autorizada del poder.

c.       Datos del cónyuge/excónyuge o pareja/expareja.

d.       Datos de beneficiarios por mortis causa.

e.       También se deberá probar el fin para el que se solicita el CSE, su derecho sobre la sucesión, si existen capitulaciones matrimoniales o si algunos beneficiarios renuncian o aceptan la herencia.

f.        La documentación que permite acreditar su interés legítimo (el título sucesorio):Copia auténtica de la escritura de aceptación de herencia otorgada ante notario. Documento que contenga la disposición mortis causa, en el caso de haberse otorgado.

Una vez examinada la solicitud y la documentación y realizados los trámites necesarios para verificar su veracidad, el Notario emitirá el certificado sucesorio europeo, en forma de acta, y también en base a un formulario preestablecido. El Notario que ha expedido el certificado entregará a los interesados una copia auténtica del documento a los efectos de que éste pueda desplegar todos sus efectos jurídicos en el Estado Miembro de la Unión Europea en la que el causante tuviera intereses patrimoniales que sea necesario gestionar.

Dicha copia auténtica tendrá una validez limitada de seis meses. Una vez transcurrido este plazo, deberá solicitarse una prórroga o una nueva copia para poder seguir haciendo uso del certificado.

En función del fin para el que se expida, el certificado contendrá la siguiente información:

•             Nombre y dirección de la autoridad emisora.

•             Número de referencia del expediente.

•             Los extremos que fundamentan la competencia de la autoridad emisora para expedir el certificado.

•             Fecha de expedición.

•             Datos del solicitante: apellidos (si procede, apellidos de soltera), nombre, sexo, fecha y lugar de nacimiento, estado civil, nacionalidad, número de identificación (si procede), dirección y, en su caso, relación con el causante.

•             Datos del causante: apellidos (si procede, apellidos de soltera), nombre, sexo, fecha y lugar de nacimiento, estado civil, nacionalidad, número de identificación (si procede), dirección en el momento del fallecimiento. fecha y lugar del fallecimiento.

•             Datos de los beneficiarios: apellidos (si procede, apellidos de soltera), nombre y número de identificación (si procede).

•             Información relativa a las capitulaciones matrimoniales celebradas por el causante o, en su caso, al contrato celebrado por el causante en el contexto de una relación que conforme a la ley aplicable surta efectos similares al matrimonio e información relativa al régimen económico matrimonial o equivalente.

•             La ley aplicable a la sucesión y los extremos sobre cuya base se ha determinado dicha ley.

•             La información relativa a si la sucesión es testada o intestada, incluyendo la información sobre los extremos de los que se derivan los derechos o facultades de los herederos, legatarios, ejecutores testamentarios o administradores de la herencia.

•             Cuando proceda, información sobre la naturaleza de la aceptación o renuncia de la herencia de cada beneficiario.

•             La parte alícuota correspondiente a cada heredero y, cuando proceda, el inventario de los derechos y/o bienes que corresponden a cada heredero determinado.

•             El inventario de los derechos y/o bienes que corresponden a cada legatario determinado.

•             Las limitaciones de los derechos del heredero o los herederos y, en su caso, del legatario o los legatarios en virtud de la ley aplicable a la sucesión o de una disposición mortis causa.

•             Las facultades del ejecutor testamentario o del administrador de la herencia y sus limitaciones en virtud de la ley aplicable a la sucesión o de una disposición mortis causa.

El certificado sucesorio no es obligatorio, es un medio alternativo. Se trata de un acto totalmente voluntario de los interesados en la herencia y no sustituye a los documentos internos empleados en los Estados miembros para fines similares. Se expide para ser utilizado exclusivamente en otro u otros Estados miembros, aunque la ley aplicable a la sucesión sea la de un tercer Estado.

El certificado produce efectos en todos los estados de la Unión Europea, salvo Dinamarca e Irlanda no se acogieron al Reglamento 650/2012, por lo que el certificado sucesorio europeo no tendrá efectos en estos países. Con esta excepción se considera válido y tiene eficacia directa sin necesidad de legalización mediante la apostilla de la Haya u otro procedimiento adicional.

Según el artículo 69.2, se presumirá que el certificado prueba los extremos que han sido acreditados de conformidad con la ley aplicable a la sucesión o con cualquier otra ley aplicable a extremos concretos de la herencia; igualmente se presumirá que la persona que figure en el certificado como heredero, legatario, ejecutor testamentario o administrador de la herencia, tiene la cualidad indicada en él o es titular de los derechos o de las facultades que se expresen, sin más condiciones o limitaciones que las mencionadas en el certificado.

 

Cuando no existen hijos o éstos son mayores de edad es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar.

 

Resolución de la DG de 2 septiembre de 2025: Se debate si es o no inscribible el testimonio de una sentencia de separación por la que se atribuyó el uso de la vivienda familiar a la esposa y a los hijos del matrimonio conforme a lo dispuesto en el artículo 96 del Código Civil. Estos hijos nacieron los días 21 de diciembre de 1995 y 6 de agosto de 1998, respectivamente, y según la referida sentencia quedaron bajo la custodia de la madre. La citada vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del esposo, con carácter privativo. La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, es necesario señalar un plazo de duración del derecho de uso atribuido a la esposa, dado su carácter temporal.

El artículo 96 del Código Civil, en su redacción vigente en el momento de dictarse la sentencia de divorcio, disponía lo siguiente: «En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden (…)». Este precepto legal fue modificado por el artículo 2.Once de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, de modo que quedó redactado, en la parte que interesa en este expediente, de esta forma: «1. En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad (…)».

Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, al abordar la naturaleza jurídica del derecho de uso sobre la vivienda familiar regulado en el artículo 96 del Código Civil, lo procedente es considerarlo como un derecho de carácter familiar y, por tanto, ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito. Tal carácter impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por éste, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento. Además, el derecho de uso sobre la vivienda familiar integra, por un lado, un derecho ocupacional, y, por otro, una limitación de disponer que implica que el titular dominical de la vivienda no podrá disponer de ella sin el consentimiento del titular del derecho de uso o, en su caso, autorización judicial. En este sentido el artículo 96 IV CC dispone “Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial”.

