Nuevo régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en Andalucía. Notaría de Nervión

Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía

La promulgación de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, supuso un hito significativo en el tratamiento del suelo no urbanizable que, perdido definitivamente el carácter residual establecido en legislaciones anteriores, adquiere en la legislación autonómica un contenido propio y sustantivo, siendo objeto de ordenación y regulación desde la propia Ley y a través del planeamiento urbanístico, con el objetivo de promover el uso racional y sostenible de los recursos naturales y proteger el medio ambiente y el paisaje.

En este sentido, el Plan General de Ordenación Urbanística regula el régimen urbanístico de cada una de las categorías de suelo no urbanizable. El presente Decreto tiene como objetivo principal clarificar el régimen aplicable a las distintas situaciones en que se encuentran las edificaciones existentes en suelo no urbanizable, estableciendo los requisitos esenciales para su reconocimiento por el Ayuntamiento y su tratamiento por el planeamiento urbanístico.

El Decreto diferencia las situaciones en las que se encuentran las edificaciones tanto por su forma de implantación (aisladas, asentamientos urbanísticos, hábitat rural diseminado) como por su adecuación o no a las determinaciones establecidas por la ordenación territorial y urbanística.

En el Capítulo I se define el término edificación a los efectos de este Decreto, y se especifican las distintas situaciones en las que se pueden encontrar las edificaciones según su forma de ubicación en el suelo no urbanizable. En el Capítulo II se clasifican las edificaciones aisladas según su situación jurídica y se regula su régimen urbanístico en función de dicha situación, según sean o no conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente. Entre las edificaciones disconformes con esta ordenación, pueden distinguirse además diferentes situaciones: las edificaciones que se construyeron conforme al régimen jurídico existente en su momento, a las que una norma sobrevenida ha dejado fuera de ordenación, y las edificaciones que se han construido al margen de la legalidad. Para esta últimas la Ley establece la necesidad de restituir la realidad física alterada, siempre que no haya transcurrido el plazo establecido en el artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre. Si este plazo ha transcurrido, estas edificaciones quedan en la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación previsto por la Disposición adicional primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre y desarrollado por el Decreto 60/2010, de 16 de marzo. En ningún caso prescriben las medidas de restauración de la legalidad en el suelo no urbanizable cuando las edificaciones se han ubicado en terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral.

Para las edificaciones conformes al Plan General y para las que se encuentran en el régimen legal de fuera de ordenación, el Decreto se limita a señalar que les será de aplicación el régimen general establecido por la legislación urbanística con la posibilidad de obtener la licencia de ocupación o utilización. El régimen establecido por el Decreto para la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, se caracteriza por dos notas fundamentales. En primer lugar, las edificaciones siguen manteniendo su situación jurídica de ilegalidad y, en consecuencia, su reconocimiento o tolerancia por la Administración lo será sin perjuicio de las responsabilidades en que pudiera haber incurrido su titular. En segundo lugar, el régimen al que están sometidas estas edificaciones es similar, aunque con mayores restricciones, al previsto para las edificaciones en situación legal de fuera de ordenación, limitándose las obras autorizables a las exigidas para el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble y, en lo que respecta a los servicios básicos, se establece que éstos se presten de forma autónoma, siempre que no se induzca la formación de un núcleo de población.

El reconocimiento por el Ayuntamiento de que la edificación se encuentra en la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación se produce por la emisión de la resolución correspondiente, siguiendo el procedimiento que se establece en este Decreto. Para acceder a este régimen se requiere, además, que la edificación pueda ser usada, por reunir las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad adecuadas para el uso al que se destina y aunque para este tipo de edificaciones no procede conceder licencia de ocupación o utilización dado su carácter ilegal, el Decreto establece que en la propia resolución se especifique de forma expresa el reconocimiento de que la edificación puede ser usada.

