NOVEDADES FISCALES EN ANDALUCIA PRESUPUESTOS 2026

 

La Ley 8/2025, de 22 de diciembre, del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para el año 2026 en su Disposición final novena modifica la Ley 5/2021 de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

En el Impuesto sobre la Renta se modifica la deducción autonómica por cantidades invertidas en el alquiler de la vivienda habitual con el límite de 1200 euros y de 200 euros por nacimiento, adopción y acogimiento de menores y se crean nuevas deducciones de 100 euros por  gastos de actividad deportiva, 100 euros por gastos de veterinario y  de 100 euros también por gastos por enfermedad celíaca diagnosticada. 

En el Impuesto de Sucesiones y Donaciones se simplifican las bonificaciones para descendientes y ascendientes en el 99 en la cuota tributaria en adquisiciones inter vivos. Sólo será necesario la formalización en documento público cuando su importe supere los 5.000 euros. En las donaciones en metálico con importe aplazado se deberá indicar en la escritura publica de donación la totalidad de la entregas previstas 

 Y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se reduce el tipo impositivo al 3,5 y 0,1 respectivamente siempre que el adquirente o alguna otra persona integrante de su núcleo familiar tenga la consideración de persona con discapacidad, que el inmueble se destine a vivienda habitual del propio  con el límite de 250.000.

Por último se establece el tipo impositivo del 2 por ciento en la adquisición para reventa a los profesionales inmobiliarios en el impuesto de transmisiones patrimoniales. En este último caso se establece un límite de 500.000 euros incluyendo los anejos y se reduce el plazo para realizar la transmisión a dos años.

En concreto la Disposición final novena establece las siguientes modificaciones:

Uno. Se modifica el artículo 10, relativo al impuesto sobre la renta de las personas físicas, quedando redactado como sigue: «Artículo 10. Deducción autonómica por cantidades invertidas en el alquiler de vivienda habitual. 1. Tendrán derecho a aplicar en la cuota íntegra autonómica del impuesto sobre la renta de las personas físicas una deducción del 15%, con un límite máximo de 1.200 euros anuales, de las cantidades satisfechas en el período impositivo por alquiler de la que constituya su vivienda habitual, los contribuyentes que a la fecha de devengo del impuesto sean menores de 35 años o mayores de 65 años o que tengan la consideración de víctima de violencia doméstica, víctima del terrorismo o de personas afectadas, siempre que concurran los siguientes requisitos:

 a) Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro no sea superior a 25.000 euros en tributación individual o a 30.000 euros en caso de tributación conjunta.

b) Que el contribuyente identifique al arrendador o arrendadora de la vivienda haciendo constar su número de identificación fiscal (NIF) en la correspondiente autoliquidación.

 No obstante, cuando a la fecha del devengo del impuesto el contribuyente tenga la consideración de persona con discapacidad, siempre que concurran los requisitos de los párrafos a) y b) del apartado anterior, la deducción prevista en este artículo será del 15%, con el límite de 1.500 euros anuales, de las cantidades satisfechas en el período impositivo por alquiler de la que constituya su vivienda habitual.

 En caso de tributación conjunta, el requisito que origine el derecho a aplicar esta deducción deberá cumplirlo, al menos, uno de los cónyuges o, en su caso, el padre o la madre en el supuesto de familias monoparentales.

 Cuando haya más de un contribuyente con derecho a la aplicación de la deducción, la misma se aplicará sobre la base de las cantidades que cada declarante hubiera satisfecho, con los límites máximos de deducción previstos en los apartados 1 y 2, para cada caso».

 Dos. Se suprime el apartado 4 del artículo 11, relativo al impuesto sobre la renta de las personas físicas, y se renumeran los apartados siguientes, quedando el artículo 11 redactado como sigue: «Artículo 11. Deducción por nacimiento, adopción de hijos o acogimiento familiar de menores. 1. Los contribuyentes tendrán derecho a aplicar en la cuota íntegra autonómica del impuesto sobre la renta de las personas físicas una deducción de 200 euros por cada hijo nacido, adoptado o por cada menor en régimen de acogimiento familiar simple, permanente o preadoptivo, administrativo o judicial, en el periodo impositivo en el que se produzca el nacimiento, la adopción o el acogimiento. No obstante, el importe de la deducción será de 400 euros si el contribuyente reside en un municipio con problemas de despoblación.

En el caso de partos, adopciones o acogimientos múltiples, la cuantía correspondiente de la deducción se incrementará en 200 euros por cada hijo o, en su caso, por cada menor. 4. Cuando sean dos los contribuyentes que tengan derecho a la aplicación de la deducción, su importe se distribuirá por partes iguales.  Esta deducción es incompatible con la aplicación de la deducción autonómica por adopción de hijos en el ámbito internacional y con la aplicación de la deducción para familia numerosa. En caso de acogimiento familiar, únicamente podrá aplicar la deducción el contribuyente que no haya recibido ayudas de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía vinculadas con el acogimiento. Asimismo, será necesario que el menor conviva con el contribuyente al menos 90 días durante el período impositivo en el que se produzca el acogimiento. No dará lugar a esta deducción el supuesto de acogimiento familiar preadoptivo cuando se haya producido la adopción del menor durante el periodo impositivo, sin perjuicio de la aplicación, en su caso, de la deducción por adopción».

Tres. Se añade un artículo 22 bis, relativo al impuesto sobre la renta de las personas físicas, con la siguiente redacción: «Artículo 22 bis. Deducción para fomentar el ejercicio físico y la práctica deportiva. 1. Los contribuyentes podrán aplicar una deducción en la cuota íntegra autonómica del impuesto sobre la renta de las personas físicas del 15% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo en concepto de cuotas de pertenencia o adhesión a gimnasios, centros deportivos, clubes deportivos, federaciones deportivas y secciones deportivas o de recreación deportiva de otras entidades no deportivas, para el desarrollo de actividades de ejercicio físico o práctica deportiva por el contribuyente o por su cónyuge o pareja inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de Andalucía o en registros análogos de otras Administraciones Públicas, o por aquellas personas que den derecho a la aplicación del mínimo por descendientes y ascendientes regulado en la normativa estatal del impuesto sobre la renta de las personas físicas. 2. El importe máximo de la deducción aplicable será de 100 euros anuales por contribuyente. 3. Tendrá derecho a aplicar esta deducción el contribuyente que haya satisfecho de forma efectiva, total o parcialmente, las cantidades que constituyan el gasto objeto de la deducción, siempre que las actividades se realicen por las personas a que se refiere el apartado 1. Cuando el gasto haya sido satisfecho por varios contribuyentes, la deducción se aplicará en función de las cantidades efectivamente abonadas por cada uno, respetando en todo caso el límite previsto en el apartado 2. 4. El derecho a la aplicación de esta deducción deberá justificarse conforme a lo establecido en el artículo 60».

Cuatro. Se añade un artículo 22 ter, relativo al impuesto sobre la renta de las personas físicas, con la siguiente redacción: «Artículo 22 ter. Deducción por gastos veterinarios derivados de la adquisición de animales de compañía o de la tenencia de perros de asistencia. 1. Los contribuyentes podrán aplicar una deducción en la cuota íntegra autonómica del impuesto sobre la renta de las personas físicas del 30% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo en concepto de gastos veterinarios derivados de la adquisición de animales de compañía o de la tenencia de perros de asistencia. 2. El importe máximo de la deducción será de 100 euros anuales por contribuyente y será aplicable en relación con los gastos veterinarios satisfechos por el contribuyente desde el 1 de enero de 2025 y durante los periodos siguientes: a) Con carácter general, durante el año siguiente a la fecha de adquisición del animal de compañía. b) En caso de que la adquisición del animal de compañía se realice mediante adopción, durante los tres años siguientes a la fecha de la adopción. c) En el supuesto de que se trate de un perro de asistencia, durante todo el periodo de tenencia del animal por parte del contribuyente. A los efectos de este artículo, se entenderá por: a) Animales de compañía, los definidos en el párrafo a) del artículo 3 de la Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales o norma que la sustituya. b) Perros de asistencia, los definidos en el párrafo cc) del artículo 3 de la Ley 7/2023, de 28 de marzo, y en el Real Decreto 409/2025, de 27 de mayo, por el que se regula la actividad y bienestar de los perros de asistencia, que lo desarrolla. A estos efectos, se entenderán comprendidos en esta definición los perros de aviso que, cumpliendo los requisitos establecidos en el Real Decreto 409/2025, de 27 de mayo, estén destinados a la protección y acompañamiento de las víctimas de violencia de género, siempre que estas tengan dicha consideración conforme a lo previsto en la Ley 13/2007, de 26 de noviembre, de medidas de prevención y protección integral contra la violencia de género, o en las normas que las sustituyan. 4. Tendrán la consideración de gastos veterinarios derivados de la adquisición de animales de compañía o de la tenencia de perros de asistencia los siguientes, siempre que hayan sido efectivamente satisfechos por el contribuyente: a) Los relativos a vacunaciones, desparasitación y demás tratamientos que resulten obligatorios conforme a lo dispuesto en el artículo 3 de la Orden de la Consejería de Agricultura y Pesca, de 19 de abril de 2010, por la que se establecen los tratamientos obligatorios de los animales de compañía, los datos para su identificación en la venta y los métodos de sacrificio de los mismos en la Comunidad Autónoma de Andalucía, o norma que la sustituya. b) Los gastos de esterilización del animal, cuando dicha intervención sea preceptiva de conformidad con lo dispuesto en los artículos 23.1.a) y 26.i) de la Ley 7/2023, de 28 de marzo, y en el artículo 29 de la Ley 11/2003, de 24 de noviembre, de protección de los animales, o en las normas que las sustituyan. 5. La deducción solo será aplicable cuando concurran los siguientes requisitos: a) En caso de que la adquisición del animal de compañía por el contribuyente se produzca mediante venta, cesión o adopción, esta deberá realizarse conforme a lo previsto en los artículos 55, 56, 57 y 58 de la Ley 7/2023, de 28 de marzo. b) Que los gastos estén debidamente justificados mediante factura expedida por profesional o centro veterinario legalmente autorizado. c) Que la suma de la base imponible general y del ahorro del contribuyente no supere los 80.000 euros en tributación individual ni los 100.000 euros en tributación conjunta. 6. En el caso de adquisición de animales de compañía, la deducción solo será aplicable para aquellas adquisiciones formalizadas a partir del 1 de enero de 2025. Esta limitación no resultará de aplicación a los perros de asistencia, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 2.c)».

