Los excesos de cabida: Los excesos de cabidas reales y aparentes.
Es bastante frecuente que una finca no conste inscrita con la cabida real que tenga. Se dice entonces que la finca tiene un exceso de cabida. Así si en la escritura tiene 100 pero según el catastro tiene 125, hay un exceso de cabida de 25 metros.
Pero los excesos de cabidas pueden ser de dos tipos:
A) los excesos reales o interiores que son los verdaderos excesos de cabida que se producen cuando la finca está mal medida y lo que procede es ajustar la medición errónea del título a la realidad. Así si sucede si la finca tiene unos linderos fijos (derecha con la esquina de calle Jazmín, izquierda con el número 5 de la calle Limones y fondo con el número 3 de la calle naranja) no procede la finca de segregación, división o agrupación y no ha sido inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca; de modo que no haya duda posible sobre la identidad de la finca. En este caso no se pretende colar una superficie de otra finca sino simplemente rectificar un dato erróneo.
B) Si lo que sucede es que la finca ha aumentado su superficie, bien porque se haya adquirido en documento privado una porción de la finca colindante, bien por que se haya ocupado parte de un viario público, estamos ante un exceso de cabida falso o exterior, ya que la finca catastral ha engordado; no hay un error en la medición sino un elemento extraño que como un caballo de Troya se ha metido dentro de la finca. Estos excesos de cabida exteriores o falsos se pueden incorporar a la finca inscrita mediante su inmatriculación en el Registro de la Propiedad
En cuanto a los excesos auténticos de cabida, los que hemos llamados interiores, su acceso al Registro, mediante la rectificación de la superficie inscrita, puede hacerse con mayor o menor flexibilidad según el grado del error.
La DGRN recuerda (Resolución 17 de noviembre de 2015) que, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas, se sistematizan en tres grandes grupos:
A.- Los que consistan en la mera rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a) y b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».
B.- Rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b) de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».
Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).
C.- Finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso – competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.
ACTA NOTARIAL DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. Resolución de 24 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un acta de exceso de cabida autorizada por notario de Marbella.
Se plantea si puede inscribirse un exceso de cabida más o menos del 15% sobre una finca urbana procedente de una segregación en base a las certificaciones técnica y catastral.
La Dirección reitera su doctrina sobre los excesos de cabida y confirma la calificación. Señala que es cierto que las dudas sobre la identidad de la finca han de estar justificadas y que la nota es excesivamente escueta. No obstante, teniendo en cuenta que: las dudas no quedan solventadas por la certificación catastral ya que no es coincidente ni en la medida ni con los linderos que resultan tanto del Registro como de los títulos aportados, en los que por el norte sólo figura la parcela número 20, mientras que en el Catastro consta también como lindero la parcela número 19; que la identificación de la finca ha de producirse siempre en relación con los linderos que constan en el Registro, en especial los fijos que no pueden cambiar, pues de hacerlo estaríamos alterando la realidad física inscrita, lo cual es contrario conceptualmente a la figura del exceso; que constan datos concluyentes para aseverar que la superficie se expresó con exactitud al tiempo de la segregación; que al proceder la finca de una mayor, cualquier aumento de medida que se quiera sostener a posteriori para la porción segregada va, o puede ir, en detrimento directo de la medida del resto de finca matriz (o de las colindantes) y supone desvirtuar la presunción de exactitud de los pronunciamientos registrales tanto en la matriz como en la segregada.
Todo ello hace que para inscribir el exceso debió seguirse un procedimiento con mayores garantías que una simple manifestación unilateral del dueño de la finca, como intentar obtener la conformidad expresa del titular de la finca matriz o de las colindantes para rectificar la segregación practicada, o bien a un expediente de dominio o a un acta de notoriedad, con citación de los posibles interesados, y entre ellos, y de modo muy destacado, el colindante titular del resto de finca matriz.
Y precisamente, entre tales medios alternativos, en particular el acta notarial de presencia y notoriedad regulada en el art. 53 de la Ley 13/1996 está dotada de modo expreso de la virtualidad legal de permitir a través de ella la modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca, como dice el propio precepto, razón por la que resulta un medio especialmente idóneo para, a través de su tramitación con los requisitos legales, citación de interesados y sobre todo colindantes, y juicio de notoriedad por parte del notario, disipar dudas fundadas como la que ha motivado la calificación registral negativa aquí recurrida. (MN)
PDF (BOE-A-2014-9238 - 7 págs. - 179 KB) Otros formatos
Ley 13/2015
Ley 13/2015
. Si comparamos los requisitos y procedimientos
hábiles, antes y después de la entrada en vigor de la reforma de la Ley
Hipotecaria operada en virtud de la Ley 13/2015, para obtener la inscripción
registral de rectificaciones descriptivas de las fincas, y en particular, las
relativas a la superficie de las mismas, se advierte claramente que hay procedimientos
o medios que se han suprimido, otros que se mantienen en esencia pero
incrementando sensiblemente sus requisitos y garantías jurídicas, y finalmente,
se introducen otras nuevas posibilidades antes no existentes.