Es relevante el tratamiento que se regula en el Decreto para las edificaciones antiguas, en las que se incluyen las terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Se determina esta fecha por ser esta Ley la que estableció el régimen de licencia para las edificaciones en suelo no urbanizable que persiste en la actualidad en la Comunidad Autónoma de Andalucía. El régimen de estas viviendas, cuando no tengan licencia urbanística, se asimilará al de las edificaciones con licencia urbanística, siempre que sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características de tipología que tenían a la entrada en vigor de la Ley citada y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística, debiendo los propietarios solicitar al Ayuntamiento la acreditación de su situación. Se pretende con ello la clarificación de la situación jurídica de todas las edificaciones existentes en suelo no urbanizable.

El Capítulo III regula los requisitos y procedimientos que faciliten la integración en la ordenación de los Planes Generales de Ordenación Urbanística de los asentamientos urbanísticos que sean conformes con el modelo territorial y urbanístico establecido en los mismos. Se parte de la base de que con la integración de estos asentamientos, cuando proceda, se está resolviendo un problema de orden territorial, social y ambiental, pero que su regularización no puede suponer costo alguno para la administración, por lo que el costo de la urbanización, la implantación de las infraestructuras y demás deberes urbanísticos deben ser soportados por las personas titulares de los terrenos en cada asentamiento urbanístico. La incorporación debe hacerse en el proceso de revisión total o parcial del Plan General, mediante su clasificación como suelo urbano no consolidado, o como suelo urbanizable si teniendo un menor nivel de consolidación son contiguos a los núcleos existentes.

El Capítulo IV desarrolla las normas de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, sobre los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado. El Plan General, o sus innovaciones, reconocerán e identificarán los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado existentes, y los clasificará como suelo no urbanizable.

Aunque para la aplicación plena de este Decreto se exige que el municipio cuente con Plan General de Ordenación Urbanística, con la intención de hacer aplicable sus normas sobre edificaciones aisladas a los municipios sin planeamiento urbanístico ni Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, la Disposición transitoria primera distingue entre los terrenos que deben considerarse como suelo urbano y los que se deben considerar como suelo no urbanizable, partiendo de las condiciones exigidas para el suelo urbano por el artículo 45 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

En la disposiciones transitorias segunda y tercera se especifica que en tanto se produzca la aprobación del Plan General de Ordenación Urbanística del respectivo municipio, no procederá el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación a las edificaciones ubicadas en los asentamientos urbanísticos; así mismo, en los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado, a las edificaciones les será de aplicación el régimen de las edificaciones aisladas.

http://www.juntadeandalucia.es/boja/boletines/2012/19/d/3.html

Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula los prestamos hipotecarios privados y la intermediación financiera.

