EL DERECHO DE USUFRUCTO Y LA CONSOLIDACIÓN DEL PLENO DOMINIO. ASPECTOS CIVILES Y FISCALES

El derecho de usufructo permite a su titular, el usufructuario, usar y disfrutar de una cosa. El término usar se refiere, por ejemplo, si se trata de una casa, a que el usufructuario podrá vivir en ella y, si se trata de una tierra, a que podrá labrarla. El término disfrutar alude a que si el usufructuario tiene una tierra podrá recoger su fruto. También incluye los frutos civiles, como arrendar un inmueble y cobrar la renta. En resumen, el usufructuario puede usar y disfrutar; en supuesto de que fuera un inmueble, vivir en él o alquilarlo, así como recibir la renta.

 Se puede constituir el usufructo vitalicio a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, puramente o bajo condición. El usufructo se presume que es vitalicio salvo que se establezca un plazo. El derecho de usufructo puede adquirirse o reservarse en una transmisión de la propiedad. Es frecuente que un hijo o varios adquieran por compraventa la nuda propiedad y el padre o madre, o los dos, adquieran el usufructo. También cabe que se transmita por donación la nuda propiedad a un hijo y se reserve el transmitente el usufructo vitalicio. Ahora se suele ver en los portales inmobiliarios la venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo como una forma de conseguir liquidez.

 Si el usufructo se adquiere o se reserva en favor de varias personas no se extingue hasta el fallecimiento del último (art. 521 Cc). Puede suceder que un derecho de usufructo se adquiera con carácter ganancial, en cuyo supuesto si no ha pactado su carácter simultáneo y sucesivo no se produce un acrecimiento del derecho de disfrute en favor del sobreviviente y será necesario su liquidación por los herederos del usufructuario fallecido.  

 La ley prevé dos formas de constituir un usufructo vitalicio como consecuencia de una herencia:

a.- Por decisión libre del causante, manifestada en su testamento. Suele ser habitual en los testamento que el testador disponga del usufructo universal en favor del cónyuge viudo (cautela socini).

b.- Por establecimiento de la ley, como constitución de un derecho hereditario a favor del cónyuge viudo. En este caso, la ley impone un porcentaje de la herencia que será objeto del usufructo, según cuáles sean los parientes herederos con los que concurra el cónyuge viudo. Así, la legítima del cónyuge viudo consistirá en el usufructo sobre el tercio de mejora, si el cónyuge concurre a la herencia con los hijos y descendientes del fallecido; sobre la mitad de la herencia, si concurre con los ascendientes, al no existir descendientes; y sobre los dos tercios de la herencia, si no hay ascendientes ni descendientes.

 

El usufructo puede recaer sobre cualquier tipo de bien o derecho, y cuando afecta a todos los bienes de una herencia, se denomina usufructo universal. En la medida en que limita el derecho de propiedad, si afecta a bienes inmuebles, es inscribible en el Registro de la Propiedad.

 El valor del usufructo y la nuda propiedad

El valor del usufructo se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor total del bien, porcentaje que se obtiene como resultado de restar a 89 la edad del usufructuario en el momento del cálculo. En cuanto al valor de la nuda propiedad, este es el resultado de restar el valor del usufructo al valor total del bien. No obstante, existen unos límites para el valor del usufructo, que no puede ser inferior al 10 % del valor del bien ni superior al 70 %, en cuyo caso se tomaría uno de estos valores.

 Impuesto de Transmisiones y Sucesiones: Reglas

Para la valoración de los derechos de usufructo y nuda propiedad se aplicarán las reglas siguientes:

a) El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes sobre que recaiga, en razón de un 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100. No se computarán las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100 del valor de los bienes.

b) En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorándose el porcentaje en la proporción de un 1 por 100 por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100.

c) El valor de la nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor.

 La extinción del usufructo por muerte del usufructuario no comporta una nueva adquisición por quien detenta la propiedad, sino que es el propio régimen legal de este derecho real de goce o disfrute el que establece que la muerte de usufructuario lo extingue (artículo 513.1º, Código Civil), recuperando el propietario las facultades de goce de las que se había visto privado en su constitución.

 En la extinción del usufructo podemos a efectos fiscales distinguir:

1.- Por muerte del usufructuario si no es sucesivo (usufructo vitalicio) se produce la consolidación automática del dominio en el nudo propietario. Se estima que no existe ganancia o pérdida patrimonial en las transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente. Por tanto, no tributa en IRPF (Artículo 33.3.b) de la Ley del IRPF)     

En la extinción del usufructo y consiguiente consolidación del dominio se exigirá el impuesto que corresponda según el título de constitución del usufructo:

a.- Por transmisión onerosa: Tributará por el Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales (ITP). Se exige al nudo propietario una liquidación por el valor del usufructo que ingresa en su patrimonio, el cual es el resultado de aplicar al nuevo valor que el bien pueda tener en el momento de la consolidación del dominio, el porcentaje que correspondió al usufructo en el momento de la desmembración, por el que no ha pagado el impuesto. No obstante, si el tipo de gravamen hubiese variado desde aquel momento, se aplica el nuevo que esté vigente en el momento de la consolidación.

b.- Por transmisión lucrativa: Tributará por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) aplicando el tipo medio efectivo del gravamen correspondiente a la desmembración del dominio, y en función del valor que tenía el usufructo en ese momento (en el de la desmembración del dominio).

No tributa en el IRPF por la consolidación. El propietario que consolida el dominio obtendrá rendimientos de capital inmobiliario si arrienda o cede el bien o imputación de rentas inmobiliarias (salvo si pasa a constituir su vivienda ha

 2.- Por vencimiento del plazo por el que se constituyó si es a término (usufructo temporal) también se produce la consolidación automática del dominio en el nudo propietario.

Se genera en el IRPF una pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión, que será cero y el valor de adquisición.

 3.- Por renuncia del usufructuario se produce igualmente la consolidación del dominio en el nudo propietario. Se genera en el IRPF una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. La renuncia de un usufructo ya aceptado, aunque sea pura y simple, se considerará a efectos fiscales como donación del usufructuario al nudo propietario. No se aplican los coeficiente de abatimiento.

Al extinguirse el usufructo por causa distinta al cumplimiento del plazo o a la muerte del usufructuario, el adquirente (el nudo propietario) deberá tributar por el valor más alto que resulte de las liquidaciones que procedan por: La renuncia del usufructuario (negocio jurídico en cuya virtud se extingue el usufructo) que se considera como donación a efectos fiscales: Tributará por el ISD por el concepto de donación, o la pendiente por la desmembración del dominio (según el título por el que se constituyó el usufructo), en unos casos de origen inter vivos (ITP) y en otros de origen mortis causa (ISD, concepto Sucesiones).

No tributa en el IRPF por la consolidación. El propietario que consolida el dominio obtendrá rendimientos de capital inmobiliario si arrienda o cede el bien o imputación de rentas inmobiliarias (salvo si pasa a constituir su vivienda habitual

 4.- Por reunión del usufructo y la nuda propiedad en una sola persona por causas distintas se produce la consolidación del dominio en el usufructuario o en el nudo propietario derivada de un negocio jurídico (por donación o por transmisión onerosa)

 Si el usufructuario transmite su derecho al nudo propietario: Obtendrá en el IRPF una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.

Si el usufructuario adquiere la nuda propiedad y consolida el dominio: Se exigirá el impuesto correspondiente al negocio jurídico en cuya virtud adquiere la nuda propiedad.

Por transmisión onerosa: la consolidación tributará por el Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales (ITP). Por transmisión lucrativa: la consolidación tributará por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) por el concepto de donación.

