Es posible la inmatriculación de un piso de un edificio en régimen de división horizontal sin necesidad de consentimiento de todos los comuneros

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Se pretende en virtud de expediente de dominio la inmatriculación de una cuota indivisa de finca con expresión del elemento privativo que lleva aparejada, vivienda en planta primera, con atribución unilateral de cuota y sin que se describa la totalidad del edificio. El Notario autorizante de la escritura y ahora recurrente entiende que no es exigible la declaración de la obra nueva del total edificio y su división horizontal, dado el derecho de un comunero de inmatricular su cuota, especificando concretamente el contenido de la misma, que en este caso lleva aparejada la propiedad exclusiva de una parte del edificio, la planta primera.

  Desde el punto de vista material, este Centro Directivo ya admitió en su Resolución de 12 de diciembre de 2019, la posibilidad de inmatricular la propiedad privativa de un elemento en régimen de propiedad horizontal, de manera independiente a los restantes elementos, cuando no constaba previamente inscrita la finca donde se procedía a la declaración de obra nueva y el régimen de propiedad horizontal, sin necesidad de aportar la titulación precisa para justificar la previa adquisición de todos los propietarios de los elementos integrantes de la misma.

 De la misma manera este Centro Directivo, en su Resolución de 24 de abril de 1998, reconoce que «ha de señalarse que una vez admitida la posibilidad de inmatriculación de un inmueble mediante una primera inscripción de una cuota indivisa en condominio ordinario practicada en virtud de auto recaído en expediente de dominio ningún obstáculo se advierte para rechazar esa inmatriculación en virtud de una primera inscripción de una cuota de participación en una comunidad especial si aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota, como ocurre en el presente caso en el que se describe el total inmueble, se determina la parte de uso singular y exclusivo y, por exclusión, la de uso común, y la cuota respectiva (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal); sin que pueda rechazarse, so pretexto de no haber sido promovido por todos los cotitulares del inmueble, la aptitud del expediente de dominio para declarar, con plena eficacia inmatriculadora, ese derecho de cuota, así en su pertenencia como en su íntegro contenido pues, por una parte, es en tal caso obligatoria en el expediente la citación de todos los cotitulares del inmueble común (cfr. artículos 278 del Reglamento Hipotecario, y 201, regla 3.ª, Ley Hipotecaria), y por otra, no se pretende la declaración de la titularidad de las restantes cuotas, sino exclusivamente la del promotor». En el mismo sentido, las Resoluciones de 13 de febrero de 2014 y 13 de julio de 2017 reconocen la posibilidad de inmatriculación de una finca en la que se inscribe la titularidad de una cuota del dominio sobre la misma, siempre y cuando se hayan descrito todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivas de la misma, de acuerdo con el artículo 8 de la Ley Hipotecaria.

 No obstante, deben tenerse en cuenta también los aspectos formales de la inmatriculación, pues, aunque sólo se vaya a inscribir la titularidad de uno de los elementos, la inmatriculación física de la finca sobre la que se asienta la división horizontal será de toda la finca. En definitiva, la operación registral de inmatriculación en su vertiente formal, que se refiere a la incorporación a los libros de la finca como base de las operaciones registrales, ha de venir descrita e identificada en su totalidad, y debe acompañarse representación gráfica georreferenciada de la misma para su incorporación al folio registral como su base gráfica. Por ello, es necesario que se acompañe la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con el solar en el que se sitúa la vivienda cuya inscripción se solicita. Por otro lado, para poder inmatricular la vivienda, es necesario asimismo que se haya declarado la obra nueva del edificio del que forma parte, cumpliendo con las exigencias impuestas por la legislación urbanística.

Exigir el consentimiento expreso de los demás copropietarios del edificio sería dejar sin efecto la posibilidad de inmatriculación de las viviendas que lo componen, que este Centro Directivo ha sostenido en las Resoluciones anteriormente citadas. La tramitación del expediente de dominio notarial para la inmatriculación de la cuota y atribución del elemento privativo ha conllevado la citación al otro copropietario, que no se ha opuesto, por lo que tampoco cabe hablar de una determinación unilateral de la cuota. Además la declaración de obra nueva es una circunstancia de hecho (que esta Dirección General ha admitido realizar por ejemplo por un cónyuge en gananciales sin intervención del otro, por no ser un acto dispositivo) de manera que aunque normalmente exige por razón de tracto sucesivo la intervención de todos los copropietarios, debe flexibilizarse en los casos excepcionales de inmatriculación parcial de edificios en propiedad horizontal para facilitar el superior interés del propietario de las viviendas a su s acceso al Registro de la propiedad, siempre eso sí que en el expediente se hayan tomado garantías suficientes para la audiencia de los otros copropietarios, como sucede en el expediente que motiva este recurso, donde el copropietario ha sido citado y no ha habido oposición. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en cuanto a la necesidad de descripción en el título de la totalidad del edificio, cumpliendo los requisitos exigidos por la legislación urbanística, y estimarlo revocando la nota de calificación en cuanto a la exigencia de concurrencia del otro copropietario del edificio para la fijación de la cuota a inmatricular. 

 

LA SUCESION DE LOS COLATERALES: ASPECTOS CIVILES Y FISCALES

 

No son desdeñables los supuestos en que una persona fallece soltera, sin descendientes ni ascendientes y sin haber otorgado testamento. En estos casos la sucesión intestada se defiere en favor de los parientes colaterales hasta el cuarto grado: hermanos, sobrinos, tíos, primos hermanos y sobrinos nietos. El grado se computa subiendo hasta el tronco común y luego bajando hasta el colateral. Así los hermanos son parientes de segundo grado, los tíos y los sobrinos de tercer grado y los primos y sobrinos nietos de cuarto grado.

Las reglas que establece nuestro código civil son las siguientes:

1.- Preferencia de los hermanos e hijos de hermanos.

Artículo 946: "Los hermanos e hijos de hermanos suceden con preferencia a los demás colaterales".

2.- Los hermanos de padre y madre heredan por partes iguales.

Artículo 947:"Si no existieran más que hermanos de doble vínculo, éstos heredarán por partes iguales".

No hay discriminación porque sean adoptados.

3.- Si concurren hermanos y sobrinos los primeros heredan por cabezas y los segundos por estirpes, es decir los sobrinos solo recibirían la parte que hubiera correspondido a su padre o madre.

Artículo 948:"Si concurrieren hermanos con sobrinos, hijos de hermanos de doble vínculo, los primeros heredarán por cabezas y los segundos por estirpes”

Artículo 927: "Quedando hijos de uno o más hermanos del difunto, heredarán a éste por representación si concurren con sus tíos. Pero, si concurren solos, heredarán por partes iguales

4.- Los hermanos de padre y madre toman doble porción que los medios hermanos

Artículo 949: "Si concurrieren hermanos de padre y madre con medio hermanos, aquéllos tomarán doble porción que éstos en la herencia".

