Para posibilitar el cambio de
acreedor en los préstamos hipotecarios el art. 1211 del Código Civil ha sido desarrollado por la ley 2/94 de 30 de
marzo sobre Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios introduciendo
una regulación específica que intentan, por una parte, limitar los gastos que
se deriva de un cambio de acreedor hipotecario y por otra facilitar la
liquidación a practicar entre entidades financiera como consecuencia de la
subrogación y de la necesaria lealtad comercial recíproca.
La ley 2/94 de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios que ha tenido sucesivas modificaciones, distingue dos supuestos:
a) La novación del préstamo
hipotecario: Que consiste en un acuerdo con el Banco o Caja con el cliente por
el que se aplica un tipo de interés inferior o se cambian las reglas del
cálculo del interés o se aumenta o disminuye el plazo. Esta solución es la más
ventajosa ya que los costes son mínimos. La escritura y los gastos del registro
están rebajados y la operación está exenta del pago de impuesto. Lo único que
se pagaría es la comisión por cambio de condiciones si está previamente
pactada.
b) Subrogación del préstamo
hipotecario: Si el cliente no logra que le mejoren las condiciones del préstamo
puede acudir a la posibilidad de trasladar el préstamo a otra entidad. Es lo
que se conoce con el nombre de subrogación de entidad acreedora, que no hay que
confundir con la llamada subrogación del deudor, que se produce cuando el
inmueble hipotecado se vende y el nuevo comprador asume la hipoteca.
El procedimiento consiste
básicamente en acudir a la entidad que ofrezca mejores condiciones, la cual
deberá emitir una oferta vinculante donde se contienen las nuevas condiciones
que se ofrecen. Esta oferta vinculante se notifica por acta notarial a la
primera entidad para que en el plazo de siete días emita una certificación de
la deuda. La entidad notificada dispone de quince días desde la notificación
para neutralizar la subrogación mediante el ejercicio de su derecho de
enervación igualando la oferta de la nueva entidad. Si el derecho de enervación
no se ejercita la nueva entidad formaliza con el deudor escritura pública de
subrogación en cuya virtud la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad
anterior a la que se le transfiere el importe de lo adeudado y se subroga en el
préstamo existente, respetando las condiciones anteriores, salvo lo
concerniente a las nuevas condiciones del tipo de interés o plazo.
La subrogación de hipoteca produce
el cambio de hipoteca a un banco distinto al que figuraba previamente con el
objetivo de obtener ventajas en la financiación como rebajar o cambiar el tipo
de interés (de variable a variable, de variable a fijo o de fijo a variable),
el índice de referencia, ampliar o reducir los años de devolución del préstamo,
acabar con ciertas comisiones, productos vinculados como seguros u otro tipo de
cláusulas.
Antes de formalizar cualquier
novación o subrogación de hipoteca, es necesario que se formalice la llamada
acta de transparencia material en la que el notario le explicará las mejoras de
la hipoteca o las condiciones de la hipoteca con el nuevo acreedor. Esta acta
es gratuita y los gastos tanto de la novación como la subrogación suelen ser
pagados por el banco.
Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación
y modificación de préstamos hipotecarios.
Artículo 1. Ámbito.
1. Los prestamistas inmobiliarios, definidos los términos
del artículo 4.2) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario, podrán ser subrogados por el deudor en los préstamos
hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos, con sujeción a lo
dispuesto en esta ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será
de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la
fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de
amortización anticipada.
Artículo 2.
Requisitos de la subrogación.
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las
mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad
acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla
por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo
dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al
deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras
del nuevo préstamo hipotecario. Junto con la oferta vinculante, le entregará un
documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los
límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad
acreedora. La referida pieza de información deberá observar el régimen de distribución
de gastos previsto en el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo,
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
La aceptación de la oferta por el deudor implicará su
autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la
requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales,
certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en
que se ha de subrogar.
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho
a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a
contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del
préstamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogación surta efectos,
bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a
la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses
y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un
resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.
En ningún caso tendrá derecho la entidad acreedora a
rechazar el pago. No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la
entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por
cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la
calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que
no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en
poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de
la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará de oficio a la entidad
acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de
subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los
ocho días siguientes.
En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta
todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento
de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada,
citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y,
después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro
de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en
un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de
los incidentes.
Artículo 3. Comisión
por amortización anticipada.
En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos
hipotecarios, a interés variable, referidos en el artículo 1 de esta Ley, la
cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la
amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente
de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1.ª Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar
comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2.ª Si se hubiese pactado una comisión de amortización
anticipada igual o inferior al 1 por 100, la comisión a percibir será la
pactada.
3.ª En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá
percibir por comisión de amortización anticipada el 1 por 100 cualquiera que
sea la que se hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora demuestra
la existencia de un daño económico que no implique la sola pérdida de
ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortización
anticipada, podrá reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no
impedirá la realización de la subrogación, si concurren las circunstancias
establecidas en la presente Ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su
momento, la cantidad que corresponda por el daño producido.