 En este caso no tributa en el IRPF por la consolidación pero obtendrá rendimientos de capital inmobiliario si arrienda o cede el bien o imputación de rentas inmobiliarias (salvo si pasa a constituir su vivienda habitual)

 Si es el nudo propietario el que transmite su nuda propiedad a un 3º (al usufructuario): Obtendrá en el IRPF una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición de la nuda propiedad. Si el nudo propietario adquiere el usufructo y consolida el dominio. Se exigirá el impuesto correspondiente al negocio jurídico en cuya virtud adquirió la nuda propiedad: Por transmisión onerosa: la consolidación tributará por el ITP y por transmisión lucrativa: la consolidación tributará por el ISD. La consolidación del dominio en el nudo propietario tributará por la mayor de las liquidaciones: entre la que se encuentre pendiente por la desmembración del dominio y la correspondiente al negocio jurídico en cuya virtud se extingue el usufructo.

 En este caso el nudo propietario que adquiere el usufructo y consolida el dominio no tributa en el IRPF por la consolidación, pero obtendrá rendimientos de capital inmobiliario si arrienda o cede el bien o imputación de rentas inmobiliarias (salvo si pasa a constituir su vivienda habitual)

 

LAS DISTINTAS FORMAS DE HACER LA PARTICION DE LA HERENCIA.

 

1.- Partición voluntaria por acuerdo de los herederos: Cuando el testador no hubiese hecho la partición, ni encomendado a otro esta facultad, si los herederos fueren mayores y tuvieren la libre administración de sus bienes, podrán distribuir la herencia de la manera que tengan por conveniente (art. 1058 Cc), intentando que a cada heredero se le adjudique bienes equivalentes a sus derechos hereditarios (art. 1061 C.c.). Si hay algún menor podrá ser representado por sus padres siempre que no exista conflicto de intereses y no será precisa autorización judicial. En el caso de que uno de herederos esté sometido a tutela o curatela será necesario la aprobación judicial posterior (art. 1060 Cc).  

 2.- Partición hecha por el testador. Si el testador hace la partición deberán los herederos respetar su voluntad siempre que no se perjudique su legítima estricta. El testador que quiera preservar indivisa una explotación económica o bien mantener el control de una sociedad de capital podrá hacer la adjudicación a uno de ellos y disponer que se pague en metálico su legítima a los demás interesados, siendo posible realizar el abono con efectivo extrahereditario y establecer un aplazamiento, siempre que éste no supere cinco años a contar desde el fallecimiento del testador. (art. 1056 C.c.). No obstante, si hay bienes comunes de su cónyuge, el testador no podrá llevar a cabo por sí mismo la atribución de bienes concretos a sus herederos, salvo que previamente proceda a la liquidación del correspondiente régimen económico matrimonial. Esta partición tiene el inconveniente de que los valores que se tengan en cuenta en el momento en que se haga estén desfasados

 3.- Partición hecha por el contador partidor designado por el testador. El testador podrá encomendar por acto «inter vivos» o «mortis causa» para después de su muerte la simple facultad de hacer la partición a cualquier persona que no sea uno de los coherederos (art. 1057 C.c.). Esta partición equivale a la hecha por el testador y deberá ser respetada por los herederos siempre que no perjudique su legítima estricta; Si algún heredero está sujeto a patria potestad o tutela, el contador-partidor deberá en estos casos inventariar los bienes de la herencia, con citación de los representantes legales de dichas personas. Si el coheredero tuviera dispuestas medidas de apoyo, se estará a lo establecido en ellas.

 Esta partición practicada por contador-partidor no precisa que sea consentida por los herederos. Si en la herencia hay bienes gananciales la partición deberá ser practicada con el concurso del cónyuge viudo, pero si los dos cónyuges han fallecido el contador también podrá practicar la partición por sí sólo y sin consentimiento de los herederos.

 El contador-partidor tendrá las facultades que le haya atribuido el testador, sin perjuicio de las normas imperativas, y, en su defecto, las de contar y partir el caudal, esto es, realizar las operaciones de inventario, avalúo, liquidación, división y adjudicación de los bienes hereditarios.

Habrá que distinguir por tanto entre:

              - Actos particionales, para los que está facultado.

              - Actos dispositivos, para los requiere autorización de los herederos.

  4.- Partición hecha por el contador partidor dativo. No habiendo testamento, contador-partidor en él designado o vacante el cargo, el Secretario judicial o el Notario, a petición de herederos y legatarios que representen, al menos, el 50 por 100 del haber hereditario, y con citación de los demás interesados, si su domicilio fuere conocido, podrá nombrar un contador-partidor dativo, según las reglas que la Ley de Enjuiciamiento Civil y del Notariado establecen para la designación de peritos. La partición así realizada requerirá aprobación del Secretario judicial o del Notario, salvo confirmación expresa de todos los herederos y legatarios (art. 1057,2 Cc.).

 El Notario autorizará escritura pública para el nombramiento de contador-partidor dativo y para la aprobación de la partición realizada por el contador-partidor cuando resulte necesario por no haber confirmación expresa de todos los herederos y legatarios.

Será competente el Notario que tenga su residencia en el lugar en que hubiera tenido el causante su último domicilio o residencia habitual, o donde estuviere la mayor parte de su patrimonio, con independencia de su naturaleza de conformidad con la ley aplicable, o en el lugar en que hubiera fallecido, siempre que estuvieran en España, a elección del solicitante. También podrá elegir a un Notario de un distrito colindante a los anteriores. En defecto de todos ellos, será competente el Notario del lugar del domicilio del requirente.

En cuanto a sus facultades serán las mismas que hemos señalado para el contador partidor testamentario. Si algún heredero está sujeto a patria potestad o tutela, el contador-partidor dativo deberá en estos casos inventariar los bienes de la herencia, con citación de los representantes legales de dichas personas. Si el coheredero tuviera dispuestas medidas de apoyo, se estará a lo establecido en ellas.

 5.- Partición judicial. Cuando los herederos mayores de edad no se entendieren sobre el modo de hacer la partición, quedará a salvo su derecho para que lo ejerciten en la forma prevenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil. (art. 1059 Cc).

 Los arts. 782 y ss LEC-2000 pretenden conseguir que se lleve a efecto las operaciones divisorias, y a tal efecto, la partición judicial será llevada a cabo por un contador que ha de contar con el consentimiento o la conformidad de los interesados en la herencia. Si entre ellos no hubiere conformidad serán concluidas recurriendo a los trámites del nuevo juicio verbal (art. 787.5), dejando a salvo el derecho de los interesados a hacer valer cuantos pudieran “corresponderles sobre los bienes adjudicados en el juicio ordinario que corresponda”.

 El heredero o legatario de parte alícuota podrá reclamar judicialmente la división de la herencia, siempre que esta no deba efectuarla un comisario o contador-partidor designado por el testador, por acuerdo entre los coherederos o por el Letrado de la Administración de Justicia o el Notario.

 Solicitada la división judicial de la herencia se acordará, cuando así se hubiere pedido y resultare procedente, la intervención del caudal hereditario y la formación de inventario. Practicadas las actuaciones anteriores o, si no fuera necesario, a la vista de la solicitud de división judicial de la herencia, el Letrado de la Administración de Justicia convocará a Junta a los herederos, a los legatarios de parte alícuota y al cónyuge sobreviviente, señalando día dentro de los diez siguientes. 

Los interesados deberán ponerse de acuerdo sobre el nombramiento de un contador que practique las operaciones divisorias del caudal, así como sobre el nombramiento del perito o peritos que hayan de intervenir en el avalúo de los bienes.  Si de la Junta resultare falta de acuerdo para el nombramiento de contador y peritos se designarán por sorteo. Elegidos el contador y los peritos, en su caso, previa aceptación, el Letrado de la Administración de Justicia entregará los autos al primero y pondrá a disposición de éste y de los peritos cuantos objetos, documentos y papeles necesiten para practicar el inventario, cuando éste no hubiere sido hecho, y el avalúo, la liquidación y la división del caudal hereditario.