5.- Si sólo hay medios hermanos heredan por partes iguales sin distinción

Artículo 950:"En el caso de no existir sino medio hermanos, unos por parte de padre y otros por la de la madre, heredarán todos por partes iguales, sin ninguna distinción de bienes".

Artículo 951:"Los hijos de los medio hermanos sucederán por cabezas o por estirpes, según las reglas establecidas para los hermanos de doble vínculo".

6.- Si no hay hermanos suceden los demás parientes colaterales hasta cuarto grado

Artículo 954:"No habiendo cónyuge supérstite, ni hermanos ni hijos de hermanos, sucederán en la herencia del difunto los demás parientes del mismo en línea colateral hasta el cuarto grado, más allá del cual no se extiende el derecho de heredar abintestato".

7.-  Aunque sean parientes de tercer grado, los sobrinos tienen preferencia respecto de los tíos.

Artículo 946. C.c.: “Los hermanos e hijos de hermanos suceden con preferencia a los demás colaterales” .

Es una excepción a la regla general en materia de sucesión intestada, conforme a la cual los parientes que se hallen en el mismo grado heredarán por partes iguales (art. 921.2 C.c.), que recoge el artículo 921.2 del Código Civil. Esta preferencia se mantiene aunque el sobrino sea hijo de un medio hermano.

Esta preferencia no alcanza a los sobrinos-nietos que son parientes colaterales de cuarto grado.

8.- Los colaterales de tercer y cuarto grado heredan sin distinción de líneas y sin preferencia por razón de doble vínculo

Artículo 955: "La sucesión de estos colaterales se verificará sin distinción de líneas ni preferencia entre ellos por razón de doble vínculo".

9.-- Preferencia del cónyuge sobre los colaterales. Se estableció en la reforma de 1981 Hasta entonces la situación era la inversa, los colaterales llamados privilegiados (hermanos e  hijos de hermanos) sucedían con preferencia al cónyuge. Esta preferencia da sentido al mantenimiento de la reserva lineal del artículo 811. En cuanto a las parejas de hecho en derecho común no se le reconoce ningún derecho sucesorio.

10.- Los parientes de cuarto grado: sobrinos nietos y primos hermanos, heredan por partes iguales, sin ninguna distinción ni preferencia.

Artículo 955: “La sucesión de estos colaterales se verificará sin distinción de líneas ni preferencia entre ellos por razón del doble vínculo”.

11.- El derecho de representación sólo se aplica en la línea descendente en favor de los sobrinos hijos de hermanos cuando concurran con sus tíos en los casos de premoriencia e indignidad (art. 929 C.c.) pero no en los supuestos de renuncia, salvo que renuncien todos los del mismo grado en cuyo caso heredan los del grado siguiente.

Artículo 923 del C.c.:” Repudiando la herencia el pariente más próximo, si es solo, o, si fueren varios, todos los parientes más próximos llamados por la ley, heredarán los del grado siguiente por su propio derecho y sin que puedan representar al repudiante”.

Siempre que se herede por representación, la división de la herencia se hará por estirpes, de modo que el representante o representantes no hereden más de lo que heredaría su representado si viviera. En cada estirpe la división se hará por cabezas.

12.- No hay derecho de transmisión en la sucesión intestada. Fallecido un heredero legal después del causante, los derechos se transmiten a sus propios herederos por derecho propio y no por derecho de transmisión.

13.- La declaración notarial de los herederos colaterales

La declaración de herederos de los colaterales se tiene que formalizar ante notario después de la reforma de la ley de jurisdicción voluntaria de 2 de julio  2015. 

Será notario competente el del lugar en que hubiera tenido el causante su último domicilio o residencia habitual, o donde estuviere la mayor parte de su patrimonio, o en el lugar en que hubiera fallecido, siempre que estuvieran en España, a elección del solicitante. También podrá elegir a un Notario de un distrito colindante a los anteriores. En defecto de todos ellos, será competente el Notario del lugar del domicilio del requirente (artículo 55 de la Ley del Notariado).

El acta se iniciará a requerimiento de cualquier persona con interés legítimo, a juicio del Notario, y su tramitación se efectuará con arreglo a lo previsto en la normativa notarial.

El requerimiento para la iniciación del acta deberá contener la designación y datos identificativos de las personas que el requirente considere llamadas a la herencia e ir acompañado de los documentos acreditativos del parentesco con el fallecido de las personas designadas como herederos, así como de la identidad y domicilio del causante. En todo caso deberá acreditarse el fallecimiento del causante y que éste ocurrió sin título sucesorio mediante información del Registro Civil y del Registro General de Actos de Última Voluntad, o, en su caso, mediante documento auténtico del que resulte a juicio del Notario, indubitadamente, que, a pesar de la existencia de testamento o contrato sucesorio, procede la sucesión abintestato, o bien mediante sentencia firme que declare la invalidez del título sucesorio o de la institución de heredero. Los documentos presentados o testimonio de los mismos quedarán incorporados al acta.

El requirente deberá aseverar la certeza de los hechos positivos y negativos, en que se haya de fundar el acta y deberá ofrecer información testifical relativa a que la persona de cuya sucesión se trate ha fallecido sin disposición de última voluntad y de que las personas designadas son sus únicos herederos.

Cuando cualquiera de los interesados fuera menor y careciera de representante legal, o fuera persona con discapacidad sin apoyo suficiente, el Notario comunicará esta circunstancia al Ministerio Fiscal para que inste la designación de un defensor judicial.

 En el acta habrá de constar necesariamente, al menos, la declaración de dos testigos que aseveren que de ciencia propia o por notoriedad les constan los hechos positivos y negativos cuya declaración de notoriedad se pretende. Dichos testigos podrán ser, en su caso, parientes del fallecido, sea por consanguinidad o afinidad, cuando no tengan interés directo en la sucesión.

El Notario, a fin de procurar la audiencia de cualquier interesado, practicará, además de las pruebas propuestas por el requirente, las que se estimen oportunas, y en especial aquellas dirigidas a acreditar su identidad, domicilio, nacionalidad y vecindad civil y, en su caso, la ley extranjera aplicable.

Si se ignorase la identidad o domicilio de alguno de los interesados, el Notario recabará, mediante oficio, el auxilio de los órganos, registros, autoridades públicas y consulares que, por razón de su competencia, tengan archivos o registros relativos a la identidad de las personas o sus domicilios, a fin de que le sea librada la información que solicite, si ello fuera posible.

Si no lograse averiguar la identidad o el domicilio de alguno de los interesados, el Notario deberá dar publicidad a la tramitación del acta mediante anuncio publicado en el “Boletín Oficial del Estado” y podrá, si lo considera conveniente, utilizar otros medios adicionales de comunicación. También deberá exponer el anuncio del acta en los tablones de anuncios de los Ayuntamientos correspondientes al último domicilio del causante, al del lugar del fallecimiento, si fuera distinto, o al del lugar donde radiquen la mayor parte de sus bienes inmuebles.

