Resolución
de la DGRN de 7 de septiembre de 2017: Es objeto de este expediente decidir si
es inscribible una escritura de agrupación de fincas y declaración de obra
nueva en construcción. El registrador opone como defecto, en cuanto a la
agrupación, que no se aporta la representación gráfica georreferenciada de la
finca resultante en fichero electrónico, formato GML, firmado electrónicamente
por el técnico competente y autenticado con firma electrónica o por otros
medios fehacientes por el propietario. Respecto de la declaración de obra
nueva, que no se acredita la representación gráfica georreferenciada de la
edificación declarada ni en fichero electrónico, formato GML, firmado
electrónicamente por el técnico competente y autenticado por el propietario, ni
mediante otros medios gráficos con iguales requisitos de autenticidad. La
notaria recurre, señalando que la representación gráfica de la finca resultante
de la agrupación es la que resulta de sendas certificaciones catastrales
descriptivas y gráficas que se incorporan al título y que no es preciso aportar
las coordenadas de la edificación declarada al encontrarse ésta en
construcción.
El
artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015
configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo
siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de
parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división,
agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una
reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la
finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren
debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices». Tal
precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de
aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria, afectando
por tanto a la finca resultante una agrupación como se plantea en el presente
expediente.
Una
vez confirmada la necesidad de aportar la representación gráfica
georreferenciada de la finca resultante de la agrupación, el caso objeto de
este expediente consiste en la agrupación de dos fincas colindantes que, según
se afirma en el título, se identifican con dos parcelas catastrales también
colindantes. Existe, además, una total coincidencia entre la superficie las
fincas registrales y las parcelas catastrales y en el número de referencia
catastral que además consta en el Registro.
Es
cierto que en buena parte de los casos a los que alude el párrafo primero del
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria resulta imprescindible aportar una base
gráfica específica de la finca o fincas resultantes. De hecho, el punto primero
del apartado quinto de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la
Subsecretaría, por la que se publica la Resolución Conjunta de la Dirección
General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro
de 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el
intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad,
señala: «Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos
derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria,
deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución
urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación
de los bienes inmuebles, que no incorporen la representación gráfica catastral
de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2
de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán
incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y
gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la
situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la
representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los
planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las
especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de esta
resolución». En el caso que ha dado pie a la calificación objeto de recurso
hubiera sido bastante sencillo generar una base gráfica nueva correspondiente a
la finca resultante de la agrupación, dado que las dos agrupadas tienen
claramente identificadas sus correspondientes bases gráficas catastrales y se
ha respetado el perímetro del conjunto de las fincas agrupadas que resulta de
la cartografía catastral.
Sin
embargo, no debe olvidarse que la citada Resolución Conjunta de la Dirección
General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro
de 26 de octubre de 2015 también establece en el párrafo tercero de su apartado
octavo que: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y
varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas,
en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así
como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica
de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la
finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que
se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran
coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código
identificador». Por ello, ningún obstáculo debe haber para inscribir la
agrupación recogida en la escritura calificada, inscribiendo las bases gráficas
catastrales de las dos parcelas que se agrupan. Sin que por otra parte exista
contradicción entre el punto cuarto y el octavo de la citada Resolución
Conjunta, que impida la aplicación de este último a las agrupaciones, como
indica el registrador el informe.
En
cuanto al modo de proceder en la inscripción de obras nuevas tras la reforma de
la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, para inscribir cualquier edificación
terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de
inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de
noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será
requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar
identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Aun
siendo clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la
superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la
especial utilidad que tal exigencia pueda tener en casos de edificaciones
«antiguas» o aparentemente «prescritas», también es cierto que, de entre todos
los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación (como
por ejemplo ocurre también, conforme al artículo 9, con las divisiones,
agrupaciones, reparcelaciones, etc.), este en concreto de las edificaciones es
el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral,
tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista
procedimental.
En
efecto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie
ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema
oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de
octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95
para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el
concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada
Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica
de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o
dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas
concretas de aquélla. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por
referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la
edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202
de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir
la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto
sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015. Asimismo debe
recordarse que en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en
la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas
directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio
habilitado para ello.
Además,
dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del
Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198
de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación
se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente
las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad
extrarregistral.
Tal
y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, antes transcrito, las
coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe
entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente
proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a
ejecutarse o se modificase a su terminación, el Registro publicaría una
información errónea.
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