Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual,

Se modifica el Real Decreto ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.

La actual coyuntura hace necesaria la adopción urgente de medidas que las adapten, complementen y refuercen. Los objetivos que se pretenden con la aprobación inmediata de estas medidas no podrían conseguirse a través de la tramitación de un proyecto de ley por el procedimiento de urgencia y, por tanto, está plenamente justificado el recurso al real decreto-ley desde la perspectiva de la concurrencia de su presupuesto habilitante. Las medidas de este real decreto-ley configuran una solución para el alivio del impacto de la subida de los tipos de interés de las economías domésticas, dotando de certidumbre a su planificación financiera. Las medidas se estructuran en torno a tres ejes, que guardan una conexión directa a inmediata con la extraordinaria y urgente necesidad: (i) el alivio de la carga hipotecaria de los hogares de clase media en riesgo de vulnerabilidad; (ii) la reestructuración de la deuda de los hogares vulnerables; y (iii) mejoras estructurales dirigidas a fortalecer el mercado hipotecario, aumentando la competencia y la transparencia.

 1.- A tal fin, el presente real decreto-ley amplía el Código de Buenas Prácticas vigente, para que pueda cubrir a aquellos deudores vulnerables afectados por subidas de tipos de interés que alcancen niveles de esfuerzo hipotecario excesivos, ante cualquier incremento del esfuerzo hipotecario.

2.- Se gradúa el tratamiento de estas situaciones, con una carencia del principal de cinco años y una reducción del tipo de interés aplicable hasta el euríbor menos 0,10 % desde el euríbor más 0,25% actual, cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es superior al 50 %; y con una carencia de 2 años y un alargamiento del plazo de hasta siete años cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es inferior al 50 %.

 3.- Se incorpora como nueva obligación para las entidades adheridas la de garantizar la salvaguarda de los derechos de los deudores en el caso de cesión de créditos a terceros, lo que se configura como una obligación de ordenación y disciplina, para evitar la desprotección de las familias vulnerables en caso de venta de las carteras de créditos hipotecarios a un tercero.

 4.- Finalmente, se establecen otras mejoras en el procedimiento, entre las que destacan la posibilidad de solicitar por los deudores la dación en pago durante veinticuatro meses (doblando el plazo actual de 12 meses) desde la solicitud de reestructuración, o instar el estudio por la entidad de una segunda reestructuración si al término de la primera el deudor continúa, por las mismas u otras causas, en una situación de vulnerabilidad.

 5.- Se establece un nuevo Código de Buenas Prácticas de naturaleza transitoria y coyuntural, con una duración de dos años, para aliviar la carga financiera de los deudores hipotecarios de clase media en riesgo de vulnerabilidad por la subida de los tipos de interés. A él podrán acogerse aquellos prestatarios que cumplan con los requisitos de elegibilidad que se establezcan por Acuerdo de Consejo de Ministros, que se referirán al nivel de renta y al aumento del esfuerzo hipotecario asociado a la subida de tipos de interés. Podrán adherirse de forma voluntaria a este código las entidades de crédito y demás entidades o personas físicas que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios

 6.- Asimismo, con el fin de detallar en qué términos podrá llevarse a cabo la articulación de las operaciones de refinanciación y reestructuración de los préstamos hipotecarios a interés variable sobre vivienda habitual, mediante Acuerdo de Consejo de Ministros se desarrollará el contenido del Código de Buenas Prácticas, que podrá ser suscrito con carácter inmediato por los sujetos adheridos para facilitar una adecuada respuesta del sector financiero ante la actual situación, a fin de que las medidas adicionales de alivio estén disponibles a partir del 1 de enero de 2023.

 7.- Las medidas anteriores se complementan con otras modificaciones legales de índole fiscal, para eximir de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo de este Código de Buenas Prácticas, dándoles el mismo tratamiento que las sujetas al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo.

 8.- Asimismo, se establece un régimen específico para los aranceles de notarios y registradores por la formalización de las operaciones de novación que se regulan en este real decreto-ley.

 9.- Se adoptan medidas en relación con el régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado, que se regula en el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Por un lado, se suspende durante un año el cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo, lo que ha de suponer un incentivo adicional en los meses venideros para los deudores al valorar el repago anticipado de su deuda o el cambio de su préstamo hipotecario por subrogación de acreedor. Por otro lado, a fin de facilitar, con carácter permanente, el paso de tipo variable a tipo fijo, se reduce de 0,15 % a 0,05 % la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.

 10.- Se encomienda al Banco de España la elaboración de una Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago, que se habrá de publicar en la propia web del Banco de España y en las páginas web de las entidades prestamistas de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, y se establece un mecanismo para recopilar y poner a disposición del público la información acerca de los instituciones públicas de apoyo a los deudores hipotecarios en dificultades que existen en las administraciones territoriales.

 11.- Se revisan algunos aspectos del procedimiento de subrogación de acreedor que se rige fundamentalmente por las disposiciones de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. En esta línea, se introducen modificaciones para mejorar la transparencia en cuanto a los gastos para los prestatarios y ajustar su ámbito de aplicación al de las hipotecas concedidas por las entidades autorizadas para la concesión de créditos con garantía inmobiliaria en la Ley 5/2019, de 15 de marzo. A mayor abundamiento, debe recordarse que este mecanismo permite fomentar la competencia para que los deudores hipotecarios puedan beneficiarse de las ofertas del mercado que mejor se ajusten a sus necesidades financieras y que pueden hacerlo incluso sin detrimento de la deducción por inversión en vivienda habitual.

  12.- España autoriza el otorgamiento de un aval máximo de 321.000.000 de euros a favor de la Comisión Europea con el fin de que esta conceda préstamos concesionales al gobierno ucraniano que permitan mitigar los urgentes desequilibrios por balanza de pagos del país.

De la página de notarios y registradores: 

Objeto: Es la adopción de medidas para hacer frente a la situación de los hogares con deuda instrumentada en préstamos o créditos con hipoteca inmobiliaria sobre vivienda habitual generada por el alza acelerada de los tipos de interés. Título I.

 Nuevo Código de Buenas Prácticas. Novación.

Está pensado para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad

Se encuentra en el Título II.

A) Creación y Duración. Nace con una duración de veinticuatro meses, para la adopción de medidas urgentes dirigidas a deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad. El plazo de vigencia de este nuevo Código comenzará a computarse desde el día siguiente al de la publicación del Acuerdo del Consejo de Ministros que ahora veremos. Desde ese mismo día también empezará a contar el plazo para presentar la solicitud.

B) Adhesión. Es voluntaria por las entidades de crédito y demás entidades o personas físicas que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Las entidades que se encuentren ya adheridas al Código de Buenas Prácticas de 2012 se entenderán adheridas también a este nuevo Código, salvo que comuniquen lo contrario en el plazo de 2 semanas a contar desde el 24 de noviembre (D.Ad. 2ª)

C) Deudores a los que se les aplica: las medidas adoptadas en este título -erróneamente pone capítulo- se aplicarán a las personas físicas que sean titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no deudor, cuyo de adquisición no exceda de 300.000 euros, constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022.

D) Desarrollo por el Consejo de Ministros. Los aspectos desarrollables, entre otros, serán los siguientes:

a) Las condiciones aplicables y los requisitos a cumplir por los deudores para acogerse al código lo que incluirá la renta familiar máxima y la evolución de su esfuerzo hipotecario.

b) Las medidas aplicables, que podrán consistir, entre otras, en la extensión de plazos de amortización, en el establecimiento de cuotas fijas temporales o un régimen particular para el tipo de interés aplicable y en la presentación de ofertas de conversión de los préstamos a tipo fijo.

E) Comienzo de la aplicación de las medidas. Será, para las entidades o prestamistas adheridos, desde que se produzca la acreditación por parte del deudor que así lo solicite de que cumple con las condiciones de elegibilidad. El deudor puede autorizar a la entidad a comprobar requisitos en la Agencia Tributaria, Seguridad Social y Registros de la Propiedad.

F) Escritura pública. Cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a la formalización en escritura pública la novación del contrato resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el Código de Buenas Prácticas. Los costes de dicha formalización correrán a cargo de la parte que la solicite (debe entenderse que se alude a los costes no arancelarios por lo que veremos a continuación). No se alude a la posibilidad de que sea unilateral como en los casos de normativa Covid.