Cinco. Se añade un artículo 22 quater, relativo al impuesto sobre la renta de las personas físicas, con la siguiente redacción: «Artículo 22 quater. Deducción para familias con enfermedad celíaca diagnosticada. 1. Los contribuyentes podrán aplicar en la cuota íntegra autonómica del impuesto sobre la renta de las personas físicas una deducción de 100 euros por cada persona integrante de su núcleo familiar que tenga enfermedad celíaca diagnosticada.

 A los exclusivos efectos de esta deducción, se consideran personas integrantes del núcleo familiar del contribuyente al propio contribuyente, su cónyuge o pareja inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de Andalucía o en registros análogos de otras Administraciones Públicas, y a aquellas personas que le den derecho a la aplicación del mínimo por ascendientes o descendientes regulado en la normativa estatal del impuesto sobre la renta de las personas físicas.

 Cuando dos o más contribuyentes tengan derecho a la aplicación de la deducción por razón de una misma persona, su importe se distribuirá por partes iguales.  La condición de enfermedad celíaca deberá acreditarse mediante informe médico oficial que recoja el diagnóstico definitivo conforme a los criterios reconocidos por la comunidad científica. Dicho informe deberá ser emitido: a) Por profesionales en ejercicio en el Sistema Sanitario Público de Andalucía (SSPA) o en otros servicios de salud públicos integrados en el Sistema Nacional de Salud (SNS), debidamente identificados mediante su código numérico personal (CNP) o el homólogo que corresponda en cada Comunidad Autónoma. b) En el caso de pacientes con aseguramiento sanitario privado, por profesionales adscritos a la entidad aseguradora correspondiente, debidamente identificados mediante su número de colegiado».

Seis. Se modifica el artículo 40, relativo al impuesto sobre sucesiones y donaciones, quedando redactado como sigue: «Artículo 40. Bonificación en adquisiciones inter vivos. 1. Los contribuyentes incluidos en los Grupos I y II de los previstos en el artículo 20.2.a) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del impuesto sobre sucesiones y donaciones, o en los supuestos de equiparaciones establecidos en el artículo 26, aplicarán una bonificación del 99% en la cuota tributaria derivada de adquisiciones inter vivos. 2. La bonificación a que se refiere el apartado anterior será aplicable, exclusivamente, sobre la parte de la cuota que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados por el sujeto pasivo de forma espontánea, sin requerimiento previo de la Administración tributaria, y quedará sujeta a los siguientes requisitos:

a) En relación con aquellos elementos patrimoniales cuyas transmisiones no requieran para su eficacia el otorgamiento de documento público, el negocio jurídico a título gratuito e inter vivos deberá formalizarse en documento público, con la entrega simultánea del bien, cuando la base imponible del impuesto sea superior a 5.000 euros o su contravalor en moneda extranjera. A estos efectos, se computarán todos los negocios jurídicos gratuitos e inter vivos efectuados por el mismo donante al mismo donatario en los tres años anteriores al momento del devengo, quedando excluidas de este cómputo las transmisiones de aquellos elementos patrimoniales que requieran el otorgamiento de documento público para su eficacia.

 b) Cuando el objeto de la donación o de cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e inter vivos sea en metálico o cualquiera de los bienes o derechos contemplados en el artículo 12 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del impuesto sobre el patrimonio y la base imponible del impuesto sea superior a 5.000 euros o su contravalor en moneda extranjera, el documento público deberá formalizarse en el plazo máximo de un mes desde que se produjo la entrega y la bonificación solo resultará aplicable cuando el origen de los fondos esté debidamente justificado, y se manifieste el origen de dichos fondos en el propio documento público en que se formalice la transmisión. En los supuestos de donaciones en metálico por una cuantía total determinada con entregas a plazos diferidas en el tiempo, la donación deberá formalizarse en una única escritura pública que contenga la totalidad de las entregas previstas. En estos casos, se entenderá cumplido el requisito de la entrega simultánea del bien, exigido en el párrafo a) de este apartado, cuando la primera entrega se produzca con la firma de la escritura o, en su defecto, cuando esta se otorgue en el plazo máximo de un mes desde que se efectuó dicha primera entrega».

Siete. Se modifica el párrafo c) del apartado 1 del artículo 43, relativo al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, quedando redactada como sigue: «c) Se aplicará el tipo del 3,5% siempre que el adquirente o alguna otra persona integrante de su núcleo familiar tenga la consideración de persona con discapacidad, que el inmueble se destine a vivienda habitual del propio adquirente y, en su caso, de la persona integrante de su núcleo familiar con discapacidad, y que el valor de la misma no sea superior a 250.000 euros. A estos efectos, se considerarán personas integrantes del núcleo familiar del adquirente al propio adquirente, a su cónyuge o pareja inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de Andalucía o en registros análogos de otras Administraciones públicas, y a aquellas personas que le den derecho a la aplicación del mínimo por ascendientes o descendientes regulado en la normativa estatal del impuesto sobre la renta de las personas físicas».

Ocho. Se modifica el artículo 44, relativo al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, quedando redactado como sigue: «Artículo 44. Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas para su reventa por profesionales inmobiliarios. 1. En la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se aplicará el tipo de gravamen del 2% a la adquisición de una vivienda junto a sus anejos, en su caso, por una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias, siempre que concurran los siguientes requisitos: a) Que la actividad principal del adquirente sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles por cuenta propia. A estos efectos, se entenderá cumplido este requisito cuando el adquirente se encuentre inscrito en situación de alta en el grupo 833, epígrafe 833.2 (Promoción de edificaciones) o en el grupo 861, epígrafe 861.1 (Alquiler de viviendas) del impuesto sobre actividades económicas a la fecha de la transmisión. b) Que la adquisición se formalice en documento público en el que el adquirente haga constar su intención de incorporar la vivienda y, en su caso, sus anejos, a su activo circulante con la finalidad de venderlos. Dicha manifestación debe constar expresamente en el documento público notarial y, en caso de documento público administrativo o judicial, mediante declaración responsable que deberá presentarse junto con la autoliquidación. c) Que el valor de la vivienda adquirida, junto con el de sus anejos, en su caso, no sea superior a los 500.000 euros. d) Que la vivienda adquirida y, en su caso, sus anejos sean objeto de transmisión mediante compraventa formalizada en escritura pública con arreglo a las siguientes normas: 1.ª Que la escritura pública de compraventa se formalice dentro de los dos años siguientes a la adquisición de la vivienda y, en su caso, sus anejos, con entrega de la posesión de los mismos. 2.ª Que esta transmisión esté sujeta y no exenta de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. 2. A los efectos de lo establecido en el apartado anterior, el valor será el establecido en el artículo 10 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, correspondiente al 100% del pleno dominio de la vivienda y, en su caso, del resto de inmuebles que se adquieran conjuntamente con ella. 3. En aquellos casos en los que se adquiera una vivienda conjuntamente con una o dos plazas de garaje u otros anejos, y siempre que concurra el resto de los requisitos, será de aplicación el tipo de gravamen reducido siempre que la suma del valor de la vivienda y los otros elementos adquiridos conjuntamente con aquella no supere el límite a que se refiere el apartado 1.c) de este artículo».

Nueve. Se modifica el párrafo c) del apartado 1 del artículo 50, relativo al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, quedando redactada como sigue: «c) Se aplicará el tipo del 0,1% siempre que el adquirente o alguna otra persona integrante de su núcleo familiar tenga la consideración de persona con discapacidad, que el inmueble se destine a vivienda habitual del propio adquirente y, en su caso, de la persona integrante de su núcleo familiar con discapacidad, y que el valor de la misma no sea superior a 250.000 euros. A estos efectos, se considerarán personas integrantes del núcleo familiar del adquirente al propio adquirente, a su cónyuge o pareja inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de Andalucía o en registros análogos de otras Administraciones públicas, y a aquellas personas que le den derecho a la aplicación del mínimo por ascendientes o descendientes regulado en la normativa estatal del impuesto sobre la renta de las personas físicas».

Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía: Aspectos notariales y registrales

 Tras la pasada crisis inmobiliaria, y en un escenario de incipiente recuperación iniciado sobre el año 2018, otros hechos recientes acaecidos, en especial la situación económica derivada de la pandemia de covid-19, el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, la escasez y la elevada inflación de los materiales de construcción y la subida de los tipos de interés, han incidido negativamente en el mercado inmobiliario y en el acceso a la financiación hipotecaria, dificultando las condiciones de acceso a la vivienda, sobre todo entre los colectivos más desfavorecidos y las personas jóvenes que acceden a su primera vivienda. 