Esta limitación de disponer es oponible a terceros y por ello es inscribible en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 10 de octubre de 2008. Debe tenerse en cuenta que, desde el punto de vista de la legislación registral, uno de sus pilares básicos que permiten garantizar la oponibilidad y conocimiento de los derechos inscritos por parte de los terceros –y por ende, favorecer también la propia protección del titular registral–, es el denominado principio de especialidad o determinación registral, que, consagrado en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, impone que los derechos que pretendan acceder al Registro deberán estar perfectamente determinados en sus aspectos subjetivos, objetivos y contenido,

 La interpretación del art. 96 del CC no se concilia con una adjudicación temporalmente ilimitada del uso de la vivienda familiar, sin perjuicio de respetar los pactos voluntariamente asumidos por los partes aprobados por el juez. Así resulta de la circunstancia de que la atribución vinculante de la vivienda familiar a los hijos menores opera hasta que éstos alcanzan la mayoría de edad. Su adjudicación, en los supuestos de custodia compartida, debe ser temporalmente limitada en atención a las circunstancias concurrentes. Igualmente, así sucede, en el supuesto de que se confiera su uso al cónyuge más necesitado de protección. Los terceros, titulares de la vivienda familiar, cedida gratuitamente, podrán entablar acciones de precario. Y, por último, la jurisprudencia entiende que dicho límite actúa, también, en los casos de que concurran hijos con discapacidad. En definitiva, con ello se pretende conciliar los intereses concurrentes de los menores, terceros, discapacitados y cónyuge más necesitado de protección, con los derechos dominicales sobre la vivienda familiar, ya sean éstos de terceros como de los propios cónyuges en régimen de privacidad o ganancialidad. De no ser así, una adjudicación ilimitada en el tiempo implicaría una suerte de expropiación forzosa de un indiscutible valor económico del que se vería privado el titular exclusivo o cotitular de la precitada vivienda, que conforma un bien de trascendente importancia económica en la mayoría de las ocasiones, además, el del mayor valor de la sociedad económica conyugal» (

En consecuencia, puede apreciarse de la doctrina jurisprudencial, en el marco del Derecho común, un diferente tratamiento del derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando existen hijos menores, que no permite explícitas limitaciones temporales –si bien, resultarán de modo indirecto– que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho.

Sin duda, de la jurisprudencia reseñada y de la doctrina de este Centro Directivo, resulta que, cuando no existen hijos o éstos son mayores de edad es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar.

https://boe.es/boe/dias/2025/12/05/pdfs/BOE-A-2025-24776.pdf

EL REGISTRO ÚNICO DE ARRENDAMIENTOS DE CORTA DURACIÓN Y LA VENTANA ÚNICAL DIGITAL

El Real Decreto 1313/2024, de 23 de diciembre regula un procedimiento de registro único de arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Los arrendamientos cortos han de obtener un número de registro para ser comercializados, lo que causará una nota marginal en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles. Este Real Decreto adapta nuestro ordenamiento al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

BOE-A-2024-26931 Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

El procedimiento de registro único se residenciará en el Registro de la Propiedad y en el de Bienes Muebles. A través del procedimiento de registro se obtendrá un número de registro único que se asignará a cada inmueble o unidad parcial del mismo que se pretenda arrendar de manera separada, sin el cual no podrá llevarse a cabo su oferta en las plataformas en línea de alquiler de corta duración. A través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz.

El NRUA (Número de Registro de Alquiler) es un identificador único que debe tener cualquier vivienda o habitación que se ofrezca en alquiler de corta duración, tanto si se trata de alquiler turístico como de temporada en plataformas online que permitan cerrar el contrato de forma enteramente digital, sin contacto directo entre arrendador y arrendatario. El registro único de alquiler (NRA) es el identificador único de una unidad expedido por el Registrador competente que permite la identificación de una unidad. 

Este registro será obligatorio para el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 LAU.  

Se considera como arrendamiento de corta duración cuando el destino primordial es uno distinto del de arrendamiento de vivienda regulado en el artículo 2 LAU, derivándose de causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria.

A partir del 1 de julio de 2025 el Registro único (NRUA) será aplicable a los servicios prestados por las plataformas en línea a anfitriones que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en España, independientemente del lugar de establecimiento de dichas plataformas, como los servicios de alquiler de alojamientos remunerados que prestan los anfitriones a través de las plataformas en todo el territorio nacional. Por tanto, será exigible siempre que estos arrendamientos se publiquen en plataformas digitales que permitan formalizar contratos a distancia. Pueden recaer sobre la totalidad de una finca o parte de ella, siempre que de acuerdo con la normativa aplicable sea posible. También será aplicable al alojamiento en buques, embarcaciones o artefactos navales, siempre que aquel no esté vinculado a un servicio que posibilite o determine la navegación.

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos es la pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes, así como para informar sobre los diferentes usos, regulación y destinos de las unidades dedicadas a alquiler de corta duración en todo el territorio nacional. La Ventanilla Única será dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través de la Dirección General de Planificación y Evaluación, que será el órgano competente para dictar las resoluciones administrativas por las que se ordene la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados a unidades ofrecidas sin número de registro o con un número de registro no válido, o en casos de uso indebido de un número de registro, así como todos aquellos vinculados al ejercicio de potestades administrativas atribuidas al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en relación con esta norma.

Para el cumplimiento de las obligaciones prescritas en el Reglamento (UE) 2024/1028, el procedimiento de registro único de arrendamientos se realizará a través del Registro de la Propiedad o del de Bienes Muebles. La solicitud será presentada:

– en la sede electrónica del Colegio de Registradores, adjuntándose toda la documentación preceptiva en formato electrónico, pudiendo optar por sistemas de identificación y firma basados en certificados electrónicos, sistema Cl@ve o firmas no criptográficas.

– directamente en papel en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles competente.

La documentación que ha de acompañarse es:

– el documento que acredite el título habilitante necesario para el destino de la unidad al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable, salvo que la legislación aplicable sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable.

– La declaración de que se dispone del equipamiento, mobiliario y enseres adecuados.

Con la presentación de la solicitud y documentación señaladas, el Registrador procederá a la asignación automática e inmediata de un número de registro, que recogerá la identificación de la categoría y tipo designado por la persona interesada. Cada unidad solo podrá tener asociado un número de registro por categoría y tipo de arrendamiento.

La declaración responsable para la inscripción en el registro administrativo no excluye la necesidad de obtener licencia municipal para el ejercicio de esta actividad. Debe distinguirse entre la presentación de la declaración responsable (no urbanística), como requisito para la inscripción en el Registro de Viviendas de Uso Turístico frente a la necesidad de obtener licencia municipal para el ejercicio de esta actividad, como modalidad de uso terciario hospedaje. Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí, ya que tanto la legislación autonómica como la municipal así lo indican.

 No cabe la concesión del NRUA existiendo un acuerdo de junta adoptado con anterioridad a la concesión de la titulación administrativa alegada y aportada. Igualmente, no cabe la concesión del NRUA si el solicitante no tiene inscrito un derecho que le legitime para ello y si, además, la finca no consta inscrita como vivienda.

También no cabe la concesión del NRUA cuando existe una cláusula estatutaria que prohíbe actividades empresariales. A la luz de la reciente jurisprudencia, la prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad, comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad empresarial y la misma está expresamente prohibida. Sin embargo, no cabe denegar la concesión del NRUA cuando se acredita la iniciación de la actividad antes de la adopción del acuerdo que introduce una cláusula estatutaria que prohíbe esta actividad. Tampoco cabe denegar la concesión del NRUA si lo que prohíbe la cláusula estatutaria no alcanza al alquiler de temporada para estudiantes.

La asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de la obra nueva terminada. La asignación del número de registro de alquiler requiere acreditar la obtención de las licencias preceptivas y no es posible si la finca aparece en el Registro como local.

La asignación de número de registro único de alquiler a la vivienda requeriría de la correspondiente supresión de la prohibición estatutaria inscrita, mediante el otorgamiento de la oportuna escritura de modificación de estatutos y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.

NOVEDADES FISCALES EN ANDALUCIA PRESUPUESTOS 2026

 

La Ley 8/2025, de 22 de diciembre, del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para el año 2026 en su Disposición final novena modifica la Ley 5/2021 de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Estas modificaciones entran en vigor el día uno de enero de 2026.

En el Impuesto sobre la Renta se modifica la deducción autonómica por cantidades invertidas en el alquiler de la vivienda habitual con el límite de 1200 euros y de 200 euros por nacimiento, adopción y acogimiento de menores y se crean nuevas deducciones de 100 euros por  gastos de actividad deportiva, 100 euros por gastos de veterinario y  de 100 euros también por gastos por enfermedad celíaca diagnosticada. 

En el Impuesto de Sucesiones y Donaciones se simplifican las bonificaciones para descendientes y ascendientes en el 99 en la cuota tributaria en adquisiciones inter vivos. Sólo será necesario la formalización en documento público cuando su importe supere los 5.000 euros. En las donaciones en metálico con importe aplazado se deberá indicar en la escritura publica de donación la totalidad de la entregas previstas 

 Y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se reduce el tipo impositivo al 3,5 y 0,1 respectivamente siempre que el adquirente o alguna otra persona integrante de su núcleo familiar tenga la consideración de persona con discapacidad, que el inmueble se destine a vivienda habitual del propio  con el límite de 250.000.

Por último se establece el tipo impositivo del 2 por ciento en la adquisición para reventa de vivienda y dos plazas de garajes a los profesionales inmobiliarios en el impuesto de transmisiones patrimoniales. En este último caso se establece un límite de 500.000 euros incluyendo los anejos y se reduce el plazo para realizar la transmisión a dos años. El adquirente tiene que tener como actividad principal la construcción y promoción inmobiliaria o la compraventa y adquisición de inmuebles.

En concreto la Disposición final novena establece las siguientes modificaciones:

Uno. Se modifica el artículo 10, relativo al impuesto sobre la renta de las personas físicas, quedando redactado como sigue: «Artículo 10. Deducción autonómica por cantidades invertidas en el alquiler de vivienda habitual. 1. Tendrán derecho a aplicar en la cuota íntegra autonómica del impuesto sobre la renta de las personas físicas una deducción del 15%, con un límite máximo de 1.200 euros anuales, de las cantidades satisfechas en el período impositivo por alquiler de la que constituya su vivienda habitual, los contribuyentes que a la fecha de devengo del impuesto sean menores de 35 años o mayores de 65 años o que tengan la consideración de víctima de violencia doméstica, víctima del terrorismo o de personas afectadas, siempre que concurran los siguientes requisitos:

 a) Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro no sea superior a 25.000 euros en tributación individual o a 30.000 euros en caso de tributación conjunta.

b) Que el contribuyente identifique al arrendador o arrendadora de la vivienda haciendo constar su número de identificación fiscal (NIF) en la correspondiente autoliquidación.

 No obstante, cuando a la fecha del devengo del impuesto el contribuyente tenga la consideración de persona con discapacidad, siempre que concurran los requisitos de los párrafos a) y b) del apartado anterior, la deducción prevista en este artículo será del 15%, con el límite de 1.500 euros anuales, de las cantidades satisfechas en el período impositivo por alquiler de la que constituya su vivienda habitual.

 En caso de tributación conjunta, el requisito que origine el derecho a aplicar esta deducción deberá cumplirlo, al menos, uno de los cónyuges o, en su caso, el padre o la madre en el supuesto de familias monoparentales.

 Cuando haya más de un contribuyente con derecho a la aplicación de la deducción, la misma se aplicará sobre la base de las cantidades que cada declarante hubiera satisfecho, con los límites máximos de deducción previstos en los apartados 1 y 2, para cada caso».

 Dos. Se suprime el apartado 4 del artículo 11, relativo al impuesto sobre la renta de las personas físicas, y se renumeran los apartados siguientes, quedando el artículo 11 redactado como sigue: «Artículo 11. Deducción por nacimiento, adopción de hijos o acogimiento familiar de menores. 1. Los contribuyentes tendrán derecho a aplicar en la cuota íntegra autonómica del impuesto sobre la renta de las personas físicas una deducción de 200 euros por cada hijo nacido, adoptado o por cada menor en régimen de acogimiento familiar simple, permanente o preadoptivo, administrativo o judicial, en el periodo impositivo en el que se produzca el nacimiento, la adopción o el acogimiento. No obstante, el importe de la deducción será de 400 euros si el contribuyente reside en un municipio con problemas de despoblación.

En el caso de partos, adopciones o acogimientos múltiples, la cuantía correspondiente de la deducción se incrementará en 200 euros por cada hijo o, en su caso, por cada menor. 4. Cuando sean dos los contribuyentes que tengan derecho a la aplicación de la deducción, su importe se distribuirá por partes iguales.  Esta deducción es incompatible con la aplicación de la deducción autonómica por adopción de hijos en el ámbito internacional y con la aplicación de la deducción para familia numerosa. En caso de acogimiento familiar, únicamente podrá aplicar la deducción el contribuyente que no haya recibido ayudas de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía vinculadas con el acogimiento. Asimismo, será necesario que el menor conviva con el contribuyente al menos 90 días durante el período impositivo en el que se produzca el acogimiento. No dará lugar a esta deducción el supuesto de acogimiento familiar preadoptivo cuando se haya producido la adopción del menor durante el periodo impositivo, sin perjuicio de la aplicación, en su caso, de la deducción por adopción».