Mañana día dos de abril entra en vigor la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
Con el objetivo fundamental de mejorar la protección de los consumidores y usuarios, esta Ley extiende a las empresas que ofrecen contratos de préstamo o crédito hipotecario, distintas de las entidades de crédito, obligaciones hasta ahora exigibles en exclusiva a estas últimas, en particular en materia de transparencia de comisiones y tipos e información precontractual de los créditos y préstamos hipotecarios, y, además, se articula un régimen jurídico específico al que quedan sometidas las empresas que realicen operaciones de intermediación, con particular detalle para los supuestos de reunificación de créditos o préstamos.
Cuando los créditos o préstamos hipotecarios son concedidos por las entidades de crédito, sujetas a la supervisión del Banco de España, se cuenta con una regulación específica en materia de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios y en materia de transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, contenida, respectivamente, en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
Sin embargo, dado que en el ordenamiento español esta actividad no está reservada a las entidades de crédito, cuando dicha actividad se desarrolla por otro tipo de empresas queda sometida únicamente a la legislación general de protección de los consumidores, sin otras exigencias particulares de transparencia ni un marco específico de garantías exigibles por quienes contratan préstamos o créditos hipotecarios con esas empresas.Por otra parte, recientemente han proliferado en nuestro país actividades de intermediación de préstamos que se muestran especialmente activas en lo referente a la agrupación de deudas. Esta actividad, realizada por empresas que no entran dentro de la categoría de entidad de crédito, aunque de auge reciente en nuestro país, está muy presente en otros países, donde una parte importante de los préstamos que conceden las entidades son objeto de intermediación. Ambas actividades, desarrolladas con los necesarios niveles de transparencia y profesionalidad, pueden ser útiles a los consumidores que decidan contratar estos servicios al posibilitar una búsqueda más eficiente de los créditos y préstamos disponibles en el mercado, al tiempo que estas entidades permiten que los consumidores ganen poder de negociación frente a los prestamistas, pudiendo así acceder a mejores condiciones en los préstamos que contratan. Debido a que hasta ahora estas actividades están sometidas exclusivamente a la legislación mercantil y civil y a las normas generales de protección de los consumidores y usuarios, esta Ley viene a establecer una regulación específica que, sin afectar los potenciales beneficios que puede reportar a los consumidores, establece un marco transparente en las relaciones de éstos con las empresas que les ofrecen contratos de préstamo o crédito hipotecario o de servicios de intermediación para la celebración de cualquier tipo de contrato de préstamo o crédito.
Con esta finalidad, se limita el ámbito de aplicación de la Ley a las empresas distintas a las entidades de crédito y a los supuestos de concesión de créditos o préstamos hipotecarios y de prestación de servicios de intermediación financiera, en el marco de la legislación general de protección de los consumidores, sin perjuicio de la normativa específica de determinados productos como el crédito al consumo o la venta a plazos de bienes muebles.
En orden a garantizar un alto nivel de protección de los consumidores y usuarios, asegurando la transparencia y la leal competencia se impone la obligación de inscripción de las empresas en los registros públicos que a tal efecto se creen por las comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias, contemplándose asimismo la creación de un Registro estatal. .
La Ley contempla obligaciones de transparencia en la información precontractual, de forma que las empresas deban tener a disposición de los consumidores, gratuitamente, las condiciones generales de la contratación que utilicen. Esta información, además, debe estar disponible en las páginas web. Se imponen también obligaciones de transparencia en relación con los precios de forma que, aunque existe libertad de tarifas y comisiones, con las limitaciones legales de general aplicación, se declara que las empresas no podrán aplicar cantidades superiores a las que deriven de las tarifas correspondientes y que las comisiones deberán responder a servicios efectivamente prestados o a gastos ocasionados. En relación con el régimen de compensación por amortización anticipada, la Ley establece con claridad que a los préstamos o créditos hipotecarios concedidos a partir del 9 de diciembre de 2007 les serán únicamente exigibles las compensaciones previstas en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, esto es, la compensación por desistimiento y, en su caso, la compensación por riesgo de tipo de interés. Además, se exige que las tarifas se recojan en un folleto, que las empresas deberán remitir a los registros antes de su aplicación, y se exige que las empresas dispongan de un tablón de anuncios en los establecimientos abiertos al público.
Las empresas deberán contar con un seguro de responsabilidad civil o aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores. Las prestaciones de dicho seguro estarán exclusivamente destinadas a atender los perjuicios causados a sus clientes derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de intermediación o concesión de créditos o préstamos hipotecarios.
Asimismo, se exige a las empresas que prestan estos servicios la carga de la prueba sobre el cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley y se regula el acceso a los sistemas de resolución extrajudicial de conflictos y las acciones de cesación frente a las conductas contrarias a la Ley que lesionen los intereses generales, colectivos o difusos, de los consumidores.
En cuanto al régimen sancionador, el incumplimiento de las obligaciones impuestas en la Ley constituye infracción en materia de protección de los consumidores y usuarios, sancionándose por las autoridades competentes conforme a lo previsto en la legislación autonómica.
Se regula también las obligaciones a las que se deben ajustar las empresas que realizan la actividad de concesión de créditos o préstamos hipotecarios en las comunicaciones comerciales y la publicidad, que deberá mencionar la tasa anual equivalente mediante un ejemplo representativo y ello siempre que indiquen el tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo o crédito. Además se exige que las empresas que concedan préstamos o créditos hipotecarios entreguen a los consumidores un folleto informativo y gratuito con un contenido mínimo. Respecto de la información previa al contrato, se establecen, con carácter novedoso, las informaciones que la empresa debe facilitar al consumidor, con una antelación mínima de cinco días a la firma del contrato, sobre la propia empresa, sobre el producto o servicio ofrecido y sobre el contrato. Esta información previa incluye elementos esenciales para la adopción de una decisión informada y responsable, tales como la descripción de las principales características de los contratos y el precio total que debe pagar el consumidor. También se establecen algunas reglas respecto de la tasación del bien y otros servicios accesorios, de forma que en los supuestos en los que la empresa concierte o efectúe directamente la tasación del inmueble u otro servicio que sea por cuenta del consumidor, se indique la identidad de los profesionales seleccionados al efecto, así como las tarifas de honorarios aplicables.