G) Aranceles. Los derechos arancelarios y demás conceptos notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de las novaciones que se realicen al amparo de este Código de Buenas Prácticas serán satisfechos en todo caso por el acreedor y se bonificarán en los siguientes términos:

   a) Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en la letra f) del apartado 1 del número 1 del anexo I del Arancel Notarial, reducido en un 75 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 30 por todos los conceptos.

   b) Por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto para las novaciones modificativas en artículo 2.1.g) del Arancel de los Registradores. Al resultado se le aplicará una bonificación del 75 por ciento. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 20 euros por todos los conceptos.

En ambos casos, obviamente, el arancel aplicable no cubre, con mucha diferencia, los costes en que incurren las oficinas notariales y registrales por la tramitación de estos documentos.

H) Efectos de la novación. Son los previstos en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, con respecto a los préstamos y créditos novados. De ello se deriva que no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación.

La inscripción de la escritura en el correspondiente Registro de la Propiedad tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos, aunque no se cuente con el consentimiento de estos (art. 5.6)

I) Limitación de ámbito. El contenido del Código de Buenas Prácticas resultará de aplicación exclusiva a los sujetos adheridos, deudores y contratos a los que se refiere este Capítulo (realmente Título II, al no haber capítulos). No procede la extensión de su aplicación, con carácter normativo o interpretativo, a ningún otro ámbito, que será meramente potestativa para las entidades o prestamistas adheridos.

J) Información. Las entidades o prestamistas adheridos habrán de informar adecuadamente a todos los clientes titulares de préstamos hipotecarios sobre la existencia de este Código y la posibilidad de acogerse a lo dispuesto en él en el plazo de un mes. También en su web y oficinas.

K) Formalización. Antes de la formalización de las operaciones de novación amparadas por este Código de Buenas Prácticas, el sujeto adherido deberá entregar al deudor información simplificada sobre las medidas alternativas sobre las que puede optar para novar las condiciones del préstamo en los términos que se fijen en el Acuerdo del Consejo de Ministros. El artículo 5 desglosa su contenido.

Una vez estudiadas las alternativas y optado en firme el deudor por una de ellas, la entidad le entregará una propuesta de acuerdo de novación del préstamo.

El acuerdo podrá ser firmado por el prestatario y, en su caso, los fiadores y avalistas, de manera manuscrita, mediante firma electrónica, por el sistema de otorgamiento del consentimiento que tuvieran fijado contractualmente el deudor y el sujeto adherido, o por cualquier otro medio que permita obtener válidamente el consentimiento. En todo caso, el medio empleado deberá dejar constancia del contenido y de la fecha en la que se presta el consentimiento.

Para su inscripción en el Registro correspondiente el acuerdo deberá constar en documento público, cuando, conforme a las reglas generales, resulte exigible.

L) Operaciones que no se incluyen

a) Modificación del tipo de interés pactado, salvo que esta se corresponda con alguna de las medidas del Código de Buenas Prácticas recogidas en el Acuerdo de Consejo de Ministros.

b) Cobro de gastos o comisiones excepto que se trate de un préstamo sin interés o bien se trate de la prima de la prórroga del contrato de seguro.

c) Comercializarse junto con cualquier otro nuevo producto vinculado o combinado.

d) Establecimiento de otras garantías adicionales, personales o reales, que no constasen en el contrato original.

M) No aplicación parcial de la LCCI. La formalización del contrato por el que se establece alguna de las medidas adoptadas por virtud de lo establecido en este Código no estará sometida a lo previsto en los artículos 10 (información precontractual), 11, 12 (evaluación e información de solvencia), 14 (normas de transparencia en la comercialización), 15 (comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material por el notario), y el apartado 2 de la disposición transitoria primera LCCI (lo que implica que también se aplicará esta nueva ley a los contratos preexistentes a la LCCI).

N) Seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas. Lo regula el artículo 6, donde se da competencias de supervisión a la Comisión de Control creada en 2012. Los interesados podrán presentar reclamaciones ante los servicios de reclamaciones o defensores de los clientes de los sujetos adheridos, y sucesivamente, ante el Banco de España o, en su caso, órgano especializado. La Comisión de control podrá resolver consultas interpretativas sobre este Código de Buenas Prácticas.

Ñ) Las consecuencias de una solicitud indebida y el régimen sancionador se encuentran regulados en los artículos 7 y 8.

 

Exención en AJD.

El art. 9 modifica el número 23 del artículo 45.I.B) TRLITPyAJD. Su objetivo es incluir también en esta exención objetiva de AJD las escrituras de novación incluidas en el nuevo Código de Buenas Prácticas introducido por este RDLey 19/2022, de 22 de noviembre. Ya estaban las novaciones amparadas en la Ley 6/2012.

TEXTO ANTERIOR

NUEVO TEXTO

23. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto

23. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y del nuevo Código de Buenas Prácticas que se introduce con el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto.

Modificación del Código de Buenas Prácticas de 2012

Se articulas a través de la modificación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

Es el contenido del Título III, que cuenta con un solo artículo, el 10.

Ver resumen de la Ley 6/2012 publicado en su día.

Estos son los principales cambios:

A) Definición del umbral de exclusión. Art. 3.

– Desaparece la concreción del requisito del incremento de la carga hipotecaria. Antes se exigía que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiese multiplicado por al menos 1,5, salvo excepciones. Ahora parece que basta con que se incremente la carga hipotecaria, aunque veremos que en el anexo se reducen las ventajas cuando el incremento de la cuota sea inferior a 1,5.

– Se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad: 6.º La unidad familiar en que exista una víctima de… trata o explotación sexual.

– Para acreditar los ingresos de los miembros de la unidad familiar, es suficiente con hacer referencia al último ejercicio tributario. Antes eran los cuatro últimos.

– Se tiene en cuenta también lo percibido por ingreso mínimo vital

– No será necesario acreditar los datos que la entidad financiera tenga en su poder

– El deudor puede autorizar por escrito a la entidad adherida para que obtenga esa información directamente de la AEAT, Seguridad Social y Registros de la Propiedad y Mercantiles.

B) Sujeción al Código de Buenas Prácticas

– Se aclara en el artículo 5 que, desde la adhesión, el contenido del Código de Buenas Prácticas se incorporará a toda la cartera de contratos de la entidad adherida y su contenido será oponible a terceros, de manera que aun no habiendo disfrutado el deudor de las medidas que se incorporan al mismo, se mantendrá su derecho a instarlas durante el tiempo de su vigencia.

– Las entidades adoptarán las medidas necesarias para salvaguardar los derechos de los deudores en caso de cesión del crédito a un tercero.

– LCCI: Se da el mismo tratamiento que al Nuevo Código de Buenas Prácticas visto: La formalización del contrato por el que se establece alguna de las medidas adoptadas por virtud de lo establecido en este Código no estará sometida a lo previsto en los artículos 10 (información precontractual), 11, 12 (evaluación e información de solvencia), 14 (normas de transparencia en la comercialización), 15 (comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material por el notario), y el apartado 2 de la disposición transitoria primera LCCI (lo que implica que también se aplicará esta nueva ley a los contratos preexistentes a la LCCI).

C) Comisión de seguimiento del Código de Buenas Prácticas.

Se añaden como miembros tres representantes, uno de cada asociación representativa de los intereses de bancos, cajas de ahorros y fundaciones bancarias, y cooperativas de crédito. En su composición sigue habiendo un notario, pero se echa de menos que no haya un registrador.

D) Modificación de Aranceles.

Transcribimos el Artículo 11. Bonificación de derechos arancelarios.

“1. Los derechos arancelarios y demás conceptos notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de las novaciones que se realicen al amparo de este Código de Buenas Prácticas serán satisfechos en todo caso por el acreedor y se bonificarán en los siguientes términos:

a) Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en la letra f) del apartado 1 del número 1 del anexo I del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios, reducido en un 75 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 30 por todos los conceptos.

b) Por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto para las novaciones modificativas en artículo 2.1.g) del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores. Al resultado se le aplicará una bonificación del 75 por ciento. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 20 euros por todos los conceptos.

2. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión de este real decreto-ley, se bonificarán en un 50 por cien.

El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado.”

E) Régimen sancionador.

Ahora se hace remisión a la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

F) Modificaciones en el Anexo

– Finalizado el período de carencia en la amortización de capital, quien se encuentre en el umbral de exclusión podrá solicitar un segundo plan de reestructuración, siempre que la salida de la carencia no sea el hecho determinante de encontrarse en dicho umbral de exclusión.

– cuando el incremento de la cuota sea inferior a 1,5 respecto de la previa, tan solo puede concederse carencia por 2 años o ampliación de plazo por 7 años.