Artículo 4. Escritura
pública.
1. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la
modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de
demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del
préstamo, o ambas.
2. Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se
refiere el artículo 1 de esta Ley, las escrituras públicas de modificación de
préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias
siguientes:
i) la ampliación o reducción de capital;
ii) la alteración del plazo;
iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente
pactado o vigente;
iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras
condiciones financieras del préstamo;
v) la prestación o modificación de las garantías personales.
3. Las modificaciones previstas en los apartados anteriores
no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca
inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad
hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o
ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de
derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa
hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos, se harán constar
en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación
modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente
petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas
posteriores.
Artículo 5. Registro.
El hecho de la subrogación no surtirá efecto contra tercero,
si no se hace constar en el Registro por medio de una nota marginal, que
expresará las circunstancias siguientes:
1.ª La persona jurídica subrogada en los derechos del
acreedor.
2.ª Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés, del
plazo, o de ambos.
3.ª La escritura que se anote, su fecha, y el notario que la
autorice.
4.ª La fecha de presentación de la escritura en el Registro
y la de la nota marginal.
5.ª La firma del registrador, que implicará la conformidad
de la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado.
Bastará para que el registrador practique la inscripción de
la subrogación que la escritura cumpla lo dispuesto en el artículo 2 de esta
Ley, aunque no se haya realizado aún la notificación al primitivo acreedor. No
serán objeto de nueva calificación las cláusulas inscritas del préstamo
hipotecario que no se modifiquen. El registrador no podrá exigir la
presentación del título de crédito.
Artículo 6. Ejecución.
La entidad subrogada deberá presentar para la ejecución de
la hipoteca, además de su primera copia auténtica inscrita de la escritura de
subrogación, el título de crédito, revestido de los requisitos que la Ley de
Enjuiciamiento Civil exige para despachar ejecución. Si no pudiese presentar el
título inscrito, deberá acompañar, con la copia de la escritura de subrogación,
certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la
hipoteca.
La ejecución de la hipoteca se ajustará a lo dispuesto en la
Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria.
Artículo 7. Beneficios fiscales.
Estará exenta la escritura que documente la operación de
subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre
documentos notariales.
Artículo 8. Honorarios notariales y registrales en la
subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos o préstamos
hipotecarios.
Para el cálculo de los honorarios notariales de las
escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos
o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes a los
«Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989,
de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.
Para el cálculo de los honorarios registrales de las
escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos
o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes al número
2, «Inscripciones», del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre,
por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando
como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90
por ciento.
Artículo 9. Beneficios fiscales.
Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos
Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa
de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor,
siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1
de esta ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés
inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a
ambas.
Artículo 10. Comisión por ampliación del plazo del préstamo.
En las novaciones modificativas que tengan por objeto la
ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por
comisión de modificación de condiciones más del 0,1 por ciento de la cifra de
capital pendiente de amortizar.
Disposición adicional primera.
En los préstamos hipotecarios, a interés variable, a que se
refiere el artículo 1 de esta Ley, la entidad acreedora no podrá percibir por
comisión de amortización anticipada no subrogatoria más del 1 por 100 del
capital que se amortiza aunque estuviese pactada una comisión mayor.
Disposición adicional segunda.
1. Se añaden los siguientes apartados al artículo 48.2 de la
Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de
Crédito:
«e) Efectuar, por sí o a través del Banco de España, la
publicación regular, con carácter oficial, de determinados índices o tipos de
interés de referencia que puedan ser aplicados por las entidades de crédito a
los préstamos a interés variable, especialmente en el caso de préstamos
hipotecarios.
Sin perjuicio de la libertad de contratación, el Ministro de
Economía y Hacienda podrá establecer requisitos especiales en cuanto al
contenido informativo de las cláusulas contractuales definitorias del tipo de
interés, y a la comunicación al deudor del tipo aplicable en cada período, para
aquellos contratos de préstamo a interés variable en los que se pacte la
utilización de índices o tipos de interés de referencia distintos de los
oficiales señalados en el párrafo precedente.
f) Extender el ámbito de aplicación de las normas dictadas
al amparo de los apartados precedentes a cualesquiera contratos u operaciones
de la naturaleza prevista en dichas normas, aun cuando la entidad que
intervenga no tenga la condición de entidad de crédito.»
2. Las normas que se dicten al amparo de lo dispuesto en el
apartado precedente de esta disposición adicional serán de aplicación a los
préstamos y operaciones que se concierten con posterioridad a la entrada en
vigor de tales normas.
Disposición adicional tercera.
Se añade un nuevo párrafo al artículo 45 Ic) del Real
Decreto Legislativo 1/1993, de 20 de septiembre, por el que se aprueba el texto
refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, con el siguiente texto:
«23.ª La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y
modificación de préstamos hipotecarios.»
Disposición final única.
Esta Ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en
el «Boletín Oficial del Estado».