Las empresas vendrán obligadas a efectuar una oferta vinculante de préstamo o crédito al consumidor o, en su caso, a notificarle la denegación del mismo. La oferta se formulará por escrito, firmada por el representante de la empresa y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la empresa, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.
Respecto al contrato de préstamo o crédito hipotecario, se establece que deberán cumplir las condiciones previstas en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. En todo caso, los contratos incluirán los derechos que correspondan a las partes en orden a la modificación del coste total del crédito. Se extienden a las empresas las obligaciones que ya cumplen las entidades de crédito respecto del contenido de las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios. Por su parte, las empresas tienen que satisfacer las exigencias sobre los índices o tipos de referencia, que ya cumplen las entidades de crédito, y que se recogen, en el caso de préstamos hipotecarios a tipo de interés variable, en la citada Orden de 5 de mayo de 1994.
Respecto de la actividad de intermediación, debe subrayarse el hecho de que esta Ley no aborda el régimen jurídico de los contratos sobre los que se intermedia sino el régimen jurídico de la transparencia de los propios contratos de intermediación celebrados por empresas. Así, en materia de comunicaciones comerciales y publicidad, además de señalar que siempre que indiquen el tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo o crédito, la publicidad deberá cumplir las exigencias establecidas por la normativa aplicable al préstamo o crédito sobre el que recae el asesoramiento o intermediación, se establecen otras previsiones, tales como que las empresas deberán indicar en sus comunicaciones comerciales y publicidad el alcance de sus funciones y representación, precisando, en particular, si trabaja en exclusiva con una entidad de crédito o empresa o vinculada con varias entidades de crédito u otras empresas, o como intermediarios independientes. Además, en el caso de que la comunicación comercial se refiera a la agrupación de distintos créditos o préstamos en uno solo, deberá facilitarse, de forma clara, concisa y destacada, cualquier tipo de gastos relacionados con la citada agrupación. Respecto de la información previa al contrato, se establecen las informaciones que la empresa debe facilitar al consumidor, con una antelación mínima de quince días a la firma del contrato, sobre la propia empresa, sobre el servicio ofrecido y sobre el contrato de intermediación. Esta información previa incluye elementos esenciales para la adopción de una decisión informada y responsable, tales como la descripción de las principales características de los contratos y el precio total que debe pagar el consumidor. La Ley contempla específicamente el derecho de desistimiento en los contratos de intermediación. Así, se establece que deberá otorgarse al consumidor un derecho de desistimiento en los catorce días naturales siguientes a la formalización del contrato, sin alegación de causa alguna y sin penalización.
Se regulan también obligaciones adicionales en la actividad de intermediación, de manera que las empresas que trabajen en exclusiva para una entidad de crédito u otra empresa, no podrán percibir retribución alguna de los clientes. Las empresas independientes sólo podrán percibir retribución cuando se haya pactado el importe de la remuneración mediante documento en papel u otro soporte duradero y se prohíbe a las empresas percibir de los clientes o las empresas el precio o los fondos que constituyan el contrato principal. Asimismo, los intermediarios independientes estarán obligados a seleccionar entre los productos que se ofrecen en el mercado los que mejor se adapten a las características que el consumidor les haya manifestado, presentándoles, al menos, tres ofertas vinculantes de entidades de crédito sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas asesorará al consumidor.
En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando el mismo no cumpla la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley. Del mismo modo, los registradores denegarán la inscripción de las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley. En particular, los notarios informarán al consumidor del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberán:
a) Comprobar si existen discrepancias entre la información previa al contrato, las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo o del crédito y las cláusulas jurídicas y financieras del documento contractual, advirtiendo al consumidor de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación.
b) En el caso de préstamo o crédito a tipo de interés variable, advertir expresamente al consumidor cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
1.º Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales a los que se refiere la disposición adicional segunda de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
2.º Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.
3.º Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes, salvo que resultara de aplicación lo dispuesto en el artículo 84 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias, en cuyo caso procederá conforme lo indicado en dicho precepto.
c) En el caso de préstamos o créditos a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo de la operación que se hace constar a efectos informativos en el documento se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo o crédito.
d) En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo o crédito, o que dichas facultades del consumidor se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar expresamente en la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello al consumidor.
e) En el caso de que el préstamo o crédito esté denominado en divisas, advertir al consumidor sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
f) Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican, para el consumidor, comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.
La decisión del funcionario por la que deniegue la autorización del préstamo o crédito con garantía hipotecaria, o la inscripción de alguna de sus cláusulas, deberá efectuarse mediante escrito motivado en hechos y fundamentos de derecho. Dicha decisión será recurrible ante la Dirección General de los Registros y del Notariado conforme a la legislación específica.
http://www.boe.es/boe/dias/2009/04/01/pdfs/BOE-A-2009-5391.pdf