Cualquier interesado podrá oponerse a la pretensión, presentar alegaciones o aportar documentos u otros elementos de juicio dentro del plazo de un mes a contar desde el día de la publicación o, en su caso, de la última exposición del anuncio. (art. 56 de la Ley del Notariado)

 Ultimadas las anteriores diligencias y transcurrido el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el requerimiento inicial o desde la terminación del plazo del mes otorgado para hacer alegaciones en caso de haberse publicado anuncio, el Notario hará constar su juicio de conjunto sobre la acreditación por notoriedad de los hechos y presunciones en que se funda la declaración de herederos. Cualquiera que fuera el juicio del Notario, terminará el acta y se procederá a su protocolización.

En caso afirmativo, declarará qué parientes del causante son los herederos abintestato, expresando sus circunstancias de identidad y los derechos que por ley les corresponden en la herencia.

Se hará constar en el acta la reserva del derecho a ejercitar su pretensión ante los Tribunales de los que no hubieran acreditado a juicio del Notario su derecho a la herencia y de los que no hubieran podido ser localizados. También quienes se consideren perjudicados en su derecho podrán acudir al proceso declarativo que corresponda.

Realizada la declaración de heredero abintestato, se podrá, en su caso, recabar de la autoridad judicial la entrega de los bienes que se encuentren bajo su custodia, a no ser que alguno de los herederos pida la división judicial de la herencia.

Transcurrido el plazo de dos meses desde que se citó a los interesados sin que nadie se hubiera presentado o si fuesen declarados sin derecho los que hubieren acudido reclamando la herencia y si a juicio del Notario no hay persona con derecho a ser llamada, se remitirá copia del acta de lo actuado a la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente por si resultare procedente la declaración administrativa de heredero. En caso de que dicha declaración no correspondiera a la Administración General del Estado, la citada Delegación dará traslado de dicha notificación a la Administración autonómica competente para ello.

14.- En el impuesto de sucesiones los hermanos y sobrinos ya lo sean por consanguinidad o afinidad se encuadran dentro del grupo III (Colaterales de 2º grado)  y  sobrinos (3º grado) por consanguinidad o por afinidad (por matrimonio) Ascendientes (suegros) o descendientes  (hijos del cónyuge) por afinidad tienen una reducción general de 7.993,46 €.. Los demás parientes colaterales no tienen ninguna reducción.

En Andalucía existe una reducción autonómica que mejora esta reducción para los mismos parientes antes citados hasta los 10.000 euros. (Artículo 28 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, en vigor desde el 1 de enero de 2022)

También se aplica una mejora en la reducción estatal del 99 por ciento por adquisición de empresa familiar, negocio profesional o participaciones en entidades en favor de los colaterales hasta el tercer grado. Esta mejora consiste en la ampliación del porcentaje de reducción (99% en lugar del 95%) o del ámbito subjetivo de beneficiarios, o el acortamiento del plazo de mantenimiento de la adquisición (de 10 a 3 años).  Además, se elimina el requisito exigido de que la actividad constituya la principal fuente de renta y no se exige que la adquisición ni el mantenimiento de los bienes adquiridos gocen de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio.

Por último, también se mejora la reducción estatal por adquisición de la vivienda habitual en favor del pariente colateral mayor de 65 años que hubiese convivido con el causante los dos años anteriores al fallecimiento, podrán estos aplicarse una reducción del 995 % del valor de la vivienda, siempre que la adquisición se mantenga durante los tres años siguientes al fallecimiento del causante, salvo que el adquirente falleciera dentro de ese plazo. (Art. 21 del DL 1/2018, anterior artículo 18 del DL 1/2009, modificado por el Decreto Ley 4/2016, de 26 de julio). En estos casos no se distingue entre el grado de parentesco ya sea tercero o cuarto.

EL BENEFICIO DE INVENTARIO Y LA RESPONSABILIDAD DE LOS MENORES DE EDAD EN LAS HERENCIAS

La herencia puede ser aceptada de dos formas, pura y simplemente o a beneficio de inventario. Si la herencia se acepta pura y simplemente el heredero asume no sólo el activo, sino también el pasivo de la herencia y, por tanto, responde con su patrimonio de las deudas del causante (art. 1003 C.c.). En cambio, si acepta a beneficio de inventario la responsabilidad del heredero por las deudas del causante queda limitada al valor de los bienes heredados sin que esta responsabilidad alcance a su patrimonio personal (art. 1023 C.c.).

En el caso de que haya certeza de que las deudas del causante son superiores a los valores de los bienes que se puedan heredar lo aconsejable es renunciar a la herencia. Esta renuncia se hace ante notario en escritura pública bastando acreditar el fallecimiento del causante y el derecho a recibir la herencia (art. 991).

Pero si hay una duda razonable sobre si las deudas superan o no el valor de los bienes hereditarios lo aconsejable es aceptar la herencia a beneficio de inventario. Para poder aceptar la herencia a beneficio de inventario se requiere que se cumpla unos plazos y se sigan unas formalidades muy rigurosas que en caso de que no se sigan hacen que el heredero pierda el beneficio y se convierta en heredero puro y simple con responsabilidad personal por las deudas del causante. Este excesivo formalismo ha hecho que prácticamente no se acude a este mecanismo casi nunca y que los herederos ante este temor y también seguramente por los gastos que conlleva el beneficio de inventario opten finalmente por el camino de la renuncia o repudiación de la herencia.

Me consultaban el otro día una señora que quería renunciar a la herencia de su padre porque tenía esa duda razonable de que las deudas eran superiores a lo que podía recibir por herencia. Se trataba además de una sucesión testamentaria en la que ella estaba instituida heredera con cláusula de sustitución vulgar en el supuesto de renuncia. Como esta señora tenía un hijo menor de edad me preguntaba si ella podía renunciar en representación de su hijo menor de edad. Le contesté que para renunciar a la herencia en representación del hijo menor de edad debía pedir autorización judicial, lo que implicaba un coste añadido además del tiempo que había que esperar para su tramitación.

Estudiando más despacio la cuestión repasé el artículo 166 que en su redacción actual establece:” Los padres deberán recabar autorización judicial para repudiar la herencia o legado deferidos al hijo. Si el Juez denegase la autorización, la herencia sólo podrá ser aceptada a beneficio de inventario. No será necesaria autorización judicial si el menor hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en documento público.”

 A diferencia del tutor, con la actual dicción del art.166, los padres pueden aceptar herencias a las que son llamados sus hijos menores, sin beneficio de inventario. Anteriormente, el artículo 166 señalaba “si el juez denegase la autorización se entenderá automáticamente aceptado la herencia, legado o donación” y, añadía: “La aceptación de la herencia se entenderá hecha, en todo caso, a beneficio de inventario.”          Se suscitaba la duda si los padres debían siempre aceptar la herencia a beneficio de inventario o si debía limitarse a aquellos casos en que la aceptación tenía lugar por la denegación del juez a autorizar la renuncia de  herencia; ésta última interpretación ha prevalecido en la redacción actual.