– durante el período de carencia, en los contratos a interés variable, se aplicará el euríbor menos 0,10 puntos (antes, euríbor + 0,25)

– podrá solicitarse durante 24 meses desde el comienzo de la reestructuración (antes 12 meses) la dación en pago obligatoria de la vivienda habitual. Incluso será posible después de los 24 meses, pero entonces tendrá que valorarlo la entidad.

– El ejercicio del derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual podrá realizarse durante los 12 meses siguientes a la entrada en vigor de esta ley. Dicho arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales. A dichos plazos no les será de aplicación el mínimo regulado en el artículo 9 LAU.

– Las entidades adheridas están obligadas a informar debidamente de este código de buenas prácticas a sus clientes, así como anunciarlo en sus redes de oficinas y en las páginas web.

 

Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo

El artículo 11 se dedica a reformar la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Afecta a los dos primeros artículos de esta emblemática Ley.

Artículo 1: los subrogados ahora pueden ser personas físicas también. Tras la derogación de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, ahora la remisión para determinar quiénes son los prestamistas inmobiliarios afectados se hace al artículo 4.2) de la Ley de Contratos de crédito inmobiliario: «toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b).»

Artículo 2: 

• Ha de entregarse, junto con la oferta vinculante, un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora.
• Se ha de aplicar el régimen de distribución de gastos previsto en el artículo 14.1.e) LCCI.
• Desaparece el párrafo que obligaba a la entidad acreedora a entregar la certificación. Ahora bien, hay importantes diferencias derivadas de si hace la entrega o no. Poe ejemplo, si no la entrega, no tiene la posibilidad de enervar en quince días.
• Aunque desaparece la referencia expresa a que no se puede otorgar la escritura de subrogación hasta que pasen quince días desde que se haya emitido la certificación, posiblemente la situación es similar ahora, pues, durante esos quince días, la entidad afectada puede enervar, formalizando con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario (en los 15 días, no sólo oferta, sino que ha de ser oferta y formalización).
• Si el pago aún no se hubiera efectuado (falta de comunicación del importe o negativa a recibirlo), bastará con que la entidad subrogada lo calcule y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. El notario notificará de oficio a la entidad acreedora, con remisión de copia de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en los ocho días siguientes.

TEXTO ANTERIOR	NUEVO TEXTO
Artículo 1. Ámbito. 1. Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley.	Uno. Se modifica el apartado 1 del artículo 1, que queda redactado de la siguiente forma: 1. Los prestamistas inmobiliarios, definidos los términos del artículo 4.2) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, podrán ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.
Artículo 2. Requisitos de la subrogación. El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.   La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.       La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. La certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de siete días naturales por parte de la entidad acreedora. Entregada la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación. Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación. Para ello bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago.       En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.	Dos. Se modifica el artículo 2, que queda redactado de la siguiente forma: «Artículo 2. Requisitos de la subrogación. El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil. La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Junto con la oferta vinculante, le entregará un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora. La referida pieza de información deberá observar el régimen de distribución de gastos previsto en el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso tendrá derecho la entidad acreedora a rechazar el pago. No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes. En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.

Modificación de la Ley de contratos de crédito inmobiliario

El artículo 12 afecta a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Se modifica el apartado 6 del artículo 23 que regula la comisión por reembolso o amortización anticipada. Esta no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo (antes 0,15%). Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto.

Ver artículos no aplicables de la LCCI en el Nuevo Código de Buenas Prácticas y en el anterior.

Téngase en cuenta también la suspensión de comisiones prevista en la D. Ad. 1ª

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Artículo 23. Reembolso anticipado. …   6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.   Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

Se modifica el apartado 6 del artículo 23 que queda redactado de la siguiente forma: «6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto. Transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

Simuladores e información en la web del Banco de España.

Conforme al artículo 13, el Banco de España dispondrá en su página web de una «Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago». En ella se incluirá, con ejemplos, el contenido relativo a

– las medidas del Códigos de Buenas Prácticas

– los mecanismos de exoneración del pasivo previstos para personas físicas en la legislación concursal.

También incluirá en su web simuladores para

– informar a los ciudadanos sobre las posibilidades de ser elegibles para acceder a las medidas del Código de Buenas Prácticas de 2012 y este nuevo de 2022

– determinar el impacto de las medidas propuestas sobre las condiciones de su préstamo hipotecario.

 

Avales por la guerra de Ucrania.

El Título V autoriza a la Administración General del Estado a otorgar avales por un importe máximo de 321.000.000 de euros, durante los años 2022 o 2023, a favor de la Comisión Europea en el marco de la ayuda macro financiera extraordinaria de la Unión Europea a Ucrania. Los avales serán incondicionales, irrevocables y a primera demanda de la Comisión Europea y con renuncia al beneficio de excusión establecido en el artículo 1.830 del Código Civil.

También se autorizan avales de hasta 100 millones para operaciones de financiación que conceda el Banco Internacional de Reconstrucción y Fomento (BIRF) al gobierno de Ucrania, y otros 100 millones para cubrir impagos de principal, intereses y otras obligaciones asociadas a las operaciones de financiación que realice el Banco Europeo de Reconstrucción y Desarrollo (BERD) a través del Programa de Seguridad Alimentaria y del Programa Municipal.

Aparte de ello la D.F. 2ª modifica el apartado 2 del artículo 29 RDLey 6/2022, de 29 de marzo, lo que permite al Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital conceder avales por un importe máximo de 10.000 millones de euros, hasta el 31 de diciembre de 2023 (en la redacción inicial era hasta el 31 de diciembre de 2022). Este plazo podrá ser extendido por acuerdo de Consejo de Ministros. Las condiciones aplicables y requisitos que cumplir, incluyendo el plazo máximo para la solicitud del aval, se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros, sin que se requiera desarrollo normativo posterior para su aplicación.

 

Comisiones por reembolso anticipado art 23 LCCI y otras medidas

La D.Ad. 1ª suspende desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023 las compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable previsto para los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En consecuencia, no se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo de dichos préstamos y créditos.

Justificación de la aplicación de las subvenciones con fondos europeos.

La D.F. 1ª y la D.Tr. única modifican el modo de justificar la aplicación de las subvenciones relacionadas con el uso de fondos europeos, concretando sus singularidades.

Las demás disposiciones finales conceden habilitación normativa de desarrollo al titular del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, concretan los títulos competenciales y fijan la entrada en vigor, que se produjo el 24 de noviembre de 2022. (JFME)

 Disposición 19403 del BOE núm. 281 de 2022

La hipoteca que se constituye en garantía de un préstamo que financia la compra de la vivienda habitual no precisa del consentimiento del cónyuge cualquiera que sea el régimen económico matrimonial por la doctrina de los actos conexos o complejos

 

Resolución de 26 de septiembre de 2022: Se discute sobre la inscripción de una hipoteca constituida sobre una finca que la prestataria, casada en régimen de separación de bienes, compró mediante escritura otorgada el mismo día ante la misma notaria, con número anterior de protocolo y en la que la prestataria manifestaba que la vivienda iba a tener el carácter de vivienda habitual. El registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque el cónyuge según el art. 1320 del Código Civil debe prestar su consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la vivienda habitual, aunque sea de propiedad exclusiva del otro consorte, pues debe considerarse equiparado a estos efectos al hipotecante no deudor, teniendo que otorgar el acta de información previa y  posteriormente, consentir el otorgamiento dela escritura de hipoteca conforme al referido artículo 1320, no siendo aplicable la doctrina de los actos conexos o negocios complejos.

