viernes, 5 de mayo de 2017

El cambio de uso de local a vivienda si no contraviene los estatutos no precisa la unanimidad de los comuneros

Resolución de la DGRN de 18 de abril de 2017:
Los titulares de cuatro elementos privativos de una propiedad horizontal configurados como locales acuerdan cambiar el uso de los mismos para destinarlos a viviendas, con las correspondientes licencias municipales.El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, en los estatutos se diferencia entre locales y viviendas respecto del pago de ciertos gastos y el uso de algunos elementos o servicios comunes, por lo que considera necesario el acuerdo unánime de los copropietarios.
Existe una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
En el caso del presente recurso no concurre ninguna de las circunstancias que hacen necesaria la autorización unánime de la comunidad de propietarios. En primer lugar, no consta que la transformación realizada por los interesados modifique las cuotas de participación, menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores (cfr. artículos 5, 7 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal).
En segundo lugar, no hay infracción de los estatutos. Las normas estatutarias invocadas por el registrador en su calificación no hacen sino imponer limitaciones a los titulares de los locales comerciales, en cuanto al uso de determinados elementos comunes, como son la portería, ascensores y piscina, con exoneración de aquellos en la contribución a los gastos de mantenimiento de dichos elementos, pero en ningún caso se refieren a la prohibición de cambio de uso o destino de los locales. De este modo, el hecho de que ciertos elementos privativos de la propiedad horizontal cambien dicho destino o uso, pasando de local a vivienda, determina que, una vez adquirido dicho carácter, no se verá afectado por tales limitaciones de uso, debiendo por ende contribuir sus propietarios a los gastos, lo que se hará en proporción a su cuota de participación, cuota que no se ha visto modificada. Pero es que, además, no solo no resulta de las normas estatutarias ninguna prohibición expresa relativa al cambio de uso de los elementos privativos de la división horizontal, sino más bien todo lo contrario ya que las normas estatutarias evidencian la voluntad de flexibilizar ciertas restricciones de las normativa de la propiedad horizontal, facilitando a los propietarios de locales la realización de operaciones tales como la agrupación o división de los mismos, o destinarlos a cualquier uso no prohibido, todo ello sin necesidad de contar con el consentimiento de la junta de propietarios, tal y como expresamente se previene en las mismas normas, cuyas prohibiciones o restricciones, en cuanto limitativas del derecho a la propiedad privada, han de ser objeto de una interpretación restrictiva.
Finalmente, tampoco puede servir de fundamento para rechazar la inscripción el hecho de que, como consecuencia del cambio de uso de local a vivienda se produjera un eventual perjuicio a los demás propietarios por aumentar el número de vecinos con derecho a utilizar los elementos comunes señalados. Tal circunstancia es completamente ajena al ámbito estrictamente jurídico-registral, sin que competa al registrador hacer juicios o valoraciones de carácter puramente subjetivo que exceden de las previsiones del artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

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