  El contador realizará las operaciones divisorias con arreglo a lo dispuesto en la ley aplicable a la sucesión del causante; pero si el testador hubiere establecido reglas distintas para el inventario, avalúo, liquidación y división de sus bienes, se atendrá a lo que resulte de ellas, siempre que no perjudiquen las legítimas de los herederos forzosos. Procurará, en todo caso, evitar la indivisión, así como la excesiva división de las fincas.

 Las operaciones divisorias deberán presentarse en el plazo máximo de dos meses desde que fueron iniciadas, y se contendrán en un escrito firmado por el contador, en el que se expresará:

 1.º La relación de los bienes que formen el caudal partible.

2.º El avalúo de los comprendidos en esa relación.

3.º La liquidación del caudal, su división y adjudicación a cada uno de los partícipes.

 Aprobadas definitivamente las particiones, el Letrado de la Administración de Justicia procederá a entregar a cada uno de los interesados lo que en ellas le haya sido adjudicado y los títulos de propiedad, poniéndose previamente en éstos por el actuario notas expresivas de la adjudicación.

 6.- La partición arbitral: Aunque en la práctica es poco frecuente, cabe realizar la partición recurriendo al procedimiento arbitral, bien porque todos los interesados celebran el correspondiente convenio arbitral, bien porque así lo haya previsto el testador. (Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje)

 7.- La partición por medios adecuados de solución de controversias. Con  la entrada en vigor de la LO 1/2025 se instaura, por primera vez en nuestro ordenamiento el  requisito obligatorio de la procesabilidad. Para que una demanda sea admitida en determinados asuntos civiles y mercantiles es necesario acreditar que se ha intentado resolver el conflicto mediante un MASC (medio adecuado de solución de controversias), salvo que exista una causa justificada para no hacerlo. Y entre estos asuntos está la partición de la herencia.

 Los MASC permiten resolver conflictos de forma ágil y menos costosa que un juicio. El notario tiene un papel relevante al actuar como conciliador, garantizar la legalidad del acuerdo y otorgar fuerza ejecutiva a lo pactado. Esto permite que los notarios actúen como terceros neutrales en la resolución de disputas de particiones de herencia siempre que no haya menores de edad o sujetos a tutela o curatela.. Además, los acuerdos alcanzados mediante estos procesos de conciliación notarial pueden ser elevados a escritura pública, otorgándoles eficacia ejecutiva similar a la de una sentencia judicial. Esto significa que, en caso de incumplimiento, el acuerdo puede ser ejecutado directamente sin necesidad de un nuevo proceso judicial. Tanto la oferta fehaciente de negociación como el dictamen de experto independiente son instrumentos MASC autónomos, no necesariamente vinculados al notario. Sin embargo, el notario puede actuar como garantía de fe pública, de forma voluntaria, para dar fuerza probatoria y seguridad jurídica a estos actos.

 Dentro de los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) reconocidos en la Ley 1/2025, tanto la notificación fehaciente de una oferta de negociación como el dictamen de experto independiente son medios distintos e independientes del papel tradicional del notario, aunque el notario puede intervenir como instrumento de apoyo o garantía en ambos casos.

INVERSIONES EXTRANJERAS EN ESPAÑA E INVERSIONES EXTERIORES. LA DECLARACIÓN EN EL REGISTRO DE INVERSIONES. LIMITACIONES Y ZONAS DE ACCESO RESTRINGIDO

 

En relación a las inversiones exteriores y las inversiones extranjeras en España, ha habido importantes novedades. En julio de 2023 se aprobó el reglamento que desarrolla la Ley 19/2023 sobre el régimen jurídico de los movimientos de capitales y las transacciones económicas con el exterior, así como sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales. Por otro lado, el 1 de febrero de 2024 entró en vigor la Orden que establece los procedimientos para la declaración de inversiones que deben presentarse en el Registro de Inversiones.

De conformidad con el Real Decreto 571/2023 de 4 julio, sobre Inversiones exteriores y la Ley 19/2003, de 4 de julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y transacciones económicas con el exterior tienen la condición de inversores extranjeros:

a) Las personas físicas que tengan su residencia habitual en territorio extranjero.

b) Los diplomáticos extranjeros acreditados ante el Gobierno español y el personal extranjero que preste servicios en embajadas y consulados extranjeros o en organizaciones internacionales en España, mientras que los españoles en el extranjero conservan su condición de residentes.

c) Las personas jurídicas con domicilio social en el extranjero.

d) Las sucursales y los establecimientos permanentes en el extranjero de personas físicas o jurídicas residentes en España.

LA DECLARACIÓN ANTE EL REGISTRO DE INVERSIONES EXTRANJERAS

Son libres las inversiones extranjeras en España y españolas en el exterior, pero éstas y su posterior desinversión, deberán ser objeto de declaración ante el Registro de Inversiones Extranjeras mediante los modelos de declaración:

D-2A y D-2B, para la inversión y desinversión en inmuebles, respectivamente y

D-1A y D-2A, para la inversión y desinversión en el resto de supuestos.

La declaración deberá realizarse por el titular de la inversión de forma telemática en el plazo de un mes. Si la operación hubiese sido autorizada o intervenida por un Notario español éste deberá advertirle de la obligación de declaración y si el interesado le entregase todos los datos necesarios para la declaración de la operación en un archivo informático generado y validado a través del programa AFORIX, será el Notario que deba remitir la declaración a través de la Sede Electrónica Notarial al Consejo General del Notariado que, a su vez, la remitirá al Registro de inversiones extranjeras.

TRAMITACION DE LA DECLARACIÓN DE LA INVERSION

La tramitación de una declaración de inversión se hará siempre de forma electrónica. La cumplimentación y presentación por medios informáticos de los modelos de declaración de inversiones exteriores D-1A, D-1B, D-2A, D-2B, D-4, D-5A, D-5B, D-7A, D-7B, D-8, DP-1, DP-2, DP-3, y DP-4.

Para ello, debe: Descargar AFORIX. Debe tener siempre la última actualización: Versión 9.2 (11 de mayo de 2022).Una vez obtenido el archivo de Aforix, identificado con una @ de color rojo y con la extensión .aforixm. se procede a la firma electrónica y se genera otro nuevo documento , identificado con una @ de color azul y con la extensión . aforixd. Ese nuevo documento ya no es editable y cualquier alteración realizada en él, invalidará la firma electrónica y por tanto, el documento, que no se podrá presentar

INVERSIONES EXTRANJERAS EN ESPAÑA

Operaciones que deben declararse al Registro de Inversiones Exteriores

a) La participación en el capital de sociedades españolas, siempre que sea realizada por un inversor no residente que ostente o alcance, mediante esta operación, una participación igual o superior al 10 por ciento del capital social del emisor o de sus derechos de voto. Se entienden comprendidas bajo esta modalidad tanto la constitución de la sociedad, como la suscripción o adquisición total o parcial de sus acciones y la asunción o adquisición total o parcial de participaciones sociales. Asimismo, queda incluida la adquisición de valores emitidos por personas o entidades públicas o privadas residentes, tales como derechos de suscripción de acciones, obligaciones convertibles en acciones u otros valores análogos que por su naturaleza den derecho a la participación en el capital, así como cualquier negocio jurídico en virtud del cual se adquieran derechos políticos en una sociedad residente

Deben declararse en este punto todas las operaciones indicadas y realizadas por un no residente en una sociedad española, cotice o no en una bolsa de valores (anteriormente sólo se declaraban operaciones en sociedades no cotizadas), siempre que el inversor no residente posea o alcance al 10% de participación en el capital (o derechos de voto).

Por tanto, NO es necesario declarar aquellas operaciones por debajo de dicho umbral. Ejemplo, si un inversor no residente compra un 9% de una sociedad española no está obligado a declarar dicha compra. Si posteriormente realiza otra operación que le permite alcanzar al 15%, ya está obligado a declarar esa operación (sólo la operación que le lleva desde el 9% al 15%, no las anteriores). A partir de ese momento está obligado a declarar cualquier operación, sea inversión o desinversión hasta que su participación descienda por debajo del 10%, incluida la desinversión que haga que su participación quede por debajo del 10%.