El actual marco normativo en materia de vivienda en Andalucía presenta signos de obsolescencia, al no responder de forma adecuada a los profundos cambios sociales, económicos y demográficos experimentados en las últimas décadas, ni a las nuevas dinámicas del mercado inmobiliario. A ello se añade la dispersión y desactualización de la normativa vigente, que dificulta su comprensión y aplicación. Se necesita dar respuesta a la necesidad de aplicar los principios de sostenibilidad a la política de vivienda, social, económica y medioambiental, incorporando los objetivos de la lucha contra el cambio climático y de una sociedad más cohesionada, inclusiva y acorde al uso de las nuevas tecnologías.

Con la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía se pretende realizar una revisión, actualización y unificación del marco legislativo de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de vivienda, siendo su ámbito de aplicación toda la vivienda en Andalucía, libre, protegida, nueva o usada. 

Las directrices de esta ley se pueden resumir en los siguientes puntos:

a) Impulso del derecho de hacer real y efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada, dando preferencia a jóvenes, a personas en riesgo de exclusión social, a personas mayores, a personas con discapacidad, a mujeres embarazadas sin recursos, a víctimas de violencia de género y de terrorismo, familias numerosas y las que se encuentren en riesgo de desahucio o de exclusión social.

 b) Actualizar la regulación de la vivienda protegida en Andalucía y promover la construcción de inmuebles a precio asequible, fijar criterios de calidad y simplificar la regulación existente. Se establece como regla general la declaración responsable en el 90% de los trámites a realizar, pasando de un modelo de desconfianza en el promotor y la ciudadanía a un modelo de confianza en los agentes participantes, si bien sometidos a ulterior control del cumplimiento de la ley. Se elimina el período previo de diez años de prohibición absoluta de disponer. La filosofía es que lo realmente importante es que la vivienda sea habitada por un destinatario que realmente la necesite, que cumpla los requisitos y que acceda a la misma con un precio fijado legalmente. La protección de la vivienda se extiende a los garajes y trasteros que figuren en el Registro de la Propiedad vinculados a la misma, así como a otros elementos a los que pueda ampliarse la protección conforme al correspondiente plan o programa, siendo considerados como anejos de la vivienda protegida

c) Establecimiento de los requisitos de habitabilidad y calidad de las viviendas, con el objetivo de impulsar la utilización de las energías renovables en el sector residencial en Andalucía mediante la instalación de placas fotovoltaicas, destinadas al autoconsumo individual o colectivo de los edificios residenciales,

d) Protección a las personas propietarias frente a las ocupaciones ilegales de viviendas.

e) Facilitar el derecho de las personas propietarias privadas a alquilar sus viviendas, incentivando la rehabilitación de las mismas para su puesta en alquiler.

 f) Promoción de viviendas para la constitución del parque público de viviendas de Andalucía, incluyendo las viviendas de titularidad de las distintas Administraciones públicas, así como de privados que actúen en el marco de los programas del plan de vivienda.

 g) Impulso para la aprobación de los planes municipales de vivienda, como instrumento que diagnostique y determine las necesidades de cada municipio. Como novedad, se atribuye potestad sancionadora a los ayuntamientos en materia de calificación de vivienda protegida, con la finalidad de otorgar una herramienta eficaz para controlar cualquier posible incumplimiento

h) Activación de la regeneración de zonas de infravivienda y chabolismo y de barriadas.

i) Garantizar medidas alternativas para personas que son objeto de desahucio de su vivienda.

 j) Impulso de la colaboración público-privada para garantizar una oferta de vivienda adecuada.

K) La regulación de la Intermediación inmobiliaria en el mercado residencial y de los administradores de fincas con la finalidad de dotar de transparencia y garantía a dicho sector y otorgar seguridad a las personas que vayan a acceder al mercado inmobiliario. Con tal finalidad, la ley contempla medidas tales como el establecimiento de un Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, de carácter obligatorio para evitar situaciones de indefensión de los consumidores.

l) Se refuerza la colaboración de las notarías y registros con la Administración y se facilita su labor, aclarándose de forma precisa las advertencias que han de constar en las escrituras respecto de las obligaciones de los titulares de vivienda protegida. La eventual constancia en el Registro de la Propiedad del nivel de calificación energética o del Libro del Edificio tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos». «La constancia registral [del Manual del Usuario], si se solicitara, tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos». La ley establece que la escritura pública es el vehículo esencial para dar publicidad y firmeza a las limitaciones legales de la vivienda protegida Es obligatorio que las prohibiciones y limitaciones de la vivienda protegida consten tanto en la escritura como en el Registro de la Propiedad.  Los solicitantes y adquirentes deben acreditar que no son titulares en pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o estar en posesión de la misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través de certificación del Registro de la Propiedad competente, salvo las excepciones previstas reglamentariamente.

El Registro actúa como filtro para impedir la consolidación de transmisiones ilegales. La falta de autorización administrativa previa impide la inscripción de la transmisión. Serán nulas de pleno derecho, y por tanto no inscribibles, las transmisiones que se hayan efectuado sin haber obtenido la autorización de la Consejería competente.

Los notarios y notarias pondrán en conocimiento de la Consejería competente en materia de vivienda el otorgamiento de cualesquiera escrituras en las que se instrumenten la primera transmisión o adjudicación de viviendas protegidas o posteriores transmisiones del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute, y los contratos de arrendamiento, así como de las escrituras de declaración de obra nueva en el caso del promotor individual para uso propio.

Las escrituras deben identificar el expediente de calificación, el período de protección, el precio máximo y la advertencia de la obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente y de que la venta requiere autorización administrativa previa.  En la escritura deberá incluirse una cláusula específica en la que expresamente se advierta de la obligación de obtener autorización de la Administración competente para las operaciones de venta

No podrá autorizarse ninguna escritura pública en la que se formalice la segunda o posterior transmisión de la propiedad o de un derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas sin que previamente se acredite la resolución de autorización de la transmisión otorgada por la Delegación Territorial correspondiente o la solicitud por silencio positivo.

En las transmisiones de las viviendas protegidas que se produzcan por sucesión mortis causa, el notario autorizante de la escritura deberá dar traslado de la misma a la Consejería competente en materia de vivienda en el plazo de diez días hábiles desde su otorgamiento». En daciones en pago o ejecuciones, el plazo de tres meses para ofrecer la vivienda al Registro de Demandantes empieza a contar desde la formalización de la escritura.

Finalmente, la ley otorga facultades de inspección a la Administración para requerir información a las notarías en el marco de expedientes sancionadores. Las notarías están obligadas a facilitar la información requerida por la Administración en un plazo de quince días hábiles para el éxito de investigaciones sobre posibles infracciones.

m) En cuanto a la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida tras la primera adjudicación», se desarrollan los requisitos y procedimientos de los supuestos de operaciones jurídicas que se produzcan tras la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta; en la sección segunda se regulan las que se produzcan en segundos o posteriores contratos de arrendamiento en promociones de viviendas protegidas en régimen de alquiler; en la sección tercera se regulan otras operaciones jurídicas sobre las viviendas protegidas, entre ellas las operaciones societarias, las transmisiones forzosas y las sucesiones hereditarias, y, finalmente, en la sección cuarta se regula el derecho de tanteo y retracto, que, a diferencia de la legislación anterior, queda reducido a los supuestos de transmisiones de vivienda protegida por sus adjudicatarios y sucesivos titulares.

n)  Se introduce una disposición adicional sexta, que regula la supresión de la obligación del depósito de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas en la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

ñ) Las viviendas protegidas que a la entrada en vigor de la presente ley estuvieran calificadas definitivamente con arreglo a algún régimen de protección pública y se encontraran dentro del período de protección que se estableciera en el momento de su calificación definitiva se regirán por lo dispuesto en la presente ley. No obstante, y sin perjuicio de la sujeción a las obligaciones que se contemplan en la presente ley para dicho período de protección, seguirán sujetas a lo dispuesto en la normativa anterior en cuanto a la obligatoriedad de cumplir con el período de prohibición de disposición de diez años desde la calificación definitiva previsto en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, y al cumplimiento de las obligaciones singulares previstas por el Plan de Vivienda estatal o autonómico para cada programa al amparo del cual se construyeran

o) Requisitos para la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta.

 Para poder realizar la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta, durante el período de protección, sin perjuicio del cumplimiento del régimen de autorizaciones se deberán acreditar los siguientes requisitos:

a)  Mantener el destino de la vivienda como residencia habitual y permanente de la nueva persona destinataria

b)      Que la transmisión respete el precio o renta máximos fijado legalmente.

c)       Que la persona destinataria cumpla, al tiempo de la transmisión, alquiler o cesión de uso, los requisitos para acceder a la vivienda protegida que establezca el programa asimilable, salvo los supuestos que se determinen reglamentariamente.

d)      Que la persona destinataria no sea titular en pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o esté en posesión de la misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través de certificación del Registro de la Propiedad competente, salvo las excepciones previstas reglamentariamente.

e)     Las personas titulares de vivienda protegida que vayan a realizar una operación de compraventa o arrendamiento de su vivienda protegida tienen la obligación de insertar en toda publicidad que realicen, tanto en internet como en cualquier otro medio, y sin perjuicio de lo establecido en la legislación vigente en cuanto a obligaciones generales de publicidad, los datos identificativos del expediente de calificación de la promoción y, en su caso, del número de expediente individualizado asignado a la vivienda protegida, así como el precio de venta, el cual no podrá superar el máximo legalmente establecido

f)        Las transmisiones del derecho de propiedad o cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la vivienda protegida por su propietario adjudicatario o segundos adquirentes, en promociones de vivienda protegida en régimen de venta, están sujetas al deber de obtener autorización a la Consejería competente en materia de vivienda en los términos que se determinen reglamentariamente, al objeto de comprobar que se da cumplimiento al régimen de limitaciones propio de las mismas en cuanto a destino, precio y requisitos de los destinatarios, y, en su caso, para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

 Para inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones o los derechos de uso y disfrute previstos en este artículo, deberá acreditarse la obtención de autorización de la Consejería competente en materia de vivienda, en los términos previstos en esta ley y en la normativa de desarrollo.