Tres. Se añade un artículo 22 bis, relativo al impuesto sobre la renta de las personas físicas, con la siguiente redacción: «Artículo 22 bis. Deducción para fomentar el ejercicio físico y la práctica deportiva. 1. Los contribuyentes podrán aplicar una deducción en la cuota íntegra autonómica del impuesto sobre la renta de las personas físicas del 15% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo en concepto de cuotas de pertenencia o adhesión a gimnasios, centros deportivos, clubes deportivos, federaciones deportivas y secciones deportivas o de recreación deportiva de otras entidades no deportivas, para el desarrollo de actividades de ejercicio físico o práctica deportiva por el contribuyente o por su cónyuge o pareja inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de Andalucía o en registros análogos de otras Administraciones Públicas, o por aquellas personas que den derecho a la aplicación del mínimo por descendientes y ascendientes regulado en la normativa estatal del impuesto sobre la renta de las personas físicas. 2. El importe máximo de la deducción aplicable será de 100 euros anuales por contribuyente. 3. Tendrá derecho a aplicar esta deducción el contribuyente que haya satisfecho de forma efectiva, total o parcialmente, las cantidades que constituyan el gasto objeto de la deducción, siempre que las actividades se realicen por las personas a que se refiere el apartado 1. Cuando el gasto haya sido satisfecho por varios contribuyentes, la deducción se aplicará en función de las cantidades efectivamente abonadas por cada uno, respetando en todo caso el límite previsto en el apartado 2. 4. El derecho a la aplicación de esta deducción deberá justificarse conforme a lo establecido en el artículo 60».

Cuatro. Se añade un artículo 22 ter, relativo al impuesto sobre la renta de las personas físicas, con la siguiente redacción: «Artículo 22 ter. Deducción por gastos veterinarios derivados de la adquisición de animales de compañía o de la tenencia de perros de asistencia. 1. Los contribuyentes podrán aplicar una deducción en la cuota íntegra autonómica del impuesto sobre la renta de las personas físicas del 30% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo en concepto de gastos veterinarios derivados de la adquisición de animales de compañía o de la tenencia de perros de asistencia. 2. El importe máximo de la deducción será de 100 euros anuales por contribuyente y será aplicable en relación con los gastos veterinarios satisfechos por el contribuyente desde el 1 de enero de 2025 y durante los periodos siguientes: a) Con carácter general, durante el año siguiente a la fecha de adquisición del animal de compañía. b) En caso de que la adquisición del animal de compañía se realice mediante adopción, durante los tres años siguientes a la fecha de la adopción. c) En el supuesto de que se trate de un perro de asistencia, durante todo el periodo de tenencia del animal por parte del contribuyente. A los efectos de este artículo, se entenderá por: a) Animales de compañía, los definidos en el párrafo a) del artículo 3 de la Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales o norma que la sustituya. b) Perros de asistencia, los definidos en el párrafo cc) del artículo 3 de la Ley 7/2023, de 28 de marzo, y en el Real Decreto 409/2025, de 27 de mayo, por el que se regula la actividad y bienestar de los perros de asistencia, que lo desarrolla. A estos efectos, se entenderán comprendidos en esta definición los perros de aviso que, cumpliendo los requisitos establecidos en el Real Decreto 409/2025, de 27 de mayo, estén destinados a la protección y acompañamiento de las víctimas de violencia de género, siempre que estas tengan dicha consideración conforme a lo previsto en la Ley 13/2007, de 26 de noviembre, de medidas de prevención y protección integral contra la violencia de género, o en las normas que las sustituyan. 4. Tendrán la consideración de gastos veterinarios derivados de la adquisición de animales de compañía o de la tenencia de perros de asistencia los siguientes, siempre que hayan sido efectivamente satisfechos por el contribuyente: a) Los relativos a vacunaciones, desparasitación y demás tratamientos que resulten obligatorios conforme a lo dispuesto en el artículo 3 de la Orden de la Consejería de Agricultura y Pesca, de 19 de abril de 2010, por la que se establecen los tratamientos obligatorios de los animales de compañía, los datos para su identificación en la venta y los métodos de sacrificio de los mismos en la Comunidad Autónoma de Andalucía, o norma que la sustituya. b) Los gastos de esterilización del animal, cuando dicha intervención sea preceptiva de conformidad con lo dispuesto en los artículos 23.1.a) y 26.i) de la Ley 7/2023, de 28 de marzo, y en el artículo 29 de la Ley 11/2003, de 24 de noviembre, de protección de los animales, o en las normas que las sustituyan. 5. La deducción solo será aplicable cuando concurran los siguientes requisitos: a) En caso de que la adquisición del animal de compañía por el contribuyente se produzca mediante venta, cesión o adopción, esta deberá realizarse conforme a lo previsto en los artículos 55, 56, 57 y 58 de la Ley 7/2023, de 28 de marzo. b) Que los gastos estén debidamente justificados mediante factura expedida por profesional o centro veterinario legalmente autorizado. c) Que la suma de la base imponible general y del ahorro del contribuyente no supere los 80.000 euros en tributación individual ni los 100.000 euros en tributación conjunta. 6. En el caso de adquisición de animales de compañía, la deducción solo será aplicable para aquellas adquisiciones formalizadas a partir del 1 de enero de 2025. Esta limitación no resultará de aplicación a los perros de asistencia, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 2.c)».

Cinco. Se añade un artículo 22 quater, relativo al impuesto sobre la renta de las personas físicas, con la siguiente redacción: «Artículo 22 quater. Deducción para familias con enfermedad celíaca diagnosticada. 1. Los contribuyentes podrán aplicar en la cuota íntegra autonómica del impuesto sobre la renta de las personas físicas una deducción de 100 euros por cada persona integrante de su núcleo familiar que tenga enfermedad celíaca diagnosticada.

 A los exclusivos efectos de esta deducción, se consideran personas integrantes del núcleo familiar del contribuyente al propio contribuyente, su cónyuge o pareja inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de Andalucía o en registros análogos de otras Administraciones Públicas, y a aquellas personas que le den derecho a la aplicación del mínimo por ascendientes o descendientes regulado en la normativa estatal del impuesto sobre la renta de las personas físicas.

 Cuando dos o más contribuyentes tengan derecho a la aplicación de la deducción por razón de una misma persona, su importe se distribuirá por partes iguales.  La condición de enfermedad celíaca deberá acreditarse mediante informe médico oficial que recoja el diagnóstico definitivo conforme a los criterios reconocidos por la comunidad científica. Dicho informe deberá ser emitido: a) Por profesionales en ejercicio en el Sistema Sanitario Público de Andalucía (SSPA) o en otros servicios de salud públicos integrados en el Sistema Nacional de Salud (SNS), debidamente identificados mediante su código numérico personal (CNP) o el homólogo que corresponda en cada Comunidad Autónoma. b) En el caso de pacientes con aseguramiento sanitario privado, por profesionales adscritos a la entidad aseguradora correspondiente, debidamente identificados mediante su número de colegiado».

