Resolución de la DGRN de 7 de mayo de 2018: Los
distintos titulares con diferentes porcentajes y en régimen de comunidad romana
de una finca registral manifiestan que su descripción no se corresponde con la
realidad existente desde hace más de diez años, en tanto que se han ido
segregando a lo largo de los años diversas porciones formando fincas
independientes. Como consecuencia de lo anterior, uno de los cotitulares, con
el consentimiento y aceptación del resto de copropietarios, decide coordinar la
realidad extrarregistral, el Catastro y el Registro de la Propiedad,
individualizando la porción de terreno que desde hace más de ocho años, se
segregó de la misma, quedando delimitada, originando una parcela independiente,
como consta en certificación catastral descriptiva y gráfica. Igualmente, se
expone que la individualización de la descrita porción de terreno como finca
independiente, segregada de la matriz 49.190, se produjo hace más de ocho años,
según se acredita mediante certificación expedida por ingeniero técnico agrícola
colegiado. La registradora suspende la inscripción por considerar exigible la
correspondiente licencia de segregación o declaración municipal de
innecesariedad, como medida preventiva de carácter registral tendente a evitar
la formalización y consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación
urbanística aplicable.
El artículo 26 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 7/2015, establece que «en la autorización de escrituras de
segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la
acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización
administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación
conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este
requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente
inscripción». A la hora de estudiar el problema de derecho intertemporal que
plantea la presentación en el Registro de un documento público que acredita la
práctica de una división realizada con anterioridad a la legislación que
actualmente la regula, y que se produjo en fecha en que la legislación
aplicable no exigía licencia para la misma o que, exigiéndola, no resulta
acreditada, pero puede considerarse prescrita la facultad de restablecimiento
de legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales, esta Dirección
General ha sostenido la aplicación retroactiva de las normas a hechos, actos o
relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación anterior, siempre que
los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre,
claro está, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones
beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos casos, la
retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley. En este
sentido este Centro Directivo ha abordado el problema de derecho intertemporal
planteado por la presentación en el Registro en la actualidad de una división o
segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como
sucede en el supuesto de hecho de este recurso, entendiendo que debe resolverse
en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda
sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes
en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque
el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior
-cfr. disposición transitoria cuarta del Código Civil-.
Ahora
bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los efectos
jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación
material o sustantiva vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho
de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme
se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad.
Esta
Dirección General en su Resolución de 17 de octubre de 2014 reconoció la analogía
en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones,
sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a
las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con
carácter previo y posterior a la práctica del asiento, admitiendo la
inscripción de una segregación practicada en el año 1974, por acompañarse una
certificación administrativa en la que se manifestaba que «consta segregada con
su configuración actual desde el catastro de 1986, no se ha podido localizar en
los archivos municipales la Resolución de licencia, no obstante por el tiempo
transcurrido la posible infracción estaría prescrita. La propia jurisprudencia
ha reconocido el hecho de que las divisiones o segregaciones sigan el régimen
general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no
puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística. Ciertamente,
se trata de una doctrina que permite compatibilizar, por un lado, el
reconocimiento de los derechos adquiridos válidamente por los propietarios y,
en principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico con la función
preventiva que desempeñan tanto notarios como registradores en el control de
legalidad urbanística de los actos de parcelación.Este caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto, no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales.
Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha.
Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo -norma registral temporalmente aplicable- la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
En el caso particular de este expediente, a la vista de la doctrina expuesta, no cabe sino confirmar el defecto mantenido por la registradora en cuanto a la exigencia de licencia, declaración de innecesariedad o al menos una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida, de modo que las alegaciones del recurrente sobre la situación consolidada por antigüedad y, por tanto, caducidad de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística infringida, respecto de la segregación que se pretende inscribir, deben plantearse en el ámbito del procedimiento administrativo y ante el órgano municipal competente.
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