Las escrituras en que se formalicen de venta o constitución de cualquier derecho real de uso y disfrute, o arrendamiento sobre vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores incorporarán la autorización administrativa de la transmisión y la declaración responsable presentada en los casos de arrendamiento o cesión de uso. Si la autorización se hubiese obtenido por silencio, se estará a lo dispuesto en el artículo 24.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. Los notarios remitirán copia simple de la escritura a la Delegación Territorial competente en materia de vivienda.  En la escritura deberán incluirse expresamente las siguientes determinaciones: a) Expediente de calificación y número identificativo de la vivienda protegida. b) Período de protección. c) Obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente durante el período en el que está sujeta al régimen de protección. d) Obligación de incluir una cláusula específica en la que expresamente se advierta de la obligación de obtener autorización de la Administración competente para las operaciones de venta o presentar declaración responsable para el arrendamiento o cesión de uso, durante el período de protección, y que dichas operaciones están sujetas a un precio máximo y a la obligación del cumplimiento de los requisitos por la persona compradora, arrendataria o cesionaria, según lo previsto en la presente ley y el resto de la normativa de aplicación.

 No podrá autorizarse ninguna escritura pública en la que se formalice la segunda o posterior transmisión de la propiedad o de un derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas sin que previamente se acredite la resolución de autorización de la transmisión otorgada por la Delegación Territorial correspondiente o la presentación de la solicitud de la misma cuando haya transcurrido el plazo previsto reglamentariamente sin que se haya notificado resolución expresa, circunstancias todas ellas que deberán reflejarse en la escritura, incorporándose a la matriz dichos documentos. Si la resolución hubiese anunciado el ejercicio de tanteo, no se podrá elevar a escritura pública la citada transmisión hasta que hubiera transcurrido el plazo para su ejercicio.

Los notarios y notarias deberán poner en conocimiento de la Delegación Territorial competente en materia de vivienda las escrituras públicas de compraventa de vivienda protegida en sucesivas transmisiones.

 Serán nulas de pleno derecho, y por tanto no inscribibles, las transmisiones que se hayan efectuado sin haber obtenido la autorización de la Consejería competente en materia de vivienda y en las que no se hayan efectuado, en la forma y plazos previstos, la comunicación relativa al derecho de retracto.

 La formalización de contratos de arrendamiento o de cesiones de uso por la persona propietaria de una vivienda protegida, posteriores a la primera adjudicación, está sujeta a la previa presentación de una declaración responsable, que deberán presentar la persona propietaria y la arrendataria o cesionaria, en los términos establecidos reglamentariamente, y donde se deberá justificar, además del cumplimiento de los requisitos previstos la necesidad de alquilar la vivienda protegida por su titular por motivos laborales, enfermedad u otra justa causa determinada reglamentariamente.

 El ejercicio de la opción de compra de una vivienda protegida, cuando la persona compradora haya accedido previamente a la vivienda protegida mediante un contrato de arrendamiento o arrendamiento con opción a compra, deberá ser autorizado por la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda, en los términos establecidos reglamentariamente, si bien el adquirente no tendrá que acreditar los requisitos de acceso a la vivienda protegida, salvo la no disposición de otra vivienda en el momento en que se produzca la transmisión, de conformidad con lo establecido en la legislación vigente.

 Las adquisiciones de viviendas protegidas en virtud de procedimientos de fusión, escisión, absorción o aumentos de capital entre personas jurídicas, así como los supuestos de disolución y liquidación o disminución de capital, están exentas de la obligación de obtener la autorización prevista en el presente capítulo. Sin perjuicio de ello, deberán ser comunicadas por la persona adquirente a la Consejería competente en materia de vivienda protegida en el plazo de diez días hábiles desde que se produzcan.  Las entregas de viviendas protegidas en virtud de daciones en pago de deuda con garantía hipotecaria u otros procedimientos extrajudiciales de ejecución de deudas sobre ellas, con anterioridad a la formalización de la dación en pago o, en su caso, de la adjudicación a tercera persona por otro procedimiento extrajudicial, el acreedor que pretenda adquirir o ejecutante deberá comunicar a la Consejería competente en materia de vivienda y al ayuntamiento donde se ubique el inmueble su intención de realizar dicha operación, al objeto de que los mismos en el plazo de quince días hábiles comuniquen o no su intención de ejercitar el derecho de tanteo al precio consignado en dicha operación, que no podrá exceder del máximo establecido legalmente. En los supuestos de ejecuciones hipotecarias u otros procedimientos judiciales donde se pretenda ejecutar la deuda con la entrega o adjudicación de la vivienda protegida, el adquirente, tras la adjudicación en subasta, deberá efectuar comunicación en un plazo de diez días desde la firmeza del testimonio de adjudicación a la Consejería competente en materia de vivienda y al ayuntamiento donde se ubique el inmueble, consignando los datos de la vivienda protegida y el precio, al objeto de que en el plazo de quince días hábiles los mismos comuniquen o no su intención de ejercitar el derecho de retracto al precio consignado en dicha operación.

 En las transmisiones de las viviendas protegidas que se produzcan por sucesión mortis causa, el notario autorizante de la escritura deberá dar traslado de la misma a la Consejería competente en materia de vivienda en el plazo de diez días hábiles desde su otorgamiento.  En el caso de que la persona que haya adquirido por herencia la vivienda protegida vaya a transmitirla, arrendarla o ceder su uso, deberá cumplir con lo previsto en la presente ley en cuanto al régimen de segundas transmisiones o arrendamiento. En las inscripciones en el Registro de la Propiedad de transmisiones de vivienda protegida que se produzcan por sucesión mortis causa, los registradores comunicarán la certificación prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria a la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda.

p) Derechos de tanteo y retracto: Son titulares de derechos de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas la Administración de la Junta de Andalucía, a través de la Consejería competente en materia de vivienda o sus entes instrumentales, los ayuntamientos o las entidades públicas que dependan de los mismos; y, por tanto, podrán ejercer los referidos derechos en las segundas y sucesivas transmisiones o cualquier acto de disposición inter vivos de las viviendas protegidas, en los términos previstos en la presente ley y en su desarrollo reglamentario.  Además procederá el derecho de retracto por parte de la Administración de la Junta de Andalucía, a través de la Consejería competente en materia de vivienda o sus entes instrumentales, los ayuntamientos o las entidades públicas que dependan de los mismos, cuando la persona adquirente de una vivienda protegida haya incurrido en falsedad o inexactitud sobre los datos facilitados, que hayan sido determinantes para la adquisición de la vivienda, por carecer de las condiciones necesarias para ser destinataria de vivienda protegida, todo ello sin perjuicio de las sanciones que procedan.  En el caso de que tanto el ayuntamiento como la Junta de Andalucía o sus entes dependientes quieran ejercitar estos derechos, deberá comunicarlo a la otra Administración con una anterioridad de diez días hábiles a su ejercicio, prevaleciendo el derecho del ayuntamiento o sus entes dependientes.

 El derecho de tanteo se ejercerá hasta por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación. El derecho de retracto se ejercerá por el precio de transmisión, que no podrá superar el máximo vigente para las viviendas protegidas a que se refiere el párrafo anterior. Al ejercer los derechos de tanteo y retracto, la Administración podrá designar una persona adjudicataria de la vivienda protegida. A tal fin, la Administración actuante solicitará al Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida del municipio donde se ubique la vivienda protegida que facilite un listado priorizado de demandantes del ámbito territorial donde se ubique la misma. Reglamentariamente, podrá establecerse otro proceso para la selección de los adjudicatarios.

 El plazo máximo para el ejercicio del derecho de tanteo será de sesenta días naturales, computados a partir del día siguiente a la presentación de la solicitud para transmitir la vivienda protegida por su titular a la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda, o de la comunicación al ayuntamiento, si esta fuera posterior, en los términos previstos reglamentariamente. En el caso de los supuestos previstos en el artículo 81 de la presente ley, dicho plazo comenzará a computarse desde la última de las comunicaciones presentadas por el adquirente de la vivienda protegida.  El derecho de retracto habrá de ejercerse en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente a la comunicación de la transmisión o a que la Consejería competente en materia de vivienda haya tenido conocimiento fehacientemente por cualquier otro medio de la misma, o desde que hubiera tenido conocimiento de la falsedad en los datos facilitados para acceder a la vivienda protegida.