 “Los padres deberán recabar autorización judicial para repudiar la herencia o legado deferidos al hijo. Si el Juez denegase la autorización, la herencia sólo podrá ser aceptada a beneficio de inventario”.

           Al existir una contraposición de opiniones entre padres y autoridad judicial, la norma, cauta, impone la aceptación con beneficio de inventario. Un sector doctrinal con la redacción anterior “La aceptación de la herencia se entenderá hecha, en todo caso, a beneficio de inventario.”, sostenía que si se acepta la herencia, expresa o tácitamente, la aceptación se entendía hecha siempre a beneficio de inventario, sin necesidad de cumplimentar el procedimiento y formalidades de los artículos 1.010 y siguientes del Código civil y sin necesidad de autorización judicial

En este sentido si se interpreta el precepto de forma literal se entiende que la autorización judicial se refiere al supuesto de renuncia y que en caso de que el juez denegase la autorización la herencia sólo puede ser aceptada a beneficio de inventario. Y es que sólo cabe la posibilidad de aceptar la herencia por los menores de edad a beneficio de inventario porque no pueden aceptarla pura y simplemente, salvo autorización judicial, porque no tienen la libre disposición de sus bienes que preconiza el artículo 992 del Código Civil que dispone: “Pueden aceptar o repudiar una herencia todos los que tienen la libre disposición de sus bienes.”

 Aclarado este punto de que la herencia en favor de los menores de edad, salvo autorización judicial, sólo puede ser aceptada a beneficio de inventario nos surge la duda de si es necesario o no para disfrutar del beneficio de inventario que deban los padres o representantes del menor seguir todos los plazos y formalidades que se establecen en los artículos 1010 y ss. del Código Civil. Esta cuestión ha sido debatida en la doctrina con posturas encontradas.

La doctrina más autorizada y la jurisprudencia consultada sostienen que los menores de edad tienen el beneficio de inventario por ministerio de la ley y sin necesidad de hacer inventario. Es decir, no responde personalmente de las deudas del causante sino hasta donde alcance el valor de los bienes heredados. Esta solución es la que recoge el Código Civil Catalán en su artículo 461-16 que dispone: “Disfrutan de pleno derecho del beneficio de inventario, aunque no lo hayan tomado, los herederos menores de edad, tanto si están emancipados como si no lo están, las personas puestas en tutela o curaduría, los herederos de confianza, las personas jurídicas de derecho público, y las fundaciones y asociaciones declaradas de utilidad pública o de interés social. También disfrutan del mismo las herencias destinadas a finalidades de interés general.”

El notario Luis Rojas Martínez de Mármol hace una interpretación correctora, señalando que el artículo 166 se reformó a través de ley Orgánica de “Protección Jurídica del menor”. Se trataba de proteger a los menores, no colocarlos en una situación jurídica más gravosa de la que tenían con anterioridad y aducía que no podía ser que como consecuencia de la reforma los menores pasen a tener una mayor responsabilidad de la que tenían con anterioridad, y que la única conclusión posible era mantener el mismo criterio que existía con la dicción literal antigua del Código civil, es decir que la aceptación de la herencia de los menores se puede realizar por los representantes legales del menor sin necesidad de acudir a la autoridad judicial y que si como consecuencia de dicha aceptación resulta una responsabilidad patrimonial del menor para con los acreedores del causante, dicha responsabilidad quedará limitada ope legis al valor del patrimonio relicto del causante.  

En el mismo sentido se pronuncia Antonio Botía Valverde, en su trabajo “El beneficio de inventario notarial”,  en el que aborda la cuestión tomando como referencia el precepto general que regula la capacidad para aceptar y repudiar, el art. 992, que exige para ello la “ libre disposición de los bienes “. “En nuestra opinión- señala- los padres no la tienen en tanto que tienen fuertemente limitadas sus facultades dispositivas por el art. 166 CC”.  Añade que “algunos autores como RIVAS MARTÍNEZ prestan sólo atención al art 166 CC y entienden que, salvo para repudiar que se exige autorización judicial, para aceptar tanto pura y simplemente como a beneficio de inventario es suficiente la actuación de ambos progenitores. Antonio Botía interpreta dicho precepto, el art 166 CC, en conjunción con el art 992 y sostiene que tal interpretación conjunta de ambos nos podría llevar a entender, como ha entendido la DGRN en relación con el incapacitado sometido a tutela, que la aceptación en nombre del menor siempre es a beneficio de inventario sin necesidad de formalizar éste. Otra cosa diferente sería que el juez autorice para aceptar pura y simplemente porque así lo soliciten los padres, pero salvo ese caso, creemos que toda aceptación hecha por los padres en nombre de sus hijos menores lo es siempre a beneficio de inventario y sin necesidad de formalizar éste”.

También el notario Jesús Sánchez Vigil de la Villa nos dice que la regulación actual del Código Civil no contempla disposición especial alguna que, al igual que el Derecho catalán, establezca de forma automática u ope legis el beneficio de inventario para el caso de la herencia aceptada por menores de edad sujetos a patria potestad, o personas en situación de discapacidad sujetas a curatela representativa. No obstante, nos dice, la mayoría de la doctrina, así como la DGSJFP, entienden que en estos supuestos se produce igualmente el beneficio de inventario de forma automática en favor del menor de edad o sujeto a curatela representativa.

Otros beneficios de inventario que actúan por ministerio de la ley es que se concede en la herencia en favor de los pobres (art. 992 C.c.). Las herencias en favor del Estado se entenderán siempre aceptadas a beneficio de inventario (art. 957 C.c.). Lo mismo cabe decir respecto de la herencia en favor de cualquier otra corporación pública conforme a la Ley de Patrimonio de las Administraciones públicas (art 20,1º de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre que dispone. “ La aceptación de las herencias, ya hayan sido deferidas testamentariamente o en virtud de ley, se entenderá hecha siempre a beneficio de inventario”).

En cuanto a las fundaciones el art 22,1º de la Ley 50/2002 de 26 de diciembre de Fundaciones establece que la aceptación de herencias por las fundaciones se entenderá hecha siempre a beneficio de inventario.

Igualmente el que reclame una herencia de la que otro se hallara en posesión por más de un año, si venciere en juicio no tendrá obligación de hacer inventario para gozar de este beneficio (art. 1021 C.c.). Parecería  absurdo que el heredero real que gana un juicio frente al heredero aparente pueda tener este beneficio legal del inventario sin necesidad de hacerlo y en cambio el menor tuviera que practicar el inventario para poder disfrutar de este beneficio. 

En cuanto a las personas necesitada de apoyo el artículo 287,5 dispone que el curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para aceptar sin beneficio de inventario cualquier herencia o repudiar esta o las liberalidades. En cuanto al guardador de hecho de una persona necesitada de apoyo también precisará de autorización judicial para aceptar sin beneficio de inventario una herencia o para repudiarla ( art. 264 C.c.)