La DG entiende que en los casos en que el negocio de adquisición absorbe otro de gravamen por ser el primero predominante, los requisitos de aquél los que deben prevalecer frente a los del absorbido, por tratarse de un negocio complejo en orden a una finalidad predominante. Así, se ha permitido al marido comprar un inmueble e hipotecarlo en garantía del precio aplazado sin necesidad de consentimiento de su esposa. Esta misma doctrina se aplicó en el caso de la Resolución de 7 de julio de 1998, que admite la inscripción de la compraventa otorgada por la madre como representante legal de sus hijos menores de edad, con hipoteca del inmueble para pago del precio de adquisición, sin necesidad de autorización judicial.  El 1.320 del Código Civil está pensado para aquellos supuestos de disposición, debiendo entenderse incluida la constitución de hipoteca, de la vivienda habitual perteneciente a uno sólo de los cónyuges, pero no lo está para el supuesto de hipoteca en garantía de préstamo hipotecario que financia la adquisición de la misma vivienda hipotecada aun y cuando el destino final de la vivienda adquirida sea constituir el hogar familiar, porque ello implicaría una restricción de las facultades adquisitivas de los cónyuges, no permitida en nuestro Derecho, donde los cónyuges pueden adquirir toda clase de bienes aun cuando éstos estén gravados y aun cuando vayan a constituir el domicilio conyugal, sin contar con el consentimiento del otro cónyuge ni hacer manifestación alguna acerca de su destino final, y ello tanto si su régimen económico matrimonial es el de separación de bienes (artículo 1.437 del Código Civil) como el de gananciales (cfr. artículo 1.370 del Código Civil y Resoluciones de este Centro Directivo de 16 de junio de 1993 y 4 de marzo de 1999). Por tanto, no siendo aplicable el artículo 1320 del Código Civil al supuesto en el que ingresa ya gravado el bien inmueble en el patrimonio del cónyuge, cualquiera que vaya a ser su destino final, una interpretación finalista del precepto legal nos debe llevar a la misma conclusión cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada. Debe entenderse que no será necesario cumplir las normas de la Ley 5/2019 en todos aquellos casos en que tampoco sea necesario el asentimiento o consentimiento del cónyuge a la constitución de hipoteca, como ocurre en supuestos de negocio complejo como el del presente caso, en el cual ni siquiera se manifiesta, a efectos de lo establecido en el citado artículo 1320, que en el momento de constitución de la hipoteca la finca hipotecada constituya vivienda habitual de la familia. Otra solución comportaría una infundada restricción de la libertad de adquisición del cónyuge que en régimen de separación adquiere una vivienda con pago del precio financiado mediante préstamo hipotecario.

Disposición 17569 del BOE núm. 258 de 2022

La manifestación y adjudicación de herencia de un causante sujeto a la ley sucesoria de Florida exige la presentación al notario autorizante español del «probate», debidamente apostillado y en su caso traducido, o en su defecto, si fuera necesario, la realización de la prueba de su excepción, como única forma de acreditar la existencia del título sucesorio y su regularidad, así como, en su caso, la revocación de testamentos anteriores. Para acreditar el “probate” se exige informe consular o diplomático o bien la construcción documental de la prueba por el notario que deberá realizar el correspondiente juicio al respecto.

 

Resolución de 5 de septiembre de 2022 de la DG: Se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia, ante notario español, otorgada por la apoderada de quien es designada en testamento notarial local (Florida, Estados Unidos) heredera y «personal representative» del causante. El fallecimiento se produjo en Miami el día 22 de julio de 2019, es decir bajo la aplicación del Reglamento (UE) n.º 650/2012.

Del título presentado a inscripción puede colegirse que la residencia habitual del causante a su fallecimiento era el Estado de Florida (Estados Unidos. Había otorgado testamento en Miami el 26 de septiembre de 2018 –no siendo aplicable la «professio iuris»–. En él, en lo que aquí es relevante, designó beneficiaria y ejecutora a doña I. S., manifestando omitir «intencionadamente y no a consecuencia de ningún error o descuido dejar como beneficiarios a familiares o descendientes suyos, si los hubiera». Nada se dice en la escritura sobre la inexistencia de testamentos en España, pese a que es imprescindible tener en cuenta para la manifestación y adjudicación hereditaria la certificación del Registro General de Actos de Última Voluntad español (artículo 76 del Reglamento Hipotecario). La certificación, aportada directamente al Registro, acreditó la preexistencia de un testamento español, teniendo el causante descendientes.

Perteneciendo el Estado de Florida, como la mayor parte de los Estados Unidos de América, al sistema de «Common Law» –pese a no estar claramente integrado en el sistema Uniform Probate Code (UPC) adoptado en dieciséis Estados–, la validez del título sucesorio y la validez misma del cargo del ejecutor o «personal representative», (en nuestro caso «successor personal representative»), requiere la realización de un procedimiento posterior al fallecimiento, denominado «probate» ante la Autoridad designada, en los tramites y plazos que establece la ley local.

El Código de Sucesiones de Florida, que se encuentra en los Capítulos de los Estatutos de Florida (Florida Statutes Chapters o FS-731-735 [Código]), establece la ley sustantiva básica que se aplica a un procedimiento de sucesión. (FS § 731.105, l FS § 731.01 y 733.103 del Florida Probate Code). El Estatuto de Florida (F.S. § 733.213), bajo la rúbrica «probate» como requisito previo a la construcción judicial del testamento, establece que un testamento no puede ser interpretado hasta que haya sido admitido a legalización («probate»).

Este procedimiento ante autoridad judicial designada («probate división certificate») en el supuesto que motiva el recurso, no ha sido cumplido, pues el documento aportado a la escritura de adjudicación de herencia se limita a acreditar la inexistencia de expediente alguno sobre un «probate» causado por el fallecimiento del causante, no que éste no fuera aplicable al caso concreto, como por ejemplo pudiere ocurrir por razón de la cuantía de la herencia, localización de los bienes fuera de estados Unidos, o plazos transcurridos desde la defunción.

La actuación de la apoderada cuya representación nace de un apoderamiento notarial general a su favor otorgado en 1998 ante el cónsul general de España, con residencia en Miami (Estados Unidos) que el notario español considera suficiente, se debe supeditar, en el presente caso, a la regularidad del cargo de la poderdante, en el que actúa además de beneficiaria, que no resulta acreditado, en cuanto no se justifica, como se ha indicado, la aprobación del correspondiente «probate» o la innecesariedad del mismo conforme a la ley sucesoria.

 Solo quedando acreditado el título de la sucesión podrá, conforme a las reglas de la «lex rei sitae», procederse a la adjudicación en España de la herencia sujeta al «Common Law» (vid. las Resoluciones de este Centro Directivo de 2 de marzo de 2018 y 15 de junio de 2021 en relación con las adjudicaciones hereditarias británicas sobre bienes en España, que con la correspondiente adaptación serían aplicables a este supuesto). La manifestación y adjudicación de herencia exige la presentación al notario autorizante del «probate», debidamente apostillado y en su caso traducido, o en su defecto, si fuera necesario, la realización de la prueba de su excepción conforme a la ley aplicable, como única forma de acreditar la existencia del título sucesorio y su regularidad, así como, en su caso, la revocación de testamentos anteriores.

Respecto a la forma en que estos extremos han de ser probados, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo en interpretación de los artículos 36 del Reglamento Hipotecario y 168.4 del Reglamento Notarial. Se exige informe consular o diplomático con las correspondientes formalidades según su procedencia –si fuera posible su obtención– o bien la construcción documental de la prueba por el notario, con el alcance en cada caso exigible (siendo reiterado por este Centro Directivo el necesario conocimiento que deben tener notarios y registradores de las herramientas que facilita la Comisión europea, si se trate de Derecho material europeo, cuando proceda). El notario deberá realizar el correspondiente juicio al respecto. La calificación registral alcanza una nueva valoración de la prueba, de forma que, si no es aceptada la que consta en el documento notarial, deberá, razonadamente, formular en su calificación el correspondiente defecto que impida la inscripción.

Disposición 16799 del BOE núm. 247 de 2022

 

No es necesario en un reconocimiento de deuda entre cónyuges que se indique el origen concreto de cada una de las las cantidades adeudadas ya que tienen su origen en las relaciones personales y patrimoniales que se derivan del matrimonio , pero sí es necesario que se acrediten los medios de pago con que se pago la deuda reconocida.

 

Resolución de la DG 27 de julio de 2022. Se discute la inscripción de una  escritura de liquidación de sociedad de gananciales en la que se adjudica a la esposa una finca previo reconocimiento por el esposo de una parte de deuda que procedía del pago que la adjudicataria había realizado del préstamo hipotecario, y el pago de la cantidad restante se correspondía a una deuda que el esposo reconocía y que tenía su origen en las relaciones económicas entre cónyuges, es decir, en la propia institución del matrimonio que conlleva una red dinámica de relaciones personales y patrimoniales entre los propios cónyuges.

 La registradora suspende la inscripción porque, no se ha expresado la causa u origen de la deuda que se reconoce en la escritura previamente a la liquidación de la sociedad de gananciales, y porque no se ha procedido a la identificación de los medios o instrumentos de pago a través de los cuales el marido deudor recibió de la esposa acreedora el dinero que generó la deuda.