 La Administración que decida ejercitar el derecho de tanteo o retracto comparecerá, dentro del plazo de ejercicio del derecho, ante el notario o notaria, manifestándole su voluntad, consignando notarialmente el precio y requiriéndole para que señale día y hora para el otorgamiento de la escritura pública, así como para que notifique dichos extremos a la persona transmitente o a la adquirente retraída. Compareciendo ambas partes en el día y hora fijados, se otorgará la oportuna escritura pública, haciéndose entrega del precio consignado y de la posesión efectiva de la finca transmitida, sin perjuicio de la posible retención de cantidades prevista en el párrafo siguiente. Si existieran cargas o gravámenes sobre la vivienda, la entidad adquirente podrá retener del precio aquellas cantidades necesarias para su cancelación económica, entendiéndose por tal el pago al acreedor de las cantidades pendientes del principal, intereses y demás conceptos debidos, previa acreditación documental. Esta retención no comprenderá los gastos formales derivados de la cancelación registral, tales como notariales, registrales o tributarios, que deberán ser asumidos por la parte transmitente, salvo pacto en contrario.

 q) Descalificación. La descalificación, a solicitud del titular de una vivienda protegida en venta, es el procedimiento por el que una vivienda protegida deja de serlo tras la devolución de las ayudas públicas que hubiera recibido el titular de la vivienda. 

 En ningún caso procede la descalificación de las viviendas protegidas promovidas directamente por la Administración y financiadas con fondos públicos No procede la descalificación de las viviendas protegidas promovidas por promotores privados, hayan obtenido o no inversión pública, debiendo agotar el período de protección fijado en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo para los distintos regímenes. Con carácter excepcional, y de manera justificada, el correspondiente plan de vivienda determinará los programas para los que, si procede, y en caso de que hayan recibido ayudas públicas, se podrán descalificar las viviendas protegidas acogidas a los mismos antes de que transcurra el plazo legal de protección, estableciendo los requisitos que debe reunir el titular y la vivienda protegida y el plazo mínimo en que se puede proceder a la citada descalificación. Todo ello conforme al procedimiento establecido reglamentariamente.

EL VALOR DE ADQUISICIÓN EN LA VENTA DE UNA FINCA ADQUIRIDA POR HERENCIA

Cuando una finca ha sido adquirida en todo o en parte por herencia y luego más tarde se vende se plantea la cuestión de cuál es el valor de adquisición a efectos de un posible incremento en el IRPF. La cuestión es clara cuando se hereda y se vende en la misma fecha, pero si la herencia y la venta se formalizan en momentos distintos el valor que hay que tener en cuenta no es el que se asigne en la partición sino el valor que tenga el bien el día del fallecimiento del causante

Suele ser frecuente que se herede un bien y no se haga la partición de forma inmediata, bien porque los herederos deseen continuar la comunidad hereditaria, no se pongan de acuerdo sobre el reparto o porque estén esperando que surja la posibilidad de una venta ventajosa. Existe un error extendido que si al inmueble heredado se le asigna el mismo valor en la escritura de partición y de venta no existe incremento de patrimonio por el que hubiera que tributar en el IRPF.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta de un inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la citada Ley.

El artículo 36 de la ley del IRPF que establece un tratamiento específico para las transmisiones que se producen por herencia o por donación:

Artículo 36. Transmisiones a título lucrativo.

Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

Por tanto, el valor de adquisición que hay que tener en cuenta no es del valor en el momento de hacer la partición, sino es el valor  que inmueble tenga en la fecha de fallecimiento del causante con el límite del valor de mercado.

El artículo 24 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece de forma inequívoca que «el impuesto se devengará el día del fallecimiento del causante». Esto significa que, a efectos fiscales, el valor de los bienes debe determinarse tomando como referencia el día del fallecimiento del causante y no cuando se acepte la herencia formalmente ni cuando se realice la partición entre herederos.

Desde el 1 de enero de 2022, y tras la publicación de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, el valor de referencia catastral se ha convertido en la base imponible mínima del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando se heredan bienes inmuebles. Este valor lo determina la Dirección General del Catastro en función de los precios de compraventa reales registrados ante notarios, las características catastrales de cada propiedad y los estudios de mercado de cada zona geográfica. Se puede consultar el valor de referencia de cualquier inmueble de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), introduciendo la referencia catastral o utilizando su certificado digital.

En este sentido el artículo 9 de la ley del Impuesto de Sucesiones señala en su párrafo 2º que a efectos de este impuesto en el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.

A partir del uno de enero de 2021 por la modificación del el art. 4.1 de la Ley 11/2021, de 9 de julio se establece un valor de referencia que deberá utilizarse como el valor de los inmuebles en el momento de liquidar el Impuesto de sucesiones. El heredero podrá, siempre, declarar un valor superior, pero nunca inferior a este valor de referencia.

Para las adquisiciones o transmisiones por herencia, a título lucrativo, efectuadas a partir del 1 de enero de 2022, que en la medida en que las normas del ISD establecen el valor de referencia de los inmuebles como base imponible (salvo que el valor declarado sea superior en cuyo caso se tomará este), será este valor de referencia el que deba tenerse en cuenta como importe real por el que la adquisición o transmisión se ha efectuado al calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, sin que puedan exceder del valor de mercado. La Agencia Tributaria puede, por ello, regularizar la ganancia patrimonial declarada en el IRPF teniendo en cuenta el valor de referencia del inmueble, si el contribuyente declaró valores inferiores.

Por lo tanto, el valor de adquisición del inmueble, dado que ha sido adquirido a título lucrativo, será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más el coste de las inversiones o mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Solamente se podrá declarar un valor superior al de referencia si el valor real del inmueble declarado es superior al valor de referencia.  Pero lo tendrá que hacer dentro del periodo de liquidación del impuesto, ya que si lo hace después sólo podrá rectificar el valor declarado para ajustarlo al valor de referencia catastral.

La DGT permite hacer una autoliquidación complementaria para ajustar el valor del inmueble heredado, pero limita dicho ajuste al valor de referencia catastral (Consulta V0502-25 de 27/03/2025) Conforme al artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del ISD, la base imponible de los inmuebles se establece como el valor de referencia catastral, salvo que el valor declarado sea superior, en cuyo caso se tomará este último. No se admite declarar un valor superior al valor de referencia salvo que ya se haya hecho en la primera declaración del impuesto. En ningún se podrá consignar en la autoliquidación complementaria un valor superior al valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, ya que este actúa como base imponible salvo que el valor declarado sea superior. En el caso de que se hubiera declarado por un importe inferior, el contribuyente deberá presentar una autoliquidación complementaria para ajustarse al valor correcto, pero no será necesario modificar la escritura de aceptación de herencia, será suficiente con la rectificación fiscal.

Cuando se hace la partición de la herencia no se produce un incremento de patrimonio, ya que las diferencias de valor que se ponen de manifiesto en la herencia no están sujetas a tributación (plusvalía del muerto).  Pero hay que tener también en cuenta que, simultáneamente a la partición, cuando el matrimonio del fallecido y el cónyuge sobreviviente han estado en régimen de gananciales, se realiza la liquidación de dicha sociedad de gananciales. Esta liquidación de gananciales con adjudicación de bienes concretos al cónyuge viudo no produce una alteración patrimonial sujeta, pero si tiene relevancia para una futura transmisión ya que cuando se enajenen estos bienes adjudicados el valor de adquisición no será el valor que se le dio en la liquidación, sino el precio por el cual ese bien fue adquirido por los cónyuges con carácter ganancial. También debe tenerse en cuenta que las adjudicaciones que se hagan como consecuencia de la liquidación de gananciales no están sujetas a Plusvalía Municipal a diferencia de las adjudicaciones que se practiquen en pago de derechos hereditarios. Además, si el bien ganancial que se adjudica al cónyuge viudo es la vivienda habitual y después se transmite y el cónyuge es mayor de sesenta y cinco años no hay incremento de patrimonio como tampoco lo habrá cuando fallezca y lo transmita a sus herederos.

Cuando no se trate de la vivienda habitual o bienes que no tenga una variación sustancial de valor con la intención de minorar el posible incremento de patrimonio en el IRPF interesa que estos bienes con una plusvalía latente importante se adjudiquen en pago de los derechos hereditarios para así actualizar el valor de adquisición para una futura transmisión.

Para evitar una liquidación adicional por el Impuesto de Transmisión en caso de conmutación del usufructo del cónyuge viudo en tanto se estima que hay una permuta derechos es aconsejable incluir en el testamento una cláusula en la que el testador faculta al cónyuge y herederos a conmutar esos derechos. De ese modo se evita la aplicación de esa tributación adicional ya que si está prevista en testamento la conmutación será considerada como una operación particional. 

Respecto de la fecha de adquisición una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante, aunque la partición se haga en un momento posterior. Cuando el bien es ganancial y al fallecer uno de los cónyuges en la partición de herencia se adjudica en pago de su mitad de gananciales al cónyuge supérstite la propiedad de un cincuenta por ciento de la vivienda, y además en pago de su herencia el usufructo de una tercera parte de la otra mitad y a los hijos se adjudica la nuda propiedad de la otra mitad la fecha y el valor de adquisición para el cónyuge viudo y para los hijos será distinto.

Respecto del cónyuge supérstite, la fecha de adquisición del porcentaje de usufructo sobre la vivienda recibido por herencia, será la de su adquisición por herencia en el momento del fallecimiento del causante. Por tanto, el inmueble tendrá para el viudo dos fechas de adquisición, la del porcentaje adquirido onerosamente antes del fallecimiento del cónyuge, y la del porcentaje de usufructo adquirido directamente por herencia. En cuanto a la mitad adquirida como consecuencia de la liquidación de la sociedad de gananciales con motivo del fallecimiento del cónyuge se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad.