Seis. Se modifica el artículo 40, relativo al impuesto sobre sucesiones y donaciones, quedando redactado como sigue: «Artículo 40. Bonificación en adquisiciones inter vivos. 1. Los contribuyentes incluidos en los Grupos I y II de los previstos en el artículo 20.2.a) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del impuesto sobre sucesiones y donaciones, o en los supuestos de equiparaciones establecidos en el artículo 26, aplicarán una bonificación del 99% en la cuota tributaria derivada de adquisiciones inter vivos. 2. La bonificación a que se refiere el apartado anterior será aplicable, exclusivamente, sobre la parte de la cuota que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados por el sujeto pasivo de forma espontánea, sin requerimiento previo de la Administración tributaria, y quedará sujeta a los siguientes requisitos:

a) En relación con aquellos elementos patrimoniales cuyas transmisiones no requieran para su eficacia el otorgamiento de documento público, el negocio jurídico a título gratuito e inter vivos deberá formalizarse en documento público, con la entrega simultánea del bien, cuando la base imponible del impuesto sea superior a 5.000 euros o su contravalor en moneda extranjera. A estos efectos, se computarán todos los negocios jurídicos gratuitos e inter vivos efectuados por el mismo donante al mismo donatario en los tres años anteriores al momento del devengo, quedando excluidas de este cómputo las transmisiones de aquellos elementos patrimoniales que requieran el otorgamiento de documento público para su eficacia.

 b) Cuando el objeto de la donación o de cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e inter vivos sea en metálico o cualquiera de los bienes o derechos contemplados en el artículo 12 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del impuesto sobre el patrimonio y la base imponible del impuesto sea superior a 5.000 euros o su contravalor en moneda extranjera, el documento público deberá formalizarse en el plazo máximo de un mes desde que se produjo la entrega y la bonificación solo resultará aplicable cuando el origen de los fondos esté debidamente justificado, y se manifieste el origen de dichos fondos en el propio documento público en que se formalice la transmisión. En los supuestos de donaciones en metálico por una cuantía total determinada con entregas a plazos diferidas en el tiempo, la donación deberá formalizarse en una única escritura pública que contenga la totalidad de las entregas previstas. En estos casos, se entenderá cumplido el requisito de la entrega simultánea del bien, exigido en el párrafo a) de este apartado, cuando la primera entrega se produzca con la firma de la escritura o, en su defecto, cuando esta se otorgue en el plazo máximo de un mes desde que se efectuó dicha primera entrega».

Siete. Se modifica el párrafo c) del apartado 1 del artículo 43, relativo al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, quedando redactada como sigue: «c) Se aplicará el tipo del 3,5% siempre que el adquirente o alguna otra persona integrante de su núcleo familiar tenga la consideración de persona con discapacidad, que el inmueble se destine a vivienda habitual del propio adquirente y, en su caso, de la persona integrante de su núcleo familiar con discapacidad, y que el valor de la misma no sea superior a 250.000 euros. A estos efectos, se considerarán personas integrantes del núcleo familiar del adquirente al propio adquirente, a su cónyuge o pareja inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de Andalucía o en registros análogos de otras Administraciones públicas, y a aquellas personas que le den derecho a la aplicación del mínimo por ascendientes o descendientes regulado en la normativa estatal del impuesto sobre la renta de las personas físicas».

Ocho. Se modifica el artículo 44, relativo al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, quedando redactado como sigue: «Artículo 44. Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas para su reventa por profesionales inmobiliarios. 1. En la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se aplicará el tipo de gravamen del 2% a la adquisición de una vivienda junto a sus anejos, en su caso, por una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias, siempre que concurran los siguientes requisitos: a) Que la actividad principal del adquirente sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles por cuenta propia. A estos efectos, se entenderá cumplido este requisito cuando el adquirente se encuentre inscrito en situación de alta en el grupo 833, epígrafe 833.2 (Promoción de edificaciones) o en el grupo 861, epígrafe 861.1 (Alquiler de viviendas) del impuesto sobre actividades económicas a la fecha de la transmisión. b) Que la adquisición se formalice en documento público en el que el adquirente haga constar su intención de incorporar la vivienda y, en su caso, sus anejos, a su activo circulante con la finalidad de venderlos. Dicha manifestación debe constar expresamente en el documento público notarial y, en caso de documento público administrativo o judicial, mediante declaración responsable que deberá presentarse junto con la autoliquidación. c) Que el valor de la vivienda adquirida, junto con el de sus anejos, en su caso, no sea superior a los 500.000 euros. d) Que la vivienda adquirida y, en su caso, sus anejos sean objeto de transmisión mediante compraventa formalizada en escritura pública con arreglo a las siguientes normas: 1.ª Que la escritura pública de compraventa se formalice dentro de los dos años siguientes a la adquisición de la vivienda y, en su caso, sus anejos, con entrega de la posesión de los mismos. 2.ª Que esta transmisión esté sujeta y no exenta de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. 2. A los efectos de lo establecido en el apartado anterior, el valor será el establecido en el artículo 10 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, correspondiente al 100% del pleno dominio de la vivienda y, en su caso, del resto de inmuebles que se adquieran conjuntamente con ella. 3. En aquellos casos en los que se adquiera una vivienda conjuntamente con una o dos plazas de garaje u otros anejos, y siempre que concurra el resto de los requisitos, será de aplicación el tipo de gravamen reducido siempre que la suma del valor de la vivienda y los otros elementos adquiridos conjuntamente con aquella no supere el límite a que se refiere el apartado 1.c) de este artículo».

Nueve. Se modifica el párrafo c) del apartado 1 del artículo 50, relativo al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, quedando redactada como sigue: «c) Se aplicará el tipo del 0,1% siempre que el adquirente o alguna otra persona integrante de su núcleo familiar tenga la consideración de persona con discapacidad, que el inmueble se destine a vivienda habitual del propio adquirente y, en su caso, de la persona integrante de su núcleo familiar con discapacidad, y que el valor de la misma no sea superior a 250.000 euros. A estos efectos, se considerarán personas integrantes del núcleo familiar del adquirente al propio adquirente, a su cónyuge o pareja inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de Andalucía o en registros análogos de otras Administraciones públicas, y a aquellas personas que le den derecho a la aplicación del mínimo por ascendientes o descendientes regulado en la normativa estatal del impuesto sobre la renta de las personas físicas».

Se modifica también el artículo 68 y 69 relativo al plazo de presentación de la autoliquidación del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto de donaciones que excepciona de la regla general de dos meses a contar desde el día del devengo, los supuestos de consolidación del pleno dominio por extinción del usufructo en cuyo supuesto el plazo de autoliquidación será de seis meses.

Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía: Aspectos notariales y registrales

 Tras la pasada crisis inmobiliaria, y en un escenario de incipiente recuperación iniciado sobre el año 2018, otros hechos recientes acaecidos, en especial la situación económica derivada de la pandemia de covid-19, el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, la escasez y la elevada inflación de los materiales de construcción y la subida de los tipos de interés, han incidido negativamente en el mercado inmobiliario y en el acceso a la financiación hipotecaria, dificultando las condiciones de acceso a la vivienda, sobre todo entre los colectivos más desfavorecidos y las personas jóvenes que acceden a su primera vivienda. 