Las inversiones se declaran en el modelo D-1A y las desinversiones en el modelo D-1B

b) La adquisición de participaciones y acciones en instituciones de inversión colectiva y entidades de inversión colectiva de carácter cerrado (fondos de inversión libre, fondos inmobiliarios, fondos de capital-riesgo, fondos de inversión alternativos y otras figuras de similar naturaleza), siempre que la sociedad gestora sea residente y como resultado se vaya a adquirir, o se tenga derecho a adquirir, una participación igual o superior al 10 por ciento del patrimonio o capital social de la entidad, según sea el caso

Estamos ante una nueva obligación que introduce el Real Decreto 571/2023. La obligación de declarar en este caso corresponde a la entidad gestora residente y sólo tendrá que declarar si el inversor no residente alcance o posee el 10 % o más del patrimonio o del capital de la IIC o EICCC con gestora residente, siguiendo las mismas instrucciones que en el punto a)

Las inversiones se declaran en el modelo D-1A y las desinversiones en el modelo D-1B

c) Aportaciones de socios al patrimonio neto de sociedades españolas que no supongan un aumento de la cifra de capital social, siempre que el socio tenga una participación en el capital igual o superior al 10 por ciento. Es obligatorio declarar las aportaciones al patrimonio neto por parte de un inversor no residente siempre que dicho inversor posea al menos un 10% del capital o derechos de voto de la empresa española. Las aportaciones se declaran en el modelo D-1A y las devoluciones en el modelo D-1B

d) La constitución y la ampliación de la dotación en España de sucursales de no residentes. Cualquier operación de un inversor no residente en una sucursal española debe declararse.  Las inversiones se declaran en el modelo D-1A y las desinversiones en el modelo D-1B

e) La financiación a sociedades españolas o sucursales procedente de empresas del mismo grupo a través de depósitos, créditos, préstamos, valores negociables o cualquier otro instrumento de deuda, cuyo importe supere 1.000.000 de euros y, además, su periodo de amortización sea superior a un año natural

Debe declararse cualquier tipo de financiación, siempre que proceda de una empresa extranjera del mismo grupo que la sociedad española que lo reciba. Además, debe cumplir los límites de importe y duración indicados. También debe declararse la amortización de dicha financiación. La financiación se declara en el modelo D-1A y la amortización en el modelo D-1B.

En el caso de las desinversiones se presentará una declaración de dicha desinversión que recoja todas las amortizaciones realizadas a lo largo del año, cualquiera que sea la forma de la amortización de la financiación otorgada. 

f) La reinversión de beneficios en sociedades españolas, siempre y cuando sean realizadas por un inversor no residente que ostente una participación igual o superior al 10 por ciento del capital social de la sociedad española. Esta información se recogerá de aquellas empresas que estén obligadas a presentar la memoria anual, por lo que no hay que declarar esta reinversión en ningún modelo.

g) Otras formas de inversión como son la constitución o formalización de contratos de cuentas en participación, uniones temporales de empresas, fundaciones, agrupaciones de interés económico, o comunidades de bienes; o la participación en cualquiera de ellas cuando la participación del inversor no residente represente un porcentaje igual o superior al 10 por ciento del valor total y, además, sea superior a 1.000.000 de euros

Se ha añadido la obligación de declarar en uniones temporales de empresa. En este caso, como en el punto a) sólo debe declararse cuando el porcentaje del no residente es igual o superior al 10% (igual criterio que el explicado en el punto a), pero además el importe debe ser superior a 1.000.000 de euros. Las inversiones se declaran en el modelo D-1A y las desinversiones en el modelo D-1B

h) La adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros. En este punto se ha rebajado el umbral anterior. Ese umbral de 500.000 euros es por cada inmueble individual. Es decir, si un inversor extranjero compra dos inmuebles cada uno por un valor de 300.000 euros no estará obligado a presentar ningún documento de inversión, aunque la compra se realice simultáneamente. En el caso de que el precio de cada inmueble fuese de 600.000 euros, debería presentar dos modelos de inversión. En el caso de una desinversión, el umbral se aplica al precio de venta del inmueble, independientemente del precio que se pagase por su adquisición. Las inversiones se declaran en el modelo D-2A y las desinversiones en el modelo D-2B

Jurisdicciones no cooperativas (PARAÍSOS FISCALES): Cualquier inversión cuyo origen sea directa o indirectamente un país considerado como jurisdicción no cooperativa, tendrá que declarar la inversión independientemente de la cuantía, plazo o porcentaje del inversor no residente en la empresa española. Además, con carácter previo a la realización de la inversión y aplicando los umbrales correspondientes, en las inversiones recogidas en las letras a) a g), si la participación extranjera supera el 50 por ciento de la sociedad española destinataria de la inversión se deberá presentar un modelo DP-1. Para el caso de inversiones en bienes inmuebles se deberá presentar un modelo DP-2. El incumplimiento de las obligaciones de declaración no afecta a la validez de la operación, pero dará lugar a la aplicación del régimen sancionador.

INVERSIONES EXTERIORES

Por otra parte, tendrán la condición de inversiones españolas en el exterior las realizadas en las mismas condiciones por personas físicas o entidades  residentes en España si bien,  el límite de la inversión en bienes inmuebles se reduce a 300.000 euros. 

Operaciones que deben declararse al Registro de Inversiones Exteriores

a) Participación en el capital de sociedades no residentes, siempre que sea realizada por un inversor residente que ostente o alcance, mediante esta operación, una participación igual o superior al 10 por ciento del capital social del emisor o de sus derechos de voto. Se entienden comprendidas bajo esta modalidad tanto la constitución de la sociedad, como la suscripción o adquisición total o parcial de sus acciones y la asunción o adquisición total o parcial de participaciones sociales. Asimismo, queda también incluida en este tipo de operaciones, la adquisición de valores emitidos por personas o entidades públicas o privadas no residentes, tales como derechos de suscripción de acciones, obligaciones convertibles en acciones u otros valores análogos que por su naturaleza den derecho a la participación en el capital, así como cualquier negocio jurídico en virtud del cual se adquieran derechos políticos en una sociedad no residente. Deben declararse en este punto todas las operaciones indicadas, y realizadas por un residente en una sociedad extranjera, cotice o no en una bolsa de valores (anteriormente sólo se declaraban en el modelo D5 las operaciones en sociedades no cotizadas), siempre que el inversor residente posea o alcance al 10% de participación en el capital (o derechos de voto).

Por tanto, NO es necesario declarar aquellas operaciones por debajo de dicho umbral. Ejemplo, si un inversor residente compra un 9% de una sociedad extranjera no está obligado a declarar dicha compra. Si posteriormente realiza otra operación que le permite alcanzar al 15%, ya está obligado a declarar esa operación (sólo la operación que le lleva desde el 9% al 15%, no las anteriores). A partir de ese momento está obligado a declarar cualquier operación, sea inversión o desinversión hasta que su participación descienda por debajo del 10%, incluida la desinversión que le haga descender de dicho umbral.

Las inversiones se declaran en el modelo D-5A y las desinversiones en el modelo D-5B

b) La adquisición de participaciones y acciones en instituciones de inversión colectiva, siempre que la sociedad gestora sea no residente y como resultado se vaya a adquirir, o se tenga el derecho de adquirir, una participación igual o superior al 10 por ciento del patrimonio o capital social de la entidad, según sea el caso

Es una nueva obligación que introduce el Real Decreto 571/2023 y que no aparecía anteriormente. La obligación de declarar sólo se produce cuando el inversor residente alcance o posea al 10% del patrimonio o capital de la entidad, siguiendo las mismas instrucciones del punto a).