Por tanto, al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido se deberá distinguir el valor de adquisición del porcentaje adquirido onerosamente, que será el importe real por el que dicha adquisición se efectuó, con las matizaciones que incorpora el apartado 1.b) del artículo 35 de la Ley del Impuesto, y el valor de adquisición del otro porcentaje de usufructo de la vivienda adquirido por vía hereditaria, que será el que resulte de aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.

Respecto del hijo, habrá una única fecha de adquisición, que será la fecha de fallecimiento del causante, y el valor de adquisición será el que resulte de aplicar las citadas reglas para las adquisiciones a título lucrativo.

LA REVOCACIÓN Y REHABILITACIÓN DEL NIF. UNA SOCIEDAD CON NIF REVOCADO PUEDE DISOLVERSE SI PREVIAMENTE LO REHABILITA

 

REVOCACIÓN: La revocación del NIF es una medida que adopta la Agencia Tributaria y que inhabilita a la sociedad para operar en el tráfico jurídico, provocando la “muerte civil” de la compañía. La revocación del NIF conlleva una doble prohibición legal: Al notario, se le prohíbe autorizar cualquier documento público en tanto subsista la revocación. Y al registrador, se le impide dar acceso a cualquier documento a los libros del registro correspondiente. En consecuencia, ningún acto societario, ni siquiera la disolución y liquidación, puede acceder al Registro Mercantil mientras el NIF permanezca revocado. Por tanto, para poder autorizar e inscribir válidamente la extinción de una sociedad, debe acreditarse previamente la rehabilitación del NIF ante la AEAT, conforme a lo dispuesto en el artículo 147 del Real Decreto 1065/2007.

La revocación del NIF es el procedimiento mediante el cual Hacienda anula la validez del número de identificación fiscal de una empresa. La revocación conlleva una paralización casi total de la actividad de la sociedad. El NIF deja de ser válido para trámites tributarios y no puede usarse en facturas ni en declaraciones oficiales. Las entidades financieras bloquean los cargos y abonos en las cuentas bancarias de la empresa mientras el NIF esté revocado. Queda cerrada la hoja registral de la empresa en el Registro Mercantil. Asimismo, los notarios no pueden autorizar escrituras ni contratos a nombre de la sociedad, salvo para aquellos trámites imprescindibles destinados a su reactivación.

La revocación del NIF cercena la actividad bancaria de la sociedad. Las entidades de crédito, en cumplimiento de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo proceden al bloqueo inmediato de los abonos y cargos en cuentas corrientes, tarjetas y línea de créditos. Bloqueo bancario.

El NIF deja de ser válido para trámites tributarios y no puede usarse en facturas ni en declaraciones oficiales. La empresa, al no tener un identificador fiscal activo, queda fuera del tráfico tributario ordinario. La empresa no puede emitir facturas, contratar con proveedores, ni solicitar préstamos o subvenciones.

En virtud de lo establecido en el artículo 24 de la Ley del Notariado y la normativa de prevención del fraude fiscal (Ley 11/2021), el Notario debe identificar a los intervinientes y consignar sus números de identificación fiscal. Si el NIF figura como revocado en la base de datos de la AEAT, el fedatario público denegará la autorización de la escritura por defecto en la capacidad de obrar y representación de la sociedad para el tráfico jurídico, al no poder cumplir la entidad con sus obligaciones censales y tributarias básicas. Esto impide la compraventa de inmuebles, la constitución de hipotecas o la elevación a público de acuerdos sociales y prácticamente el otorgamiento de cualquier escritura. Aunque cabe defender la capacidad de la sociedad para otorgar instrumentos públicos destinados a «salvar» la entidad o proteger su patrimonio, más allá de la mera reactivación del NIF como son los poderes generales para pleitos por el derecho constitucional de la tutela judicial efectiva (art. 24 de la Constitución). La jurisprudencia registral permite, exclusivamente, la inscripción del cese de administradores y los actos necesarios para la reactivación del NIF. El nombramiento de nuevos administradores quedará supeditado a la rehabilitación del número fiscal. Sin embargo no resulta aplicable el deber de abstención del notario cuando el otorgamiento de la escritura pública esté ordenado por la autoridad judicial en ejecución de una sentencia firme. (Consulta de la DGT número: V0701-25 de Fecha: 15/04/2025)               

La revocación del NIF conlleva una notificación automática al Registro Mercantil, el cual procede a extender una nota marginal de cierre en la hoja abierta a la sociedad. Según el artículo 119.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS) y la reiterada doctrina de la DGSJFP (entre otras, Resoluciones de 18 de enero de 2017 y 23 de febrero de 2022), el cierre registral por baja en el Índice de Entidades impide la inscripción de cualquier acto jurídico. No se podrán por tanto inscribir escrituras de modificación de estatutos, ampliaciones de capital, ni otorgamiento de poderes, ni prácticamente ningún otro acto. La Resolución de 25 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.  La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), ha confirmado el criterio de que una sociedad con el NIF revocado no podrá inscribir su disolución y liquidación en el Registro Mercantil hasta que dicho NIF sea rehabilitado por la Agencia Tributaria (AEAT).

La potestad de la Administración para revocar el NIF se regula en la Disposición Adicional Sexta de la LGT y se desarrolla en el artículo 147 del Real Decreto 1065/2007 (Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria).

La disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria dispone: “La publicación de la revocación del número de identificación fiscal asignado en el "Boletín Oficial del Estado", determinará la pérdida de validez a efectos identificativos de dicho número en el ámbito fiscal. Asimismo, la publicación anterior determinará que las entidades de crédito no realicen cargos o abonos en las cuentas o depósitos bancarios en que consten como titulares o autorizados los titulares de dichos números revocados, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal. Cuando la revocación se refiera al número de identificación fiscal de una entidad, su publicación en el "Boletín Oficial del Estado" implicará la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal. El registro público en el que esté inscrita la entidad a la que afecte la revocación, en función del tipo de entidad de que se trate, procederá a extender en la hoja abierta a dicha entidad una nota marginal en la que se hará constar que, en lo sucesivo, no podrá realizarse inscripción alguna que afecte a aquella, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal. Excepcionalmente, se admitirá la realización de los trámites imprescindibles para la cancelación de la nota marginal a la que se refiere el párrafo anterior. De igual modo, en todas las certificaciones registrales de la entidad titular del número revocado debe constar que el mismo está revocado. Lo dispuesto en este apartado no impedirá a la Administración Tributaria exigir el cumplimiento de las obligaciones tributarias pendientes. No obstante, la admisión de las autoliquidaciones, declaraciones, comunicaciones o escritos en los que conste un número de identificación fiscal revocado quedará condicionada, en los términos reglamentariamente establecidos, a la rehabilitación del citado número de identificación fiscal”.

La revocación del NIF se dirige sobre todo a sociedades inactivas que llevan tiempo sin cumplir con sus obligaciones fiscales y censales. No depositar las cuentas anuales en el Registro Mercantil durante cuatro años seguidos es otra causa por la que Hacienda puede considerar a la sociedad “inactiva” y retirarle el NIF. Igualmente si durante más de un año Hacienda intenta sin éxito notificar a la empresa en su domicilio fiscal, puede presumir que la sociedad está abandonada y proceder a revocar su NIF de oficio. La AEAT también revoca el NIF cuando detecta actividades económicas ficticias o domicilios sociales aparentes o falsos. Igualmente, si una empresa es declarada insolvente en el pago de deudas tributarias, Hacienda puede revocar su NIF de oficio.

La revocación no es automática. Hacienda debe primero abrir un trámite de audiencia al contribuyente y publicar el acuerdo de revocación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), notificándolo también por vía oficial al afectado.

REHABILITACIÓN: Afortunadamente la revocación del NIF es reversible mediante su rehabilitación. En este sentido, el apartado 8 del artículo 147 del RGAT que dispone la Administración tributaria podrá rehabilitar el número de identificación fiscal mediante acuerdo que estará sujeto a los mismos requisitos de publicidad establecidos para la revocación. Las solicitudes de rehabilitación del número de identificación fiscal sólo serán tramitadas cuando se acredite que han desaparecido las causas que motivaron la revocación y, en caso de sociedades, se comunique, además, quienes ostentan la titularidad del capital de la sociedad, con identificación completa de sus representantes legales, el domicilio fiscal, así como documentación que acredite cuál es la actividad económica que la sociedad va a desarrollar. Careciendo de estos requisitos, las solicitudes se archivarán sin más trámite. La falta de resolución expresa de la solicitud de rehabilitación de un número de identificación fiscal en el plazo de tres meses determinará que la misma se entienda denegada”.