Identificación de los medios de pago: Aspectos prácticos.-

Un paso más en la lucha contra el blanqueo del capitales es la nueva obligación que se impone a los notarios de identificar los medios de pagos en la escrituras de compraventa o de transmisión del dominio en la que medie dinero o signo que lo represente. El notario debe reseñar los medios de pagos empleados ( metálico, cheque, bancario o no, y en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o mediante transferencia bancaria) e identificar si el precio es anterior, simultáneo o aplazado.

La Ley 7/2012 de 29 de Octubre, sobre prevención del fraude fiscal ha establecido en su artículo 7 limitaciones a los pagos en efectivo. Dispone: Artículo 7. Limitaciones a los pagos en efectivo. Uno. Ámbito de aplicación. 1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 2.500 euros o su contravalor en moneda extranjera. No obstante, el citado importe será de 15.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional. 2. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios. 3. Se entenderá por efectivo los medios de pago definidos en el artículo 34.2 de la Ley 10/2010 de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo. 4. A efectos de lo dispuesto en esta ley, y respecto de las operaciones que no puedan pagarse en efectivo, los intervinientes en las operaciones deberán conservar los justificantes del pago, durante el plazo de cinco años desde la fecha del mismo, para acreditar que se efectuó a través de alguno de los medios de pago distintos al efectivo. Asimismo, están obligados a aportar estos justificantes a requerimiento de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.5. Esta limitación no resultará aplicable a los pagos e ingresos realizados en entidades de crédito.

   

Identificar los medios de pago empleados por las partes, supone expresar la procedencia del dinero empleado por el comprador para realizar su adquisición. Los medios de pago posibles son:

1) el metálico, que requerirá sólo manifestación.

 2) cheque bancario nominativo a al portador, que exigirá la expresión de su número y cuenta que ha servido de cargo para su emisión o si ha sido a cargo de efectivo metálico del ordenante.

 3) cheque personal nominativo o al portador, en los que habrá que expresar el número y cuenta de emisión.

4) transferencia con el número de las cuentas de cargo y abono.

5) adeudos/abonos en cuenta en caso de préstamos o cancelaciones en los que habrá de consignar la cuenta del mismo.

El momento de pago debe igualmente expresarse. La ley dice que se diga si lo ha sido antes de ese acto o en ese acto, aunque podría ser con posterioridad al mismo. En este último caso en el que el precio se pague después de otorgada la escritura por existir un aplazamiento de pago, el cumplimiento de la norma exige que se exprese la forma en la en principio se va a realizar este pago aplazado y sin perjuicio que las partes puedan posteriormente convenir otro y darle perfecta validez al mismo. Es, sin embargo, conveniente fijar un número de cuenta para que el documento bancario de ingreso o transferencia sirva de prueba para el comprador de su obligación de pago al no tener el vendedor que firmar carta de pago formal si no existe garantía en el aplazamiento. En todas las ocasiones que se disponga de documento original del pago, debe incorporarse testimonio del mismo al instrumento.