   En opinión del notario Carlos María García Campuzano esta interpretación del beneficio legal del inventario para los menores sin inventario es una postura atractiva y puede mantenerse para el supuesto de que el juez deniegue la autorización para repudiar, supuesto en que la aceptación  sólo podrá ser aceptada a beneficio de inventario y posiblemente sin cumplir las formalidades ante dichas. El patrimonio del menor es un patrimonio “protegido” en la medida en que es un patrimonio sujeto a reglas especiales de administración y disposición, patrimonio cuya gestión debe respetar, sin duda, el principio de audiencia e información al menor; menor que, por otra parte, va incrementando gradualmente su capacidad para realizar actos con trascendencia jurídica, aunque no hay una norma similar a la que existe en el art. 1692 letra a del BGB alemán que limite la responsabilidad del menor a los bienes anteriores a su mayoría de edad y cualquier excepción (total o parcial) del art.1911 del CC debe estar regulada. La dicción literal del artículo 166 es rotunda. La exigencia legal de aceptar la herencia a beneficio de inventario solo resulta aplicable cuando el juez deniega la autorización para repudiarla; en los demás casos, los padres pueden elegir entre una y otra forma de aceptación. La actuación de los padres ha de ser diligente y el menor debe ser informado y oído si tiene suficiente juicio, art.154, párrafo tercero, del CC.  El art.992 que se invoca no está pensando en los que actúan en nombre de otro, sino en nombre propio. “Pueden aceptar o repudiar una herencia todos los que tienen la libre disposición de sus bienes” Se estudia dentro de este artículo la capacidad para aceptar y repudiar de menores no emancipados, menores emancipados, discapacitados y personas en determinadas situaciones patrimoniales. Por otra parte, existe una diferencia clara entre el art.166 del cc y el art.271.4 del cc para los menores sometidos a tutela; las facultades de los padres y del tutor en este supuesto no son idénticas. El tutor necesita autorización judicial tanto para acepar la herencia pura y simplemente como para repudiarla. El tutor por sí mismo, como representante legal, solo puede aceptar a beneficio de inventario.

Podemos concluir que la responsabilidad del menor en la aceptación de una herencia queda al pairo de una interpretación de la norma que no está clara y que han dado lugar a interpretaciones dispares. Se hace necesario reformar en derecho común de una vez la responsabilidad ultra vires del heredero y sustituirla por una responsabilidad limitada al valor de los bienes hereditarios. 

        

                                                            José María Sánchez-Ros

                                                                Notario de Sevilla

LAS HERENCIAS TRANSFRONTERIZAS Y EL CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO

 

Una herencia puede ser nacional cuando la persona fallece en el país de su nacionalidad con bienes que están en su propio país; y en cambio, es transfronteriza cuando fallece en un país, pero deja propiedades o activos en otro país distinto.

El Reglamento (UE) n.º 650/2012, de 4 de julio de 2012, aplicable desde el 17 de agosto de 2015, facilita a los ciudadanos la tramitación de los aspectos jurídicos relacionados con las sucesiones mortis causa internacionales. A este efecto implanta el certificado sucesorio europeo (CSE).

Una de las aportaciones más destacadas de Reglamento sucesorio es la creación, a semejanza del certificado sucesorio alemán (Erbschein), del certificado sucesorio europeo (CSE), que se expedirá para ser utilizado por los herederos, legatarios que tengan derechos directos en la herencia y por ejecutores testamentarios o administradores de la herencia que necesiten invocar, en otro Estado miembro, su cualidad de tales o ejercer sus derechos.

Este certificado tiene el efecto de probar la cualidad y los derechos de cada heredero o legatario y no sustituye los documentos sucesorios que con efectos similares existan en los Estados miembros. Por tanto, en España podrá seguir desplegando su eficacia la declaración de herederos y la escritura de aceptación y partición de herencia.

 El CSE consiste en un documento público europeo que acredita los derechos sucesorios que tiene un ciudadano comunitario como heredero, legatario,  ejecutor testamentario o administrador de la herencia de una persona fallecida. Es un documento sucesorio que tiene valor probatorio de alcance internacional, en todos los Estados miembros, con excepción de Irlanda y Dinamarca, incluido el Estado donde ha sido expedido, sin necesidad de ningún procedimiento complementario. No precisa ser legalizado ni autenticado en el Estado miembro de destino ni necesita traducción. Es un documento que agiliza y facilita la acreditación de los derechos sucesorios en las herencias transfronterizas, además de constituir un título válido para la inscripción de la adquisición hereditaria en el Registro de la Propiedad.  El CSE goza de la presunción legal de veracidad de su contenido ya que presupone que la persona que figura en el certificado como heredero, legatario, ejecutor testamentario o administrador de la herencia ostenta dicha cualidad.

El certificado sólo puede expedirlo, en cada Estado miembro, la autoridad judicial o aquellos funcionarios que tengan atribuidas, por sí mismos o por delegación de la autoridad judicial, funciones jurisdiccionales en materia sucesoria. En España esta autoridad emisora es el notario. La autoridad emisora conservará el original y entregará una copia al interesado, conservando aquélla una lista de las personas a las que ha entregado copias. Éstas tendrán, salvo ampliación, una validez de seis meses desde su emisión. La expedición y utilización del CSE no es obligatoria.

Existe una “competencia internacional concurrente” para la expedición del CSE., de modo que todas las autoridades de todos los Estados miembros que disponen de competencia judicial internacional para conocer de un supuesto sucesorio de herencia transfronteriza son competentes para expedir el CSE, sin que unas deban inhibirse en favor de otras. Por tanto, podrá expedir el certificado sucesorio tanto la autoridad que sea competente por razón de la nacionalidad, como la de la residencia, como la del lugar donde se encuentre los inmuebles. Y si esto no fuera posible podrá acudirse por razón del foro de necesidad a la autoridad competente de cualquier Estado de la Unión.

El Certificado es una creación europea, inicialmente inspirado, en cuanto a su filosofía, en el Convenio de La Haya de 21 de octubre de 1973 sobre administración internacional de herencias. Constituye una forma más de circulación de las sucesiones mortis causa entre los Estados miembros, referidas al título de la sucesión y a la prueba de sus elementos. El Certificado, que es voluntario, puede expedirse únicamente a solicitud de heredero, legatario con interés directo en la herencia, administrador o ejecutor (artículos 63.1 y 65 del Reglamento). Se expide para ser utilizado exclusivamente en otro u otros Estados miembros –aun siendo la ley aplicable a la sucesión la de un tercer estado–, y no tiene que referirse a la total sucesión, sino que también puede hacerlo a los elementos que se pretendan certificar.

 En este contexto, la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil en coherencia con los efectos establecidos para el certificado sucesorio europeo en el artículo 69 del Reglamento 650/2012, especialmente en su párrafo 5.º y en sus considerandos, prevé que sea un título sucesorio a los efectos del Registro y establece la siguiente redacción del párrafo primero del artículo 14 de la Ley Hipotecaria «el título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento   (UE) n.º 650/2012».