Para que la Agencia Tributaria rehabilite el NIF el interesado deberá una hacer una solicitud formal que se ha facilitado por la Orden HAC/1526/2024, que permite realizar esta solicitud marcando la casilla específica en el Modelo 036 de declaración censal. Alternativamente, también puede hacerse mediante un escrito dirigido a la Administración Tributaria. En la solicitud se debe expresar que la sociedad desea reactivar su NIF y volver a cumplir con todas sus obligaciones fiscales y censales. Por tanto, para poder rehabilitar el NIF se deberá acreditar que han desaparecido las causas que motivaron la revocación. Antes de pedir la rehabilitación, es fundamental subsanar los incumplimientos que llevaron a la revocación. Por ejemplo, si el problema fue la falta de presentación de impuestos o de depósitos de cuentas, habrá que presentar toda la documentación pendiente. También es necesario comunicar la identificación completa de los socios y sus representantes legales, la declaración actualizada de la titularidad real y la confirmación del actual domicilio fiscal así como aportar cualquier otro dato censal relevante que permita verificar que la empresa vuelve a estar operativa. No obstante, cuando lo que se pretenda es la disolución y liquidación de la sociedad a los efectos exclusivos de la comunicación de la actividad económica de la sociedad, habría que identificar la cesación de la actividad que se venía desarrollando así como las nuevas actividades económicas que, en su caso, se fueran a realizar y que conlleve la disolución y liquidación de la misma

Una vez presentada la solicitud con toda la documentación, la Agencia emitirá una resolución rehabilitando el NIF de la sociedad. Dicha rehabilitación —al igual que la revocación— se publica en el BOE y surte efecto desde su publicación oficial. Transcurrido el plazo de tres meses si no hay respuesta expresa, legalmente se considerará denegada la rehabilitación por silencio administrativo.

LA APOSTILLA DE LA HAYA DE DOCUMENTOS PÚBLICOS

 

La Apostilla de La Haya es un proceso que garantiza la validez internacional de documentos públicos en los países que forman parte del Convenio de La Haya de 1961. Este trámite es esencial para quienes necesitan utilizar documentos en el extranjero, como poderes notariales, certificados de nacimiento o títulos académicos.

 En España su regulación se encuentra en Real Decreto 1497/2011, de 24 de octubre, por el que se determinan los funcionarios y autoridades competentes para realizar la legalización única o Apostilla prevista por el Convenio XII de la Conferencia de La Haya de Derecho Internacional Privado, de 5 de octubre de 1961. Este real decreto añade la novedad, asimismo, respecto al Real Decreto 2433/1978, de 2 de octubre, de dar entrada a la Apostilla emitida en soporte electrónico, para los documentos públicos judiciales y administrativos, confiriéndole la misma validez que a la Apostilla emitida en soporte papel.

El 5 de octubre de 1961 se firmó en la Haya el Convenio por el que se suprimió la exigencia de legalización de los documentos públicos autorizados en el territorio de un Estado contratante y que debieran ser presentados en el territorio de otro Estado contratante. El citado Convenio, que fue ratificado en España por Instrumento de 10 de abril de 1978 y entró en vigor para España el 25 de septiembre de 1978, configuró la Apostilla expedida por la autoridad competente del Estado del que dimanase el documento como la única formalidad exigible para certificar la autenticidad de la firma, la calidad en que el signatario del documento ha actuado y, en su caso, la identidad del sello o timbre del que el documento está revestido.

Cuando un documento se ha otorgado en el extranjero y se va a utilizar en España, la Legalización o Apostilla es el trámite que acredita que dicho documento tiene el carácter de documento público conforme a la legislación española, por haberse cumplido en su otorgamiento las formalidades exigidas en nuestro país. A la inversa cuando el documento se ha autorizado en España y se quiere que surta efectos en el extranjero la apostilla acredita su validez como documento público internacional.

La apostilla es un sello o certificación que valida la autenticidad de un documento público emitido en un país, para que sea reconocido en otro. Este procedimiento se rige por el Convenio de La Haya de 1961, del cual España forma parte. La apostilla simplifica el proceso de legalización de documentos entre países firmantes, evitando trámites burocráticos adicionales. El trámite si el documento se ha autorizado en España supone la certificación por el decano del Colegio Notarial o por los notarios en los que éste haya delegado al efecto, de la autenticidad de la firma y sello puestos en el documento.

La Apostilla que se usa para aquellos países que se han adherido al Convenio suscrito por determinados países en La Haya el 5 de octubre de 1961, por el que se suprime la exigencia de legalización para los documentos públicos extranjeros. España es parte de dicho Convenio desde su ratificación el día 21 de octubre de 1976. Si tu país no está adherido al Convenio, el proceso es más largo ya que entonces hay que acudir a la legalización por vía diplomática y el documento debe ser validado por el Ministerio de Relaciones Exteriores del país extranjero y luego por el Consulado de España.

Los Colegios Notariales son los encargados de legalizar la firma de los notarios y también ofrecen el servicio de apostilla. Puedes acudir a la sede del Colegio Notarial de tu provincia y solicitar el trámite de apostilla allí. Serán competentes para realizar el trámite de legalización única o Apostilla de los documentos notariales los Decanos de los Colegios Notariales o quienes hagan sus veces reglamentariamente, así como aquellos otros Notarios en quiénes éstos deleguen, con independencia del lugar del territorio nacional en el que dicho documento hubiera sido emitido. Es importante llevar el documento original y una copia, así como abonar la tasa correspondiente. Las oficinas de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles también realizan el trámite de apostilla. Puedes acudir a la oficina más cercana a tu domicilio y presentar el documento que deseas apostillar. Al igual que en los Colegios Notariales, es necesario llevar el documento original y una copia, así como pagar la tasa correspondiente. También se puede realizar el trámite de apostilla fuera de España a través de una representación diplomática o consular española en el país donde te encuentres.

Es importante que si el documento no está en español para poder apostillarlo necesitarás una traducción oficial. Si necesitas una traducción del documento apostillado, debes acudir a un traductor jurado reconocido por el Ministerio de Asuntos Exteriores. Este traductor certificará la veracidad de la traducción y la validez de la apostilla adjunta. No se puede apostillar fotocopias o copias simples sino sólo documentos originales con traducción jurada si está en idioma extranjero.

En general, se pueden apostillar documentos públicos emitidos por autoridades competentes, como: actas de nacimiento, matrimonio o defunción, títulos académicos y certificados de estudios, documentos notariales, poderes notariales o documentos administrativos emitidos por organismos públicos. Los documentos privados no podrán ser objeto de Apostilla o legalización única.

El tiempo de tramitación puede variar dependiendo de la carga de trabajo de cada Colegio Notarial u oficina de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles. En general, el proceso suele tardar entre 2 y 5 días hábiles. El coste del trámite de apostilla varía según el tipo de documento y la entidad donde se realice. En promedio, la tasa oscila entre 20 y 40 euros.

Entre los documentos más comunes que requieren la apostilla están los certificados de matrimonio, actas de nacimiento, testamentos y documentos notariales relacionados con transacciones legales. Para obtenerla, el documento debe ser emitido por una autoridad reconocida y presentado en el organismo competente. La apostilla no tiene fecha de caducidad. Una vez realizada, la apostilla será válida mientras el documento al que hace referencia siga siendo válido.

La legalización única o Apostilla, emitida tanto en soporte papel como electrónico, tendrá la forma de un cuadrado de 9 centímetros de lado, como mínimo, y expresará las menciones que se incluyen en el Anexo del presente real decreto. Las Apostillas emitidas en soporte papel se extenderán en el propio documento apostillado. Si se extendiera en documento separado, ésta quedará indubitadamente unida al documento apostillado. Las legalizaciones únicas o Apostillas de todos los documentos públicos, que se emitan tanto en soporte papel como electrónico, serán registradas y almacenadas en el Registro Electrónico de Apostillas del Ministerio de Justicia. 

LA TITULARIDAD FORMAL Y MATERIAL DE LAS CUENTAS BANCARIAS Y EL IMPUESTO DE SUCESIONES

Uno de los activos que hay que incluir en el caudal hereditario son los saldos de las cuentas corrientes el día del fallecimiento del causante. Los bancos son subsidiariamente responsables del pago del impuesto de sucesiones por lo que para poder entregar estos saldos a los herederos es necesario que estos acrediten el pago del impuesto.

Además, el heredero o herederos para poder retirar fondos de la cuenta bancaria de un fallecido deberán acreditar su título sucesorio mediante la aportación de la declaración notarial de herederos o la copia autorizada del testamento junto con el certificado de defunción y últimas voluntades. Y por último debe presentar también la escritura de partición de herencia en la que se adjudican el saldo de la cuenta a los herederos debidamente liquidada del impuesto de sucesiones.

La ley del Impuesto de Sucesiones en su artículo 8 permite que el banco pueda autorizar la disposición de fondos de la propia cuenta del cliente fallecido para el abono de este impuesto si el heredero lo solicita a la entidad.  También se suele autorizar el pago de gastos de sepelio y funeral y el cargo de recibos que resulten necesarios para conservar el patrimonio hereditario

El Banco de España recuerda en sus guías de transparencia que no todas las cuentas compartidas funcionan igual. Las cuentas pueden ser indistintas o mancomunadas. En las primeras la disposición se puede hacer por cualquiera de los titulares mientras que en las segundas se requiere la firma de todos los titulares.

Cuando fallece uno de los titulares mancomunados de la cuenta los cotitulares supervivientes no pueden operar si no aportan el consentimiento expreso, por escrito, de todos los herederos del fallecido. Hasta que esa autorización no se presenta, la entidad queda obligada a bloquear cualquier retirada de fondos. Con este bloqueo se pretende evitar disposiciones indebidas.

En las cuentas de disposición indistinta, donde cada titular puede operar por sí solo, no existe la exigencia de co-firma bancaria; pero sí aparece otra obligación: una vez notificada la muerte, la entidad debe reservar la parte proporcional del saldo para la herencia. Si en la cuenta hay veinte mil euros y hay dos titulares el banco en principio bloquea la mitad del saldo hasta que se practique la partición de la herencia y se liquiden el impuesto de sucesiones.