La adquisición de participaciones y acciones de otros vehículos de inversión diferentes a las instituciones de inversión colectiva como son las entidades de inversión colectiva de carácter cerrado (fondos de inversión libre, fondos inmobiliarios, fondos de capital-riesgo, fondos de inversión alternativos y otras figuras de similar naturaleza también deben declararse

Las inversiones se declaran en el modelo D-5A y las desinversiones en el modelo D-5B

c) Aportaciones de socios al patrimonio neto de sociedades extranjeras que no supongan un aumento de la cifra de capital, siempre que el socio tenga una participación en el capital igual o superior al 10 por ciento. Es obligatorio declarar las aportaciones al patrimonio neto por parte de un inversor residente siempre que dicho inversor posea al menos un 10% del capital o derechos de voto de la empresa extranjera.

Las aportaciones se declaran en el modelo D-5A y las devoluciones en el modelo D-5B

d) La constitución y ampliación de la dotación de sucursales en el exterior de residentes. Cualquier operación de un inversor residente en una sucursal extranjera deberá ser declarada. 

Las inversiones se declaran en el modelo D-5A y las desinversiones en el modelo D-5B

e) La financiación a sociedades o sucursales no residentes procedente de empresas residentes del mismo grupo a través de depósitos, créditos, préstamos, valores negociables o cualquier otro instrumento de deuda, cuyo importe supere 1.000.000 de euros y, además, su periodo de amortización sea superior a un año natural. Debe declarase cualquier tipo de financiación, siempre que proceda de una empresa española del mismo grupo que la sociedad extranjera que la reciba, y cumpla los límites de importe y duración indicados. También debe declararse la amortización de dicha financiación.

La financiación se declara en el modelo D.5A y la amortización en el modelo D-5B.

En caso de las desinversiones se presentará una declaración de dicha desinversión que recoja todas las amortizaciones realizadas a lo largo del año, cualquiera que sea la forma de la amortización de la financiación otorgada. 

f) La reinversión de beneficios en sociedades no residentes, siempre y cuando sean realizadas por un inversor residente que ostente una participación igual o superior al 10 por ciento del capital social de la empresa no residente Esta información se recogerá de aquellas empresas que estén obligadas a presentar la memoria anual, por lo que esta reinversión no se tiene que declarar en ningún modelo

g) La constitución o la formalización de contratos de cuentas en participación, uniones temporales de empresas, fundaciones, agrupaciones de interés económico o comunidades de bienes; o la participación en cualquiera de ellas cuando el valor total correspondiente a la participación del inversor residente represente un porcentaje igual o superior al 10 por ciento del valor total y, además, sea superior a 1.000.000 de euros

Se ha añadido la obligación de declarar en uniones temporales de empresa. En este caso, como en el punto a) sólo debe declararse cuando el porcentaje del residente es igual o superior al 10% (igual criterio que el explicado en el punto a), pero además el importe debe ser superior a 1.000.000 de euros.  

Las inversiones se declaran en el modelo D-5A y las desinversiones en el modelo D-5B

h) La adquisición de bienes inmuebles sitos en el exterior, cuyo importe supere los 300.000 euros En este punto se ha rebajado el umbral anterior. Ese umbral de 300.000 euros es por cada inmueble individual. Es decir, si un inversor residente compra dos inmuebles cada uno por un valor de 200.000 euros no estará obligado a presentar ningún documento de inversión, aunque la compra se realice simultáneamente. En el caso de que el precio de cada inmueble fuese de 500.000 euros, debería presentar dos modelos de inversión. En el caso de una desinversión, el umbral se aplica al precio de venta del inmueble, independientemente del precio que se pagase por su adquisición.

Las inversiones se declaran en el modelo D-7A y las desinversiones en el modelo D-7B

Jurisdicciones no cooperativas: cualquier inversión cuyo destino sea directa o indirectamente un país considerado como jurisdicción no cooperativa, tendrá que declarar la inversión independientemente de la cuantía, plazo o porcentaje del inversor residente en la empresa extranjera. Además, con carácter previo a la realización de la inversión y aplicando los umbrales correspondientes, en las inversiones recogidas en las letras a) a g), si la participación española supera el 10 por ciento de la sociedad extranjera destinataria de la inversión se deberá presentar un modelo DP-3. Para el caso de inversiones en bienes inmuebles (letra h) se deberá presentar un modelo DP-4

Plazos. Las operaciones de inversión española en el exterior se declararán al Registro de Inversiones en el plazo máximo de un mes a partir de la fecha de su realización.

LOS MOVIMIENTOS DE PAGOS

También deberá ser objeto de declaración previa, mediante el modelo S-1, la entrada o salida o el movimiento por el territorio nacional de medios de pago, cuando su importe, respectivamente, sea igual o superior a 10.000 o 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

EXCEPCIONES DEL RÉGIMEN DE LIBERALIZACIÓN

La ley 19/2003 prevé la posibilidad de que las Autoridades españolas puedan establecer:

a) Limitaciones o prohibiciones a determinados movimientos de capitales y transacciones exteriores con países no miembros de la Unión Europea, en aplicación de medidas de salvaguarda o excepcionales.

b) La suspensión del régimen de liberalización cuando la inversión pudiese afectar a actividades relacionadas con el ejercicio del poder público, con la defensa nacional, o que afecten o puedan afectar al orden, seguridad o salud públicos.

ZONAS DE ACCESO RESTRINGIDO A LOS EXTRANJEROS

La Ley 8/1975 de 12 de marzo, de Zonas e Instalaciones de Interés para la Defensa Nacional, desarrollada por el Real Decreto de 10 de febrero de 1978, exige autorización militar concedida por el Ministerio de Defensa a los extranjeros nacionales de países no miembros de la Unión europea, Noruega, Islandia, Liechtenstein y la Confederación Suiza,[v] con independencia de que sean o no residentes en España, también para los españoles que pierdan la nacionalidad española, para:

1.- Adquirir, por cualquier título, el derecho de propiedad sobre fincas rústicas o urbanas, existan o no en las mismas, edificaciones u obras o construcciones de cualquier clase.

A estos efectos, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública ha resuelto que:

a) Será necesaria la autorización militar cuando adquiere un nacional de la U.E. casado con un no comunitario en un régimen matrimonial de comunidad.

b) Que, a los efectos de la autorización militar, se equipara a la adquisición la aportación a del inmueble a la sociedad conyugal.

2.- Constituir, transmitir, modificar hipotecas, censos, servidumbres y demás derechos reales. Así, por ejemplo, derechos se superficie o derechos de vuelo. 

3.- La construcción de obras o edificaciones de cualquier clase.

4.- La adquisición de autorizaciones concedidas y no ejecutadas para dichas obras o edificaciones.

Dicha autorización será necesaria en las siguientes zonas: 

1) En los territorios de Ceuta y Melilla. Este caso también requerirán autorización militar los españoles y los nacionales de la Unión Europea y países asimilados

2) En los territorios fronterizos con Francia y Portugal.

3) En la totalidad de las islas e islotes de soberanía nacional, entre ellas las Islas Baleares y las Islas Canarias,  y determinadas zonas de Galicia y Cartagena, Bahía de Cádiz y Estrecho de Gibraltar, si bien solo para la adquisición cuando se trate de terrenos rústicos o no urbanizables.

La necesidad de autorización militar se extiende también las sociedades españolas, cotizadas o no, en las que los extranjeros que necesiten autorización militar tengan una participación igual o superior al 50% de su capital social o siendo inferior tengan una situación de prevalencia o dominio en la misma.

Los notarios no autorizarán ni los registradores inscribirán ningún acto o contrato que, de conformidad con lo expuesto, esté sujeto a autorización militar, que se configura como conditio iuris cuya falta no salvarse condicionando suspensivamente a su obtención la eficacia del acto o negocio. La obligación de inscribir en el plazo máximo de 18 meses, prorrogables hasta 24, los actos o contratos, por los que se reconozcan, transmitan, justifiquen, extingan o modifiquen, en favor de personas físicas o jurídicas extranjeras en zonas de acceso restringido a la propiedad el dominio y demás derechos reales o concesiones administrativas sobre inmuebles. La falta de inscripción en los plazos indicados determina la nulidad del acto, circunstancia que deberá advertir el Notario al autorizar el acto o negocio.  