El Certificado, conforme al artículo 69 del Reglamento surtirá efectos en todos los Estados miembros sin necesidad de ningún procedimiento especial. Se presume que prueba los extremos que han sido acreditados de conformidad con la ley aplicable a la sucesión o con cualquier otra ley aplicable a extremos concretos de la herencia. Se presumirá, asimismo, conforme al inciso segundo del párrafo 2.º del artículo 69 que la persona que figure en el certificado como heredero, legatario, ejecutor testamentario o administrador de la herencia tiene la cualidad indicada en él o es titular de los derechos o de las facultades que expresen sin más condiciones o imitaciones que las mencionadas en el certificado.

El certificado sucesorio emitido por un notario español es un documento público que de acuerdo con lo establecido por el difunto en un título sucesorio o por la ley sucesoria española, se identifican a los herederos, legatarios que tengan derechos directos en la herencia o, en su caso, a los ejecutores testamentarios o administradores de la herencia, a los efectos de que dicha identificación surta efectos en un tercer estado perteneciente a la Unión Europea en el que el difunto pudiere tener intereses patrimoniales, con exclusión de Dinamarca e Irlanda.

El Reglamento Sucesorio Europeo de 4 de julio de 2012 introdujo el certificado sucesorio europeo como un instrumento para favorecer una tramitación rápida, ágil y eficiente de las sucesiones transfronterizas dentro de la Unión Europea. Así una persona residente en España que otorgó testamento aquí y fallece, siendo titular de una vivienda en Alemania y de cuentas bancarias en Portugal podrá acreditar su condición de heredero en base a un testamento español mediante el certificado sucesorio europeo. Las disposiciones contempladas en el testamento español serán automáticamente válidas y reconocidas por las autoridades alemanas y portuguesas, sin que sea preciso realizar más trámites.

En España, son los Notarios quienes pueden emitir el certificado sucesorio europeo. El Certificado solo se expedirá por el Notario Español cuando la sucesión tenga repercusiones transfronterizas y el causante haya fallecido el 17 de agosto de 2015 o después de dicha fecha. En el Derecho español, la expedición del Certificado y sus recursos, cuando haya de emitirse por autoridad española, se regula en la disposición final vigesimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, introducida por la disposición final 2º de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de Cooperación jurídica internacional en materia civil. Esta ley modifica el artículo 14 de la ley Hipotecaria, introduciendo el certificado sucesorio europeo entre los títulos de la sucesión hereditaria a efectos de Registro de la Propiedad.

El certificado podrá utilizarse como prueba de uno o varios de los siguientes elementos:

•             La cualidad y/o los derechos de cada heredero o, en su caso, de cada legatario mencionado en el certificado y sus respectivas cuotas hereditarias.

•             La atribución de uno o varios bienes concretos que formen parte de la herencia al heredero o a los herederos o, en su caso, al legatario o a los legatarios mencionados en el certificado.

•             Las facultades de la persona mencionada en el certificado para ejecutar la voluntad testamentaria o administrar la herencia.

Solo pueden presentar la solicitud las personas que tengan interés legítimo en la herencia en cuestión. Es decir, los herederos, legatarios y administradores y ejecutores de la herencia. No podrán ni acreedores ni entidades financieras.

Para obtener el certificado la solicitud deberá presentarse ante el Notario que declare la sucesión o alguno de sus elementos mediante un formulario.

https://webgate.ec.europa.eu/e-justice/dynForms.do?1769940835093&introMemberState=1&introTaxonomy=478&form4BC=ecs&subform4BC=dynform_ecs_e&currentPage=dynform_ecs_e_1&selectedFormPage=dynform_ecs_e_1_action&redirectPath=/jsp/dynforms/ecs/dynform_ecs_e_1_tile.jsp

En la solicitud deberá constar:

•             Datos del causante: apellidos (si procede, apellidos de soltera); nombre; sexo; fecha y lugar de nacimiento; estado civil; nacionalidad; número de identificación (si procede); dirección en el momento del fallecimiento; fecha y lugar del fallecimiento.

•             Datos del solicitante: apellidos (si procede, apellidos de soltera); nombre; sexo; fecha y lugar de nacimiento; estado civil; nacionalidad; número de identificación (si procede); dirección y, en su caso, relación con el causante.

•             En su caso, datos del representante del solicitante: apellidos (si procede, apellidos de soltera); nombre; dirección y clase de representación.

•             Datos del cónyuge o de la pareja del causante y, si procede, de su excónyuge o sus excónyuges o de su expareja o sus exparejas: apellidos (si procede, apellidos de soltera); nombre; sexo; fecha y lugar de nacimiento; estado civil; nacionalidad; número de identificación (si procede) y dirección.

•             Datos de otros posibles beneficiarios en virtud de una disposición mortis causa o de la ley: nombre y apellidos o razón social; número de identificación (si procede) y dirección.

•             El fin para el cual se solicita el certificado.

•             Los datos de contacto del tribunal u otra autoridad competente que sustancie o haya sustanciado la sucesión.

•             Los extremos en los que el solicitante fundamente, según el caso, su derecho sobre bienes hereditarios en calidad de beneficiario y/o el derecho a ejecutar el testamento del causante y/o a administrar su herencia.

•             Indicación de si el causante había otorgado una disposición mortis causa, y si no se adjunta ni el original ni una copia, indicación del lugar en que se encuentra el original.

•             Indicación de si el causante había celebrado capitulaciones matrimoniales o un contrato relativo a una relación que pueda surtir efectos análogos al matrimonio, y si no se adjunta ni el original ni una copia, una indicación del lugar en que se encuentra el original.

•             Indicación de si alguno de los beneficiarios ha declarado que acepta la herencia o renuncia a ella.

•             Una declaración de que, al leal saber y entender del solicitante, no existe ningún litigio pendiente relativo a los extremos que vayan a ser certificados.

•             Cualquier otra información que el solicitante considere útil a los efectos de la expedición del certificado.

En cualquier caso, para solicitar el certificado sucesorio europeo deberá aportarse, además, la siguiente documentación:

a.       Certificado de defunción, apostillado y traducido que contenga los datos personales del fallecido. Si la persona hubiera cambiado de nombre o apellidos, se deberá aportar el certificado oficial del nacimiento, pasaporte o DNI.

b.       Datos personales del solicitante (DNI, Pasaporte o tarjeta de residencia), así como probar su interés legítimo mediante relación de parentesco a través de certificados oficiales (de Nacimiento o Libro de familia), matrimonio, condición de heredero… Si el solicitante fuera representado, también debería presentarse la identidad del representante y la copia autorizada del poder.

c.       Datos del cónyuge/excónyuge o pareja/expareja.

d.       Datos de beneficiarios por mortis causa.

e.       También se deberá probar el fin para el que se solicita el CSE, su derecho sobre la sucesión, si existen capitulaciones matrimoniales o si algunos beneficiarios renuncian o aceptan la herencia.

f.        La documentación que permite acreditar su interés legítimo (el título sucesorio):Copia auténtica de la escritura de aceptación de herencia otorgada ante notario. Documento que contenga la disposición mortis causa, en el caso de haberse otorgado.