El actual marco normativo en materia de vivienda en Andalucía presenta signos de obsolescencia, al no responder de forma adecuada a los profundos cambios sociales, económicos y demográficos experimentados en las últimas décadas, ni a las nuevas dinámicas del mercado inmobiliario. A ello se añade la dispersión y desactualización de la normativa vigente, que dificulta su comprensión y aplicación. Se necesita dar respuesta a la necesidad de aplicar los principios de sostenibilidad a la política de vivienda, social, económica y medioambiental, incorporando los objetivos de la lucha contra el cambio climático y de una sociedad más cohesionada, inclusiva y acorde al uso de las nuevas tecnologías.

Con la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía se pretende realizar una revisión, actualización y unificación del marco legislativo de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de vivienda, siendo su ámbito de aplicación toda la vivienda en Andalucía, libre, protegida, nueva o usada. 

Las directrices de esta ley se pueden resumir en los siguientes puntos:

a) Impulso del derecho de hacer real y efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada, dando preferencia a jóvenes, a personas en riesgo de exclusión social, a personas mayores, a personas con discapacidad, a mujeres embarazadas sin recursos, a víctimas de violencia de género y de terrorismo, familias numerosas y las que se encuentren en riesgo de desahucio o de exclusión social.

 b) Actualizar la regulación de la vivienda protegida en Andalucía y promover la construcción de inmuebles a precio asequible, fijar criterios de calidad y simplificar la regulación existente. Se establece como regla general la declaración responsable en el 90% de los trámites a realizar, pasando de un modelo de desconfianza en el promotor y la ciudadanía a un modelo de confianza en los agentes participantes, si bien sometidos a ulterior control del cumplimiento de la ley. Se elimina el período previo de diez años de prohibición absoluta de disponer. La filosofía es que lo realmente importante es que la vivienda sea habitada por un destinatario que realmente la necesite, que cumpla los requisitos y que acceda a la misma con un precio fijado legalmente. La protección de la vivienda se extiende a los garajes y trasteros que figuren en el Registro de la Propiedad vinculados a la misma, así como a otros elementos a los que pueda ampliarse la protección conforme al correspondiente plan o programa, siendo considerados como anejos de la vivienda protegida

c) Establecimiento de los requisitos de habitabilidad y calidad de las viviendas, con el objetivo de impulsar la utilización de las energías renovables en el sector residencial en Andalucía mediante la instalación de placas fotovoltaicas, destinadas al autoconsumo individual o colectivo de los edificios residenciales,

d) Protección a las personas propietarias frente a las ocupaciones ilegales de viviendas.

e) Facilitar el derecho de las personas propietarias privadas a alquilar sus viviendas, incentivando la rehabilitación de las mismas para su puesta en alquiler.

 f) Promoción de viviendas para la constitución del parque público de viviendas de Andalucía, incluyendo las viviendas de titularidad de las distintas Administraciones públicas, así como de privados que actúen en el marco de los programas del plan de vivienda.

 g) Impulso para la aprobación de los planes municipales de vivienda, como instrumento que diagnostique y determine las necesidades de cada municipio. Como novedad, se atribuye potestad sancionadora a los ayuntamientos en materia de calificación de vivienda protegida, con la finalidad de otorgar una herramienta eficaz para controlar cualquier posible incumplimiento

h) Activación de la regeneración de zonas de infravivienda y chabolismo y de barriadas.

i) Garantizar medidas alternativas para personas que son objeto de desahucio de su vivienda.

 j) Impulso de la colaboración público-privada para garantizar una oferta de vivienda adecuada.

K) La regulación de la Intermediación inmobiliaria en el mercado residencial y de los administradores de fincas con la finalidad de dotar de transparencia y garantía a dicho sector y otorgar seguridad a las personas que vayan a acceder al mercado inmobiliario. Con tal finalidad, la ley contempla medidas tales como el establecimiento de un Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, de carácter obligatorio para evitar situaciones de indefensión de los consumidores.

l) Se refuerza la colaboración de las notarías y registros con la Administración y se facilita su labor, aclarándose de forma precisa las advertencias que han de constar en las escrituras respecto de las obligaciones de los titulares de vivienda protegida. La eventual constancia en el Registro de la Propiedad del nivel de calificación energética o del Libro del Edificio tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos». «La constancia registral [del Manual del Usuario], si se solicitara, tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos». La ley establece que la escritura pública es el vehículo esencial para dar publicidad y firmeza a las limitaciones legales de la vivienda protegida Es obligatorio que las prohibiciones y limitaciones de la vivienda protegida consten tanto en la escritura como en el Registro de la Propiedad.  Los solicitantes y adquirentes deben acreditar que no son titulares en pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o estar en posesión de la misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través de certificación del Registro de la Propiedad competente, salvo las excepciones previstas reglamentariamente.

El Registro actúa como filtro para impedir la consolidación de transmisiones ilegales. La falta de autorización administrativa previa impide la inscripción de la transmisión. Serán nulas de pleno derecho, y por tanto no inscribibles, las transmisiones que se hayan efectuado sin haber obtenido la autorización de la Consejería competente.

Los notarios y notarias pondrán en conocimiento de la Consejería competente en materia de vivienda el otorgamiento de cualesquiera escrituras en las que se instrumenten la primera transmisión o adjudicación de viviendas protegidas o posteriores transmisiones del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute, y los contratos de arrendamiento, así como de las escrituras de declaración de obra nueva en el caso del promotor individual para uso propio.

Las escrituras deben identificar el expediente de calificación, el período de protección, el precio máximo y la advertencia de la obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente y de que la venta requiere autorización administrativa previa.  En la escritura deberá incluirse una cláusula específica en la que expresamente se advierta de la obligación de obtener autorización de la Administración competente para las operaciones de venta

No podrá autorizarse ninguna escritura pública en la que se formalice la segunda o posterior transmisión de la propiedad o de un derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas sin que previamente se acredite la resolución de autorización de la transmisión otorgada por la Delegación Territorial correspondiente o la solicitud por silencio positivo.

En las transmisiones de las viviendas protegidas que se produzcan por sucesión mortis causa, el notario autorizante de la escritura deberá dar traslado de la misma a la Consejería competente en materia de vivienda en el plazo de diez días hábiles desde su otorgamiento». En daciones en pago o ejecuciones, el plazo de tres meses para ofrecer la vivienda al Registro de Demandantes empieza a contar desde la formalización de la escritura.