En el caso de que de que la adquisición de las fincas o de derechos reales sobre las mismas por un extranjero se verifique en virtud de sucesión mortis causa, tanto a título singular como universal o de herencia, éste deberá obtener la correspondiente autorización dentro de los tres meses siguientes a la fecha en la que pudo ejercitar legalmente sus facultades como titular del dominio o del derecho real de que se trate, o, en su defecto, proceder a su transmisión en el plazo de un año. El incumplimiento de estos requisitos facultará al Ministerio de Defensa a expropiar de su derecho. 

Iguales plazos y consecuencia se aplicarán un súbdito español pierda esta nacionalidad y cuando por disolución de Sociedad se adjudiquen derechos reales sobre bienes inmuebles a un titular extranjero. En las zonas de acceso restringido los extranjeros no podrán adquirir por prescripción el dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles.

LA ACREDITACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGOS: EFECTIVO METALICO, CHEQUES Y TRANSFERENCIAS

El notario debe reseñar los medios de pagos empleados e identificar si el precio es anterior, simultáneo o aplazado. Identificar los medios de pago empleados por las partes, supone expresar la procedencia del dinero empleado por el comprador para realizar su adquisición. Los medios de pago posibles son:

1) el metálico, que requerirá sólo manifestación. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1000 euros o su contravalor en moneda extranjera. No obstante, el citado importe será de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios

  2) Cheques y transferencias: El Notario incorporará testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento de la escritura, así como los hubieran sido entregados con anterioridad al momento del otorgamiento, expresando además su numeración y el código de la cuenta de cargo. En caso de cheques bancarios  se deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

 Se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

 Tanto si se utiliza cheque bancario, como si se hace uso de una trasferencia, el notario deberá incorporar testimonio. En otras palabras, deberá adjuntar a la escritura, copia del cheque o justificante de trasferencia bancaria. Debiendo, además, indicar de forma clara, los números de la cuenta bancaria de origen y de destino del dinero.

 El momento de pago debe igualmente expresarse. También debe incluirse en la identificación de los medios de pago el I.V.A. correspondiente cuando la transmisión esté sujeta al mismo, ya que son cantidades que se pagan junto con el precio en los pagos anticipados. No existe ningún problema tampoco por expresar RETENCIONES de cantidades por el comprador para hacer frente a pagos o gastos propios del vendedor (gastos de comunidad pendientes, préstamos hipotecarios u otras cargas a cancelar, gastos de cancelaciones de hipoteca, retención del tres por ciento del precio en no residentes, etc.). También debe expresarse el origen del dinero a utilizar para hacer frente a estos pagos (cuenta corriente del comprador) y la forma en que va a reintegrar el importe.

 Se habla de MOVIMIENTOS O PAGOS por lo que tenemos que fijarnos en la fecha de pago. Los pagos realizados en la misma fecha se acumulan y suman para comprobar si sobrepasan los importes de necesaria declaración. Los pagos realizados en fechas distintas (aunque sean a la misma persona y por la misma persona) no se acumulan al ser movimientos de capital distintos. Los importes indicados lo son “por persona”, por lo que en el caso de varios compradores, aunque sean matrimonios sujetos a régimen matrimonial de comunidad, se multiplicarán por su número.

  Igualmente, en las escrituras públicas en las que medie pago de precio de inmuebles deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportadas por los comparecientes cuando proceda presentar esta en los términos previstos en la legislación de prevención del blanqueo de capitales. La obligación de presentar el S-1, que se limita ahora a los españoles y extranjeros no residentes cuando se presenten medios de pago en efectivo (o cheques al portador) en cuantía igual o superior a 100.000.

 El Modelo S1 es un modelo informativo para informar sobre las entradas y salidas de dinero en efectivo de España al extranjero o del extranjero a territorio nacional. También se informa sobre los movimientos de dinero que se producen dentro del territorio español cuando supera un límite en concreto.

 Se considera inversión exterior la adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros. Las inversiones extranjeras en España y su desinversión serán declaradas al Registro de Inversiones del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo con carácter obligatorio y posterior a la realización de las mismas.

EL APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO: LA CONDICIÓN RESOLUTORIA Y LA RESERVA DE DOMINIO SU INSCRIPCIÓN Y EFECTOS.

 Para garantizar el pago del precio aplazado se suele pactar una condición resolutoria o una reserva de dominio. Ambas tienes sus ventajas e inconvenientes.

En la compraventa de inmueble con precio aplazado garantizado con condición resolutoria, el comprador adquiere el dominio y desde ese momento puede disponer de él con entera libertad, así como sus acreedores pueden dirigirse contra el pleno dominio adquirido como parte de su patrimonio afecto al cumplimiento de sus obligaciones. El vendedor se desprende del dominio y no puede enajenarlo ni gravarlo ni sus acreedores dirigirse contra él. Y todo ello sin perjuicio de que incumplida la obligación de pago se produzca, ipso iure, la resolución contractual y que dicha circunstancia sea oponible a terceros en caso de que resulte su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En cambio, en el supuesto de compraventa con precio aplazado y pacto de reserva de dominio, el comprador adquiere la posesión de la cosa y no puede enajenarla ni gravarla. El vendedor por su parte, pese a conservar el dominio, está limitado por el derecho del comprador y sólo puede disponer de su derecho respetando su posición jurídica como sólo puede ser embargado su derecho en los mismos términos.

Nuestra legislación Hipotecaria autoriza el acceso al Registro de la Propiedad de la titularidad condicional y se refiere a la condición resolutoria expresa, en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, en relación al contrato de compraventa, cuando se aplaza el pago del precio, y a las permutas y adjudicaciones en pago, cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o especie. Se acepta su encaje en otros supuestos como la permuta de solar por obra futura, la cesión a cambio de alimentos o en garantía de obligaciones de hacer, de no hacer o de entregar.

La condición resolutoria

La condición resolutoria consiste en un pacto o cláusula que convienen las partes con la finalidad de obtener la resolución del contrato en caso de que el comprador no pague el precio en el plazo estipulado. Siendo varias las fincas vendidas es necesario determinar de qué parte del precio pendiente de pago responde cada finca.  La condición resolutoria sólo puede referirse al pago del precio o contraprestación principal y a sus intereses, pero no al incumplimiento de prestaciones accesorias como el pago del impuesto correspondiente.

La inscripción registral de la condición resolutoria expresa confiere eficacia erga omnes o frente a terceros al ejercicio de la misma. En el Registro conviven, hasta el cumplimiento o incumplimiento: la expectativa de readquisición del transmitente, titular de la condición, y la titularidad amenazada de resolución del adquirente. Transcurrido el plazo, si el comprador no paga y el vendedor ejercita la resolución, procede la reinscripción a favor del vendedor y la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa del comprador. Si paga, se cancelará la condición y se consolidará la adquisición.

Para verificar la nueva inscripción a favor del vendedor o de sus causahabientes se requiere:

a) Solicitud del interesado.

b) La presentación del título de adquisición del vendedor.

c) Notificación judicial o notarial de que queda resuelta la venta. Se trata de una manifestación de voluntad resolutoria de naturaleza recepticia. No es un mero requerimiento de pago. Podría articularse de forma mixta o compleja otorgando un determinado plazo de pago transcurrido el cual, y en ausencia del mismo, se produciría la resolución.

d) Es imprescindible que no exista oposición del comprador. La falta de allanamiento o consentimiento queda fuera de la calificación registral y exige declarar en vía judicial el incumplimiento.

e) Que el vendedor consigne todo lo percibido del comprador, incluidos los intereses, sin deducir cantidad alguna por razón de la cláusula penal, aun cuando ésta hubiera sido inscrita. Este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula penal mediante la que se haya estipulado que, para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil. Sólo se exceptúa el pacto que excluye la facultad moderadora del artículo 1154 del C.c. cuando la misma está prevista para un incumplimiento concreto y se trata de una transacción empresarial, pero no para los consumidores. (artículo 85.4 TRLGDCU).