La DG resuelve que una vez satisfechas las deudas propiamente dichas de la sociedad de gananciales, se atenderá a las relaciones existentes entre el patrimonio consorcial o común y las masas privativas de cada uno de los cónyuges. En tal sentido, dispone el artículo 1403 que «pagadas las deudas y cargas de la sociedad, se abonarán las indemnizaciones y reintegros debidos a cada cónyuge hasta donde alcance el caudal inventariado, haciendo las compensaciones que correspondan cuando el cónyuge sea deudor de la sociedad». En el presente caso, considerando la dinámica de las operaciones liquidatorias de la sociedad de gananciales y las manifestaciones consignadas en tanto se dice que tiene su origen en las relaciones personales y patrimoniales económicas entre cónyuges, es decir, la propia institución del matrimonio, no cabe sostener esa falta de causa que se expresa en la calificación registral como defecto, pues no parece muy acorde con el respeto a la intimidad y a la privacidad exigir un detalle exhaustivo de para qué se empleó el importe recibido y ahora reconocido como adeudado. Además, si con carácter general el artículo 1277 del Código Civil presume la existencia y licitud de la causa con carácter iuris tantum, en este supuesto esa presunción adquiere aún más fuerza al estar incardinada en operaciones de liquidación de la sociedad conyugal, en uno de cuyos pasos, por disposición legal, pagadas las deudas y cargas de la sociedad, se abonarán las indemnizaciones y reintegros debidos a cada cónyuge hasta donde alcance el caudal inventariado, haciendo las compensaciones que correspondan. Pretender que se especifique, hasta el mínimo detalle, por qué uno de los cónyuges resulta deudor del otro, algo que puede obedecer a las más variadas causas derivadas de la propia convivencia matrimonial llevaría a invadir la esfera de privacidad e intimidad de los ciudadanos. Por ello, el defecto relativo a la falta de falta de expresión de causa debe decaer y ser revocado.

Por lo que se refiere al defecto relativo a la identificación de los medios de pago, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el artículo 177 del Reglamento Notarial, fue objeto de diversas modificaciones y finalmente, por el Real Decreto 1/2010, de 8 de enero. En el párrafo segundo de dicho precepto reglamentario se impone al notario una obligación de identificación de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) que impliquen declaración, constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) que sean a título oneroso, y c) que la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. En cuanto a la constancia del precio en la inscripción, el artículo 11 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo dice: «En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley. La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas. Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie». De la dicción de estos preceptos se desprende que la constancia de los medios de pago es exigible en los actos o contratos de trascendencia real relativos a bienes inmuebles, de carácter oneroso y en que, además, la contraprestación consistiere en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente. En definitiva, será aplicable, como regla general, a todos aquellos supuestos inscribibles en que se documente un tráfico de dinero. (…) A la liquidación de la sociedad conyugal con existencia de contraprestación en dinero o signo que lo represente, le es de aplicación la referida ley sobre medios de pagos. Y respecto de la escritura objeto de este recurso la objeción expresada en la calificación alude a un pago anterior que es parte de la contraprestación en un negocio jurídico que provoca mutación jurídico real. Como se ha indicado si bien no es exigible descender a detalles que podrían vulnerar la privacidad, debe expresarse cómo se realizó en su día ese movimiento de fondos o pago de dinero que motivó la deuda reconocida (cuantificado por lo demás de manera exacta). Y es que la exigencia de identificación de los medios de pago se extiende a los reconocimientos de deuda, todo ello en aras a evitar un reconocimiento ficticio que imposibilite los controles derivados de normativas tan esenciales como la tributaria o la de prevención del blanqueo de capitales. Por tal razón, este defecto debe ser confirmado.

La inscripción de la atribución de privaticidad de un bien comprado por cónyuges en régimen de gananciales puede hacerse con y sin derecho de reembolso siempre que aparezca causalizada, excluyendo el juego de la subrogación real.

 

Resolución de la DG de 4 de julio de 2022: Se discute la inscripción de una atribución de privaticidad por unos compradores casados en régimen de gananciales por acuerdo entre los cónyuges y no por confesión, teniendo este pacto causa onerosa por ser los fondos empleados para el pago del valor de adquisición privativos del mencionado adquirente, procedentes de una venta de carácter privativo, y no procediendo por ello el reembolso previsto en el art. 1358 del Código civil.

 En esta resolución se aborda de modo detallado la inscripción de la atribución de privatividad de un bien comprado por unos cónyuges casados en régimen de gananciales. La DG ha admitido que los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado No puede desconocerse la proclamación, tras la reforma del Código Civil de 13 de mayo de 1981, de la libertad de contratación entre los cónyuges (principio recogido en el artículo 1.323 del Código Civil, respecto del cual, el artículo 1.355 del Código Civil no es sino una aplicación particular para una hipótesis concreta, de la que no puede inferirse, por tanto, la exclusión legal de los demás supuestos de contratación entre esposos) que posibilita a estos, para, actuando de mutuo acuerdo, provocar el desplazamiento de un concreto bien ganancial al patrimonio de uno de ellos por venta permuta, donación u otro título suficientemente causalizado y cuyo régimen jurídico vendrá determinado en función de esa específica causalización (609, 1.255, 1.261 del Código Civil), así pues, admitido ese trasvase patrimonial de un bien ya ganancial, debe igualmente admitirse que los cónyuges, con ocasión de la adquisición de determinado bien a tercero, puedan convenir que éste ingrese de manera directa y «erga omnes» en el patrimonio personal de uno de ellos a pesar de no haberse acreditado la privatividad de la contraprestación, siempre que dicho negocio conyugal atributivo obedezca a una causa adecuada que justifique la no operatividad del principio de subrogación real (1.347.3.º del Código Civil) cual, por ejemplo, la previa transmisión gratuita de la contraprestación a favor del cónyuge adquirente o el derecho de reembolso al que se refiere el artículo 1.358 del Código Civil, etc. Dicho negocio atributivo no debe confundirse con la confesión de privatividad, pues la virtualidad de ésta a efectos de la calificación del bien, sobre ser relativa en su ámbito subjetivo (artículo 1.324 del Código Civil), queda subordinada a la realidad o inexactitud del hecho confesado (vid. artículo 1.234 del Código Civil)».

 El pacto de privatividad siempre será admisible si bien será necesaria su causalización, tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. Ahora bien, dicha exigencia de especificación causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos términos. En este sentido, se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura. Esta necesidad de existencia de una causa se explica por su repercusión en los correspondientes requisitos y efectos del negocio jurídico. Conceptualmente, para que la causa sea gratuita o a título lucrativo, debe concurrir el requisito de que el desplazamiento patrimonial que se opera con dicho negocio carezca de contraprestación equivalente, ni pasada, ni presente, ni futura. En cuanto a sus requisitos formales, el negocio jurídico de atribución gratuita de privatividad, si se refiere a bienes inmuebles, deberá constar en escritura pública como requisito «ad solemnitatem» (cfr. artículo 633 del Código Civil). Y en cuanto a sus efectos, existiendo legitimarios, esa liberalidad deberá computarse a los efectos de determinar si es inoficiosa (artículos 636, 654 y 817 del Código Civil), pues resulta evidente que por vía de atribución de privatividad gratuita no se pueden perjudicar los derechos legitimarios de los herederos forzosos. También podrá quedar sujeta a una posible rescisión por perjuicio a acreedores (artículos 1.291.3 y 1.297 del Código Civil); y, en materia concursal deberá tenerse en cuenta a los efectos de lo previsto en el artículo 227 de la Ley Concursal, al disponer que «el perjuicio patrimonial se presume, sin admitir prueba en contrario, cuando se trate de actos de disposición a título gratuito, salvo las liberalidades de uso, y de pagos u otros actos de extinción de obligaciones cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración del concurso, excepto si contasen con garantía real». En sentido inverso, conceptualmente, para que sea onerosa la causa del negocio de atribución de privatividad a un bien que sin dicho negocio tendría carácter ganancial o presuntivamente ganancial, es preciso que ese desplazamiento patrimonial tenga su compensación correlativa, es decir, que concurra otro desplazamiento patrimonial de importe equivalente en sentido contrario, ya sea ese otro desplazamiento previo al negocio (cuando se compensa una deuda preexistente que identifique debidamente); simultáneo (cuando en el mismo acto se recibe una prestación equivalente), o futuro, (cuando el desplazamiento patrimonial equivalente y de signo contrario queda diferido a un momento posterior). Si se expresa que la causa del negocio de atribución de privatividad (o de ganancialidad) es onerosa, pero no se concreta si la compensación equivalente es pasada, presente o futura, el Código Civil presume esto último al disponer en su artículo 1.358 que: «cuando conforme a este Código los bienes sean privativos o gananciales, con independencia de la procedencia del caudal con que la adquisición se realice, habrá de reembolsarse el valor satisfecho a costa, respectivamente, del caudal común o del propio, mediante el reintegro de su importe actualizado al tiempo de la liquidación».