En las cuentas conjuntas de los cónyuges hay que tener en cuenta el régimen económico matrimonial. Si los cónyuges están casados en régimen de gananciales la presunción de ganancialidad presupone que el dinero les pertenece a los dos con carácter ganancial en un cincuenta por ciento a cada uno. Pero si su régimen es de separación de bienes o de participación en ganancias la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS de 28 de septiembre de 2018) entiende que el mero hecho de que ambos consten como titulares de una cuenta bancaria no atribuye automáticamente la copropiedad al 50 por ciento. Por eso para evitar problemas sucesorios y fiscales lo mejor es que los cónyuges en régimen de separación de bienes o de participación tengan cuentas separadas de ingresos y abran una conjunta para abonar las cargas del matrimonio. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 16 de septiembre de 2022, reiteró que la mera titularidad indistinta no crea una comunidad de bienes ni supone una donación tácita.

En realidad, en las cuentas conjuntas hay, por una parte, una titularidad formal de disposición que permite a cualquiera de los titulares operar frente al banco y disponer del saldo; y por otra parte, hay una titularidad material o dominical que determina quién es realmente el propietario de los fondos, y depende de la procedencia del dinero que cada cónyuge haya aportado. Por eso para evitar conflictos lo aconsejable es que en este tipo de cuentas se documente con claridad tanto el origen de los fondos como los porcentajes de participación.

Puede suceder que la cuenta bancaria del fallecido incluya otros titulares. Es una práctica muy habitual en entornos familiares que se dé una situación de cotitularidad conjunta en la cuenta bancaria, aunque los fondos sean exclusivos de uno de los titulares. En estos casos puede haber confusión entre la titularidad formal y material y originar un conflicto tanto frente a la Administración tributaria como entre los propios herederos.  En muchas ocasiones se incluyen en las cuentas de nuestros mayores a algún hijo para facilitar su gestión. En estos supuestos la jurisprudencia reciente distingue entre la facultad de gestión de la cuenta y la titularidad real, ya que una vez fallecido el titular real hay que imputar el saldo en su totalidad, pues en caso contrario puede presumirse la existencia de una donación encubierta que debería computarse a efectos fiscales en el impuesto de sucesiones como a efectos de cálculo de los derechos legitimarios de todos los herederos forzosos.

Está claro, que, si un hijo es cotitular de la cuenta de sus padres, pero en realidad es sólo un mero gestor de los fondos, en caso de fallecimiento del verdadero titular o bien colaciona la parte proporcional que le corresponda en la cuenta como donación o bien reconoce formalmente que no tiene ningún derecho a la parte proporcional de la cuenta y reintegra su importe a la masa hereditaria. Este reconocimiento se podría hacer en la propia escritura de partición en la que el hijo reconocería que el dinero de la cuenta del padre no es suyo y lo reintegra a la masa hereditaria.

En la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo (por ejemplo, STS de 19 de diciembre de 1995, y otras anteriores como las de 8 de febrero de 1991 o 15 de diciembre de 1993), se establece que: «El mero hecho de la cotitularidad en una cuenta bancaria no determina por sí solo la existencia de un condominio, ni mucho menos por partes iguales, sobre los fondos depositados. La propiedad real del dinero se presume perteneciente a quien lo ingresó, salvo prueba en contrario«. Por tanto, mientras el titular real esté vivo, el hijo autorizado podrá disponer del saldo, pero ese dinero seguirá perteneciendo al progenitor, a efectos legales y fiscales. Solo tras su fallecimiento, los fondos pasarán a los herederos.

También la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V0498-22, de 14 de marzo, indica que el mero depósito de dinero por los titulares dominicales del mismo en una cuenta bancaria cuya titularidad es compartida también con una tercera persona, no supone en sí misma la existencia de una donación si no concurren los requisitos necesarios para ello —empobrecimiento del donante; enriquecimiento del donatario; intención de hacer una liberalidad («animus donandi»); aceptación del donatario («animus accipiendi»); y observancia de las formalidades requeridas según la naturaleza de los bienes donados. Hay indicios claros de donación si la persona que se incorpora como cotitular ficticio no ha realizado aportaciones económicas a la cuenta o si pese a no haberlo hecho dispone de los fondos o se beneficia de ellos.

La Dirección General, en la consulta V0486-24 sobre la diferencia entre titularidad de disposición y titularidad dominical de las cuentas bancarias de titularidad indistinta, matiza la cuestión ahondando en la distinción entre las facultades de disposición sobre una cuenta indistinta según vivan los cotitulares o haya fallecido alguno de ellos. En ese sentido, señala, la facultad de disposición total que en principio tienen los titulares de una cuenta conjunta sobre el saldo que arroje dicha cuenta, sólo mantendrá su vigencia mientras vivan los cotitulares de ella —salvo que antes decidan resolver o modificar las condiciones del contrato—, pero no puede extenderse más allá de la muerte de alguno de ellos, pues, en ese momento, entran en juego las disposiciones civiles que regulen la sucesión del fallecido.

Ante el fallecimiento de una persona cabe la posibilidad que en las cuentas conjunta uno de los titulares tenga la tentación de retirar la máxima cantidad posible de este dinero. Esta actuación puede dar lugar a una reclamación por apropiación indebida por parte de los herederos del causante, así como a una sanción por parte de la oficina liquidadora del impuesto de sucesiones.

La DGT aclara que el escenario cambia radicalmente con la muerte del titular original. En ese momento, el saldo de la cuenta se considera parte de la herencia y se reparte según el testamento o las normas de sucesión intestada. En este contexto, la Agencia Tributaria podría exigir el pago del Impuesto sobre Sucesiones si corresponde, especialmente si el cotitular retira fondos antes de que se liquide la herencia.

Para evitar complicaciones fiscales lo aconsejable en vez de incorporar como titular ficticio a un hijo es acudir como alternativa a la formalización de un poder o de una autorización bancarias, que permitirán a los hijos apoderados o autorizados gestionar la cuenta bancaria sin adquirir derechos de propiedad sobre el dinero. En este sentido en la práctica notarial se está generalizando con la debidas cautelas la formalización de poderes generales preventivos como medida de apoyo voluntario.

La Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 30 de octubre de 2025 ha establecido el criterio de que la retirada y utilización de fondos de una cuenta bancaria compartida con el fallecido puede constituir aceptación tácita de la herencia con las consecuencias civiles y fiscales que se derivan de la misma y sin que quepa ya la renuncia pues la aceptación se considera como un acto irrevocable. Esta retirada anticipada de fondos se considera como un verdadero acto de disposición patrimonial que únicamente podría realizar quien tenga la condición de heredero. En el mismo sentido la Resolución dela DGSJYFP de 10 de junio de 2020 y la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2019. No hay aceptación tácita cuando los actos del llamado a heredar se limitan a actuaciones necesarias como el pago de los gastos de funeral, domiciliaciones o pago de suministros del inmueble o el pago de impuestos como puede ser el pago del propio ISD.

Los herederos pueden solicitar a las entidades bancarias cualquiera de las siguientes informaciones:

El certificado de posiciones del cliente fallecido

Los movimientos habidos en las cuentas con posterioridad a la fecha del fallecimiento

Los movimientos habidos en las cuentas referido a un período temporal de aproximadamente un año antes del fallecimiento de tal forma que se permita a los herederos el cumplimiento de las obligaciones fiscales.

Una copia de los contratos de los que fuera titular el cliente fallecido.

En cuanto a la cuestión de si a la hora de incluir los saldos bancarios en la herencia se debe incluir el saldo a día de fallecimiento, o bien el mayor saldo del año anterior la Dirección General de Tributos en su Resolución V0079-0 de 17 de enero de 2006 señala que en las adquisiciones por causa de muerte el impuesto se devengará el día del fallecimiento del causante. Por lo tanto los bienes deben valorarse a fecha del fallecimiento del causante, ahora bien el artículo 25 del RISYD establece en su apartado 1 una matización a dicho principio:

"1. En las adquisiciones por causa de muerte se presumirá que forman parte del caudal hereditario los bienes de todas clases que hubiesen pertenecido al causante de la sucesión hasta un año antes del fallecimiento, salvo prueba fehaciente de que tales bienes fueron transmitidos por aquél y de que se hallan en poder de persona distinta de un heredero, legatario, pariente dentro del tercer grado o cónyuge de cualquiera de ellos o del causante. Esta presunción quedará desvirtuada mediante la justificación suficiente de que, en el caudal, figuran incluidos, con valor equivalente, el dinero u otros bienes subrogados en el lugar de los desaparecidos.

A los efectos del párrafo anterior, se presumirá que los bienes pertenecieron al causante por la circunstancia de que los mismos figurasen a su nombre en depósitos, cuentas corrientes o de ahorro, préstamos con garantía o en otros contratos similares o bien inscritos a su nombre en los amillaramientos, catastros, Registros Fiscales, Registros de la Propiedad u otros de carácter público.

La no justificación de la existencia de dinero o de bienes subrogados no obstará al derecho de los interesados para probar la realidad de la transmisión."

Por lo tanto, en principio, deberá recogerse el saldo a fecha de fallecimiento, ahora bien si existiera una diferencia entre el saldo al día de fallecimiento y entre el mayor saldo del año anterior, la administración podrá exigir a los interesados que justifiquen el destino de dicho importe, pues de lo contrario puede estimar que el mayor saldo forma parte del caudal hereditario.