Finalmente, la ley otorga facultades de inspección a la Administración para requerir información a las notarías en el marco de expedientes sancionadores. Las notarías están obligadas a facilitar la información requerida por la Administración en un plazo de quince días hábiles para el éxito de investigaciones sobre posibles infracciones.

m) En cuanto a la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida tras la primera adjudicación», se desarrollan los requisitos y procedimientos de los supuestos de operaciones jurídicas que se produzcan tras la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta; en la sección segunda se regulan las que se produzcan en segundos o posteriores contratos de arrendamiento en promociones de viviendas protegidas en régimen de alquiler; en la sección tercera se regulan otras operaciones jurídicas sobre las viviendas protegidas, entre ellas las operaciones societarias, las transmisiones forzosas y las sucesiones hereditarias, y, finalmente, en la sección cuarta se regula el derecho de tanteo y retracto, que, a diferencia de la legislación anterior, queda reducido a los supuestos de transmisiones de vivienda protegida por sus adjudicatarios y sucesivos titulares.

n)  Se introduce una disposición adicional sexta, que regula la supresión de la obligación del depósito de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas en la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

ñ) Las viviendas protegidas que a la entrada en vigor de la presente ley estuvieran calificadas definitivamente con arreglo a algún régimen de protección pública y se encontraran dentro del período de protección que se estableciera en el momento de su calificación definitiva se regirán por lo dispuesto en la presente ley. No obstante, y sin perjuicio de la sujeción a las obligaciones que se contemplan en la presente ley para dicho período de protección, seguirán sujetas a lo dispuesto en la normativa anterior en cuanto a la obligatoriedad de cumplir con el período de prohibición de disposición de diez años desde la calificación definitiva previsto en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, y al cumplimiento de las obligaciones singulares previstas por el Plan de Vivienda estatal o autonómico para cada programa al amparo del cual se construyeran

o) Requisitos para la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta.

 Para poder realizar la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta, durante el período de protección, sin perjuicio del cumplimiento del régimen de autorizaciones se deberán acreditar los siguientes requisitos:

a)  Mantener el destino de la vivienda como residencia habitual y permanente de la nueva persona destinataria

b)      Que la transmisión respete el precio o renta máximos fijado legalmente.

c)       Que la persona destinataria cumpla, al tiempo de la transmisión, alquiler o cesión de uso, los requisitos para acceder a la vivienda protegida que establezca el programa asimilable, salvo los supuestos que se determinen reglamentariamente.

d)      Que la persona destinataria no sea titular en pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o esté en posesión de la misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través de certificación del Registro de la Propiedad competente, salvo las excepciones previstas reglamentariamente.

e)     Las personas titulares de vivienda protegida que vayan a realizar una operación de compraventa o arrendamiento de su vivienda protegida tienen la obligación de insertar en toda publicidad que realicen, tanto en internet como en cualquier otro medio, y sin perjuicio de lo establecido en la legislación vigente en cuanto a obligaciones generales de publicidad, los datos identificativos del expediente de calificación de la promoción y, en su caso, del número de expediente individualizado asignado a la vivienda protegida, así como el precio de venta, el cual no podrá superar el máximo legalmente establecido

f)        Las transmisiones del derecho de propiedad o cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la vivienda protegida por su propietario adjudicatario o segundos adquirentes, en promociones de vivienda protegida en régimen de venta, están sujetas al deber de obtener autorización a la Consejería competente en materia de vivienda en los términos que se determinen reglamentariamente, al objeto de comprobar que se da cumplimiento al régimen de limitaciones propio de las mismas en cuanto a destino, precio y requisitos de los destinatarios, y, en su caso, para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

 Para inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones o los derechos de uso y disfrute previstos en este artículo, deberá acreditarse la obtención de autorización de la Consejería competente en materia de vivienda, en los términos previstos en esta ley y en la normativa de desarrollo.

Las escrituras en que se formalicen de venta o constitución de cualquier derecho real de uso y disfrute, o arrendamiento sobre vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores incorporarán la autorización administrativa de la transmisión y la declaración responsable presentada en los casos de arrendamiento o cesión de uso. Si la autorización se hubiese obtenido por silencio, se estará a lo dispuesto en el artículo 24.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. Los notarios remitirán copia simple de la escritura a la Delegación Territorial competente en materia de vivienda.  En la escritura deberán incluirse expresamente las siguientes determinaciones: a) Expediente de calificación y número identificativo de la vivienda protegida. b) Período de protección. c) Obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente durante el período en el que está sujeta al régimen de protección. d) Obligación de incluir una cláusula específica en la que expresamente se advierta de la obligación de obtener autorización de la Administración competente para las operaciones de venta o presentar declaración responsable para el arrendamiento o cesión de uso, durante el período de protección, y que dichas operaciones están sujetas a un precio máximo y a la obligación del cumplimiento de los requisitos por la persona compradora, arrendataria o cesionaria, según lo previsto en la presente ley y el resto de la normativa de aplicación.

 No podrá autorizarse ninguna escritura pública en la que se formalice la segunda o posterior transmisión de la propiedad o de un derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas sin que previamente se acredite la resolución de autorización de la transmisión otorgada por la Delegación Territorial correspondiente o la presentación de la solicitud de la misma cuando haya transcurrido el plazo previsto reglamentariamente sin que se haya notificado resolución expresa, circunstancias todas ellas que deberán reflejarse en la escritura, incorporándose a la matriz dichos documentos. Si la resolución hubiese anunciado el ejercicio de tanteo, no se podrá elevar a escritura pública la citada transmisión hasta que hubiera transcurrido el plazo para su ejercicio.

Los notarios y notarias deberán poner en conocimiento de la Delegación Territorial competente en materia de vivienda las escrituras públicas de compraventa de vivienda protegida en sucesivas transmisiones.

 Serán nulas de pleno derecho, y por tanto no inscribibles, las transmisiones que se hayan efectuado sin haber obtenido la autorización de la Consejería competente en materia de vivienda y en las que no se hayan efectuado, en la forma y plazos previstos, la comunicación relativa al derecho de retracto.

 La formalización de contratos de arrendamiento o de cesiones de uso por la persona propietaria de una vivienda protegida, posteriores a la primera adjudicación, está sujeta a la previa presentación de una declaración responsable, que deberán presentar la persona propietaria y la arrendataria o cesionaria, en los términos establecidos reglamentariamente, y donde se deberá justificar, además del cumplimiento de los requisitos previstos la necesidad de alquilar la vivienda protegida por su titular por motivos laborales, enfermedad u otra justa causa determinada reglamentariamente.

 El ejercicio de la opción de compra de una vivienda protegida, cuando la persona compradora haya accedido previamente a la vivienda protegida mediante un contrato de arrendamiento o arrendamiento con opción a compra, deberá ser autorizado por la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda, en los términos establecidos reglamentariamente, si bien el adquirente no tendrá que acreditar los requisitos de acceso a la vivienda protegida, salvo la no disposición de otra vivienda en el momento en que se produzca la transmisión, de conformidad con lo establecido en la legislación vigente.