También debe incluirse en la identificación de los medios de pago el I.V.A. correspondiente cuando la transmisión esté sujeta al mismo, ya que son cantidades que se pagan junto con el precio en los pagos anticipados. No existe ningún problema tampoco por expresar RETENCIONES de cantidades por el comprador para hacer frente a pagos o gastos propios del vendedor (gastos de comunidad pendientes, préstamos hipotecarios u otras cargas a cancelar, gastos de cancelaciones de hipoteca, retención del tres por ciento del precio en no residentes, etc.). También debe expresarse el origen del dinero a utilizar para hacer frente a estos pagos (cuenta corriente del comprador) y la forma en que va a reintegrar el importe.

Las limitaciones de medios de pagos  entró en vigor el día 19 de Noviembre de 2012, y por tanto se  aplica a todos los pagos en efectivo iguales o superiores a las cantidades de 2.500 euros ó 15.000 euros para pagadores que sean no residentes fiscales y no profesionales derivados de operaciones en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional. Los pagos cuando interviene un empresario o profesional hasta 2.499,99 euros son libres sin limitación. Importe igual o superior a 2.500 euros en efectivo o cheque al portador quedan prohibidos, debiendo realizarse por alguno de los medios de pago distintos al efectivo.  Por excepción, si el interviniente cumple los tres requisitos siguientes la cuantía aumenta hasta importe igual o superior a 15.000 euros, y son: i. Que el interviniente no sea empresario o profesional. ii. Que el interviniente sea el pagador; no cabe que sea el cobrador o receptor del pago del bien o servicio. iii. Que el interviniente sea no residente fiscal en España, lo que debe acreditarse con el certificado fiscal correspondiente. Se habla de MOVIMIENTOS O PAGOS por lo que tenemos que fijarnos en la fecha de pago. Los pagos realizados en la misma fecha se acumulan y suman para comprobar si sobrepasan los importes de necesaria declaración. Los pagos realizados en fechas distintas (aunque sean a la misma persona y por la misma persona) no se acumulan al ser movimientos de capital distintos. Los importes indicados lo son “por persona”, por lo que en el caso de varios compradores, aunque sean matrimonios sujetos a régimen matrimonial de comunidad, se multiplicarán por su número

En cuanto a la necesidad de declarar los movimientos de pagos por territorio nacional la Orden EHA/114/2008 simplifica en su artículo 5 la obligación del notario de verificar el cumplimiento de la obligación de presentar el S-1, que se limita ahora al empleo de medios de pago en efectivo (o cheques al portador) en cuantía igual o superior a 100.000.

Son sujetos obligados a cumplimentar el S-1 las personas físicas o jurídicas residentes o no, que actúen por cuenta propia o de tercero. No se aplicará a las entidades financieras o profesionales cuando realicen pagos directamente relacionados con su actividad profesional o empresarial y siempre que acrediten debidamente su condición. Es por lo tanto indiferente el carácter de residente o no del obligado. Lo que importa es el origen del dinero, de donde viene, para evitar que, por proceder de actuaciones delictivas, se quiera utilizar en operaciones trasparentes “blanqueando” el mismo, de ahí que lo más importante sean los medios de pago que no determinen el origen o procedencia, como lo es el metálico (moneda o billetes) o los cheques bancarios al portador. Da igual que el pago sea directo o por cuenta de tercero, por lo que en los casos de intermediarios en la transmisión, nada impide que se refleje todo el movimiento del capital: el comprador paga al intermediario mediante... y éste al vendedor mediante ..., dando carta de pago completa del precio. No se trata de “pillar” intermediaciones, sino de “pillar” el blanqueo sea del comprador o del propio intermediario.

Se habla de MOVIMIENTOS O PAGOS por lo que tenemos que fijarnos en la fecha de pago. Los pagos realizados en la misma fecha se acumulan y suman para comprobar si sobrepasan los importes de necesaria declaración. Los pagos realizados en fechas distintas (aunque sean a la misma persona y por la misma persona) no se acumulan al ser movimientos de capital distintos. Los importes indicados lo son “por persona”, por lo que en el caso de varios compradores, aunque sean matrimonios sujetos a régimen matrimonial de comunidad, se multiplicarán por su número.