 Para cancelar la condición resolutoria que garantizaba el pago del precio aplazado en una compraventa se precisa:

1.- Si la otorga el vendedor, el titulo en virtud del cual se constituyó la carga.

2.- Si la otorga el comprador y el precio aplazado quedó representado por letras de cambio reseñadas en la escritura de compraventa, deberá aportarse todas las letras y la escritura de compra, o en caso de que se hiciera constar expresamente en la escritura de constitución, justificante bancario del pago de las letras. Siempre se deberá acreditar la fecha y modo de pago de la deuda, excepto en los casos que se hay abonado a su vencimiento mediante pagos cuya periodicidad conste en el título de constitución.

Si la condición resolutoria ha caducado ya sea en virtud de pacto o por el transcurso de dieciséis años desde su vencimiento cabe también su cancelación mediante instancia privada o petición inserta en cualquier documento público que se presente al Registro de la Propiedad.

EL Pacto de reserva de dominio:

En la compraventa el pacto de reserva de dominio supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido.

 Mientras el comprador cumpla en todo o en parte, el vendedor carece de poder de disposición respecto al bien que vendió, así como, y por ello, de facultades de transmisión del mismo a terceros, tanto en forma voluntaria como forzosa; por lo que a la compradora le asiste, «pendente conditione», el indudable derecho del ejercicio de la tercería de dominio sobre la vivienda adquirida y trabada en embargo por deudas propias de quien se la vendió, a las que es totalmente ajena». Es indudable que el pacto de reserva de dominio tiene alcance jurídico real y que en nuestro ordenamiento aquella estipulación, por la cual, pese a la inmediata entrega se supedita o aplaza el traspaso dominical pleno del bien vendido a la íntegra realización del pago del precio convenido y aplazado, origina una situación que equivale sustancialmente, en los efectos prácticos, a las que crea la denominada condición resolutoria explícita, en tanto en cuanto la falta de pago del precio comporta la resolución del contrato. La naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio ha sido de objeto de una larga y tradicional discusión, destacando, por haber sido acogida por la doctrina de nuestro Tribunal Supremo aquella postura que la asimila con una condición suspensiva, por cuanto se suspende la transmisión del dominio hasta el momento del completo pago del precio. El adquirente bajo condición suspensiva, titular de un derecho expectante, puede, antes del cumplimiento de la condición, ejercitar las acciones procedentes para conservar su derecho (art. 1121) y una vez cumplida la condición, los efectos de la obligación condicional se retrotraen al día de su constitución (art. 1120).

Fiscalidad:  Quedan sujetas a la modalidad de TPO la constitución de la condición resolutoria explícita regulada en el art. 11 de la LH, en garantía del precio aplazado de una compraventa inmobiliaria, siempre y cuando reúna los siguientes requisitos:

a) Que la transmisión principal, esto es, la compraventa, esté sujeta a TPO

b) Que la transmisión sea una compraventa

c) Que la compraventa se refiera a inmuebles

La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses y costas si las mismas quedan garantizadas por la condición de manera expresa. El tipo de gravamen es el 1 por ciento-TPO. El sujeto pasivo será el constituyente de la condición resolutoria, esto es, el vendedor, que verá asegurada la transacción.

Por el contrario, quedan sujetas a AJD la constitución de condiciones resolutorias que reúnan los requisitos del art. 31.2 de la LTPOAJD en general y, en especial, las condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado accesorias de compraventas inmobiliarias sujetas a IVA. La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses y costas si las mismas quedan garantizadas por la condición de manera expresa. El tipo de gravamen es el 1,2 por ciento-AJD. El sujeto pasivo es la persona en cuya seguridad se constituye la condición resolutoria, esto es, el vendedor, que verá asegurada la transacción.

Las cancelaciones de condición resolutoria otorgadas por el vendedor en escritura pública quedan sujetas, en todo caso, a AJD. La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria. En cambio, la cancelación por caducidad ya sea convencional o legal por el transcurso de dieciséis años siempre que se solicite por el comprador en instancia privada con firmas legitimada no tributará por AJD.

En cuanto al pacto de reserva de dominio en garantía del precio aplazado queda sujeta al IAJD si se pacta en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

LA PROTECCIÓN PATRIMONIAL DE LOS DISCAPACITADOS: MEDIDAS Y BENEFICIONES LEGALES.

Cuando uno de nuestros hijos tiene una discapacidad que le va impedir tener ingresos el día de mañana se hace necesario planificar de alguna manera la forma en que se le puede beneficiar para que pueda llevar una vida lo más digna posible.  Debe tenerse como premisa que todo discapacitado tiene capacidad jurídica, pero necesita en mayor o menor medida de una asistencia o apoyo a través de las medidas voluntarias de apoyo, principalmente la autocuratela y los poderes preventivos; la guarda de hecho, la tutela y el defensor judicial.

Partiremos del hecho de que el discapacitado sea un hijo, pero se pueden extender estas consideraciones a cualquier otra persona sea pariente o no que se encuentre en una situación de discapacidad. Para afrontar la situación patrimonial del hijo discapacitado, los padres y demás afectos pueden optar por las siguientes posibilidades:

 A.- Donaciones: En primer lugar, pueden dejar al hijo en vida algún bien mediante una donación. El donante puede dispensar de la obligación de colacionar en su herencia lo que haya donado a su hijo para pagar los gastos de alimentos, educación, curación de enfermedades, aunque sean extraordinarias y demás gastos que sean necesarios para cubrir las necesidades especiales de un hijo discapacitado, es decir no tendrá que computarse estos gastos en la cuenta de la partición, y por tanto no se consideran como un anticipo de la herencia (art. 1041 C.c. y 1036)). Tampoco se computará en la cuenta de la partición la donación o legado de un derecho de habitación que el donante haga de su vivienda habitual a favor de un descendiente que sea discapacitado y que estuviera compartiendo ambos la vivienda en el momento de su fallecimiento (art. 822,1 C.c.). Este derecho de habitación se atribuirá por ministerio de la ley en las mismas condiciones al legitimario discapacitado que lo necesite y que estuviere conviviendo con el fallecido, a menos que el testador hubiera dispuesto otra cosa o lo hubiera excluido expresamente.

El que disponga de bienes a título gratuito en favor de una persona necesitada de apoyo podrá establecer las reglas de administración y disposición de aquellos, así como designar la persona o personas a las que se encomienden dichas facultades. Las facultades no conferidas al administrador corresponderán al favorecido por la disposición de los bienes, que las ejercitará, en su caso, con el apoyo que proceda. (art. 252 C.c.).Igualmente podrán establecer los órganos de control o supervisión que se estimen convenientes para el ejercicio de las facultades conferidas.

La donación de un inmueble, por otra parte, tiene repercusiones fiscales en el donante en cuanto que tendría que tributar por Incremento de Patrimonio en el IRPF, y también por la Plusvalía municipal. No obstante, los donantes que sean mayores de sesenta y cinco años no tributarán sobre la ganancia obtenida en el IRPF por la donación o venta de su vivienda habitual.

B.-  Herencia: La segunda vía es la herencia. Puede beneficiarse al hijo mediante un reparto de herencia en el que se le dé una participación preponderante. Nuestra legislación permite que pueda desigualarse a los hijos en dos terceras partes, ya que el testador dispone del tercio libre y del tercio de mejora para poder beneficiar a un   descendiente. El tercio de legítima ten principio tiene que ser repartido por igual entre todos los hijos. No obstante, actualmente desde la reforma de 2021 el testador podrá disponer en favor del hijo discpacitado de la legítima estricta de los demás legitimarios sin discapacidad. En tal caso, salvo disposición contraria del testador, lo así recibido por el hijo beneficiado quedará gravado con sustitución fideicomisaria de residuo a favor de los que hubieren visto afectada su legítima estricta y no podrá aquel disponer de tales bienes ni a título gratuito ni por acto mortis causa (art. 808,4 C.c.).