Una vez examinada la solicitud y la documentación y realizados los trámites necesarios para verificar su veracidad, el Notario emitirá el certificado sucesorio europeo, en forma de acta, y también en base a un formulario preestablecido. El Notario que ha expedido el certificado entregará a los interesados una copia auténtica del documento a los efectos de que éste pueda desplegar todos sus efectos jurídicos en el Estado Miembro de la Unión Europea en la que el causante tuviera intereses patrimoniales que sea necesario gestionar.

Dicha copia auténtica tendrá una validez limitada de seis meses. Una vez transcurrido este plazo, deberá solicitarse una prórroga o una nueva copia para poder seguir haciendo uso del certificado.

En función del fin para el que se expida, el certificado contendrá la siguiente información:

•             Nombre y dirección de la autoridad emisora.

•             Número de referencia del expediente.

•             Los extremos que fundamentan la competencia de la autoridad emisora para expedir el certificado.

•             Fecha de expedición.

•             Datos del solicitante: apellidos (si procede, apellidos de soltera), nombre, sexo, fecha y lugar de nacimiento, estado civil, nacionalidad, número de identificación (si procede), dirección y, en su caso, relación con el causante.

•             Datos del causante: apellidos (si procede, apellidos de soltera), nombre, sexo, fecha y lugar de nacimiento, estado civil, nacionalidad, número de identificación (si procede), dirección en el momento del fallecimiento. fecha y lugar del fallecimiento.

•             Datos de los beneficiarios: apellidos (si procede, apellidos de soltera), nombre y número de identificación (si procede).

•             Información relativa a las capitulaciones matrimoniales celebradas por el causante o, en su caso, al contrato celebrado por el causante en el contexto de una relación que conforme a la ley aplicable surta efectos similares al matrimonio e información relativa al régimen económico matrimonial o equivalente.

•             La ley aplicable a la sucesión y los extremos sobre cuya base se ha determinado dicha ley.

•             La información relativa a si la sucesión es testada o intestada, incluyendo la información sobre los extremos de los que se derivan los derechos o facultades de los herederos, legatarios, ejecutores testamentarios o administradores de la herencia.

•             Cuando proceda, información sobre la naturaleza de la aceptación o renuncia de la herencia de cada beneficiario.

•             La parte alícuota correspondiente a cada heredero y, cuando proceda, el inventario de los derechos y/o bienes que corresponden a cada heredero determinado.

•             El inventario de los derechos y/o bienes que corresponden a cada legatario determinado.

•             Las limitaciones de los derechos del heredero o los herederos y, en su caso, del legatario o los legatarios en virtud de la ley aplicable a la sucesión o de una disposición mortis causa.

•             Las facultades del ejecutor testamentario o del administrador de la herencia y sus limitaciones en virtud de la ley aplicable a la sucesión o de una disposición mortis causa.

El certificado sucesorio no es obligatorio, es un medio alternativo. Se trata de un acto totalmente voluntario de los interesados en la herencia y no sustituye a los documentos internos empleados en los Estados miembros para fines similares. Se expide para ser utilizado exclusivamente en otro u otros Estados miembros, aunque la ley aplicable a la sucesión sea la de un tercer Estado.

El certificado produce efectos en todos los estados de la Unión Europea, salvo Dinamarca e Irlanda no se acogieron al Reglamento 650/2012, por lo que el certificado sucesorio europeo no tendrá efectos en estos países. Con esta excepción se considera válido y tiene eficacia directa sin necesidad de legalización mediante la apostilla de la Haya u otro procedimiento adicional.

Según el artículo 69.2, se presumirá que el certificado prueba los extremos que han sido acreditados de conformidad con la ley aplicable a la sucesión o con cualquier otra ley aplicable a extremos concretos de la herencia; igualmente se presumirá que la persona que figure en el certificado como heredero, legatario, ejecutor testamentario o administrador de la herencia, tiene la cualidad indicada en él o es titular de los derechos o de las facultades que se expresen, sin más condiciones o limitaciones que las mencionadas en el certificado.

 

Cuando no existen hijos o éstos son mayores de edad es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar.

 

Resolución de la DG de 2 septiembre de 2025: Se debate si es o no inscribible el testimonio de una sentencia de separación por la que se atribuyó el uso de la vivienda familiar a la esposa y a los hijos del matrimonio conforme a lo dispuesto en el artículo 96 del Código Civil. Estos hijos nacieron los días 21 de diciembre de 1995 y 6 de agosto de 1998, respectivamente, y según la referida sentencia quedaron bajo la custodia de la madre. La citada vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del esposo, con carácter privativo. La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, es necesario señalar un plazo de duración del derecho de uso atribuido a la esposa, dado su carácter temporal.

El artículo 96 del Código Civil, en su redacción vigente en el momento de dictarse la sentencia de divorcio, disponía lo siguiente: «En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden (…)». Este precepto legal fue modificado por el artículo 2.Once de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, de modo que quedó redactado, en la parte que interesa en este expediente, de esta forma: «1. En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad (…)».

Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, al abordar la naturaleza jurídica del derecho de uso sobre la vivienda familiar regulado en el artículo 96 del Código Civil, lo procedente es considerarlo como un derecho de carácter familiar y, por tanto, ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito. Tal carácter impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por éste, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento. Además, el derecho de uso sobre la vivienda familiar integra, por un lado, un derecho ocupacional, y, por otro, una limitación de disponer que implica que el titular dominical de la vivienda no podrá disponer de ella sin el consentimiento del titular del derecho de uso o, en su caso, autorización judicial. En este sentido el artículo 96 IV CC dispone “Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial”.

Esta limitación de disponer es oponible a terceros y por ello es inscribible en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 10 de octubre de 2008. Debe tenerse en cuenta que, desde el punto de vista de la legislación registral, uno de sus pilares básicos que permiten garantizar la oponibilidad y conocimiento de los derechos inscritos por parte de los terceros –y por ende, favorecer también la propia protección del titular registral–, es el denominado principio de especialidad o determinación registral, que, consagrado en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, impone que los derechos que pretendan acceder al Registro deberán estar perfectamente determinados en sus aspectos subjetivos, objetivos y contenido,