De acuerdo con lo hasta aquí expuesto son perfectamente lícitas las siguientes opciones en relación con la sociedad de gananciales, y la situación jurídica de los bienes privativos, en lo que se refiere al ámbito registral:

Primera. Justificar indubitadamente el carácter privativo del bien. Si el bien es fungible, como ocurre con el dinero, dicha justificación debe realizarse siempre mediante prueba documental pública. En este sentido, esta Dirección General en su reciente Resolución de fecha 30 de mayo de 2022 ha manifestado que «el rastro del dinero privativo que se dice invertido en la adquisición ha de gozar de una acreditación documental plena, pues en el procedimiento registral no existe la posibilidad de admisión de otros medios de prueba, cuya admisión habría de llevar pareja la posibilidad de contradicción. Esa conclusión viene avalada por el contenido del artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario que, como se ha expuesto anteriormente, exige, con el limitado alcance de regular su acceso registral, que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública. Fuera del proceso esa exigencia se viene entendiendo necesario que sea directamente la fe notarial –y no tanto las manifestaciones de parte interesada plasmadas en soporte documental público– la que ampare la privatividad del precio invertido. En otro caso, la presunción de ganancialidad proyecta tabularmente sus efectos, hasta su impugnación judicial; y esta es la solución estricta que rige en el ámbito registral en tanto no haya una modificación normativa que flexibilice este extremo (como la legislación civil especial de Aragón, por ejemplo –vid. artículo 213 del Código de Derecho Foral de Aragón–). No obstante, no debe descartarse una interpretación flexible del referido artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario que, atendiendo a la realidad social (cfr. artículo 3.1 del Código Civil), lleve a admitir la inscripción del bien con carácter privativo sobre la base de manifestaciones del comprador que, constando en documento público, tengan como soporte algún dato adicional como pudiera ser, por ejemplo, el documento bancario del que resulte la correspondencia del pago realizado con el previo ingreso en una cuenta de la titularidad del comprador de dinero procedente de donación constatada en escritura pública».

Segunda. Que un cónyuge confiese el hecho del carácter privativo de la contraprestación con la que se adquirió el bien por el otro cónyuge, con lo que se sujeta al régimen especial de los artículos 1324 del Código Civil y 95.4 del Reglamento Hipotecario.

 Tercera. Que los cónyuges celebren un negocio jurídico de atribución de carácter privativo, pero dejando claramente expresada la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.

En el presente caso debe concluirse que los cónyuges, por pacto, están determinando el carácter parcialmente privativo del bien comprado por el esposo, abstracción hecha de que no haya podido acreditarse el carácter privativo de dicha participación –mediante aplicación directa del principio de subrogación real– por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado (a falta en el Derecho común de una presunción legal como la establecida en el artículo 213 del Código de Derecho Foral de Aragón), de modo que ambos consortes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción de ganancialidad del artículo 1.361 del Código Civil. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada

Disposición 14854 del BOE núm. 219 de 2022

La adquisición de la plaza de garaje se asimila a la adquisición de vivienda a los efectos de determinar la comunidad privativo-ganancial que se deriva de la compra hecha en estado de soltero financiada con préstamo hipotecario satisfecho durante el matrimonio, por aplicación de los artículos 1354 y 1357 del código Civil y de la doctrina jurisprudencial que equipara la compra a plazos a la compra con hipoteca

 

Resolución de la DG de 29 de julio de 2022: Se discute la inscripción de una escritura de disolución y liquidación de la sociedad de gananciales en la que se inventarió como bien ganancial, entre otros bienes, una participación del 10,6119% de dos fincas registrales que son una vivienda y una plaza de garaje en el mismo edificio, compradas por el marido, en estado de soltero, y que se financió con un préstamo hipotecario que se ha ido pagando durante el matrimonio, si bien solo se hipotecó la vivienda. Por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1354 y 1357 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial que en estos casos asimila la compra con hipoteca a la compra por precio aplazado reconocen los cónyuges el carácter ganancial de una participación indivisa del 10,6119% tanto de la vivienda como del garaje. Y, a continuación, dicha participación de ambas fincas se adjudica a la esposa, quien además se subroga en el préstamo hipotecario garantizado con hipoteca que grava la referida vivienda.

La registradora de la Propiedad inscribió la participación de la vivienda, pero suspendió la de la plaza de garaje, porque, según afirma, no es vivienda familiar, no está ni ha estado gravada con hipoteca, y el precio de su adquisición no ha sido aplazado, sino pagado en el acto de la adquisición que realizó el comprador en estado de soltero, por lo que dicha finca es privativa suya, al no ser aplicables los artículos 1354 y 1357 del Código Civil.

El recurrente alega que han de aplicarse tales preceptos legales, pues se compraron ambas fincas en unidad de acto, y aunque no se hipotecara la plaza de garaje, el comprador, en estado de soltero, solicitó un préstamo para la compra conjunta de la vivienda con su anejo y plaza de garaje. Añade que, si se interpretan dichas normas atendiendo a la realidad del tiempo en que han de ser aplicadas, la plaza de garaje debe incluirse en el concepto de vivienda habitual.

 Tratándose de la vivienda familiar adquirida en estado de soltero y pagándose durante el matrimonio el préstamo hipotecario con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habrá devenido –ex lege– con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y el cónyuge titular, en proporción al valor de las aportaciones respectivas (cfr. artículos 1354 y 1357.2 del Código Civil). Esa situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes (cfr. artículo 91.3 Reglamento Hipotecario).

  Por lo que se refiere a la cuestión concreta que se plantea en este expediente, y si se atiende a la ratio legis de tales preceptos, deben aplicarse las mismas consideraciones a la adquisición de la plaza de garaje, de suerte que sea equiparada a la vivienda, de la que no es sino un elemento accesorio. A tal efecto, no puede ser determinante el hecho de que –como alega la registradora– no esté gravada con la hipoteca que garantiza el préstamo con el que se financia la compra de la vivienda; y es relevante que con dicho préstamo se financie el precio que globalmente –como se ha expresado– se pagó por la vivienda y dicha plaza de garaje, unido al hecho de que se hayan adquirido conjuntamente y se trate de inmuebles situados en el mismo edificio, circunstancias que son suficientes para que se considere que la adquisición de la plaza de garaje se asimila a la de la vivienda propiamente dicha.

https://www.boe.es/boe/dias/2022/08/09/pdfs/BOE-A-2022-13445.pdf

Cabe la inscripción de un reconocimiento de dominio de una cuota indivisa de un bien privativo del otro cónyuge en virtud de convenio regulado aprobado judicialmente, si bien debe constar el valor de la finca y las deudas que se compensan

 

Resolución de la DG de 8 de junio de 2022: Se discute la inscripción de un convenio regulador aprobado judicialmente, en el que además de atribuirse el uso y el disfrute de la vivienda que constituía el domicilio familiar a la esposa y los tres hijos comunes, se hace constar que el régimen económico matrimonial de los cónyuges era el de separación de bienes, que la esposa era dueña de la referida vivienda familiar y de un garaje en el mismo edificio en Sevilla, reconociendo además la esposa la propiedad del 50 por ciento de los bienes descritos, ya que carece de ingresos propios ni ha percibido cantidad alguna por retribución, donación, herencia o cualquier concepto desde que se pactó la separación de bienes.  En el convenio los esposos reconocen a todos los efectos ser propietarios al 50% de los bienes descritos y añaden que si bien en relación con la referida vivienda su uso y disfrute corresponde a la esposa junto con los hijos del matrimonio, dicha señora se compromete a no venderlo, ni gravarlo mientras los hijos del matrimonio no tengan independencia económica y que para venderla o gravarla después de que los hijos adquieran dicha independencia, necesitará el consentimiento expreso de su esposo, repartiéndose el precio de venta al cincuenta por ciento, con deducción de determinadas cantidades. También se pacta que hasta el día de la venta de los inmuebles el esposo seguirá pagando las cuotas mensuales de los préstamos hipotecarios que se reseñan.