La Res. de 5 de marzo de 2010 de DGRN ha declarado que «la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre otros el artículo 24 de la Ley del Notariado así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «… sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

a) La obligación de comprobar si las escrituras públicas a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado expresan no sólo «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras públicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados» –apartado tercero del mismo artículo 254–. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).

En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, modificó el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:

Los Notarios deberán identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.

Si el pago si se produjo con anterioridad, el Notario hará constar la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas.

Además, se distingue entre acreditación y manifestación de la identificación de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del notario que testimonie «los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes». En el segundo caso –imposibilidad por parte de los otorgantes de acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado–, el Notario «deberá, no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto».

Por último, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública. Además, le advertirá, haciéndolo constar también en la escritura, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado y a través del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

Este régimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en el que se da nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras públicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificación del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegación de imposibilidad de aportar la justificación documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y añadiendo nuevos datos de identificación de tales medios. En concreto, las novedades en el régimen de la identificación de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes términos: 1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. 2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura. 3. º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. 4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

En caso de pago por Bizum en títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consista, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, las partes deberán identificar los medios de pago y dejar constancia en la escritura, por soporte documental testimoniado en la misma o por manifestación al Notario, de los códigos de cuenta de cargo y abono como regla general, sin perjuicio de la especialidad ulteriormente prevista por el párrafo quinto del ya citado artículo 177 del Reglamento Notarial que entiende suficientemente identificados los medios de pago aun sin aportar los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que se haga constar en la escritura el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

A este respecto, téngase en cuenta que la propia Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ya advierte en sus Resoluciones de 11 de marzo de 2013, 16 de octubre de 2014 y 9 de diciembre de 2014 -fundadas en la anterior de 2 de julio de 2011, y reiteradas por las más recientes de 4 de marzo de 2020 y 20 de marzo de 2020– que “no toda omisión de los elementos de identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial deba constar en la escritura pública, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto”.

 La Resolución de 22 de julio de 2016 ha determinado que en caso de que no se testimonie la transferencia puede identificarse el medio de pago mediante una reseña  o bien de la cuenta de cargo y abono, o bien datos del ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria. (1)

(1) Es irrelevante en una compraventa que los justificantes de las transferencias se hayan incorporado a la escritura, siendo suficiente el hecho de que consten los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono. No existe norma alguna que obligue a la justificación documental de que las transferencias se han hecho efectiva.

 Resolución de 8 de marzo de 2022:  El registrador suspende la inscripción de una compraventa porque, a su juicio, es necesario incorporar a la escritura los justificantes de la realización de las cuatro transferencias que se relacionan en las estipulaciones de aquélla, sin que sea suficiente la incorporación de órdenes de las mismas, por lo que no se identifica el medio de pago al no justificarse la efectiva realización del pago. El notario autorizante de la escritura alega en su recurso que, al tratarse de pagos por transferencias, es suficiente que los comparecientes manifiesten los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones, conforme al artículo 177 del Reglamento Notarial. Añade que no es necesario justificar al registrador la efectiva realización del pago.

 En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, fue objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45/2007 de 19 de enero, 1804/2008, de 3 de noviembre y, finalmente, 1/2010, de 8 de enero, éste último vigente en el momento de la autorización de la escritura pública cuya calificación es objeto del presente recurso. El régimen de la obligación de identificación de los medios de pago se puede sistematizar en los siguientes términos: 1.º) Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. 2.º) Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios: además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados. Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios o títulos librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura. 3.º) En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. 4.º) Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia. En este régimen se especifican determinadas obligaciones que tiene el notario respecto de la identificación de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinará las responsabilidades correspondientes. Sin embargo, en relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los términos expresados en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real Decreto 1/2010, determina que «(…) se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».