 La interpretación del art. 96 del CC no se concilia con una adjudicación temporalmente ilimitada del uso de la vivienda familiar, sin perjuicio de respetar los pactos voluntariamente asumidos por los partes aprobados por el juez. Así resulta de la circunstancia de que la atribución vinculante de la vivienda familiar a los hijos menores opera hasta que éstos alcanzan la mayoría de edad. Su adjudicación, en los supuestos de custodia compartida, debe ser temporalmente limitada en atención a las circunstancias concurrentes. Igualmente, así sucede, en el supuesto de que se confiera su uso al cónyuge más necesitado de protección. Los terceros, titulares de la vivienda familiar, cedida gratuitamente, podrán entablar acciones de precario. Y, por último, la jurisprudencia entiende que dicho límite actúa, también, en los casos de que concurran hijos con discapacidad. En definitiva, con ello se pretende conciliar los intereses concurrentes de los menores, terceros, discapacitados y cónyuge más necesitado de protección, con los derechos dominicales sobre la vivienda familiar, ya sean éstos de terceros como de los propios cónyuges en régimen de privacidad o ganancialidad. De no ser así, una adjudicación ilimitada en el tiempo implicaría una suerte de expropiación forzosa de un indiscutible valor económico del que se vería privado el titular exclusivo o cotitular de la precitada vivienda, que conforma un bien de trascendente importancia económica en la mayoría de las ocasiones, además, el del mayor valor de la sociedad económica conyugal» (

En consecuencia, puede apreciarse de la doctrina jurisprudencial, en el marco del Derecho común, un diferente tratamiento del derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando existen hijos menores, que no permite explícitas limitaciones temporales –si bien, resultarán de modo indirecto– que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho.

Sin duda, de la jurisprudencia reseñada y de la doctrina de este Centro Directivo, resulta que, cuando no existen hijos o éstos son mayores de edad es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar.

https://boe.es/boe/dias/2025/12/05/pdfs/BOE-A-2025-24776.pdf

EL REGISTRO ÚNICO DE ARRENDAMIENTOS DE CORTA DURACIÓN Y LA VENTANA ÚNICAL DIGITAL

El Real Decreto 1313/2024, de 23 de diciembre regula un procedimiento de registro único de arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Los arrendamientos cortos han de obtener un número de registro para ser comercializados, lo que causará una nota marginal en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles. Este Real Decreto adapta nuestro ordenamiento al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

BOE-A-2024-26931 Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

El procedimiento de registro único se residenciará en el Registro de la Propiedad y en el de Bienes Muebles. A través del procedimiento de registro se obtendrá un número de registro único que se asignará a cada inmueble o unidad parcial del mismo que se pretenda arrendar de manera separada, sin el cual no podrá llevarse a cabo su oferta en las plataformas en línea de alquiler de corta duración. A través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz.

El NRUA (Número de Registro de Alquiler) es un identificador único que debe tener cualquier vivienda o habitación que se ofrezca en alquiler de corta duración, tanto si se trata de alquiler turístico como de temporada en plataformas online que permitan cerrar el contrato de forma enteramente digital, sin contacto directo entre arrendador y arrendatario. El registro único de alquiler (NRA) es el identificador único de una unidad expedido por el Registrador competente que permite la identificación de una unidad. 

Este registro será obligatorio para el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 LAU.  

Se considera como arrendamiento de corta duración cuando el destino primordial es uno distinto del de arrendamiento de vivienda regulado en el artículo 2 LAU, derivándose de causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria.

A partir del 1 de julio de 2025 el Registro único (NRUA) será aplicable a los servicios prestados por las plataformas en línea a anfitriones que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en España, independientemente del lugar de establecimiento de dichas plataformas, como los servicios de alquiler de alojamientos remunerados que prestan los anfitriones a través de las plataformas en todo el territorio nacional. Por tanto, será exigible siempre que estos arrendamientos se publiquen en plataformas digitales que permitan formalizar contratos a distancia. Pueden recaer sobre la totalidad de una finca o parte de ella, siempre que de acuerdo con la normativa aplicable sea posible. También será aplicable al alojamiento en buques, embarcaciones o artefactos navales, siempre que aquel no esté vinculado a un servicio que posibilite o determine la navegación.

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos es la pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes, así como para informar sobre los diferentes usos, regulación y destinos de las unidades dedicadas a alquiler de corta duración en todo el territorio nacional. La Ventanilla Única será dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través de la Dirección General de Planificación y Evaluación, que será el órgano competente para dictar las resoluciones administrativas por las que se ordene la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados a unidades ofrecidas sin número de registro o con un número de registro no válido, o en casos de uso indebido de un número de registro, así como todos aquellos vinculados al ejercicio de potestades administrativas atribuidas al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en relación con esta norma.

Para el cumplimiento de las obligaciones prescritas en el Reglamento (UE) 2024/1028, el procedimiento de registro único de arrendamientos se realizará a través del Registro de la Propiedad o del de Bienes Muebles. La solicitud será presentada:

– en la sede electrónica del Colegio de Registradores, adjuntándose toda la documentación preceptiva en formato electrónico, pudiendo optar por sistemas de identificación y firma basados en certificados electrónicos, sistema Cl@ve o firmas no criptográficas.

– directamente en papel en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles competente.

La documentación que ha de acompañarse es:

– el documento que acredite el título habilitante necesario para el destino de la unidad al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable, salvo que la legislación aplicable sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable.

– La declaración de que se dispone del equipamiento, mobiliario y enseres adecuados.

Con la presentación de la solicitud y documentación señaladas, el Registrador procederá a la asignación automática e inmediata de un número de registro, que recogerá la identificación de la categoría y tipo designado por la persona interesada. Cada unidad solo podrá tener asociado un número de registro por categoría y tipo de arrendamiento.

La declaración responsable para la inscripción en el registro administrativo no excluye la necesidad de obtener licencia municipal para el ejercicio de esta actividad. Debe distinguirse entre la presentación de la declaración responsable (no urbanística), como requisito para la inscripción en el Registro de Viviendas de Uso Turístico frente a la necesidad de obtener licencia municipal para el ejercicio de esta actividad, como modalidad de uso terciario hospedaje. Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí, ya que tanto la legislación autonómica como la municipal así lo indican.

 No cabe la concesión del NRUA existiendo un acuerdo de junta adoptado con anterioridad a la concesión de la titulación administrativa alegada y aportada. Igualmente, no cabe la concesión del NRUA si el solicitante no tiene inscrito un derecho que le legitime para ello y si, además, la finca no consta inscrita como vivienda.

También no cabe la concesión del NRUA cuando existe una cláusula estatutaria que prohíbe actividades empresariales. A la luz de la reciente jurisprudencia, la prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad, comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad empresarial y la misma está expresamente prohibida. Sin embargo, no cabe denegar la concesión del NRUA cuando se acredita la iniciación de la actividad antes de la adopción del acuerdo que introduce una cláusula estatutaria que prohíbe esta actividad. Tampoco cabe denegar la concesión del NRUA si lo que prohíbe la cláusula estatutaria no alcanza al alquiler de temporada para estudiantes.

La asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de la obra nueva terminada. La asignación del número de registro de alquiler requiere acreditar la obtención de las licencias preceptivas y no es posible si la finca aparece en el Registro como local.

La asignación de número de registro único de alquiler a la vivienda requeriría de la correspondiente supresión de la prohibición estatutaria inscrita, mediante el otorgamiento de la oportuna escritura de modificación de estatutos y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.