Respecto de
los procedimientos o medios que se han suprimido, la disposición derogatoria
única de la Ley 13/2015 ha derogado expresamente los apartados dos, cinco,
seis, siete, ocho, nueve y diez del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y por
tanto, entre ellos, la posibilidad de inscribir excesos de cabida inferiores a
la quinta parte de la cabida inscrita mediante un simple certificado o informe
sobre su superficie expedido por técnico competente, o la relativa al acta de
presencia y notoriedad, supuestos ambos, ya expresamente derogados, a los que
aludía el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.
Por otra parte, cuando la misma disposición
derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan
derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de
interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos
del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en
ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción
legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios
inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los
artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente
derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.
En particular, en lo que la inscripción de
rectificaciones descriptivas se refiere, la nueva regulación contenida en el
artículo 9 y en el título VI de la Ley Hipotecaria establece de manera íntegra,
sistemática y taxativa cuáles son los medios y procedimientos hábiles para
ello, entre los cuales ya no se encuentran, ni la certificación técnica, ni el
doble título traslativo, que sí venían contemplados en el artículo 298 del
Reglamento Hipotecario, ahora ya tácitamente derogado.
En cuanto a
los cauces o medios hábiles que tras la nueva regulación se mantienen en su
esencia pero aumentando las medidas de garantía y publicidad, cabe citar la
rectificaciones de cabida que no excedan del 5% (o lo que es lo mismo, la
vigésima parte) de la cabida inscrita, o las rectificaciones que no excedan del
10 % y se fundamenten en certificación catastral descriptiva y gráfica, con la
importante novedad de que tras la Ley 13/2015, el artículo 201.3 de la Ley
Hipotecaria exige, para ambos supuestos, que una vez inscrita la rectificación
descriptiva, «el Registrador la notificará a los titulares registrales de las
fincas colindantes».
Respecto del expediente de dominio –antes atribuido
a la competencia judicial–, y del acta de notoriedad, con la nueva regulación
que ha supuesto una desjudicializacion de los procedimientos del título VI de
la Ley Hipotecaria, quedan sustituidos –y en cierta medida refundidos en uno–
por el nuevo expediente de competencia notarial para rectificar la descripción,
superficie o linderos que se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el
nuevo artículo 203, con las particularidades establecidas en el nuevo artículo
201.1.
Y,
finalmente, es de destacar que la Ley 13/2015 ha introducido un nuevo
procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de
rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de
la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la
Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación
geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción,
superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran
inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se
pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello
incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez
por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos
fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción
cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes
requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento
justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación, como
luego se expresa.
En resumen, a
partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la
reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los
medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas
y sistematizarlos en tres grandes grupos:
– Los que solo persiguen y solo permiten
inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción
literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica
de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3,
letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados,
cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o
del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de
ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros,
sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares
registrales de las fincas colindantes».
– El supuesto que persigue y permite inscribir
rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero
con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca.
Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9,
letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%,
prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la
finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si
fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este
concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible
intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo
citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación
a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los
trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso
de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en
certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la
regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9,
letra b.
– Y, finalmente, los que persiguen y
potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza
(tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier
magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie
previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en
vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la
finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–.
Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado
en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley
Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen
entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses
de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de
la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas
notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en
el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas
registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer
y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o
notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por
virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para
colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos
es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos
admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.
Resolución de 19 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Vecilla a inscribir un acta de incorporación de certificación catastral.
En esta resolución la Dirección esquematiza los distintos supuestos y procedimientos para inscribir los excesos de cabida:
El 201. 3 a) y b): Excesos inferiores al 10% o 5%, que sin inscribir la representación gráfica, pueden hacerse al amparo de este artículo sin tramitación previa, únicamente con notificación posterior a colindantes.
El 9.b) permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca: tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».
Y los contemplados en los arts 199 y 203, permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. Si que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación.
En este supuesto la registradora dado el historial registral de la finca y aunque no excedía el exceso del 10%, inició el procedimiento del 199, lo que se califica como correcto por la Dirección General. Y dado que hubo dos colindantes que hicieron alegaciones (uno además fue la confederación hidrográfica por lo que el registrador se plantea dudas de una posible invasión del dominio público ampliamente protegido en la ley 13/ 2015; y el otro aunque no era el titular registral sino un causahabiente del mismo) resultan indicios suficientes de que no resulta pacífica la representación gráfica aportada y la consecuente determinación de su cabida por lo que se confirma la nota de la registradora y señala que para lograr la inscripción de la rectificación descriptiva el interesado tiene oportunidad de instar el deslinde conforme al art 202 LH, o de lograr el consentimiento los colindantes registrales afectados a la rectificación, ya sea en documento público, o bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el registrador (MN)