Por tanto, en virtud de testamento, ya sea por legado o por institución de heredero, se podría disponer de dos tercios de la herencia de manera libre y sin condiciones en favor del hijo  incapacitado, y de manera condicionada también se puede disponer del tercio restante de legítima mediante una sustitución fideicomisaria de residuo.

 Pero estos mecanismos sucesorios no son los únicos. El testador dispone también la posibilidad de delegar la facultad de mejorar en el cónyuge viudo, de manera que se retrase la partición de la herencia al fallecimiento del cónyuge viudo, quien mientras tanto dispondrá de más autonomía para poder atender las necesidades del hijo discapacitado. El viudo que recibe esta delegación podrá usar de estas facultades en un momento posterior en el que seguramente podrá aquilatar mejor las verdaderas necesidades del hijo discapacitado (art. 831 Cc).

Otros mecanismos sucesorios son la mejora en un bien determinado que sólo generaría la obligación de pagar a los coherederos forzosos su participación en el tercio de legítima (art. 823 y 829 Cc). Y esta posibilidad también puede extenderse a todo el patrimonio mediante la atribución concreta de toda la herencia a un solo descendiente que asumiría la obligación de pagar en metálico la cuota legitimaria de los coherederos forzosos, pero en este caso se requiere confirmación expresa de todos los coherederos, o en su defecto aprobación por el Secretario Judicial o el Notario (art. 841 Cc).

También ha de tenerse en cuenta la obligación que tienen los hermanos de atender en defecto de los padres las necesidades que puedan tener los hijos discapacitados. Nuestro Código Civil establece que los hermanos están obligados a los auxilios necesarios para la vida y a los precisos para la educación en defecto de los padres y demás ascendientes (art.143 Cc). Estos alimentos podrán ser exigidos, en caso de desamparo, por la Entidad Pública que se haga cargo de una persona discapacitada sin recursos. En este sentido, el Código Civil en su artículo 68 al reseñar las obligaciones que asumen los cónyuges al contraer matrimonio, establece que deberán los cónyuges compartir las responsabilidades domésticas y el cuidado y atención de los ascendientes y descendientes y otras personas dependientes a su cargo. Por tanto, por razón de matrimonio, hay una obligación de atender a los parientes afines discapacitados, estén o no incapacitados siempre que estos carezcan de recursos. A este respecto debe tenerse en cuenta que es causa de indignad para suceder, y que por tanto no podrá heredar a un discapacitado, el pariente que teniendo obligación de prestarle alimentos no cumpliera esta prestación (art. 756, 7 Cc). También existe por ministerio de la ley existe en la herencia un derecho de habitación en favor del descendiente discapacitado sobre la vivienda habitual de sus padres siempre que lo necesite y que hubiera habido convivencia a no ser que el testador hubiera excluido expresamente este derecho (art. 822 C.c.)

Por último, después de la reforma del 2021 se abre la posibilidad de que los discapacitados pueden otorgar testamento cuando, a juicio del Notario, pueda comprender y manifestar el alcance de sus disposiciones. Pero los que se encuentre en un grado severo de discapacidad no podrán otorgar testamento. Esta imposibilidad de otorgar testamento que tenían los discapacitados podían ser paliada con la posibilidad de una sustitución ejemplar  en cuya virtud los bienes que reciba el hijo incapacitado podían ser adquiridos a su fallecimiento por los herederos o legatarios que el testador determine (antiguo art. 776 Cc). La sustitución ejemplar ha sido suprimida y las que se hayan constituido antes de la reforma surtirán sus efectos como una sustitución fideicomisaria de residuo en favor del discapacitado. Las sustituciones fideicomisarias nunca podrán gravar la legítima salvo que se establezcan en beneficio de hijos con discapacidad (art. 808,3 C.c.)

 C.- Patrimonio protegido: La tercera vía es constituir un patrimonio protegido o suscribir un seguro que pueda cubrir las necesidades del hijo discapacitado. 

La Ley 41/2003 regula los patrimonios protegidos de las personas con discapacidad.  La finalidad de esta ley es que se pueda constituir un patrimonio de destino vinculado a la satisfacción de las necesidades vitales de las personas con discapacidad.  Desde el punto de vista fiscal el patrimonio protegido supone ventajas importantes:

• Reducciones en la Base Imponible del IRPF por la cantidad aportada, con los siguientes límites:

- 10.000 €/año por cada aportante en declaración individual del IRPF ( o por la unidad familiar cuando se realiza la declaración conjunta).

- 24.250 €/año para el conjunto de todos los aportantes.

• Exención en el IRPF de las posibles ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto consecuencia de las aportaciones no dinerarias a los patrimonios protegidos de los discapacitados.

 • Las aportaciones al patrimonio protegido son plenamente compatibles con la aplicación del mínimo por descendientes y discapacidad. Ahora bien, esta compatibilidad se produce siempre y cuando la persona discapacitada no obtenga rentas anuales, excluidas las exentas, superiores a 8.000 euros, o cuando no presente declaración del IRPF con rentas superiores a 1.800 euros.

Por su parte, el régimen tributario aplicable al discapacitado titular del patrimonio protegido como consecuencia de las aportaciones recibidas es:

• Las aportaciones tienen la consideración de rendimientos de trabajo en la declaración del IRPF hasta los siguientes importes:

- 10.000 €/año por cada aportante individual.

- 24.250 €/año por el conjunto de todos los aportantes.

Estas rentas están exentas hasta un importe global de 3 veces el valor del Indicador IPREM. Como el IPREM está establecido para el año 2014 en 7.455,14 €/año, estos rendimientos están exentos hasta un importe de 22.365,42 €/año.

Consiguientemente la cantidad máxima exenta para este año ascendería a 7.455,14 €/año y se aplica conjuntamente para las aportaciones al Patrimonio Protegido y las prestaciones en forma de renta derivadas de planes de pensiones y otros sistemas de previsión social constituidos a favor de personas con discapacidad.

• La parte de las aportaciones recibidas que tenga la consideración de rendimientos de trabajo para su perceptor, en los términos ya analizados no está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. A sensu contrario, lo que no se considere rendimientos de trabajo para el titular del patrimonio protegido, por exceder los límites reseñados en el presente artículo, quedará sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, teniendo la consideración de donación y deberá ser objeto de tributación en dicha figura impositiva.

D.- Contrato de alimentos y contrato de renta vitalicia:  Por último, otra forma de favorecer al hijo discapacitado puede ser la constitución de un contrato de alimentos o contrato de vitalicio por el cual una persona se compromete a proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo a una persona discapacitada durante toda su vida a cambio de la cesión de un capital en cualquier clase de bienes y derechos (art. 1791 Cc). Y también cabe la posibilidad de constituir una renta vitalicia en cuya virtud una persona se compromete a satisfacer al hijo discapacitado una pensión o rédito anual con carácter vitalicio a cambio de la cesión de un capital en bienes muebles o inmuebles cuyo dominio se le transfiere con la carga de la pensión (art.1802 C.c.).

E.- Otras ayudas y beneficios: Los discapacitados tienen importantes beneficios en el el Impuesto sobre la renta de las personas físicas, Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), Exención del Impuesto de Matriculación y Exención del Impuesto de Circulación (IVTM). También disfrutan de beneficios en el transporte público, estacionamiento y ayudas para adaptación de vehículos. Hay un cupo reservado en los empleos públicos y privados y prestaciones económicas por invalidez y discapacidad, bonificaciones en los servicios farmacéuticos. Reconocimiento del ingreso mínimo vital y ventajas en materia de educación, vivienda, suministro eléctrico, consideración de familia numerosa, expedición de DNI y pasaporte y beneficio de justicia gratuita.

https://www.rpdiscapacidad.gob.es/documentos/OADIS/Beneficios.pdf