Este Centro Directivo ha manifestado reiteradamente que en el régimen de separación es posible que la liquidación sea innecesaria pero puede ocurrir lo contrario cuando existe un patrimonio activo común que no se desea seguir compartiendo o deudas de las que no se desea seguir respondiendo. Si bien en el régimen de separación de bienes no hay propiamente una puesta en común de bienes, es obvio que se entremezclan las relaciones personales y económicas del matrimonio. Por ello pueden existir, y a menudo existe, una comunicación entre las cargas y derechos propios de la relación matrimonial. La especialidad de esta comunicación entre las relaciones personales y económicas viene a afectar incluso a algún bien privativo. 

 En el caso de este expediente, la transmisión de la propiedad de la mitad indivisa de las fincas referidas al esposo se contempla como compensación por sus aportaciones dinerarias para la compraventa de aquéllas y por el hecho de que la esposa no ha aportado ingresos al sostenimiento de las cargas del matrimonio desde el año 1992, así como por el compromiso del esposo respecto del pago de los préstamos hipotecarios. Además, el carácter de vivienda familiar que tiene atribuida el piso referido tiene como consecuencia que la cesión de la propiedad de la mitad indivisa de la misma -y del garaje situado en el mismo edificio- deba considerarse en este caso que constituye también contenido propio del convenio y, por atender a los aspectos que la crisis familiar hace necesario abordar, produce plenos efectos jurídicos una vez aprobado judicialmente. En definitiva, se trata de un negocio de cesión de propiedad que, analizado en el marco del resto de estipulaciones del convenio (en el presente caso, afirmación del carácter de vivienda familiar, asunción de la carga hipotecaria que la grava, regulación de la obligación de satisfacer el derecho de alimentos de los hijos, etc.), no puede calificarse como donación sino como un negocio jurídico complejo, de carácter familiar y oneroso. Admitida la inscripción de la transmisión de la mitad indivisa de las fincas referidas, no puede negarse el acceso al Registro de la atribución de uso de la vivienda familiar, toda vez que, como consecuencia de dicha transmisión, la esposa beneficiaria deja de ser titular plena y exclusiva, con carácter privativo, de la totalidad de dicha vivienda (cfr. Resoluciones de 10 de octubre de 2008 y 24 de octubre de 2014). Por último, tiene razón la registradora respecto de otras obligaciones contenidas en el concreto convenio regulador objeto de calificación, como son las relativas la futura venta de las fincas referidas y reparto del precio que se obtenga, o al pago de cuotas futuras de préstamos hipotecarios, obligaciones que carecen de trascendencia real (cfr. artículos 1, 2 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario, así como la Resolución de 24 de abril de 2018). Por las mismas razones, tampoco es inscribible la prohibición de disponer, pues no se trata de una prohibición judicial sino convencional por acto que, como ha quedado expuesto, no tiene carácter gratuito (cfr. artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria). Asimismo, para inscribir la transmisión debe constar el valor de las fincas objeto de los pactos debatidos y las deudas cuya compensación se contempla en el convenio. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

Si hay un hijo desheredado en una partición hay que manifestar que no tiene descendientes y si los hay acreditar quiénes son.

 

Resolución de la DG de 21 de marzo de 2022: Se discute si en una partición de herencia en la que hay un hijo desheredado es necesario manifestar que este no tiene ningún descendiente.

El registrador de la Propiedad fundamenta su negativa a la inscripción en que, a su juicio y por aplicación de lo establecido en el artículo 857 del Código Civil, si el desheredado carece de descendientes debe constar la manifestación sobre tal circunstancia; y, si existen tales descendientes, deberá acreditarse quiénes son, siendo además necesario que, como «afectados» que son, intervengan en la partición.

El artículo 857 del Código Civil establece que «los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima». Por ello, según doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 3 de octubre de 2019 y 28 de enero de 2021), es necesario que se acredite -mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho- quiénes son esos hijos o descendientes, manifestando expresamente que son los únicos; siendo necesaria su intervención en las operaciones de adjudicación de la herencia. Y, si el desheredado carece de descendientes, es necesario que se manifieste así expresamente por los otorgantes

Respecto de la inexistencia de descendientes del desheredado, el problema de fondo radica en dilucidar si, desheredados los hijos del testador, y conservando sus descendientes ulteriores su derecho a la legítima (cfr. artículo 857 del Código Civil), basta con afirmar el desconocimiento de si existen tales descendientes ulteriores o es preciso algún tipo de acreditación de este extremo. Hay que partir del principio general de que, dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza. Incluso esta doctrina de la innecesariedad de probar tales hechos negativos ha sido mantenida por esta Dirección General en el supuesto de premoriencia de un heredero legitimario al señalar que no es preciso justificar que haya dejado descendientes que ostenten derecho a la legítima. Es doctrina con más de un siglo de antigüedad que ni el Código Civil, ni la legislación especial, ni la Ley Hipotecaria exigen que la persona o personas instituidas nominativamente como herederos o nombrados legatarios en un testamento acrediten, para adquirir los derechos inherentes a esa cualidad, que el testador no dejó a su fallecimiento otros herederos forzosos. Si inicialmente esa doctrina se aplicaba a supuestos en los que junto a la designación nominal de unos herederos existía otra hecha cautelarmente por circunstancias -la institución, junto con unos hijos específicamente designados, de los demás que en el futuro pudiera tener el testador- pasó igualmente a aplicarse al supuesto de designación hecha simplemente por circunstancias -la institución hecha a favor de los hijos de determinada persona-, pero partiendo de la base de que los que concurrían como tales a la partición acreditaban estar incluidos en el llamamiento. Por todo ello, el artículo 82 del Reglamento Hipotecario establece que, cuando no estuvieren designados nominativamente los sustitutos podrán determinarse por acta de notoriedad. Esta exigencia deriva del reflejo en el Registro de la cláusula fideicomisaria, lo que no significa que deba extenderse a casos distintos de los contemplados en tal precepto.» Por las razones expuestas, debe confirmarse la objeción expresada por el registrador en la calificación impugnada. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del registrador.

Disposición 5928 del BOE núm. 86 de 2022

 

Los cónyuges puedan atribuir carácter privativo a una mitad indivisa de los inmuebles adjudicados en la liquidación de una comunidad de bienes disuelta, excluyendo el juego de la presunción de ganancialidad y reconociendo la privatividad de la adjudicación que queda causalizada en virtud de una escritura de donación previa que justifica el desplazamiento patrimonial

Resolución de la DG de 11 de abril de 2022: Se discute la inscripción de una escritura por la que se disuelve la comunidad existente entre dos comuneros que son propietario cada uno con carácter ganancial de una mitad indivisa de una vivienda y un garaje. La disolución tiene como particularidad que se adjudica a uno de los comuneros en la proporción de una mitad indivisa con carácter ganancial y otra mitad indivisa, con carácter privativo. En la misma escritura el marido adjudicatario manifiesta que el metálico invertido por él en la adquisición es de su exclusiva pertenencia, toda vez que sus padres le han donado dicha cantidad para esta adquisición en una escritura de donación previa. La esposa del comunero adjudicatario reconoce expresamente todo la anterior y ambos cónyuges convienen dar carácter privativo absoluto o puro a la mitad indivisa de la finca adquirida, por lo que solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad inscriba los derechos que le corresponden en la mitad indivisa de la finca adquirida como privativo de uno de ellos conservando la otra mitad indivisa el carácter ganancial de ambos.

Según la doctrina de este Centro Directivo la prueba de la privatividad de la contraprestación es especialmente ardua cuando consiste en dinero, ya que su carácter fungible hace muy difícil demostrar que el dinero utilizado es privativo, pues para ello hay que acreditar de forma indubitada que el dinero invertido es justo el mismo que había adquirido anteriormente con igual carácter el cónyuge adquirente y que integraba su peculio privativo. Esa conclusión viene avalada por el contenido del artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario que exige que se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública.