De cuanto antecede resulta que, según la normativa vigente, respecto de la identificación de los medios de pago empleados, el registrador en su calificación deberá comprobar que en la escritura se hayan hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado –a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria–, según las reglas especificadas en el artículo 177 del Reglamento Notarial, y que no consta negativa alguna a aportar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. En el presente caso es indudable que la calificación no puede ser confirmada. Según el artículo 177 del Reglamento Notarial, regla tercera, en caso de pago mediante transferencia, «los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones»; y es indudable que tal requisito ha quedado cumplido, sin que exista norma alguna que obligue a la justificación documental de que dicha transferencia se ha hecho efectiva, igual que tampoco se exige, por ejemplo, la justificación documental de que el cheque que se hubiera entregado como medio de pago haya sido realizado. A mayor abundamiento, las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquél otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado. Por todo ello, para decidir si la escritura calificada es o no inscribible, resulta irrelevante que los justificantes de la orden de emisión de las referidas transferencias o de la efectiva realización de éstas se hayan incorporado o no a dicho título, siendo suficiente –como resulta del citado artículo 177 del Reglamento Notarial– el hecho de que consten las manifestaciones de los comparecientes sobre los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

https://www.boe.es/boe/dias/2022/03/25/pdfs/BOE-A-2022-4774.pdf 

 

Esta reseña se ha efectuado sobre la base de un trabajo de Miguel Ángel Torres que se relaciona en el siguiente enlace:

http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/2009-comparecientesnoresidentes.htm#MATRIMONIOENELEXTRANJERO
https://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/2012-pagos-en-efectivo-2500-euros.htm

Moratoria temporal parcial en el pago de determinadas hipotecas.

*MORATORIA HIPOTECARIA. Real Decreto 97/2009, de 6 de febrero, por el que se modifica el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda
En este real decreto se modifican y flexibilizan algunas de las citadas condiciones fijadas para la moratoria hipotecaria en el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre. En concreto:
- Se desplaza el período de cómputo de las cuotas objeto de la moratoria,
- se retrasa el plazo de inicio de devolución del préstamo y
- se amplía el plazo máximo de devolución.
Recogemos, a continuación, el resumen publicado en su momento, resaltando las novedades del RD 97/2009:
2. Moratoria hipotecaria.
Se trata de una moratoria temporal parcial en el pago de determinadas hipotecas.
Requisitos acumulativos para solicitarla:
- En garantía de un préstamo.
- Para la adquisición de su vivienda habitual
- Suscrita antes del 1º de septiembre de 2008
- Importe inicial inferior a 170.000 euros
- No se encuentre en situación de mora
- Y se cumpla alguna de estas condiciones:
- Llevar desempleado tres meses o pasar a estarlo antes del 1 de enero de 2010 y cobrar prestación por desempleo contributiva o no contributiva.
- Ser trabajador autónomo que haya cesado su negocio hace tres meses o acredite ingresos anuales inferiores a tres veces del IPREM (algo más de 18.900 euros).
- Ser pensionista de viudedad por fallecimiento ocurrido una vez concertado el préstamo hipotecario y, en todo caso, en fecha posterior al 1 de septiembre de 2008.
Acuerdo. La aplicación de esta medida exigirá el acuerdo entre el interesado y la entidad de crédito. En el acuerdo, los beneficiarios aceptarán los términos y efectos jurídicos de las medidas financieras derivadas del presente capítulo (el II) y, en particular, las obligaciones frente al Estado que puedan derivarse de las mismas.
Límite objetivo. El máximo será del 50 por ciento del importe de las cuotas mensuales que se devenguen por el préstamo hipotecario entre el 1 de enero de 2009 (ahora 1º de marzo de 2009) y el 31 de diciembre de 2010 (ahora 28 de febrero de 2011) y hasta 500 euros mensuales en total y aunque haya varios deudores. Las cantidades se compensarán a partir de 1 de enero de 2011 (ahora 1º de marzo de 2012) mediante su prorrateo entre las mensualidades que resten con un límite máximo de 10 años (ahora 15 años).
El Instituto de Crédito Oficial concertará convenios con las entidades de crédito para determinar las condiciones financieras y las garantías de dichas operaciones.
PDF (BOE-A-2009-2075 - 2 págs. - 167 KB)