 Las adquisiciones de viviendas protegidas en virtud de procedimientos de fusión, escisión, absorción o aumentos de capital entre personas jurídicas, así como los supuestos de disolución y liquidación o disminución de capital, están exentas de la obligación de obtener la autorización prevista en el presente capítulo. Sin perjuicio de ello, deberán ser comunicadas por la persona adquirente a la Consejería competente en materia de vivienda protegida en el plazo de diez días hábiles desde que se produzcan.  Las entregas de viviendas protegidas en virtud de daciones en pago de deuda con garantía hipotecaria u otros procedimientos extrajudiciales de ejecución de deudas sobre ellas, con anterioridad a la formalización de la dación en pago o, en su caso, de la adjudicación a tercera persona por otro procedimiento extrajudicial, el acreedor que pretenda adquirir o ejecutante deberá comunicar a la Consejería competente en materia de vivienda y al ayuntamiento donde se ubique el inmueble su intención de realizar dicha operación, al objeto de que los mismos en el plazo de quince días hábiles comuniquen o no su intención de ejercitar el derecho de tanteo al precio consignado en dicha operación, que no podrá exceder del máximo establecido legalmente. En los supuestos de ejecuciones hipotecarias u otros procedimientos judiciales donde se pretenda ejecutar la deuda con la entrega o adjudicación de la vivienda protegida, el adquirente, tras la adjudicación en subasta, deberá efectuar comunicación en un plazo de diez días desde la firmeza del testimonio de adjudicación a la Consejería competente en materia de vivienda y al ayuntamiento donde se ubique el inmueble, consignando los datos de la vivienda protegida y el precio, al objeto de que en el plazo de quince días hábiles los mismos comuniquen o no su intención de ejercitar el derecho de retracto al precio consignado en dicha operación.

 En las transmisiones de las viviendas protegidas que se produzcan por sucesión mortis causa, el notario autorizante de la escritura deberá dar traslado de la misma a la Consejería competente en materia de vivienda en el plazo de diez días hábiles desde su otorgamiento.  En el caso de que la persona que haya adquirido por herencia la vivienda protegida vaya a transmitirla, arrendarla o ceder su uso, deberá cumplir con lo previsto en la presente ley en cuanto al régimen de segundas transmisiones o arrendamiento. En las inscripciones en el Registro de la Propiedad de transmisiones de vivienda protegida que se produzcan por sucesión mortis causa, los registradores comunicarán la certificación prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria a la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda.

p) Derechos de tanteo y retracto: Son titulares de derechos de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas la Administración de la Junta de Andalucía, a través de la Consejería competente en materia de vivienda o sus entes instrumentales, los ayuntamientos o las entidades públicas que dependan de los mismos; y, por tanto, podrán ejercer los referidos derechos en las segundas y sucesivas transmisiones o cualquier acto de disposición inter vivos de las viviendas protegidas, en los términos previstos en la presente ley y en su desarrollo reglamentario.  Además procederá el derecho de retracto por parte de la Administración de la Junta de Andalucía, a través de la Consejería competente en materia de vivienda o sus entes instrumentales, los ayuntamientos o las entidades públicas que dependan de los mismos, cuando la persona adquirente de una vivienda protegida haya incurrido en falsedad o inexactitud sobre los datos facilitados, que hayan sido determinantes para la adquisición de la vivienda, por carecer de las condiciones necesarias para ser destinataria de vivienda protegida, todo ello sin perjuicio de las sanciones que procedan.  En el caso de que tanto el ayuntamiento como la Junta de Andalucía o sus entes dependientes quieran ejercitar estos derechos, deberá comunicarlo a la otra Administración con una anterioridad de diez días hábiles a su ejercicio, prevaleciendo el derecho del ayuntamiento o sus entes dependientes.

 El derecho de tanteo se ejercerá hasta por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación. El derecho de retracto se ejercerá por el precio de transmisión, que no podrá superar el máximo vigente para las viviendas protegidas a que se refiere el párrafo anterior. Al ejercer los derechos de tanteo y retracto, la Administración podrá designar una persona adjudicataria de la vivienda protegida. A tal fin, la Administración actuante solicitará al Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida del municipio donde se ubique la vivienda protegida que facilite un listado priorizado de demandantes del ámbito territorial donde se ubique la misma. Reglamentariamente, podrá establecerse otro proceso para la selección de los adjudicatarios.

 El plazo máximo para el ejercicio del derecho de tanteo será de sesenta días naturales, computados a partir del día siguiente a la presentación de la solicitud para transmitir la vivienda protegida por su titular a la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda, o de la comunicación al ayuntamiento, si esta fuera posterior, en los términos previstos reglamentariamente. En el caso de los supuestos previstos en el artículo 81 de la presente ley, dicho plazo comenzará a computarse desde la última de las comunicaciones presentadas por el adquirente de la vivienda protegida.  El derecho de retracto habrá de ejercerse en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente a la comunicación de la transmisión o a que la Consejería competente en materia de vivienda haya tenido conocimiento fehacientemente por cualquier otro medio de la misma, o desde que hubiera tenido conocimiento de la falsedad en los datos facilitados para acceder a la vivienda protegida.

 La Administración que decida ejercitar el derecho de tanteo o retracto comparecerá, dentro del plazo de ejercicio del derecho, ante el notario o notaria, manifestándole su voluntad, consignando notarialmente el precio y requiriéndole para que señale día y hora para el otorgamiento de la escritura pública, así como para que notifique dichos extremos a la persona transmitente o a la adquirente retraída. Compareciendo ambas partes en el día y hora fijados, se otorgará la oportuna escritura pública, haciéndose entrega del precio consignado y de la posesión efectiva de la finca transmitida, sin perjuicio de la posible retención de cantidades prevista en el párrafo siguiente. Si existieran cargas o gravámenes sobre la vivienda, la entidad adquirente podrá retener del precio aquellas cantidades necesarias para su cancelación económica, entendiéndose por tal el pago al acreedor de las cantidades pendientes del principal, intereses y demás conceptos debidos, previa acreditación documental. Esta retención no comprenderá los gastos formales derivados de la cancelación registral, tales como notariales, registrales o tributarios, que deberán ser asumidos por la parte transmitente, salvo pacto en contrario.

 q) Descalificación. La descalificación, a solicitud del titular de una vivienda protegida en venta, es el procedimiento por el que una vivienda protegida deja de serlo tras la devolución de las ayudas públicas que hubiera recibido el titular de la vivienda. 

 En ningún caso procede la descalificación de las viviendas protegidas promovidas directamente por la Administración y financiadas con fondos públicos No procede la descalificación de las viviendas protegidas promovidas por promotores privados, hayan obtenido o no inversión pública, debiendo agotar el período de protección fijado en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo para los distintos regímenes. Con carácter excepcional, y de manera justificada, el correspondiente plan de vivienda determinará los programas para los que, si procede, y en caso de que hayan recibido ayudas públicas, se podrán descalificar las viviendas protegidas acogidas a los mismos antes de que transcurra el plazo legal de protección, estableciendo los requisitos que debe reunir el titular y la vivienda protegida y el plazo mínimo en que se puede proceder a la citada descalificación. Todo ello conforme al procedimiento establecido reglamentariamente.