Pero también se ha admitido esta Dirección General –con base en el principio de la libertad de contratación ex artículos 1255 y 1355 del Código Civil– que los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado. No puede desconocerse la proclamación, tras la reforma del Código Civil de 13 de mayo de 1981, de la libertad de contratación entre los cónyuges (principio recogido en el artículo 1.323 del Código Civil, respecto del cual, el artículo 1.355 del Código Civil no es sino una aplicación particular para una hipótesis concreta, de la que no puede inferirse, por tanto, la exclusión legal de los demás supuestos de contratación entre esposos) que posibilita a estos, para, actuando de mutuo acuerdo, provocar el desplazamiento de un concreto bien ganancial al patrimonio de uno de ellos por venta permuta, donación u otro título suficientemente causalizado y cuyo régimen jurídico vendrá determinado en función de esa específica causalización (609, 1.255, 1.261 del Código Civil), así pues, admitido ese trasvase patrimonial de un bien ya ganancial, debe igualmente admitirse que los cónyuges, con ocasión de la adquisición de determinado bien a tercero, puedan convenir que éste ingrese de manera directa y erga omnes en el patrimonio personal de uno de ellos a pesar de no haberse acreditado la privatividad de la contraprestación, siempre que dicho negocio conyugal atributivo obedezca a una causa adecuada que justifique la no operatividad del principio de subrogación real (1.347.3.º del Código Civil) cual, por ejemplo, la previa transmisión gratuita de la contraprestación a favor del cónyuge adquirente, el derecho de reembolso al que se refiere el artículo 1.358 del Código Civil.. El pacto de privatividad siempre será admisible, si bien será necesaria su causalización, Ahora bien, dicha exigencia de especificación causal del negocio ha de ser interpretada en el sentido de considerarse suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.

 En el presente caso, los mismos cónyuges manifiestan que «convienen dar carácter privativo absoluto o puro a la mitad indivisa de la finca adquirida»; y ello porque el dinero pagado por uno de los cónyuges a los anteriores copropietarios es de su exclusiva pertenencia –procedente de la donación paterna formalizada mediante la escritura que se reseña.

Disposición 7247 del BOE núm. 106 de 2022

La sustitución vulgar por la estirpe no excluye el llamamiento en favor de los descendientes del heredero sustituto que a su vez renuncia. Este heredero testamentario renunciante hace la renuncia solo en su nombre y no en nombre también de su estirpe como sucede en la sucesión intestada, por lo que no procede el derecho de acrecer en favor de los restantes coherederos testamentarios y el llamamiento se extiende por sustitución a la estirpe del renunciante.

 

Resolución de la DG de 22 de febrero de 2022: En esta resolución de fecha capicúa se debate el alcance de la expresión estirpe en una sustitución vulgar cuando renuncian también los hijos de uno de los herederos premuertos. En el supuesto planteado se adjudicaba la herencia del causante con base en un testamento en el que instituye herederos por partes iguales a las diez personas que detalla, «sustituyendo a cada uno de estos por sus respectivos descendientes por estirpes». Según consta en dicha escritura, uno de los instituidos falleció antes que el causante, por lo que entró en juego la sustitución vulgar prevista en el testamento en favor de los dos únicos hijos del instituido, quienes renunciaron a la herencia; y ésta se adjudica a los restantes nueve instituidos herederos. El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, si los sustitutos renunciantes no tienen descendientes basta la manifestación en tal sentido; y, si existen descendientes, estos deberán intervenir en la partición de la herencia, conforme al 774 del Código Civil. El recurrente alega que al ordenar la sustitución en favor de los descendientes «por estirpes», debe entenderse que el instituido que renuncia lo hace por sí y por su estirpe, como ocurre en la sucesión intestada, por lo que la porción del renunciante debe acrecer a los restantes instituidos. La DG señala que en todos los supuestos de vocación subsidiaria o sucesiva que dependen de la existencia o no de hijos o descendientes, resulta fundamental acreditar la ineficacia del llamamiento anterior porque esa ineficacia es la que determina correlativamente la eficacia de la correspondiente vocación subsidiaria o sucesiva. Así, por ejemplo, en el caso de una sustitución vulgar, una vez acreditado el fallecimiento del heredero instituido en primer lugar, es necesario acreditar que existen los descendientes sustitutos vulgares. Y si existe otra vocación subsidiaria de la sustitución vulgar, como es el derecho de acrecer, es necesario acreditar que no existen los descendientes llamados como sustitutos vulgares, pues la sustitución vulgar es preferente al derecho de acrecer. Y en forma similar ocurre con la sucesión intestada respecto a los distintos órdenes de llamamientos previstos por la Ley, en que sólo puede tener delación y ser declarado heredero abintestato aquel respecto del cual se haya acreditado, por el procedimiento adecuado, que los parientes con preferencia según el orden anterior de los llamamientos legales no existen, lo que se acredita debidamente a través del acta de notoriedad o del auto de declaración de herederos abintestato. En el testamento que sirve de título a la adjudicación hereditaria objeto de la escritura calificada se ordena la sustitución vulgar de los instituidos sin expresión de casos, por lo que comprende tanto los de premoriencia como los de incapacidad y renuncia, de modo que no cabe sino aplicar el párrafo segundo del artículo 774 del Código Civil. Ocurre que la vocación subsidiaria ordenada por el testador tiene efectividad respecto de los descendientes de primer grado del instituido por haber premuero éste a dicho causante y lo que se debate en este expediente es si, al haber renunciado los dos hijos del instituido, deben ser llamados como sustitutos los descendientes de primer grado de los renunciantes –como sostiene el Registrador–, si existen, o debe entenderse que la porción de los renunciantes queda vacante y debe acrecer a los restantes instituidos que aceptan la herencia –como sostiene la recurrente–. Ha de concluirse que dicha renuncia de los sustitutos debe tener en el presente caso la misma consecuencia que habría tenido la renuncia del instituido (padre de los renunciantes, premuerto), es decir la entrada en juego de la vocación subsidiaria de la sustitución vulgar –y no el acrecimiento–, pues la vocación y la correlativa sucesión que, por premoriencia, no tuvo efectividad en el instituido alcanza a los sustitutos descendientes de primer grado en las mismas condiciones ordenadas por el testador respecto del instituido, de modo que no queda ineficaz el llamamiento subsidiario a los descendientes de ulterior grado del mismo si lo que ocurre no es la premoriencia de esos sustitutos de primer grado sino la renuncia de éstos a la herencia. En definitiva, debe entenderse que la sustitución ordenada, sin expresión de casos, tiene el mismo alcance (premoriencia, incapacidad, renuncia) no sólo para el instituido sino también para los sucesivos sustitutos (cfr. artículo 780 el Código Civil), a no ser que de la adecuada interpretación de la voluntad del causante plasmada en el testamento se dedujera lo contrario (cfr. artículos 667 y 675 del Código Civil), algo que no ocurre en el presente caso. Así, habiendo manifestado expresamente el testador su voluntad al ordenar la sustitución vulgar, debe prevalecer esta sobre el posible acrecimiento. Al ordenar el testador la sustitución en favor de los descendientes de ulterior grado como preferente a un eventual acrecimiento entre los sustitutos primeramente llamados, la cláusula debe interpretarse en el sentido de que si alguno de los sustitutos premuere (lo mismo que si repudia o es incapaz) su parte en la herencia corresponderá a su estirpe, sus descendientes, y sólo si no existen descendientes o si los que existen no pueden o no quieren heredar, la porción vacante acrecería a los restantes instituidos. Tampoco puede compartirse el criterio de según el cual, por el hecho de referirse el testador a las «estirpes» de descendientes, debe concluirse que ha querido aplicar a su sucesión la norma establecida para la sucesión intestada por la que la renuncia del llamado impide que hereden sus descendientes. Y es que, en el presente caso, el testamento no contiene términos hábiles para inferir que con esa mera alusión a las «estirpes» de descendientes el testador haya querido introducir una modalización de la sustitución vulgar ordenada de modo que está determinando que tales descendientes serán herederos exclusivamente por las causas por las que procede el derecho de representación en la sucesión intestada, esto es para los casos de premoriencia y los de desheredación o incapacidad para suceder excluyéndose la renuncia (ex artículo 929 del Código Civil); algo que sí habría ocurrido si, por ejemplo, hubiera instituido herederos «con derecho de representación en favor de sus respectivos descendientes.

https://www.boe.es/boe/dias/2022/03/14/pdfs/BOE-A-2022-3974.pdf

En el mismo sentido otra Resolución de la misma fecha: En definitiva, debe entenderse que la sustitución ordenada, sin expresión de casos, tiene el mismo alcance (premoriencia, incapacidad, renuncia) no sólo para el instituido sino también para los sucesivos sustitutos (cfr. artículo 780 el Código Civil), a no ser que de la adecuada interpretación de la voluntad de la causante plasmada en el testamento se dedujera lo contrario.

https://www.boe.es/boe/dias/2022/03/14/pdfs/BOE-A-2022-3975.pdf